Actualizado a Julio de 2013

Transcripción

1 Guía Para Preparar La Solicitud de Hipoteca Edgar Roquett Díaz Como Preparar el expediente de crédito para la compra de vivienda con Recursos FAOV y CHO. Actualizado a Julio de 2013 Marco Legal: Instructivo para el otorgamiento de créditos para autoconstrucción, ampliación o mejoras de la vivienda principal Gaceta Oficial Nº del 03 de agosto de Normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal Gaceta Oficial Nº del 22 de septiembre de Condiciones de financiamiento para el otorgamiento de créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación y mejora de vivienda principal con recursos provenientes de la cartera de crédito obligatoria que de forma anual deben cumplir las Instituciones del Sector Bancario Gaceta Oficial Nº del 21 de febrero de Normas referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas Gaceta Oficial Nº del 21 de febrero de Tasas de Interés Social Máximas y Tasas de Interés Sociales Especiales aplicables a créditos hipotecarios para la adquisición, construcción, autoconstrucción, así como para mejora y ampliación de vivienda principal Gaceta Oficial Nº del 26 de marzo de Condiciones de financiamiento para el otorgamiento de créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación o mejoras de la vivienda principal con recursos provenientes de los Fondos Regulados por la Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat Gaceta Oficial Nº del 1 de abril de

2 AVISO LEGAL Este NO ES Un Libro Gratuito y NO PUEDES Venderlo Ni Entregarlo A Los Demás Copyright 2013 por EDGAR ROQUETT. Todos los Derechos Reservados. La duplicación no autorizada o la distribución de este material en cualquier forma, están estrictamente prohibidas. Los violadores serán procesados con toda la fuerza de la ley. Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida, almacenada en un sistema de recuperación o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio, electrónico, mecánico, por fotocopia, grabado ni de otra manera, sin el permiso previo y escrito del autor / editor. El autor, el editor y el distribuidor de este producto, no asumen ninguna responsabilidad por el empleo o el mal uso de este producto, o por cualquier daño y / o pérdida financiera que ataña a personas o propiedades como consecuencia de la utilización de este reporte. Mientras se ha hecho todo el esfuerzo para asegurar la fiabilidad de la información puesta a tu alcance, la responsabilidad, la negligencia, el mal empleo, mal uso o el abuso de la operación por cualquier método, estrategias, instrucciones o ideas contenidas en el material aquí suministrado, son de responsabilidad exclusiva del lector. Se anima al lector a buscar consejo legal y contable competente, antes de comprometerse en cualquier actividad económica. 2

3 ÍNDICE C CADUCIDAD DE LA DOCUMENTACIÓN, 43 CONFORMACIÓN DEL EXPEDIENTE DE CRÉDITO, 39 Cual es el ingreso a declarar, 13 D Derechos de Registro, 35 DETERMINACIÓN DEL INGRESO PARA EL CÁLCULO DEL MONTO DE LA, 12 DÍA DE LA FIRMA DEL CRÉDITO, 38 DOCUMENTOS DEL INMUEBLE A COMPRAR, 40 DOCUMENTOS PARA PRESENTAR AL MOMENTO DE FIRMAR LA OPERACIÓN EN EL REGISTRO, 41 E EN QUÉ BANCO PRESENTO EL EXPEDIENTE DE CRÉDITO, 45 ESTADO DE CUENTA DEL AHORRO HABITACIONAL, 9 G GASTOS EN QUE INCURRIRÁ PARA OBTENER EL CRÉDITO, 35 GRADOS DE PARENTESCO: CONSANGUINIDAD Y AFINIDAD, 11 I Inscripción y Actualización de Datos, 30 INTRODUCCIÓN, 5 M MONTO DEL CRÉDITO A SOLICITAR, 22 N Normas, Requisitos y Documentación para el Otorgamiento de Créditos para Adquisición de Vivienda Principal, 14 P PREPARACIÓN DEL EXPEDIENTE DE CRÉDITO HIPOTECARIO, 28 PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD DE CRÉDITO, 37 Procedimiento para solicitarlo, 30 Proceso de Aprobación del Préstamo Hipotecario, 37 PROCESO EN LA COMPRA DEL INMUEBLE Y PRESENTACIÓN DEL EXPEDIENTE AL BANCO, 42 Q Quiénes podrán solicitar el préstamo hipotecario, 10 3

4 R Recaudos a presentar, 28 Recaudos para Registrar la Vivienda Principal, 45 Registro de Vivienda Principal, 44 Requisitos para la Inscripción en el RIF, 30 S SI NO TIENE EL RIF, 30 SOLICITANTES, 39 SOLICITANTES DEL CRÉDITO, 10 T Trabajadores bajo relación de dependencia, 13 Trabajadores por cuenta propia o accionistas de empresas, 13 V VENDEDOR DEL INMUEBLE, 40 Y Y LUEGO DE LA COMPRA DE NUESTRO INMUEBLE, 44 4

5 INTRODUCCIÓN A los efectos de dar cumplimiento a mi labor como asesor hipotecario en la preparación de expedientes crediticios, especializado en la obtención de recursos para la compra de vivienda de interés social provenientes del régimen prestacional de viviendas, garantía consagrada en la Constitución Nacional como un derecho de todo ciudadano a tener una vivienda digna, he desarrollado la siguiente Guía Para Preparar La Solicitud de Crédito Hipotecario, que servirá de orientación en la preparación del expediente financiero, elemento fundamental de la solicitud del préstamo hipotecario, basado en criterios de profesionalidad, honestidad y seriedad, principios rectores que rigen mi labor como asesor hipotecario. Es importante destacar que el trabajo que hagamos debe tener como eje fundamental, la satisfacción de lograr nuestra meta más preciada: la adquisición de vivienda principal, la cual será el objetivo fundamental de esta Guía práctica. En todo momento debemos ser ordenados y seguir paso a paso todas las instrucciones para poder hacer frente a la dura tarea de obtener financiamiento para la compra de nuestra vivienda, con el menor esfuerzo posible y con la mayor rapidez para la aprobación del crédito. Te garantizo que si eres fiel a los procedimientos que te mostraré en esta Guía, podrás lograr exitosamente la preparación de tu expediente el cual cumplirá con la normativa legal en materia de vivienda y hábitat. Seré lo más claro y práctico posible para que no tengas ningún tropiezo a la hora de presentar tu solicitud de crédito ante el banco. Esa será mi misión principal. Te doy las gracias por la confianza que has depositado en mí. Para cualquier consulta no dudes en escribirme al siguiente correo electrónico: raicainfo@gmail.com Por tu éxito, Edgar Roquett Díaz Asesor Hipotecario 5

6 Elementos Introductorios para la Preparación de la Solicitud de Crédito Cuando tomamos la decisión de adquirir un bien inmueble, debemos tener en cuenta que existen en Venezuela, básicamente 3 tipos de créditos a los cuales acceder, los cuales solo se diferencian por la fuente del recurso, es decir, de dónde proviene el dinero que vamos a necesitar para realizar la compra de la vivienda. A saber: Créditos con Recursos del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV): Crédito otorgado independientemente del ingreso que perciba el solicitante y/o cosolicitantes. Créditos con Recursos de la Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO): Serán objeto de este crédito las personas o grupos familias que tengan un ingreso entre 1 y 15 salarios mínimos al mes. Créditos que la Banca otorga con sus Recursos Propios: Podrán solicitar este crédito todas aquellas personas que superen el ingreso mensual de 15 salarios mínimos y se regirá por la Ley del Deudor Hipotecario. El trámite del crédito para cualquiera de las modalidades anteriormente enunciados debe cumplir con los lineamientos para preparar la solicitud de crédito objeto de esta Guía. Requisitos Básicos para Acceder al Crédito Hipotecario: Para tener acceso al crédito para la compra de vivienda principal, existen dos requisitos fundamentales para poder calificar como beneficiario de los créditos destinados a la compra de vivienda principal. PRIMER REQUISITO: El primer requisito es aportar al sistema de ahorro, para lo cual se ha creado el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda y el Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda: Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda: Es el aporte mensual en la cuenta de cada trabajadora o trabajador equivalente al tres por ciento (3%) de su salario integral, indicando por separado: los ahorros obligatorios del trabajador, equivalentes a un tercio (1%) del aporte mensual y los aportes obligatorios de los patronos a la cuenta de cada trabajador, equivalente al 2%. Es obligatorio por parte del empleador aportar al ahorro habitacional de cada trabajador que pertenezca a la nómina de la empresa. 6

7 El Salario Integral: Comprende todas las percepciones que recibe el trabajador como contraprestación de su actividad, entre ellos podemos mencionar: utilidades, bono vacacional, horas extras, etc. He observado que muchas empresas determinan la base de cotización del trabajador en base al salario simple, lo cual no se ajusta a la normativa legal. Bono de Alimentación: No entra dentro de este cálculo las percepciones por concepto de cupones, ticket o tarjeta electrónica de alimentación. Otros Ingresos: En cuanto a otros ingresos que se perciban distintos a los obtenidos bajo relación de dependencia, se tomarán en cuenta si sobre los mismos se cotiza al Fondo de Ahorro y deben tener una regularidad mínima de doce meses consecutivos al momento de solicitar el crédito, demostrables fehacientemente. Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda: está conformado por el ahorro voluntario de los usuarios del Sistema de Vivienda y Hábitat, indistintamente si son empleados o no. Es el aporte del 3% de los ingresos, sobre la base de la certificación emitida por contador público colegiado. Toda persona que trabaje por su cuenta, bien sea un profesional de cualquier área, trabajadores informales, taxistas, transportistas, vendedores en general, plomeros, carpinteros, electricistas, mesoneros, albañiles, etc., podrán acceder al crédito, registrándose como ahorristas voluntarios. El registro se hace a través de la web del Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat en la siguiente dirección: En el siguiente enlace encontrarás un video tutorial en donde explico como se hace el registro: 7

8 Para realizar la inscripción debemos tener los siguientes datos que nos pedirá el sistema: ü Nombre ü Fecha de nacimiento ü Cédula de Identidad Nº ü RIF Nº ü Dirección ü Correo electrónico ü Teléfono Fijo ü Celular ü Ocupación ü Nivel educativo Con estos datos procederemos a realizar la inscripción en el BANAVIH para luego, poder solicitar el crédito, cuando hayamos aportados doce cotizaciones al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) o ahorro habitacional. NOTA: Es importante destacar que los trabajadores independientes deben demostrar fehacientemente el ingreso que declaran a efectos de la cotización cuando presentan la solicitud de crédito. El banco le solicitará movimientos bancarios, facturas, recibos, declaración de la renta, certificado de ingresos firmado por Contador Público Colegiado, etc. Tome en cuenta que si no puede demostrar sus ingresos, el banco no le aprobará el crédito. Esto es, por supuesto, cuando se trate de trabajadores independientes. 8

9 SEGUNDO REQUISITO: Tener doce cotizaciones mínimas. Estas cotizaciones o aportes al sistema de ahorro pueden ser consecutivas o no. Por ejemplo, si una persona trabajó seis meses hace un año y realizó 6 aportes, luego dejó de trabajar y posteriormente prestó sus servicios por 4 meses, tendría en total 10 aportes, por lo que no calificaría para el crédito. Le faltarían 2 cotizaciones. Posteriormente si esta persona comienza a trabajar, al hacer los 2 aportes que le faltan, ya estaría calificado para solicitar el crédito. Es importante destacar que al momento de hacer la tramitación del crédito, el interesado debe estar aportando al ahorro habitacional. En el caso anterior, si el trabajador tiene las doce cotizaciones que exige la normativa legal, pero no está trabajando en ese momento, no podría solicitar el crédito, porque no está activo, no está aportando al sistema. Ejemplo: Hace 10 años efectué mis aportes al ahorro habitacional realizando 20 aportes. No he aportado más. Califico para el crédito? En este caso a pesar de que la persona tiene más de 12 cotizaciones no calificaría porque debe estar activo, es decir, tiene que estar aportando al momento de hacer la solicitud. La solución es aportar, bien sea como trabajador independiente o bajo relación de dependencia (empleado). ESTADO DE CUENTA DEL AHORRO HABITACIONAL La pregunta que más me hacen mis clientes es: Cómo saber el monto de los aportes que he realizado en toda mi vida como trabajador y como se obtiene la Constancia de Inscripción en el FAOV? Solicitud a la empresa: A partir del 06 de octubre de 2009, el Banco Nacional para la Vivienda y Hábitat (BANAVIH) centralizó toda la información con respecto a los aportes efectuados tanto por los patrones como por los trabajadores que realizan sus aportes voluntarios. Cuando un trabajador necesite la Constancia de Afiliación para determinar los aportes al FAOV así como la constancia de cotización o estado de cuenta, deberá solicitarlo en empresa o entidad donde trabaje entre los días 10 y 25 de cada mes. La empresa puede descargar el estado de cuenta de sus trabajadores accediendo vía internet a Faov en Línea y descargar la información requerida por sus empleados, de manera tal que no es necesario ir a las oficinas del Banavih a hacer este trámite. Esta relación contempla el período que va desde el 06 de octubre de 2009 hasta la 9

10 fecha. El Estado de Cuenta emitido por el patrono no requiere sello ni firma del BANAVIH al ser presentado ante el operador financiero. Qué pasa con los aportes realizados con anterioridad a la fecha del 06/10/2009? En este caso, la persona no le queda más remedio que ir a cada uno de los bancos donde las empresas en las que trabajó antes del 06/10/2009, cotizaron y solicitar su estado de cuenta. Esta fue la respuesta que me dio el funcionario en el caso de que quisiera saber cuáles son mis haberes en el sistema de política habitacional. Si esto es imposible, bien porque no se tenga ninguna idea del banco en donde las empresas en las que hemos trabajado hayan depositado los ahorros o bien porque ya el banco no exista, en este caso, si puede demostrar por lo menos doce cotizaciones, entonces no se desgaste buscando más. El Estado de Cuenta del Ahorrista es el documento que solicita el banco donde consta que tiene doce cotizaciones y que está activo en el sistema. SOLICITANTES DEL CRÉDITO. Quiénes podrán solicitar el préstamo hipotecario? Existe gran controversia en este punto ya que las entidades financieras a discreción, están dando una interpretación de la norma que afecta a los que solicitan el crédito en forma individual. En muchas de las comunicaciones que me llegan, me indican los afectados que no le están aprobando el crédito por esta condición. La norma habla de solicitante y/o cosolicitantes. Cuando buscamos la definición de solicitante, contemplada en la Resolución sobre Normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal Gaceta Oficial Nº del 22 de septiembre de 2011, indica que es la persona natural que en forma individual solicita un financiamiento declarando la totalidad de sus ingresos. En este sentido, y de acuerdo a mi interpretación, pueden solicitar el crédito: 1. Un solicitante. 2. Hasta un grupo de cosolicitantes: Integrantes de una comunidad conyugal, concubinaria o miembros de una familia con parentesco entre ellos hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad. Todos deberán declarar la totalidad de sus ingresos como grupo familiar. 10

11 GRADOS DE PARENTESCO: CONSANGUINIDAD Y AFINIDAD. El parentesco de una persona respecto de otra se determina por el número de generaciones que las separan. Cada generación es un grado y la sucesión de grados forma la línea de sucesión. La línea de sucesión puede ser recta o directa, formada por personas que ascienden o descienden unas de otras (abuelos, padres, hijos, nietos), o colateral, formada por personas que proceden de un mismo tronco común (hermanos, tíos, sobrinos). La línea puede ser también descendiente, liga a una persona con aquellas que descienden de él (abuelos, padres, hijos, nietos) o ascendente, liga a una persona con aquellos de los que desciende (nietos, padres, abuelos). El cómputo de los grados de parentesco se realiza de forma distinta según la línea de sucesión: En la línea recta o directa: Los grados se cuentan subiendo hasta el ascendiente o descendiente común dependiendo de si la línea es ascendente o descendente. Así, en línea ascendente, el hijo dista un grado del padre, dos del abuelo y tres del bisabuelo; en la línea descendente, el abuelo dista un grado del padre, dos del nieto y tres del biznieto. El la línea colateral: Los grados se cuentan subiendo en primer lugar hasta tronco común (como en la línea recta) y, en segundo lugar, descendiendo hasta la persona respecto de la que se pretenda establecer el grado de parentesco. Así, el hermano dista dos grados del hermano (el primer grado sería el padre en línea recta que constituiría el tronco común, y el segundo sería el hermano que, como hijo, dista del padre otro grado), tres del tío (el primer grado sería el padre, el segundo el abuelo y el tercero el hijo del abuelo, esto es, el tío), cuatro del primo (el primero sería el padre, el segundo el abuelo, el tercero el tío y el cuarto el primo). También debe distinguirse entre el parentesco por consanguinidad y el parentesco por afinidad. El primero se da respecto de la propia familia, y el segundo respecto de la familia del cónyuge, computándose los grados de la misma forma. En el siguiente cuadro se reflejan los grados de parentesco, tanto por línea recta o directa y colateral, como por consanguinidad y afinidad. 1º Padre/Madre Suegro/Suegra Hijo/Hija Yerno/Nuera 2º Abuelo/Abuela Hermano/Hermana Cuñado/Cuñada Nieto/Nieta 11

12 3º Bisabuelo/Bisabuela Tío/tía Sobrino/Sobrina Biznieto/Biznieta 4º Primo/Prima De este cuadro se desprende lo siguiente: La cantidad máxima de personas que pueden pedir el crédito para la compra de la vivienda está conformada por el grupo familiar. Hasta cuarto grado por consanguinidad (familia de sangre como son: padre/madre, hijo/hija, abuelo/abuela, hermano/hermana, bisabuelo/bisabuela, primo/prima y segundo por afinidad (familias del esposo o esposa como son: suegro/suegra, yerno/nuera, cuñado/cuñada. Por ejemplo, podrán pedir el crédito: padre-madre-hijo o cualquier combinación que y que sean familiares en los grados ya mencionados. Se considerará el ingreso total del solicitante y cosolicitantes para que sean consideradas para la determinación del monto de la hipoteca, todos deberán cumplir con los requisitos de tener doce cotizaciones y estar activos al momento de la solicitud. Al ser más personas las que soliciten el crédito, mayor será el monto del mismo para comprar el inmueble dependiendo del tipo de crédito que se solicite. Ejemplo: Un grupo de solicitantes conformado por esposa-esposo-sobrino. Un grupo de solicitantes conformado por abuelo-padre-nieto. DETERMINACIÓN DEL INGRESO PARA EL CÁLCULO DEL MONTO DE LA HIPOTECA Para determinar el monto del crédito, el banco parte de los ingresos que perciba el solicitante y los cosolicitantes, teniendo en cuanta el Ingreso Integral Total Familiar Mensual. Cual es el ingreso a considerar a efectos del cálculo de la hipoteca? Trabajadores bajo relación de dependencia: El ingreso integral familiar mensual demostrado por el solicitante y cosolicitantes será determinante para el análisis crediticio que haga el banco por lo que debe coincidir la base de ingreso que se toma para la cotización, el certificado de ingreso y los estado de cuentas bancarios. Ejemplo: 12

13 En el caso de que el ingreso percibido mensual sea de Bs , incluyendo todas las percepciones dineraria recurrentes (sin incluir el bono de alimentación) y la empresa cotiza sobre el salario mínimo, es decir, Bs ,02, esto nos podría traer inconvenientes con el banco. Trabajadores por cuenta propia o accionistas de empresas: El que resulte demostrable a través de Certificación de Ingresos y Balance Personal firmado por contador público colegiado, siendo éstos equivalentes al declarado por el solicitante o cosolicitantes como base de cálculo de los aportes al Fondo de Ahorro Voluntario de la Vivienda (FAVV). Destacamos en este punto, que el banco solicita movimientos bancarios de los últimos 12 meses y facturas que demuestren los ingresos certificados por el contador para constatar que efectivamente, el solicitante del crédito gana lo que dice la certificación. Recomendación: Abra una cuenta bancaria, bien sea de ahorro o corriente y deposite los ingresos que perciba. Lleve su contabilidad con recibos o facturas, de manera que cuando haga la solicitud del crédito, podrá demostrar fehacientemente que efectivamente gana lo que dice el Certificado de Ingresos. Esto es bueno realizarlo por lo menos en los últimos 12 meses antes de presentar la solicitud de crédito. Igualmente deberá aportar al ahorro habitacional el monto determinado mensualmente en dicho certificado. Recuerde que el banco hará el análisis tomando en cuenta la base de cotización al Fondo de Ahorro, los movimientos bancarios y el certificado de ingresos. 13

14 Normas, Requisitos y Documentación para el Otorgamiento de Créditos para Adquisición de Vivienda Principal. Esta norma establece los recaudos y documentos que se deben presentar para la solicitud del crédito para la adquisición de vivienda principal, de forma simplificada para el acceso de los interesados al sistema de crédito financieros. Definiciones de la normativa: Aceptante: Persona natural en afinidad por unión matrimonial con el solicitante y cosolicitantes de un crédito que consiente la suscripción del mismo. Beneficiario: Persona natural a la cual se le otorgó un crédito para la adquisición de vivienda principal. Capacidad Máxima de Pago: Nivel máximo de recursos que puede disponer un solicitante y cosolicitantes de un crédito, para cancelar las cuotas del mismo, que permitan la amortización al capital y el pago de intereses según el tiempo establecido, de conformidad con el ingreso total mensual familiar. Cosolicitantes: Integrantes de una comunidad conyugal, concubinaria o miembros de una familia con parentesco entre ellos hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, que solicitan en forma conjunta un crédito, declarando cada uno de ellos la totalidad de sus ingresos. Cuota Inicial: Cantidad monetaria dispuesta por el solicitante y los cosolicitantes del crédito para completar el pago del precio de venta de una vivienda principal adquirida a través de un crédito. Cuota Financiera Mensual: Cantidad monetaria conformada por la alícuota de capital e intereses asociadas a un crédito, calculada en función a un método, tasa y plazo conocidos, pagadera periódicamente sobre la base del ingreso familiar mensual, según lo establecido en las Leyes y normas que regulan la materia de vivienda y hábitat. Cuota Total Mensual: Es la suma de la Cuota Financiera Mensual y la alícuota del Fondo de Garantía o del seguro hipotecario correspondiente. Fiador: Persona natural de reconocida solvencia moral y económica, garante de la devolución del crédito. Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV): Aquellos recursos financieros constituidos por el ahorro obligatorio, proveniente de los aportes monetarios efectuados por los trabajadores bajo dependencia y sus patrones, de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV): Conformado por el ahorro voluntario de los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con 14

15 o sin relación de dependencia, de acuerdo a lo establecido en el Decreto anteriormente mencionado. Fondo de Aportes Del Sector Público (FASP): Aquellos recursos financieros que el Estado asigna al Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat para el financiamiento del vivienda y hábitat. Fondo de Garantía (FOGAR): Constituido por las primas que deben pagar los beneficiarios de créditos otorgados con recursos previstos en la Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat, así como los aportes que realice el Estado, a objeto de cubrir los riesgos establecidos en dicha Ley. Qué cubre el Fondo de Garantía? Según el Artículo 41 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat cubrirá: 1. El pago del capital, los intereses adeudados, las primas del Fondo de Garantía adeudadas, los gastos de juicio, las cuotas de condominio, las tasas de servicios públicos, los impuestos municipales y la reparación de la vivienda asociados a los contratos de financiamiento cuyo nivel de morosidad conlleve a la ejecución de las hipotecas. 2. El pago de la porción de capital o saldo adeudado correspondiente, en caso de fallecimiento o cesantía de uno o varios usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat que hubieren suscrito contratos de financiamiento respecto de cualquier actividad relacionada con el objeto del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. 3. El pago de la porción de capital o saldo adeudado correspondiente ante el daños que con motivo de incendio y aliados, terremoto, inundación, se ocasionen en la vivienda principal que es garantía hipotecaria de los contratos de financiamiento para la adquisición, construcción, ampliación, sustitución, restitución, mejora, reparación o remodelación de vivienda principal o cualquier otra actividad relacionada con el objeto de este Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. El Fondo de Garantía solo cubrirá a los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat que hubieren suscrito dichos contratos de financiamiento. 4. Hasta por seis cuotas consecutivas, el pago del capital, los intereses y las primas del Fondo de Garantía adeudadas, cuando quienes hayan suscrito contratos de financiamiento para la adquisición, construcción, ampliación, sustitución, restitución, mejora reparación o remodelación de vivienda principal o cualquier otra actividad relacionada con el objeto de este Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, hayan perdido su empleo. 15

16 Fondos del Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat: Son los fondos especiales que pueden ser creados por el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, como ente rector del sistema, destinados al financiamiento de adquisición de vivienda principal. Gastos Administrativos: Son las comisiones que cobran los operadores financieros al inicio de una operación crediticia y se justifica por los gastos de elaboración y redacción de documentos, así como el avalúo del inmueble, estudios previos y preparativos de la operación. Grupo Familiar: Solicitante y cosolicitantes integrantes de una misma familia. Hipoteca de Primer Grado: Es aquella garantía que se constituye en primer término entre las subsiguientes que, para seguridad de una obligación, gravan un inmueble. Asimismo, es aquella que se presenta cuando un acreedor tiene el primer derecho de recuperación del monto garantizado en la hipoteca, ante otros acreedores que tienen también garantía de pago sobre la misma propiedad. Ingreso Total Mensual Familiar: Sumatoria de los ingresos totales mensuales demostrables del solicitante y de cada uno de los cosolicitantes, siendo éstos la base para determinar el monto a otorgar del crédito y del subsidio en caso de que aplique. Operador Financiero: Es la entidad encargada de otorgar el crédito para adquisición de vivienda principal con recursos de los fondos a que se refiere la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, con recursos propios de las Instituciones Financieras, y recursos de los fondos que al efecto cree el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Podrá actuar como Operador Financiero en materia de vivienda y hábitat, cualquier Institución pública o privada, previa calificación y certificación por parte del BANAVIH. Propietario: Persona natural o jurídica que posee la titularidad de los derechos de propiedad sobre determinada vivienda. Recursos Propios de las Instituciones Financieras: Es el porcentaje de recursos que dentro de la cartera crediticia bruta anual de las instituciones financieras denominada Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO), establece el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat, de manera obligatoria para ser destinado al financiamiento de créditos para adquisición de vivienda principal, de conformidad con los establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Solicitante: Persona natural que en forma individual solicita un financiamiento declarando la totalidad de sus ingresos. Subsidio Directo Habitacional: A los efectos de la presente normativa, el Subsidio Directo habitacional constituye un ayuda directa del Estado de carácter 16

17 no reembolsable, destinado a apoyar a los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat en los procesos y operaciones relacionadas con los créditos para la adquisición vivienda principal, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en la normativa dictada al efecto. El referido subsidio será otorgado por una sola vez, salvo en aquellos casos en que el beneficiario o beneficiarios del subsidio sean víctimas de catástrofes naturales, calamidades públicas u otro acontecimiento similar que haya conllevado a la pérdida de la vivienda principal, debidamente comprobado mediante certificación emitida por la autoridad competente. Sujeto de Atención Especial: Persona natural que por su condición particular requiere un tratamiento distintivo, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Vivienda Principal: A los efectos del presente Instructivo se entenderá como el inmueble efectivamente habitado por el solicitante y cosolicitantes del crédito e inscrito como vivienda principal ante el ente de la administración pública con competencia para llevar dicho registro. 17

18 Elementos del Crédito Hipotecario: En esta parte de la Guía comenzaremos a identificar los elementos que determinar las condiciones del crédito. Las preguntas que nos hacemos regularmente a la hora de solicitar un crédito tienen que ver con estos elementos: Cuánto es el monto del crédito que puedo solicitar? Cuál es el plazo para pagar la hipoteca? Qué tipo de interés se me aplicará? Cuál es la cuota mensual que tengo que pagar? Puedo obtener el 100% del precio de la vivienda? Tengo que dar inicial? Puedo solicitar el beneficio del Subsidio Habitacional? Puedo perder el dinero entregado en la opción de compra venta? Qué documentos debo presentar? Para ello, vamos a dividir las condiciones si se trata de un crédito FAOV o un crédito CHO. Crédito con Recursos FAOV. Monto del Crédito: Los créditos destinados a la adquisición de vivienda principal que se otorguen con los recursos provenientes FAOV, FAVV y FASP no podrán exceder de Bs , independiente del ingreso familiar. Los créditos se otorgarán a quienes no hayan recibido durante los últimos cinco años recursos de esta misma fuente. En el caso de que el solicitante sea beneficiario del subsidio, el mismo se calculará en base a Bs CÁLCULO DEL MONTO DE LA HIPOTECA: A los efectos de determinar el crédito correspondiente, se deberá tomar en cuenta las condiciones de acuerdo a lo siguiente: INTERÉS: En Gaceta Oficial Nº del 26 de marzo de 2013 fueron publicados los tipos de interés social. Salario Mínimo Mensual Tasa de Interés 18

19 Hasta 4 SM 4,66 % 4 SM y 6 SM 6,66 % 6 SM y 8 SM 8,66 % 8 SM y 15 SM 10,66 % Estas tasas de interés son aplicable a los créditos otorgados con recursos provenientes de los fondos de vivienda, así como con recursos propios de los bancos. CUOTA MÁXIMA: Las cuotas mensuales máximas para el pago de los préstamos hipotecarios no superarán el 35% del ingreso integral total familiar mensual ni menor al 5% de éste. PLAZO DE AMORTIZACIÓN: Los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda principal podrán concederse por un plazo máximo de 30 años. Con estas variables, y tomando en cuenta el ingreso familiar se procede a determinar cuanto es el crédito hipotecario. Es obligación del operador financiero en la oportunidad de protocolización del documento de crédito, suministrar al beneficiario una copia del documento de Condiciones, Términos y Cobertura de Riesgos amparados por el Fondo de Garantía. Hipoteca al 100% del Valor del Inmueble Podrán ser otorgados los créditos hasta por el 100% de la solicitud, conforme al valor que resulte del avalúo que se practique al inmueble y de acuerdo al ingreso integral total familiar mensual. Ahora bien, quiere decir esto que si una persona o grupo familiar manifiesta su intención de obtener una vivienda sin importar el precio de compra lo puede solicitar? La respuesta a esta interrogante viene dada cuando se menciona la capacidad de pago. La capacidad de pago es el porcentaje del ingreso que perciba el solicitante y cosolicitantes para atender la cuota financiera. 19

20 Según las normas en esta materia, lo máximo que se puede destinar para pagar la cuota mensual de la hipoteca es de un 35% del ingreso, con lo cual, se debe ajustar el monto a solicitar a esta variable. Veamos un ejemplo. Un grupo familiar gana Bs y manifiesta su intención de comprar una vivienda cuyo precio es de Bs Tiene la capacidad de pago de este préstamo? En primer lugar, solo pueden destinar al pago el 35% del ingreso, que en este ejemplo sería: 6000 x 35% = que es lo máximo que pueden comprometer para el pago mensual de la hipoteca. En segundo lugar, si solamente pueden disponer para el pago de la hipoteca, Bs , cuánto sería el crédito hipotecario? Utilizando una calculadora hipotecaria nos indica que una persona que gana Bs puede solicitar un crédito máximo de Bs a 30 años con una tasa de interés del 4,66%, destinado un monto de Bs para pagar la cuota mensual. En este ejemplo podemos ver que su capacidad de pago le permite un crédito de Bs y no de Bs que era a lo que aspiraba. Si quiere comprar la vivienda, tendrá que aportar la diferencia, es decir, Bs para que se haga efectiva la adquisición. Entonces, podemos solicitar el crédito al 100% del precio del inmueble sin dar inicial? Todo depende de su capacidad de pago. En el ejemplo anterior, si el solicitante quiere comprar una vivienda con un precio de Bs , como está dentro de su capacidad de pago, puede obtener el 100%. Subsidio Directo Habitacional: Será otorgado a familias compuestas por 2 o más personas unidos en vínculo de consanguinidad hasta el cuarto grado y hasta el segundo 20

21 grado por afinidad. En este caso, la norma si establece taxativamente que el subsidio se otorga a familias compuestas por dos o más miembros. Quienes accedan por primera a un crédito para adquisición. Que no hayan obtenido el subsidio anteriormente. No serán acreedores del subsidio quienes vendan su vivienda principal para compra otra. La solicitud del Subsidio se hará directamente ante el Banavih vía electrónica a través del sistema en línea. Hasta tanto el sistema en línea no se encuentre operativo, los usuarios deberán efectuar las solicitudes del subsidio por escrito ante el operador financiero. El subsidio se otorgará a familias cuyos ingresos estén comprendidos entre 1 y 4 salarios mínimos. El precio de la vivienda no debe superar Bs Monto máximo del subsidio para adquisición: Bs Se aplicará como complemento del crédito una vez agotada la capacidad de pago del grupo familiar. Se aplicará al 100% para quienes ganen menos de 1 salario mínimo al mes de forma temporal destinada a viviendas construidas por el sector público. En el siguiente apartado determinaremos, con ayuda del simulador de crédito, el monto de la hipoteca, tomando en cuenta todas la variables que hemos mencionado. 21

22 MONTO DEL CRÉDITO A SOLICITAR Para determinar el monto del crédito a solicitar, haremos uso del simulador de Banavih. En el siguiente enlace lo podrás ver: Este simulador te solicitará la siguiente información: Cédula de identidad: Posee carga familiar: Agregar Cosolicitante: Costo de la Vivienda Inicial Pagado: Con esta información, el simulador nos arrojará los siguientes datos: Precio del Inmueble Ingreso Familiar Mensual Inicial Otorgada Plazo (Años) Monto a Financiar (Es el monto de la hipoteca) Subsidio Directo Habitacional (Cuanto es el monto que nos subsidian y si aplicamos de acuerdo a nuestros ingresos) Tasa de interés aplicable (Cuánto es el tipo de interés a pagar de acuerdo a nuestro ingreso) % del Subsidio Directo Habitacional (Cuál es el porcentaje del subsidio que nos aplicarán) Máxima capacidad de pago (De acuerdo a nuestro ingreso, es el monto de la cuota máxima, es decir, el 35% de los ingresos que percibimos) Máxima cuota (Es lo máximo que podemos pagar de acuerdo a nuestros ingresos) Gastos Operativos (Avalúo y comisión bancaria) Cuota Financiera (Cuota a pagar mensual) Cuota Fondo de Garantía (Seguro que se genera mensual) Cuota Mensual Requerida (La suma de la cuota a pagar y el seguro) Tabla de Amortización (Monto del saldo de la hipoteca luego de hacer los pagos mensuales) Es decir, obtendremos información valiosa sobre la posibilidad de calificar para un crédito hipotecario. En la siguiente imagen verás el simulador: 22

23 Si introducimos los datos que nos pide el simulador, obtendremos los resultados que de acuerdo a los ingresos que percibamos, no arrojará. Es importante destacar que si la vivienda tiene un precio mayor a Bs , gana más de cuatro salarios mínimos o no tiene personas a su cargo, el subsidio no aplicará. Veamos como quedaría: 23

24 En el siguiente enlace encontrará un vídeo tutorial en donde explico el proceso para la carga de la información del simulador: Crédito con Recursos Propios de los Bancos (CHO). Cuota: La cuota no podrá ser mayor al 35% ni menor del 5% del ingreso integral total familiar mensual. Ingreso Integral Familiar: Sumatoria total de los salarios integrales del solicitante y cosolicitantes del crédito. Plazo de Amortización del Crédito: Adquisición: 30 años Quiénes podrán recibir financiamiento con recursos provenientes de la cartera obligatoria? Quienes tengan ingresos entre 1 y 15 salarios mínimos mensual. Determinación del Crédito: Será determinado de acuerdo a la capacidad de pago del solicitante y cosolicitantes. En este caso, el monto del crédito puede ser mayor a Bs No existe la limitación impuesta al monto del crédito, cuando se solicita con Recursos FAOV. Para ello, consideraremos las variables para el cálculo del monto de la hipoteca: plazo, tipo de interés y cuota del 35% de los ingresos. Ejemplo de cálculo del monto del crédito Interés: Salario Mínimo Mensual Tasa de Interés Hasta 4 SM 4,66 % 24

25 4 SM y 6 SM 6,66 % 6 SM y 8 SM 8,66 % 8 SM y 15 SM 10,66 % Plazo de Amortización: 30 años Cuota: 35% de los ingresos. En nuestro ejemplo, el solicitante tiene un ingreso mensual de Bs Quiere saber cuánto es el monto del crédito. Cuota: Bs (35% de Bs ) Interés: 6,66% Plazo: 30 años Utilizamos un simulador hipotecario y con estas variables determinamos el monto de la hipoteca máxima de acuerdo a nuestra capacidad de pago. En este caso la hipoteca es: Crédito: Bs Es decir, que una persona que gana Bs solo puede disponer para el pago de la cuota mensual de la hipoteca, Bs Por lo que siendo este monto su capacidad máxima, arroja el monto de Bs como lo máximo que puede solicitar. Subsidio Directo Habitacional: En aquellos casos donde se solicite el subsidio, el monto del crédito estará sujeto al valor de la vivienda, la cual no podrá exceder la cantidad de Bs Aplica el Subsidio Directo Habitacional en la compra de vivienda principal con recursos de la cartera obligatoria de los bancos? Si aplica. Para ello, los bancos se acogerán para su cálculo a lo referente al financiamiento con recursos FAOV. 25

26 Crédito al 100% del Valor de la Vivienda. Los créditos para adquisición, ampliación, autoconstrucción, o mejora con recursos de la cartera obligatoria podrán ser concedidos hasta por el 100% del valor de la vivienda de acuerdo al avalúo y al ingreso integral total familiar mensual. En el caso anterior, si el solicitante necesita comprar una vivienda en Bs , solo le será otorgado Bs , que es su máxima capacidad de pago. Para que le otorguen el crédito al 100%, la vivienda debe tener un precio igual o menor a Bs , para este caso en particular. Puede una persona solicitar un crédito para mejoras o ampliación, teniendo un crédito activo por adquisición o autoconstrucción? Si podrá ser otorgado el crédito para ampliación o mejoras cuando el solicitante tenga un crédito activo, tomando en cuenta las condiciones siguientes: Que esté solvente con la obligación crediticia (No esté en mora con la cuotas de la hipoteca) Que la suma de ambas cuotas (Crédito por adquisición o autoconstrucción + Crédito por ampliación o mejora) no supere el 35% de su ingreso integral total familiar mensual. Se puede solicitar un crédito si no han transcurrido cinco años desde que otorgaron uno anteriormente? Si se puede hacer la solicitud aunque no hayan transcurridos cinco años, de acuerdo a las condiciones siguientes: Haber cancelado en su totalidad el crédito anterior o esté en proceso de venta de la vivienda actual. Destinar el producto de la venta para cancelar la hipoteca pendiente y/o utilizar como mínimo el 80% de los recursos de la venta como parte de pago dela nueva vivienda. Aplicación de Tasa Anual a las Hipotecas Activas. Los bancos solicitarán anualmente a los deudores hipotecarios, la consignación de los recaudos necesarios (por ejemplo: constancia de trabajo, Declaración de ISLR, etc.) para la determinación de la tasa y cuota a pagar en función del ingreso integral total familiar mensual. Documentos a Presentar por los Solicitantes: 26

27 Los bancos no podrán exigir a los solicitantes y cosolicitantes de créditos para adquisición, ampliación, autoconstrucción y mejoras de vivienda principal, requisitos y recaudos distintos a los que establezca el Ministerio de Vivienda y Hábitat a través de Banavih. Para hacer el cálculo con tu caso en particular, en el siguiente enlace encontrarás el simulador de Banavih: En el siguiente enlace encontrarás un video en donde explico como hacer el cálculo del crédito con Recursos Propios de los Bancos: AhWao&feature=share&list=UUkXgCijf5L5nRk22rN4OhUw 27

28 PREPARACIÓN DEL EXPEDIENTE DE CRÉDITO HIPOTECARIO Recaudos a presentar. En esta sección vamos a empezar a conformar el expediente de crédito que conjuntamente con la planilla de la solicitud, presentaremos al banco para su análisis. Es importante destacar que el éxito en la aprobación de nuestro crédito radicará fundamentalmente en la oportuna y adecuada presentación de los documentos que conforman el expediente. El legajo que vamos a preparar estará compuesto por cuatro partes y deben ser presentados tanto para Créditos FAOV como para CHO: 1. Documentos del Solicitante y Cosolicitantes 2. Documentos Económicos 3. Documentos del inmueble a comprar 4. Documentos Personales de los Vendedores A continuación analizaremos cada uno de estos rubros. Ser venezolano, mayor de edad. En caso de extranjeros, tener residencia legal. Declarar el ingreso total mensual. Ser cotizante activo y solvente de los respectivos fondos y tener doce meses de cotizaciones continuas o no. El ingreso en el caso de trabajadores dependientes será salario integral, pudiendo incluir cualquier otro ingreso adicional demostrable que no sea ocasional y que no corresponda a cesta ticket o tarjeta electrónica de alimentación. Los ingresos adicionales que demuestren deberán cumplir con una regularidad mínima de 12 meses consecutivos al momento de solicitar el crédito. En el caso de ingresos por cuenta propia o sean accionistas, el ingreso total mensual La constancia de Inscripción es el mismo Estado de Cuenta. Se solicita en la empresa o a través del portal del Banavih si es por cuenta propia. demostrable será el ingreso que de forma económicamente equivalente a la regularidad de un salario integral mensual, resulten demostrables a través de Certificación de Ingresos y Balance Personal firmado por un contador público colegiado, equivalentes al declarado como base de cálculo de los aportes al FAVV. En el caso de que los empleadores no se encuentren al día con los aportes, los solicitantes deberán incorporar a la solicitud de crédito copia de la denuncia interpuesta ante el BANAVIH. No ser propietario ni copropietario de vivienda principal. Excepción: 28

29 o Quienes hayan firmado opción de compra-venta de su vivienda principal con la intención de adquirir una nueva. o Quienes posean derechos sobre una vivienda como consecuencia de liquidación de la comunidad conyugal o concubinaria, por separación de bienes en caso de divorcio o posean derechos sucesorales o derechos como cosolicitantes de créditos, siempre y cuando el aspirante al crédito para la adquisición del referido inmueble como vivienda principal, manifieste que la habitará con su familia. En el caso de excónyuge o exconcubino, éste podrá acceder a un nuevo crédito siempre que demuestre que no mantiene derechos de la vivienda anterior, como consecuencia de la liquidación de la comunidad conyugal o concubinaria. o En los casos de que hayan efectuado la cesión del crédito podrán acceder a un nuevo crédito para la adquisición de vivienda principal, de conformidad con lo establecido en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda. o En el caso de que sean víctimas de catástrofes naturales, calamidades públicas u otros similares que conlleve la pérdida de la vivienda, debidamente comprobado mediante certificación emitida por autoridad competente. Planilla de Solicitud de Crédito y Subsidio Directo Habitacional (Si aplica), debidamente llenadas y firmadas. Cédula de Identidad legible y vigente. En el caso de que el estado civil indicado en la cédula sea distinto al declarado deberá presentar documento legal que lo justifique. Acta de matrimonio o constancia de concubinato. Registro de Información Fiscal (RIF). Declaración Jurada Simple, firmada y estampada en ella sus huellas dactilares, en la que expresen que no son propietarios ni copropietarios de vivienda principal y que habitarán la vivienda principal que se disponen a adquirir. (Ver Anexo) Consignar fotocopia de la opción de compra-venta si tienen una vivienda principal así como declaración judicial de liquidación de comunidad conyugal o concubinaria, declaración judicial de separación de bienes o declaración sucesoral, según sea el caso. Constancia de inscripción en el Registro Nacional de Vivienda, en el caso de que opten por una vivienda nueva perteneciente a los desarrollos habitacionales construidos en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela. Constancia de apertura de cuenta bancaria. Procedimiento para solicitarlo: SI NO TIENE EL RIF 29

30 Inscripción y Actualización de Datos: La solicitud de inscripción en el RIF o cualquier modificación, deberá realizarse a través del portar fiscal accediendo al Menú Sistema en Línea y seleccionando la opción Inscripción de RIF o ingresar al sistema con su usuario y clave. A través de esta opción, se emite el formulario que deberá ser presentado ante el SENIAT con los recaudos respectivos. Requisitos para la Inscripción en el RIF: Formulario de inscripción emitido por el Sistema. Original y copia del la Cédula de Identidad. Original y copia del documento probatorio del domicilio fiscal(recibo o factura de servicios básicos, contrato de alquiler, etc.). Documento probatorio de las cargas familiares: Cédula de Identidad. Acta de Matrimonio o Constancia de Concubinato. Constancia de estudio o de incapacidad para el trabajo, para los descendientes mayores de edad y menores de 25 años. En casos de que la documentación no sea presentada por el interesado, deberá acompañarse autorización mecanografiada, con copia de la Cédula de Identidad del autorizado. 30

31 Son los recaudos que soportan los ingresos de los solicitantes del crédito. A través de estos documentos, el banco determina la capacidad de pago y el monto máximo de la hipoteca. De acuerdo a la fuente del ingreso, se deben presentar determinados documentos, ya sea que el solicitante tenga ingresos provenientes del trabajo asalariado, por cuenta propia o dueño de empresa. Dependiendo de su caso, presentará los documentos mostrados más abajo. Trabajador Dependiente: Original de Constancia de Trabajo. Con fecha de emisión no mayor a 3 meses. Indicar: nombre, apellido, cargo, antigüedad, salario integral, dirección y teléfono del trabajador y número de RIF y sello húmedo de la empresa. Balance Personal. Recibos de pagos de nómina y estados de cuentas bancarios de los últimos 3 meses. Declaración de ISLR del último ejercicio fiscal, si aplica. Trabajador Independiente: Declaración jurada de ingresos con sus respectivos soportes. Balance Personal. Declaración de ISLR del último ejercicio fiscal, si aplica. Constancia de estar inscrito en FAVV y de estar activo y solvente en sus aportes. Constancia de Trabajo en original, con fecha de emisión no mayor de 3 meses. Deberá indicar los siguientes datos: Nombre y Apellidos Cargo Antigüedad Ingreso Total Mensual Dirección y teléfono de trabajador RIF, dirección y teléfono de la empresa Sello húmedo de la empresa Empresa Propia: RIF de la empresa. Documento constitutivo de la empresa, sus modificaciones y Acta de Asamblea de designación de la Junta Directiva vigente. Referencias bancarias de la empresa. 31