BOLETÍN INFORMATIVO Nº41

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1 BOLETÍN INFORMATIVO Nº41 INFORMACIÓN COLECTIVO DE PREJUBILADOS E l motivo del presente boletín, es el de dar respuesta a una serie de preguntas realizadas por nuestros afiliados, sobre la situación en que se encuentran algunas personas mayores, a los que el cobro de sus exiguas pensiones no les llega para superar con holgura el fin de mes; la cuestión, es que muchas de estas personas, después de toda una vida dedicada al trabajo, disponen de un piso o vivienda en propiedad. Por tanto, la pregunta planteada sería la siguiente: De que forma, se podría utilizar la propiedad de la vivienda para obtener un dinero que complementara su pensión de jubilación? 1

2 E n la actualidad, existe un verdadero rompecabezas, en lo que a los tipos o clases de hipotecas se refiere. Según el tipo de interés, concurren en el mercado, las hipotecas a tipo fijo, las hipotecas variables, las mixtas, las de cuota fija o constante, las de cuota creciente, etc, etc; pues bien, todas estas clases de hipotecas, dan lugar a decenas de combinaciones, así tenemos: La Hipoteca Aplazada.- Que permite trasladar al final del plazo de vencimiento de la hipoteca un importe cuantioso del capital (esta hipoteca se efectúa cuando se espera tener grandes ingresos en el futuro o porque al principio pensamos que vamos a soportar muchos gastos) Hipoteca de cuota Fija.- Se trata de una hipoteca a tipo variable, pero que permite pagar siempre la misma cuota a lo largo de la vida del préstamo. Hipoteca Recargable.- Permite ampliar la cuantía pendiente de amortizar sin necesidad de constituir una nueva hipoteca. Hipoteca Compartida.- Admite que varias personas que no son familiares paguen entre todos la hipoteca, la titularidad y la cuota se reparten entre todos, y si alguno no paga, el resto no tiene obligación de hacerse cargo su deuda. Hipoteca Joven.- Permite a los jóvenes un mayor plazo de amortización. Hipoteca con Seguro de Desempleo.- El titular de la misma puede dejar de pagar las cuotas durante 12 meses si se queda sin trabajo. Hipoteca remunerada.- Si contratas esta hipoteca y tienes cuenta corriente los intereses generados en la misma serán mas altos. Hipoteca Refinanciación.- Con esta hipoteca podrás juntar tus créditos en uno sólo y ahorrar con ello un parte importante de lo que pagas antes por todos. Hipoteca Inversión.-. Hipoteca 2ª Residencia.- Hipoteca Cambio de Casa.- Etc, etc, etc.. Una de las novedades introducidas en la nueva Ley Hipotecaria aprobada en noviembre y publicada en el BOE nº 294 de 8 de diciembre de 2008 (Ley 41/2007 de 7 de diciembre), junto a la Hipoteca Flotante, un producto original, ya que no conlleva un carácter extintivo, sino meramente modificativo, es precisamente la HIPOTECA INVERSA, producto estelar de esta reforma hipotecaria, pensado para las personas mayores de 65 años o gente en situación de dependencia, propietarias de su vivienda, que va a permitir transformar esos activos inmobiliarios en rentas, ya sean temporales, limitadas a un período determinado, o vitalicias. 2

3 P ara poder entender con un mínimo de claridad que es una HIPOTECA INVERSA, primero tendremos que saber cual es el concepto de una hipoteca corriente y normal La Hipoteca propiamente dicha, consiste en que un inmueble se ofrece como garantía de que se va a devolver el dinero prestado, de manera que si no se reembolsa en los plazos pactados, el acreedor (normalmente un banco) con unos procedimientos ejecutivos rápidos, puede instar la venta en pública subasta del inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe La Hipoteca Inversa es un nuevo producto financiero, un crédito para mayores de 65 años propietarios de una vivienda que desean convertir el valor de su inmueble en una renta mensual de por vida. Una hipoteca Inversa funciona lo mismo que una hipoteca normal, pero al revés; en este caso, es el banco el que aporta al propietario de la vivienda una cuantía mensual por el valor del inmueble. Estos avances en efectivo o créditos, se devolverán cuando el dueño fallezca o venda la casa. A través de este producto, enunciado como una especie de cuenta corriente de crédito con la vivienda como garantía, el propietario recibe una cantidad mensual en un plazo de tiempo determinado, o en forma de renta vitalicia; pagando un interés fijo y sin perder la propiedad de su vivienda. Se trata de un préstamo un tanto particular que va a permitir a una persona mayor recibir una cantidad mensual complementaria a su pensión de jubilación, que cobrara en forma de renta y cuyo importe dependerá de la tasación del piso, de la edad del solicitante y de la forma y el plazo en que quiera recibir el dinero. El titular de una hipoteca Inversa no pierde la vivienda, sigue siendo su propietario, Una vez se produzca el fallecimiento del titular de la hipoteca Inversa, sus herederos, (si aceptan la herencia) deberán hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona mayor recibió en vida, y para ello tienen dos opciones: A) Quedarse con la vivienda devolviendo al banco, bien en dinero o mediante una nueva financiación, las cantidades que la persona mayor haya cobrado hasta la fecha de su fallecimiento. B) Vender la Vivienda y abonar la deuda contraída por el titular o titulares de la hipoteca Inversa con el banco. Regulación relativa a la Hipoteca Inversa. Esta figura se regula en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre: 3

4 núm. 294 Sábado 8 diciembre Disposiciones generales JEFATURA DEL ESTADO LEY 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Disposición adicional primera. Regulación relativa a la hipoteca inversa. 1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos: a) que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia. b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas, c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios. d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. 2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial. 3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda. 4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento. 5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente. 6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no rembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. A estos efectos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. 7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación. 4

5 8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios. 9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento. 10. Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición. 11. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable. Disposición adicional segunda. Regulación relativa al seguro de dependencia E n la hipoteca Inversa, una cuestión muy importante en el momento de formalizar el contrato con la entidad bancaria, es el decidir, si a la hora de transformar su activo inmobiliario en una renta, esta, va a ser Temporal, es decir, que la cantidad económica correspondiente se cobrara durante un tiempo determinado hasta completar el porcentaje del valor del la vivienda pactado, o por el contrario, se opta por la posibilidad de percibir una Renta Vitalicia, es decir, continuar cobrando toda la vida hasta que se produzca el fallecimiento. En el caso de optar por una renta vitalicia, se hace necesario realizar otra operación financiera, la contratación de un seguro que garantice esa cobertura de por vida. Es evidente, que al contratar este tipo de seguro, las cantidades económicas periódicas que se van a obtener serán mucho menores. A la hora de elegir entre una renta temporal o vitalicia, son muchos los factores que se deben tener en cuenta; quizá uno de los mas importantes, sea la edad del receptor, no es igual empezar a cobrar con 65 ó 70 años que a los 85 ó 90, la edad y la esperanza de vida son factores que hay que tener muy en cuenta al decidirse por un tipo u otro de rentas, siendo mas recomendables, como es natural, las Rentas Temporales cuanto mas avanzada sea la edad de la persona que las va a percibir. Otro elemento a tener en cuenta es el sexo ; en principio, para un inmueble del mismo valor y titulares con la misma edad, las mujeres cobrarían una renta mensual menor que los hombres, puesto que su esperanza de vida es mayor y, por tanto, también la posibilidad de que estén cobrando más tiempo. 5

6 La contratación de un seguro de renta vitalicia a través de la misma entidad bancaria con la que se formaliza la hipoteca inversa, supone una notable tranquilidad para el contratante, ya que garantiza al titular el cobro de por vida independientemente de que haya superado el plazo establecido en la hipoteca, pero también le supone unos niveles de renta menores y mayores gastos, pues se esta contratando un producto más (el gasto de formalización del seguro de rentas vitalicias puede alcanzar hasta el 6% de la tasación del piso). Si los titulares no disponen de liquidez suficiente para hacer frente a los gastos derivados de esta hipoteca (Comisiones, Notaria, Registro, Gestaría, Tasaciones, Seguro de la renta vitalicia, etc,), las entidades bancarias, permiten que se carguen a la misma hipoteca, eso sí, al hacerlo de esta forma la cuota que se cobrara al mes siempre será menor. AlgunosBancos y Cajas de Ahorro, ofrecen otras fórmulas muy similares a las de la hipoteca inversa, que pueden facilitar a las personas mayores una renta adicional a partir de un inmueble de su propiedad, como es el caso de la denominada vivienda pensión, o la cesión para alquiler de la vivienda. La Vivienda Pensión.- Esta figura consiste básicamente en la venta de la vivienda y la formalización de una pensión vitalicia con una aseguradora. El dueño en este caso pierde la propiedad de la vivienda, aunque va a poder seguir viviendo en la que fue su casa, ya que conservara el usufructo de la misma. Hasta la fecha este producto esta poco desarrollado, lo trabajan muy pocas entidades y las que lo hacen, lo ofrecen en las grandes ciudades y para las viviendas mejor situadas y de mayor valor. La Cesión por Alquiler.- Este producto, normalmente se ofrece a aquellas personas mayores propietarias de su vivienda que se quieren ir a una residencia o a aun centro especializado en cuidados de personas con cierta dependencia. Para financiar estos recursos el propietario cede su vivienda a una Entidad que se va a encargar de alquilarla y garantizarle a su dueño el pago de unos determinados ingresos. En esta operación el propietario no pierde la propiedad de la vivienda ni añade ningún tipo de cargas a la misma, lo único que hace, es cederla a una entidad para que esta la alquile y la gestione, recibiendo a cambio una renta destinada al pago de la residencia en la que esta viviendo. J unto a los Planes de Pensiones, los Fondos de Inversión y los Seguros de ahorro, las Entidades Financieras están comenzando a promocionar este nuevo producto que muy bien puede servir como complemento a la pensión pública de jubilación. 6

7 La revalorización que experimentaron los pisos estos últimos años en España, hicieron que la vivienda se convirtiera en el principal activo del patrimonio familiar, por lo que no parece descabellado utilizarla para sacarle el mayor rendimiento posible, sobre todo, cuando se alcanza la jubilación y los ingresos se reducen notablemente. La hipoteca Inversa, es un nuevo producto financiero que va a permitir conseguir una renta mensual hipotecando la vivienda, sin tener que salir de la misma y sin perder su propiedad, se trata por tanto, de un crédito hipotecario especial, donde no solo no se paga nada, sino que por el contrario, se recibirá una renta cuyo importe será mayor o menor en función del valor de tasación de la vivienda, la edad del que suscribe la hipoteca, si quiere cobrar durante un tiempo determinado o durante toda su vida, etc, etc. Al tratarse de un crédito hipotecario, es un negocio propio de los Bancos y las Cajas de Ahorro, y son precisamente estas Entidades Financieras las que nos ofrecerán un repertorio de ofertas de este nuevo producto financiero: Caixa Terrasa, Caja Navarra, Ibercaja, Caixa Sabadell, Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI), Caixa Galicia y mas recientemente La Caixa con la Hipoteca Inversa Completa (para toda la vida) y la Inversa Sencilla ( por un número de años determinado), así como el BBVA con su Hipoteca Bienestar son las Entidades que comercializaban este producto conocido como Hipoteca Inversa ; aunque últimamente están haciendo incursión en este tipo de mercado otras Cajas de Ahorro, como, Caixa Manresa (Pensión Hogar), Caja Duero (Hipoteca Duero Renta), Caja Vital (Vital Renta), BBK (Cuenta Crédito Hipotecaria), La Caja de Castilla la Mancha etc, etc. L a oferta del BBVA, denominada Hipoteca Bienestar garantiza al cliente una renta vitalicia calculada en base al valor de la vivienda, la edad de la persona y su esperanza de vida, prestando el banco hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda a futuro, es decir, incluyendo la revalorización prevista en los años en que debería vivir el cliente. En el momento de contratar el préstamo, también se contrata una renta vitalicia, una especie de seguro para que, si el cliente supera la esperanza de vida que se le asigna, pueda seguir recibiendo su renta mensual. En el caso de que la hipoteca haya sido contratada por una pareja, y uno de los cónyuges fallezca, el otro podrá seguir recibiendo la renta sin modificaciones. Según un ejemplo ofrecido por el propio banco, una persona con 75 años y vivienda tasada en uros obtendría una renta mensual próxima a los 750 al mes. Caja Navarra ofrece su hipoteca inversa con la denominación de Can Complemento Hipotecario. El crédito que esta Caja concede, tiene una duración de entre 10 y 20 años, por lo que si se sobrevive al mismo, se hace necesario encontrar una fórmula para seguir cobrando mensualmente la misma cantidad de dinero como si no 7

8 hubiera pasado nada. Esta formula consiste, en destinar inicialmente una parte del crédito al pago de una prima de un seguro de rentas vitalicias puras, en el que se garantiza de por vida el cobro de las respectivas mensualidades. La propia Caja confecciona simulaciones de carácter informativo, así por ejemplo, si por una vivienda, la Caja, concede un importe máximo del crédito de , a una mujer con 69 años, con un plazo de 15 años, las mensualidades terminarían de pagarse en el año 2023, a partir de ese año, la señora no podría disponer de más dinero, la renta, que se siga pagando tendrá que proceder necesariamente del seguro contratado inicialmente, que aparte de los gastos de formalización, conllevara otro pago concerniente a la prima del seguro de rentas vitalicias de ,52. En este ejemplo, la renta mensual será de 462,17 que se abonaran cada mes hasta el vencimiento en el año 2023 y después de esta fecha se seguirá Podríamos pagando la misma cantidad a cargo del seguro. Aprovechando este mismo ejemplo, si el crédito fuera de , la renta a cobrar antes y después del vencimiento en el año 2023, sería de 407,59. Y sí el crédito concedido fuera de , las mensualidades serian de 353,01. La Caja de Castilla la Mancha (CCM), para la misma señora y un crédito máximo de en un plazo de 10 años (2018), cobrando una prima por el seguro de rentas vitalicias de ,78, abonaría una renta mensual hasta el año 2018 y del mismo en adelante, con cargo al seguro, de 512,53. En Bancaja, dándole un valor estimado a la vivienda de ,52, se cobraría una renta vitalicia de 358,23 seguir estudiando las diversas ofertas que nos ofrecen el resto de las entidades financieras, pero correríamos el peligro de elaborar un boletín demasiado extenso y difícil de digerir, así que lo que haremos, es ofrecer varios ejemplos ilustrativos que elaboraron estas mismas entidades, para ver con una misma tasación de un inmueble y diversa edades, cuanto se puede cobrar, de forma aproximada, en renta temporal y cuanto en renta vitalicia, para que así lo tengamos un poco más claro a la hora de solicitar un estudio de este producto en cualquiera de los Bancos o Cajas que pueblan nuestra geografía. TASACIÓN INMOBILIARIA. EDAD. PLAZO DE LA RENTA. RENTA TEMPORAL. RENTA VITALICIA. (finalizado Perd Inicial) UROS 70 años 18 años 441,6 uros/mes 333,98 uros/mes UROS 75 años 15 años 605,12 uros/mes 456,71 uros/mes UROS 80 años 12 años 853,65 uros/mes 634,14 uros/mes UROS 70 años 18 años 635,41 uros/mes 480,56 uros/mes UROS 75 años 15 años 869,38 uros/mes 656,11 uros/mes UROS 80 años 12 años 1.225,42 uros/mes 910,30 uros/mes UROS 76 años 19 años 732.,82 uros/mes 583,03 uros/mes 8

9 1º) La Hipoteca Inversa permite convertir el piso en una RENTA mensual a partir de los 65 años, SIN PERDER LA PROPIEDAD del inmueble. 2º) Se puede optar entre una RENTA TEMPORAL, a pagar en un plazo determinado (entre 10 y 20 años), o por una RENTA VITALICIA, que se percibe hasta el fallecimiento, en cuyo caso se hace necesario contratar un seguro. 3º) Cuando se extingue el préstamo o crédito, SI LOS HEREDEROS DEL DEUDOR HIPOTECARIO, NO QUIEREN, O NO LES INTERESA REMBOLSAR LA DEUDA PENDIENTE CON EL BANCO O CAJA, en un principio (antes de aprobarse la reforma), el banco podía cobrar hasta donde alcanzaran los bienes del la herencia. CON LA NUEVA REGULACIÓN, LA ENTIDAD FINANCIERA, SOLAMENTE PODRÁ OBTENER RECOBRO HASTA DONDE ALCANCE EL BIEN INMUEBLE OBJETO DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA. 4º) RESPECTO DE LA FISCALIDAD: Los titulares de una Hipoteca Inversa, mientras cobran su renta mensual NO soportan ninguna fiscalidad, los ingresos derivados de esta línea de crédito están exentos de tributación. Pero una vez superada la esperanza de vida prevista al firmar el contrato, LA RENTA VITALICIA QUE SE SIGUE COBRANDO MEDIANTE LA CONTRATACIÓN DE UNA PÓLIZA DE SEGUROS, SÍ QUE ESTARÁ SUJETA A TRIBUTACIÓN 5º) La reforma de la Ley, introduce una matización importante sobre las características de la vivienda objeto de la hipoteca, ya que A PARTIR DE AHORA, NO SERÁ NECESARIO QUE LA MISMA SEA LA VIVIENDA HABITUAL, SE PODRÁ HIPOTECAR CUALQUIER OTRO INMUEBLE DISTINTO DE LA MISMA, ahora bien, en este caso, ya no serán de aplicación las mismas ventajas fiscales que se aplican a la vivienda habitual. 6º) La hipoteca Inversa destinada a las personas mayores, en principio, es una concepto interesante, ya que es el único crédito que existe en el mercado que permite utilizar la casa como garantía para disponer de una renta de por vida, sin la obligación de amortizarlo hasta que se produzca el fallecimiento. Antes de aprobarse la reforma de la ley hipotecaria, prácticamente, solo era eso, un concepto, una idea más o menos interesante. La nueva regulación añade voluntad, mejora el producto y lo acerca un poco mas a la realidad del mundo en que vivimos; suprime el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, reduce los costes Notariales y Regístrales y establece mecanismos de protección para los clientes de este tipo de hipotecas, al obligar a las entidades financieras a suministrar SERVICIOS DE ASESORAMIENTO INDEPENDIENTE, a través del Defensor del Cliente o a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía. La hipoteca inversa, es un producto con una filosofía asistencial, no debe ser en ningún caso especulativo, es una decisión bastante dura que una persona mayor tiene que tomar por necesidad, por que no le alcanzan sus ingresos y ve en su vivienda la oportunidad de aumentarlos sin renunciar a su propiedad, este producto todavía resulta caro para el colectivo que esta destinado, son necesarias muchas mas ayudas para potenciarlo, hay que abaratar o suprimir los costes de contratación, la administración debería hacerse cargo de los gastos notariales y regístrales, se deberían flexibilizar los requisitos de contratación del producto, rebajar la edad mínima de formalización de este tipo de hipoteca, etc, etc, etc En definitiva, que todavía queda mucho por hacer para mejorar y hacer atractivas e interesantes este tipo de hipotecas que se perfilan como la solución idónea para que nuestros mayores y nosotros mismos, cuando terminemos de cobrar toda la prestación del Plan de Pensiones, tengamos otro complemento añadido para seguir disfrutando de la vida con la máxima calidad posible. Un fuerte abrazo para todos nuestros afiliados/as. Santiago Ferreira Marqués 9

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