Contrato de arrendamiento de industria o empresa

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1 Contrato de arrendamiento de industria o empresa

2 Contenido 1. Características y objeto del contrato 2. Fuentes de regulación 3. Elementos configuradores 4. Obligaciones de las partes 5. Extinción 6. Casos particulares

3 CARACTERÍSTICAS Y OBJETO DEL CONTRATO

4 Características y objeto del contrato Distinto al caso de arrendamiento de un local comercial o de negocio, es el caso en que se arrienda una empresa, industria o negocio, con todos sus elementos. No se trata de arrendar una serie de elementos aislados, no es un alquiler de maquinarias, por una parte, y de local, por otra; sino que se trata de un conjunto organizado que permite realizar la actividad empresarial de que se trata.

5 Por ejemplo, un empresario explota desde hace años una cafetería y en un momento determinado decide ceder la cafetería en arrendamiento a otra persona, que será la que desde ese momento explote dicho negocio. Lo que se cede, por tanto, no es sólo un ocal, sino el negocio mismo, incluyendo desde luego el local, pero también otras cosas, como la propia cartera de clientes.

6 Objeto del contrato Según la Sentencia de AP Ávila de 31 de julio de 1999 lo fundamental en este contrato será estar ante un negocio ya creado por el arrendador, susceptible de funcionamiento, con o sin mejoras, celebrado con el fin de continuar o aprovechar la explotación o instalación del arrendador. Por el contrario, si el arrendatario quiere ex novo un nuevo negocio, el arrendamiento estaría sujeto a la legislación especial. Así la Sentencia de AP Cádiz de 22 de abril de 2000 dispone que no es obstáculo a la consideración jurídica de industria el hecho de que la misma se encuentre inactiva y pendiente de que el arrendatario la ponga en funcionamiento con los elementos que se le entreguen.

7 Objeto del contrato El objeto del mismo está formado por un conjunto de bienes de toda índole: inmuebles, como el local, muebles como mercaderías, maquinarias, bienes de equipo, y derechos como los de propiedad industrial o intelectual, además de situaciones de hecho como puede ser la organización de la industria, la clientela, el know-how, o el prestigio comercial.

8 Elementos distintivos Sigue siendo un contrato de arrendamiento industria, a pesar de que: El arrendatario introduzca mejoras El negocio estuviese en inactividad Lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de industria está en que la intención de las partes haya sido ceder, no un local desnudo, ni tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la que forman parte el local, las instalaciones y la organización, siendo el objeto del arrendamiento de industria un complejo o universalidad de elementos materiales conectados y adecuados a un uso industrial.

9 FUENTES DE REGULACIÓN

10 El arrendamiento de industria o negocio no tiene regulación específica y se rige por las normas generales del Código Civil. Estas normas, no obstante, están pensadas para el arrendamiento de cosas aisladas, por ello es necesaria una adecuación

11 ELEMENTOS CONFIGURADORES

12 1) Unidad patrimonial con vida propia Como afirma la Sentencia del TS de 7 de julio de 2006, el arrendamiento de industria, ''(...) se considera existente un arrendamiento de industria en cuanto se cedió todo lo necesario para el funcionamiento inmediato del negocio, a lo que nada afectan las adquisiciones posteriores por razones de utilidad o conveniencia, pues es el uso de la industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye la unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlos de meras formalidades administrativas".

13 Industria (jurídica) versus empresa (jurídica) El concepto de industria utilizado por la legislación especial en materia arrendaticia, no coincide con el concepto de empresa que maneja el Derecho Mercantil -por todas, la Sentencia del TS de 23 de diciembre de En el contrato de arrendamiento de industria el objeto constituye una unidad primordial, apta con sus propios elementos para ser explotada por el arrendatario, concepto que no se identifica absolutamente con el de empresa a efectos de derecho mercantil, ni con el de industria a efectos fiscales.

14 La diferencias estriba en el hecho de que si Manolo García Fernández alquila una cafetería a Jesús Alonso Pérez, el primero tendrá que constituir alguna forma de empresa para poder explotar el negocio arrendado. No se arrienda la empresa, sino la industria o negocio.

15 Por industria, se puede entender un conjunto predominantemente integrado por la actividad de factor humano que lo sustenta, que con medios materiales, como pueden ser, el trabajo, maquinaria, instalaciones, económicos como capital, crédito, clientela, o inmateriales como inteligencia, laboriosidad, constituye una unidad patrimonial propia de la persona individual o colectiva que la produce o mantiene.

16 2) Susceptible de ser inmediatamente explotada es necesario que la industria tenga vida actual o potencial, siempre que haya existido con anterioridad a su arrendamiento.

17 3) Pendiente de meras formalidades administrativas el objeto del contrato sea una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada inmediatamente o pendiente de serlo por meras formalidades administrativas Las formalidades pendientes son los trámites a seguir para la puesta en marcha de una empresa, que pueden ser tanto de carácter fiscal, como laboral, de registros y licencias municipales. El cumplimiento de estas formalidades de carácter administrativo para la puesta en marcha y desarrollo de la actividad industrial, corresponden a la parte arrendataria.

18 OBLIGACIONES DE LAS PARTES

19 Obligaciones del arrendador: a) la entrega e la cosa a) La entrega real de la posesión de la cosa arrendada, la industria, por el arrendador al arrendatario El arrendador no sólo deberá entregar al arrendatario los bienes materiales que integran la empresa o negocio, que es el objeto arrendado, sino que deberá también dar al arrendatario toda la información necesaria sobre su funcionamiento y colaborar con él para que pueda continuar la explotación de la empresa tal y como venía realizándose.

20 B) Goce pacífico de la cosa b) Asimismo incumbe al arrendador mantener al arrendatario en el goce pacífico de la industria arrendada. En este sentido, el arrendador deberá abstenerse de competir con el arrendatario, esto es, deberá abstenerse de explotar el mismo tipo de negocio dentro de un ámbito geográfico que pueda suponer una sustracción de la clientela al arrendatario.

21 Obligaciones del arrendatario: c) pagar la renta c) Por parte del arrendatario, el pago del precio pactado.

22 d) Explotar el negocio d) También corresponde al arrendatario la obligación de destinar la industria arrendada al destino pactado. El arrendatario queda obligado a explotar efectivamente la industria o negocio arrendado ya que sólo así podrá cumplir con la obligación, al finalizar el contrato, de devolver la misma cosa que recibió, pues en otro caso habrá perdido la clientela que es un elemento fundamental del negocio. De no hacerlo así, deberá indemnizar al arrendador por la pérdida de la clientela.

23 e) Restituir la cosa en los términos acordados en el contrato E) incumbe al arrendatario le restitución de la industria arrendada al término del contrato. Los términos en los que se realizará dicha restitución serán los acordados en el contrato.

24 Consideraciones adicionales El arrendador puede ser dueño del local donde está instalada la empresa, en cuyo caso no existe problema para que lo arriende junto con el resto de elementos. Pero puede ser arrendatario del local y en este cas, sólo podrá dar en arrendamiento la empresa si tiene la facultad de subarrendar el local. Esta facultad puede estar excluida por pacto expreso en el respectivo contrato.

25 En los casos de arrendamiento de empresa, l empresario es el arrendatario y no el arrendador.

26 EXTINCIÓN

27 Extinción A falta de una regulación específica, le serán de aplicación al contrato de arrendamiento de industria las causas generales de extinción de las obligaciones del art CC. Concretamente por: El cumplimiento. La pérdida de la cosa debida. La confusión de los derechos de arrendador y arrendatario. Otras causas de extinción de contrato son: El mutuo disenso. La resciliación o mutuo disenso es un modo de extinguir las obligaciones que consiste en una convención para dejar sin efecto un acto jurídico La resolución por incumplimiento.

28 CASOS PARTICULARES

29 arrendamiento de industria o negocio de espectáculos Para que un negocio de industria se declare de espectáculo, se exige que el objeto mercantil de su explotación quede constituido por unas representaciones que puedan ser presenciadas por cualquier persona, previo pago del precio de la entrada supuesto de la explotación del cinematógrafo Se aplica la ley de espectáculos

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