Grupo Hotelero Santa Fe SAB de CV HOTEL (XMEX)

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1 Morningstar Reporte de Análisis de Acciones 04 mayo 2015 Página 1 de 8 Clasificación Morningstar Último Precio Val Intr Cuant Est Precio/Val Intr Cuant Rend Dividendos % Capitalización (m mil) Industria Tutela 8.53 MXN 8.69 MXN Lodging 01 ene mayo mayo mayo 2015 Pilares Morningstar Analista Cuantitativo Foso Económico Valuación Valor justo Incertidumbre Salud Financiera Moderado Fuente: Análisis de Acciones Morningstar Valuación Cuantitativa HOTEL ActualProm 5 años Sector País Precio/Val Intr Cuant Precio/Utilidades P/U Futuro Precio/Flujo Efectivo Precio/Flujo de efectivo Rend Dividendos % Fuente: Morningstar t Opinión Alcista OLos hoteles del Grupo están bien diversificados en todo México, lo que reduce el riesgo asociado con una disminución de la demanda de algún tipo de cliente y también reduce la estacionalidad. ORecientemente, el grupo inició un programa de lealtad, lo que podría ayudar a reducir los costos de distribución si es adoptado por los consumidores y reservan más habitaciones directamente de la empresa. OEl 80% de los hoteles mexicanos son independientes. La empresa podría encontrar hoteles boutique atractivos para gestionar o adquirir. Opinión Bajista MEX Subvaluada Valor justo Sobrevaluado OSanta Fe no se ha enfrentado a una recesión en el tiempo que ha cotizado en bolsa, y una desaceleración grave podría ser peor de lo esperado para los resultados de la empresa. OLos viajeros internacionales y millenials han mostrado una mayor preferencia por opciones no tradicionales, tales como como alquiler de departamentos y hoteles boutique, etc. Esto puede retrasar las perspectivas de crecimiento de Krystal o hacer menos probable que los hoteles boutique estén dispuestos a franquiciar a terceros. Programa de Lealtad es positivo, pero Grupo Hotelero Santa Fe sigue sin Foso Económico Dan Wood 04 mayo 2015 Tesis de Inversión Fundada en 2010, Grupo Hotelero Santa Fe es una cadena hotelera mexicana que se ha expandido rápidamente y ahora es dueña u opera 11 hoteles, con tres más en desarrollo, lo que la llevará a de cerca de 4,000 habitaciones. La empresa opera a través de varias marcas, pero la más fuerte es Krystal (72% de las habitaciones), que tiene más de 35 años de historia en México. La expansión de la marca Krystal ha creado una cartera diversificada. A finales de 2014, el 46% de sus habitaciones se encontraban en zonas urbanas, siendo el resto resorts. La firma también opera una cartera de diferentes categorías (4 estrellas, 5 estrellas, etc.), sin que ninguna genere más de 40% de los ingresos. Finalmente, el Grupo ha posicionado su cartera para incluir múltiples estilos (todo incluido, europeos, etc.). En adición a una cartera diversa, la gestión del Grupo se centra en un modelo de negocio eficiente y adaptable que le permite adecuar su oferta ante cambios en las preferencias del consumidor. Como parte de este esfuerzo, la empresa ha tomado el control de varios hoteles y ha mejorado su rentabilidad al cambiar la marca y reducir costos. México genera una parte importante de su producto interno bruto del turismo (8.4% en 2014 en comparación con el 2.6% de los EE.UU. y el 3.2% para la Unión Europea), y se espera aumente en la próxima década. Parece que hay espacio para el crecimiento, dado el pequeño número de habitaciones de hotel por habitante (seis por 1,000 en México en comparación con 16 por 1,000 en los EE.UU.). Estos factores sugieren un crecimiento a futuro de Krystal, ya sea orgánicamente o mediante la adquisición de hoteles de bajo rendimiento más pequeños. Sin embargo, los viajeros internacionales y los millenials a menudo prefieren hoteles boutique o viajes alternativos. Adicionalmente, las grandes cadenas de hoteles han establecido programas de lealtad con más opciones de destinos, lo que podría limitar el crecimiento o la rentabilidad de Krystal, a pesar de las tendencias demográficas favorables. Dan Wood, 04 mayo 2015 Nota del Analista En comparación con el mismo período del año anterior, Grupo Hotelero Santa Fe continuó su crecimiento. Aunado a esto, la empresa ha puesto en marcha un programa de lealtad para su marca Krystal, que creemos va a fortalecer sus ventajas competitivas. Sin embargo, seguimos creyendo que la compañía no tiene foso económico y las acciones parecen justamente valuadas. Creemos que en la industria hotelera los programas de lealtad apoyan las ventajas competitivas de la marca, ya que aumentan la confiabilidad de las reservaciones y reducen costos de distribución ya que los clientes reservan directamente con el hotel. Por lo anterior, nos gusta ver que el Grupo lance su programa de lealtad para la marca Krystal, que abarca el 72% de la cartera de habitaciones de la empresa. Sin embargo, seguimos creyendo que la empresa no cuenta con un foso económico. El programa de lealtad necesitará de tiempo para desarrollarse plenamente, durante el cual la empresa se enfrentará a mayores costos de adquisición que sus competidores más grandes. Aún con su lanzamiento, es probable que el programa sea menos atractivo para los clientes, dado el menor número de destinos en comparación con grandes cadenas hoteleras. Respecto de la información trimestral, el Grupo fue capaz de crecer los ingresos en 19% respecto al año anterior debido a un incremento de 4.7% en RevPar, combinado con un aumento en el número de habitaciones por la adquisición de un nuevo hotel urbano en Cancún. Mientras tanto, los márgenes de operación aumentaron 700 puntos base, hasta 2.1% (900 en total, pero aproximadamente 200 puntos de incremento fueron resultado de menores gastos no recurrentes) ya que la firma fue capaz de aprovechar sus costos de operación, que siguen disminuyendo. Un margen operativo de más del 20% es alto para un negocio hotelero, y queda por verse si la firma puede mantener estos niveles, ya que sus hoteles recién adquiridos comienzan a estabilizarse como parte de la cartera. Foso Económico Dan Wood 04 mayo 2015 Aún con la historia de Krystal en México y la estructura operativa flexible, no creemos que la empresa cuente con ventajas competitivas sostenibles. La marca Krystal es importante en México, pero hay un número relevante de 2015 Morningstar. Todos los Derechos Reservados. A menos de que se establezca en un acuerdo por separado, solamente puede utilizar este reporte en el país en el que se encuentra el distribuidor original. Los Datos se presentan de la misma forma en que fueron reportados. No se garantiza que la información contenida en el presente reporte sea exacta, correcta, completa u oportuna. Este reporte es únicamente para propósitos informativos y no constituye una invitación para comprar o vender cualquier valor u otro instrumento financiero. Queda prohibida la redistribución de este reporte sin autorización por escrito. Para ordenar copias adicionales, llame al teléfono (5255) Para solicitar licencias del análisis llamar al Lea la última página para notificaciones importantes.?

2 Morningstar Reporte de Análisis de Acciones Página 2 de 8 Clasificación Morningstar Último Precio Val Intr Cuant Est Precio/Val Intr Cuant Rend Dividendos % Capitalización (m mil) Industria Tutela 8.53 MXN 8.69 MXN Lodging 01 ene mayo mayo mayo 2015 Competidores Divisa (Mil) Capitalización Vtas. Ult. 12m Margen operativo 12 meses/pu Hilton Worldwide Holdings Inc HLT USD 29,456 10, Extended Stay America Inc STAY USD 4,242 1, Melia Hotels International SA SMIZF USD 2,428 1, H.I.S.Co., Ltd. HISJF USD 2,328 4, cadenas hoteleras que también son conocidas. Dada la fuerte marca de estas cadenas internacionales y a que a menudo tienen programas de lealtad con mayores opciones (incluyendo internacionales), tienden a ser atractivas para los clientes. Los programas de lealtad conducen a una mayor confiabilidad y reducción de costos para llenar las habitaciones, ya que los clientes utilizan el sitio web de la marca (sólo 7% de las reservas de las habitaciones de Krystal) en lugar de una agencia de viajes en línea u otros servicios de reservación más costosos.adicionalmente, el Grupo obtiene un mayor porcentaje de los ingresos de habitaciones de su propiedad (aproximadamente el 55% en 2014). Por lo general, los acuerdos de franquicia resultan en mayores ventajas competitivas que los hoteles en propiedad, porque las relaciones tienden a ser duraderas dado el alto costo de sustitución para los propietarios, que deben pagar las penalidades por vencimiento anticipado e invertir para cambiar la marca o renovar propiedades. Los ingresos recurrentes en un acuerdo de franquicia tienden a producir altos rendimientos de capital dados los menores costos fijos y requerimientos de capital para los administradores, lo que puede proteger los márgenes durante crisis económicas. Valuación Dan Wood 30 abril 2015 Como una empresa que se hizo pública recientemente, la historia financiera de Grupo Hotelero Santa Fe no es muy extensa. Sin embargo, desde 2011, la firma ha logrado aumentar los ingresos 38% a una tasa anual compuesta de tres años, en gran parte por la adición de nuevos hoteles. Actualmente, los ingresos por habitación de su propiedad constituyen alrededor del 56% de los ingresos. Alimentos y bebidas constituyen un 28% adicional de los ingresos, y el resto proviene de comisiones de gestión y servicios (como la limpieza). La ocupación y tarifa diaria promedio, dos métricas clave en la industria hotelera, también han crecido, pero a un ritmo más razonable de 2.0% y 3.4% anual, respectivamente. Esto ha dado lugar a que los ingresos totales por habitación disponible o revpar, hayan registrado un crecimiento de 5.5% anual. Creemos que la industria hotelera en México seguirá creciendo dada la menor penetración de hoteles por cápita, una clase media creciente, y el desarrollo de la economía. El Grupo debe ser capaz de aprovechar estas tendencias y continuar el crecimiento de ingresos en el corto y mediano plazo.a pesar de los ingresos y el crecimiento del revpar, agregar nuevos hoteles puede ser costoso (reurbanización, cambio de marca, formación, etc.) y debido al alto gasto de capital, la empresa no ha generado un flujo libre de caja en ninguno de los dos últimos años. Adicionalmente, la empresa no ha sido capaz de aprovechar sus costos (un elemento negativo de la diversa geografía y estilo de sus hoteles) y ha mantenido márgenes de operación planos desde No obstante, la compañía se soporta en una estructura de costos flexible y eficiente, lo que ha permitido generar márgenes operativos de 17%, que son más altos que muchos competidores más grandes diversificados internacionalmente. Si bien se necesita tiempo para determinar si un nuevo hotel cumplirá con las expectativas iniciales, vamos a estar pendientes para para ver si los cuatro hoteles que están en lo que la empresa llama fase de estabilización (primeros tres años de funcionamiento) comienzan a aportar al flujo de efectivo y márgenes en los próximos años.en los niveles actuales, creemos que las acciones de Grupo Hotelero Santa Fe parecen justamente valuadas. Riesgo Dan Wood 04 mayo 2015 El mayor riesgo que enfrenta Grupo Hotelero Santa Fe es el desempeño de la economía mexicana. Todos los hoteles de la firma se encuentran en México, y una recesión económica podría afectar la demanda de habitaciones, sobre todo porque el 75% de la clientela es mexicana. Una recesión podría presionar particularmente a las propiedades de nivel alto (30% de la cartera es de 5 estrellas).desde su inicio, la empresa ha realizado varias adquisiciones y ha dicho que está preparada para nuevas compras ya que ve oportunidades atractivas. Si bien esta estrategia ha generado un fuerte crecimiento, la administración pudiera sobreestimar el atractivo de una oportunidad o pagar de más por un activo.a menudo, los hoteles más grandes generan un tráfico importante a través de sus programas de lealtad. Los tres principales canales de distribución del Grupo representan el 65% de tráfico (agencias de viajes en línea es la más grande, con un 26% de la distribución). Si uno de estos canales sufriera o la empresa perdiera una cuenta importante, los resultados podrían decrecer.al cierre de 2014, aproximadamente el 45% de las habitaciones de la 2015 Morningstar. Todos los Derechos Reservados. A menos de que se establezca en un acuerdo por separado, solamente puede utilizar este reporte en el país en el que se encuentra el distribuidor original. Los Datos se presentan de la misma forma en que fueron reportados. No se garantiza que la información contenida en el presente reporte sea exacta, correcta, completa u oportuna. Este reporte es únicamente para propósitos informativos y no constituye una invitación para comprar o vender cualquier valor u otro instrumento financiero. Queda prohibida la redistribución de este reporte sin autorización por escrito. Para ordenar copias adicionales, llame al teléfono (5255) Para solicitar licencias del análisis llamar al Lea la última página para notificaciones importantes.?

3 Morningstar Reporte de Análisis de Acciones Página 3 de 8 Clasificación Morningstar Último Precio Val Intr Cuant Est Precio/Val Intr Cuant Rend Dividendos % Capitalización (m mil) Industria Tutela 8.53 MXN 8.69 MXN Lodging 01 ene mayo mayo mayo 2015 empresa (incluidos aquéllas en desarrollo) eran propiedad de terceros. Mientras que el Grupo tiene contratos a largo plazo (normalmente 10 años) con estos terceros, si alguno los cancelara, los resultados probablemente sufrirían. Administración Dan Wood 30 abril 2015 Con más de 100 años de experiencia combinada en la industria hotelera mexicana, la administración de Grupo Hotelero Santa Fe debe estar bien preparada para dirigirla en su proceso de expansión dentro de la industria hotelera mexicana. Para ello, ha supervisado la rápida expansión del grupo a 11 hoteles a partir de los tres que tenía en 2010, así como su reciente salida a bolsa. La firma cuenta con una sólida cartera de nuevas inversiones y la administración parece preparada para seguir creciendo. Carlos Ancira, Presidente del Consejo de Administración, cuenta con 16 años de experiencia en el sector y fue presidente de NH Hoteles México cuando se asoció con Grupo Chartwell en la década de El Director General, Francisco Zinser, tiene más de 30 años de experiencia en la industria y trabajó como Director de Operaciones en NH Hoteles. Actualmente, los principales accionistas de Grupo Hoteleros Santa Fe, que incluyen Nexxus Capital, Walton Street Capital y Grupo Chartwell, poseen más del 75% de las acciones. Si bien esto debería ayudar a alinear sus intereses con los accionistas minoritarios, restringe la capacidad de toma de decisiones de éstos últimos. Adicionalmente, la mayor parte de la administración y su Presidente, vienen de Grupo Chartwell (Ancira fundó el grupo), lo que podría causar que actúen en el interés de Chartwell a expensas de los demás accionistas. El Consejo de Administración de 10 miembros, actualmente sólo tiene tres miembros independientes, uno de los cuales renunció recientemente por motivos personales Morningstar. Todos los Derechos Reservados. A menos de que se establezca en un acuerdo por separado, solamente puede utilizar este reporte en el país en el que se encuentra el distribuidor original. Los Datos se presentan de la misma forma en que fueron reportados. No se garantiza que la información contenida en el presente reporte sea exacta, correcta, completa u oportuna. Este reporte es únicamente para propósitos informativos y no constituye una invitación para comprar o vender cualquier valor u otro instrumento financiero. Queda prohibida la redistribución de este reporte sin autorización por escrito. Para ordenar copias adicionales, llame al teléfono (5255) Para solicitar licencias del análisis llamar al Lea la última página para notificaciones importantes.?

4 Morningstar Reporte de Análisis de Acciones Página 4 de 8 Clasificación Morningstar Último Precio Val Intr Cuant Est Precio/Val Intr Cuant Rend Dividendos % Capitalización (m mil) Industria Tutela 8.53 MXN 8.69 MXN Lodging 01 ene mayo mayo mayo 2015 Analista Notas Archivo Programa de Lealtad es positivo, pero Grupo Hotelero Santa Fe sigue sin Foso Económico Dan Wood, Analyst, 04 May 2015 En comparación con el mismo período del año anterior, Grupo Hotelero Santa Fe continuó su crecimiento. Aunado a esto, la empresa ha puesto en marcha un programa de lealtad para su marca Krystal, que creemos va a fortalecer sus ventajas competitivas. Sin embargo, seguimos creyendo que la compañía no tiene foso económico y las acciones parecen justamente valuadas. Creemos que en la industria hotelera los programas de lealtad apoyan las ventajas competitivas de la marca, ya que aumentan la confiabilidad de las reservaciones y reducen costos de distribución ya que los clientes reservan directamente con el hotel. Por lo anterior, nos gusta ver que el Grupo lance su programa de lealtad para la marca Krystal, que abarca el 72% de la cartera de habitaciones de la empresa. Sin embargo, seguimos creyendo que la empresa no cuenta con un foso económico. El programa de lealtad necesitará de tiempo para desarrollarse plenamente, durante el cual la empresa se enfrentará a mayores costos de adquisición que sus competidores más grandes. Aún con su lanzamiento, es probable que el programa sea menos atractivo para los clientes, dado el menor número de destinos en comparación con grandes cadenas hoteleras. Respecto de la información trimestral, el Grupo fue capaz de crecer los ingresos en 19% respecto al año anterior debido a un incremento de 4.7% en RevPar, combinado con un aumento en el número de habitaciones por la adquisición de un nuevo hotel urbano en Cancún. Mientras tanto, los márgenes de operación aumentaron 700 puntos base, hasta 2.1% (900 en total, pero aproximadamente 200 puntos de incremento fueron resultado de menores gastos no recurrentes) ya que la firma fue capaz de aprovechar sus costos de operación, que siguen disminuyendo. Un margen operativo de más del 20% es alto para un negocio hotelero, y queda por verse si la firma puede mantener estos niveles, ya que sus hoteles recién adquiridos comienzan a estabilizarse como parte de la cartera Morningstar. Todos los Derechos Reservados. A menos de que se establezca en un acuerdo por separado, solamente puede utilizar este reporte en el país en el que se encuentra el distribuidor original. Los Datos se presentan de la misma forma en que fueron reportados. No se garantiza que la información contenida en el presente reporte sea exacta, correcta, completa u oportuna. Este reporte es únicamente para propósitos informativos y no constituye una invitación para comprar o vender cualquier valor u otro instrumento financiero. Queda prohibida la redistribución de este reporte sin autorización por escrito. Para ordenar copias adicionales, llame al teléfono (5255) Para solicitar licencias del análisis llamar al Lea la última página para notificaciones importantes.?

5 Reporte Cuantitativo de Acciones Fecha publicación: 04 Mayo 2015 Moneda del Reporte: MXN Moneda Operación: MXN Página 1 de 1 Página 5 de 8 Grupo Hotelero Santa Fe SAB de CV HOTEL Último cierre Estimado de Valor Intrínseco Valor de Capitalización (Mil) Sector Industria País de Domicilio 8,53 8, ,0 t Consumer Cyclical Lodging MEX México Grupo Hotelero Santa Fe SAB de CV is engaged in the acquisition, development and operation of hotels in Mexico. The Company s hotel brand is Krystal brand and also has franchise agreements with the Hilton brand. Resultados Cuantitativos Posición Todo Rel al Rel al País Ventaja competitiva None 10 Sector 10 7 Valuación Fairly Valued Confianza de valuaciòn High Salud financiera Moderate t HOTEL MEX Subvaluada Valuada justamente Sobrevaluada Valuación Actual Prom 5 años Med Sector Med Paìs Precio/Valor intrínseco 0,99 0,94 1,01 Precio/Utilidad 19,9 22,8 P/Ut Futuras 15,4 27,0 Precio/Flujo de Efectivo 119,9 11,9 14,0 Precio/Flujo Ef Disp 20,5 20,8 % Rent Div 1,95 1,43 Precio/Valor contable 1,1 1,9 2,3 Precio/Ventas 3,1 1,0 1,5 Rentabilidad Actual Prom 5 años Med Sector Med Paìs % Rend Cap -0,7 11,4 11,2 % Rend Activo -0,4 5,2 4,5 Ingreso/Empleado (K) 646,5 435, ,9 Tendencia de Ventaja Competitiva Salud financiera Actual Prom 5 años Med Sector Posición Med Paìs Dist Incump 0,6 0,6 0,7 Cal Solv 570,8 497,0 487,7 Activos/Capital 1,6 1,5 1,8 2,2 Deuda LP/Capital 0,4 0,1 0,2 0,4 Precio vs Valor Intrínseco Estimado de Valor Intrínseco Retorno Total Ventas/Acción Rango de pronóstico Precio pronosticado Dividendo Split Momentum: Desviación estándar: 3,8 % Retorno Total -5,2 +/ Mercado (Morningstar World Index) % Rent Div -277,8-285,7 Precio/Utilidad 3,1 3,1 Price/Revenue Subvaluada Valuada justamente Sobrevaluada 472 Volumen Mensual (Miles de acciones) Liquidez: Medium TTM Estados Fin (Año Fiscal en K) Ingresos 7,5 64,6 50,0 5,3 % Cambio Ingreso Operativo -38,7 191,3 43,8 22,6 % Cambio Ingreso neto Flujo de Efectivo Operativo Gasto de Capital Flujo de Efectivo Disponible -42,4-52,3 % Ventas -0,03-0,07 Utilidad por Acción % Cambio -1,11-1,11 Flujo de Efectivo Disponible/Acción Dividendos/Acción 7,72 7,72 Valor contable/acción Acciones en Circulación (K) Rentabilidad 1,1 3,5 4,0-0,6-0,7 % Rend Cap 0,9 2,7 2,7-0,4-0,4 % Rend Activo 4,5 13,4 10,6-1,5-2,0 % Margen neto 0,19 0,20 0,25 0,25 0,22 Rotación de activos 1,3 1,3 1,6 1,6 1,6 Apalancamiento financiero 76,5 73,0 68,5 68,7 69,4 % Margen bruto 17,8 10,1 17,9 17,2 20,0 % Margen operativo Deuda a largo plazo Capital total 0,2 0,2 0,3 0,3 0,3 Rotación de activos fijos Crecimiento por Acción 1-Años 3-Años 5-Años 10-Años % Ingresos 50,0 38,4 % Ingreso operativo 43,9 37,0 % Utilidad % Dividendos % Valor contable % Rend Tot Acc Ingresos y BPA trimestral Ingresos (Mil) Mar Jun Sep Dec Total Ganancias por Acción % Crecimiento de Ingresos año tras año 48,5 19,3 15, Morningstar. Todos los Derechos Reservados. A menos de que se establezca en un acuerdo por separado, solamente puede utilizar este reporte en el país en el que se encuentra el distribuidor original. Los datos de presentan de la misma forma en que fueron reportados. No se garantiza que la información contenida en le presente reporte sea exacta, correcta, completa u oportuna. Este reporte es únicamente para propósitos informativos y no constituye una invitación para comprar o vender cualquier valor u otro instrumento financiero. Queda prohibida la redistribución de este reporte sin autorización por escrito. Para ordenar copias adicionales, llame al teléfono (5255) Para solicitar licencias del análisis llamar al ß

6 Reporte Morningstar Morningstar Reporte Análisis de Análisis de Acciones de Acciones Página 6 de 8 Metodología Morningstar para Análisis de Acciones Aviso Legal La empresa Investigaciones MSMexico S de RL de CV, ha sido aprobada por la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) para actuar como Analista Independiente y está sujeta a lo dispuesto por el Reglamento Interior de la BMV. Dicha aprobación en ningún momento implica que la empresa Investigaciones MSMexico S de RL de CV ha sido autorizada o supervisada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Analistas y el personal que labora en Investigaciones MSMexico y Morningstar Inc, declaran cumplir con los criterios de independencia que señala el Reglamento Interior de la BMV, que entre otros incluye el no tener relación de negocios importante con las emisoras a las que se da seguimiento y estar libre de conflictos de interés patrimonial o económico respecto de las emisoras a las cuales cubren. Investigaciones MSMexico S de RL de CV y Morningstar, Inc. prepararon este reporte de análisis como parte del programa de Analista Independiente creado por la BMV. La remuneración por la preparación de este reporte fue recibida por Investigaciones MSMexico de parte de un Fideicomiso. El análisis es elaborado de manera independiente por Morningstar. Ninguna parte del contenido u opiniones están sujetas a la revisión o autorización de parte de la BMV, el Fideicomiso o la empresa cubierta. Análisis Fundamental En Morningstar, creemos que la compra a descuento de acciones de negocios exitosos y permitir que se desarrollen en el tiempo es la forma más segura de crear riqueza en el mercado de valores. Los fundamentos a largo plazo de las empresas, tales como: flujo de caja, competencia, ciclos económicos y administración, son nuestro principal foco. Ocasionalmente, este enfoque hace parecer que nuestras recomendaciones están fuera de sintonía con el mercado, pero la voluntad de tener un punto de vista contrario es una fuente de rentabilidad y un beneficio de la independencia de Morningstar. Nuestros analistas realizan un análisis primario para informar nuestro punto de vista del foso económico, valor justo e incertidumbre de cada empresa. Análisis Foso Fundamental Económico Foso Económico Estimado de Valor Justo Valoración de Incertidumbre QQQQQ QQQQ QQQ QQ Q Clasificación de Estrellas El concepto de foso económico es una piedra angular en la filosofía de inversión de Morningstar y se utiliza para distinguir empresas de alta calidad con ventajas competitivas sostenibles. Un foso económico es una característica estructural que permite a una empresa mantener rendimientos superiores durante un largo período de tiempo. Sin un foso, las ganancias de una empresa son más susceptibles a la competencia. Empresas con fosos estrechos o limitados tienen posibilidades de lograr retornos en exceso normalizados más allá de 10 años, mientras que empresas con fosos amplios tienen posibilidad de generar rentabilidad durante más de 20 años. Cuanto más largo sea el período en que una empresa genere beneficios económicos, mayor será su valor intrínseco. Creemos que empresas de menor calidad sin foso económico verán sus retornos tender más rápido a su costo de capital que aquellas que tienen foso. Hemos identificado cinco fuentes de fosos de económicos: activos intangibles, costos de sustitución, efecto de red, ventaja de costos y escala eficiente. Valor Justo Estimado El Estimado de Valor Justo realizado por nuestros analistas se basa principalmente en un modelo propietario de descuento de flujos que consta de tres etapas. También utilizamos una variedad de métodos fundamentales complementarios para triangular el valor de una empresa, tales como: la suma de las partes, múltiplos, y rendimientos. Nuestra visión va mucho más allá del próximo trimestre para determinar la capacidad generadora de efectivo de los activos de una empresa porque creemos que, en el tiempo, el precio de mercado de una acción tenderá hacia el valor intrínseco. Los fosos económicos no sólo son un mecanismo para filtrar la calidad en nuestra metodología, sino su designación contribuye directamente al cálculo de nuestro estimado del valor intrínseco de una empresa a través de los retornos en exceso sobre el capital invertido. Incertidumbre Nuestra Clasificación de Incertidumbre demuestra nuestra evaluación de la previsibilidad del flujo de efectivo de una empresa, o valoración del riesgo. A partir de esta clasificación, se determinan márgenes apropiados de seguridad: cuanto mayor sea la incertidumbre, mayor el margen de seguridad en torno a la estimación del valor razonable antes de que se activen nuestras recomendaciones. Nuestras clasificaciones de incertidumbre son: Bajo, Medio, Alto, Muy alto, y Extremo. Economic Moat: The Five Sources of Sustainable Competitive Advantage Foso Económico FUER ZAS COMPE TITIVAS AMPLIO LIMITADO NINGUNO RENTABILIDAD DE LA EMPRESA Fuentes de Foso: Activos Intangibles Costos de Sustitución Efecto de Red Ventaja de Costos Escala Eficiente Wide Moat L Oréal Portfolio of diverse luxury brands bring in shoppers Oracle Controlling vast amounts of client data makes Google Search dominance creates an unparalleled and Diageo Unmatched international distribution scale 2015 Morningstar. Todos los Derechos Reservados. A menos de que se establezca en un acuerdo por separado, solamente puede utilizar este reporte en el país en el que se encuentra el distribuidor original. Los Datos se presentan de la misma forma en que fueron reportados. No se garantiza que la información contenida en el presente reporte sea exacta, correcta, completa u oportuna. 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7 Reporte Morningstar Análisis de Acciones Morningstar Reporte de Análisis de Acciones Página 7 de 8 Metodología Morningstar para Análisis de Acciones Con cada nivel de incertidumbre hay un conjunto de múltiplos precio/valor justo que conducen a nuestras recomendaciones: múltiplos Precio/valor razonable menores (<1.0) conducen a recomendaciones positivas, mientras que múltiplos más altos (>1.0) conducen a recomendaciones negativas. En casos muy poco comunes, el estimado de valor razonable para una empresa es tan impredecible que el margen de seguridad no puede ser estimado de manera adecuada. Para estas empresas, utilizamos una clasificación de Extremo. Empresas con incertidumbre muy alta y extrema tienden a tener mayor riesgo y volatilidad. Valuaciones Cuantitativas Para complementar el trabajo de nuestros analistas, producimos Clasificaciones Cuantitativas para un universo mayor de empresas. Estas clasificaciones son generadas por modelos estadísticos que tienen el propósito de interpretar la relación entre las Clasificaciones Morningstar realizadas por los analistas y datos financieros clave. En consecuencia, nuestras Clasificaciones Cuantitativas son directamente análogas a nuestras clasificaciones de los analistas. Valor Justo Cuantitativo Estimado: (VJCE): El VJCE es análogo a la estimación del valor justo de Morningstar para acciones. El VJCE se muestra en la misma moneda que el último precio de cierre de la empresa. Valuación: La valuación está basada en el proporción del VJCE y su último precio. Morningstar calculado por nuestros analistas en el sentido que ambos tienen como objetivo describir la fuerza de la posición competitiva de la empresa. Diferencias entre las Valuaciones del Analista y las Cuantitativas Si nuestras clasificaciones del analista y las cuantitativas no presentaran diferencias en algunas ocasiones, tendría poco valor producirlas. Las diferencias se presentan porque nuestras clasificaciones cuantitativas son esencialmente un análisis altamente sofisticado de los resultados producidos por los analistas a empresas comparables. Si una compañía es única y tiene pocas empresas comparables, el modelo cuantitativo tendrá más problemas para asignar las clasificaciones correctas, mientras que para un analista será más sencillo reconocer las verdaderas características de la empresa. Por otro lado, los modelos cuantitativos incorporan nuevos datos de manera eficiente y consistente. Empíricamente, encontramos que ambas clasificaciones son igualmente poderosas para predecir el comportamiento futuro. Cuando las clasificaciones del analista y las cuantitativas son similares, hemos visto que son mucho más predictivas que cuando no lo son. De esta forma, proporcionan una excelente segunda opinión de cada una de ellas. Cuando las clasificaciones son diferentes, es prudente seguir la opinión del analista para una empresa única con una situación especial, y utilizar los resultados cuantitativos cuando una empresa tiene varias compañías razonablemente comparables y la información relevante fluye de manera adecuada. Incertidumbre Cuantitativa: Esta evaluación describe nuestro nivel de incertidumbre respecto de la exactitud de nuestro VJCE. De esta forma es análoga a la clasificación de Valor Justo de Morningstar Foso Económico Cuantitativo: La clasificación de foso económico cuantitativo es análogo al foso cuantitativo de Clasificación de Incertidumbre Precio/Valor Justo % Q % 95% 135% 105% 110% 90% 80% 70% 155% 85% 115% 60% 80% 125% 50% QQ QQQ QQQQ 0.25 QQQQQ Bajo Medio Alto Muy Alto Clasificación de Incertidumbre 2015 Morningstar. Todos los Derechos Reservados. A menos de que se establezca en un acuerdo por separado, solamente puede utilizar este reporte en el país en el que se encuentra el distribuidor original. Los Datos se presentan de la misma forma en que fueron reportados. No se garantiza que la información contenida en el presente reporte sea exacta, correcta, completa u oportuna. Este reporte es únicamente para propósitos informativos y no constituye una invitación para comprar o vender cualquier valor u otro instrumento financiero. Queda prohibida la redistribución de este reporte sin autorización por escrito. Para ordenar copias adicionales, llame al teléfono (5255) Para solicitar licencias del análisis llamar al Lea la última página para notificaciones importantes.?

8 Morningstar Reporte de Análisis de Acciones Página 8 de 8 Clasificación Morningstar Último Precio Val Intr Cuant Est Precio/Val Intr Cuant Rend Dividendos % Capitalización (m mil) Industria Tutela 8.53 MXN 8.69 MXN Lodging 01 ene mayo mayo mayo 2015 Salvo si se menciona lo contrario, este informe ha sido realizado por la(s) persona(s) señalada(s) en su condición de analista(s) de acciones de Morningstar, Inc, o de una de sus filiales. No se ha puesto a disposición del emisor antes de su publicación. El Rating de Acciones de Morningstar identifica acciones que cotizan con descuento o prima sobre su valor intrínseco. Las acciones con cinco estrellas cotizan con el mayor descuento ajustado al riesgo, mientras que las acciones con una estrella cotizan con una prima sobre su valor intrínseco. Basado en una metodología puramente fundamental, en un conjunto de procedimientos sólidos y estandarizados y un núcleo de herramientas de valoración a disposición de los analistas de acciones de Morningstar, el Rating Morningstar reside en cuatro pilares clave: 1. Análisis de la ventaja competitiva de la compañía, 2. Estimación del precio objetivo de la acción, 3. Incertidumbre sobre el precio objetivo estimado y 4. Precio de mercado actual. Más información sobre la metodología de Morningstar está disponible en: Este informe de análisis es actual a la fecha del informe hasta que sea reemplazado, actualizado o retirado. Este informe puede ser retirado o modificado en cualquier momento que dispongamos de otra información. Este informe será actualizado si aspectos que afectan al informe cambian considerablemente. Conflictos de interés: -No existe interés material entre Morningstar o sus analistas de acciones con los productos financieros objeto de análisis de estos informes o el emisor del producto. -Los analistas de acciones deben cumplir con el Código Ético y Estándares de Conducta Profesional del Instituto CFA. -La compensación de los analistas de acciones se deriva de los resultados globales de Morningstar y consiste en un salario, un bonus y en algunos casos acciones restringidas. -Los analistas de acciones no influyen en los contratos de negocio del grupo de gestión de inversiones de Morningstar, ni se permite a los empleados del grupo de gestión de inversiones participar o influir en el análisis o la opinión de los analistas. Morningstar no recibe ningún beneficio directo de la publicación de este informe. 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9 Morningstar Equity Analyst Report Report as of 04 May 2015 Page 1 of 8 Morningstar Rating Last Price Quant Fair Value Estimate Price/Quant Fair Value Dividend Yield % Market Cap (Bil) Industry Stewardship Not Rated 8.53 MXN 8.69 MXN Lodging 01 Jan May May May 2015 Morningstar Pillars Analyst Quantitative Economic Moat Valuation Fairly Valued Uncertainty Financial Health Moderate Source: Morningstar Equity Research Quantitative Valuation HOTEL Current 5-Yr Avg Sector Country Price/Quant Fair Value Price/Earnings Forward P/E Price/Cash Flow Price/Free Cash Flow Dividend Yield % Source: Morningstar Bulls Say OSanta Fe s hotels are well-diversified throughout Mexico, which reduces the risk associated with a decline in demand from one type of customer. It also reduces seasonality. OThe group recently initiated a loyalty program, which could help lower distribution costs as consumers adopt it and book more rooms directly through the firm. O80% of Mexican hotels are independent. The firm could find attractive boutique hotels to manage or acquire. Bears Say t MEX Undervalued Fairly Valued Overvalued OSanta Fe has not faced a recession in the time it has been publicly traded, and a serious downturn could be worse than expected on the firm s results. OInternational and millennial travelers have shown a higher preference for nontraditional hotel options such as apartment or home rentals, boutique hotels, etc. This may slow Krystal s growth prospects or make boutique hotels less likely to franchise to a third party. O75% of Santa Fe s clientele is Mexican, suggesting that its brand is stronger domestically. As tourism grows as a percentage of GDP, the firm may have a harder time gaining share with international customers. Loyalty Program Is a Positive, but Grupo Hotelero Santa Fe Still Has No Moat Dan Wood, 04 May 2015 Investment Thesis Founded in 2010, Grupo Hotelero Santa Fe is a Mexican hotel chain that has expanded rapidly and now owns or operates 11 hotels, with three more under development for an eventual total of about 4,000 rooms. The firm operates across several brands, but its strongest is Krystal (72% of rooms), which has more than 35 years of history in Mexico. Expanding the Krystal brand has created a diverse portfolio. As of the end of 2014, 46% of its rooms were in urban locations, with the rest being resorts. The firm also operates across a portfolio of different premiumizations (4 star, 5 star, etc.), with no style generating more than 40% of revenue. Finally, Santa Fe has positioned its portfolio to include multiple styles (allinclusive, European, etc.). Aside from a diverse portfolio, Santa Fe s management is focused on a lean and adaptable business model that should allow it to adapt its offerings as consumer preferences change. As part of this effort, the firm has taken control of several other hotels and improved profitability by rebranding and cutting costs. Mexico generates a significant portion of its gross domestic product from tourism (8.4% in 2014 compared with 2.6% for the U.S. and 3.2% for the European Union), which is expected to increase in the coming decade. There appears to be room for growth given the small number of hotel rooms per capita (six per 1,000 in Mexico compared with 16 per 1,000 in the U.S.). These factors suggest growth ahead for Krystal, either organically or by acquiring smaller, underperforming hotels. However, international travelers and millennials often prefer boutique or alternative travel. Additionally, larger hotel brands have established loyalty programs with more destination options, which could limit Krystal's growth or profitability despite favorable demographic trends. Dan Wood, Analyst, 04 May 2015 Analyst Note Grupo Hotelero Santa Fe continued its growth compared with the same period last year. Additionally, the firm has initiated a loyalty program for its Krystal brand, which we believe will strengthen its competitive advantages. However, we continue to believe that the company has no moat, and shares look fairly valued. We believe loyalty programs support the brand-driven competitive advantage in the hotel industry as they increase the reliability of room bookings and lower distribution costs as clients will book directly with the hotel. Therefore we are encouraged to see Santa Fe roll out a loyalty program for its Krystal brand, which encompasses 72% of the firm s room portfolio. However, we continue to believe that the company is without a moat. The loyalty program will take time to fully develop, during which the company is faced with higher acquisition costs than larger competitors. Additionally, even when rolled out, the firm s loyalty program will still likely be less attractive to customers given the smaller number of destinations than larger hotel chains. Turning to the quarter, Santa Fe was able to grow revenue 19% year over year due to 4.7% growth in owned-room revenue per available room, or revpar, combined with an increase in the number of rooms due to the acquisition of a new urban hotel in Cancun. Meanwhile operating profit margins increased 700 basis points to 27.1% (900 in total, but approximately 200 points of increase were a result of lower nonrecurring expenses) as the firm was able to leverage its operating costs as it continues to scale. An operating margin of greater than 20% is high for a hotel business, and it remains to be seen whether the firm can hold these levels, as its newly acquired hotels begin to stabilize as a part of the portfolio. Economic Moat Dan Wood, Analyst, 04 May 2015 Despite Krystal's history in Mexico and Santa Fe s flexible operating structure, we do not believe the firm has sustainable competitive advantages. The Krystal brand is respected in Mexico, but there a number of larger, well-known hotels there, too. Given the strong brand of these international chains, they often have loyalty programs with more locations (including outside of Mexico) that tend to be attractive to customers. Loyalty programs lead to more reliability and lower costs when filling rooms, since clients go through the brand's website (only 7% of room bookings for Krystal) as opposed to an online travel agency or other more expensive booking services.also, Santa Fe has a higher percentage of revenue from owned rooms (approximately 55% in 2014) Morningstar. All Rights Reserved. Unless otherwise provided in a separate agreement, you may use this report only in the country in which its original distributor is based. Data as originally reported. The information contained herein is not represented or warranted to be accurate, correct, complete, or timely. This report is for information purposes only, and should not be considered a solicitation to buy or sell any security. Redistribution is prohibited without? written permission. To order reprints, call To license the research, call See last page for important disclosures.

10 Morningstar Equity Analyst Report Page 2 of 8 Morningstar Rating Last Price Quant Fair Value Estimate Price/Quant Fair Value Dividend Yield % Market Cap (Bil) Industry Stewardship Not Rated 8.53 MXN 8.69 MXN Lodging 01 Jan May May May 2015 Close Competitors Currency (Mil) Market Cap TTM Sales Operating Margin TTM/PE Hilton Worldwide Holdings Inc HLT USD 29,456 10, Extended Stay America Inc STAY USD 4,242 1, Melia Hotels International SA SMIZF USD 2,428 1, H.I.S.Co., Ltd. HISJF USD 2,328 4, Typically, franchise agreements result in stronger competitive advantages than owned hotels because the relationships tend to be sticky given the high switching cost to owners, who must pay fees to break the contracts and invest significant capital to rebrand or renovate properties. The recurring fees in a franchise agreement tend to lead to high returns on capital given the lower fixed costs and capital requirements for managers, which can protect margins during economic downturns. Valuation Dan Wood, Analyst, 29 April 2015 As a newly public company, Santa Fe s financial history is not extensive. Nevertheless, since 2011, the firm has managed to grow revenue at a 38% three-year compound annual rate, largely from adding new hotels along the way. Currently, owned-room revenue makes up about 56% of revenue. Food and beverage make up an additional 28% of revenue, with the rest coming from management fees and small services (such as cleaning). Occupancy and average daily rate, two key metrics of the hotel industry, have also grown but at a more reasonable 2.0% and 3.4% annually, respectively. This has led to total revenue per available room, or revpar, expansion at a rate of 5.5% annually. We believe that the hotel industry in Mexico will continue to grow given the lower penetration of hotels per capita, a growing middle class, and increasing development of the Mexican economy. Santa Fe should be able to capitalize on these trends and continue revenue growth in the near to medium term. Despite revenue and revpar growth, adding new hotels can be costly (redevelopment, rebranding, training, etc.) and the firm has not generated free cash flow in either of the past two years due to high capital spending. Additionally, the firm has not been able to leverage its costs (a negative of its geographically and stylistically diverse hotel base) and it has maintained flat operating margins since Nonetheless, the company focuses on a flexible and lean cost structure, which has allowed it to generate operating margins of 17%, which are higher than many larger, internationally diverse competitors. While it takes time to determine whether a new hotel will meet initial expectations, we will be looking to see if the four hotels in what the firm calls the stabilization phase (first three years of operation) begin to become accretive to free cash flow generation and margins in the coming few years. At current levels, we believe Santa Fe s shares look fairly valued. Risk Dan Wood, Analyst, 04 May 2015 Grupo Hotelero Santa Fe s largest risk is the Mexican economy. All of the firm s hotels are in Mexico, and an economic downturn would be likely to suppress room demand, especially since 75% of Santa Fe s clientele is Mexican. A downturn would probably put pressure specifically on the company s high-end properties (30% of the portfolio is 5 stars). The firm has made several acquisitions since its initiation and has said that it is prepared to make more as it sees attractive opportunities. While this has generated strong growth for the firm, management could overestimate the attractiveness of an opportunity or overpay for an asset.larger hotels often generate significant traffic from their loyalty programs. The top three distribution channels for Santa Fe account for about 65% of traffic (online travel agencies is the largest, with 26% of distribution). If one of these channels were to suffer or the firm were to lose a large account, results could decline.as of the end of 2014, approximately 45% of the firm s rooms (including those under development) were owned by a third party. While Santa Fe has long-term contracts (typically 10 years) with these third parties. If any of the third parties were to cancel the contracts, Santa Fe s results would probably suffer. Management Dan Wood, Analyst, 29 April 2015 With more than 100 years of combined experience in the Mexican hotel industry, Grupo Hotelero Santa Fe s management should be well-prepared to lead the firm as it expands along with the Mexican hotel industry. To that end, current management has overseen the group s rapid expansion to 11 hotels from three in 2010, as well as the recent IPO. The firm has a robust pipeline of new investments and management looks equipped to continue to grow the firm. Chairman of the board Carlos Ancira has 16 years of industry experience and was president of NH Hoteles Mexico when it partnered with Grupo Chartwell in the early 2000s. CEO Francisco Zinser has more than 30 years of industry experience and worked as COO of NH Hoteles. Currently, Santa Fe s principal shareholders, which include Nexxus Capital, Walton Street Capital, and 2015 Morningstar. All Rights Reserved. Unless otherwise provided in a separate agreement, you may use this report only in the country in which its original distributor is based. Data as originally reported. The information contained herein is not represented or warranted to be accurate, correct, complete, or timely. This report is for information purposes only, and should not be considered a solicitation to buy or sell any security. Redistribution is prohibited without? written permission. To order reprints, call To license the research, call See last page for important disclosures.