TIPOS DE CONTRATOS MERCANTILES

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1 TEMA 5 TIPOS DE CONTRATOS MERCANTILES 1

2 CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL Se denomina compraventa mercantil al contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada (mueble, inmueble o derecho) y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. La compraventa será mercantil cuando celebre en el ámbito de las operaciones empresariales, si se trata de compra de bienes muebles, se denominará mercancía, y deberán ser adquiridas para revenderlas, con el fin de obtener un ánimo de lucro, hasta que finalmente se adquieren por el consumidor final No constituye compraventa mercantil: - Aquellas en las que no existe ánimo de lucro - Las ventas realizadas por los empresarios a los particulares o consumidores - Las ventas que realicen de sus productos los artesanos, agricultores y ganaderos Sujetos, naturaleza capacidad: Es un contrato bilateral, consensual oneroso y en la cual deberán intervenir como mínimos dos personas el comprador y el vendedor. Los cuales deberán estar en plena posesión de sus capacidades mentales y plenitud de sus derechos civiles Están capacitados para comprar y vender: -Los mayores de edad, siempre que no hayan sido incapacitados por sentencia judicial. -Los emancipados por sí mismos, excepto para obtener dinero a préstamo, enajenar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles u objetos de extraordinario valor. - Los menores asistidos de representante legal. -Los quebrados rehabilitados o aquellos que hayan cumplido una pena que le hubiera inhabilitado para la actividad empresarial. Al tratarse de un contrato oneroso deberá existir una contraprestación o precio que será real, determinado o determinable, en dinero o signo que lo represente. El precio ha de pagarse en el tiempo y en el lugar pactado y fijado en el contrato. Si no se hubiera determinado, se presume que deberá abonarse en el tiempo y lugar en que se haga la 2

3 entrega de la cosa vendida. Forma: Salvo en aquellos casos en que se exigen requisitos de forma especiales (propiedad industrial, inmuebles, buques en los cuales se requiere escritura pública o documento intervenido por fedatario público), rige el principio de libertad de forma. Cuando se trata de inmuebles, aparte de la obligatoriedad de la escritura pública es preceptiva la inscripción en el Registro de la Propiedad Obligaciones del vendedor: El vendedor se compromete a entregar el bien, en los términos establecidos en el contrato, y se considera que el bien se considera entregado cuando el bien está en la posesión plena del comprador: entrega material. Presunciones y funcionamiento de la entrega En las ventas en establecimientos abiertos al público, se considera realizada la entrega en el establecimiento del vendedor. - En las ventas que exigen el transporte de las mercancías, éstas se consideran entregadas al comprador en el momento en que son puestas a disposición del transportista. - En las ventas sobre documentos, la entrega o puesta a disposición se entenderá realizada con la entrega de los documentos representativos de las mismas (factura, carta de porte, póliza de seguro...). - Salvo pacto en contrario, la entrega se realizará en el plazo de las 24 horas siguientes al contrato. - La entrega ha de ser total. El comprador no está obligado a recibir una parte, ni aún bajo promesa de recibir el resto; pero si acepta la entrega parcial, quedará consumada la venta en cuanto la parte recibida, pudiendo reclamar la parte que no hubiera recibido En caso que no acepte la entrega parcial podrá optar por exigir el cumplimiento, ejecutarlo a su costa, y en todo caso exigir la indemnización por los daños y perjuicios causados - Mientras no se produzca la entrega de las mercancías, estarán sometidas a riesgo de deterioro o pérdida y el comprador asume los riesgos desde que el 3

4 vendedor le entrega o pone a su disposición la cosa comprada, mientras que hasta se produce la entrega material o puesta a disposición, el riesgo lo soporta el vendedor. La responsabilidad por los daños causados o por las pérdidas de la mercancía, recae íntegramente en el vendedor cuando incurra en dolo, culpa o negligencia, en el ejercicio de sus obligaciones. - El vendedor responde igualmente por evicción y por los vicios ocultos o defectos del bien. Saneamiento por evicción Se produce la evicción cuando se priva del bien al comprador, por resolución judicial firme, que determine que un tercer adquiriente de buena fe, tiene un derecho anterior a la compra. Dicha situación puede producirse, cuando al celebrarse el contrato de compraventa de inmuebles, el tercero de Buena Fe inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad, con anterioridad al comprador, lo que supone que su inscripción sea prioritaria independientemente de la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa. Vicios o defectos El vendedor responde de los vicios o defectos que tuviera la cosa que alteren la esencia del bien o la hagan inútil, para la finalidad para la que fue adquirida y podrá tratarse de defectos en la calidad (salvo que se pacte otra cosa, las mercancías que se entreguen deberán ser de una calidad media) o Defectos de cantidad, es decir que se entregue menos unidades de lo pactado. Para exigir la responsabilidad por vicios o defectos se requiere la pronta denuncia de su existencia, de tal manera de que si se trata de defectos aparentes, el comprador debe denunciar los vicios en el acto mismo de la entrega y si son internos u ocultos, el comprador tiene un plazo de 30 días a partir de la entrega. Una vez constatada la prestación defectuosa, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o su estricto cumplimiento, sin perjuicio, en ambos casos, de reclamar la indemnización por los daños y perjuicios causados. Obligaciones del comprador: La principal obligación del comprador será la del pago del precio, y que salvo pacto en contrario, deberá realizarse en el momento y en el lugar en el que se haga entrega de la 4

5 mercancía, La demora en el pago obliga al comprador a pagar el interés legal de la cantidad que adeude al vendedor, o en su caso la prevista en la ley de Mora. CONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS Se entenderá por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfección del mismo. Para su validez el contrato de compraventa a plazos ha de constar por escrito. Contenidos del contrato 1. Lugar y fecha del contrato. 2. El nombre, apellidos, razón social y domicilio de las partes y, en los contratos de financiación, el nombre o razón social del financiador y su domicilio. Se hará constar también el número o código de identificación fiscal de los intervinientes. 3. La descripción del objeto vendido, con las características necesarias para facilitar su identificación. 4. El precio de venta al contado, el importe del desembolso inicial cuando exista, la parte que se aplaza y, en su caso, la parte financiada por un tercero. En los contratos de financiación constará el capital del préstamo. 5. Cuando se trate de operaciones con interés, fijo o variable, una relación del importe, el número y la periodicidad o las fechas de los pagos que debe realizar el comprador para el reembolso de los plazos o del crédito y el pago de los intereses y los demás gastos, así como el importe total de estos pagos cuando sea posible. 6. El tipo de interés nominal. En el supuesto de operaciones concertadas a interés variable se establecerá la fórmula para la determinación de aquél. 7. La indicación de la tasa anual equivalente definida en el artículo 18 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo, y de las condiciones en las que ese porcentaje podrá, en su caso, modificarse. Dicha modificación se ajustará a lo dispuesto en el artículo 8 de la mencionada Ley. Cuando no sea posible indicar dicha tasa, deberán hacerse constar, como mínimo, el tipo de interés nominal anual, los gastos aplicables a partir del momento en que se celebre el 5

6 contrato y las condiciones en que podrá modificarse. 8. La relación de elementos que componen el coste total del crédito, con excepción de los relativos al incumplimiento de las obligaciones contractuales, especificando cuáles se integran en el cálculo de la tasa anual equivalente. 9. Cuando se pacte, la cesión que de sus derechos frente al comprador realice el vendedor, subrogando a un tercero, y el nombre o razón social y domicilio de éste; o la reserva de la facultad de ceder a favor de persona aún no determinada, cuando así se pacte. 10. La cláusula de reserva de dominio, si así se pactara, así como el derecho de cesión de la misma o cualquier otra garantía de las previstas y reguladas en el ordenamiento jurídico. 11. La prohibición de enajenar o de realizar cualquier otro acto de disposición en tanto no se haya pagado la totalidad del precio o reembolsado el préstamo, sin la autorización por escrito del vendedor o, en su caso, del financiador. 12. El lugar establecido por las partes a efectos de notificaciones, requerimientos y emplazamientos. Si no se consignara, las notificaciones, requerimientos y emplazamientos se efectuarán en el domicilio propio de cada obligado. También se hará constar un domicilio donde se verificará el pago. 13. La tasación del bien para que sirva de tipo, en su caso, a la subasta. También podrá fijarse una tabla o índice referencial que permita calcular el valor del bien 14. La facultad de desistimiento establecida en el artículo 9 de la Ley 28/1998, de 13 de julio. Venta a Plazos de Bienes Muebles Prohibición de disponer En todos los contratos de venta a plazos se incluye, en garantía del vendedor, la cláusula de prohibición de disponer. Así, el comprador, hasta que no termine de pagar los plazos, no puede transmitir ni gravar el bien sin permiso del vendedor. Pacto de reserva de dominio De inclusión facultativa, y también en garantía del vendedor, se suele establecer el pacto de reserva de dominio: el comprador no adquiere la propiedad hasta el pago total En todo lo demás se aplicará las normas generales. 6

7 CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE EMPRESA Normativa Básica Se entiende por arrendamiento de empresa la cesión temporal y limitada, por la cual, su titular, cede el uso y explotación de la empresa, por tiempo determinado y precio cierto, a otro sujeto denominado arrendatario. La operación de arrendamiento de empresa, facilita la concentración o unión de empresas y permite obtener una rentabilidad superior a la obtenida en otro tipo de inversiones, debido a que se aprovechan tanto los elementos materiales como inmateriales creados por el propietario arrendador. Para que exista arrendamiento de empresa se requiere: Que el objeto arrendado sea un local con un negocio mercantil en él instalado Que todo ello constituya una unidad patrimonial Que la finalidad del arrendamiento sea continuar la explotación de la actividad económica realizada por el arrendador El establecimiento de un precio cierto El deber de conservación y continuidad de la empresa Obligaciones del arrendador El arrendador debe: Otorgar al arrendatario un poder de disposición sobre las materias primas, enseres y mercancías que sea necesario transformar, consumir o transmitir para la adecuada explotación de la empresa Asesorar, aconsejar y entregar todo lo que sea necesario para una explotación satisfactoria Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la empresa (prohibición de competencia). Obligaciones del arrendatario El arrendatario debe: Explotar la empresa. La inactividad de la misma es causa suficiente para solicitar el desahucio del arrendatario La explotación de la empresa la debe realizar con la diligencia de un comerciante 7

8 ordenado El deber de restitución al final del plazo de duración del arrendamiento 8

9 MODELOS DE CLÁUSULAS Y CONTRATOS 1.- El objeto de arrendamiento es el negocio de...propiedad de Don... Y situado en la calle...nº...de... Este negocio se haya dotado de elementos tales como El plazo por el que se arrienda la explotación del negocio es de 5 años a partir de la firma de este contrato. 3.- El precio que se fija es de... mensuales, pagaderos del 1 al 5 de cada mes en la cuenta nº... de don... La falta de pago de tres mensualidades dará lugar a la resolución del contrato. 4.- La empresa XXXXX, S.A., arrendataria, no podrá ceder ni subarrendar en todo o en parte el citado negocio, obligándose a no hacer obras, modificaciones o instalación alguna sin la previa autorización escrita del señor arrendado. 5.- Será de cuenta del arrendatario la contratación del personal que considere necesario para ayudarle en su labor, así como su remuneración y cuantos gastos, impuestos y obligaciones de cualquier clase se originen por la prestación de servicios de dicho personal y por toda clase de impuestos, tasas, arbitrios, existentes en este momento o que puedan crearse en el futuro, etc. Será también de cuenta de cuenta del arrendatario el pago del suministro de luz eléctrica, teléfono, agua y cuantos gastos sean normales en el citado negocio, así como también toda clase de impuestos, salvo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que será de cuenta del propietario. 9

10 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO Es aquel contrato por el cual una de las partes denominado arrendador, cede en uso un inmueble a otro sujeto denominado arrendatario con el fin que se destine a una actividad industrial, empresarial o profesional. La normativa mantiene la distinción entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento de local de negocios, si bien por las necesidades del tráfico mercantil, existe una mayor flexibilidad, para que las partes pacten con mayor libertad los elementos del contrato. Es por ello, por lo cual en la LAU, y en el apartado de locales de negocio se regule de forma específica el régimen de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa. Igualmente, se reconoce el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, debe abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que el arrendador u otra persona se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO Salvo pacto en contrario, en el momento de la celebración del contrato es obligatoria la prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a 2 mensualidades, que servirá como garantía a los posibles daños materiales e impagos de renta que pudieran producirse durante la vigencia del contrato. Durante los 5 primeros años de duración del contrato no estará sujeta a actualización. Al finalizar el contrato, el importe de la fianza deberá ser restituida al arrendatario, y devengará el interés legal transcurrido 1 mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que hubiera hecho efectiva la devolución. Forma del contrato El contrato de arrendamiento de local de negocio no exige formalidad alguna para su perfección, pero las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. Si se diera este caso, se debe hacer constar la identidad de los contratantes, la descripción de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. Cesión y subarriendo Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendarla o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de 10

11 contar con el consentimiento del arrendador, salvo pactado lo contrario. El arrendador tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 por 100 en caso de cesión del contrato o subarriendo total de la finca. Adquisición preferente Venta En caso de venta del local arrendado el arrendatario tiene derecho a adquirir preferentemente. Así, puede ejercitar: Un derecho de tanteo sobre el local arrendado en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Si la venta recae también sobre los demás objetos alquilados como accesorios al local, el arrendatario debe ejercitar el derecho de adquisición preferente sobre la totalidad de los bienes. Un derecho de retracto,(de impugnar la venta) cuando no se hubiese hecho la notificación exigida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos necesarios. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales. En cualquier caso, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de locales arrendados debe justificarse que se han realizado las respectivas notificaciones. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local arrendado se venda conjuntamente con los restantes locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto es válido en contratos de duración pactada superior a 5 años. Extinción del contrato Por otra parte, extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado, si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. 11

12 A tal efecto, el arrendador debe notificar fehacientemente al arrendatario: Su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento La renta ofrecida Las condiciones esenciales del contrato El nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. La omisión de la notificación prevenida, así como de cualquiera de los requisitos exigidos da derecho al arrendatario: A subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado, o A ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto. Resolución El arrendador puede dar por resuelto el contrato cuando concurran alguna de las siguientes causas: Falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización Subarriendo o cesión inconsentidas o realizadas sin cumplir lo establecido en la normativa vigente En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial, el heredero que continúe en el ejercicio de la actividad puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación debe notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Indemnización al arrendatario La extinción de un contrato de arrendamiento de local de negocios (dedicado, al menos durante los últimos 5 años a la venta al público), da al arrendatario derecho a una 12

13 indemnización a cargo del arrendador. Para ello, el arrendatario debe haber manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años y por una renta de mercado. El arrendatario tiene derecho a una indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad similar a la que aquél ejercitaba. 13

14 LEASING El Leasing es una operación de financiación que tiene como fundamento un contrato de arrendamiento de uso de bienes con opción de compra a favor del usuario. Intervienen tres sujetos: El proveedor (fabricante, distribuidor) La empresa de leasing (especialista financiero) El usuario Los bienes adquiridos en leasing no son propiedad de la empresa usuaria del mismo, ésta sólo tiene el derecho de uso y disfrute del bien, adquiere la propiedad cuando ejercita la opción de compra y se liquida el valor residual en la última cuota. Mientras esto no ocurra, el usuario es responsable del deterioro de los bienes. Las ventajas principales del leasing son: Financia prácticamente la totalidad del coste del bien, por lo que la cantidad a entregar por el usuario, es nula. Gran flexibilidad y rapidez en la tramitación de la operación El leasing es muy adecuado para empresas pequeñas y medianas que tienen ciertas dificultades en su acceso al crédito bancario y al mercado mobiliario. El Leasing es una operación de financiación que tiene como fundamento un contrato de arrendamiento de uso de bienes con opción de compra a favor del usuario. Intervienen tres sujetos: El proveedor (fabricante, distribuidor) La empresa de leasing (especialista financiero) El usuario El proceso de una operación de leasing podemos sintetizarlo de la forma siguiente: 1.- Elección del material y el suministrador por parte del futuro usuario 2.-Presentación de la solicitud de leasing 3.-Examen de la solicitud y estudio sobre el cliente por parte de la empresa de leasing 4.- Una vez realizado el estudio anterior, la empresa de leasing propone al posible usuario las condiciones generales y particulares de toda la operación y, llegados a un acuerdo, se 14

15 firma, por ambos, el contrato de leasing. 5.- La empresa de leasing adquiere del proveedor (fabricante o distribuidor) el material que designó previamente el usuario. 6.- Se entrega el material al usuario en régimen de arrendamiento. 7.- El arrendamiento tiene un determinado plazo de carácter irrevocable, llegado el cual, al usuario se le presentan tres opciones: a) Devolver el material a la empresa de leasing que es la propietaria b) Convenir un nuevo arrendamiento c) Adquirir el material en un precio previamente establecido. El leasing puede ser: o o Inmobiliario: El reservado para edificios y construcciones, cuyo plazo mínimo de amortización es de diez años. Mobiliario: el reservado para cualquier bien mueble destinado a la actividad empresarial. 15

16 CONTRATO DE RENTING Concepto Se entiende por renting el arrendamiento temporal de bienes, mediante pago de una tasa de actualización siendo por cuenta del propietario la conservación del objeto alquilado, y en algunos casos la cesión del personal técnico necesario para la explotación, gastos normalmente incluidos en la tasa de alquiler. En el renting el arrendador cede en arrendamiento el uso de un bien por un periodo determinado a cambio de una renta periódica. La renta suele incluir: Amortización del bien más sus intereses Los gastos ligados al buen funcionamiento del bien arrendado durante el periodo de duración del bien. Cuando termina el periodo no se suele ofrecer la opción de compra, pero se le posibilita: La renovación del contrato sobre el mismo bien Igualmente sobre un modelo más actual. El renting suele recaer sobre bienes como: vehículos, ordenadores, equipamiento ofimático, maquinaria productiva, software... El renting incluye dos partes contractuales: 1.- Arrendador/proveedor del bien. 2.- Arrendatario/usuario del mismo. No suele existir otro coste que el de la cuota de alquiler, la cual engloba: 1.- Amortización del bien con los correspondientes bienes. 2.- Los servicios concertados necesarios para asegurar el buen funcionamiento del bien. Las principales ventajas que presenta el renting son: 1.- Las cuotas son íntegramente deducibles en el correspondiente impuesto sobre beneficios. 2.- Uniformidad y regularidad de los pagos. Los principales inconvenientes que presenta el renting son: 16

17 1.- Penalización en el caso de interrupción anticipada del contrato 2.- El renting obliga a efectuar el mantenimiento a través de las entidades señaladas en el contrato (concesionarios, servicios técnicos o talleres oficiales). Se diferencia del leasing en el plazo, en la falta de la determinación del valor residual y en la imposibilidad de ejercitar la opción de compra, esto es, en el renting el plazo de alquiler suele ser corto, y el bien no puede pasar nunca a ser propiedad del arrendatario en virtud del contrato. 17

18 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS Se entiende por arrendamiento de servicios al contrato por el que una de las partes se obliga frente a otra a prestar un servicio, realizar una actividad o desempeñar una labor por precio cierto y determinado. El arrendatario se obliga a la prestación de servicios o de trabajo o de una actividad en sí misma, que deberá cumplir en los términos establecidos en el contrato, a diferencia del contrato de ejecución de obra, en el cual se obliga a producir un determinado resultado útil con independencia de cómo se realice dicha actividad El objeto del contrato de arrendamiento de servicios lo constituye la prestación en sí misma considerada. Se trata de desarrollar una actividad, mientras que en el contrato de ejecución de obra se persigue el resultado útil de tal actividad. En el arrendamiento de servicios no se requiere ninguna capacidad especial si bien dichos contratos van a tener mucha utilización en aquellos casos en lo que se arrienda son los servicios de profesionales, es decir abogados médicos arquitectos, lo que va a dar lugar que un cierto carácter personal en la forma de realizar la prestación. Aquel que presta el servicio deberá hacerlo, deberá cumplir sus obligaciones de conformidad a las reglas o normas de su profesión exigiéndole una diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones mayor que en otros contratos, ya que se supone que dichos servicios, no puede ser realizado por cualquiera, sino por un profesional especializado. El arrendador de los servicios, tiene como principal obligación la de pagar el precio pactado en los términos estipulados en el contrato, y a las normas generales de la contratación La duración del contrato deberá ser determinada, ya que está prohibido el arrendamiento vitalicio, sin embargo nada impide que dicho arrendamiento sea por tiempo indefinido. 18

19 ARRENDAMIENTO O EJECUCIÓN DE OBRA: En el contrato de ejecución de obra, la obligación del contratista o arrendatario será la ejecución de la obra de conformidad con lo convenido en el contrato, deberá actuar no sólo con lo especificado en él, sino también de conformidad con lo establecido con las reglas de su profesión y sus usos, de tal manera que su falta de capacidad o pericia es sinónimo de culpabilidad La ejecución de la obra puede convenirse de dos formas, fraccionándolas en ejecuciones parciales o previa determinación de la obra en proyecto, lo que no es obstáculo para que exista una variación ulterior, no siendo admisible que exista una variación unilateral por parte del contratista. Es usual el establecimiento por las partes de un plazo límite de ejecución de obra, susceptible también de alteración convencional por las partes, entendiéndose que es el contratista el que debe entregar o cuando menos poner a disposición del propietario dicha obra. Tendrá tres fases: Verificación de la obra conforme a lo pactado Aprobación Recepción. - Hemos de advertir que aunque se haya entregado la obra, el arrendatario o contratista estará obligado al saneamiento por los vicios ocultos que pudieran haberse producido, así como por la ruina de la misma. - El Propietario por su parte deberá pagar el precio exacto estipulado, que bien podrá ser un precio alzado o global, o bien podrá ser abonado por piezas o medidas lo que en se viene denominando certificaciones de obras, de tal manera que según se van acabando y entregando parte de las obras se irá abonando el precio. - El contrato de ejecución de obra se extinguirá, por acuerdo de las partes por desistimiento de alguna de ellas, por muerte fallecimiento o pérdida de la personalidad jurídica, lo que dará lugar a la exigencia de responsabilidades por los daños y perjuicios causados 19

20 CONTRATOS DE COLABORACIÓN FACTORING Es un contrato de colaboración por el cual se ceden los derechos de cobro de clientes a una entidad de carácter financiero. Se trata de una transferencia de deuda comercial del titular a un factor que se encarga del cobro de la misma sin derecho de regreso en caso de insolvencia, prestando además el factor una serie muy variada de servicios subsidiarios. Los servicios que presta el factor podemos clasificarlos en: a) Servicios comerciales: Información sobre clientes Clasificación crediticia b) Servicios contable-administrativos: Facturación Contabilidad de clientes c) Servicios financieros: Gestión de cobro Anticipos financieros d) Servicios de seguridad: Cobertura del riesgo de insolvencia de clientes Como principales ventajas del factoring, se pueden señalar la de englobar servicios y la de liquidez. Como inconvenientes, el factoring suele ser caro desde el punto de vista financiero, del 1% al 5% de las ventas, y no admiten toda la cartera de clientes sino que seleccionan previamente los efectos. Bienes sujetos a este sistema: A grandes rasgos, están sujetos los aparatos de uso doméstico (electrodomésticos), vehículos y bienes de equipo industrial. 20

21 COMISIÓN Concepto Es el contrato convenido entre dos empresarios, por el que uno de ellos, comisionista, se obliga a realizar por encargo y cuenta del otro, comitente, una o varias operaciones mercantiles. El comitente podrá especificar con detalle los términos del negocio jurídico, señalar algunos elementos del contrato de ejecución, o darle una autorización amplia dejando el cumplimiento al saber hacer del comisionista y a los usos de comercio. Cuando tenga amplias facultades el comisionista no tiene porque declarar quien es el comitente, siendo él quien queda obligado de un modo directo con las personas con quienes contrate. Los terceros no tienen acción contra el comitente ni éste contra ellos. Sin embargo en la mayoría de los casos, El comisionista debe manifestar que actúa en nombre del comitente, siendo este último, quien queda obligado de un modo directo con las personas con quienes el comisionista hubiere contratado. Los terceros, tendrán acciones contra el comitente y éste contra ellos. No se requiere formalidad alguna, siendo suficiente para que obligue las partes el mero consentimiento. El contrato de comisión puede celebrarse mediante documento público o privado, e incluso, en forma verbal. Obligaciones del comisionista Ejecución del encargo Se entenderá aceptada la comisión siempre que el comisionista ejecute alguna gestión en el desempeño del encargo que le hizo el comitente, si decide rechazar el encargo, estará obligado a comunicarlo al comitente con urgencia Deberá prestar la debida diligencia en la custodia y conservación de los efectos que el comitente haya remitido, hasta que éste designe nuevo comisionista. Sin embargo, puede librarse de esta obligación mediante la consignación judicial de los bienes. El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones, constituye al comisionista en la responsabilidad de indemnizar los daños y perjuicios que por ello sobrevengan al comitente. Sin embargo el comisionista no estará obligado a desempeñar la comisión, aunque haya aceptado: Cuando el comitente no ponga a su disposición la suma necesaria al efecto y la comisión exija provisión de fondos. Cuando habiendo invertido las sumas recibidas en el encargo el comitente rehúse la 21

22 remisión de los nuevos fondos solicitados. Cuando el comitente esté sometido a algún procedimiento concursal. Cuando por fuerza mayor no pueda ejecutar las instrucciones recibidas. En tal caso, comunicará al comitente, por el medio más rápido posible, las causas que hayan motivado su conducta. El comisionista desempeñará por sí mismo, los encargos que reciba y no podrá delegarlos sin previo consentimiento del comitente. El comisionista defenderá con diligencia los intereses del comitente, debiendo: Observar lo establecido en las leyes y reglamentos respecto a la negociación que se le hubiere confiado. Cumplir las leyes Cobrar sin demora los créditos del comitente Dar a los fondos recibidos el encargo, inversión o destino establecido. Proceder a la venta urgente de los efectos que corran riesgo de alterarse, solicitando para ello autorización judicial. Abstenerse de concertar operaciones a precios o condiciones más onerosas que las corrientes en la plaza. Suplir fondos, si se hubiese concertado la anticipación Evitar la confusión entre los géneros de distintos comitentes que obren en su poder. Asumir el riesgo de la mercancía que tenga en su poder por razón de la comisión Abstenerse de prestar ni vender al fiado o a plazos, sin autorización del comitente. El comisionista deberá informar al comitente sobre: Los contratos celebrados y el estado de las negociaciones Las noticias que interesen, a cerca del buen éxito de la negociación, con el fin de mantener al tanto al comitente y facilitarle, si es necesario, el otorgamiento de instrucciones. Los nombres de los compradores y condiciones de pago en las ventas a plazos. El comisionista está obligado a rendir cuenta especificada y justificada de las cantidades que haya percibido para ejecutar el encargo. Ningún comisionista comprará para sí ni para otro lo que se le haya mandado vender, ni 22

23 venderá lo que se le haya encargado comprar, sin licencia del comitente. Derechos del comisionista En el caso de que el comisionista se convierta en acreedor del comitente por comisiones devengadas y no pagadas, goza de la siguiente protección: Derecho de retención de mercaderías. Derecho de preferencia: el comisionista tiene derecho a cobrar, por cuenta del producto de los mismos géneros, con preferencia al resto de los acreedores del comitente. Obligaciones del comitente El comitente tiene la obligación de proveer fondos, para evitar que el comisionista suspenda el desempeño de la comisión. Provisión de fondos Esta provisión se ha de realizar previamente al desempeño de la comisión o durante el desarrollo de la misma cuando se hayan agotado los fondos recibidos. Pago de retribución El comitente está obligado a abonar al comisionista el premio de la comisión, pago por su gestión en los términos estipulados. La determinación de la retribución fija o variable se fija en un tanto por ciento del importe de la operación. En la práctica es usual la inclusión de sobreprimas o cantidades especiales para, en su caso, premiar el buen fin de las operaciones: cobranza. Reembolsos El comitente está obligado a satisfacer al contado al comisionista, mediante cuenta justificada, el importe de todos sus gastos y desembolsos, con el interés legal desde el día en que los hubiera hecho hasta su total reintegro. Asunción de efectos Celebrado un contrato por el comisionista con las formalidades de Derecho, el comitente deberá aceptar todas las consecuencias de la comisión, sin perjuicio del derecho a reclamar al comisionista por faltas u omisiones cometidas al cumplirla. La asunción del contrato por el comitente es norma básica en las relaciones internas comitente-comisionista. 23

24 Quiebra del comisionista En caso de quiebra del comisionista, el comitente tiene derecho a separar de la masa activa de bienes de la quiebra los siguientes: -Las mercaderías que el quebrado tenga en su poder por comisión de compra, venta, tránsito o entrega. -Las letras de cambio o pagarés que, sin endoso, le hayan remitido para su cobranza el comisionista y las que éste haya adquirido de un tercero, libradas o endosadas directamente a favor del comitente. -El dinero remitido al comisionista y que éste tenga en su poder para entregar a persona determinada en nombre del comitente. A continuación se presentan un bloque de modelos y contratos mercantiles elaborados para cubrir diferentes supuestos y variables de los tipos anteriormente estudiados con el servir de guía y plantilla ante situaciones reales. 24

25 CONTRATO DE PRESTAMO Se entiende por préstamo aquel contrato por el que una persona, prestatario, que ha recibido de otra, prestamista, un bien fungible (dinero, mercancías o títulos,...) en propiedad, se compromete a devolver otro tanto, de la misma especie y calidad. El prestatario (persona a quien ha sido dado el bien), está obligado a devolver el objeto o bien prestado y, si así se ha pactado a devolver los intereses, Cuando se trate de préstamo de dinero, normalmente intervendrá una entidad financiera, el deudor debe devolver una cantidad igual a la recibida, con arreglo al valor legal de la moneda al tiempo de la devolución. Cuando se trate de préstamos de títulos o valores, el deudor devolverá, otros tantos de la misma clase e idénticas condiciones, o sus equivalentes, si aquéllos se han extinguido. Cuando se trate de préstamos en especie, deberá el deudor devolver, igual cantidad en la misma especie y calidad, o su equivalente en metálico si se hubiere extinguido la especie debida. Como hemos dicho en el tráfico mercantil lo más usual será el préstamo de dinero y existen dos elementos básicos: Principal: dinero que se entrega Intereses: cantidad que resulta de aplicar un determinado tipo de interés al principal. Atendiendo al plazo de amortización: será a corto y a largo plazo. Los contratos de préstamo dinerarios se formalizarán normalmente en pólizas (cuando son concedidas por entidades financieras) o en efecto financiero, letra de cambio, cheque o pagaré cuando se trata de otra entidad. Los préstamos son susceptibles de ser garantizados y en función de dicha garantía puede ser: Préstamo hipotecario: garantizado con un bien inmueble sobre el que se constituye la hipoteca requiere escritura pública. Préstamo pignoraticio: se garantiza con un inmueble entregado en prenda. Préstamo subordinado: ligado al resultado de la empresa beneficiaria. Préstamo participativo, se caracteriza por prever una retribución variable en función 25

26 de la evolución de la empresa, al que puede añadirse otro tramo de interés. Hemos de advertir que los préstamos en los cuales interviene una entidad de crédito va a conllevar una serie de gastos: Comisiones de estudio (que se exigen por el sólo hecho de valorar la posibilidad de concederlo). Comisiones de apertura (porcentaje que se exige al conceder el mismo) Y otros gestos como son los de fedatario público y gestoría, para el supuesto que fuese necesario la intervención La obligación de intereses puede contratarse a un tipo fijo o variable, y dependerá de la entidad prestataria. 26

27 CONTRATO DE AGENCIA Es el contrato por el que una persona física o jurídica agente, se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones. El agente debe actuar lealmente y de buena fe, velando por los intereses del empresario o empresarios por cuya cuenta actúe. En particular, el agente debe: Ocuparse con la diligencia de un ordenado comerciante de la promoción, y en su caso, de la conclusión de los actos u operaciones que se le hayan encomendado. Comunicar al empresario toda la información de que disponga, cuando sea necesaria para la buena gestión de los actos y operaciones cuya promoción y, en su caso, conclusión, se le haya encomendado, así como, en particular, la relativa a la solvencia de los terceros con los que existan operaciones pendientes de conclusión o ejecución. Desarrollar su actividad con arreglo a las instrucciones razonables recibidas del empresario, siempre que no afecten a su independencia Recibir en nombre del empresario cualquier clase de reclamaciones de terceros sobre defectos o vicios de calidad o cantidad de los bienes vendidos y de los servicios prestados como consecuencia de las operaciones promovidas, aunque no las haya concluido. Llevar una contabilidad independiente de los actos u operaciones relativos a cada empresario por cuya cuenta actúe. El empresario debe actuar lealmente y de buena fe. En particular, el empresario debe: Poner a disposición del agente, con antelación suficiente y en cantidad apropiada, los muestrarios, catálogos, tarifas y demás documentos necesarios para el ejercicio de su actividad profesional. Procurar al agente todas las informaciones necesarias para la ejecución del contrato de agencia y, en particular, advertirle si el volumen de operaciones va a ser sensiblemente inferior al que el agente hubiese podido esperar. Satisfacer la remuneración pactada. 27

28 Además, dentro del plazo de 15 días, el empresario debe comunicar al agente la aceptación o el rechazo de la operación. La remuneración del agente puede ser una cantidad fija, una comisión o una combinación de los dos. La comisión es cualquier elemento de la remuneración que sea variable según el volumen o el valor de los actos u operaciones promovidos y, o, en su caso, incluidos por el agente. El agente tiene derecho a cobrar la comisión: Cuando la operación se concierte por su intervención. Cuando se trate de operaciones concluidas en su zona geográfica, si ésta la tiene concedida en exclusiva. Cuando se trate de operaciones con persona con la que se haya concluido alguna operación anterior por su intervención. Para el cobro de actos u operaciones concluidas con posterioridad a la extinción del contrato de agencia es necesario: Que el acto se deba principalmente a la actividad desarrollada por el agente durante la vigencia del contrato, siempre que se hubiera concluido dentro de los 3 meses siguientes a partir de la extinción de dicho contrato. Que el empresario o el agente hayan recibido el encargo antes de la extinción del contrato de agencia. Se debe pagar, como máximo, salvo que se pacte en un plazo inferior, el último día del mes siguiente al trimestre natural en el que el empresario, o en su caso, los terceros hayan ejecutado el acto u operación de comercio contratado. El contrato de agencia se extingue: Por el transcurso del plazo pactado cuando se trata de contratos de duración determinada. Por la denuncia unilateral de cualquiera de las partes, mediante preaviso escrito, cuando se trata de contratos de duración indefinida. En todo caso, sea pactado por un tiempo o indefinido se extinguirá en los siguientes casos: 28

29 Por incumplimiento total o parcial de las obligaciones legal o contractualmente establecidas. Por insolvencia patrimonial Por muerte o declaración de fallecimiento del agente. 29

30 ALGUNAS CLÁUSULAS COMO EJEMPLO Primera: El mandante nombra al agente, quien en calidad de tal y desde...será su exclusivo representante en...para la venta de...fabricados por el mandante y de todos aquellos otros bienes y mercancías que en lo sucesivo convengan entre sí. Segunda: El agente, por una duración de...años prestará al mandante, con diligencia y buena fe, servicios en calidad de representante suyo y pondrá su empeño en ampliar la venta de los productos del mandante dentro de la zona de su representación absteniéndose de todo lo que pueda entorpecer tal venta o crear obstáculos al desenvolvimiento de los negocios del mandante en dicha zona comercial. Tercera: El mandante pondrá a disposición del agente una lista en la que indique los precios mínimos a los cuales los productos tendrán que venderse individualmente, y el agente no podrá ponerlos en venta a precios inferiores a los especificados en la lista del mandante, sin perjuicio de tratar, en cada caso, de venderlos al mejor precio que le sea posible obtener. Cuarta: El agente no podrá vender ninguno de los productos del mandante a persona, compañía o firma alguna, con residencia fuera de su zona de representación. Quinta: En el transcurso de su representación el agente asignado en este contrato no tomará a su cargo la venta de productos de clase similar o que puedan competir o crear obstáculos a la venta de los productos del mandante, sea por cuenta propia o por cuenta de cualquier otra persona, compañía o firma. Sexta: Cuando el agente reciba un pedido, lo transmitirá inmediatamente al mandante, quien, caso de aceptarlo, enviará directamente los productos al cliente. Séptima: Efectuada así la venta, el mandante remitirá por duplicado al agente copia de la factura enviada con la mercancía al cliente y del mismo modo comunicará oportunamente al agente la fecha del pago efectuado por el cliente al mandante. Octava: El agente llevará en debida forma la contabilidad de todas las órdenes de compra que haya obtenido y cada tres meses remitirá al mandante un estado de dicha contabilidad. Novena: El mandante reconocerá al agente las siguientes comisiones... por todas las órdenes de compra obtenidas por el agente en la zona aceptadas y ejecutadas por el 30

31 mandante. Las comisiones correspondientes a los cobros de los clientes efectivamente efectuados por el mandante serán abonadas por éste trimestralmente al agente. Décima: El agente tendrá derecho a comisión, sobre todas las órdenes de compra que el mandante reciba por conducto de sucursales y oficinas principales de clientes situadas en...la zona de actuación del agente Undécima: El agente no ha de comprometer en modo alguno el crédito del mandante. Duodécima: El agente no emitirá garantía alguna en relación con los productos tratados si autorización por escrito del mandante. Decimotercera: El agente no recibirá pagos de los clientes sin la autorización del mandante. Decimocuarta: El agente no abrirá crédito, ni negociará con persona, compañía o firma alguna, con las cuales el mandante le haya dado instrucciones oportunamente de no conceder crédito ni negociar Decimoquinta: El mandante tendrá derecho a rehusar atender o aceptar cualquier orden, o parte de ella, obtenida por el agente, y el agente no podrá reclamar comisión sobre cualquier orden, o parte de ella, denegada en ejercicio de tal derecho. Decimosexta: Todos los impuestos, gastos judiciales o extrajudiciales que se originen como consecuencia de la formalización de este contrato del nacimiento, cumplimiento o Extinción de las obligaciones dimanantes del mismo serán por cuenta de las partes, por iguales mitades. Decimoséptima: Las partes se someten al fuero de los juzgados y tribunales del domicilio del mandante. Decimoctava: Este contrato tiene carácter mercantil y se regirá por sus propias cláusulas y en lo que en ellas no estuviere previsto, se atendrán las partes a las disposiciones del Código de Comercio, leyes especiales y usos mercantiles y en su defecto a lo dispuesto en el Código Civil. Decimonovena: Las partes se manifiestan conformes con el presente contrato, y en prueba de ello lo otorgan y firman en... ejemplares igualmente originales y auténticos formalizados a un solo efecto. El mandante El agente En Madrid, a... de enero de

32 REUNIDOS De una parte Dña. AAAAA, mayor de edad, divorciada con domicilio en Reina de Tamames, Madrid y con D.N.I. nº Y de otra D. BBBBB... INTERVIENEN La primera en su propio nombre y derecho El segundo en su propio nombre y derecho y además como Administrador Único de la mercantil FUENSANTA, S.A., con domicilio en Madrid Dr. Jerónimo Ybarra nº 3 2º C. MANIFIESTAN 1º) Que Dña. AAAAA es dueña de las acciones nº... de la mercantil FUENSANTA, S.A., que representan el 1,5% del capital social de dicha sociedad. 2º) Que la Sra. AAAAA es igualmente copropietaria del 50% de D. BBBBB de una vivienda unifamiliar denominada La UVA en el término municipal de Miraflores. 3º) Y estando interesados D. BBBBB en la adquisición de los bienes propiedad de la Sra. AAAAA reconociéndose plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato de compraventa, lo llevan a cabo con sujeción a las siguientes. CLAUSULAS 1º) Dña. AAAAA vende a D. BBBBB que los bienes descritos en los expositivos nº 1 y 2 del presente contrato con cuantos derechos le sean inherentes. 2º) El precio de esta compraventa es de...- que se desglosan de la siguiente forma: acciones de FUENSANTA, S.A % inmueble La UVA. 3º) La forma de pago es la siguiente: a) que se reciben en este acto mediante cheque bancario. b)...-, mediante la entrega de una plaza de garaje nº... del Edificio... en Torrelodones. c)...-, mediante la transmisión del automóvil AUDI-3 matrícula... d)...-, mediante la cancelación de una deuda que Dña. AAAAA mantiene con la mercantil FUENSANTA, S.A. e) El resto...- se pagará en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa que se efectuará en el plazo máximo de 2 meses en el notario que el vendedor designe. 32

33 4º) El incumplimiento de las obligaciones contendidas en este contrato, y en particular la incomparecencia de alguna de las partes al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, facultará al que hubiera cumplido bien a exigir judicialmente el cumplimiento del presente contrato, o bien a rescindir el mismo, bastando una comunicación fehaciente. En caso de optar por la rescisión contractual, el vendedor hará suya la totalidad de las cantidades entregadas en el apartado A de la cláusula 3ª, en concepto de indemnización de daños y perjuicios. En caso de que el incumplimiento sea por parte de la vendedora, el comprador en caso de rescisión contractual, podrá exigir la devolución inmediata de la cantidad reseñada en el apartado A de la cláusula 3ª, y una cantidad igual en concepto de indemnización de daños y perjuicios. 5º) Las entregas de los bienes que se permutan se realizarán en el otorgamiento de la escritura pública libres de cargas y gravámenes y al corriente de cuantos gastos e impuestos las graven directa o indirectamente. 6º) Las partes una vez formalizada la escritura de compraventa se otorgarán finiquito de sus relaciones mercantiles, comprometiéndose la Sra. AAAAA a la aprobación de las cuentas de la sociedad. 7º) La formalización del presente documento y de su posterior escritura pública de compraventa en forma alguna puede justificar causa para modificar o alterar las obligaciones económicas y en particular las pensiones de alimentos que el Sr. CCCCC efectúa a la Sra. AAAAA en cumplimiento de los convenios reguladores aprobados por los Juzgados de Familia. 8º) Para la aplicación e interpretación de este contrato las partes se someten a los Juzgados de Madrid capital. Y en prueba de conformidad firman el presente documento en el lugar y fecha indicados. En Madrid a de Marzo de