El arrendamiento de locales comerciales

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1 PRESENTACIÓN El arrendamiento de locales comerciales Luis Jorquera

2 Arrendamiento de locales para uso distinto de vivienda Luis Jorquera Cuevas Vitoria, 16 de Marzo de 2009

3 Distintos regímenes Según fecha celebración: Después Entre y Antes Según normativa aplicable Con LAU 1.964: renta congelada y prórroga forzosa. Con Decreto Boyer 1.985: liberalizados. LAU 1.994: Libertad duración.

4 Conceptos generales LAU Arrendamientos local de negocio = autonomía voluntad. Por tanto cabe excluir preceptos LAU, salvo ámbito (1 a 5), fianza (36) y formalización (37) Capacidad negociación. No contrato adhesión: pactos de las partes, en su defecto 29 a 35 LAU y en su defecto C.Civ.

5 Conceptos generales LAU Traspaso/cesión/subarriendo: LAU 94 suprime dcho. traspaso antiguo art. 29 LAU 64 y sus requisitos. Autonomía voluntad. Traspaso=cesión contrato LAU 94. Cesión: arrendatario queda fuera contrato y vínculo se establece entre arrendador y cesionario como si contrato se hubiera celebrado entre ellos. Subarriendo: subsisten arrendador, arrendatario y subarrendatario. Cesión y subarriendo libres sin consentimiento arrendador.

6 Traspaso/cesión/subarriendo: Conceptos generales LAU Si cesión/subarriendo dcho. elevación renta arrendador: 10% s. parcial 20% s. total y cesión. Notificación previa arrendador. Fallecimiento arrendatario persona física: Posibilidad subrogación heredero que continúe actividad que se venía desarrollando en local arrendado. Indemnización arrendatario artículo 34 fondo comercio.

7 Obras: Conceptos generales LAU Conservación y mejora a cargo arrendador. Dcho. a elevación de renta arrendador. Obras arrendatario. Acuerdo y supletoriamente regulación vivienda. Fianza: Obligatoria 2 mensualidades. Si arrendador no la devuelve en 2 meses desde que arrendatario entrega llaves, intereses.

8 Enajenación local arrendado: Conceptos generales LAU Adquirente se subroga en contrato. Salvo buena fe, título oneroso y desconociese el contrato que, además no inscrito en RG. En este caso puede resolver contrato. Si arrendamiento inscrito en RG adquirente tiene que soportarlo por el tiempo que quede.

9 Enajenación local arrendado: Conceptos generales LAU Si venta arrendatario tiene dcho. adquisición preferente con tanteo y retracto, salvo: Que local se venda junto con restantes locales arrendador en mismo inmueble. Que totalidad locales mismo inmueble se vendan conjuntamente por distintos propietarios a un mismo comprador.

10 Celebrados entre y Se rigen por LAU 64 salvo en caso prórroga forzosa. Duración: la que pacten las partes sin que sea aplicable régimen prórroga forzosa. Si tácita reconducción (si finalizado arrendamiento arrendatario sigue disfrutando al menos 15 días con consentimiento arrendador y sin requerimiento de éste, prórroga en función pago renta) arrendamiento renovado se rige por LAU 94.

11 Celebrados antes Se rigen por LAU 64 con modificaciones. Extinción y subrogación: Los que a fecha estén en prórroga legal Si arrendatario PF se extingue por jubilación o fallecimiento pero o Cabe subrogación cónyuge si ejerciendo misma actividad. o Sino cónyuge, o si éste se subroga a su fallecimiento o jubilación, cabe subrogación descendientes arrendatario si ejerciendo misma actividad y si no han pasado 20 años desde Si arrendatario PJ o Si en local actividad comercial, se extingue a los 20 años (a partir ). o Si en local actividad distinta, se extingue según cuota tarifa IAE. o Si local superior a m2, extinción en 5 años.

12 Extinción y subrogación: Celebrados antes Los vigentes (porque todavía no ha transcurrido término pactado) en fecha Duran el plazo que quede, pero si ese periodo de tiempo es menor al de los contratos prorrogados para las PJ, arrendatario se puede ajustar a esos. Traspaso: En negocios en situación de prórroga legal, si arrendatario PF, desde sólo puede traspasar arrendatario actual y su cónyuge si se ha subrogado en los dchos. de éste.

13 Celebrados antes Traspaso: No necesario consentimiento arrendador, pero sí requisitos: Arrendatario debe llevar mínimo 1 año en el local explotando 1 negocio ininterrumpidamente. Compromiso de adquirente de no traspasar en 1 año destinándolo a negocio de misma clase que arrendatario. Precio cierto. Traspaso en EP y en 8 días siguientes a escritura notificar fehacientemente a arrendador traspaso, precio, adquirente y compromiso de éste de seguir un año.

14 Celebrados antes Traspaso: Arrendador puede: participar en precio traspaso en cuantía que se convenga. A falta de pacto entre 10 y 30% en función fecha en que se construyó y habitó por 1ª vez el local. Aumentar renta en cuantía que se convenga. A falta de pacto 15%. Ejercitar dcho. tanteo y retracto. Traspaso permite continuar el arrendamiento en determinados plazos.

15 Aspectos a tener en cuenta en contrato. PARTES INTERVINIENTES: Evitar problemas por identificación inadecuada: Nombre completo y exacto de las sociedades (no conformarse con una designación a través del nombre comercial). Reseñar expresamente el DNI o el CIF. Recoger otros datos de contacto además del domicilio (Fax, e mail) Indicar que el domicilio designado en el contrato (o los otros datos de contacto) serán los válidos a efectos de notificaciones entre las partes. Si se actúa por representación, hacer referencia al poder concreto. Importante: En caso de concertarse el contrato para una sociedad en proceso de constitución, hacer referencia a ello para evitar posteriormente su consideración como cesión.

16 Aspectos a tener en cuenta en contrato. OBJETO DEL CONTRATO: Evitar problemas por descripción insuficiente: Del local y de los anexos objeto de arriendo: Referencia a datos catastrales y registrales. Inventario: Anexo al contrato: Referencias de los objetos de especial valor. Conveniencia de aportar fotografías. Firmarlo. Parte integrante e inseparable. Contenido: Indicación de las dotaciones del local (alarma, medidas contra incendios, cristales de seguridad, rótulos exteriores ) y de la maquinaria y mobiliario

17 Aspectos a tener en cuenta en contrato. OBJETO DEL CONTRATO: Evitar problemas por descripción insuficiente: Respecto a consumibles o existencias: Conveniencia de articularlo como una venta (Evitación de problemas futuros con la reposición de dichos objetos). Hacer referencia a posibles limitaciones de uso por parte de la Comunidad o por parte de la Administración (actividad, ruidos, horarios ) Referencia a las licencias de actividad con que cuente el local. Destino: prohibición de variarlo sin autorización expresa y por escrito del arrendador.

18 Aspectos a tener en cuenta en contrato. OBJETO DEL CONTRATO: Establecimiento de limitaciones de uso y de obligación de mantenimiento de las licencias. Obligación y consiguiente responsabilidad. Preferible determinarla en el propio contrato

19 Aspectos a tener en cuenta en contrato. OBJETO DEL CONTRATO: Verificar e indicar posibles cargas de la finca Hacer contar que la finca no tiene cargas o gravámenes ni gastos pendientes. O en su caso, indicar cuáles. Solicitar por parte del arrendatario nota informativa registral, certificado de estar al corriente en cuotas de la Comunidad, así como en Tributos locales (IBI, basuras ) y servicios (agua, luz )

20 Aspectos a tener en cuenta en contrato. RENTA: Actualización IPC, al alza o a la baja. Conveniencia de expresar en contrato la cuenta en el que se domiciliarían los pagos. Posibilidad de establecer periodo de carencia (obras, licencias ) Posibilidad de exigir intereses en caso de impago o pago impuntual.

21 Aspectos a tener en cuenta en contrato. GARANTIAS: Fianza de dos meses: Mínimo legal. Refuerzo mediante avales. Cubrir posibles impagos de renta y garantizar además otras posibles obligaciones impuestas en contrato (conservación de maquinaria y mobiliario, mantenimiento de licencias..), parte en efectivo y parte aval bancario. Contrato de seguro para cubrir los riesgos de la actividad y de la RC del arrendatario. Frente a terceros y frente a la propiedad. Responsabilidad solidaria socios o administradores si persona jurídica.

22 Aspectos a tener en cuenta en contrato. DESISTIMIENTO, RESOLUCION Y EXTINCION: Desistimiento, notificación previa, posible indemnización a arrendador salvo que presente nuevo arrendatario a gusto de arrendador. Resolución: Incumplimiento obligaciones El impago de x rentas sucesivas, ó x alternas en un período El cierre definitivo del local como resultado de sanción administrativa, con pérdida de Licencia. Por tres x temporales en un período, a contar desde el primer cierre. La terminación del plazo. Cláusula penal + indemnización en casos cierres o pérdida licencia

23 Aspectos a tener en cuenta en contrato. DENOMINACIONES: Obligación no hacer uso alguno de la denominación comercial X, ni ninguna otra que se pudiere parecer, bien en razón de la misma denominación, bien por similitud visual, ó que pudiere inducir a confusión. Obligación no hacer uso alguno nombre, ni logotipo, ni rótulo ni tan siquiera para la decoración ni en el utillaje.

24 Aspectos a tener en cuenta en contrato. OPCION DE COMPRA: Si en x años arrendador transmite, arrendatario dcho. preferente. Establecer precio para la compra actualizable con IPC por cada año de duración de contrato. Determinar si rentas pagadas se descuentan o no del precio.

25 Pintor Díaz de Olano, Vitoria-Gasteiz Avda. Gasteiz, Vitoria-Gasteiz Travesía Paganos, Laguardia (Alava) Centro de Servicios Júndiz. Paduleta, Vitoria-Gasteiz T Asesoría integral: Jurídica Fiscal Contable Financiera Laboral Seguros Asesoria en direccion: Modelo EFQM Gestión por procesos Planificación estratégica Gestión de personas Responsabilidad social empresarial Protección de datos Especialistas en gestión de empresa familiar

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