MARKET TRENDS. Panorama General

Transcripción

1 Lima Oficinas MARKET TRENDS 2T 2013 Indicadores Económicos Estimación según datos oficiales entregados al 30/06/2013 por el BCRP INEI PBI (Var. 3 meses) 6.24% IPC (Var. 3 meses) 1.05% Tasa de Desempleo 5.14% Dólar Observado Índice General de BVL (Var. 3 meses) -21.7% Rent. Fondos de Pensión (A 12 meses) 5.35% Tendencias del Mercado Producción Absorción Vacancia Valor Renta Valor Venta 1T T 2013 Panorama General El avance de la economía peruana fue de 6.24% durante el segundo trimestre del 2013, 0.2 puntos porcentuales más que la cifra registrada en el periodo anterior. Los principales determinantes del crecimiento fueron nuevamente la demanda interna y el sector minero. No obstante, la economía peruana no está ajena a los cambios del entorno internacional como el posible retiro del estímulo monetario del FED a la economía norteamericana, que se traduciría en una mayor apreciación del dólar, y una mayor desaceleración de la economía China, que repercutiría sobre el precio de los minerales, principalmente el del hierro. El 2013 está marcado en un escenario donde los términos de intercambio vienen reduciéndose, y países desarrollados (Estados Unidos, China, Japón y la Zona Euro) experimentan tendencias inflacionarias a la baja. El BCRP en su último Reporte de Inflación (Junio 2013) ha reducido el crecimiento proyectado para el 2013 a 6.1% (0.2 puntos menos que la proyección anterior), principalmente porque se prevé una reducción de las exportaciones para el tercer y cuarto trimestre. El informe también proyecta una estabilidad inflacionaria de 2% hasta el 2015 que será débilmente afectado por incrementos de precios de commodities, o factores de demanda agregada. Por otro lado, el panorama para el sector inmobiliario es favorable. La cartera de inversiones en proyectos nuevos (oficinas, vivienda, hoteles, etc.) para el periodo superará los US$ 2.6 mil millones, según fuentes empresariales. En efecto, la entrega de más de 20 proyectos importantes de oficinas hasta el 2016 supone una inversión de cercana a los US$ 400 millones. En el segundo trimestre del 2013, se entregaron 2 edificios importantes de oficinas en las zonas de y el Este. Dichos proyectos (Fibra WB y las Torres de San Borja) que cuentan con ubicaciones privilegiadas, entraron al mercado con una vacancia muy baja. Es importante mencionar que las oficinas de San Borja Plaza fueron comercializadas al 100% en la modalidad de alquiler, tendencia natural que refleja la evolución del mercado inmobiliario. Mercado Local El stock total de oficinas prime a Junio del 2013 es de 593,686 m 2. En Junio, se entregaron los Centros Empresariales Fibra WB (11,000 m 2 ) en y Torres de San Borja (14,424 m 2 ) en el Este. Con la entrada de estos dos edificios el stock prime se incrementó en 4.47%. Al cierre del 2013, deben entregarse en total 89,565 m 2 de espacios prime, lo cual representaría un incremento del 15.76%. En los primeros días del siguiente periodo se entregará el proyecto A+ Torre Begonias, que comprende un área neta de oficinas de 26,000 m 2. Los arrendatarios más importantes del edificio serán el Banco GNB, CIA Buenaventura, General Electric y Procter & Gamble. Posterior al periodo de implementación, se espera que las oficinas ya operen a mediados de setiembre. Los principales indicadores que miden la dinámica del mercado inmobiliario son la absorción y la vacancia. Dichas variables tuvieron un desempeño positivo durante el segundo trimestre del En este periodo se registró una vacancia de 1.66%, variable que se traduce en una disponibilidad de 12,086 m 2 y una absorción positiva de 25,094 m 2, reflejo de la cantidad de metraje que ocupó durante el periodo.

2 Respecto al periodo previo, los precios de renta se mantuvieron estables. Sin embargo, es importante resaltar que en el segmento B los precios se han incrementado considerablemente en el último año en proyectos cercanos a zonas residenciales, principalmente en Miraflores y San Isidro. Este escenario contrasta con la realidad en que la mayoría de proyectos que se entregarán hasta el 2014 son destinados a atender la demanda del sector B. Este número de proyectos asciende a 14, y se vienen desarrollando en los distritos de Miraflores y Lince. La posibilidad de adquirir una oficina prime en planos, hace que la venta todavía tenga presencia dentro del esquema de comercialización de nuevos espacios. El incentivo de invertir en oficinas es consecuencia de las altas tasas de revalorización que tienen estos inmuebles. La estructura de la oferta actual de oficinas se presenta de la siguiente manera: en el segmento prime se destina 21% para venta, 71% para alquiler, y un 8% indiferente entre la venta o alquiler; mientras que en el segmento B se observa un 74% para venta, 14% para alquiler y 12% para la venta o alquiler. Lima Metropolitana Mercados y Sub-mercados Lima Metropolitana posee 4 zonas de proyectos inmobiliarios de oficinas: San Isidro Golf,, Miraflores y la zona del Este que comprende San Borja, Santiago de Surco y La Molina. Las vías más importantes que forman los sub-mercados de la capital son: las avenidas Javier Prado Oeste, Arequipa, República de Panamá, Camino Real y Paseo de la República entre y San Isidro Golf; Pardo Benavides y 28 de Julio en Miraflores; Javier Prado Este y Manuel Olguín para el Este. Actualmente en San Miguel se vienen desarrollando 3 proyectos importantes de Edificios Corporativos, uno de los cuales se entregará en Setiembre del Escenarios similares se observan en los distritos de Magdalena y Lince con proyectos que contarán con 10,000 metros cuadrados de oficinas en promedio cada uno. Los proyectos de Magdalena formarán parte del stock de San Isidro Golf; y los de Lince, de San Isidro Saga, hasta que no tengan un stock representativo de oficinas.

3 Principales indicadores Precios Durante el segundo trimestre del 2013, los precios de renta de oficinas prime no experimentaron cambios importantes en ningún sub-mercado: en disminuyó en 2.79%, en Miraflores se mantuvo constante, y en el Este se incrementó en 1.6%. En el segmento de oficinas B, el panorama fue similar al encontrar en todos los sub-mercados un incremento promedio de los precios en 0.98%. En el gráfico de evolución de los precios de renta en todos los segmentos (A+, A y B) se puede observar cómo la brecha entre los precios de las oficinas prime y de oficinas B se viene acortando en los últimos 3 años. La respuesta a este suceso es que la demanda por determinadas zonas en Lima, han marcado la presencia de Edificios B en alrededores de avenidas como Benavides y Pardo en Miraflores, que por escasez de terrenos y alturas no son viables para desarrollar edificios prime. La baja disponibilidad de espacios en estas zonas incentivó al incremento de los precios, llegando en situaciones a ser similares a los de oficinas prime de San Isidro o el Este. Actualmente, en Miraflores se desarrollan 6 proyectos de oficinas B a entregarse entre el 2013 y Vacancia y absorción La disponibilidad de oficinas del segundo periodo fue de 6,883 m 2 (1.16%) para el segmento prime, y 5,203 m 2 (1.97%) para el B. En promedio, la tasa de vacancia de oficinas en Lima Metropolitana fue menor a la registrada en el periodo pasado. En Miraflores, en el segmento B, se presentó la vacancia más elevada del periodo (8.13%), debido a que todavía existen edificios que se entregaron hace 2 o 3 periodos con una vacancia considerable como T28, Reducto Business Center y SOHO. La absorción neta de oficinas prime se incrementó considerablemente con las entradas de Fibra WB y las Torres de San Borja. La variable registró un valor positivo de 25,691.4 m 2. Diferente a lo acontecido en el segmento B, ya que la absorción fue negativa, debido a que se liberaron más de 700 m 2 de oficinas en los Edificios: Burgos, Icon2 y del Park. Clientes destacados de CONTEMPORA Servicios Inmobiliarios - PERÚ

4 Principales Proyectos de Oficinas entregados hasta el 2T Edificio Gerens Este - Santiago de Surco Superficie de oficinas: 4,500 m 2 1º Trimestre 2012 Edificio Umayuq San Isidro Golf 4,950 m 2 Fechas de Entrega: 2º Trimestre 2012 Edificio Altavista 8,418 m 2 3º Trimestre 2012 Edificio Onyx 4,690 m 2 4º Trimestre 2012 Torres San Borja Plaza Este - San Borja 14,424 m 2 2º Trimestre 2013 Edificio Fibra WB 11,000 m 2 2º Trimestre 2013 Próximos proyectos a entregarse Torre Begonias + 26,000 m 2 Edificio Platino Miraflores 12,545 m 2 Torre Los Portales - Drokasa San Isidro Golf Clase B+ 12,730 m 2 Capital El Derby Este - Santiago de Surco + 20,020 m 2 4º Trimestre 2013

5 Proyecciones Motivadas por el auge económico peruano de más de 7 años seguidos, muchas empresas decidieron invertir en todos los sectores. El mercado inmobiliario, que contaba con un déficit fuerte de espacios adecuados en lo residencial, corporativo y comercial, fue uno de los más atacados. Si bien hoy en día se ha reducido la brecha, se ha dado, sobretodo, en el segmento prime de oficinas y vivienda. Entonces, lo natural es que las nuevas inversiones inmobiliarias estén por lo pronto más enfocadas en los siguientes segmentos económicos. En el mediano plazo, Lima Norte será el nuevo sub-mercado de oficinas, y los proyectos que actualmente se encuentran en San Miguel formarán parte de este corredor. Por otro lado, los otros sub-mercados darán mayor importancia a construcciones más imponentes como el proyecto del Cuartel San Martín en Miraflores, la Torre Rímac en, o Panorama en el Este. Con esto, nos acercaremos a contar con un mercado de oficinas más maduro donde la tasa de vacancia se irá incrementando hasta alcanzar niveles entre 8% y 10%. Lima registró niveles de vacancia entre 1 y 2% en los últimos 3 años, y la absorción por su lado, ha sido muy elevada gracias a la existencia de la pre-venta de proyectos, permitiendo que la mayoría de edificios se entreguen con una disponibilidad no mayor al 30%. Estas cifras son muy convenientes si las comparamos con las de otros mercados regionales como Santiago, Bogotá, Sao Paulo o Buenos Aires que actualmente cuentan con niveles de vacancia de 4.35%, 4.3%, 9.2% y 9.4%, respectivamente. CONTEMPORA Servicios Inmobiliarios Nota: Este Informe es un reporte elaborado por Contempora Servicios Inmobiliarios (CSI) como parte de su Departamento de Estudios. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes fidedignas. No obstante CSI no se responsabiliza de omisiones o cambios de ultimo minuto. Esta información no puede ser distribuida ni copiada sin consentimiento previo de Contempora Servicios Inmobiliarios. Servicios Corporativos Consultoría Inmobiliaria - Desarrollo de Proyectos Gerenciamiento de Proyectos Calle Enrique Palacios 335, Oficina 704 Miraflores Lima - Perú Fono: (51 1) / Researcher: George Limache glimache@contempora.com.pe