Teoría de juegos aplicado al Mercado Inmobiliario. Miembros del equipo de investigación

Transcripción

1 Teoría de juegos aplicado al Mercado Inmobiliario. Miembros del equipo de investigación Michue Salguedo, Efren S. Responsable Aldazabal Contreras, Janet Cecibel Miembro Napán Vera, Alberto Fernando Miembro Presentación El mercado inmobiliario en Lima Metropolitana, está en auge, lo que causa inquietud debido al alza de los precios de los bienes inmobiliarios a través de estos últimos años. Se podría llegar a considerar que nos enfrentamos ante una futura crisis inmobiliaria debido a que esta alza se dé por la especulación (efecto burbuja); la investigación pretende prevenir y encontrar las variables que influyen y distorsionan la realidad del mercado. 1

2 Marco Teórico PER (Price to Earnings Ratio) Ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual, que mide la capacidad de retorno a la inversión. El índice PER indica el número de años que se tardaría en recuperar mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Se utiliza para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. 2

3 Se considera un índice PER años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario. Un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor óptimo -para el comprador o inversor. Índice PER Precios por metro cuadrado de departamentos, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco Año US$ Desde 2007, los precios en soles de los departamentos en 5 distritos de Lima Metropolitana han subido cerca de 175%. En el resto de la ciudad y en las demás ciudades del Perú también han aumentado (entre 70% y 120%, dependiendo de la ciudad). 3

4 Burbuja económica Fenómeno que se produce en los mercados, en buena parte debido a la especulación, que se caracteriza por una subida anormal y prolongada del precio de un activo o producto, de forma que dicho precio se aleja cada vez más del valor real o intrínseco del producto. Una burbuja de activos se puede definir como aquella situación en la que los precios se desvían de su valor fundamental. Es decir, los precios dejan de responder a sus fundamentos económicos y sólo suben porque vienen subiendo, hasta que ocurre un choque fuera del mercado inmobiliario que hace reventar la burbuja. Es decir, la dinámica de una burbuja es sencilla: los precios subieron hoy porque subieron ayer y mañana subirán porque subieron hoy. 4

5 Factores a tomar en cuenta al estudiar una burbuja inmobiliaria Qué tanto están subiendo los precios de las viviendas en comparación con el aumento de los ingresos de los individuos. Indice PER El crecimiento de las deudas hipotecarias -identificando si es que son riesgosas o no-, y la calidad de la supervisión de las hipotecas. Basados en estos factores entre las economías avanzadas como Canadá, Suiza, Suecia, Noruega e incluso Alemania y Francia, se está hablando de lo que podría ser una burbuja. Entre los mercados emergentes considera que los que están entrando en territorio de burbuja, debido al rápido aumento de los precios de sus viviendas, son Hong Kong, Singapur, algunas zonas en China y en centros urbanos emergentes como Turquía y Brasil. Etapas de una burbuja económica Sustitución (displacement): incremento del valor de un activo Despegue (take off): compras especulativas (comprar ahora para vender a futuro a un precio mayor y obtener una utilidad) Exuberancia (exuberance) Fase crítica (critical stage): comienzan a escasear los compradores, algunos comienzan a vender. Estallido (crash) Generalmente, las burbujas ocurren en un entorno de política monetaria muy laxa por algunos años, la que toma la forma de excesiva liquidez y bajas tasas de interés. 5

6 Boom Económico Un boom es un vocablo inglés que se utiliza para designar una expansión, generalmente intensa o rápida de una economía nacional. Indica prosperidad, mejor dicho, una corriente muy rápida y acentuada hacia la activación económica y la elevación de precios. En esta etapa del Ciclo Económico, las variables principales alcanzan el grado máximo de expansión, por un mayor uso de los Factores de Producción y por mejores condiciones en los mercados. En ésta coyuntura se observa un incremento de precios que puede ser relativamente rápido pero tiene respaldo en variables reales. Burbuja inmobiliaria Es una situación en que las noticias de los aumentos de precios alimentan el entusiasmo de los inversores. Esto atrae a una clase de inversores cada vez mayor, que a pesar de las dudas sobre el valor real de la inversión se ve atraída hacia ella en parte por envidia del éxito de otros y en parte por el entusiasmo de la apuesta. 6

7 Si una burbuja (de cualquier activo) es la persistencia de un precio de mercado por encima del valor intrínseco del activo, en una vivienda, su valor más intrínseco es el costo de construirla. Teoría de Juegos La teoría de juegos es una rama de la economía que estudia las decisiones en las que para que un individuo tenga éxito tiene que tener en cuenta las decisiones tomadas por el resto de los agentes que intervienen en la situación. 7

8 En teoría de juegos no tenemos que preguntarnos qué vamos a hacer, tenemos que preguntarnos qué vamos a hacer teniendo en cuenta lo que pensamos que harán los demás, ellos actuarán pensando según crean que van a ser nuestras actuaciones. La teoría de juegos ha sido utilizada en muchas decisiones empresariales, económicas y políticas. Consideraciones Aunque los precios de las viviendas en nuestro país vienen subiendo a altas tasas, están rezagados en relación a otros países emergentes. Inyección de liquidez de la Reserva Federal de los Estados Unidos que hace los créditos más baratos e impulsa el aumento en la demanda de vivienda. El aumento en la demanda de vivienda no es en mayor medida impulsado por la mejora de los salarios provenientes de un aumento en la producción sino de la liquidez. 8

9 Uno de los factores que agudizan una crisis inmobiliaria son los niveles de endeudamiento y el deterioro de la capacidad de pago. La burbuja en sí se ocasiona en gran parte por la liquidez, pero se agudiza por la incapacidad de muchos de haber evaluado bien su capacidad de pago. Existe un déficit de viviendas. En el país se forman 100 mil familias al año. Se edificaron el año pasado poco más de 55 mil viviendas nuevas, y la población de Lima demandó entre 22 mil y 23 mil. El déficit habitacional es de más de 400 mil familias. Se construyen principalmente proyectos para los estratos de alto poder adquisitivo, pero el 95% de la demanda (entre 400 mil y 385 mil hogares) no pueden pagar viviendas de más de US$ 65 mil, y el 90% no dispone de más de US$ 30 mil. Señala que el incremento de los precios son empujados por los sectores A y B, es decir, el 5% que puede pagar más de US$ 100 mil. 9

10 Según estadísticas de algunos bancos, casi dos de cada 10 créditos hipotecarios se usan para adquirir una segunda vivienda. Si la compra de viviendas como negocio sigue creciendo, puede acentuar el alza de precios, que al final volvería a los inmuebles inaccesibles para la mayoría de personas. Se observan dos escenarios posibles: estamos ante una burbuja inmobiliaria o ante un boom inmobiliario. En el primer escenario la burbuja deberá estallar tal como sucedió en España, estados Unidos y Japón. En el segundo escenario el aumento de precios no cederá, más bien se estabilizará para volver a crecer más adelante. 10

11 Modelización del problema aplicando teoría de juegos Consideremos a los demandantes de vivienda diferenciados en dos grupos: G1: Pertenecientes a nivel socioeconómico A,B G2: Pertenecientes a nivel socioeconómico C,D Estos grupos económicos tienen dos opciones frente al mercado inmobiliario: Alquilar Comprar 11

12 Consideremos dos políticas normadas por el BCRP posibles: A1: Acceso fácil al crédito hipotecario vía tasas de interés bajas y calificación laxa. A2: Acceso restringido al crédito hipotecario, especialmente a quienes ya poseen vivienda o no califica al crédito. Consideremos además dos estados de la economía: E1: Fase de recuperación o reactivación de la economía E2: Fase de expansión de la economía (boom económico) Los compradores de G1 comprarán aprovechando créditos bajos, y si el estado de la economía es E2 entonces tenderán a comprar para especular con la propiedad. Los compradores de G2 comprarán cuando el estado de la economía sea E2, a menos que el acceso al crédito sea difícil. E1 E2 G1 G2 G1 G2 A1 Comprar Alquilar Comprar Comprar A2 Alquilar Alquilar Comprar Alquilar 12

13 Un crédito bajo o estado A1 de la economía llevará a los grupos G1 a comprar: G1 G2 Comprar Alquilar Alquilar Comprar En este estado no hay indicios de crecimiento inmobiliario. El grupo G1 compra sin incentivos de especulación por la poca demanda de los inmuebles y el bajo precio de ellos. Un estado de un crédito muy fácil de adquirir producto de una política de reactivación de la economía o del aumento del poder adquisitivo del grupo G2 puede empujar a la compra por parte de los dos grupos, convirtiéndola en la estrategia dominante. G1 G2 Comprar Alquilar Alquilar Comprar Al incrementarse la demanda, los precios de los inmuebles tenderán a incrementarse. Esta situación unida con el déficit de viviendas y los incentivos del estado llevarán a un boom inmobiliario tal como el que estamos viviendo. 13

14 Conclusiones Hemos determinado que las variables que influyen en el precio de los bienes inmuebles son el acceso al crédito hipotecario, las tasas de interés de sistema financiero, la demanda de vivienda y los estados de la economía, ya sea de recuperación o de expansión, que son materia de nuestro estudio. Podemos concluir que no podemos comprobar la existencia de una burbuja inmobiliaria en la actualidad, sin embargo si no se afinan las políticas sobre el otorgamiento de créditos para evitar la especulación y sobreendeudamientos no estamos protegidos a esta situación. Algunos factores que propenden el incremento de los precios de las viviendas son: El desarrollo del crédito hipotecario, que alentó la demanda por vivienda en los últimos años estimulando el incremento de precios. El déficit de vivienda que acusa la economía local. En 2011, casi dos millones de hogares suman el déficit habitacional cuantitativo del Perú. 14

15 Si bien no se han encontrado indicios de una burbuja inmobiliaria, lo cual se muestra con el índice PER de 16.1 a diciembre del 2013, se observa un crecimiento del precio por metro cuadrado más alto que el PBI alentado por el boom crediticio actual, lo cual indica que las entidades responsables de la normatividad crediticia deben tomar las medidas preventivas y correctivas. Las políticas deben estar orientadas a evitar la especulación y las regulaciones deben apuntar a endurecer la calificación crediticia del comprador y a evaluar los créditos hipotecarios a familias que ya poseen vivienda. Para evitar una burbuja, invirtiendo el argumento, la gente debería recibir préstamos porque sus ingresos mensuales están aumentando y no poseen vivienda. Sin embargo esto sólo es cierto para un pequeño segmento de la población. Observamos que, presentándose un boom Inmobiliario y presentándose un escenario favorable para el acceso a créditos, los grupos estudiados tenderán a comprar lo cual originaría una Burbuja inmobiliaria, aun cuando los grupos sean conscientes de la inminencia de este hecho. El problema radica en que una Burbuja Inmobiliaria solo puede ser detectada cuando ya se presentó. Antes de esto solo se tiene indicios. 15

16 Medidas preventivas Control de créditos hipotecarios Los bancos vienen registrando un creciente número de créditos hipotecarios que se podrían destinar a la adquisición de segundas viviendas con fines de inversión o especulativos. En este contexto, la SBS publicó un proyecto de norma con criterios de evaluación más exigentes de las solicitudes de crédito para adquisición de viviendas. No se quiere frenar la compra de una primera vivienda para uso familiar, sino la de una segunda o tercera, que se hace como negocio. 16