EL LOCAL DE NEGOCIO ARRENDADO

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1 EL LOCAL DE NEGOCIO ARRENDADO COMENTARIOS. LEGISLACIÓN. JURISPRUDENCIA. SUPUESTOS PRÁCTICOS. FORMULARIOS. F. JAVIER GARCÍA GIL MAGISTRADO. DOCTOR EN DERECHO DIJUSA 2005

2 ÍNDICE Plan General de la obra ABREVIATURAS PRIMERA PARTE ARRENDAMIENTOS SUJETOS A LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE I. El contrato de arrendamiento de local de negocio en general CAPÍTULO I. CARACTERIZACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO Y REGULACIÓN LEGAL I. Precisiones conceptuales A. Arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de «industria o negocio» B. «Leasing inmobiliario» C. Arrendamiento con opción de compra II. Regulación del arrendamiento de local de negocio CAPÍTULO II. SUJETOS DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO I. Arrendador A. Capacidad para arrendar Personas físicas Persona jurídicas B. Incapacidades para concertar el arrendamiento C. Prohibiciones de arrendar Arrendamiento de local de negocio por plazo superior a seis años II. Arrendatario A. Capacidad

3 El Local de Negocio Arrendado CAPÍTULO III. ELEMENTOS REALES DEL CONTRATO I. Local de negocio A. Particularidades por razón del objeto Local de negocio de ajena pertenencia Local de negocio futuro (en construcción o en proyecto) Local de negocio en condominio Local de negocio en régimen de propiedad horizontal Local de negocio usufructuado Local de negocio embargado Local de negocio hipotecado II. Precio o renta A. Prueba del precio B. Libertad de fijación de la renta CAPÍTULO IV. FORMA DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NE- GOCIO CAPÍTULO V. DURACIÓN DEL CONTRATO II. Contenido del contrato de arrendamiento de local de negocio CAPÍTULO I. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR I. Entrega del local II. Conservación del local III. Mantenimiento en el goce pacífico del arrendamiento A. Obligación de saneamiento Saneamiento por evicción Saneamiento por vicios ocultos Vicios ruinógenos IV. Otras obligaciones CAPÍTULO II. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO I. Pago de la renta A. Aumento de la renta B. Reducción de la renta II. Uso diligente del local III. Pago de los gastos de escrituración del contrato IV. Otras obligaciones del arrendatario A. Devolución del local arrendado

4 ÍNDICE B. Fianza C. Tolerancia de obras de mejora D. Puesta en conocimiento del propietario de usurpaciones o novedades dañosas y de la necesidad de reparaciones urgentes III. Mutaciones en el contrato arrendaticio I. Enajenación del local II. Venta del local A. Derechos de adquisición preferente: Tanteo y retracto arrendaticios III. Subarriendo y cesión del contrato IV. Fallecimiento del arrendatario IV. Extinción y resolución del arrendamiento de local de negocio CAPÍTULO I. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO I. Expiración del término A. Indemnización al arrendatario II. Pérdida del local III. Ruina de la finca IV. Desistimiento del arrendatario V. Otros modos de extinción CAPÍTULO II. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO I. Consideraciones generales II. Causas de resolución A. A instancia del arrendador Falta de pago de la renta y de otras cantidades debidas Impago de la fianza o de su actualización Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas Incumplimiento de formalidades en el subarriendo o cesión del contrato Realización de obras que modifiquen la configuración del local o disminuyan su estabilidad o seguridad Otras causas de resolución B. A instancia del arrendatario

5 El Local de Negocio Arrendado SUPUESTOS PRACTICOS (1 a 63) a) Arrendamientos excluidos de la LAU b) Obligaciones del arrendador c) 0bligaciones del arrendatario d) Enajenación de la finca arrendada e) Derechos de tanteo y retracto f) Subarriendo y cesión del contrato g) Fallecimiento del arrendatario h) Extinción del arrendamiento i) Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador j) Resolución del arrendamiento a instancia del arrendatario SEGUNDA PARTE ARRENDAMIENTOS SUJETOS A LA LEY de I. Arrendamientos de local de negocio anteriores a I. Consideraciones previas CAPÍTULO I. ARRENDAMIENTOS SUJETOS Y ARRENDAMIEN- TOS EXCLUIDOS DE LA LEY DE I. Arrendamientos de temporada II. Arrendamiento de locales para casinos o círculos de recreo III. Arrendamiento de industria o negocio CAPÍTULO II. RENUNCIA DE DERECHOS Y OTROS ASPECTOS GENERALES I. Renuncia de derechos II. Arrendatarios y subarrendatarios extranjeros III. Aplicación de la analogía IV. Buena fe en las relaciones arrendaticias CAPÍTULO III. SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO I. Caracterización jurídica y requisitos del contrato A. Problemática de la introducción en el local de máquinas recreativas CAPÍTULO IV. TRASPASO DEL LOCAL DE NEGOCIO I. Concepto de traspaso II. Arrendatarios sin derecho de traspaso

6 ÍNDICE III. Requisitos del traspaso A, Consecuencias del incumplimiento de los requisitos del traspaso.. IV. Traspaso forzoso V. Derechos de tanteo y retracto del arrendador A. Derecho de tanteo B. Derecho de retracto C. Supuesto de coarrendamiento D. Adquisición sin existencias del local de negocio E. Derechos del arrendador en el supuesto de falta de ejercicio de los derechos de tanteo o retracto F. Preferencia de derechos VI. Traspaso con venta de existencias VII. Incremento de la renta CAPÍTULO V. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DEL ARREN- DATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO I. Derecho de tanteo II. Derecho de retracto III. Preferencia de derechos IV. Inscripción de documentos de adquisición de fincas urbanas..... CAPÍTULO VI. DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIEN- TO DE LOCAL DE NEGOCIO I. Consideraciones preliminares II. Obligaciones del arrendatario III. Extinción y subrogación en el contrato arrendaticio A. Arrendatario persona física B. Arrendatario persona jurídica C. Indemnización por extinción del contrato D. Preferencia para continuar en el local CAPÍTULO VII. EXCEPCIONES A LA PRORROGA DEL CONTRATO I. Necesidad del arrendador II. Derribo de la finca CAPÍTULO VIII. ACTUALIZACION DE LA RENTA I. Consideraciones previas II. Presupuestos de la actualización

7 El Local de Negocio Arrendado III. Mecanismo de actualización IV. Opciones del arrendatario CAPÍTULO IX. REPERCUSIÓN DEL IMPORTE DE OBRAS DE RE- PARACIÓN Y DEL COSTE DE SERVICIOS Y SUMI- NISTROS I. Repercusión del importe de obras de reparación necesarias II. Repercusión del coste de servicios y suministros CAPÍTULO X. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDA- MIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO I. Resolución a instancia del arrendador II. Resolución a instancia del arrendatario III. Causas de resolución del subarriendo IV. Causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo... V. Causa de suspensión del contrato SUPUESTOS PRÁCTICOS (64 a 155) a) Concepto de local de negocio b) Arrendamientos excluidos de la LAU c) Derechos de tanteo y retracto d) Excepciones prórroga e) Subarriendo, cesión o traspaso ilegales f) Extinción del contrato y subrogación g) Actualización de la renta h) Resolución del contrato arrendaticio a instancia del arrendador i) Resolución del contrato arrendaticio a instancia del arrendatario TERCERA PARTE ASPECTOS PROCESALES DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CAPÍTULO I. PROCESOS ARRENDATICIOS I. Consideraciones previas II. Competencia A. Competencia objetiva B. Competencia territorial III. Tipología procedimental A. Juicio ordinario Demanda

8 ÍNDICE 1.1. Contenido de la demanda Identidad de las partes Exposición de hechos y fundamentos de derecho Preclusión de hechos y fundamentos jurídicos Determinación del suplico Pretensiones subsidiarias Documentos a acompañar con la demanda Consecuencias del incumplimiento de los requisitos legales 1.4. Acumulación de acciones Concepto y clases Requisitos para la acumulación Acciones que pueden y acciones que no pueden acumularse Límite temporal de la acumulación de acciones Efectos de la acumulación de acciones Cuantía de la demanda en caso de acumulación de acciones (remisión) Competencia para conocer de las acciones acumuladas Oposición a la acumulación de acciones Admisión y traslado de la demanda Efectos de la demanda Efectos procesales Efectos materiales Actitudes del demandado frente a la demanda Incomparecencia. La rebeldía Efectos de la declaración de rebeldía Contestación a la demanda Concepto y efectos de la contestación Forma de la contestación Contenido de la contestación a) Allanamiento a la demanda b) Admisión o negación de los hechos... c) Formulación de cuestiones procesales Reconvención a) Concepto de reconvención b) Requisitos de la reconvención c) Sujetos de la reconvención d) Forma de la reconvención e) Momento en que debe formularse la reconvención f) Contestación a la reconvención

9 El Local de Negocio Arrendado g) Resolución Compensación en juicio Alegación de nulidad absoluta del negocio en que se funde la demanda Audiencia previa al juicio Objeto y obligatoriedad del trámite Momento procesal y sujetos intervinientes en la audiencia 2.3. Finalidades de la audiencia previa El acuerdo o transacción Examen y resolución de cuestiones procesales Alegaciones complementarias y aclaratorias. Pretensiones complementarias. Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la demanda y la contestación Fijación de los hechos controvertidos y posible sentencia inmediata Proposición y admisión de la prueba. Señalamiento del juicio El juicio Finalidad Comparecencia e incomparecencia de las partes Desarrollo del juicio Diligencias finales La sentencia Aclaración y corrección de sentencias Subsanación y complemento de sentencias Efectos de la sentencia La cosa juzgada material La cosa juzgada formal Ejecución de la sentencia Ejecución provisional Ejecución definitiva Medidas cautelares Caracterización jurídica Competencia Medidas cautelares específicas Prestación de caución Solicitud de las medidas cautelares Audiencia al demandado Vista para la audiencia de las partes Decisión sobre las medidas cautelares Ejecución de la medida cautelar Oposición a la medida cautelar

10 PRESENTACIÓN Caución sustitutoria Recursos contra la sentencia Recurso de apelación Recursos contra la sentencia de segunda instancia (remisión) 6.3. Recurso e queja tros modos de terminación del juicio Allanamiento Renuncia Desistimiento Caducidad de la instancia Transacción Satisfacción extraprocesal Sobreseimiento B. Juicio verbal Demanda Forma de la demanda Acumulación de acciones Admisión y traslado a demanda. Citación para la vista Reconvención Excepción de compensación La vista Inasistencia de las partes Desarrollo de la vista Prueba Sentencia Efectos Otros modos de terminación del juicio (remisión) C. Especialidades del desahucio Reconvención y acumulación de acciones Inadmisión de la demanda Citación para la vista Limitación del objeto de la prueba Carencia de efectos de cosa juzgada material de la sentencia.. 6. Enervación de la acción de desahucio Requisitos para que la enervación tenga lugar Pago de la renta o cantidades debidas Inexistencia de anterior enervación Inexistencia de requerimiento de pago al arrendatario e impago Costas procesales La enervación en la Ley Concursal D. Desahucio por precario

11 El Local de Negocio Arrendado SUPUESTOS PRÁCTICOS (156 a 176) a) Aspectos procesales CUARTA PARTE ASPECTOS FISCALES DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CAPÍTULO I. IMUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA) I. Hecho imponible II. Devengo III. Sujeto pasivo IV. Base imponible y tipo impositivo V. Repercusión VI. Deducción VII.Exenciones CAPÍTULO II. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMO- NIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.. CAPÍTULO III. IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES CAPÍTULO IV. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS I. El rendimiento del local de negocio como procedente del capital inmobiliario II. El rendimiento del local de negocio como procedente de la actividad económica CAPÍTULO V. IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.. CAPÍTULO VI. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO E IMPUESTO SOBRE BIENES MUEBLES SUPUESTOS PRACTICOS (177 a 179) a) Aspectos fiscales ANEXOS ANEXO 1. NORMATIVA. LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS ANEXO 2. FORMULARIOS ANEXO 3. JURISPRUDENCIA

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