c) Arrendamientos de uso mixto

Transcripción

1 58/3 Civil José Miguel de la Rosa Cortina miento recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. Se plantea la duda de si este arrendamiento se incluye en el ámbito de la nueva LAU, al no ser mencionado de forma expresa, existiendo división doctrinal: algunos como GUILARTE lo estiman incluido mientras que para otros autores como ALBÁCAR LÓPEZ debe considerarse excluido partiendo de que el objeto arrendado no es una edificación. Parece que la opinión mas solvente, con RAGEL SÁNCHEZ, es la de considerar este arrendamiento de industria incluido en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, teniendo en cuenta que la LAU no lo excluye expresamente, que se incluyen en virtud de la definición legal los arrendamientos en los que se ejerce una actividad comercial o industrial (3.2 LAU) y que se prevé indemnización por clientela en caso de extinción por transcurso del plazo c) Arrendamientos de uso mixto La LAU no incluye una norma específica para dar solución al supuesto en que el arrendatario destine el edificio a plurales finalidades, coexistiendo la satisfacción de la necesidad de vivienda con otras. Siguiendo a ALONSO SAURA en estos supuestos habrá de estarse a la finalidad primordial perseguida por las partes en la celebración del contrato para determinar el régimen aplicable, de forma que el carácter primordial permite atribuir la condición de arrendamiento de vivienda a los supuestos en que junto al destino principal de vivienda se den otros destinos que no lo sean, como sucede con las denominadas industrias domésticas, siendo datos relevantes para concluir la voluntad de las partes, las características de la actividad desarrollada, si precisa de especiales instalaciones ajenas al destino de vivienda, la propia configuración o estructura de la finca de forma que si tiene una configuración específica para el ejercicio de actividades económicas, al modo del local de negocio, y es además apta para vivienda, habrá de configurarse como arrendamiento para uso distinto y la superficie destinada a uno u otro uso sería arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuando el local o la edificación se destine preferentemente a un uso de los previstos en el art. 3.2 reservándose sólo alguna de las dependencias para vivienda del titular. Así, en relación con los despachos profesionales se puede decir que cuando estén instalados en fincas urbanas separadas de la vivienda y sean utilizadas tan sólo para el ejercicio de actividades profesionales tendrán la consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y cuando la actividad se desarrolle en una finca cuyo destino primordial sea vivienda y no constituyan más que una actividad secundaria, se regirán por las normas del arrendamiento de vivienda. 3. Régimen jurídico Con carácter general el art. 4.1 LAU establece que todos los arrendamientos regulados en la Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo. Conforme al art. 4.3 LAU, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en

2 El contrato de arrendamiento de vivienda, III 58/4 su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. En todo caso, debe tenerse en cuenta que conforme al art. 4.4 LAU la exclusión de la aplicación de los preceptos de la ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos. En el Título III, el específico para estos arrendamientos, se regulan con carácter supletorio de la voluntad expresa de las partes el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa. II. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES 1. Régimen general Debe partirse de que los derechos y obligaciones de las partes serán preferentemente los libremente acordados en el contrato. En defecto de pacto devendrán aplicables las disposiciones de la LAU. El Título que la LAU dedica a este contrato, que es el III, no contienen una regulación específica de los derechos y obligaciones para arrendamientos para uso distinto al de la vivienda, si bien, conforme al art. 30 lo dispuesto en los arts. 21, 22, 23 y 26 de esta ley (conservación de la vivienda, obras de mejora, obras del arrendatario y habitabilidad de la vivienda) será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente título. También lo será lo dispuesto en el art. 19 (elevación de la renta por mejoras) desde el comienzo del arrendamiento. Igualmente el art. 31 establece la aplicación del derecho de adquisición preferente previsto para el arrendamiento de vivienda. El Código Civil será el Derecho supletorio en última instancia Como punto de partida, tanto la renta como la duración serán libremente pactadas por las partes. Las obligaciones fundamentales del arrendador serán la de entrega de la edificación y el mantenimiento de su posesión útil. Las obligaciones fundamentales del arrendatario serán las del pago de la renta y la custodia de la finca arrendada. 2. Obras A) Disposición general Será aplicable, conforme al art. 30, el régimen previsto para el arrendamiento de vivienda. Parte la LAU de que en materia de obras en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda es de preferente aplicación lo pactado por las partes, pero para integrar la falta de pacto acude al régimen del arrendamiento de viviendas por estimar que es una regulación razonable.

3 58/5 Civil José Miguel de la Rosa Cortina B) Obras del arrendador a) Obras de conservación El art. 21 se refiere a la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones adecuadas para servir al uso convenido, sin derecho a elevar por ello la renta. Esta obligación tiene dos límites: a) cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts (culpa del propio arrendatario) y 1564 CC (culpa de las personas de su casa). b) en los supuestos de destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el art. 28, que lo contempla como una causa de extinción del contrato Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de estas reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado del edificio. Según SEIJAS QUINTANA si la comunicación no se realiza en ese «plazo más breve posible», el arrendador no puede excusarse de ejecutarlas si así lo solicita el arrendatario, pero será responsable éste de los daños y perjuicios que por su negligencia se hubieran podido ocasionar al propietario. b) Obras de mejora El art. 22 establece que el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, con la facultad de desistimiento prevista en el art y con la facultad de instar la reducción de rentas y solicitar indemnización en las condiciones establecidas en el art En estos arrendamientos el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta por mejoras, conforme al art. 19 LAU, desde el comienzo del contrato. C) Obras del arrendatario a) Obras urgentes En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (art. 21). Para RAGEL SÁNCHEZ si el arrendador no reintegra esta cantidad, el arrendatario podrá compensar su crédito con el pago de las rentas e incluso podrá optar por la resolución del contrato con base en el art LAU.

4 El contrato de arrendamiento de vivienda, III 58/6 b) Obras consistentes en pequeñas reparaciones Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del edificio serán de cargo del arrendatario (art LAU). c) Obras que modifiquen la configuración del edificio o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del mismo Conforme al art. 23 el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. D) Obras acordadas por la autoridad competente El art. 26 LAU determina que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta. 3. Derecho de adquisición preferente A) Concepto y régimen jurídico El art. 31 LAU declara aplicable el art. 25 LAU a los arrendamientos de inmuebles destinados a usos distintos del de vivienda, por lo que estos arrendatarios también disponen de los derechos de tanteo y retracto. No obstante siempre podrán las partes excluir estos derechos del contrato, cualquiera que sea la duración pactada. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. El art. 25 LAU establece que en caso de venta el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente. Este derecho se desglosa en el derecho de tanteo y en el de retracto. El tanteo opera respecto de la venta no consumada y el retracto se aplica

5 58/7 Civil José Miguel de la Rosa Cortina ante la la irregularidad o ausencia de la notificación, o a la discordancia de la venta realizada respecto de la que hubiera sido notificada al arrendatario. B) Derecho de tanteo El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. C) Derecho de retracto Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el art CC, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, desde la notificación fehaciente que deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa. III. CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO 1. Cesión de contrato A) Concepto La cesión de contrato implica la transferencia por el arrendatario a un tercero del uso de edificio operándose novación subjetiva en el titular del derecho, desapareciendo el cedente de la relación contractual en que le sustituye el cesionario, el que establece enlace directo con el arrendador en todos los derechos y obligaciones que del contrato de arrendamiento se derivan. Las diferencias con el subarriendo se centran en que mientras que en la cesión de contrato se produce una novación por modificación subjetiva del contrato de arrendamiento originario, en el subarriendo se mantiene el arrendamiento original superponiéndose al mismo un nuevo contrato entre el arrendatario-subarrendador y el subarrendatario. El subarriendo es un contrato de tracto sucesivo, semejante al arrendamiento, mientras que la cesión del arrendamiento es un contrato de tracto único, en el que los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento se trasfieren a un tercero. En la cesión los derechos y obligaciones del contrato pasan al tercero cesionario, desapareciendo de la relación jurídica el arrendatario cedente. En la LAU de 1964 esta figura se subdividía en cesión de vivienda y traspaso de local de negocio. La supresión de la denominación traspaso ha sido considerada técnicamente acertada pues el traspaso es en realidad una cesión de contrato.

6 El contrato de arrendamiento de vivienda, III 58/8 Aparece regulado en el art. 32 LAU, conjuntamente con el subarriendo, disponiendo que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá... ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Para MEDRANO SÁNCHEZ, la facultad que se otorga al arrendatario de «subarrendar la finca» o «ceder el contrato» sin necesidad de consentimiento del arrendador, se debe a que la relación arrendaticia no se configura aquí intuitu personae, es decir, cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, es indiferente que el goce o uso de la cosa arrendada lo tenga una u otra persona. En este ámbito la autonomía privada y la finalidad económica del contrato tienen mayor operatividad que en los arrendamientos de vivienda. Debe tenerse presente que el art. 32 LAU se refiere exclusivamente a los supuestos en los que en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, por lo que no será aplicable a todos los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, conforme al principio inclusio unius exclusio alterius. Para algunos autores, cuando en la finca no se ejerza actividad empresarial o profesional, la cesión requerirá consentimiento del arrendador. El efecto fundamental de la cesión es el de que el cedente queda fuera del contrato y el cesionario se subroga en la posición del arrendatario a todos los efectos. B) Derechos del arrendador Conforme al art LAU, el derecho fundamental ser el derecho a una elevación de renta del 20 por ciento. El arrendador también tiene derecho a ser notificado. La cesión deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes. El incumplimiento genera la posibilidad de resolver el contrato. Puede realizarse la notificación por el cedente o por el cesionario, pero en todo caso deberán hacerse constar los datos del cesionario, en tanto nuevo titular del contrato. La notificación de la cesión debe ser fehaciente, es decir, tiene que constar en un documento solemne de los aludidos en el art del Código Civil. La vía habitual y mas segura será la notificación notarial. C) Fusión, transformación o escisión El art LAU especifica que no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta. Se continúa la solución legislativa adoptada a través de la Ley 19/1989, de 25 de julio, que partía de que en tales supuestos no hay traspaso, aunque se tiene derecho a la elevación de la renta. Este precepto es deficiente técnicamente, pues si no hubiera cesión seguiría siendo parte contratante el primitivo arrendatario que en realidad puede que haya dejado de existir como persona jurídica y por otro lado, es superfluo, pues como no se necesita el consentimiento del arrendador y como éste tiene derecho a la elevación

7 58/9 Civil José Miguel de la Rosa Cortina de la renta, los efectos pese a su no calificación como tal son semejantes a los de la cesión. No se explica por tanto que se excluya la cesión en estos supuestos. 2. Subarriendo Aparece también regulado en el art. 32 LAU que dispone que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. En este caso el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial y del 20 en el caso de producirse el subarriendo total de la finca arrendada (32.2 LAU). También el subarriendo deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado, pero a diferencia de lo que ocurre con el subarriendo de viviendas, no es necesario el consentimiento del arrendador. A diferencia del subarriendo de vivienda, en este caso cabe tanto el subarriendo total como parcial, y en ambos casos se rige por la voluntad de las partes, aplicando como supletoria la regulación contenida en la LAU. La LAU no establece límites a la renta. IV. RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO 1. Resolución Conforme al art. 35 LAU el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. La principal pregunta que en principio sugiere este texto es la de si su elenco de causas de resolución de pleno derecho es exhaustivo (o numerus clausus), o si por el contrario no excluye otras causas de resolución y en concreto todas las que podrían tener su fundamento en el art del Código Civil. Para ÁNGEL YÁGÜEZ Esta última alternativa parece la más razonable, si tenemos en cuenta que estamos en presencia de contratos regidos por Derecho dispositivo. En este mismo sentido, para MEDRANO SÁNCHEZ dada la aplicación supletoria del Código Civil prevista en el art. 4.3 LAU, en cuanto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda hay que entender aplicables a éstos las reglas contenidas en aquél sobre otras posibles causas de resolución del contrato de arrendamiento. Concretamente el art del Código Civil establece que si el arrendador o el arrendatario no cumplieran las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la resolución del contrato. Las causas previstas en el art. 35 serían las siguientes: 1) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. 2) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

8 El contrato de arrendamiento de vivienda, III 58/10 3) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. 4) Cuando en la finca tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 5) Cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo Extinción A) Causas generales Pese a que no se realiza una remisión expresa, habrá de estarse a las causas previstas en el art. 28: a) por pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador: a su vez puede obedecer a pérdida física o a pérdida jurídica (expropiación forzosa). La pérdida física puede originarse bien por un siniestro bien por el deterioro derivado de la acción del transcurso del tiempo. b) por declaración firme de ruina: La ruina a la que se refiere el art. 28 de la LAU deriva de una decisión administrativa. Por tanto, como regla general, debe previamente promoverse un procedimiento administrativo que obviamente puede ser instado por el arrendador para, con posterioridad obtener la resolución del contrato. La declaración administrativa de ruina vinculará a la jurisdicción civil, cuyo control habrá de limitarse a comprobar si la firmeza de la resolución administrativa, la citación de los arrendatarios, y en definitiva, la audiencia de las partes. En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia. Así la STS 146/1993 de 22 de febrero (con cita de las STSS y ) declara que la jurisdicción civil no puede volver ni revisar la declaración administrativa, porque ello implicaría exceso de atribuciones e invasión de jurisdicción... pues los Tribunales civiles están vinculados a la declaración de ruina firme en la vía Contencioso-Administrativa; acuerdo administrativo del que una vez firme, como ocurre en el caso debatido, ha de partirse como presupuesto determinante de la resolución del contrato Cabe también obtener una declaración firme de ruina en la vía civil, a través de la declaración de la denominada ruina técnica, acreditando que el valor real de reparación excede del 50 por ciento del valor de la finca. Efectivamente, la STS de 17 de julio de 1992 (con cita de las STSS y ) declara que apreciándose un resultado notoriamente desproporcionado entre el costo de las reparaciones, y la mitad del valor real de la edificación, procede la resolución de los contratos de arrendamiento existentes, dada la ruina técnica del inmueble; sin que nada tenga que ver la acción aquí ejercitada, con el expediente administrativo de ruina, ya que la naturaleza y finalidad es distinta, por tratarse, en el caso que nos ocupa, de la pérdida técnica de la finca, fundada exclusivamente en la desproporción de las valoraciones.

9 58/11 Civil José Miguel de la Rosa Cortina B) Extinción por expiración del plazo contractual a) Concepto El art. 34 LAU prevé una indemnización a favor del arrendatario y a cargo del arrendador para estos supuestos, con determinados requisitos. El preámbulo de la LAU explica la finalidad de la norma: «Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario o, alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad». b) Requisitos Conforme al mencionado precepto será necesario para que surja este derecho de indemnización: 1) Que se trate de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. Como mantiene MEDRANO SÁNCHEZ no cabe una interpretación expansiva del concepto de actividad comercial de venta al público, y en locales donde se realicen actividades que no tengan tal calificación no se generará derecho de indemnización a favor del arrendatario. La razón es que en el comercio de venta al público es donde con mayor dificultad la clientela puede seguir a la persona que ejerce la actividad comercial. Así, ÁNGEL YÁGÜEZ considera que no tendrá cabida en el precepto, por ejemplo, el arrendamiento de un establecimiento de hostelería, en el sentido más amplio de esta expresión, por cuanto no puede decirse que su actividad sea la «comercial de venta al público». En realidad no es comercial, sino industrial. 2) Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes. c) Forma de determinar la cuantía de la indemnización 1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. 2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una

10 El contrato de arrendamiento de vivienda, III 58/12 afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas (art. 34 LAU). C) Extinción por muerte del arrendatario Sus efectos aparecen regulados en el art. 33 LAU que regula para determinados casos y como excepción a la consecuencia ordinaria de la extinción, la posibilidad de subrogación. Conforme a este precepto, en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. D) Otras causas de extinción De las disposiciones de la LAU se derivan otras causas como el desistimiento, la resolución del derecho del arrendador, o el mutuo disenso. En cuanto a la enajenación de la finca, conforme al art. 29 LAU, el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 LH. 1. Fianza V. DISPOSICIONES COMUNES A LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Y PARA USOS DISTINTOS DEL DE VIVIENDA: FIANZA Y FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A) Introducción Conforme al Preámbulo de la LAU la fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse. Esta posibilidad de las CCAA se regula en la DA 3ª

11 58/13 Civil José Miguel de la Rosa Cortina LAU. La fianza aparece regulada en el art. 36 LAU, y es derecho cogente para las dos clases de arrendamiento. B) Obligatoriedad y cuantía de la fianza A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Entendemos que no sería válido el pacto que exime de la prestación de la fianza, porque por un lado es derecho cogente y por otro lado, concurren motivos de interés público en su prestación, y así numerosas normas autonómicas regulan su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad. Pero en el caso de que el arrendador dispensara al arrendatario de tal prestación, no podría con posteridad invocar tal incumplimiento con el fin de resolver el contrato, pues supondría vulnerar la buena fe contractual y el principio venire contra factum proprium non potest. C) Actualizaciones Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. D) Restitución de la fianza El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. E) Garantías adicionales Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. 2. Formalización del arrendamiento La LAU no exige una forma solemne, pero conforme al art. 37, las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

12 El contrato de arrendamiento de vivienda, III 58/14 Si se opta por la forma escrita se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Conforme a la disposición adicional segunda de la LAU se modifica el número 5.º del art. 2 de la Ley Hipotecaria, en el sentido de que pueden inscribirse en el Registro «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos», siendo así que con anterioridad sólo eran inscribibles los arrendamientos que lo fueran por un período de más de 6 años, o aquellos en los que se hubieren anticipado las rentas de 3 o más años, o cuando simplemente hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.