INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A.C.

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1 Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A. Contacto: Carmen Alvarado Jaime Tarazona INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A.C. Lima, Perú 24 de noviembre de 2015 Clasificación Categoría Definición de Categoría Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales -Primera Emisión- AA+.pe Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los términos y condiciones pactados. Las diferencias entre ésta clasificación y la inmediata superior son mínimas. La clasificación que se otorga no implica recomendación para comprar, vender o mantener valores y/o instrumentos de la entidad clasificada Millones de S/ Jun.15 Dic.14 Jun.15 Dic.14 Activos: 2,328 2,075 Utilidad: Pasivos: ROAA (*): 3.24% 2.99% Patrimonio: 1,437 1,323 ROAE (*): 5.35% 4.94% (*) Indicadores anualizados Historia: Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales, 1ª emisión AA+.pe ( ). La información utilizada para el presente análisis está basada en los Estados Financieros Auditados consolidados de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. al 31 de diciembre de 2011, 2012, 2013 y 2014, así como estados financieros consolidados no auditados al 30 de junio de 2014 y Asimismo, se utilizó información adicional proporcionada por la Compañía. Fundamento: Luego de la evaluación realizada, el Comité de Clasificación de Equilibrium decidió ratificar la categoría AA+.pe a la primera emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales del Perú (ICP). La clasificación se sustenta principalmente en la estructura de la emisión, la cual cuenta con una fianza corporativa otorgada en calidad de garantía por Parque Arauco S.A. (empresa matriz basada en Chile), a favor del representante de los Obligacionistas. Mediante ésta, el Promotor se obliga frente al Representante de los Obligacionistas a garantizar con su patrimonio el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el Emisor como parte del Programa. La estructura también contempla resguardos que Parque Arauco S.A. debe cumplir frente a sus acreedores, mientras la emisión se encuentre vigente e inscrita en la Superintendencia del Mercado de Valores SMV. Dichos resguardos implican un ratio de apalancamiento (pasivo/patrimonio) menor a 1.4 veces y un ratio de cobertura de gastos financieros (EBITDA/gastos financieros) mayor a 2.5 veces. Al cierre del primer semestre del ejercicio 2015, la empresa matriz ha cumplido con ambos resguardos, siendo los ratios de 0.97 y 3.16 veces, respectivamente (0.81 y 3.31 veces al cierre del ejercicio 2014). Se considera también en la clasificación el respaldo y expertise de su principal accionista, Parque Arauco internacional S.A., empresa chilena con operaciones en Chile, Perú y Colombia, dedicada al negocio inmobiliario, así como a la explotación, desarrollo y administración de centros comerciales, siendo su principal fuente de ingresos los arriendos cobrados a los locatarios de los mismos. En Perú opera por intermedio de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C., empresa holding constituida el 2005, cuyas principales subsidiarias son los centros comerciales MegaPlaza, marca que ha mostrado un crecimiento agresivo expandiéndose en los tres últimos años tanto en Lima como en provincias; Larcomar, que opera en la ciudad de Lima; StripCenters del Perú -que en 2013 inició operaciones con InOutlet Faucett y que cuenta además con ViaMix Chorrillos y ViaMix Las Malvinas- y Parque Lambramani en la ciudad de Arequipa. A esto se sumó en febrero del presente ejercicio la compra del 100% de acciones de Ekimed, empresa holding que opera los Centros Comerciales El Quinde Cajamarca y el Quinde Ica y que posee además un landbank de 86,000 m 2 aproximadamente. No obstante lo anterior, limita a la Compañía una mayor clasificación los diferentes riesgos (principalmente el de construcción) a los cuales están sujetos los proyectos que tiene actualmente, adicionalmente a la sensibilidad de los ingresos a la disponibilidad de los dividendos otorgados por las subsidiarias, así como la mediana contribución de Parque Lambramani a los resultados de la Compañía respecto del desempeño de sus otras inversiones. El objetivo principal de Inmuebles Comerciales es dedicarse al desarrollo inmobiliario en general, incluyendo la compra venta de bienes inmuebles, arrendamientos y prestación de servicios de administración de centros comerciales destinados a la distribución y venta de toda clase de bienes. Al cierre del primer semestre del ejercicio 2015, ICP opera quince (15) centros comerciales a nivel nacional de manera directa e indirecta, los mismos que en conjunto totalizan 325,979 m 2 de superficie arrendable (+34.3% en relación a diciembre de 2014). El incremento en el área arrendable se explica por la incorporación de los centros comerciales El Quinde Ica y el Quinde Cajamarca con áreas arrendables de 36,379 m 2 y 30,476 m 2, respectivamente; la puesta en marcha de Mega Plaza Pisco con 14,478 m 2 de área arrendable, y de ViaMix Las Malvinas, con un área arrendable de 1,839 m 2. El flujo de ingresos de ICP se encuentra garantizado a través de contratos firmes, siendo la principal fuente de La nomenclatura.pe refleja riesgos solo comparables en el Perú

2 ingresos la renta mínima pagada por los locatarios. El plazo de vencimiento de estos contratos puede ser de hasta 30 años en el caso de las tiendas ancla. Al cierre del primer semestre del ejercicio 2015, ICP reportó una utilidad consolidada de S/.29.4 millones, registrando un avance de 56.9% en relación al primer semestre del ejercicio El crecimiento se encuentra explicado principalmente por el incremento de los ingresos por alquileres (+34.9% en relación al primer semestre del 2014) producto de la mayor área arrendable por incorporación de cuatro (04) nuevos centros comerciales durante el 2015 a su oferta comercial, de la expansión de MegaPlaza Norte (la cual es administrada por la subsidiaria Inmuebles Panamericana), de la remodelación de InOutlet Faucett, de la reestructuración de Larcomar (que incluyó nuevo facelifting, renegociación de contratos con locatarios e ingreso de nuevas marcas exclusivas con un mayor ticket promedio) y de Lambramani (que incluyó un nuevo mix de tiendas, la creación de una tarjeta de puntos para fidelizar a los clientes y la incorporación de nuevas alternativas de transporte para los visitantes) y finalmente, en menor escala el año completo de ViaMix Chorrillos. Equilibrium considera que la Compañía mantendrá una tendencia creciente en sus ingresos, toda vez que a la fecha del presente informe se incorporó a su oferta comercial: MegaPlaza Pisco, El Quinde Cajamarca, El Quinde Ica, y ViaMix Las Malvinas como ya se mencionó. Además está contemplado para el presente ejercicio la incorporación de dos (02) nuevos centros comerciales en Inmuebles Panamericana S.A. (en Huaral y Jaén), así como uno (01) con 100% de participación de ICP (Outlet Lurin). La generación (medida por el EBITDA de la Compañía) registró un crecimiento de 42.8% en relación a junio de 2014, permitiendo un margen EBITDA de 63.4%, cifra superior a lo producido en relación al primer semestre de 2014 (61.0%); todo ello es reflejo del mayor nivel de ingresos y del esfuerzo realizado por ICP en buscar mayores eficiencias operativas mediante una adecuada gestión de costos y gastos. Finalmente, es importante mencionar que la Empresa a junio 2015 presenta pérdidas en tipo de cambio producto de la exposición por el préstamo de US$70 millones con el banco BCI de Chile, así como las operaciones de leasing con el BCP para la construcción e implementación del Centro Comercial en Chorrillos, y con Interbank por US$25.3 millones para la construcción del Centro de Entretenimiento Larcomar y maquinaria y equipo. Sin embargo, cabe mencionar que con el fin de reducir este riesgo la Compañía ha contratado un préstamo con Scotiabank del Perú por US$70 millones desembolsado en Nuevos Soles en fecha 29 de setiembre, con el fin de prepagar la deuda con el banco BCI de Chile y además en el mes de agosto del presente ejercicio, convirtió a soles la deuda de US$25.3 millones que mantiene con Interbank por el centro comercial Larcomar. La estructura de financiamiento de la Compañía al cierre del primer semestre de 2015 estuvo conformada por 38.3% de participación del pasivo y 61.7% del patrimonio (36.2% y 63.8% en el ejercicio 2014, respectivamente). Este incremento en el pasivo dentro de la estructura de financiamiento refleja operaciones de arrendamiento financiero para financiar la remodelación y expansión de los centros comerciales El Quinde Cajamarca y El Quinde Ica, sin embargo ICP también ha incrementado el aporte de capital. Esto se ha logrado mediante un incremento de capital de S/.78.1 millones al primer semestre del año, situando el capital social en S/ millones. Es preciso mencionar que posteriormente se han sumado otros 3 nuevos aportes patrimoniales, los mismos que suman S/.57.9 millones en el segundo semestre del año, situando el capital social en S/ millones al cierre del presente informe. Finalmente, es importante resaltar que los ingresos de Parque Arauco se encuentran directamente vinculados al crecimiento económico y dinamismo del consumo de los países en donde opera. En tal sentido, la permanencia en el tiempo de la clasificación asignada por Equilibrium a los Bonos de Inmuebles Comerciales está sujeta al desempeño de las diferentes operaciones del Grupo en dichos países, al cumplimiento de los indicadores de cobertura estipulados en el Contrato Marco del Programa de Bonos Corporativos de Chile (hechos extensivos hacia la emisión en Perú), así como a la evolución de los indicadores de solvencia, los cuales se espera sigan manteniéndose en niveles adecuados. 2

3 Fortalezas 1. Carta fianza emitida y ejecutable en Chile, en respaldo de la presente emisión (solidaria, ilimitada e indivisible). 2. Trayectoria, experiencia y respaldo de su principal accionista, el mismo que opera en diversos mercados de la región. 3. Estabilidad de ingresos gracias a contratos a plazo fijo con los locatarios. 4. Gestión eficiente de costos y gastos. Debilidades 1. Cartera de proyectos sujetos a diferentes riesgos, principalmente el de construcción. 2. Ingresos sujetos a la disponibilidad de las subsidiarias (dividendos). 3. Parque Lambramani aún en proceso de consolidación dada la alta competencia en su plaza. Oportunidades 1. Expansión y ampliación de operaciones en Perú, principalmente en las provincias en las cuales el retail todavía no tiene presencia. 2. Baja penetración de centros comerciales en el territorio nacional con respecto de las ventas del comercio minorista. 3. Diversificación geográfica que permite reducir el riesgo de una contracción de la inversión. 4. Potencial de continuar realizando alianzas estratégicas para lograr sinergias con otras empresas. Amenazas 1. Desaceleración del crecimiento económico y dinamismo del consumo. 2. Mayor nivel de endeudamiento por parte de las subsidiarias. 3. Mayor competencia de importantes grupos dentro del rubro. 3

4 PBI (%) Demanda Interna (%) e Inversión Privada (%) ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL SECTOR Actividad Económica El desempeño de la economía global durante el primer semestre del 2015 fue heterogéneo y muestra señales mixtas de recuperación, el panorama actual es de gran volatilidad e incertidumbre respecto a las reacciones de los mercados mundiales. Los tres factores que han influenciado el desarrollo de los mercados en el primer semestre son la tendencia de fortalecimiento del dólar y la paulatina recuperación de la economía norteamericana, la crisis griega y la caída de la bolsa de Shanghái. Este contexto ha llevado a una reducción de las estimaciones de crecimiento global del BCRP de 3.5% a 3.2% para el año 2015, que incluso podría volver a corregirse en los próximos meses Crecimiento Mundial del PBI (Var % Anual) Economías Desarrolladas Economía Mundial Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium Economías en Desarrollo Economía Peruana Desde mediados del 2014 el dólar estadounidense se ha ido fortaleciendo, presentando en los últimos meses una apreciación importante. Asimismo, la inflación subyacente correspondiente a EE.UU. ha crecido a un ritmo moderado y controlado, de aproximadamente 1.7% -aún por debajo del rango meta de la FED de 2%- lo cual ha llevado a un retraso en el alza de los tan esperados incrementos en las tasas de interés. Adicionalmente, los recientes acontecimientos en la Zona Euro y China reforzaron la demora en los ajustes en la tasa de interés; particularmente la crisis griega que incentivó una mayor demanda de dólares. Se estima que una vez se cuente con el informe laboral de agosto de 2015, la FED podría realizar cambios en su política monetaria de muy corto plazo toda vez que los factores que han mantenido la inflación por debajo de sus niveles deseables empiezan a debilitarse. La potencial salida de Grecia de la Zona Euro tras el incumplimiento del pago de deuda ante el FMI fomentó la volatilidad en los mercados. Tras dos intentos de rescate fallidos, se acordó en el parlamento griego la aprobación de los acuerdos de la UE para un tercer rescate, por lo cual se espera que se mitigue la volatilidad. La economía china presentó al primer trimestre del presente año un crecimiento interanual de 7.0%, dinamismo menor a aquel exhibido en los últimos 35 años (crecimiento promedio de 10%). Asimismo, la gran expansión de la bolsa de valores que acarreaba gran volatilidad, terminó por sumirse en una gran caída en el mes de junio. En este contexto, el Banco Central de China redujo su tasa de interés de referencia por cuarta vez desde noviembre del año pasado (4.85% a Jun.15 vs 6.0% en noviembre) con la finalidad de mejorar las expectativas del mercado. Se desacelera la perspectiva de crecimiento Para el 2015, las proyecciones iniciales -que apuntaban a un crecimiento entre 4.5% y 4.8% se vienen ajustando por parte de algunos analistas financieros, quienes sitúan el crecimiento en rangos entre 2.1% y 4.0%. En el primer semestre de 2015, según el INEI se obtuvo un crecimiento a junio de 3.87%, no obstante, destaca la menor actividad en pesca (-29.6%), manufactura (-2.89%). Con relación a este último punto, es de señalar que a junio de 2015 el sector construcción retrocedió en -3.15%, reflejando tanto el menor consumo interno de cemento, como el menor avance físico de obras públicas. El incremento anual del producto fue de 1.91% para el periodo julio 2014-junio 2015, según las estimaciones del BCRP. El magro crecimiento se apoyaría internamente en la reducción de la inversión pública por la mediocre gestión gubernamental y en la continua contracción de la inversión privada, la cual presentó un detrimento anualizado de 4.51% al cierre del primer semestre del 2015 (-1.68% durante el 2014). Se suma a lo anterior la continua contracción de la inversión privada, que en el primer semestre del año se ha reducido en -4.51% con respecto al mismo periodo del ejercicio previo según estima el BCRP (-1.68% en el ejercicio 2014). Se suma a lo anterior la continua contracción de la inversión privada, que en el primer semestre del año se ha reducido en -4.51% con respecto al mismo periodo del ejercicio previo según estima el BCRP (-1.68% en el ejercicio 2014). Con el objetivo de contrarrestar los efectos antes señalados, la autoridad de política fiscal (MEF) ha impulsado la demanda interna, creciendo en 2.40% al cierre del segundo trimestre y muestra una clara tendencia de recuperación, toda vez que en el ejercicio 2014 se redujo en 2.0% PBI, Demanda Interna e Inversion Privada Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium El MEF considera que el crecimiento se irá recuperando progresivamente y el mayor impulso se verá durante el segundo semestre del año. Ello se encuentra sustentado en la recuperación de los sectores primarios, la reducción del precio del petróleo, el inicio de grandes proyectos de infraestructura y el impacto de las medidas fiscales adoptadas en (*) (*) Proyectado PBI Demanda Interna Inversión Privada

5 ene-12 mar-12 may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13 jul-13 sep-13 nov-13 ene-14 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 may-15 Compras Netas ( Mill. US$ ) los últimos meses. No obstante lo anterior, afectaría de forma negativa a la economía la depreciación del dólar, la crisis griega, la ralentización de la economía China - principal importador de commodities-, así como el potencial impacto climatológico del Fenómeno del Niño en la costa peruana. Se incrementa la inflación al primer semestre del año Al cierre del segundo trimestre la inflación interanual fue de 3.54%, exponiendo una tendencia creciente en lo que va del año. Junio presentó particularmente un incremento en el IPC de 0.33% principalmente explicado por un desabastecimiento transitorio de hidrocarburos. Este desabastecimiento desencadenó una presión alcista en los precios, la cual se tradujo en incrementos mensuales de los precios del gas propano en 7.0%, del GLP en 8.3% y de la gasolina en 3.2%. Es de resaltar que la depreciación del sol y el traspaso cambiario también contribuyó a este incremento en precios. Se espera que el incremento de las tasas de interés por parte de la FED propicie mayor detrimento en el tipo de cambio; por lo cual se mantendría el comportamiento inercial de la inflación, acotado en cierta medida por la subsanación del desabastecimiento de hidrocarburos. Respecto a los instrumentos de política, tras el recorte en 25 puntos básicos en enero, el directorio del BCRP acordó mantener la tasa de referencia en 3.25%. Respaldó esta decisión la divergencia entre el crecimiento de la actividad económica y su potencial, el incremento en la inflación esperada y los choques transitorios de oferta; así como las señales mixtas de recuperación en la economía mundial y la alta volatilidad en los mercados financieros y cambiarios. Por otro lado, se continuó con la política de colocación de Certificados de Depósitos para generar mayor liquidez en el mercado secundario de dicho instrumento y se fomentó la desdolarización de los créditos inyectando liquidez en soles. Se Acentúa la Depreciación de la Moneda Local frente al Dólar Estadounidense La culminación de la política de compra de bonos del tesoro por parte de la FED mediante el tapering fue el principal agente en el mercado cambiario, generando la devaluación de divisas internacionalmente al contraerse la oferta de dólares. En el plano local, el fin de los Quantitative Easings resultó en un deterioro del Nuevo Sol de 6.81% durante el 2014, cerrando en S/.2.98 en diciembre. Asimismo, la reducción de los precios de los commodities por la desaceleración en China y Europa, también afectó la entrada de flujos de dólares al mercado peruano, devaluando el Nuevo Sol. En el primer semestre del 2015 la menor demanda presentada por China, aunada a la crisis Griega y la incertidumbre general de los mercados también deterioró la moneda local. Asimismo, la expectativa de un incremento en las tasas de interés de la Reserva Federal a darse en septiembre genera presiones para que las tasas de depósitos que paguen los bancos estadounidenses se incremente, incentivando a que los flujos de capitales regresen a dicho país. Debido a ello, el tipo de cambio interbancario promedio venta se ubicó en S/ al 08 de setiembre del presente periodo, traduciéndose en una devaluación de 7.96% en lo que va del año Tipo de Cambio e Intervención Cambiaria Compras Netas BCRP (mill. US$) Fuente: BCRP/ Elaboración: Equilibrium TC Interbancario Es de resaltar que, en búsqueda de mitigar los efectos de la volatilidad del tipo de cambio, el Banco Central mantuvo su política de intervención en el mercado cambiario. Realizó durante el primer semestre colocaciones netas de certificados de depósitos reajustables (CDR) por US$ 360 millones con una tasa promedio de 0.20% y ventas netas de dólares en el mercado spot por US$643 millones. Con relación a la BVL, el 14 de agosto se anunció la posible recategorización de Perú a mercado de frontera por parte del proveedor del índice MSCI dada la reducida liquidez de la bolsa, conllevando a que esta registre su mayor caída porcentual diaria en más de cuatro años. Análisis Sectorial Respecto al sector comercial, a junio del 2015 el segmento cuenta con 1'508,101 m 2 de área arrendable (GLA) en Lima y 929,556 m 2 en provincias. De acuerdo a Colliers International, este stock respondería a incrementos de 47,000 m 2 en Lima y 43,000 m 2 en provincia durante el segundo trimestre del año. Se espera que la consolidación de la oferta existente pase a ser la variable con mayor incidencia en el desarrollo del segmento, dejando de ser intensivo en construcción de nuevos centros. A la fecha de análisis, el inventario de área arrendable está distribuido en tiendas anclas, módulos, food courts y 2,825 locales de ventas. Respecto a los locales de venta, se evidenció una evolución de 14.6% durante el primer semestre, al cerrar el 2014 con 2,465 tiendas arrendables. Es de resaltar que esta evolución en el inventario de tiendas no fue correspondido por un dinamismo equivalente en la absorción de las mismas, incrementando la tasa de vacancia a 5.2% (3.3% a diciembre). Este incremento en la vacancia, que se viene observando en los últimos periodos, explicaría la reorientación del sector comercial a una consolidación de la oferta existente. En relación al mix de tiendas, la oferta de prendas de vestir es la de mayor presencia, al comprender el 49.6% de los locales, seguido por la categoría restaurantes, que abarca el 11.6% de la oferta de tiendas. Entre los principales ingresos de marcas reconocidas internacionalmente destacan Forever21 (2014) y H&M (2015). El incremento de la clase

6 media emergente habría sido el catalizador del desarrollo de negocios minoristas, haciendo que el sector retail presente un crecimiento anual promedio de 7.7% durante los últimos 5 años. El sector retail se descompone en los subsectores Supermercados, Tiendas por Departamento y Mejoramiento del Hogar. Tres empresas chilenas participan en el segmento tiendas por departamento (Saga Falabella, Ripley y Paris) mientras que Oeschle y Topitop representarían la oferta nacional. La desaceleración del consumo nacional debido al deterioro del crecimiento económico y los menores indicadores de confianza, habrían resultado en un menor dinamismo del retail en el pasado año. En lo que va del año, el Fenómeno del Niño ha impactado en la campaña de invierno del sector, llevando a las participantes a ser intensivos en descuentos y promociones para reducir el retraso en las ventas. A pesar de las estrategias para seguir impulsando las ventas, el crecimiento nominal por local existente (Same Store Sales por sus siglas en inglés), volvió a registrar resultados negativos durante el primer y segundo trimestre del año. Particularmente, Saga habría presentado SSS de -1.3% y -2.7% en el primer y segundo trimestre respectivamente, mientras que Ripley presentó una mayor caída al registrar SSS de -4.2% y -8.1% para los mismos periodos de análisis. El subsector supermercados tiene como líderes a Grupo Supermercados Wong (Cencosud), Supermercados Peruanos e Hipermercados Tottus. En conjunto disponen de 240 establecimientos ubicados en Lima y Provincias, habiéndose inaugurado en el presente semestre 3 nuevos supermercados, dos de Cencosud en Arequipa y uno en Lima por parte de Supermercados Peruanos. El subsector Mejoramiento del Hogar está compuesto por Sodimac, Maestro y Promart. Sodimac, que en setiembre del 2014 adquirió el 100% de Maestro, pertenece al Grupo Falabella, mientras que Promart pertenece al Grupo Interbank. 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Locales Comerciales por Segmento Fuente: Colliers / Elaboración: Equilibrium ,155 1,183 1,252 1,259 1, II 2014 III 2014 IV 2015 I 2015 II Super Regional Regional Comunitario Estilo de Vida DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. (en adelante ICP) inició sus operaciones en Perú en noviembre de 2005, como sociedad anónima cerrada, siendo una empresa holding y subsidiaria de Parque Arauco Internacional S.A. de Chile. La actividad de ICP gira en torno al negocio inmobiliario y la explotación, desarrollo y administración de centros comerciales y de otros inmuebles, siendo su principal fuente de ingresos los arriendos cobrados a los locatarios, y en general, a quienes usan sus dependencias para la venta minorista de productos y servicios. Año Desarrollo de inversiones En Julio, adquieren el 100% de la participación de Fashion Center S.A., empresa administradora del centro comercial Larcomar, por US$44.80 millones. Durante el 2010 suscriben un Primer Programa de Bonos Corporativos hasta por un monto máximo de US$100 millones o su equivalente en nuevos soles. El Programa tiene una duración de dos años y se encuentra garantizado de forma genérica con el patrimonio neto de la Compañía y a la vez por una carta fianza corporativa otorgada por Parque Arauco S.A. de Chile a favor de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. En Junio de 2010 se efectuó la primera emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos por US$30 millones. En junio de 2012 se realizó la ampliación del plazo del Primer Programa de Bonos Corporativos por dos años más. En noviembre del 2012 se constituyó la empresa Strip Centers del Perú SA, participación del 51% de Inmuebles Comerciales del Perú SAC y 49% de Los Portales SA. La nueva empresa administra el Lima Outlet Center. Desde mayo de 2013 la Compañía consolida en sus Estados Financieros a la sociedad Strip Centers del Perú. En abril del 2013 se inaugura el centro comercial Mega Plaza Express en Chincha; en octubre se inaugura Mega Plaza Express en Cañete; y en noviembre se inaugura el centro comercial Mega Plaza Express Barranca. En diciembre de 2013 entra en operación el proyecto Plaza Conquistadores en Mega Plaza Lima Norte. En diciembre de 2013, ICP compró el 40% de la participación que mantenía AC Capitales dentro de la Sociedad Parque Lambramani, operación que se realizó por un importe de US$ 3.5 millones. En Agosto del 2014 se adquiere en la sociedad Strip Centers del Perú el centro comercial ViaMix Chorrillos. En octubre de 2014 se anuncia la adquisición de Ekimed por un precio estimado de US$100 millones. 6

7 El 27 de enero de 2015 se realiza la adquisición del 100% de las acciones de Ekimed- propietaria de los Centros Comerciales El Quinde Cajamarca 2015 e Ica por un total de US$98 millones, con áreas arrendables de 30,476 m 2 y 36,379 m 2, respectivamente. A la fecha de la transacción el Holding cuenta adicionalmente con activos inmobiliarios en Ica, Chimbote y Talara En marzo de 2015 abrió sus puertas Viamix Las Malvinas en un área arrendable de 1,839 m El 09 en abril de 2015 se inauguró MegaPlaza Pisco en un área arrendable de 14,219 m 2. ICP es una empresa holding que aglomera proyectos y centros comerciales en expansión de forma consolidada. La empresa matriz es Parque Arauco S.A., que es una sociedad anónima abierta, organizada y constituida en Santiago de Chile en noviembre de 1979, que inició operaciones en junio de Su actividad comercial gira en torno al negocio inmobiliario, así como la explotación, desarrollo y administración de centros comerciales y otros inmuebles. Su principal fuente de ingresos son los arriendos cobrados a los locatarios, generados a través de activos geográficamente diversificados en Chile, Perú y Colombia, en ese orden de importancia. Para los desarrollos mencionados anteriormente, ICP ha contado con las siguientes fuentes de financiamiento: (1) Primer Programa de bonos titulizados de Inmuebles Panamericana S.A. con el objetivo de financiar el desarrollo y ampliación del CC Mega Plaza Norte; (2) una primera emisión de bonos corporativos destinados al desarrollo y administración del CC Parque Lambramani en la ciudad de Arequipa; (3) dos contratos de arrendamiento financiero que permitieron financiar la construcción de las instalaciones del CC Larcomar; (4) un contrato de arrendamiento financiero que permitió financiar la construcción del CC Mega Express Villa; (5) Segundo Programa de bonos titulizados de Inmuebles Panamericana para financiar su plan de expansión; (6) Préstamo por el Banco de Crédito e Inversiones de Chile a favor de Inmuebles Panamericana, por US$70 millones, también para el plan de expansión, (7) aporte de Parque Arauco para la compra de Ekimed, (8) Ampliación del monto del Segundo Programa de Bonos titulizados de Inmuebles Panamericana para financiar el plan de expansión , (9) Préstamo del Scotiabank Perú a favor de Inmuebles Panamericana en el mes de setiembre último, con la finalidad de pregagar el préstamo tomado en dólares con el BCI de Chile. Principales Centros Comerciales El crecimiento económico experimentado por el país en los últimos años se ha traducido en un mejor desempeño del consumo privado por parte de las familias. Ello, unido a la aún baja penetración del sector retail, viene impulsando la construcción de diversos centros comerciales, sobre todo en las zonas periféricas de Lima y provincias. ICP tiene la propiedad indirecta de los centros comerciales de Inmuebles Panamericana S.A. -Compañía en la que comparten el accionariado con Holding Plaza- y Subsidiarias, la propiedad directa de los centros comerciales en participación con los Portales S.A. a través de Strip Centers del Perú en el que tienen el 51% de participación y la propiedad al 100% de Larcomar, Parque Lambramani y Centros Comerciales El Quinde Cajamarca y el Quinde Ica. MegaPlaza Norte Fue inaugurado el 28 de noviembre de 2002 y se encuentra ubicado en la zona norte de Lima (distrito de Independencia). Al primer semestre del ejercicio 2015, posee un total de superficie arrendable operativa de 99,168 m 2 (98,895 m 2 en el 2014). Cuenta en promedio con 381 tiendas, incluyendo módulos (323 a diciembre de 2014) en las que operan negocios de tiendas por departamento (Saga Falabella, Sodimac, Ripley Max), un hiperpermercado (Tottus), entretenimiento (Cinemark, Coney Island, Gold s Gym). Asimismo, cuenta con un patio de comidas (food court), servicios bancarios, un boulevard que congrega una variedad de espacios asignados, Plaza Conquistadores que constituye la zona fashion del centro comercial, todo lo cual hace de MegaPlaza un Centro Comercial completo. Los locatarios de este centro comercial han generado aproximadamente durante el primer semestre del ejercicio 2015, un monto de S/ millones en ventas (+5.9% respecto a igual periodo del año anterior). En el 2014, Mega Plaza Norte incorporó una nueva zona con mini locales en el 1er. Nivel; realizó la ampliación y remodelación en el 2do. Nivel con ingreso directo por la Avenida Pacífico. A esto se sumó, durante el 2014, la inauguración del Centro de Eventos y Convenciones, ubicado en el 2do. Nivel entre Saga Falabella y Paris (2,700 m 2 ) y la ampliación de Plaza Conquistadores, con 34 locatarios a junio de 2015 y con un área arrendable de S/.5,506 m 2 a la misma fecha. Además se incrementó también el área arrendable en servicios, principalmente por el ingreso de Integra Médica (4,025 m 2 ). En lo que va del presente ejercicio, se ha seguido incrementando el área arrendable en el segundo nivel del centro comercial, y se espera en el transcurso de este año y el próximo realizar nuevas ampliaciones (Plaza Conquistadores y una nueva zona denominada Libertadores), con lo cual el área arrendable de MegaPlaza Norte se estaría incrementando en 12,000 m 2 adicionales hasta el MegaPlaza Express Villa Chorrillos Inició sus operaciones en el 2009, en el distrito de Chorrillos. Posee un total de superficie arrendable de 7,301 m 2 a junio de Cuenta con Plaza Vea y Movie Time como tiendas ancla y tiendas menores, los cuales generan en conjunto un monto aproximado de S/.33.2 millones en ventas en el primer semestre del año. MegaPlaza Express Villa El Salvador El proyecto se realizó a través de su subsidiaria Inversiones Villa el Salvador S.A.C.Mega Plaza Express se realizó con una inversión de US$11.0 millones y cuenta con un área 7

8 arrendable de 9,180 m 2 a la fecha de análisis. Inició operaciones en abril de Al primer semestre de 2015 tiene como tiendas ancla a Plaza Vea, Estilos y Movie Time. MegaPlaza Chimbote Para concretar la apertura del Centro Comercial en Chimbote, IPSA compró el 67% de la empresa Altek Trading S.A.C. La empresa está ubicada en la ciudad de Chimbote. Altek Trading S.A.C. posee la concesión por 30 años renovables con la Municipalidad de Santa sobre el terreno utilizado. El Centro Comercial de IPSA, posee actualmente un área bruta arrendable de 25,744 m 2 y requirió una inversión total de US$26.8 millones. Inició operaciones en abril de Al cierre del primer semestre de 2015, Mega Plaza Chimbote es el segundo mall en términos de ventas generadas. El centro comercial cuenta con Tottus, Saga Falabella, Sodimac y Ripley, Cinerama y Coney/Fantasy como tiendas anclas. MegaPlaza Express Chincha Inaugurado el 12 abril del La inversión fue de US$10.5 millones en un área arrendable total de 7,734 m 2 a la fecha de análisis. Metro, Movie y Estilos son sus tiendas ancla. Inmuebles Panamericana posee el 99.99% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Botafogo S.A.C. MegaPlaza Cañete Inaugurado en octubre del La inversión fue de US$16.5 millones en un área arrendable total de 16,773 m 2 al primer semestre del presente ejercicio. Inició operaciones con Saga Falabella y Tottus como tiendas ancla, a las cuales se sumaron Sodimac y Movie Time. Inmuebles Panamericana posee el 99.99% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Pisac S.A.C. MegaPlaza Express Barranca Inaugurado en noviembre del La inversión fue de US$15.0 en un área arrendable total de 9,657 m 2. Comenzó operaciones con Oeschle y Plaza Vea como tiendas ancla, sumado a Movie Time. Inmuebles Panamericana posee el 99.99% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C. MegaPlaza Express Pisco Inaugurado en abril de 2015 y con una inversión de US$ millones. Inició operaciones con Plaza Vea, Estilos, Promart, Movie Time y Coney Park como tiendas ancla y en un área de terreno de 29,000 m 2. Cuenta a la fecha de análisis con un área arrendable de 14,478 m 2. Inmuebles Panamericana posee el 99.99% de las acciones. InOulet Faucett En noviembre de 2013 comenzó la operación de InOutlet Center, que en agosto de 2014 se relanzó bajo el nombre de InOutlet Faucett, y cuya área arrendable actual es de 7,628 m 2. La inversión ha sido de US$ 5.7 millones. La propiedad es compartida con Los Portales S.A a través Strip Centers del Perú S.A. En este sentido Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. es titular del 51% de las acciones y los Portales S.A. del otro 49%. El outlet está ubicado a 100 metros del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez en Lima, opera los 365 días del año y ofrece alrededor de 250 marcas nacionales e internacionales. VíaMix Chorrillos En agosto de 2014 empezó a operar ViaMix Chorrillos, como parte de Strip Centers al Perú en asociación con Los Portales. ViaMix es un desarrollo de 3,793 m 2 de ABL y ha implicado una inversión de US$6.2 millones. Larcomar Este Centro Comercial se incorporó a ICP en julio de 2010, producto de la compra de las acciones de Graña y Montero por parte de Fashion Center S.A.C. Larcomar cuenta con UVK Multicines, así como diversos restaurantes y centros de entretenimiento. En el mes de noviembre del 2012 se inauguró un supermercado Wong. Las ventas del Centro Comercial ascendieron a S/ millones a junio 2015 en términos anualizados (+9.3% respecto a junio de 2014), mientras que la renta que los locatarios generan a la Empresa se incrementó interanualmente en 18.6% durante el mismo periodo. Larcomar cuenta con 26,754 m 2 de ABL a la fecha de análisis. En el año 2014 se finalizó todo el proceso de face lifting y tenant mix, lo que implicó una inversión de US$5.6 millones con el fin de realizar todas las adecuaciones pertinentes y el 2015 termina el facelifting en estacionamientos. Con respecto al tenant mix, se está adecuando el establecimiento para obtener un mayor ticket promedio de arriendo por metro cuadrado, privilegiando el mix gastronomía-retail al de entretenimiento-retail. En línea con este objetivo, se debe resaltar la llegada de La Trattoria di Mambrino, la incorporación de una zona vip de estacionamientos y la renovación de la página web del establecimiento. Durante el semestre se instalaron pantallas touch para que el cliente pueda realizar la ubicación de tiendas de manera más fácil e interactiva y se incorporaron a su mix comercial, tiendas como La Ibérica, Samsonite, Cueros Vélez, entre otros. Adicionalmente, se ha anunciado la incorporación de la cadena de hamburguesas Papacho s en el presente año. Parque Lambramani Se encuentra ubicado en la ciudad de Arequipa y representa la primera incursión del grupo en provincia, contando a la fecha de análisis con un área arrendable de de 29,127 m 2. La inversión destinada a este proyecto fue de US$48 millones. Las ventas anualizadas del Centro Comercial ascendieron al primer semestre de 2015 a S/ millones (+5.7% respecto al mismo periodo del ejercicio 2014), mientras que las rentas anualizadas que generaron a ICP se incrementaron en 16.5%. En noviembre de 2013 se inauguraron Tiendas Metro y Almacenes Paris, locatarios que han permitido mejorar los márgenes del centro comercial. En el 2014 se han continuado los esfuerzos para mejorar el mix de tiendas y servicios brindados. Es así que se ha incorporado un stand 8

9 de Easy Taxi para brindar mayor seguridad y comodidad a los visitantes. Adicionalmente, han generado un sistema de puntos para premiar a los clientes recurrentes y obtener un mayor ratio de fidelización. El Quinde Cajamarca Este centro comercial se incorporó a ICP en enero de 2015, producto de la compra del 100% de las acciones de Ekimed S.A.C. Cuenta con un área arrendable total de 30,476 m 2 a la fecha de análisis. El Centro Comercial cuenta con Metro, Paris, Saga Falabella y Cinerama como tiendas ancla. El Quinde Ica Este centro comercial se incorporó a ICP en enero de 2015, producto de la compra del 100% de las acciones de Ekimed S.A.C. Cuenta con un área arrendable total de 36,379 m 2 a la fecha de análisis. El Centro Comercial cuenta con Maestro, Metro, Paris, Ripley, Saga Falabella y Cinerama como tiendas ancla. ViaMix Malvinas En marzo de 2015 empezó a operar ViaMix Las Malvinas, como parte de Strip Centers del Perú en asociación con Los Portales y ha implicado una inversión de US$5.5 millones. ViaMix es un desarrollo de 1,839 m 2 de ABL a la fecha de análisis y es un mix de locales y galerías. De acuerdo al siguiente cuadro se muestra la participación de Inmuebles Comerciales por sociedad: jun-15 Total Inmuebles Panamericana S.A % Altek Trading S.A.C % Administradora Panamericana S.A.C % Inversiones Villa El Salvador S.A.C % Gerencia de Centros Comerciales S.A.C % Inversiones Lendipo S.A.C % Inversiones Kandoo S.A.C % Inmobiliaria Colomera S.A.C % Inmobiliaria Botafogo S.A.C % Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C % Inmobiliaria Pisac S.A.C % Corporación Andamán S.A.C % Inversiones Alameda Sur S.A.C % Inversiones Diamanda S.A.C % Inmobiliaria Eburns S.A.C % Sociedad de Inversiones y Gestión S.A.C % Parque El Golf S.A.C % Parque Lambramani S.A.C % Inversiones Bairiki S.A.C % Fashion Center S.A % Inversiones Vilna S.A.C % Inmobiliaria Kotare S.A.C % Strip Centers del Perú S.A % Ekimed S.A.C % El Quinde Shopping Plaza S.A.C % Inmobiliaria El Quinde S.A.C % El Piquero Shopping Plaza S.A.C % Centros Comerciales y de Esparcimiento S.A.C % Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium Planes de Inversión Parque El Golf Se encuentra ubicado en el exclusivo distrito de San Isidro, en la ciudad de Lima. Si bien es cierto inicialmente se tenía planeado un área total arrendable de 26,000 m 2, este se ha incrementado hasta llegar a los 90,000 m 2, producto de la asociación estratégica que se ha realizado con Inversiones Centenario (copropiedad de los grupos Breca y Romero), los mismos que comparten el 50% de la propiedad. Proyectos con Strip Centers del Perú S.A. Paseo Colonial Área arrendable de 2,644 m2. Tiene previsto empezar a operar en junio de 2016 y es un mix de locales y departamentos. La Molina Life Style Área arrendable de 20,000 m2. Se tiene previsto empezar a operar en el primer trimestre de Este proyecto tiene previsto una oferta de locales y oficinas. Proyectos con Inmuebles Panamericana S.A. IPSA planea abrir este año dos centros comerciales, en Huaral y Jaén, con áreas de terreno de 35,000 m 2 y 59,834 m 2, respectivamente, los cuales tendrán áreas arrendables de 16,794 m 2 y 14,200 m 2, respectivamente. Asimismo, se proyecta durante el 2015 y 2016, la ampliación de Mega Plaza Norte, Mega Plaza Chimbote, Mega Plaza Express Villa, así como Mega Plaza Express Chincha. Outlet Lurín Este outlet premium tendrá un área arrendable de 8,410 m2 en un terreno de 60,000 m 2 ubicado en el km. 38 de la Panamericana Sur en Lima. Se tiene previsto empezar a operar el cuarto trimestre del Esta operación es 100% operación propia. Estructura Organizacional ICP ha sido estructurado bajo un esquema de holding de empresas, la cual considera una administración central más la consolidación de las empresas filiales. Accionistas Al 30 de junio de 2015, los accionistas de ICP se detallan a continuación: Accionistas Participación (%) Parque Arauco Internacional SA % Nuevo Arauco S.p. A. 0.06% Total % Ambos accionistas son empresas constituidas en Chile, las cuales actúan como subsidiarias de la empresa matriz. 9

10 Directorio y Plana Gerencial A la fecha de análisis, el directorio de ICP se encontraba conformado de la siguiente manera: Directorio Emilio César Rodríguez Presidente Larraín Salas Director Claudio Chamorro C. Director José Domingo Eluchans Director Salvador Cornelio Said Director Juan Antonio Alvarez A. Director Guillermo Said Yarur Por su parte, la plana gerencial de ICP la conforman los siguientes ejecutivos: Plana Gerencial Gerente General Eduardo Herrera Vásquez Gerente de Administración y Finanzas José Luis Fernández Gerente de Infraestructura Alonso Gamero Eguiluz Gerente de Marketing Karina Meier Zender ANÁLISIS FINANCIERO Rentabilidad Al primer semestre del ejercicio 2015, la utilidad neta de ICP ha registrado un crecimiento de 56.9% en relación a igual semestre del ejercicio 2014, totalizando S/.29.4 millones. Sustentó la importante variación, el crecimiento de los ingresos en 35.8% con respecto a junio de 2014 (+27.1% durante todo el ejercicio 2014) así como el menor gasto por impuesto a la renta (S/.821 mil) en relación a igual periodo del año anterior (S/.11.1 millones), a pesar de los mayores gastos financieros (+23.5%) y la pérdida en diferencia en cambio (S/.14.1 millones). 250, , , ,000 50,000 - Evolución de los Ingresos (Miles de S/.) 120, ,105 Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium 131, , , ,045 Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 operar en el 2015 (C.C. El Quinde Ica, C.C. El Quinde Cajamarca, MegaPlaza Pisco y VillaMix Las Malvinas), así como la remodelación y renegociación de contratos con locatarios en Larcomar, las ampliaciones en MegaPlaza y el año completo de ViaMix Chorrillos e InOutlet Faucett tras su reinauguración en el Participación de Renta Mínima y Variable (Jun. 2015) Otros 13.7% SCP 4.5% Larcomar 14.5% Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium Parque Lambramani 6.4% Mega Plaza 61.0% Los centros comerciales de su subsidiaria Inmuebles Panamericana representan el 61.0% del total de sus ingresos de rentas mínimas y variables (71.5% a junio de 2014), mientras que los centros comerciales que recaen bajo su administración absoluta, Parque Lambramani y Larcomar, aportaron al primer semestre de 2015 el 20.8% del total de sus ingresos de rentas mínimas y variables (24.6% a junio de 2014). Se aprecia además, el incremento en la participación de Strip Centers del Perú al periodo de análisis (4.5%) desde 2.6% a junio de 2014, así como la participación de otros (13.7%), desde 1.2% a junio de 2014, lo que refleja la incorporación de los centros comerciales El Quinde Ica y el Quinde Cajamarca en enero de 2015, con un área arrendable total adicional de 66,855 m 2. Dentro de las ventas totales, los centros comerciales de Inmuebles Panamericana aportan el 51.5% en el primer semestre (solo MegaPlaza Norte tiene una participación de 44.9%), mientras que Larcomar y Lambramani participan con el 9.8% y 5.7% de las ventas, respectivamente; reduciéndose la participación de los mencionados centros comerciales respecto del cierre del ejercicio 2014, en línea con la incorporación de la participación de C.C. El Quinde Ica (7.6%) y El Quinde Cajamarca (5.6%). Es preciso mencionar que la nueva área arrendable incorporada durante el primer semestre correspondiente a los centros comerciales, El Quinde Cajamarca, El Quinde Ica, ViaMix las Malvinas y MegaPlaza Pisco asciende a 83,343 m 2. Al 30 de junio de 2015, los ingresos de Inmuebles Comerciales del Perú totalizaron S/ millones. Dentro de la estructura de ingresos de la Compañía, las rentas mínimas significaron el 67.95% de los ingresos totales, incrementándose 39.24% respecto a junio de El incremento en los ingresos de ICP es producto -principalmente- del incremento del ABL de los centros comerciales que empezaron a 10

11 71.0% 73.16% 72.43% 71.31% 48.10% Evolución de Márgenes Bruto, Operativo y Neto 56.05% 55.16% 3.9% 38.7% Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium 73.66% 74.83% 75.09% 58.21% 24.4% 60.51% 61.43% 33.4% 28.2% Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 Margen Bruto Mg Operativo Mg Neto En relación a los costos de ventas, estos experimentaron un crecimiento de 28.4% en relación a junio de 2014 hasta situarse en S/.26.0 millones (S/.20.2 millones en el primer semestre de 2014), principalmente relacionados con los costos asociados a las expansiones, remodelaciones y nuevos centros comerciales incorporados a su oferta comercial, reflejados en el incremento de la superficie arrendable. Es así que se destaca el incremento en las remuneraciones al personal en +29.1%. Ahora bien, producto de las actividades de expansión realizadas en los últimos meses que ha permitido desarrollar sinergias y economías de escala, el incremento de los costos ha sido menor que el incremento de las ventas y ha permitido obtener un mayor margen bruto al cierre del primer semestre de 2015, el mismo que se ha situado en 75.1% de los ingresos (73.7% a junio de 2014). financiero para la ampliación y remodelación de Centro Comercial El Quinde Ica y Centro Comercial el Quinde Cajamarca. A esto se suma la deuda del Segundo Programa de Bonos Titulizados de IPSA, así como la deuda bancaria de IPSA tomada en dólares con el BCI de Chile por US$70.00 millones en el año 2013 y que se empezó a pagar desde setiembre del mismo año. Es preciso señalar que empezaron a realizarse amortizaciones desde abril de 2014 con el bono público de IPSA emitido en el año 2012 a 15 años con un periodo de gracia de 2 años. En relación a la pérdida por tipo de cambio; se ha situado en S/.14.1 millones (S/.1.3 millones de ganancia de cambio a junio de 2014) a un nivel de 13.5% de los ingresos. Ello se debe principalmente al incremento de las obligaciones en dólares, debido al préstamo de US$70 millones recibido en su totalidad en setiembre del 2013 por parte del Banco de Crédito e Inversiones de Chile. Cabe destacar que en fecha posterior al periodo de análisis, IPSA realizó la colocación de la Tercera y Cuarta Emisión Privada de Bonos titulizados por un total de S/.150 millones. Además, como parte de la estrategia de IPSA de reducir la exposición de la deuda financiera al tipo de cambio, se obtuvo un préstamo de Scotiabank Bank Perú por el equivalente a US$70 millones desembolsado en moneda nacional con el fin de pre-cancelar la deuda del BCI por el mismo monto en moneda extranjera. Asimismo en el mes de agosto del presente ejercicio, Larcomar convirtió a soles la deuda en dólares que mantiene con el banco Interbank. Los gastos administrativos se han incrementado en 20.1% y se sitúan en S/.14.2 millones. Dicha partida se encuentra compuesta principalmente por Honorarios (26.7%), Otros Gastos (22.8%), Patentes y Seguros (19.1%) y Amortización (8.9%). Al igual que en la cuenta de costos, el mayor incremento se ha generado en la partida remuneraciones al personal (honorarios), al experimentar una variación de +54.4% en relación a junio de De esta manera, el margen operativo se incrementó en 43.3% en términos absolutos, así como relativos, representando el 61.4% de los ingresos a la fecha de análisis (58.2% a junio de 2014). Debido al plan de inversiones y de remodelación de activos desarrollado en los últimos doce meses, Inmuebles Comerciales registra mayores ingresos financieros por los intereses generados de los préstamos a favor de sus subsidiarias, no obstante los intereses generados producto de las colocaciones de los excedentes de liquidez de la Empresa en instrumentos de mayor rentabilidad así como los intereses y multas a clientes y otros intereses se redujeron en el periodo de análisis. Es por todo lo anterior que los ingresos financieros se redujeron hasta situarse en S/.2.8 millones, reflejando un retroceso de 17.6% en relación al primer semestre de Los gastos financieros se incrementaron en 23.5% hasta situarse en S/.21.5 millones, producto del incremento de la deuda financiera a través de operaciones de arrendamiento 20% 16% 12% 8% 4% 16% Evolución de Márgenes ROAA y ROAE 10% 1% ROAA 6% 7% 4% 4% ROAE 5% 5% 3% 3% 0% 0% Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium Los márgenes de rentabilidad disminuyeron a pesar del mayor crecimiento de la utilidad neta en relación al crecimiento de los activos y al patrimonio. Es de esta forma que la rentabilidad promedio del activo (ROAA) se ubicó en 3.2% (3.8% a junio de 2014), mientras que la rentabilidad promedio del patrimonio (ROAE) se estableció en 5.4% desde el 6.6% reportado a junio de Con respecto a la generación, el EBITDA de la Compañía se ubicó en S/ millones (S/.86.8 millones a junio de 2014), registrando un crecimiento de 42.8% y un margen EBITDA de 63.4%, principalmente generado por las mayo- 11

12 res ganancias operativas de Inmuebles Panamericana y de Larcomar. 66% 64% 62% 60% 58% 56% 54% 52% 50% 48% 71.0% 53% 59% 58% 38.7% Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium Margen EBITDA y Margen Neto Margen EBITDA 3.9% Activos y Liquidez Inmuebles Comerciales del Perú registra el 100% de las acciones de la sociedad administradora del centro comercial Parque Lambramani -operación que fue posible tras la compra del 40% de la participación de AC Capitales SAFI a fines del año 2013-, así como el 100% de las acciones de Larcomar y de Centros Comerciales El Quinde. Por otro lado, desde mayo de 2013 la Compañía consolida en sus Estados Financieros a la sociedad Strip Centers del Perú, sociedad constituida en asociación con Los Portales S.A. Inmuebles Comerciales es titular de un 51% del accionariado. A esto se suma el 50% de participación en MegaPlaza. Al finalizar el primer semestre del ejercicio 2015, los activos de Inmuebles Comerciales experimentaron un crecimiento de 12.2% hasta ubicarse en los S/.2,328.3 millones (+31.8% en términos anualizados). Ello obedece principalmente al incremento en 21.6% en inversiones inmobiliarias (+34.4% en términos anualizados) hasta ubicarse en S/.1,657.2 millones (S/.1,363.0 millones en el 2014), producto del mayor registro de inversiones inmobiliarias por las obras de expansión y remodelación en Mega Plaza Norte, y compra de ViaMix Las Malvinas, Mega Plaza Huaral, Mega Plaza Jaen y construcción de Outlet Lurín (a inaugurarse en el presente ejercicio); y al incremento en plusvalía de 211.4%, a un nivel de S/ millones (S/.43.9 millones en el 2014), producto de la compra de Ekimed en enero de este año. En el 2014 se destaca el incremento en inversiones inmobiliarias principalmente por las obras de expansión y remodelación en Mega Plaza, Strip Centers del Perú, Larcomar, así como las obras de construcción del nuevo centro comercial Mega Express en Ica, inaugurado en abril del presente año. Es así que Larcomar concluyó exitosamente su programa de facelifting y Strip Centers del Perú las obras de remodelación, y de incremento de estacionamientos en InOutlet Faucett y la compra de ViaMix Chorrillos. En el 2015, las inversiones inmobiliarias se incrementan producto de la inversión para la construcción y puesta en marcha de MegaPlaza Huaral, MegaPlaza Jaén y el Outlet Lurín - 61% 24.4% Margen neto 63% 33.4% 63% 28.2% Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun % 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% operación 100% de ICP- a inaugurarse en el transcurso del ejercicio. En relación a los activos corrientes, la Compañía ha experimentado un retroceso de 23.2% hasta situarse en los S/ millones al cierre del primer semestre del año (+13.1% en términos anualizados). Esta reducción se encuentra explicada fundamentalmente en la cuenta efectivo y equivalentes de efectivo en -47.3%, a un nivel de S/ millones, producto de la compra de Ekimed en enero reduciendo la tenencia de efectivo registrada al cierre del ejercicio 2014, reduciéndose también su participación relativa de 17.3% a 8.1% de los activos. La composición de las cuentas del efectivo y equivalente de efectivo al primer semestre de 2015 estuvo conformado de la siguiente manera: depósitos en cuentas corrientes y cuentas de ahorro (S/.45.2 millones), depósitos a plazo (S/.36.4 millones) y fondos mutuos (S/ millones). Por otro lado, incrementaron su saldo en el activo corriente, cuentas por cobrar comerciales (+40.2%), cuentas por cobrar a relacionadas (+29.3%) y otras cuentas por cobrar (+35.4%) conformadas en su mayor parte por activos por impuestos corrientes Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium Indicadores de Liquidez Al cierre del primer semestre del ejercicio 2015 los activos líquidos han ofrecido una cobertura de 3.46 veces sobre las deudas de corto plazo (6.48 veces en el 2014) y el capital de trabajo se ha reducido en -35.5% en el primer semestre del año hasta situarse en los S/ millones, sin embargo en términos anualizados, se registra un incremento en el capital de trabajo de 1.79%. El menor desempeño de estos ratios en el periodo de análisis obedece principalmente a tres motivos: i) el exceso de liquidez registrado al cierre del ejercicio 2014 para la compra del 100% de las acciones de Ekimed por US$98 millones efectuada en enero de este año redujo el activo corriente, ii) El cumplimiento de la política de inversiones logró que los aportes de capital realizados incrementaran la cuenta inversiones inmobiliarias en el activo no corriente, iii) el mayor nivel de pasivos corrientes por el incremento en obligaciones financieras corrientes relacionadas con operaciones de arrendamiento financiero para la ampliación y remodelación de Centro Comercial El Quinde Cajamarca y Centro Comercial El Quinde Ica, así como un saldo por pagar del contrato de compraventa de las acciones de la Sociedad Ekimed S.A.C. En línea con lo mencionado Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 Capital de Trabajo Razón Corriente Prueba Ácida S/. MM

13 previamente, la prueba ácida registró un retroceso al ubicarse en 2.05 veces, por debajo del resultado obtenido en el 2014 (4.97 veces). Endeudamiento y Solvencia Inmuebles Comerciales del Perú respalda sus activos con el capital propio de los accionistas en un 61.7% y el 38.3% restante mediante pasivo con terceros. En este sentido, se debe destacar que el pasivo se incrementó en términos absolutos en 18.6%, mientras que la contribución relativa respecto al total de activos se incrementó de 36.2% a 38.3% a un nivel de S/ millones. Si bien el patrimonio se incrementa en 8.6%, reduce su participación en los activos de 63.8% a 61.7% a la fecha de análisis. Dentro del pasivo se puede apreciar que 87.3% está conformado por deuda a largo plazo, lo cual genera un calce adecuado dada la naturaleza de maduración a largo plazo de las inversiones que realiza la Compañía. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium Estructura de Financiamiento 60% 60% 56% 59% 64% 62% 40% 40% 44% 41% 36% 38% Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 Pasivo Patrimonio El pasivo de corto plazo se ha incrementado en 44.0% en relación al 2014 y se ha situado en S/ millones (S/.78.3 millones en el 2014). Ello obedece principalmente al incremento de las obligaciones financieras corrientes por operaciones de arrendamiento financiero para la remodelación y ampliación de Centro Comercial el Quinde Ica y Centro Comercial El Quinde Cajamarca y a un saldo por pagar por la operación de compra de dichos centros comerciales en enero último. En cuanto al pasivo de largo plazo, éste ha experimentado un crecimiento de 15.6% a un nivel de S/ millones (S/ millones en el 2014) debido principalmente al incremento en deuda a largo plazo por operaciones de arrendamiento financiero relacionadas a los centros comerciales manejados por Ekimed, mencionados previamente. La deuda financiera se ha incrementado en el primer semestre de 2015 en 21.8% y se sitúa al cierre de junio de 2015 en S/ millones. Al respecto el 8.6% obedece a deuda de Inmuebles Comerciales del Perú y la diferencia obedece a sus subsidiarias (Fashion Center, 4.3%; Inmuebles Panamericana S.A., 70.9%, El Quinde Shopping Plaza S.A.C., 4.6% e Inmobiliaria El Quinde S.A.C., 11.7%). Las obligaciones financieras obedecen principalmente a las siguientes operaciones: a) Arrendamiento Financiero: Contratos con el Banco de Crédito del Perú e Interbank otorgados a Fashion Center S.A. (Larcomar) e Inversiones Alamedas Sur S.A.C. (Mega Plaza Villa Chorrillos), los cuales son de naturaleza de largo plazo y se encuentran en moneda extranjera. A estos préstamos se sumaron durante el año, préstamos otorgados a El Quinde Shopping Plaza S.A.C. (C. C. El Quinde - Cajamarca) con vencimientos en los años 2016 y 2023 y a Inmobiliaria El Quinde S.A.C. (C.C. El Quinde Ica) con vencimientos en los años 2025 y El saldo pendiente de pago asciende a S/ millones al 30 de junio de 2015 (S/.33.8 millones a diciembre de 2014). Cabe mencionar que en junio del 2015, tanto El Quinde Shopping Plaza S.A.C. como Inmobiliaria El Quinde S.A.C. convirtieron de dólares a soles las operaciones de leasing que mantienen con el Banco de Crédito del Perú y posteriormente, en agosto 2015 Larcomar también convirtió a soles los leasing que mantiene con el banco Interbank. Ambas estructuraciones se realizaron con el objetivo de disminuir la exposición de la deuda financiera al tipo de cambio del dólar. b) Préstamos Bancarios: Corresponde a un préstamo bancario obtenido en el año 2013 por Inmuebles Panamericana S.A. para financiar sus actividades de expansión por un monto de US$70 millones con el Banco BCI de Chile a una tasa de 3.40%. El plazo de la deuda es de cuatro años extensible hasta cinco. Las garantías otorgadas son fianzas solidarias cruzadas (subsidiarias de Inmuebles Panamericana). Al 30 de junio de 2015, quedaba un saldo de S/ millones (S/ millones en el 2014). Cabe destacar que en fecha posterior al periodo de análisis, como parte de la estrategia de IPSA de reducir la exposición de la deuda financiera al tipo de cambio, se obtuvo un préstamo de Scotiabank Bank Perú por el equivalente a US$70 millones desembolsado en moneda nacional, con el fin de pre-cancelar la deuda del BCI de Chile por el mismo monto en moneda extranjera. c) Emisión de Bonos: Dos emisiones, la primera correspondiente al Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales (realizado en el primer semestre del 2010 para financiar la compra de Larcomar y la construcción de Lambramani), sobre las cuales queda un saldo de S/.53.1 millones a la fecha de análisis; y la segunda correspondiente a Inmuebles Panamericana realizada en el primer trimestre de 2012 como parte del Segundo Programa de bonos Titulizados que fueron empleados para financiar las actividades de expansión de Mega Plaza) sobre los cuales queda pendiente de pago S/ millones al primer semestre del ejercicio 2015 (S/ millones en el 2014). Cabe destacar que en fecha posterior al periodo de análisis, IPSA realizó la colocación de la Tercera y Cuarta Emisión Privada de Bonos titulizados por un total de S/.150 millones. 13

14 64,304 67,707 75,661 86, , , , , , , , , Deuda Financiera / Patrimonio (veces) Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 La cobertura de los gastos financieros que brinda el EBITDA (3.16 veces) ha registrado una mejora en relación a lo experimentado a junio 2014 (2.73 veces). Ello se debe al buen desempeño operativo de los negocios producto de la mejora en la gestión de los activos y a la búsqueda permanente de sinergias y mayor eficiencia. Se debe indicar que en el ejercicio 2012 se ubica el mínimo histórico de este ratio y obedece principalmente al gasto financiero extraordinario producto del pago del fee de Inmuebles Panamericana para pre cancelar la deuda de la primera emisión de Bonos. Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium Deuda Financiera versus EBITDA (S/.Miles) Con respecto al financiamiento mediante patrimonio, este se ha incrementado en 8.6% en relación al ejercicio Ello se debe a un incremento de capital por S/.78.1 millones por acuerdo de Junta Universal de Accionistas de fecha 30 de abril de Cabe destacar los sucesivos aportes de capital (11) que la Empresa realizó durante el 2014 por un total de S/ millones, siendo el último de ellos, un aumento de capital por S/ millones aprobado en Junta Universal de Accionistas de fecha 30 de diciembre de Todos estos sucesivos incrementos de capital han servido para mejorar la estructura de capital de la Empresa y financiar las actividades de expansión: nuevas operaciones de Mega Plaza, desarrollo de nuevos proyectos con Strip Centers del Perú, y la compra de Ekimed, entre otros. En fechas posteriores al periodo de análisis, se realizaron nuevos aportes de Capital: S/.41.3 millones (Junta Universal de Accionistas del 17 de julio), S/.13.2 millones (Junta Universal de Accionistas del 31 de julio) y S/.3.4 millones (Junta Universal de Accionistas del 31 de agosto), con lo cual el capital social ascenderá a S/ millones a setiembre de El análisis de solvencia muestra que el apalancamiento contable medido como Pasivo/Patrimonio ha registrado un deterioro al ubicarse en 0.62 veces (0.57 veces en el 2014) y el ratio deuda financiera/ patrimonio también se ha incrementó, ubicándose en 0.43 veces (0.39 veces en el 2014). Esto se debe al incremento en el pasivo por nuevas operaciones de arrendamiento financiero EBITDA / Gastos Financieros (veces) Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 Dic. 11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 EBITDA (*) (*) Anualizado Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium Deuda financiera La palanca financiera, entendida como la deuda financiera sobre el EBITDA ha mostrado una reducción respecto al primer semestre de 2014, como consecuencia del incremento del EBITDA (5.01 veces en junio de 2015 vs 5.69 veces en junio de 2014). CARACTERÍSTICAS DEL PRIMER PROGRAMA DE BONOS CORPORATIVOS DE INMUEBLES COMERCIALES La Primera Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. fue emitida en junio de 2010 y se encuentra garantizada con el patrimonio del Emisor y por una carta fianza corporativa otorgada por Parque Arauco S.A. a favor de los tenedores de los bonos. Los recursos captados han sido destinados a financiar el plan de inversiones de los proyectos Lambramani en Arequipa y Larcomar en Lima, a la vez que han permitido refinanciar otras deudas. Las proyecciones sobre el repago de los intereses de los bonos corporativos incluyen los recursos generados por ambos proyectos. El 15 de julio de 2010, ICP suscribió un contrato Cross Currency Swap con el Deutsche Bank, estableciendo un derivado que implica la conversión de la deuda a US$18.8 millones. El 08 de mayo del 2012 la compañía liquidó el contrato swap. Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium 14

15 jul-12 ago-12 sep-12 dic-12 jun-13 Set-13 oct-13 nov-13 dic-13 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 Emisor: Inmuebles Comerciales Del Perú S.A. Valores: Bonos Corporativos. Moneda: Dólares o Nuevos Soles. Monto del Programa: Hasta por un monto máximo de US$ ,000 (cien millones de Dólares) o su equivalente en nuevos soles. Garantías: La totalidad del programa y cada una de sus emisiones se encuentran garantizadas de forma genérica con el Patrimonio Neto del Emisor y a la vez por una Carta Fianza corporativa, solidaria, ilimitada, indivisible sin beneficio de excusión e incondicionada, otorgada por Parque Arauco S.A. de Chile a favor de Inmuebles Comerciales del Perú S.A. Resguardos: Los resguardos que ha asumido Parque Arauco S.A. para el presente programa son los siguientes: (1) el ratio de apalancamiento (Pasivo/Patrimonio) debe ser menor a 1.4 veces; (2) el ratio de cobertura de intereses (EBITDA/Gastos Financieros) debe ser mayor a 2.5 veces. A la fecha de elaboración del presente informe, Parque Arauco S.A. viene cumpliendo con los resguardos asumidos como parte del Programa, como se aprecia a continuación Evolución de resguardos de Parque Arauco S.A < Pasivo/Patrimonio Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium EBITDA/G.financieros > 2.5 Se debe indicar que si bien existe un deterioro en los cove nants de la matriz en Chile, todavía los ratios se mantienen lo suficientemente holgados. Esta situación se ha originado por una mayor deuda por parte de la matriz, en la cual se incluye a la deuda proveniente de Ekimed S.A.C., así como costos no recurrentes relacionados al prepago de una deuda bancaria y a la emisión de bonos en Chile. Destino de los recursos: Los recursos obtenidos mediante la emisión y colocación de los Bonos se utilizaron para financiar las inversiones en Larcomar y Parque Lambramani. Opción de Rescate: El Emisor podrá rescatar una o más de las Emisiones o Series que conformen el Programa de conformidad con los términos y condiciones establecidos en los Contratos Complementarios y Prospectos Complementarios. Asimismo, el Emisor podrá rescatar en forma total o parcial los Bonos que se emitan bajo el Programa, en cualquiera de los supuestos previstos en el Artículo 330 de la Ley General. El procedimiento de rescate proveerá un tratamiento equitativo para los Bonistas en cualquier caso. Características Primera Emisión: Monto de Emisión: Por un importe en Nuevos Soles equivalente a US$ ,000 (treinta millones de Dólares de los Estados Unidos de América), al Tipo de Cambio Contable de la SBS señalado en el respectivo Aviso de Oferta. Fecha de emisión: 06 de junio 2010 Saldo en circulación: S/.53.1 millones Tasa de interés: 8.52% anual. Moneda: Nuevos Soles. Plazo de la Emisión: 10 años contados a partir de la fecha de emisión. Amortización del principal: El pago del principal se efectuará en una sola cuota en la Fecha de Redención. Fecha de Redención y Fechas de Vencimiento: La Fecha de Redención es aquella en la que vence el plazo de la respectiva Emisión o Serie. Las Fechas de Vencimiento son aquellas en las que se pagará el Cupón así como la Amortización del Principal, de ser el caso. La Fecha de Redención será el 30 de junio del Las Fechas de Vencimiento serán cada 30 de junio y 30 de diciembre hasta la Fecha de Redención, inclusive. 15

16 INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS BALANCE GENERAL (Miles de Nuevos soles) ACTIVOS Activo Corriente NIIF NIIF Jun. 15 Jun.15 Dic. 14 Jun. 14 Efectivo y equivalentes de efectivo 98, % 60, % 193, % 201, % 359, % 189, % -47.3% -5.7% Cuentas por cobrar Comerciales 18, % 18, % 24, % 22, % 29, % 41, % 40.2% 83.7% Cuentas por cobrar Relacionadas - 0.0% 22, % 25, % 27, % 30, % 39, % 29.3% 44.3% Otras cuentas por cobrar 66, % 60, % 75, % 93, % 88, % 119, % 35.4% 27.2% Total Activo Corriente 183, % 161, % 319, % 344, % 507, % 389, % -23.2% 13.1% Inversiones Inmobiliarias 676, % 835, % 1,165, % 1,233, % 1,362, % 1,657, % 21.6% 34.4% Inversión en Asociadas 0 0.0% 0 0.0% 3, % 7, % 10, % 9, % -4.6% 23.5% Activo Fijo 4, % 5, % 6, % 7, % 7, % 7, % 9.4% 7.1% Intangibles 34, % 32, % 31, % 29, % 29, % 28, % -3.5% -3.2% Plusvalía 10, % 10, % 43, % 43, % 43, % 136, % 211.4% 211.4% Otros activos neto 26, % 30, % 81, % 99, % 112, % 98, % -12.9% -1.7% Total Activo No Corriente 752, % 913, % 1,332, % 1,421, % 1,566, % 1,938, % 23.7% 36.3% TOTAL ACTIVOS 935, % 1,075, % 1,651, % 1,766, % 2,074, % 2,328, % 12.2% 31.8% PASIVOS Pasivo Corriente Dic.11 % Dic.12 % Dic.13 % Jun.14 % Dic.14 % Jun.15 % Cuentas por Pagar Comerciales 29, % 7, % 25, % 24, % 31, % 31, % 0.6% 27.5% Cuentas por pagar a relacionadas 41, % 3, % 21, % 21, % 12, % 11, % -5.1% -46.2% Préstamo bancario, arrenda finan, PCDLP 22, % 6, % 9, % 11, % 13, % 35, % 160.0% 215.0% Otras cuentas por pagar 25, % 11, % 29, % 14, % 20, % 33, % 62.6% 133.3% Total Pasivo Corriente 119, % 28, % 86, % 72, % 78, % 112, % 44.0% 55.5% Arrendamiento financiero 38, % 32, % 31, % 29, % 28, % 106, % 266.9% 258.0% Préstamo bancario LP - 0.0% - 0.0% 191, % 192, % 209, % 222, % 6.2% 15.4% Deuda largo plazo bonos 122, % 263, % 267, % 260, % 257, % 256, % -0.4% -1.4% Imp. a la renta / partic. diferidas 85, % 97, % 132, % 155, % 165, % 169, % 2.6% 8.8% Otras cuentas por pagar LP 4, % 10, % 10, % 11, % 11, % 23, % 98.2% 98.5% Pasivo de cobertura - 0.0% - 0.0% % % 1, % 1, % 24.7% % Total Pasivo No Corriente 250, % 405, % 634, % 649, % 673, % 778, % 15.6% 19.9% TOTAL PASIVO 370, % 434, % 720, % 722, % 751, % 891, % 18.6% 23.4% Participación no controladora 129, % 218, % 313, % 353, % 364, % 385, % 5.8% 9.1% Capital Social 340, % 360, % 535, % 600, % 840, % 918, % 9.3% 53.0% Otras Reservas de capital - 0.0% 8, % -1, % % -1, % -1, % 19.7% 57.4% Resultados no realizados -1, % - 0.0% % % - 0.0% - 0.0% - - Resultados Acumulados 10, % 48, % 31, % 72, % 63, % 105, % 65.4% 44.3% Utilidad (pérdida) neta 85, % 4, % 50, % 18, % 55, % 29, % -47.2% 56.9% TOTAL PATRIMONIO NETO 564, % 641, % 930, % 1,044, % 1,322, % 1,436, % 8.6% 37.6% TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 935, % 1,075, % 1,651, % 1,766, % 2,074, % 2,328, % 12.2% 31.8% 16

17 INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS (Miles de Nuevos soles) NIIF NIIF Ingresos Brutos Dic.11 % Dic.12 % Dic.13 % Jun.14 % Dic.14 % Jun.15 % Jun. 15 Dic. 14 Jun. 14 Dic. 13 Total Ingresos Brutos 120, % 115, % 131, % 76, % 166, % 104, % 35.8% 27.1% Costo de Ventas 32, % 31, % 37, % 20, % 41, % 25, % 28.4% 11.5% Margen Bruto 88, % 83, % 93, % 56, % 124, % 78, % 38.5% 33.3% Gastos Administrativos 30, % 18, % 21, % 11, % 23, % 14, % 20.1% 12.7% Margen de Operación 57, % 64, % 72, % 44, % 100, % 63, % 43.3% 39.4% Otros Ingresos y Egresos 0.0% 0.0% Ingresos Financieros % 7, % 6, % 3, % 8, % 2, % -17.6% 37.4% Gastos Financieros (13,406) -11.1% (31,828) -27.7% (27,840) -21.2% (17,383) % (35,191) -21.1% (21,473) -20.6% 23.5% 26.4% Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas - 0.0% - 0.0% (2,447) -1.9% (77) -0.10% (420) -0.3% (341) -0.3% 342.9% -82.8% Ingresos Diversos Neto 72, % % (8,257) -6.3% (2,085) -2.72% (2,956) -1.8% (735) -0.7% -64.7% -64.2% Diferencia en Cambio 5, % % (5,975) -4.6% 1, % (10,702) -6.4% (14,062) -13.5% % 79.1% Ajuste valor razonable inversión inmobiliaria (33,629) -27.9% 7, % 48, % % 23, % - 0.0% 0.0% -51.6% Utilidad antes del Impto. a la renta 89, % 48, % 82, % 29, % 83, % 30, % 1.4% 1.3% Participación de los trabajadores - 0.0% - 0.0% - 0.0% % - 0.0% - 0.0% 0.0% 0.0% Impuesto a la renta (3,781) -3.1% (43,800) -38.1% (31,583) -24.1% (11,062) % (27,662) -16.6% (821) -0.8% -92.6% -12.4% Utilidad Neta 85, % 4, % 50, % 18, % 55, % 29, % 56.9% 9.8% 17

18 Ratios Dic.11 Dic.12 Dic.13 Jun.14 Dic.14 Jun.15 Liquidez Prueba Acida (veces) Razón Corriente Capital de Trabajo (S/.millones) Apalancamiento Apalancamiento patrimonial (veces) Endeudamiento del activo (veces) Patrimonio/activo (veces) Deuda financiera / EBITDA(*) (veces) Deuda Financiera / Patrimonio (veces) Rentabilidad ROAA (*) 10.10% 0.45% 3.72% 3.78% 2.99% 3.24% ROAE (*) 16.49% 0.75% 6.46% 6.57% 4.94% 5.35% Margen bruto 73.16% 72.43% 71.31% 73.66% 74.83% 75.09% Margen operativo 48.10% 56.05% 55.16% 58.21% 60.51% 61.43% Margen EBITDA 53.40% 58.82% 57.71% 60.96% 62.82% 63.41% Margen neto 71.00% 3.92% 38.71% 24.43% 33.45% 28.21% Generación EBIT (*) 57,925 64,514 72,313 82, , ,136 EBIT (*)/Gastos Financieros (*) EBITDA (*) 64,304 67,707 75,661 86, , ,950 EBITDA (*) / Gastos Financieros (*) EBITDA(*)/SD Flujo de Caja Operativo (*) 72,186 (20,548) 65,179 37,504 56, ,026 (*) Anualizado 18