SENTENCIA. En la Villa de Madrid, a veintiuno de Mayo de dos mil nueve

Transcripción

1 SENTENCIA En la Villa de Madrid, a veintiuno de Mayo de dos mil nueve Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por doña Dolores, representada ante esta Sala por el Procurador don Victorio Venturini Medina (en sustitución de la Procuradora doña Mª Teresa Bustos Pardo), contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 65/2004-, en fecha 14 de abril de 2004, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 584/2003 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Murcia. Ha sido parte recurrida doña Lina, representada ante esta Sala por el Procurador don Jorge Luis de Miguel López. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- 1º.- La Procuradora doña Carmen Fortes Pardo, en nombre y representación de doña Lina, promovió demanda de juicio declarativo ordinario sobre reclamación de cantidad derivada de arrendamiento de local de negocio, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Murcia, contra doña Dolores, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "Se dicte sentencia condenando a la demandada al abono de la cantidad de 3.616,08 euros (tres mil seiscientos dieciséis euros con ocho céntimos) que adeuda hasta este momento, así como al pago de los intereses legales devengados desde la interposición de la presente demanda, todo ello con expresa imposición de costas del presente procedimiento a la demandada". 2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña Mª Luisa Flores Bernal, en nombre y representación de doña Dolores, se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Se sirva dictar sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, se absuelva a esta parte de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la misma". 3º.- El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Murcia dictó sentencia, en fecha 20 de noviembre de 2003, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Estimando en parte la demanda interpuesta por doña Lina contra doña Dolores, debo: 1) Condenar y condeno a la demandada a que pague a la actora la cantidad de 3426,29 euros en concepto de rentas de diciembre de 2002 a junio de 2003, cantidad que se considera ya satisfecha. 2) Desestimar el resto de lo peticionado. 3) Cada parte pagará sus costas y las comunes por mitad". 4º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia dictó sentencia, en fecha 14 de abril de 2004, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora doña Carmen Fortes Pardo en nombre y representación de doña Lina, debemos revocar y revocamos en parte la sentencia de fecha 20 de noviembre de 2003 dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Murcia en cuanto por la presente se concede a la actora la cantidad de 209,79 (doscientos nueve euros con setenta y nueve céntimos), manteniéndose idéntico el pronunciamiento establecido en el apartado primero de la sentencia de instancia. No hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de primera instancia y de esta alzada". SEGUNDO.- 1º.- Por la representación procesal de doña Dolores, con fecha 7 de junio de 2004, se ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada, en fecha 14 de abril de 2004, por la Audiencia Provincial de Murcia (Sección Tercera), en el rollo nº 65/2004 dimanante de los autos de juicio ordinario nº 584/2003, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Murcia.

2 2º.- Motivo del recurso de casación. Único: Al amparo del artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, concretamente de los siguientes preceptos legales: Epígrafe 10.3 del apartado C de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia en el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, en concreto en cuanto a la aplicación del artículo 108 del T.R. LAU de 1964 ; la sentencia recurrida, creemos presenta interés casacional, al estimar la pretensión del derecho de repercutir la reparación de obras necesarias, en aplicación del artículo 108, al considerar que es un facultad derivada de la propia interpretación literal de la Disposición Transitoria Tercera, tratándose en el presente caso de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 1 de marzo de 1976, ya que la Disposición Transitoria Tercera no distingue entre los contratos celebrados antes y después de la Ley de 1964, pues la remisión al artículo 108 de la LAU del año 1964 es en cuanto a la forma y requisitos, no en cuanto a los contratos a que se mencionan en el mismo por remisión al artículo 95 de la LAU. Es lo cierto que dicha interpretación ha sido seguida por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales siguiente: SAP Las Palmas, 6 de mayo de 2002, SAP Murcia, 30 de mayo de 2000, SAP Barcelona, 14 de enero de 2000, SAP Cuenca, 26 de abril de 2000, SAP Asturias, 11 de abril de 2000, SAP Madrid, 13 diciembre 2001, SAP Salamanca, 18 febrero 2002 y SAP Barcelona 21 mayo 2002, y, terminó suplicando a la Sala : " (...) Dictar sentencia dando lugar al mismo, casando la resolución recurrida, con los pronunciamientos acordes de la impugnación y que correspondan conforme a Derecho". 3º.- Por Providencia de fecha 10 de junio de 2004 se acordó la remisión de los autos originales a esta Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes, habiéndose notificado la misma a las partes litigantes con fecha 15 de junio de º.- La Procuradora doña María Teresa Bustos Pardo, en nombre y representación de doña Dolores, presentó escrito ante esta Sala con fecha 5 de julio de 2004, personándose en calidad de parte recurrente. El Procurador don Jorge Luis de Miguel López, en nombre y representación de doña Lina presentó escrito ante esta Sala con fecha 23 de julio de 2004, personándose en calidad de parte recurrida. 5º.- La Sala dictó auto de fecha 9 de octubre de 2007, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Dolores, contra la sentencia dictada, en fecha 14 de abril de 2004, por la Audiencia Provincial de Murcia (Sección Tercera), en el rollo nº 65/2004 dimanante de los autos de juicio ordinario nº 584/2003, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Murcia. Y, entréguense copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría". TERCERO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 22 de abril de 2009, en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA, FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Doña Lina demandó por los trámites del juicio ordinario a doña Dolores, con la reclamación de la cantidad de 3.616,08 euros, relativa, de una parte, a rentas atrasadas, y de otra, a la repercusión del importe de determinadas obras consideradas necesarias. El Juzgado acogió parcialmente la demanda, y

3 condenó a doña Dolores al abono de 3.426,29 euros, en concepto de rentas de diciembre de 2002 a junio de 2003, cantidad considerada ya satisfecha, y rechazó la reclamación por el concepto de repercusión de obras necesarias, al interpretar que el artículo 108 de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 no resulta aplicable al caso al ser el contrato de local de negocio celebrado en el año 1976, no comprendido en dicho precepto, ya que la remisión al artículo 108 de la Ley lo es en cuanto a los contratos mencionados en el mismo por remisión a su artículo 95 ; y su sentencia fue revocada en parte en grado de apelación por la de la Audiencia, en el sentido de condenar a la demandada al abono de las cantidades repercutidas en concepto de obras necesarias, al entender que la remisión al artículo 108 de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, lo es en cuanto a la forma y los requisitos, no en cuanto al tipo de contratos que se indican en éste por remisión al artículo 95 de la Ley. Doña Dolores ha promovido recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la alegación de la existencia de interés casacional por doctrina contradictoria de Audiencias Provinciales, y cita, por un lado, dos sentencias de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fechas 14 de enero de 2000 y 21 de mayo de 2002, las cuales entienden que la remisión al artículo 108 de la Ley de ArrendamientosUrbanos es en cuanto a tipos de contratos expresados en el mismo por remisión al artículo 95 de la Ley, a la que se oponen, con un criterio jurídico dispar, las sentencias de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Tercera, de fechas 14 de abril de 2004 (la ahora recurrida) y 30 de mayo de 2000, las cuales establecen que el envío al artículo 108 lo es en cuanto a la forma y los requisitos, no en cuanto al tipo de contratos mencionados en el precepto por remisión a su artículo 95 ; y esta Sala, mediante auto de 9 de octubre de 2007, ha acordado la admisión del recurso al concurrir los requisitos legalmente exigidos. SEGUNDO.- El único motivo del recurso acusa la infracción del epígrafe 10.3 del apartado c) de la Disposición Transitoria segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, en concreto en cuanto a la aplicación del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 ; asimismo, indica que son hechos probados, y así han sido aceptados por las partes y las sentencias dictadas en el proceso, los siguientes: 1º, entre las partes litigantes, existe un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado con anterioridad a 1985, ya que en el año 1990, doña Dolores, se subrogó, como parte arrendataria, en los derechos y obligaciones del primitivo contrato de arrendamiento fechado en 1976, en virtud de traspaso; 2º, en el edificio del que forma parte el local objeto del arrendamiento se ejecutaron obras de reparación necesarias; 3º, dichas obras se llevaron a cabo por acuerdo de los propietarios del edificio; 4º, la propiedad del local de negocio arrendado, decidió que la parte arrendataria, doña Dolores, le abonase mediante repercusión mensual porcentual el importe total que había satisfecho, por dicho concepto, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria tercera d) de la Ley de ArrendamientosUrbanos, que remite a la Disposición Transitoria Segunda apartado c) 10.3 ; y 5º, la parte arrendataria se opuso a la repercusión de las obras, por falta de derecho de la arrendataria, tanto por la forma como por el fondo; la recurrente entiende que a dichos antecedentes, no se puede aplicar el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 conforme al régimen jurídico siguiente: la Disposición Transitoria tercera de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1994, relativa a "Los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985", establece en su apartado a) que el régimen normativo

4 aplicable a estos contratos que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, serán las normas del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, sobre el contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en dicha Disposición Transitoria; también, respecto al caso del debate, sobre la repercusión en el arrendatario del importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, aduce que la Disposición Transitoria tercera en su apartado d) 9 dispone: "Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la Disposición Transitoria segunda", y el epígrafe 10.3 de esta Disposición señala como un derecho del arrendador el poder repercutir en el arrendatario, el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes; y considera como normativa aplicable: el artículo 107 de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, como regla general de no repercusión al arrendatario del importe de las obras de reparación necesarias para el uso convenido; el artículo 108 de dicha Ley, como excepción, aplicable sólo a los locales de negocio a los que se refiere el artículo 95 del mismo Cuerpo Legal, que son los contratos de arrendamientos vigentes al día de la entrada en vigor de la Ley de 1964 ; epígrafe 10.3 de la Disposición Transitoria segunda en su apartado c), por remisión de la Disposición Transitoria tercera, apartado d) como excepción ampliatoria a la ya establecida en el artículo 108, que se concreta a los supuestos en que concurran las reglas que en dicho epígrafe se establecen; en atención al espíritu y finalidad de la norma, dice que el artículo 108 de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, sólo es aplicable a aquellos contratos a que hace referencia dicho precepto, esto es, los indicados en el artículo 95, pues se reguló para los contratos anteriores al 1 de julio de 1964, donde las partes no tenían libertad de renta, tratando de equilibrar sus prestaciones, característica que ya no existía en los celebrados después de la entrada en vigor de la Ley de 1964, pues en su artículo 97 se liberalizó la determinación de la renta; en definitiva, argumenta que hasta la Ley de 1994, el artículo 108 se utilizó únicamente para aquellos contratos vigentes a la entrada en vigor de la Ley de 1964, por lo que, a "sensu contrario", no era de aplicación a los celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de esta última Ley; además, colige que con la Ley de 1994, se amplía la excepción para todos los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en los que concurran los requisitos o reglas previstos en la normativa. El motivo se estima. El tema de fondo del asunto debatido se refiere a la determinación de si resulta repercutible a los arrendatarios el importe de las obras necesarias realizadas en el inmueble, a tenor de lo establecido en el apartado 10.3 de la letra c) de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de ArrendamientosUrbanos, con relación a aquellos contratos que se hubieran celebrado en una fecha posterior a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 24 de diciembre de La normativa expresada señala que el arrendador puede repercutir el importe de las obras de reparación necesarias en el arrendatario para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 o de acuerdo con otras reglas alternativas ofrecidas por la propia Disposición Transitoria. La Disposición Transitoria segunda hace mención al sistema jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento concertados con anterioridad al 9 de mayo de

5 1985 -sin diferenciar entre los anteriores y posteriores a la entrada en vigor de la ley de 1964-, pero la Disposición Transitoria Primera de la misma Ley se concreta a los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al 9 de mayo de La cuestión controvertida consiste en la determinación de si el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, invocado por la Disposición Transitoria segunda de la Ley vigente, se dirigía sólo a aquellas viviendas cuyo arrendamiento persistiera a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1964, y no a los posteriores. Por otra parte, el artículo 107 de Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 preveía que, con carácter general, las reparaciones necesarias a fin de conservar a vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serían de cargo del arrendador. Esta sede ha sentado que la principal obligación del arrendador, después de poner al arrendatario en posesión de la cosa, es la de mantenerle en el goce pacífico de la misma, para lo cual deberá realizar cuantas reparaciones sean precisas. La Sala Primera del Tribunal se ha pronunciado con relación a que, cuando la cuantía de la renta era especialmente baja, no cabía obligar al arrendador a soportar las obras necesarias, siendo que ello no pasaba de ser una excepción que no justifica el establecimiento de este régimen con mención a los arrendamientos con una renta de mercado, conforme acaecía con muchos de los posteriores a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, o que la tendrían una vez efectuada la actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria segunda ; en esta posición, la STS de 16 de mayo de 1995 ha argumentado que "Ha de analizarse, pues, si esas reparaciones son a cargo del arrendador, o si los arrendatarios deben satisfacer la compensación parcial fijada en el artículo 108. La Audiencia entendió que son éstos los obligados, porque el artículo 108 de la Ley de ArrendamientosUrbanos, resultó afectado por el artículo 1, número 2º, de la Ley de 1 de octubre de 1980 y el Real Decreto Ley de 12 de diciembre de 1980, que en su artículo 3 establece <<que en tanto no se disponga lo contrario, continuará vigente el porcentaje establecido en el apartado 2º del artículo 1 de la Ley de 1 de octubre de 1980, para todos los arrendamientos urbanos, ya se trate de viviendas o de locales de negocio>>. La palabra <<todos>> entiende que es referida tanto a los anteriores como a los posteriores a la entonces vigente Ley de Arrendamientos de En segundo lugar, dice la Audiencia de la Disposición Derogatoria de la Ley de 1 de octubre, que comprende a cuantas disposiciones se opongan a las medidas restrictivas de las elevaciones de renta acordadas por la coyuntura económica, y fueron éstas contempladas nuevamente en el Real Decreto Ley 15/1980, de 12 de diciembre, en el que se acordó que las revisiones legalmente autorizadas de rentas o por pacto expreso de las partes, no sufrieran elevaciones superiores al 90% de la variación del índice de precios al consumo. Y a continuación el artículo 3 declara <<en tanto no se disponga lo contrario, continuara vigente el porcentaje establecido en el apartado 2º del artículo 1º de la Ley 46/1980 de 1 de octubre, para todos los arrendamientos urbanos, ya se trate de viviendas o locales de negocios>>. Estos preceptos deben entenderse solamente aplicables: a los contratos contemplados por el artículo 108, el cual sólo se refiere a los relacionados en el artículo 95, pues así lo dice claramente el texto del artículo 108, y este artículo 95 habla de las viviendas y locales de negocio cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta Ley (la de 1964); a los locales de negocio y viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 de la Ley de 1964 (ninguno aplicable al caso). Pues bien, de su lectura se desprende que siendo a partir de la ley de 1964,

6 por disposición expresa del artículo 97, libre la determinación de las rentas de viviendas y locales de negocio, en modo alguno le son aplicables unas normas que tienen por finalidad corregir las rentas no pactadas libremente. La palabra <<todos>> en la que hace especial hincapié la sentencia de la Audiencia, no comprende a los contratos posteriores a la Ley de 1964 y, en consecuencia están mal interpretados los preceptos que señala el recurrente y aplicado indebidamente el artículo 108, en su relación con el artículo 95 ; así como infringido por inaplicación el artículo 107. Nada tiene que ver con el caso, ni la equidad ni la analogía que invoca la sentencia de instancia, como no sea para poner de manifiesto que la ley no permite adoptar la interpretación dada". En síntesis, la recién mencionada STS viene a declarar que el sentido del artículo 108 encuentra su contrapartida en el artículo 97, los dos del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos, debido a que cuando los precios de la renta se han pactado libremente, y con el establecimiento de las oportunas cláusulas de estabilización, el arrendador no precisa repercutir el importe de las obras necesarias al arrendatario para el mantenimiento de la cosa arrendada en el estado de servir al fin destinado; sin embargo, esta necesidad tendrá lugar en aquellos casos en que la renta y sus posibles actualizaciones aparecen intervenidas por la Administración Pública, pues en tales supuestos no debe exigirse al arrendador que mantenga la cosa arrendada con su exclusivo peculio, en estado de servir a su objetivo, cuando no se le permita la percepción por el uso cedido de la misma del importe de su valor en el mercado. En el supuesto que nos ocupa, existe un contrato de arrendamiento del local de negocio, de 1 de marzo de 1976, celebrado por la arrendadora con doña Herminia, por tanto, con anterioridad al año 1985, quién a su vez traspasó dicho local de negocio a doña Dolores mediante escritura notarial de 7 de mayo de 1990, que se subrogó, como arrendataria, en los derechos y obligaciones del primitivo contrato; la renta inicial era de 9000 pesetas mensuales, pero, tras la correspondientes aplicaciones de I.P.C., conforme a la cláusula segunda de dicho contrato, así como la actualización de la renta tras la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos, la renta a abonar por la demandada es de 447,75 euros mensuales, si bien han de aplicarse al importe los recibos del I.V.A. correspondiente, la retención fiscal y la cuantía concerniente a la repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles practicada conforme a la Disposición Transitoria segunda (apartado 10.2) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, lo que totaliza un importe mensual de 489,47 euros. El presente debate jurídico está referido a los gastos necesarios realizados en el inmueble arrendado para mantenerlo en adecuado estado de conservación o, según la expresión contenida en el numero segundo del artículo 1554 del Código Civil, "para conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado", sin que se trate de mejoras realizadas en el inmueble. En este sentido, podemos diferenciar cuatro grandes grupos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio: 1º, los concertados con anterioridad a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 ; 2º, los celebrados entre esa fecha y el 9 de mayo de 1985; 3º, los perfeccionados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos ; y 4º, los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley. En definitiva, el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

7 El equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994, en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización. TERCERO.- Por lo explicado, al estimarse fundado el recurso, conforme a lo establecido en el artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución recurrida en el tema concreto relativo a la cuestión de interés casacional, resolviendo sobre el caso y declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiese producido la contradicción jurisprudencial, todo ello sin hacer pronunciamiento en costas por aplicación del artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil. CUARTO.- Esta Sala considera que cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberación de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. FALLAMOS Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por interés casacional interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Luisa Flores Bernal, en nombre y representación de doña Dolores, contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia en fecha de catorce de abril de dos mil cuatro ; y acordamos: 1º.- Casar la sentencia de la Audiencia Provincial en el particular recurrido. 2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985,de 30 de abril, y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización. 3º.- Ratificar íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Murcia en fecha de veinte de noviembre de dos tres.

8 4º.- No hacer pronunciamientos en costas por las causadas en apelación y en este recurso de casación. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS; ROMÁN GARCÍA VARELA; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

9 STS Recurso 1507/2004 Desahucio por 2º retraso en el pago SENTENCIA En la Villa de Madrid, a veintiséis de Marzo de dos mil nueve La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por la demandada Dª Miriam, representada ante esta Sala por el Procurador D. Antonio Barreiro- Meiro Barbero, contra la sentencia dictada con fecha 20 de febrero de 2004 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 202/03 dimanante de los autos de juicio verbal nº 235/02 del Juzgado de Primera Instancia nº 68 de Madrid, sobre desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas. Ha sido parte recurrida el demandante D. Ceferino, representado por el Procurador D. Luis Arredondo Sanz. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Con fecha 21 de marzo de 2002 se presentó demanda interpuesta por D. Ceferino, como apoderado de Dª Clemencia, contra Dª Miriam solicitando se dictara sentencia por la que se declarase: "A )la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Diciembre de 1.965, procediéndose al desahucio de la parte demandada, DOÑA Miriam, y de cualesquiera otras personas que con dicha señora convivieren. B) Se condene a la demandada a abonar la cantidad correspondiente al mes de Marzo de y consistente en 166,09 euros, así como al pago de todas las rentas que se devenguen seguidamente hasta el efectivo desalojo de la arrendataria de la vivienda objeto de arrendamiento, así como de los intereses devengados por las cantidades reclamadas. C) Se condene a la demandada al pago de las costas y gastos del presente juicio". SEGUNDO.- Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 68 de Madrid, dando lugar a los autos nº 235/02 de juicio verbal de desahucio, citada la demandada y comparecidas ambas partes al acto de la vista, éste se suspendió para que la parte actora pudiera subsanar un defecto de representación. Presentada escritura de poder para pleitos dentro del plazo señalado, volvió a celebrarse vista en la que el demandante renunció a la reclamación de rentas por haberlas consignado la demandada, aunque extemporáneamente y por tanto sin que procediera enervación, y la demandada propuso las excepciones de falta de capacidad del actor y litispendencia y alegó estar al corriente en el pago de todas las rentas. TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 3 de diciembre de 2002 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que con desestimación de la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Arredondo Sanz, en nombre y representación de D. Ceferino que actúa en representación de Dª Clemencia, contra Dª Miriam, representada por la Procuradora Sra. Torres Coello, debo declarar y declaro, no haber lugar a la misma absolviendo de su petición a la parte demandada y con imposición de las costas a la parte actora." CUARTO.- Interpuesto por el demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 202/03 de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho tribunal dictó sentencia en fecha 20 de febrero de 2004

10 STS Recurso 1507/2004 Desahucio por 2º retraso en el pago con el siguiente fallo: "Que debemos estimar el recurso interpuesto por D. Ceferino revocando la sentencia dictada, dictando otra en su lugar por la que se declara haber lugar al desahucio interesado, resolviendo el contrato de arrendamiento existente entre las partes, en relación con la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 NUM002 de Madrid, sin haber lugar a la declaración de enervación de la acción por la consignación producida, procediendo a hacer entrega a la demandante de las cantidades consignadas, con imposición de costas causadas a la demandada en primera instancia. No se hace especial pronunciamiento de las causadas en esta alzada." QUINTO.- Denegada por auto de 23 de marzo siguiente la aclaración de dicha sentencia solicitada por la parte demandada y anunciado recurso de casación por la propia demandada al amparo del art. 477,apartado 2-3º y apdo. 3 inciso segundo, el tribunal de instancia lo tuvo por preparado pese a la oposición del demandante, y a continuación aquélla lo interpuso ante el propio tribunal mediante un solo motivo por interés casacional consistente en la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre los arts CC y 114-1º LAU- TR 1964 en relación con las posibilidades de enervación de la acción de desahucio por falta de pago habiéndose dado ya una enervación anterior. SEXTO.- Personadas ambas partes ante esta Sala por medio de los Procuradores mencionados en el encabezamiento, por auto de 9 de octubre de 2007 se acordó admitir el recurso, y a continuación el demandante-recurrido presentó su escrito de oposición alegando, en primer lugar, que el recurso era inadmisible por falta de interés casacional e irrecurribilidad de la sentencia y, en segundo lugar, que no cabía una segunda enervación, aportando un gran número de sentencias de distintas Audiencias Provinciales según la cuales es la demanda, y no la citación del demandado, lo que marcaba el límite temporal para que el demandado pudiera enervar la acción de desahucio mediante el pago o consignación de rentas. SÉPTIMO.- Por providencia de 10 de febrero del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 4 de marzo siguiente, en que ha tenido lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- El único motivo del presente recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de puntos y cuestiones sobre los que exista "jurisprudencia contradictoria de las Audiencia Provinciales", plantea la cuestión de si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, promovido después de otro en el que ya se había declarado enervada la acción conforme al párrafo primero del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000, procede o no el desahucio si el demandado paga o consigna la renta debida con unos días de retraso y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal. En el presente caso la sentencia de primera instancia, dictada cuando aún pendía recurso de apelación en el proceso de desahucio precedente, desestimó la demanda razonando que, consignada la renta del mes de marzo de 2002 el día 24 de este mismo mes, no se había acreditado ninguna falta de pago sino un mero retraso de unos quince días. La sentencia de apelación, en cambio, dictada después ya de ser firme la del anterior proceso de desahucio declarando enervada la acción, estimó la demanda y declaró haber lugar al desahucio razonando, en esencia, que

11 STS Recurso 1507/2004 Desahucio por 2º retraso en el pago el contrato entre actora y demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, fijándose un plazo de ocho días de retraso para ejercitar la acción de desahucio; que al haberse dado en este caso una demora de quince días en la consignación de la renta correspondiente al mes de marzo y ser esta demora posterior a la enervación de una precedente acción de desahucio, era apreciable no un mero retraso sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta por el arrendatario; y en fin, que no había razón alguna para apreciar abuso de derecho en el ejercicio de la acción de desahucio. La parte recurrente, para poner de manifiesto la "jurisprudencia" contradictoria en que funda el interés casacional alegado, señala la coexistencia de dos criterios opuestos de decisión. Por un lado estarían las sentencias de diversos tribunales de apelación según las cuales el pago de la renta por el arrendatario sin haber recibido aún noticia del litigio tiene respecto de éste "únicamente efectos enervadores de la acción, si concurren los requisitos legales que posibilitan la enervación"; y por otro, las contradictorias que consideran que el pago de la renta por el arrendatario "en cualquier momento anterior a su citación a juicio, esto es, sin tener noticias de la interpelación judicial, constituye un mero retraso, con efectos liberatorios". Como representativas del primer criterio de decisión se citan las sentencias de 25 de enero de 2000 y 28 de abril de 2003 de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, 29 de febrero y 16 de mayo de 2000 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona y 7 de octubre de 1997 y 8 de abril de 1999 de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de León; y como representativas del segundo criterio, las de 7 de marzo de 2001 y 11 de junio de 2003 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de León, 2 de marzo y 30 de septiembre de 2000 y 28 de marzo de 2001 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Murcia, 27 de mayo de 1998 y 16 de enero de 2002 de la Audiencia Provincial de Vizcaya y 19 de febrero de 1998 y 25 de marzo de 1999 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Burgos. La parte recurrente propone que esta Sala opte por este segundo criterio de decisión alegando que, si bien el art LEC de 2000 no señala término inicial para que el arrendatario pueda enervar la acción de desahucio, sin embargo la propia ley obliga al tribunal a indicar al demandado, en su citación para la vista, la posibilidad de enervación (art ); que por tanto esta posibilidad "surge con la citación e información de derechos del demandado, y no antes" ; que la imposibilidad de segundas o ulteriores enervaciones "viene a constituir la sanción al arrendatario moroso, rebelde al pago de la renta que sólo ante la existencia de la interpelación judicial atiende a sus obligaciones" ; y por último, que de las concretas circunstancias del presente caso no se desprende esa voluntad obstativa de la demandada hoy recurrente, ya que el primer proceso de desahucio tuvo por objeto el impago de unas actualizaciones discutidas, el retraso que motivó el segundo proceso, causante de este recurso, se dio en la consignación de la renta para mantener la apelación del primero, consignación de la que se encargaban los profesionales que asistían a la demandada, las consignaciones anteriores fueron siempre puntuales, hasta el fallecimiento del esposo de la hoy recurrente no había existido problema alguno, desde entonces la propiedad se venía negando a cobrar la renta y, en fin, no era cierto que la hoy recurrente dispusiera de otra vivienda en la misma ciudad, aunque sí que su madre vive como inquilina en otra vivienda del mismo inmueble. SEGUNDO.- La parte actora, como recurrida, aduce en primer lugar varias razones para considerar inadmisible el recurso: por un lado, la falta de interés casacional por no existir ninguna sentencia del Tribunal Supremo sobre los hechos y fundamentos discutidos en este caso; por otro, la irrecurribilidad en casación de

12 STS Recurso 1507/2004 Desahucio por 2º retraso en el pago la sentencia impugnada porque, al estar regido el arrendamiento litigioso por la LAU-TR 1964,sería aplicable su art. 135, que excluía de recurso de casación las sentencias dictadas en juicio de desahucio por falta de pago, lo que también se desprendería de la D. Adicional 5ª LAU de 1994 al modificar el art LEC de 1881 ; y finalmente, la corrección y adecuación a derecho de la propia sentencia recurrida. A continuación la parte recurrida se opone al recurso por razones de fondo alegando que la hoy recurrente aprovecha cualquier oportunidad para dejar de pagar la renta; que los únicos ingresos de la arrendadora son precisamente las rentas de la vivienda arrendada; que la hoy recurrente pudo disponer de otra vivienda en la misma ciudad y, al ser descubierta, la arrendó, percibiendo una renta muy superior a la que paga a la demandante; que según los autos de esta Sala de 14 de junio de 2005 y 31 de julio de 2007 el retraso en el pago de la renta sí tiene entidad suficiente para acordar el desahucio; y que según el criterio más moderno y actual de los tribunales de apelación no cabe considerar mero retraso el pago impuntual de las rentas, dado que el momento del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamiento, citándose a tal efecto las sentencias de 3 de julio de 2007 de la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid, 7 de mayo de 2007 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares, 22 de marzo de 2007 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, 21 de diciembre de 2006 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, 13 de junio de 2001 y 14 de marzo de 2002 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Baleares, 29 de diciembre de 2000 de la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Asturias y 25 de enero de 2000 y 28 de abril de 2003 de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Ciudad Real. Finalmente la parte recurrida aduce que la arrendataria no puede decidir unilateralmente en qué día de cada mes paga la renta, incumpliendo lo pactado a tal efecto en el propio contrato, y recalca que en el presente caso "la arrendataria no sólo no había abonado la renta dentro del plazo pactado, sino que ya arrastraba un previo juicio de desahucio en el que se le había declarado enervada la acción". TERCERO.- Las causas de inadmisibilidad del recurso aducidas por la parte recurrida para que ahora se desestime el recurso de casación de la parte contraria no pueden ser acogidas: las relativas a la inexistencia de jurisprudencia de esta Sala sobre la cuestión planteada, porque la modalidad de interés casacional por la que se ha interpuesto y admitido el presente recurso de casación no es la de oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (inciso primero del apdo. 3 del art. 477 LEC de 2000 ) sino la de existencia de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales" (inciso segundo del mismo apdo.); las relativas a que no cabe recurso de casación contra las sentencias dictadas en juicios de desahucio por falta de pago de la renta, porque no cabe confundir el régimen sustantivo del arrendamiento litigioso, LAU-TR 1964 en virtud del régimen transitorio previsto en la LAU de 1994, con el régimen procesal de los juicios arrendaticios urbanos en el que se comprende el acceso a la casación, ya alterado en su día por la propia LAU de 1994 mediante la derogación del art. 135 LAU-TR 1964 (D. derogatoria única) y la paralela modificación del art º LEC de 1881 (D. Adicional 5ª ) y, posteriormente, por la derogación de la LEC de 1881 por la LEC de 2000, buena prueba de lo cual es que el litigio causante de este recurso de casación se sustanció ya por los trámites de la LEC de 2000, de lo que necesariamente se deriva que el acceso a la casación quedara sujeto al régimen de su art. 477, cuya interpretación por esta Sala, pese a las críticas doctrinales que ha recibido por excesivamente restrictiva, permite el acceso a casación de materias tradicionalmente excluidas, como el desahucio por falta de pago; y las causas relativas a la corrección y adecuación a derecho de la sentencia impugnada, porque pertenecen al propio fondo del recurso de casación y no a su admisibilidad o inadmisibilidad.

13 STS Recurso 1507/2004 Desahucio por 2º retraso en el pago CUARTO.- Entrando por tanto a conocer del recurso, puede adelantarse desde ahora mismo que la cuestión a decidir no es, como podría desprenderse de las sentencias que cita la recurrente en cuanto representativas de dos criterios de decisión opuestos, si constituye o no enervación que impida otra ulterior el pago o consignación de la renta antes de que el arrendatario tenga noticia de la interposición de la demanda, pues en este caso ya se ha declarado por sentencia firme que en el anterior proceso de desahucio por falta de pago hubo enervación de la acción por la arrendataria y, en consecuencia, no cabe revisar tal pronunciamiento recaído en otro litigio distinto del causante de este recurso de casación, sino si, excluida terminantemente por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la correspondiente al mes en que se interpone la demanda después del plazo de ocho días estipulado en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de la renta por meses anticipados igualmente pactado, ya que, según el contrato, "el atraso de ocho días en el pago de alquileres se estima como causa para incoar el desahucio". Pues bien, la respuesta a esta cuestión se ha dado ya por esta Sala en su sentencia de 24 de julio de 2008 (rec. 508/02 ), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales", que tras casar la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento: "2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas." Resulta por tanto que la sentencia recurrida, dictada antes de dicha sentencia de esta Sala, se ajusta por completo a la doctrina jurisprudencial declarada en la misma, pues también en ese otro caso había mediado una anterior enervación de la acción y se había impagado una sola mensualidad de renta que se abonó después de interpuesta la demanda, como igualmente ha sucedido en este caso en el que la demanda se interpuso el 21 de marzo de 2002 y la consignación de la mensualidad debida se produjo el siguiente día 23, dándose como única diferencia que en aquel otro caso la renta correspondiente a enero de 2001 se pagó el 7 de marzo siguiente y en éste el retraso ha sido menor. De cualquier manera son plenamente aplicables a este recurso las razones de la citada sentencia de esta Sala sobre el rigor de la obligación de pagar la renta según el art ª LAU-TR 1964, sobre el impago de una sola mensualidad como causa de resolución del contrato y sobre la inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio. Además puede añadirse, de un lado, que cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago, previendo expresamente que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso, pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art CC ; de otro, que la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido

14 STS Recurso 1507/2004 Desahucio por 2º retraso en el pago o no incumplimiento contractual; y por último, que un excesivo proteccionismo de los arrendatarios, sobre todo si raya en el paternalismo, puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos, máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda. Resulta, así, que la regulación de los arrendamientos se caracteriza por responder a las circunstancias económico-sociales de cada etapa histórica, incumbiendo al legislador sentar las normas y a los jueces y tribunales interpretarlas según los criterios del art. 3 CC y aplicarlas en consecuencia. Al ser uno de esos criterios el de la atención a la realidad social, y desde luego también el de adecuación de la norma a la Constitución, no cabrá desconocer que la evolución de la legislación arrendaticia urbana desde el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, ha venido respondiendo a una limitación de los derechos del arrendatario en la prolongación temporal de la relación arrendaticia y, sobre todo, a un progresivo refuerzo de la tutela del arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario, buena muestra de lo cual es la reducción de las posibilidades de enervación de la acción de desahucio por falta de pago a una sola en el art LEC de 2000 y la inclusión de las demandas sobre desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas en el ámbito de los juicios de señalamiento rápido configurado por la D. Adicional 5ª introducida en la LEC de 2000 por la LO 19/2003, de 23 de diciembre. Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador. De ahí que, aun no siendo materia propia de este recurso la enervación de la acción de desahucio, al ser cosa juzgada que ya hubo una enervación e impedir la ley cualquier otra posterior, no esté de más añadir, de un lado, que configurar la enervación como un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del arrendamiento, derecho éste correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo (arts. 1543, 1546 y º CC ), de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio, legalmente configurada en cada momento histórico atendiendo a razones sociales; y de otro, que resulta difícilmente sostenible, cuando ya ha mediado una enervación de acción de desahucio y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo, que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009 (rec. 2693/03), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista. Por estas razones el apdo. 3 del art. 439 LEC de 2000 en relación con el apdo. 3 de su art. 440 no debe interpretarse en el sentido de que, cuando la ley no permita ya enervar el desahucio, éste queda supeditado a que el arrendatario haya conocido ese impedimento antes de pagar extemporáneamente, pues mientras la posibilidad

15 STS Recurso 1507/2004 Desahucio por 2º retraso en el pago de enervar la acción antes de la vista sí debe ser conocida por el arrendatario demandado, según se desprende del art en relación con el párrafo primero del apdo. 4 del art. 22, ambos de la LEC de 2000, en cambio la imposibilidad de enervación, a la que también se refiere el apdo. 3 del art. 439 de la misma ley, puede entenderse como una indicación de la demanda de desahucio no dirigida tanto al arrendatario cuanto al propio Juzgado para que la mención de dicha posibilidad ya no se incluya en la citación del demandado para la vista. En definitiva, dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta. QUINTO. Conforme a los arts y en relación con el 394.1, todos de la LEC de 2000,procede desestimar el recurso e imponer las costas a la parte recurrente. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. FALLAMOS 1º.- DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la demandada Dª Miriam, representada ante esta Sala por el Procurador D. Antonio Barreiro-Meiro Barbero, contra la sentencia dictada con fecha 20 de febrero de 2004 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 202/03 2º.- E imponer las costas al recurrente. Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-juan Antonio Xiol Ríos.-Francisco Marín Castán.-José Antonio Seijas Quintana.-Vicente Luis Montés Penadés.- Encarnación Roca Trías.-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.