El suelo urbano tiene unas características propias que lo hace peculiar:

Transcripción

1 2. El precio del suelo Diferenciaremos, en primer lugar, entre precio del suelo y precio de la vivienda (o de un local, etc.). El precio que pagamos por una vivienda incluye el coste de su construcción (proyecto, materiales, mano de obra, impuestos, etc.) y dos componentes más que resultan determinantes: el precio del suelo y los beneficios que se obtienen en la operación. La cantidad de suelo urbano y el precio del mismo son factores determinantes de la morfología de las ciudades. La densificación de ciertos sectores de la ciudad o de toda ella, la segregación de ciertos sectores sociales a zonas alejadas de las áreas donde se dispensan servicios básicos, la aparición de zonas con dotaciones urbanas mínimas, la calidad de la vivienda, etc. tienen que ver con estos factores. Uno de los principales problemas de los ciudadanos es que el acceso a la vivienda es difícil porque su precio (el de la compra y el del alquiler) es muy caro. En España, del total de los ingresos medios de un hogar, la vivienda (más los gastos en energía y agua) se lleva una tercera parte. El precio medio de una vivienda de 90 m2 (datos de marzo de 2008) era de unos euros (a unos euros el m2), mientras que los ingresos medios por persona estaban ligeramente por encima de los euros. De esta forma, la compra de una vivienda supone: Un fuerte endeudamiento para las familias Una elevación del coste de la vivienda, ya que al precio de la vivienda hay que sumarle el de los intereses que hay que pagar por el crédito Un endeudamiento para muchos años que hipoteca o compromete las rentas de la familia para mucho tiempo Que las familias con menores ingresos tienen muy difícil, cuando no imposible, el acceso a la compra de la vivienda. Este aspecto es importante porque supone que los que menos rentas tienen se ven obligados a no poder comprar, a vivir alquilados, lo que aumenta las diferencias sociales, ya que el que compra paga por un bien que posee y que puede vender cuando quiera, por tanto, usa la vivienda y mantiene el valor del dinero que emplea en su compra; mientras que el que alquila, usa la vivienda, pero pierde el valor del dinero que paga por ello. El suelo urbano tiene unas características propias que lo hace peculiar: Tiene un precio elevado 1, más que otros tipos de suelo El suelo se hace susceptible de ser edificado, según la Ley del Suelo de 2007, por una decisión de los municipios, que lo incluyen en sus planes de crecimiento de la ciudad 2. Así, la capacidad de producir suelo urbano la tienen las instituciones encargadas de la gestión urbana, en España, las comunidades autónomas y los Ayuntamientos. Para abordar el tema de precio del suelo es necesario tratar dos aspectos: 1 Además, el precio del suelo urbano no depende de los bienes que produce, como el suelo agrario, por ejemplo, sino de su capacidad para ser edificado, que depende no de su calidad como suelo, sino de la decisión de un ayuntamiento de incluirlo en los planes de crecimiento de la ciudad. 2 En este sentido, un propietario que posea una finca en una zona próxima a una ciudad puede ver multiplicado el valor de su propiedad por el simple hecho de su inclusión en el planeamiento de la ciudad, sin necesidad de producir nada ni mejorar tecnológicamente nada.

2 1. El hecho de que el precio del suelo urbano sea muy elevado. 2. El hecho de que, dentro de la ciudad, el suelo tenga diferentes precios. 2.b. Factores que inciden en el elevado precio del suelo La carestía del suelo tiene que ver con su escasez: las autoridades suelen tardar demasiado en señalar que suelo puede urbanizarse, de tal forma que la oferta de suelo suele ir por detrás de la demanda. No obstante, se pueden hacer dos observaciones: Si sólo fuese esta la causa, cuando los ayuntamientos amplían el suelo urbanizable, debería producirse un descenso en el precio de este, y esta situación no se da, por el contrario, el suelo urbano siempre es caro. La demanda de suelo no depende sólo del que se necesita para servir de residencia a los habitantes de una localidad. Históricamente 3 se puede considerar que hasta los años noventa la principal fuente de demanda venía de la búsqueda de primera vivienda, pero en la actualidad hay que tener en cuenta que gran parte de la demanda proviene de las segundas residencias o de aquellos que quieren adquirir una vivienda como inversión. Gran parte del suelo urbanizable está en muy manos de muy pocas personas o empresas, que controlan la oferta de suelo y sólo lo sacan al mercado (para edificarlo) cuando tienen garantizadas los beneficios esperados. Prefieren retenerlo y que siga subiendo su precio a edificarlo y ganar menos. Siempre hay una demanda por cubrir, la de los que viven en casas de alquiler y tienden a maximizar 4 su inversión mediante la adquisición. En el mismo sentido, los cambios de domicilio por mejora de las condiciones (mejor vivienda, mejor lugar...), las compras de segundas residencias o las compras como inversión se suman a esta demanda constante de suelo. En nuestro país un 80 % de las familias son propietarias de su vivienda de dónde ha venido, pues, esa potente demanda? Naturalmente del 20 % de familias que no lo son y aspiran a serlo, pero, además, de otro factor muy importante: muchas familias y empresas han considerado que la adquisición de suelo edificable o de viviendas era una inversión muy buena ya que cada año subían de valor más que otras inversiones o bienes. Algunas familias han adquirido su según da residencia (para pasar los fines de semana o las vacaciones en el campo, en la montaña o en la playa) y otras simplemente han comprado para luego vender y ganar dinero. Los sectores de baja renta (demanda no solvente) tienen una actuación peculiar en el mercado: sus recursos son tan reducidos que, cuando quieren comprar, se encuentran con que otras personas de más recursos, que también quieren comprar, siempre pueden pagar más que ellos por lo que les interesa. La conclusión es que: 3 Hasta ahora las ciudades han estado en constante crecimiento, bien por un importante crecimiento de la población (éxodo rural de y fuertes tasas de CV por un rejuvenecimiento poblacional) bien por la tendencia reciente (desde 1980) a la residencia en viviendas unifamiliares o en urbanizaciones en las afueras o en los municipios próximos y/o bien comunicados, grandes consumidoras de suelo. Este fuerte impacto ha provocado que las previsiones de nuestros municipios se hayan quedado cortas en la mayoría de los casos. 4 Comprar un vivienda es adquirir un valor de uso y una inversión, pues siempre se puede vender la vivienda y recuperar la inversión más las plusvalías que el encarecimiento de la vivienda haya generado

3 o o No pueden comprar o tienen que conformarse con lo que la oferta (constructoras, promotores ) les ofrece. En este caso no hay libre concurrencia de oferta y demanda. Las empresas constructoras, que como empresas acuden allí donde se prevé mayor beneficio, prefieren realizar sus negocios con los sectores de renta más alto, la demanda solvente, dado que pueden pagar más por lo mismo y con ellos pueden obtener mayores beneficios. Así, la iniciativa privada sólo acude a la demanda insolvente cuando puede realizar beneficios similares a los que obtiene con la demanda solvente: Bien abaratando costes de construcción que amorticen la diferencia de beneficios. Bien recibiendo ayudas del Estado. Bien utilizando localizaciones pésimas, con precios más bajos. Bien a través de procesos especulativos a través de los cuales consiguen comprar suelo muy barato. Estas peculiaridades hacen que el mercado del suelo esté controlado por la oferta de suelo, que lógicamente tiende a aumentar sus beneficios y, por ello, a mantener elevados precios. 2.c. El precio de las viviendas no es igual en todas las zonas de la ciudad, hay barrios, zonas y edificios más caros y otros más baratos. En general estas diferencias dependen de: La accesibilidad. La distancia a la que un barrio o una zona se encuentre de los lugares a los que se necesita acudir (al trabajo, a la compra, a los servicios sanitarios, etc.). Se puede decir, que los precios son menores en los sitios que tienen un acceso peor (están más lejos o peor comunicados) a los lugares de trabajo o a los servicios. La proximidad de una zona a actividades que resultan molestas o peligrosas hace que los precios sean más bajos. La cercanía a zonas contaminadas, ruidosas, peligrosas, con malos olores, etc. hacen que las viviendas valgan menos dinero. En España, en los dos últimos siglos, la carestía del suelo urbano ha sido una constante y ha dado lugar a: La existencia de grupos sociales que presentaban claras dificultades para acceder a la compra de una vivienda. Esta cifra se ha reducido drásticamente en los últimos años. Hoy en día menos de un 18% de los españoles no posee su vivienda principal, y sólo un poco más de un 11% viven en régimen de alquiler; por el contrario, un 21% de los hogares españoles dispone ya de una segunda residencia. En la actualidad, el principal problema radica en los jóvenes que no cuentan con un ahorro familiar y buscan su primera residencia: se encuentran con elevados precios de alquiler y elevados precios de compra que no pueden financiar o tienen que hacerlo a muy largo plazo y con un elevadísimo endeudamiento.

4 La segregación social dentro de la ciudad, creando dos ámbitos muy distintos: el habitado por los sectores que constituyen la demanda solvente, generalmente con viviendas de calidad, en barrios planificados de calidad (con infraestructuras y servicios); y otro ámbito para las clases de demanda insolvente, con viviendas de menos calidad en barrios excesivamente poblados, carentes de importantes servicios e infraestructuras, y alejados (en las periferias urbanas) y con problemas de accesibilidad a los grandes dispensadores de servicios. Esta problemática fue muy acusada hasta los años 80, cuando la planificación y las reformas urbanas comenzaron a acortar las distancias sociales en la ciudad; no obstante, las ciudades españolas siguen reproduciendo las diferencias sociales, y sus barrios las reflejan. El problema es más llamativo en las zonas depauperadas del casco histórico o de las barrios tradicionales, donde esta segregación social adopta formas de marginación. Para hacer frente a esta situación, los gobiernos utilizan las políticas de vivienda, que se centran en favorecer la construcción de viviendas protegidas, con el fin de favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas. La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda parcialmente subvencionada por la administración pública española. Cuando una vivienda es clasificada como VPO, tanto el constructor/promotor como el comprador reciben ciertos beneficios, a cambio de los cuales quedan sujetos a ciertas condiciones:

5 El constructor se compromete a no vender la vivienda por encima de un precio máximo fijado por la administración. Estos precios suelen estar bastante por debajo de los precios de mercado. A cambio, recibe una serie de beneficios, como la financiación de una gran parte del proyecto (hasta el 80%) a un tipo de interés bajo. El comprador obtiene una vivienda a un precio notablemente inferior al del mercado (en ocasiones también subvenciones económicas para la compra). A cambio, la vivienda debe ser el domicilio habitual del comprador. Además, si el comprador quiere revender la vivienda, el precio está fijado por la administración, quien además posee derecho preferente de compra. El gobierno de España establece la política general de Vivienda Protegida para España y luego las comunidades autónomas los llevan a cabo. Para ello, gobierno central y gobierno autonómico firman convenios en los que se fijan objetivos y que parte de financiación corresponde a cada institución.

6 3. La planificación Suele señalarse que la mejor manera de combatir este sobreprecio del suelo es la planificación, en la medida en que permite prever la demanda de suelo y articular la oferta y la demanda, a la vez que es la herramienta que se utiliza para garantizar la calidad de vida de los ciudadanos, pues asigna los mínimos o requisitos que todo proceso urbanístico debe cumplir. La planificación urbana forma parte de las políticas de ordenación territorial, que pretenden corregir los desequilibrios y los problemas medioambientales que derivan de la simple aplicación de las normas de mercado. El derecho a planificar parte del concepto que el Derecho establece para la propiedad del suelo, que limita el libre uso del mismo, dejando el derecho a edificar en manos de la colectividad (autoridades municipales democráticamente elegidas), que vuelve al propietario si este cumple dos requisitos: seguir las normas establecidas y devolver a la comunidad parte de las plusvalías obtenidas con la declaración de su propiedad como suelo urbanizable. Esta limitación del libre uso de la propiedad deviene del hecho de que el propietario, como hemos señalado antes, obtiene por el sólo hecho de serlo, sin añadir actividad ni soportar riesgo alguno, un beneficio importantísimo consistente en el aumento de valor que el suelo experimenta al incorporarse a la ciudad, a consecuencia de las decisiones que... adopta la Comunidad4" (el Ayuntamiento) al conceder la calificación de urbano o urbanizable al suelo.

7 En la Unión Europea, la planificación pretende ser: Una política integral que colabore a articular el territorio a escala transnacional, nacional, regional y local. Una política que asuma formas de gobernanza que coordine los intereses y las tomas de decisión de los diferentes intereses y agentes que actúan sobre el territorio urbano. Siendo sus objetivos: Fomentar el desarrollo urbano, pero controlar la expansión urbana inspirándose en el concepto de "ciudad-compacta" (ciudad de distancias cortas) frente a los modelos de crecimiento horizontal y al crecimiento por aglomeración. La regeneración económica y social de las ciudades y barrios en crisis, con el fin de fomentar un desarrollo urbano sostenible, centrándose en: o Luchar contra la exclusión social de una parte de la población o Reconvertir las zonas de industrias maduras u obsoletas o Reacondicionar las zonas urbanas en crisis y las instalaciones industriales abandonadas. Difundir el concepto de gobernanza urbana, de nuevas estructuras de gestión urbana, de participación ciudadana y de intercambio de la información Como armas se utilizan fundamentalmente: 1. Las recomendaciones de la Comisión Europea y los acuerdos entre países para fijar políticas comunes. La política de ordenación territorial europea no es de obligado cumplimiento para los países miembros, pero, además de su valor político, marca y orienta el conjunto de las políticas europeas, que sí que tienen efectos territoriales. 2. El plan URBAN (comenzó en 1994), por el que los estados seleccionan las zonas urbanas afectadas, que reciben una subvención para llevar a cabo estrategias de desarrollo que tienen que ver con: Recuperación de zonas edificadas Desarrollo del espíritu empresarial, pactos e iniciativas locales en favor del empleo Desarrollo de una estrategia contra la exclusión y la discriminación a través de acciones que fomenten la igualdad de oportunidades Desarrollo de sistemas integrados de transporte público Acciones en favor del medio ambiente Desarrollo del potencial de las tecnologías de la sociedad de la información en beneficio de los ciudadanos y las pequeñas y medianas empresas En España, la primera 5 ley del suelo se proclamó en 1956, cuando la situación era lamentable y comenzaba a ser peor. El éxodo rural había llevado a importantes contingentes de población a las ciudades, que los había acogido en un centro histórico excesivamente masificado o en urbanizaciones en las afueras, que se habían desarrollado al margen de cualquier control, algunas en forma de chabolismo. Desde entonces, la planificación ha pasado por dos etapas: 1ª/ De 1956 a 1998, se desarrolló una planificación diseñada por técnicos municipales y regionales que intentaba controlar o someter a normas el mercado y el crecimiento de la 5 Antes sólo había habido tímidos intentos de legislación general y las ordenaciones urbanas particulares de cada ciudad.

8 ciudad para corregir las desigualdades sociales en la ciudad. El modelo lo había establecido la ley de 1956, que las posteriores normas sólo matizaron y adaptaron a los nuevos tiempos. Sus fines eran: Dotar a los ayuntamientos de una reserva pública de suelo 6, que les permitiese utilizarlo para edificar dotaciones de servicios (colegios, centros de salud, zonas verdes, etc.), mejorar las infraestructuras, cederlo para construir viviendas de protección, venderlo para financiarse o, lo más importante, sacarlo al mercado en momentos de gran carestía para regular algo los precios del suelo. Limitar y articular el crecimiento de las grandes ciudades. Llevar a cabo las reformas necesarias para evitar los desequilibrios existentes en la ciudad, tanto en la calidad de los barrios como en las dotaciones de servicios y en la accesibilidad a los mismos. Para conseguirlos: Fijaba las cargas sobre la propiedad del suelo para la realización de la planificación (entre 7 un 10 y un 15% de la propiedad), reforzando las medidas sancionadoras en caso de incumplimiento. Establecía criterios materiales de ordenación (estándares de edificabilidad, de calidad en la construcción y de servicios e infraestructuras, así como de estética) que los municipios estaban obligados a cumplir. Mantenía la idea de planeamiento jerarquizado 8, estableciendo el siguiente orden: o Plan Nacional de Ordenación. o Planes Directores Territoriales de Coordinación (elaborados por las CC AA) o Planes Generales Municipales (antes PGOU). o Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento (completan las deficiencias del PGM, o sustituyen a este cuando no existe). o Planes Parciales (para actuar sobre el suelo urbanizable programado). o Planes Especiales (para actuar sobre algún aspecto concreto). o Programas de Actuación Urbanística (sobre lo urbanizable no programado). o Estudios de Detalle. o Ordenanzas de Edificación y Usos del Suelo (reglamentaciones detalladas del uso pormenorizado, volumen y condiciones higiénico-sanitarias de los terrenos y construcciones, así como las características estéticas de la ordenación, de las edificaciones y de su entorno. Clasificaba el suelo en: o Urbano: terrenos que cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de las aguas y suministro de energía eléctrica, o estén comprendidos en áreas consolidadas por la edificación al menos en dos terceras partes de su superficie. 6 Suelo propiedad del ayuntamiento, conseguido con el porcentaje que los propietarios tenían que dar a la institución municipal cuando convertía ese suelo en urbanizable. 7 Estas cifras variaron en cada una de las leyes, pero siempre oscilaron entre estas magnitudes. 8 Este orden complejo que va de las normas nacionales a las autonómicas, y luego a las provinciales, municipales y demás se estableció en la ley de 1992, cuando ya existía un marco autonómico.

9 o o Urbanizable o apto para ser urbanizado. Era el suelo que podía ser edificado para las funciones (residencial, industrial, hospitalario, etc.) para las que la planificación estableciese No urbanizable (no apto para edificaciones urbanas). El problema de estas leyes es que obtuvieron escasos resultados: la oferta de suelo y vivienda siguió siendo insuficiente, los precios del suelo siguieron siendo exorbitantes y persistió la segregación social en la ciudad. Para hacer frente a estos problemas, hasta 1998, las sucesivas reformas y leyes 9 han intentado reforzar el poder de los ayuntamientos y las medidas de control sobre el mercado y los intereses privados que entran en juego en él; no obstante estos intentos dirigistas fracasaron. 2ª/ La ley de 1998 cambió la perspectiva: Los planes urbanos se integran en planes estratégicos superiores, que pretende articular las diferentes políticas de ordenación territorial para orientarla hacia el objetivo principal de mejorar la posición de la ciudad en la jerarquía urbana en la que está integrada, en la línea que señalaba la Carta Europea de Ordenación del Territorio. Para conseguir este objetivo se busca la coordinación de las iniciativas privadas y públicas. Se pasa de una planificación dirigida a corregir las disparidades sociales a otra que busca potenciar el desarrollo económico de la ciudad, como forma de potenciar el aumento de las rentas, que permitirá el aumento de la calidad de vida de los habitantes. De esta forma, el planeamiento deja de querer controlar los intereses privados y pasa a contar con ellos, y a potenciar la armonización entre ellos. Se sigue con una planificación realizada por técnicos en urbanismo, pero ahora se utilizan los acuerdos y los pactos con los agentes privados afectados. Mantiene aún un carácter dirigista, pero sustituyen la imposición por el acuerdo y la colaboración. De estos principios la ley deducía las siguientes normas urbanísticas: Mantenía la jerarquización de la planificación: o El Estado: establece los principios generales. o Las autonomías: realizan los desarrollos legales. o Los ayuntamientos confeccionan los planes de ordenación Establecía criterios mucho más liberales en la calificación del suelo, buscando que este llegase en mayor cantidad al mercado y, así, se pudiese abaratar su precio, y que los propietarios del suelo colaborasen con la planificación a la vez que hacían negocio. El suelo se clasificaba en: o Suelo urbano: todo aquel que se encontraba legalmente edificado y el que ya tenía realizadas las obras básicas de urbanización (suministro de agua y 9 Ley del suelo de 2 de mayo de 1975 (Texto Refundido de 9 de abril de 1976), que mantenía en lo esencial las bases de partida de las del 56, y reformaba algunos aspectos técnicos. El 25 de julio de 1990, tras múltiples debates e intentos de acuerdo, se promulgó la Ley de la Reforma del régimen urbanístico y valoración del suelo (Texto Refundido de 26 de junio de 1992), que pretendía acomodar las políticas sobre suelo a los marcos democrático (Constitución de 1978) y autonómico, además de ganar eficiencia en la planificación. Presentaba una parte de preceptos de aplicación plena a toda España (los de planeamiento y los de carácter general u orientativo) y otros que sólo tenían carácter supletorio, para aquellas comunidades que no tengan normas al respecto. Cada comunidad autónoma debía desarrollar y concretar esa normativa.

10 electricidad, alcantarillado y posibilidad de acceso rodado), pero aún no había sido edificado. o Suelo no urbanizable: todo terreno sujeto a especial protección incompatible con el desarrollo urbanístico, así como aquellos que el planeamiento desee preservar (por sus características medio ambientales, artísticas, históricas, paisajísticas o por su valor agrícola, ganadero o forestal) o Suelo urbanizable: todo aquel que no era considerado urbano o no urbanizable estuviese donde estuviese, pero se establecían unos criterios de habitabilidad: mínimos de accesibilidad y de infraestructuras, que debía financiar el que edificase. En cuanto a la cesión obligatoria de suelo, buscando que las empresas constructoras abaratasen los precios y que encontrasen más atractivo el mercado que ofrecía la demanda poco solvente, reducía considerablemente la cantidad a poner en manos de los ayuntamientos, quedando establecido un máximo de un 10% (cada autonomía debía fijar la cantidad, pero siempre por debajo de esa cifra) y lo necesario para los viales, zonas verdes y dotaciones públicas previstos en el planeamiento. Esta ley consiguió aumentar notablemente la cantidad de suelo y el número de viviendas ofertadas, pero persistieron la especulación y el alto precio del suelo. Como ya hemos señalado antes, más de un ochenta por ciento de las familias españolas residía en una vivienda de su propiedad y un veinte por ciento ya disponía de una segunda residencia. El problema se centraba ahora en el 20% que seguía sin acceder a la propiedad y, sobre todo, en los adultos jóvenes que demandaban por primera vez una vivienda para residir. En 2007, se promulgó una nueva Ley del Suelo que establece: Suelo urbanizable es el que esté incluido en los planes de crecimiento de las ciudades que elaboran los ayuntamientos, pero se considera rústico hasta que se edifica o se trazan las infraestructuras básicas. Así, la ley sólo distingue entre dos tipos de suelo: rural y urbanizado, intentando evitar así el encarecimiento y la especulación que se originaba cuando un suelo rústico se convertía en urbanizable y entre esta calificación y su edificación definitiva. Por otro lado, al fijar el suelo urbanizable en los límites de lo que esté planificado para el crecimiento de la ciudad, se limita el crecimiento de las ciudades, siguiendo las normas de la planificación urbana europea. La obligación de realizar una revisión de los planes urbanos cuando una actuación conlleve un incremento superior al 20% de la población de esa localidad o de la superficie de suelo urbanizado de la misma. Esta norma va en la línea de evitar tanto el aumento desconsiderado de las ciudades, como recalificaciones de suelo que puedan llevar consigo negocios especulativos. Los planes urbanos deben tener en cuenta un informe de impacto medioambiental de las acciones urbanísticas y un informe sobre la sostenibilidad económica del mantenimiento de las infraestructuras y servicios públicos planeados. Una reserva mínima del 30% del nuevo suelo urbanizable deberá dedicarse obligatoriamente a vivienda protegida. Los propietarios de los suelos que se incluyan en la planificación deberán realizar cesiones a los ayuntamientos de un porcentaje mínimo de un 5% y máximo de un 15% de los mismos. Es pronto para valorar los efectos de esta nueva ley, lo que si se observa es que, si, por un lado, incluye elementos nuevos, como: El establecimiento de criterios medioambientales previos a la autorización de cualquier actuación urbanística Fijación de una proporción mínima de vivienda protegida, como forma de posibilitar el acceso a la vivienda y, así, una mayor cohesión social.

11 Plantear la mejora en la calidad de vida urbana, como un mecanismo para acceder a una elevada atractividad para las actividades de alto rango, que permiten mejorar la posición de la ciudad en los sistemas en los que se integra. Por otro lado, vuelve al planteamiento dirigista y controlador de las antiguas leyes del suelo, haciendo caso omiso a las indicaciones comunitarias que promueven la gobernanza 10 y la subsidiariedad 11 en la toma de decisiones. Esta imposición de lo público sobre lo privado no ha dado buenos resultados en las experiencias de las leyes anteriores a la de Forma de organizar la gestión en la que prima la cooperación entre los afectados (diferentes agentes sociales, asociaciones, instituciones y organismos locales y territoriales), consiguiendo mayor eficacia y una percepción positiva entre los gobernados. 11 Significa que las decisiones deben ser tomadas por las instituciones (normativa, política o económica) más próxima al objeto del problema.