ESTÁNDARES INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD NIC NIIF PROPIEDADES DE INVERSION

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1 ESTÁNDARES INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD NIC NIIF PROPIEDADES DE INVERSION (Emitida en abril de 2000, ultima revisión diciembre 2003)

2 RECONOCIMIENTO Se reconocerá como propiedades de inversión, los elementos que cumplan con las condiciones estipuladas para un activo y además: Propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen para obtener rentas, plusvalía o ambas. No estén destinados a la producción o suministro de bienes o servicios.

3 RECONOCIMIENTO No estén destinados a fines administrativos; No exista un plan para disposición (NIIF 5). En síntesis, son activos que en principio cumplen con condiciones de ser clasificados como PPE, pero por su función se presentan como una categoría independiente.

4 RECONOCIMIENTO También se deben reconocer como propiedades de inversión, los activos arrendados por un arrendador en arrendamiento operativo, o los tomados en arrendamiento financiero por un arrendatario, siempre y cuando los activos cumplan con los requisitos para ser reconocidos como propiedades de inversión. 4

5 RECONOCIMIENTO Se podrán reconocer como propiedades de inversión, los activos tomados en arrendamiento operativo, por un arrendatario, siempre y cuando el activo cumpla con los requisitos para reconocerse como Propiedad de Inversión y se contabilice como un arrendamiento financiero; es decir, se deberá contabilizar el activo y el pasivo de acuerdo con lo establecido en la NIC-17. 5

6 RECONOCIMIENTO Se reconocerán como propiedades de inversión, los inmuebles que están siendo construidos o mejorados y cuya intensión por parte del poseedor, es generar rentas o plusvalías. Inmuebles para uso futuro no determinado, deberán ser clasificados como propiedades de inversión. 6

7 RECONOCIMIENTO Existen propiedades donde una parte se tiene para ganar rentas o plusvalías y otra parte se utiliza para la producción de bienes o servicios, o para fines administrativos. Si estas partes se pueden vender por separado, la entidad las contabilizará por separado; de lo contrario se reconocerá como PI si se utiliza una porción insignificante del activo para la producción de bienes o servicios o para fines administrativos. 7

8 RECONOCIMIENTO Cuando una entidad tiene una propiedad que arrienda a una controladora o a otra subsidiaria del mismo grupo, en los estados financieros consolidados del grupo no se clasificará dicha propiedad como de inversión, dado que la ocupa el dueño; pero en los estados financieros individuales si se reconocerá como tal por la entidad que la arrienda. 8

9 MEDICIÓN INICIAL Los costos iniciales y posteriores de una propiedad de inversión, se determinarán siguiendo los lineamientos previstos para la propiedad planta y equipo; es decir, los criterios de capitalización de componentes e inspecciones, la sustitución de estos y la contabilización de erogaciones que se deban llevar al resultado del ejercicio según lo establecido en la NIC 16, aplica también para esta norma. 9

10 MEDICIÓN INICIAL Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo, el cual incluye el precio de compra, y desembolsos directamente atribuibles como honorarios, impuestos, trámites legales. El costo de adquisición es el precio equivalente en efectivo en la fecha de reconocimiento; si el plazo se prorroga más allá de los términos normales de crédito, la diferencia se reconocerá como intereses a lo largo del crédito.

11 MEDICIÓN EN EL RECONOCIMIENTO Precio de Adquisición. Aranceles e impuestos no recuperables. Costos iniciales Costos atribuibles a la ubicación del activo. Estimación de los costos de desmantelamiento y retiro el elemento, así como la rehabilitación del lugar en que se asienta el activo. Elementos necesarios para que la propiedad de inversión pueda operar.

12 CAPITALIZACIÓN DE COSTOS Costos Posteriores Costo de componentes de elementos de propiedades de inversión para reemplazar algunas partes de la misma. Inspecciones periódicas necesarias para que la propiedad de inversión siga operando, independientemente que las partes del elemento sean sustituidas o no.

13 MEDICIÓN INICIAL Si el activo no es comprado, si no es producto de un contrato de arrendamiento financiero, el arrendatario reconocerá como activo, en este caso propiedad de inversión, el menor importe entre el valor razonable de la propiedad arrendada y el valor presente de los pagos mínimos por arrendamiento. Este mismo criterio lo empleará el arrendatario cuando, un arrendamiento operativo se vaya a tratar como propiedad de inversión.

14 MEDICIÓN POSTERIOR Política Contable: La entidad elegirá como política contable el modelo del costo o el del valor razonable y aplicará esa política a todas sus propiedades de inversión. Sin embargo, cuando un arrendatario, en un arrendamiento operativo, reconozca el derecho como propiedad de inversión, deberá emplear el modelo del valor razonable para todos los inmuebles clasificados como propiedades de inversión.

15 MEDICIÓN POSTERIOR Aunque la norma requiere que la entidad aplique el modelo el modelo de valor razonable a todas sus propiedades de inversión cuando el arrendatario clasifique un arrendamiento operativo como propiedad de inversión, esto no significa que todos los arrendamientos operativos deban ser clasificados como propiedades de inversión. Por lo tanto, un arrendatario podrá no reconocer como propiedad de inversión dichos arrendamientos, en cuyo caso podrá elegir el modelo de costo como política para medición posterior.

16 MEDICIÓN POSTERIOR Modelo del Costo Se aplicará lo establecido por la NIC-16; es decir, el activo se presentará en el estado financiero por su costo, menos depreciaciones y deterioros acumulados.

17 MEDICIÓN POSTERIOR Modelo de Valor Razonable Con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya escogido el modelo del valor razonable medirá todas sus propiedades de inversión al valor razonable, excepto:

18 VALOR RAZONABLE Si no es fiable reconocer al valor razonable una propiedad de inversión en construcción, la misma se medirá por su costo hasta que se pueda determinar su valor razonable de forma fiable o haya completado su construcción. Si no es posible determinar con fiabilidad y en forma continuada el valor razonable de una propiedad de inversión (diferente a la que se encuentra en construcción), la entidad la medirá aplicando el modelo del costo de la NIC-16, pero supondrá que el valor residual de la propiedad de inversión es 0.

19 VALOR RAZONABLE En casos excepcionales, cuando una entidad se vea forzada, a medir una propiedad de inversión utilizando el modelo del costo de acuerdo con la NIC 16, medirá el resto de sus propiedades de inversión por su valor razonable, incluyendo las que estén en construcción. En estos casos, aunque una entidad puede utilizar el modelo del costo para una propiedad de inversión, en particular, continuará contabilizando cada uno de los restantes inmuebles usando el modelo del valor razonable.

20 VALOR RAZONABLE La mejor evidencia de un valor razonable se obtiene, normalmente, de los precios actuales en un mercado activo para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, y sujetos a arrendamientos y otros contratos se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente.

21 VALOR RAZONABLE Ante ausencia de precios actuales en un mercado activo. a. Precios actuales en un mercado activo para propiedades de diferente naturaleza, ajustados para reflejar dichas diferencias. b. Precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio desde la fecha en que ocurrieron las transacciones. c. Proyecciones de flujos de efectivo descontados basadas en estimaciones fiables.

22 EFECTO DE LOS CAMBIOS EN EL VALOR RAZONABLE El modelo del valor razonable difiere del modelo de revaluación, en este último, los aumentos en el importe en libros sobre la medición basada en el costo se reconocen como superávit de revaluación. Según el modelo del valor razonable, todos los cambios en el valor razonable se reconocen en el resultado del periodo.

23 TRANSFERENCIAS Se podrá realizar transferencias desde y hacia propiedades de inversión, cuando y sólo cuando, exista un cambio en su uso: Hacia PI Fin de la ocupación por parte del dueño. Inicio de una operación de arrendamiento operativo. Desde PI Inicio de la ocupación de la propiedad por el dueño. Inicio de un desarrollo con intensión de venta.

24 TRANSFERENCIAS Solo se puede transferir de propiedades de inversión a inventarios, si se ha realizado un desarrollo; cuando la entidad decida disponer de una propiedad de inversión sin hacer un desarrollo específico, continuará clasificando la propiedad como de inversión hasta que sea dada de baja en cuentas (eliminado del estado de situación financiera) y no lo tratará como si fuera un elemento de las inventarios.

25 TRANSFERENCIAS Cuando la entidad utiliza el modelo del costo para las propiedades de inversión, las transferencias desde las instalaciones ocupadas por el dueño o inventarios a esta categoría, no implican ningún ajuste. De igual forma, las reclasificaciones desde propiedades de inversión a PPE o Inventarios no tendrán ningún efecto en la medición.

26 TRANSFERENCIAS Cuando se aplique el modelo de valor razonable, las mediciones, en las reclasificaciones, tendrán los siguientes efectos: En caso de la transferencia de un elemento desde inventarios a propiedades de inversión, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del periodo.

27 TRANSFERENCIAS Para transferir de propiedad ocupada por el dueño a propiedad de inversión, la entidad tratará cualquier diferencia, entre el importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC 16 y su valor razonable, de la misma forma que una revaluación en la NIC 16.

28 TRANSFERENCIAS En las reclasificaciones, para efectos de medición se tendrá en cuenta lo siguiente: Para la transferencia de propiedades de inversión, contabilizadas según su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 o la NIC 2, será el valor razonable en la fecha del cambio de uso.

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