INDICE. 4 METODOLOGÍA Análisis del marco normativo Procesamiento y recopilación de Datos... 26

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1 INDICE 1 INTRODUCCIÓN ANTECEDENTES DE LA COMUNA La Historia de Maipú Tendencias Demográficas Perfil de la Población Estructura Urbana Comunal Caracterización Socioeconómica OBJETIVOS Objetivo general Objetivos específicos METODOLOGÍA Análisis del marco normativo Procesamiento y recopilación de Datos DEFINICIÓN Y ANÁLISIS DE LOS ANTECEDENTES TÉCNICOS Definición áreas que excluyen el uso habitacional (ver anexo1) Propuesta PRC aprobada por Concejo Municipal en 1998 (ver anexo 2) Promedio Ponderado normativa territorial vigente (ver anexo 3) Densidad Actual (ver anexo 4) PROPOSICION DENSIDADES HABITACIONALES ( ver anexo 5) PROMEDIO PONDERADO PROPUESTO CONCLUSIONES... 51

2 1 INTRODUCCIÓN El presente informe se incorpora como antecedente técnico, de acuerdo a la metodología de planes reguladores comunales de la Secretaría Ministerial de Vivienda y Urbanismo 1, al estudio "Actualización del Plan Regulador Comunal de Maipú", el cual ha sido elaborado por la Unidad de Asesoría Urbana de la Secretaría Comunal de Planificación. El estudio de densidad habitacional, que ha sido elaborado bajo la propuesta metodológica de la normativa vigente, el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (en adelante PRMS) y la Circular N 50 de la Secretaría Regional Ministerial del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (en adelante SEREMI MINVU), representa un insumo de primer orden para la elaboración de la planificación estratégica y el desarrollo de la imagen objetivo de la comuna, en el horizonte del Plan. En efecto, esta variable de las ciudades es responsable de materializar "zonas animadas y calmadas dentro de la ciudad" creando las condiciones urbanas que permitan desarrollar los distintos espacios y destinos de uso que fija el Instrumento. La normativa sobre densidad habitacional debe reflejar la capacidad real que tiene la comuna para recibir un nuevo contingente de población dentro del horizonte del Plan, sin ver saturadas sus instalaciones urbanas, su infraestructura y su equipamiento. Por esta razón, el estudio considera los resultados obtenidos en los análisis sectoriales asociados al diagnóstico del Plan Regulador Comunal, es decir, el Estudio de Capacidad Vial, el Estudio de Suficiencia de Equipamiento, la Declaración de Impacto Ambiental, entre otros, que de acuerdo a la normativa vigente corresponde estudiar y profundizar. El objetivo es articular las diferentes variables urbanas para determinar densidades apropiadas, en concordancia con la realidad comunal, de modo que la proyección de población anticipada por el Plan genere una "ciudad eficiente" y con mejor calidad de vida para sus habitantes. 1 Circular Nº 55, Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, pg de 57

3 2 ANTECEDENTES DE LA COMUNA 2.1 La Historia de Maipú 1 Para contextualizar el desarrollo histórico de Maipú se han transcrito algunos pasajes del libro Historia de Maipú, escrito por Raúl Téllez Yánez (Editorial Antártica, 1980) y analizado otras fuentes como el Plan de Desarrollo Comunal (Secpla, 2000), logrando definir su identidad a través de la descripción de las variadas actividades principales que se fueron dando a lo largo de su desarrollo. Según se ha podido establecer, en los días de la Conquista las tierras que hoy definen a la Comuna de Maipú, pertenecían al Cacique Loncomilla, las que junto con otras vastas extensiones, según las cartas del Cabildo de la época, fueron otorgadas por Don Pedro de Valdivia a Diego García de Cáceres. Desde entonces, hasta avanzado el siglo XIX, gracias al régimen del Mayorazgo, éstas se mantuvieron en poder de los descendientes del conquistador sin experimentar divisiones, pasando más tarde a manos de la Familia Gutiérrez de Espejo. Durante varias generaciones, dicha familia se mantiene en las tierras que hoy corresponden a Lo Espejo y Maipú. Posteriormente habrían sido compradas por Don Mateo Lepe para luego pasar a propiedad de Don Pedro Ignacio del Villar García, quien planta los primeros viñedos y cultivo, campos de labranza y frutales, los que caracterizaron al extenso llano del Maipo y formaron el callejón llamado de Lo Espejo. Con posterioridad, Don Fernando Errázuriz aparece como el propietario de ellas, las que a su muerte fueron dividas entre sus hijos: Pedro, a quien correspondió la hijuela denominada Rinconada ; Tadea, quien recibió la hijuela de El Medio, donde se desarrolló la Batalla de Maipú; y José Manuel, al que le correspondió la hijuela denominada El Camino, que enfrentaba el camino real de Melipilla, quien en 1861 remató la hacienda Lo Espejo, dando lugar al aparecimiento de nuevos propietarios. 1 Corresponde a un extracto del Capítulo 2 del Estudio de Suficiencia de Equipamiento del PRC de 57

4 Hasta entonces la conservación de los latifundios sin divisiones mayores por largos períodos de tiempo y la plantación de viñas como elemento de explotación perdurable, constituían las principales características de un territorio pasivo. Sin embargo, con el fallecimiento de Don José Santiago Portales en 1836, quien era dueño de una parte de las tierras, llamada La Chacra, éstas se dividieron en quince descendientes, los cuales fueron vendiendo y subdividiendo, comenzando así un lento e incipiente proceso de urbanización. Las discrepancias que puedan existir en cuanto a quienes fueron los sucesivos propietarios de las tierras, no son significativas para este estudio. Básicamente las observaciones que caracterizan e identifican la identidad social y económica de la época, para comprender su desarrollo urbano y la realidad actual que presenta. El núcleo de fundación original de Maipú, se inicia con la dictación de la primera ley que establece la parcelación de tierras y que fue dictada por Don Bernardo O Higgins a propuesta del Senado, el 9 de febrero de Los campos a que esta parcelación se refiere, eran las haciendas del Bajo y de Lo Espejo y el Valle de Lepe (Hoy Llano de Maipú). El 5 de Abril de 1818, Maipú fue escenario de la Batalla que sellaría la Independencia Nacional en manos del ejército Libertador, conducido por los Generales Don Bernardo O Higgins y Don José de San Martín, en contra de las tropas realistas. En el sitio de la Batalla, O Higgins mandó construir un Templo, denominado Capilla de la Victoria o Iglesia Votiva de Maipú, en nombre de la Virgen del Carmen, considerada Patrona del combate Independista, efectuándose la Colocación de la Primera Piedra en los campos pertenecientes a las haciendas de El Bajo y Lo Espejo (el 5 de Abril de 1892 se llevó a cabo la solemne Inauguración de esta Capilla). Otro hecho importante, fue la primera parada desde la estación de ferrocarriles de Santiago hacia la Costa (Puertos de Valparaíso y San Antonio). Con el tiempo este factor sería fundamental para el cambio paulatino de su principal actividad económica, la 4 de 57

5 agricultura, a una actividad industrial, en función de la circulación de materias primas y productos manufacturados. Estos factores influyeron directamente en la economía y el crecimiento poblacional y estructura urbana, conformándose el primer asentamiento poblacional a comienzo del siglo XIX, con una extensión de 36 cuadras, ubicándose en la franja comprendida entre la Capilla de la Victoria y la estación de FFCC, dándole preferencia al asentamiento de militares y viudas de los defensores de la Patria. El lugar siguió llamándose lo Espejo, posiblemente hasta la creación de la Ilustre Municipalidad de Maipú, el 22 de Diciembre de 1891, bajo el mandato del Presidente de la República, Don Jorge Montt, siendo su primer Alcalde Don Agustín Llona Abizú ( ). Maipú en aquel entonces comprendía 5 subdelegaciones; Chuchunco, Pajaritos, Maipú, Las Lomas y Pudahuel, todas ellas rurales, cuyos respectivos deslindes fueron definidos en el año 1892 en el Diario Oficial. El 6 de Febrero de 1897, en atención al desarrollo alcanzado por el poblado, se decretó darle el nombre de Villa de Maipú. Desde años previos a 1920, la Comuna comenzó a autoabastecerse de agua potable, proveniente de napas subterráneas en su jurisdicción, dando inicio así a obras de captación que hasta el día de hoy proveen a la comuna. Es así como en el año 1950, el Ministerio del Interior ratificó a la I. Municipalidad de Maipú, la administración de su Servicio Municipal de Agua Potable y Alcantarillado de Maipú, constituyéndose así en el único municipio en todo el país, gestor de un servicio sanitario que administra desde hace ya más de medio siglo, con un importante grado de desarrollo demostrado en un fuerte nivel de inversiones en su infraestructura de servicios. En tanto el 16 de Julio del año 1944, día de la festividad de la Virgen del Carmen, Patrona del Ejercito de Chile, con la Colocación y Bendición de la Primera Piedra, fue 5 de 57

6 iniciada oficialmente la construcción de lo que hoy día conocemos como el Templo Votivo de Maipú, icono de la comuna más allá de sus fronteras. Primer Plano : MUROS DE LA CAPILLA DE LA VICTORIA Segundo Plano : TEMPLO VOTIVO DE MAIPÚ La disponibilidad de una buena infraestructura vial para la época y de alcance interregional, (Camino a Melipilla) la factibilidad de servicios (agua potable y alcantarillado), la amplitud de su territorio para la urbanización de terrenos, sus bajos costos y la cercanía al Aeropuerto de Cerrillos, la estación de FFCC, más las facilidades de orden administrativo y tributario otorgadas por el Municipio, ocasionan que desde mediados de la década del 50 la Comuna pasara a ser un lugar de muy alto interés para la construcción de plantas industriales de bienes intermedios, así como de grandes industrias, en reemplazo de la tradicional actividad agrícola. La inquietud de las autoridades locales y ministeriales, tendientes a conseguir una mejor localización de las industrias con respecto a otras actividades y funciones urbanas, se elaboraron estudios de zonificación para la Comuna, los que fueron incorporados al Plano Intercomunal de la época, constituyéndose en el único instrumento oficial de planificación 6 de 57

7 de la época. El Plan Intercomunal de Santiago D.S. 238 de 1960, constituye un intento de estructuración de toda el área correspondiente al Gran Santiago. La localización de la industria, significó atraer actividades residenciales y una mayor demanda por comercio y servicios. Un acelerado crecimiento poblacional ocasionó problemas en la ubicación de los nuevos conjuntos habitacionales colindantes a zonas a industriales. Es así como la comuna que mostraba un perfil predominantemente industrial a mediados de los 80, varía hacia la conformación de una zona residencial, dando nacimiento a una serie de problemáticas urbanas que hasta la fecha no tenían mayor relevancia. Durante el año 1991 se materializó la cesión de una parte de la jurisdicción de Maipú a las nacientes comunas de Cerrillos y Estación Central (distritos censales Las Rejas, Cerrillos y Vista Alegre, es decir, Unidades Vecinales N 26, 27, 28, 29, 30, 31 y 32), estipulada por el D.F.L del 17 de Marzo de 1981, lo que significó que al Censo de 1982 nuestra Comuna quedara con un poco más de habitantes. A pesar de los anterior y producto de las políticas públicas de desarrollo urbano e inversión privada que han promovido a Maipú con atractivas ofertas inmobiliarias, dicha disminución territorial no tuvo una mayor implicancia en términos demográficos, puesto que desde 1970 a la fecha, Maipú ha visto multiplicada en casi 10 veces su población y, desde la subdivisión territorial hasta ahora, en más de 3 veces. 7 de 57

8 2.2 Tendencias Demográficas La evolución demográfica de la comuna de Maipú, debe ser entendida a partir de los procesos de cambio político-institucional experimentados especialmente a comienzos de la década de los 80 y de la dinámica poblacional experimentada por el territorio comunal desde 1994, con la aplicación del nuevo Plan Regulador Metropolitana de Santiago (PRMS). Esta situación de incremento demográfico, viene evidenciándose principalmente desde la década de los 70, a pesar que en décadas anteriores, la comuna mostró una tendencia moderada en su ritmo de crecimiento, registrándose incluso descensos de crecimiento; fenómeno característico de la mayoría de las comunas rurales chilenas (Ver Tabla Nº2-1). Tabla Nº2-1 Evolución Poblacional en la Comuna de Maipú desde 1930 al 2002, en el contexto de la Región Metropolitana y el País Año Comuna de Maipú Región País Metropolitana Población Var. Int.% Población Var. Int.% Población Var. Int.% S/I S/I S/I , , , , , , , , , , , ,8 8 de 57

9 , , , , , , * , , ,8 Fuente: INE (Censos 1930, 1940, 1950, 1960, 1970, 1982 y 1992) en Plan de Desarrollo Comunal de Maipú * Resultados preliminares Censo 2002, INE Un primer elemento a analizar, se refiere a la tasa de crecimiento poblacional experimentada por la comuna en los últimos 10 años. En este sentido, es posible señalar que la comuna de Maipú experimentó un crecimiento que lo ubica en el tercer lugar dentro de las comunas de la región, con una tasa de crecimiento anual para el período de 6,09%, antecedida sólo por las comunas de Puente Alto (7,0%) y Quilicura (11,90%) (Ver Tabla Nº2-2). Tabla Nº2-2 Comunas de mayor crecimiento en la Región Metropolitana Comunas en el período CENSO Porcentaje de variación intercensal tasa anual Quilicura ,7 11,90 Puente Alto ,7 7,00 Maipú ,7 6,09 Lampa ,2 4,82 Calera de Tango ,0 4,27 Lo Barnechea ,5 4,02 Colina ,1 3,94 Pirque ,0 3,79 Pudahuel ,9 3,49 Peñaflor ,8 2,88 Paine ,7 2,87 Fuente: INE Censos 1992 y 2002 (preliminar) más elaboración propia. 9 de 57

10 Si bien Maipú disminuye ligeramente su tasa de crecimiento demográfica respecto del período intercensal anterior, mantiene la tendencia positiva experimentada desde 1960, constituyéndose así en una de las comunas con más alto crecimiento demográfico dentro de la Región Metropolitana y que se asocia fuertemente a la construcción masiva de conjuntos habitacionales para estratos medios y bajos en las áreas de expansión urbana de la comuna. En el ámbito metropolitano, se puede señalar que las comunas centrales de la ciudad de Santiago, están experimentando tasas negativas de crecimiento demográfico y por debajo a las registradas en la Provincia de Santiago y en la Región, para el período Esta situación evidencia una tendencia de las áreas centrales a disminuir sus poblaciones y a generar procesos de relocalización y expulsión de población hacia áreas de expansión urbana como la comuna de Maipú y entre otras dentro de la Región Metropolitana. A nivel de proyecciones comunales, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), se puede afirmar que la evolución de la comuna se caracterizará por una tendencia de crecimiento superior a la que experimentarán la Región y el País (Ver Tabla Nº2-3); a pesar que las proyecciones del INE guardan una diferencia considerable con los resultados del último censo y las estimaciones del municipio. En efecto, según resultados preliminares del Censo 2002, Maipú cuenta con personas, que en comparación con las personas estimadas por el INE para el mismo año, representa una diferencia de personas en ambas estimaciones. 10 de 57

11 Tabla Nº2-3 Proyecciones de Población País, Región y Comuna de Maipú entre 2001 y 2005 Año Comuna de Región País Maipú Metropolitana Fuente: INE, Censos de población de 1982 y 1992 y Proyecciones INE Santiago, Chile. 11 de 57

12 2.3 Perfil de la Población El análisis anterior, puede ser complementado si se revisan los datos señalados en la Tabla Nº2-4, sobre los principales indicadores demográficos en la comuna. En efecto, se puede apreciar que según el Censo de 1992, la comuna de Maipú presentaría un perfil de población juvenil y urbana, explicado de alguna manera por los acentuados procesos migratorios a nivel intercomunal experimentados por la comuna, principalmente desde la década de los 80 y 90. Por otro lado, el perfil joven de la comuna, hace pensar en una mayor tasa de crecimiento natural debido al alto número de mujeres en edad fértil. Sin embargo, a pesar que las cifras de natalidad comunal están por sobre los valores regionales y nacionales; es el factor migratorio, el que está explicando mayormente la magnitud del crecimiento poblacional observado en la comuna principalmente durante la última década. 12 de 57

13 Tabla Nº2-4 Indicadores de Cambio Demográfico en la Comuna de Maipú, para 2001 Comuna Región País Población Total Nº Hombres (%) 47,9 48,0 49,1 Mujeres (%) 52,1 52,0 50,9 Población según ,9 28,5 29,4 Grupos Etareos (%) ,6 65,0 60,7 65 y más 3,5 6,5 9,8 Población por Tipo de Rural 1,2 3,5 16,5 Área (%) Urbana 98,8 96,5 83,5 Natalidad (1997) 23,3 20,2 18,7 Mortalidad General 3,3 5,1 5,4 (1997) Mortalidad Infantil (1997) 7,2 9,5 10,0 Fuente: INE, Censos de población de 1982 y 1992 y Proyecciones INE (corregidas). Servicio de Salud Metropolitano Central, Septiembre de Es posible relacionar este fenómeno migratorio si se considera que, desde la década del 70, la comuna de Maipú se consolidó como un polo de atracción para las nuevas familias que se constituían en el propio Santiago, convirtiéndose en una de las principales zonas de expansión suburbana. En los últimos años, esta vocación comunal de polo de desarrollo, se ha consolidado con características metropolitanas, con un área de influencia multifuncional y que responde a las nuevas demandas de comunas emergentes como Cerrillos, San Bernardo, Peñaflor, Padre Hurtado y Calera de Tango, entre las más importantes. 13 de 57

14 Lo anterior, debe ser comprendido considerando que Maipú, es una comuna de expansión urbana ubicada en un área periférica de Santiago; situación que está consolidando por un lado, procesos migratorios intracomunales e intercomunales, caracterizados por el desplazamiento de población de estratos medios y medios-bajos y por otro lado; está facilitando las condiciones para incentivar la localización de proyectos inmobiliarios, derivados de las actuales condiciones de disponibilidad de suelo urbanizable al interior de la comuna y de la incorporación de la Autopista del Sol. 14 de 57

15 2.4 Estructura Urbana Comunal El territorio de la comuna de Maipú, se organiza en 27 Unidades Vecinales, de las cuales 19 se circunscriben en el área céntrica consolidada; y 8 se ubican en el área periférica de expansión urbana comunal (ver Figura N 2-1). Al analizar la distribución poblacional a nivel intracomunal, la Tabla Nº2-5 nos señala que las U.V. Nº 36, 22, 2, 3, 1 y 34, son los territorios que concentran la mayor cantidad de población comunal con cerca del 60% del total; situación que permite identificar un patrón espacial de concentración de población que se acentúa hacia las áreas periféricas de la comuna, con tendencia a extenderse en sentido norte-sur. Además, es posible señalar que existe una contigüidad espacial de las U.V. más densamente pobladas, las cuales poseen una localización dispersa dentro de la comuna; identificándose las áreas nor-poniente, y centro-sur; como aquellos territorios que tienen densidades de población por sobre el valor medio comunal de 98,4 Hab/há. 15 de 57

16 Figura N 2-1: Unidades Vecinales en el territorio de Maipú Fuente: Dato Marco 1.0, SITMA, Asesoría Urbana Maipú, 2002 Sin embargo, a pesar que las UV antes mencionadas, concentran una importante cantidad de población comunal, sus densidades actuales son relativamente bajas. Esto se puede explicar por el hecho que las UV periféricas, abarcan áreas de superficie mayor que las UV que se ubican dentro del centro histórico consolidado, incorporando territorios que se encuentran fuera del límite urbano actual. Con relación a los usos del suelo, la comuna de Maipú posee una superficie de ,5 há, de las cuales la mayor parte corresponde a suelo no urbanos (terrenos agrícolas, cerros, etc.) cifra que representa el 59,4% de la superficie comunal. Del mismo modo, el uso urbano está representado por cerca de 5.573,1 há que representan el 40,6% de la superficie comunal. 16 de 57

17 Tabla Nº2-5 Distribución de Población 1992 y 2002 por Unidades MAIPÚ Población 1992 Vecinales en la Comuna de Maipú 1 Población 2002 Superficie (há) Densidad (Hab/há) 2 1* ,3 142,3 2* ,7 139,9 3* ,9 19,8 4* ,8 0, ,3 108, ,2 138, ,4 100, ,1 63, ,0 95, ,9 136, ,9 152, ,8 103, ,1 75, ,6 112, ,0 207, ,0 93, ,3 108, ,9 135, ,3 92, ,4 124, ,6 144, ,7 145, ,2 22, ,4 20, ,6 4, ,1 122, ,1 46,9 TOTAL 255, ,5 33,8(*) 1 Estimaciones efectuadas por SECPLAC, con antecedentes de edificación de viviendas aportados por la DOM de la Municipalidad de Maipú, sobre la base de los Censos de población y de vivienda de 1982 y 1992 (INE), ajustadas a los resultados preliminares del Censo Se consideró, la superficie bruta y total en cada unidad vecinal, sin perjuicio que al interior de ellas, no exista población en la actualidad. (*) La densidad comunal está calculada en base al total de la superficie comunal, a pesar que el 99,2% de la población se concentra en el área urbana que representa el 40,6% de la superficie comunal. 17 de 57

18 2.5 Caracterización Socioeconómica La población económicamente activa (P.E.A.) definida por el INE, representaba en 1992 un 36,2% del total de la población y un 53,2% de los residentes de 15 años y más 1. Mas del 75% de esta población, se concentraba en las categorías de calificación media y medio-baja y en actividades de comercio, servicios, administrativas y manufactureras (Ver Gráfico Nº1) Cabe destacar el nivel relativamente alto de escolaridad de la PEA comunal. En efecto, para el Censo de 1992, un 58,9% de ella, contaba con 11 años y más de estudios aprobados, porcentaje superior al 49,6% experimentada por la PEA regional, para el mismo año. Por otro lado, la caracterización socioeconómica puede ser complementada con el nivel socioeconómico ESOMAR, definido por la empresa Adimark mediante un estudio realizado en el mes de Octubre de Al respecto, la comuna presentaría un perfil socioeconómico medio alto (CA) y medio (CB), con un 44,5% y 21,5% de su población comunal, respectivamente. Del mismo modo el nivel E (Bajo), representa el 9,1 % de la población comunal (Ver Tabla Nº2-6). 1 Plan de Desarrollo Comunal de Maipú de 57

19 Gráfico Nº 1: CATEGORÍAS DE OCUPACIÓN DE LA P.E.A. SEGÚN CENSO DE 1992 EN LA COMUNA DE MAIPÚ Categorías de Ocupación Ignorado FFAA Agricultores, trabajadores calificados Poder ejecutivo, directivos de empresas Profesionales, científicos e intelectuales Técnicos y profesionales de nivel medio Operadores de máquinas Trabajadores de servicios y comercio Trabajadores no calificados Oficiales, operarios y artesanos Empleados de Oficina Habitantes Fuente: INE, Censos de población de 1982 y 1992 y Proyecciones INE Santiago, Chile. Tabla Nº2-6 Hogares, Población y Composición del NSE en la Comuna de Maipú para 2000 AB CA CB D E Total Comuna de Maipú Hogares 5,0 21,5 44,5 19,9 9,1 100,00 Gran Santiago Hogares 11,6 15,6 28,8 30,1 13,9 100,00 Fuente: ADIMARK, Estudio del Nivel Socioeconómico ESOMAR. Octubre de de 57

20 Complementariamente, al analizar la encuesta de caracterización socioeconómica CASEN 2 para los años 1998 y 2000; se puede señalar que en la comuna de Maipú, la pobreza ha disminuido gradualmente de 9,1% a 7,4%; al igual que los porcentajes de indigencia, los cuales disminuyeron de 2,2% a 0,7% para igual periodo. En efecto, de acuerdo a esta encuesta, para 1998 la comuna presentaba un total de personas en situación de pobreza, cifra que disminuyó a para el año 2000; lo que representa una disminución de personas pobres en la comuna, entre 1998 y De esta manera, la comuna de Maipú representa una de las comunas de la Región Metropolitana que posee los más bajos porcentajes de pobreza, con relación a los valores alcanzados por la RM y por el país. Así, tanto los porcentajes de pobreza como los de indigencia, se encuentran bajo los valores metropolitanos y nacionales para el año 2000, con porcentajes de 16,1% y 4,3% para la RM y de 20,6% y 5,7% para el país, respectivamente. 2 Encuesta Caracterización Socioeconómica Nacional, Mideplan 1998 y de 57

21 3 OBJETIVOS 3.1 Objetivo general Proponer las densidades habitacionales máximas y mínimas en las distintas zonas del territorio comunal para el horizonte del Plan al año Objetivos específicos Determinar y analizar las densidades habitacionales actuales de la comuna. Aplicar la normativa vigente para definir y analizar las densidades actualmente normadas en la comuna. Analizar las proposiciones de densidades habitacionales existentes actualmente para la comuna. Definir y analizar el Promedio Ponderado de los diferentes escenarios de densidades actualmente propuestos. Definir las densidades habitacionales propuestas para el horizonte del plan al año de 57

22 4 METODOLOGÍA 4.1 Análisis del marco normativo Para alcanzar los objetivos del presente estudio, se utilizó la definición del artículo 4.4 del PRMS, y su modificación (MPRMS Nº 38) aprobada mediante resolución de la Secretaría SEREMI MINVU de fecha 2 de abril del año 2002, que establece los valores de promedio ponderado de densidades habitacionales a los cuales deberán atenerse las distintas comunas de la Región Metropolitana en la formulación de sus instrumentos de planificación territorial. En el citado artículo se establece que en la reformulación o actualización de los Planes Reguladores Comunales, se especificará mediante zonificación al interior de cada comuna, tanto en las áreas urbanizadas como en las urbanizables, la distribución de las densidades, indicándose luego las exigencias para la definición de la densidad bruta promedio, en los siguientes términos: - El promedio ponderado de las diferentes zonas de densidad quedará sujeto a diferentes exigencia de densidad bruta promedio mínima conforme a la siguiente clasificación: Tabla Nº4-1 Clasificación de las comunas según densidad Clasificación comunas Densidad bruta promedio mínima (Hab/Há) Área de Densidad Alta 200 Área de Densidad 150 Intermedia Área de Densidad Baja 100 Fuente: Art. 4.4 PRMS año de 57

23 - La comuna de Maipú está incluida dentro de las comunas que componen el Área de Densidad Intermedia, por lo tanto se define que la densidad bruta promedio propuesta en el PRC para la comuna de Maipú no podrá ser inferior a 150 Hab/Há; - No obstante lo anterior, se establece una flexibilización del valor de densidad bruta promedio para las diferentes área según el siguiente cuadro: Tabla Nº4-2 Clasificación de comunas según criterios de tolerancia de densidad habitacional Tolerancia Clasificación comunas permitida (Hab/Há) Área de Densidad Alta 30 Área de Densidad 25 Intermedia Área de Densidad Baja 20 Fuente: Art. 4.4, PRMS año De acuerdo al cuadro anterior, la comuna de Maipú tiene una tolerancia para el valor de su Densidad Bruta Promedio de 25 hab/há., por lo tanto, el promedio ponderado de las densidades máximas y mínimas por zona propuestas en el PRC, no podrá ser inferior a una densidad bruta promedio de 125 hab/há. Esto va a permitir definir zonas de densidades diferenciadas, con una mayor flexibilidad, según las características específicas del territorio comunal. Por otra parte, la circular Nº 50 de la SEREMI MINVU del 27 de julio de 1998, define el procedimiento para el cálculo del promedio ponderado a que se refiere el artículo 4.4 del PRMS., es decir, la Densidad Bruta Promedio Comunal, indicando los siguientes pasos metodológicos: 23 de 57

24 A. Para el cálculo del promedio ponderado se pueden descontar las áreas que excluyen el uso habitacional, como las áreas inundables, el Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación, el Sistema Vial Metropolitano y la zona industrial exclusiva. B. Se obtiene el coeficiente de terreno ( CT ) por zonas, es decir, áreas definidas con densidades mínimas y máximas homogéneas, el cual se calcula como el cuociente entre la superficie habitable de la zona (SHZ) ( descontadas las áreas de restricción y las áreas con usos de suelo que excluyan el uso habitacional) y la superficie habitable total ( SHT): CT = SHZ / SHT C. Luego se procede a calcular el peso relativo (PR) de cada zona, el cual es el resultado de la multiplicación entre el coeficiente de terreno (CT)de la zona y la densidad bruta ( DB) propuesta para cada zona, es decir, la media entre la densidad máxima y la mínima: PR = CT * DB D. por último se calcula el promedio ponderado ( Pp), haciendo la sumatoria de los pesos relativos de cada zona del PRC. Pp = PR Esta metodología permite flexibilizar las exigencias respecto a las densidades propuestas en el Plan Regulador Comunal, lo cual se traduce en la factibilidad de disminuir la densidad propuesta actualmente para el territorio comunal de Maipú, ajustándola a la definición establecida en el artículo 4.4 del PRMS. 24 de 57

25 De acuerdo al citado marco normativo bajo el cual se realizará la propuesta de densidades habitacionales del nuevo PRC de Maipú, la unidad técnica ejecutora del PRC realizó los siguientes pasos metodológicos: 1.- Se realizó estudio de la normativa vigente en el territorio de Maipú respecto a densidades habitacionales para definir la distribución de las densidades normadas actuales y comprobar el cumplimiento de lo señalado en el artículo 4.4 del PRMS relativo a esta comuna. 2.- De acuerdo a los estudios realizados en la comuna, se ha considerado como base de la proposición de densidades habitacionales el PRC aprobado por el H. Concejo Comunal el año 1998 el cual contiene los lineamientos generales del desarrollo territorial de la comuna y los fundamentos de la proposición La zonificación contenida en el estudio y su proposición de densidades, fué analizada de acuerdo a los parámetros establecidos en el artículo 4.4 del PRMS. 3.- Se procedió a zonificar la comuna de acuerdo a las características homogéneas de ocupación y cualidades socioeconómicas uniformes, con el objeto de calcular la densidad bruta comunal y por zona. Esta manifestación espacial de la ocupación del territorio en la actualidad, fue analizada en relación a los impactos que tiene la normativa vigente de densidades habitacionales en la comuna, en relación al crecimiento de población que ha experimentado. 4.- Para llegar a proponer las densidades habitaciones del PRC, se procedió a incorporar otras variables, especialmente los resultados preliminares del Estudio de Zonas de Riesgo, Factibilidad Vial, Suficiencia de Equipamiento y Catastro de Uso de Suelo. También se tomó en consideración un importante proyecto de infraestructura de transporte del Ministerio de Obras Públicas con gran impacto social y económico en Maipú, trazado del proyecto Melitren, el cual durante el desarrollo de este estudio se encontraba en proceso de licitación pública para su concesión. 25 de 57

26 4.2 Procesamiento y recopilación de Datos Los datos recopilados fueron digitalizados con formato compatible para ser ingresados a la plataforma SIG, es decir, la información gráfica se ingresó al sistema en formato vectorial y los datos alfanuméricos asociados como atributos de los distintos objetos geográficos representados en el sistema. Se analizó la siguiente información: a) Base cartográfica Se trabajó con la cartografía con que cuenta el Sistema de Información Territorial de Maipú ( SITMA), sobre la base del levantamiento aerofotogramétrico realizado por el Instituto Geográfico Militar (Datum WGS 84) del año b) Información Alfanumérica Se trabajó la información del Censo Nacional de Población y Vivienda del año 1992 del Instituto Nacional de Estadística. Se procedió a espacializar en el territorio comunal dicha información censal, utilizando para ello el código INE que asocia la base de datos alfanumérica del Censo con la cartografía digital de manzanas. Los registros de datos INE fueron filtrados digitalmente usando el software Redatam Plus y el enlace con la cartografía se realizó con las herramientas de análisis cartográfico del software ArcView 8.2. Por lo tanto, para actualizar los valores de población se procedió usando tablas previamente enlazadas con la cartografía y por lo tanto espacializadas en las manzanas existentes al año 1992 en la comuna. 26 de 57

27 En efecto, a través de estimaciones efectuadas por SECPLAC, con antecedentes de edificación de viviendas aportados por la Dirección de Obras Municipal (DOM) de la Municipalidad de Maipú, sobre la base de los Censos de población y de vivienda de 1982 y 1992 (INE), y ajustando estos valores a los resultados preliminares del Censo del año 2002, fue posible actualizar el dato de la población comunal al año A este resultado cartográfico (cobertura), se incorporó el crecimiento urbano mediante la digitalización cartográfica de todos los loteos habitacionales posteriores a 1992 ingresados y aprobados por la DOM, los que sumaron una cantidad de 101 polígonos nuevos (loteos habitacionales) a la cobertura de población. A cada loteo incorporado a la cobertura se le ingresó, en la tabla de datos asociada, el valor de población correspondiente del plano de loteo con Recepción Final de la DOM, completando de este modo, la cobertura de población urbana actualizada al año Los resultados de población obtenidos son los siguientes: Tabla Nº 4-3 Población actualizada año 2002 N de habitantes Población actualizada en zona censada el año Población loteos habitacionales posteriores a Total población año Fuente: elaboración propia sobre estimaciones efectuadas por SECPLAC, con antecedentes de edificación de viviendas aportados por la DOM de la Municipalidad de Maipú, sobre la base de los Censos de población y de vivienda de 1982 y 1992 (INE), ajustadas a los resultados preliminares del Censo Esta cobertura con tablas de población relacionadas, nos permitió utilizar las ventajas propias de un Sistema de Información Geográfico, de poder relacionar distintas capas de información a través de técnicas de sobreposición cartográfíca, 27 de 57

28 lo cual se transformó en una gran utilidad para la etapa de diagnóstico y síntesis del estudio. c) Otros Se analizaron los antecedentes y proposiciones de densidades habitacionales de los siguientes estudios: - Densidad habitacional contenido en la proposición PRC aprobada por el H. Concejo Municipal de Maipú el año Normas sobre densidad habitacional en PRMS. y PRC del año Cálculo de densidad habitacional actual de acuerdo a la población y superficies habitacionales. 28 de 57

29 5 DEFINICIÓN Y ANÁLISIS DE LOS ANTECEDENTES TÉCNICOS 5.1 Definición áreas que excluyen el uso habitacional (ver anexo1) De acuerdo a los antecedentes de la comúna, la comuna de Maipú posee una superficie de ,5 há, de las cuales la mayor parte corresponde a suelo no urbanos (terrenos agrícolas, cerros, etc.) cifra que representa el 59,4% de la superficie comunal. Del mismo modo, el uso urbano está representado por cerca de 5.573,1 há que representan el 40,6% de la superficie comunal. Figura Nº 5-1 Áreas que excluyen el uso habitacional Fuente: Sistema de Información Territorial de Maipú, SITMA 29 de 57

30 De las 5.573,1 há de superficie urbana de la comuna, y de acuerdo a la metodología para el cálculo del promedio ponderado, se determinaron aquellas zonas excluidas al uso habitacional contemplados en la normativa vigente (PRMS/PRC año 1965), las cuales se muestran en la figura N 5-1. En esta figura se pueden identificar las siguientes zonas excluidas al uso habitacional y/o áreas de restricción por impactos ambientales en la comuna: a) Áreas recurrentemente inundables: sector inundación Zanjón de la Aguada, equivalente a una superficie total de 92 há. b) Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación: Parque la Aguada, Parque Américo Vespucio, Parque Isabel Riquelme, Parque tres Poniente, Parque Primo de Rivera, Estadio Good Year, Estadio Municipal, equivalente a una superficie total de 152 há. c) Zona Industrial Exclusiva en tres sectores de la comuna: equivalente a una superficie de 1082 há. d) Sistema Vial Metropolitano: Avenida Américo Vespucio, Camino a Lonquén, Camino a Melipilla y Autopista del sol, equivalente a una superficie de 80 há. e) Templo Votivo y Plaza central, equivalente a una superficie de 27 há. Estas áreas suman un total de hectáreas que se excluyen del análisis para la definición del promedio ponderado propuesto para la comuna. La tabla N 5-1 muestra a manera de síntesis las superficies que excluyen el uso habitacional 30 de 57

31 Tabla Nº 5-1 Superficies que excluyen el uso habitacional Tipología de área excluida al uso habitacional Superficie (há) Área Recurrentemente Inundables 92 Sistema de Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación 152 Plaza Central 16 Sistema Vial Metropolitano 80 Templo Votivo de Maipú 11 Zona Industrial Exclusiva 1082 Superficie Total Excluida 1433 Fuente: Sistema de Información Territorial de Maipú, SITMA 31 de 57

32 5.2 Propuesta PRC aprobada por Concejo Municipal en 1998 (ver anexo 2) El análisis de densidades habitacionales contenidas en el PRC propuesto aprobado por el H. Concejo Municipal durante el año 1998, divide la comuna en 26 zonas habitacionales, las cuales presentan la siguiente distribución de sus densidades: Tabla Nº 5-2 Densidades máximas y mínimas PRC aprobado por el Concejo Municipal, año 1998 N de Zona Densidad mínima Densidad máxima Fuente: Elaboración propia, proposición PRC 1998 De acuerdo a la metodología definida en Circular N 50, SEREMI MINVU, el Promedio Ponderado que se obtiene con estas densidades es de hab/há. 32 de 57

33 N de zona Tabla Nº 5-3 Cálculo Promedio Ponderado densidades habitacionales proposición PRC 1998 Superficie (há) Densidad mínima Densidad Máxima Densidad Bruta Coeficiente de terreno Peso Relativo 1 307, ,07 27, , ,01 5, , ,05 17, , ,00 1, , ,05 20, , ,01 3, , ,00 1, , ,02 6, , ,12 27, , ,01 4, , ,04 6, , ,00 2, , ,25 75, , ,00 1, , ,01 5, , ,01 3, , ,02 5, , ,04 13, , ,07 0, , ,04 0, , ,04 12, , ,01 2, , ,04 15, , ,00 2, , ,00 1, , ,05 10,43 Promedio Ponderado 273,95 Fuente: Elaboración propia. La materialización de estas densidades máximas contenidas en la anterior proposición del PRC del año 1998, significaría una población total estimada que no tiene relación con uno de los objetivos principales del PRC de reducir las densidades habitacionales para entregar un servicio adecuado según la red de infraestructura y equipamiento existente en la comuna. Además que difiere notablemente de los objetivos de desarrollo que definió el PRMS para Maipú en su Artículo de 57

34 5.3 Promedio Ponderado normativa territorial vigente (ver anexo 3) La densidad normada del territorio urbano de la comuna, esta definida por el Plan Regulador Comunal de Maipú vigente desde el año 1965, que comprende la zona central consolidada y de mayor antiguedad de la comuna. Figura Nº 5-2 Superficies normadas por PRC de 1965 y PRMS de 1994 Fuente: Sistema de Información Territorial de Maipú, SITMA El área que el PRMS definió como de extensión urbana y que hoy constituye el área comprendida entre el perímetro del PRC de 1965 y el límite urbano actual, queda bajo los lineamientos que dicta el Plan Regulador Metropolitano de Santiago de 1994 y sus 34 de 57

35 modificaciones, el cual define zonas y valores de densidad que están vigentes hoy en día para la comuna ( ver figura N 5-3). Figura Nº 5-3 Plano normativa territorial vigente (PRC 1965 y PRMS) A partir de la interpretación de las zonas de densidad del plano regulador metropolitano de Santiago, se determinaron las distintas áreas de densidades habitacionales que fija este instrumento de planificación de nivel superior. En el área correspondiente a la zonificación habitacional del PRC del año 1965 (que corresponde a la zona 6 del plano del anexo 3), este instrumento de planificación no propone valores de densidades habitacionales máxima ni mínimas, por lo cual, como una manera de poder modelar de acuerdo a la metodología definida, se determinó usar como 35 de 57

36 valor único de densidad para esta área 150 hab/há, que corresponde a la densidad bruta actual en esa zona. De este modo, se obtienen los siguientes valores para la densidad normada del territorio comunal: Tabla Nº 5-4 Valores de densidad habitacional normados ZONA DENSIDAD MÍNIMA DENSIDAD MÁXIMA Fuente: elaboración propia en base a PRMS 1994 y PRC 1965 Con estos valores de densidad el promedio ponderado calculado es de 267,3 hab/há., ligeramente inferior al obtenido con los valores de densidad habitacional proyectadas por el PRC aprobado por el Concejo el año Sin embargo, estos valores de densidad habitacional no son coherentes con el objetivo municipal de controlar el crecimiento de la población, puesto que permiten un crecimiento poblacional excesivo que (como lo ha demostrado los resultados preliminares del Censo del año 2002), ubican a la comuna de Maipú en el segundo lugar de las comunas con más habitantes del país, lo cual 36 de 57

37 produce un fuerte impacto social, ante la imposibilidad de dotar de suficiente equipamiento y de una infraestructura adecuada que atienda suficientemente a esa población. Además este resultado de promedio ponderado constituye una diferencia de más del doble del valor recomendado para Maipú en el artículo 4.4, por lo tanto, nos induce a proponer y ajustar las densidades habitacionales actualmente normadas. 37 de 57

38 5.4 Densidad Actual (ver anexo 4) De acuerdo a la metodología definida, con los datos de Población del Censo de 1992, actualizados al 2002, y el análisis de los loteos habitacionales posteriores a esa fecha, se logró espacializar la población actual residente en la comuna. La figura N 5-4 muestra en el territorio los diferentes loteos habitacionales recibidos por la Dirección de Obras Municipales con fecha posterior a 1992, los cuales han incorporado una población de nuevos habitantes. Figura Nº 5-4 Crecimiento poblacional posterior a 1992 Fuente: Sistema de Información Territorial de Maipú, SITMA 38 de 57

39 Como una manera de conocer la distribución de las densidades habitacionales en la comuna se procedió a zonificar el territorio en 17 zonas con características socioeconómicas y territoriales similares, excluyendo las áreas de restricción o de uso distinto al habitacional, de acuerdo a la metodología definida anteriormente. Figura Nº 5-5 Zonas y densidad habitacional bruta actual Fuente: Sistema de Información Territorial de Maipú, SITMA 39 de 57

40 En la figura N 5-5 se muestra la distribución de esta zonificación elaborada por profesionales del municipio, y la distribución de la densidad en el territorio, como resultado de la intersección de la población y la superficie de las distintas zonas. Como se observa, la población presenta una tendencia espacial de concentración en los espacios habitados de reciente ocupación (posterior a 1992), en especial esta aglomeración se presenta en la zona 1, 2, 3, 4, 9 y con mayor acentuación en la zona 11, que es el área con una población de estrato socioeconómico de nivel medio-bajo y bajo. La disponibilidad de espacios urbanizables en las zonas 5, 10 y 16 establecen densidades bajas, que no llegan a los 50 hab/há. Mientras tanto el casco antiguo, especialmente delineado por las avenidas 5 de abril y Pajaritos, con una especialización en actividades de comercio y servicios, mantienen valores de densidad relativamente bajos, lo cual se evidencia con marcado interés en la zona 8, con sólo 74 hab/há. El cuadro siguiente muestra las densidades habitacionales brutas actuales por zonas, las cuales pueden ser analizados con mayor detalle y en su representación espacial observando el plano del Anexo Nº de 57

41 Tabla Nº 5-5 Valores de densidad habitacional bruta actuales ZONA DENSIDAD hab/há SUPERFICIE há Fuente: Sistema de Información Territorial de Maipú, SITMA De acuerdo a los valores de densidad de la tabla precedente, la densidad bruta promedio para el área analizada es de hab/há. 41 de 57

42 6 PROPOSICION DENSIDADES HABITACIONALES ( ver anexo 5) La proposición de densidades habitacionales propuesta para el horizonte de vigencia y aplicación del PRC, se realiza considerando los instrumentos normativos vigentes, la proposición que sobre esta materia aprobó el H. Concejo Municipal el año 1998 y los Antecedentes Técnicos elaborados para la aprobación del Plan (Estudio de Riesgos, el Catastro de Uso del Suelo, el Estudio de Factibilidad Vial, el Estudio de Suficiencia de Equipamiento y al Diagnóstico Ambiental) En la figura N 5, se representan las zonas de densidad propuestas originadas a partir del análisis y correlación de variables territoriales y características sociales y económicas, que permitieron conocer las funciones propias de cada zona en el contexto comunal y de este modo proponer los valores de densidad habitacionales adecuadas y coherentes con la visión-objetivo de comuna en el sentido de que las densidades permitan controlar el crecimiento poblacional considerando el soporte existente de infraestructura y equipamiento. En general se busca controlar el crecimiento de la población como forma de lograr un equilibrio entre el equipamiento comunitario y la infraestructura vial de soporte, que de acuerdo a los estudios respectivos del diagnóstico presentan déficit, disminuyendo las densidades habitacionales permitidas por el Plan. En efecto, aquellos sectores consolidados con alta densidad se propone ajustarla a lo existente. Los sectores no urbanizados actualmente en la comuna se propone disminuir las densidades habitacionales normadas de acuerdo a las tendencias de desarrollo de los loteos nuevos, y las condiciones de accesibilidad y equipamiento existentes. En los sectores de Riesgo determinados en la etapa de diagnóstico, se propone mantener la densidad bruta actual como densidad máxima permitida. Por último, en aquellos sectores donde existen proyectos de infraestructura de transporte, específicamente el proyecto del Melitren, que no considera nudos viales para el sector de El Bosque, actualmente en estudio por el 42 de 57

43 Ministerio de Obras Públicas, se propone disminuir las densidades habitacionales. Las 21 zonas que muestra la figura N 5 es el resultado de analizar, a través de este enfoque sistémico de la comuna, las diferentes variables urbanas. Estas zonas presentan las densidades habitacionales propuestas por el Plan, con las cuales se procederá al cálculo del promedio ponderado de acuerdo al procedimiento establecido por la SEREMI MINVU. En la figura se observa que las densidades máximas propuestas presentan valores más altos en las áreas colindantes a los corredores de las arterias principales de la comuna, es decir, la Av. 5 de abril, la Av. Américo Vespucio y la Av. Pajaritos ( zonas 2, 3, 6, 8 y 14), lo cual busca dinamizar las características urbanas de habitabilidad de las zonas centrales, haciéndolas atractivas para los inversionistas inmobiliarios. Por otra parte, las zonas que presentan condiciones de habitabilidad ya consolidadas conservan densidades propuestas que se aproximan a las densidades actuales (zonas 1, 4, 7, 13 y 10). 43 de 57

44 Figura Nº 6-1 Zonas y densidad habitacional bruta actual Fuente: Sistema de Información Territorial de Maipú, SITMA A continuación se analiza cada zona de densidad propuesta, las que han sido dibujadas con mayor detalle en el plano del Anexo 5 denominado: Densidad Habitacional Propuesta PRC 2003: 44 de 57