MERCADO INMOBILIARIO PRIMER TRIMESTRE 2013
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- Eva Correa Lagos
- hace 5 años
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1 MERCADO INMOBILIARIO PRIMER TRIMESTRE
2 Mercado Inmobiliario, Primer Trimestre 2013 La debilidad de la economía tiene su reflejo en la debilidad del mercado inmobiliario, que en el caso español, y más todavía en Málaga, han estado muy vinculados y continuamente retroalimentados. La languidez del estancamiento de la economía española, y por extensión la de la eurozona que en 2012 ha vuelto a retroceder frente a previsiones de crecimiento del 3,5% para la economía mundial, lo que hace aumentar las dudas de los planteamientos d política económica que hemos y seguimos llevando a cabo. Las principales variables que se utilizan para medir la evolución del mercado inmobiliario, la oferta medida a través de los visados de los colegios de arquitectos, y el precio de la vivienda, continúan con similares características que en los últimos cinco años. El visado de viviendas está en una situación de depresión absoluta, supone prácticamente el 1% de la oferta de 2006, y su nivel esta fuera del campo estadístico que se inició en 1960 con una oferta tres veces superior. El nivel de precios sigue a la baja en un mercado cada vez más fragmentado, donde las ofertas tradicionales de las inmobiliarias se han reducido mucho, y donde la oferta paralela de viviendas en poder de las entidades financieras es muy opaca. Ello significa contar con menos datos en el universo estadístico para desarrollar unos niveles óptimos del seguimiento del precio en el mercado de la vivienda de obra nueva. A nivel de Málaga Capital los precios mantienen una tendencia negativa de casi dos puntos en el primer trimestre del año, destacando una considerable bajada de precios en el área de Rosaleda como consecuencia de la puesta en marcha de una promoción de 90 viviendas de VPO de iniciativa privada, hecho prácticamente insólito en los últimos años, y posiblemente de los últimos que se puedan dar, dado los cambios legislativos que el gobierno va introducir, por lo que la vivienda de VPO tal como la conocemos va a desaparecer, destinándose las ayudas a rentas inferiores a y solo en viviendas de alquiler. El resto de las áreas apenas tiene movimiento importantes de precios con la excepción del Centro donde la actividad en la zona de Carreterías hace disminuir la media de precios, aun posiblemente la introducción de ofertas de viviendas de precio elevado que ya comienzan a anunciarse pueda subir la media en los próximos trimestres. Los precios en la Costa Occidental tienden a homogeneizarse a la baja, con casi todos los municipios por debajo de los por metro cuadrado construido (IVA incluido). La excepción es Marbella que mantiene precios cercanos a los 2.500, superiores a los de Málaga Capital de En el interior de la provincia la oferta de viviendas es muy limitada con precios muy recortados respecto ha hace 5 años. Únicamente los Alhaurínes mantienen una oferta 2
3 de viviendas considerable con precios muy devaluados en los últimos años (un 42% en el caso de Alhaurín de la Torre). El stock de viviendas en la provincia de Málaga debe estar entorno a las unidades, de las cuales podemos estimar en las de segunda residencia o de tipo turístico. Un número desconocido de ellas, quizá entorno a las deben estar en manos de entidades financieras. En 2012 se registraron en Málaga hipotecas, un 17,5 % del año de referencia 2006 antes citado que tuvo hipotecas. Supone el menor nivel de hipotecas registrado desde 1996, en otro ciclo inmobiliario, y un 30,7% menor que las hipotecadas realizadas en El mercado esta tan desactivado que pese a la caída de precios que supera el 30% desde 2007, las ventas también están en caída libre. La hipoteca media actual de Málaga se sitúa en euros un 32% menos que en 2007 cuando la hipoteca media era de Ciertamente, las entidades financieras están concediendo el 80% del valor de tasación de la vivienda, lejos de los porcentajes de la época del boom inmobiliario cuando se llegaban a conceder el 110 o el 120% para incluir el amueblamiento de la vivienda y otros gastos complementarios. Sin embargo, en algunas zonas básicamente turísticas, la disminución de precios tan brusca a iniciado un cierto mercado de compraventa nada despreciable. En 2012, en la Comunidad Valenciana se vendieron viviendas de segunda residencia en la Costa, un 30% del total español. En la Costa del Sol, aunque con un nivel muy inferior también parece que ha despertado ese mercado que tiene su oferta en gran medida en las entidades financieras que acuerdan unas condiciones ventajosas en la venta de una vivienda al 50 60% del su valor hace 5 años. Ciertamente si salimos del circuito vivienda con condiciones de entidad financiera, las condiciones de financiación o simplemente de acceso son muy complicadas. Por otra parte, el sistema financiero mantiene cerrado el nivel que podríamos denominar habitual de los préstamos hipotecarios, y en algunos casos las entidades bancarias solo conceden hipotecas a las viviendas que ellas mismas ofertan. La creación del Banco Malo (Sareb) todavía no ha supuesto una intervención digna de destacar en el mercado inmobiliario, pero si ha destapado la pérdida de valor de los activos inmobiliarios que se contabilizan como media un 70% menos que en Realmente el Banco Malo ha servido para que algunas promotoras (Colonial, Royal Urbis, Realia y Martin Fadesa) hayan tenido que corregir el tremendo desfase entre sus activos procedentes de las tasaciones (sobre todo de suelo) y la realidad, lo que ha supuesto importantes pérdidas. Otra cuestión es entender como estaban valorados esos activos, además auditados por empresas supuestamente solventes. 3
4 El precio de la vivienda sigue sin llegar a su niveles más bajos. Cuando comenzó la depresión se habló de la necesidad de bajar los precios incluso un 30 40%, y realmente estamos llegando a eso niveles, e incluso en promociones concretas de segunda residencia a depreciaciones de un 70%. El Euribor, después de una ligera subida en diciembre ha vuelto a los niveles de diciembre de 2012, un 0,594% y se mantiene por tanto a unos niveles históricos. Recordemos que en 2006 y 2007 oscilaba entre el 3,9 y el 4,3%. Sin embargo entre estos niveles tan bajos y las medias que ofrecen Bancos (3,094) y Cajas (3,572) hay una diferencial considerable, y ello teniendo en cuenta como hemos señalado más arriba, que tampoco se suelen conceder créditos a viviendas con no sean ofertadas por el banco, o a clientes especiales. 4
5 VIVIENDAS VISADAS EN MALAGA PRIMER TRIMESTRE Municipio / /2006 MALAGA ,17-96,69 TORREMOLINOS ,00-100,00 BENALMADENA ,00-91,30 FUENGIROLA ,00-81,02 MIJAS ,00-99,62 MARBELLA ,15-86,76 ESTEPONA ,00-99,68 MANILVA ,00-100,00 COSTA OESTE ,00-96,77 RINCON VICTORIA ,55 VELEZ MALAGA ,00-98,45 TORROX ,00-100,00 NERJA ,00-99,56 COSTA ESTE ,00-98,57 ANTEQUERA ,33-96,90 CAMPILLOS ,00-100,00 CARTAMA ,00-99,81 PIZARRA ,00-100,00 ALORA ,00-100,00 COIN ,00-99,21 RONDA ,00-95,12 ALHAURIN TORRE ,33-98,60 ALHAURIN GRANDE ,00-98,85 ARCHIDONA ,24 MALAGA INTERIOR ,00-98,96 RESTO DE MALAGA ,67-95,74 TOTAL PROVINCIAL ,28-97,05 Fuente: Colegio de Arquitectos de Málaga MALAGA COSTA OESTE COSTA ESTE MALAGA INTERIOR TOTAL PROVINCIAL Lineal (TOTAL PROVINCIAL) 5
6 CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO. VIVIENDA HABITUAL Marzo 2013 /M2 CONSTRUIDO Municipio 2012/1º TRI Variación 2012/4º TRI 2013/1º TRI Variación 1 Año 3 Meses Málaga Capital , ,92 Torremolinos , ,21 Benalmádena , ,61 Fuengirola , ,98 Mijas , ,55 Marbella , ,39 Estepona , ,53 Manilva , ,30 Costa Oeste , ,66 Rincón de la Victoria , ,34 Vélez-Málaga , ,47 Costa Este , ,82 Antequera , ,37 Campillos , ,34 Cártama , ,80 Pizarra , ,59 Álora , ,93 Coín , ,41 Ronda , ,44 Alhaurin de la Torre , ,25 Alhaurin el Grande , ,72 Archidona , ,67 Málaga Interior , ,14 Media Provincial , ,30 Con un grado de confianza del 95%, el error de muestreo es de 1,87 CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO. VIVIENDA HABITUAL Marzo 2013 /M2 CONSTRUIDO MALAGA CAPITAL Areas 2012/1º TRI Variación 2012/4º TRI 2013/1º TRI Variación 1 Año 3 Meses Litoral Este , ,28 Centro , ,21 Pedrizas , ,66 Rosaleda , ,54 Prolongación , ,00 Teatinos , ,10 Litoral Oeste , ,62 Puerto de la Torre , ,38 Campanillas , ,35 Churriana , ,00 6
7 Precio /m2c Areas de Málaga Capital Litor al Este Centr o Pedr izas Rosaleda Pr olongación Teatinos Litor al Oeste Puer to de la Campanillas Churriana Torre Precio /m2c Vivienda Habitual Area Metropolitana Málaga Capital Torremolinos Benalmádena Fuengirola Rincón de la Vict or ia Cárt ama Alhaurin de la Torre Alhaurin el Grande 7
8 CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO. VIVIENDA TURISTICA Marzo 2013 /M2 CONSTRUIDO Municipio 2012/1º TRI Variación 2012/4º TRI 2013/1º TRI Variación 1 Año 3 Meses Torremolinos , ,08 Benalmadena , ,71 Fuengirola , ,14 Mijas , ,22 Marbella , ,55 Estepona , ,00 Manilva , ,42 Costa Oeste , ,72 Velez-Málaga , ,00 Torrox , ,00 Nerja , ,00 Costa Este , ,00 Media Provincial , , Precio /m2c Vivienda Turística Torremolinos Benalmadena Fuengirola Mijas Marbella Estepona Manilva Velez-Málaga Torrox Nerja 8
9 Málaga Capital: Evolución del precio de la vivienda y del IPC Años Pts/m2c Pts/m2c Inflacción Inflacción Base=100 Base= , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,8 470 Ayuntamiento de Málaga y Elaboración Propia a 31 de Diciembre de Precio Vivienda Inflacción
10 VARIACION DE PRECIOS DESDE DICIEMBRE 2007 MALAGA CAPITAL 63 meses Areas Diciembre 2007 Marzo 2013 Variación Dic 07-Mar 13 Litoral Este ,4 Centro ,0 Pedrizas ,8 Rosaleda ,2 Prolongación ,0 Teatinos ,6 Litoral Oeste ,3 Puerto de la Torre ,4 Campanillas ,1 Churriana ,8 PROVINCIA 63 meses Municipios Diciembre 2007 Marzo 2013 Variación Dic 07-Mar 13 Málaga Capital ,9 Torremolinos ,6 Benalmádena ,8 Fuengirola ,8 Mijas ,9 Marbella ,0 Estepona ,7 Manilva ,6 Costa Oeste ,2 Rincón de la Victoria ,6 Vélez-Málaga ,9 Costa Este ,2 Antequera ,5 Campillos ,3 Cártama ,8 Pizarra ,4 Álora ,2 Coín ,2 Ronda ,7 Alhaurin de la Torre ,0 Alhaurin el Grande ,0 Archidona ,0 Málaga Interior ,4 Media Provincial ,3 10
11 Evolución del precio de la vivienda en Málaga, Diciembre ,00-2,00-4,00-6,00-8,00-10,00-12, precios -7,80-11,46-5,11-6,60-5,37 VARIACION DE PRECIOS DESDE DICIEMBRE 2007 PROVINCIA VIVIENDA SEGUNDA RESIDENCIA 63 meses Municipios Diciembre 2007 Marzo 2013 Variación Dic 07-Mar 13 Torremolinos ,6 Benalmadena ,7 Fuengirola ,0 Mijas ,3 Marbella ,9 Estepona ,1 Manilva ,7 Costa Oeste ,6 Velez-Málaga ,9 Torrox ,6 Nerja ,6 Costa Este ,4 Media Provincial ,1 11
12 EVOLUCION DE LOS TIPOS DE INTERES A UN AÑO Años Euribor Mibor Bancos Cajas ,938 7,356 9,324 9, ,283 5,198 6,774 7, ,778 4,005 5,557 5, ,182 3,155 4,587 4, ,781 4,777 5,708 5, ,084 4,077 5,597 5, ,740 2,770 4,408 4, ,381 2,383 3,374 3, ,377 2,377 3,286 3, ,783 2,780 3,330 3, ,921 3,915 4,738 4, ,373 4,370 4,950 5, ,452 3,455 6,166 6, ,242 1,241 2,554 3, ,526 1,525 2,627 3, ,044 2,092 3,504 3, ,549 0,549 2,927 3, ,594 0,594 3,094 3,572 Fuente: Banco de España, 20 de Marzo de ,000 Evolución de los Tipos Interés 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0, Euribor Mibor Bancos Cajas 12
13 TIPOS DE INTERES POR CREDITOS HIPOTECARIOS 20/03/2013 Años TAE Tipo nominal Cuota mes Variación % ,902 15,560 81, ,299 14,970 78,37-3, ,380 14,070 74,10-5, ,460 13,170 69,87-6, ,169 9,950 55,33-26, ,751 10,520 57,83 4, ,662 9,454 53,19-8, ,063 6,911 42,72-24, ,775 5,651 37,90-12, ,828 4,724 34,53-9, ,891 5,764 38,32 10, ,887 5,760 38,31 0, ,900 4,795 34,78-10, ,794 3,713 31,04-5, ,429 3,356 29,86-3, ,474 3,404 30,10 0, ,740 4,645 34,23 13, ,254 5,149 36,03 5, ,380 6,253 39,66 1, ,981 2,921 28,44-27, ,795 27,86-2, ,659 3,586 30,37 9, ,078 28,75-5, ,156 3,094 29,12 1,2 Fuente: Banco de España, Tipos medios de Bancos y Cajas, y elaboración propia La cuota por 6.010,12 ( ) incluye capital e intereses de un préstamo a 25 años. Los pagos son mensuales. EVOLUCION DE LOS TIPOS DE INTERES 16,000 14,000 12,000 tipos de interes (%) 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0, años
Municipio / /2006
VIVIENDAS VISADAS EN MALAGA 23- CUARTO TRIMESTRE Municipio 23 24 25 26 27 28 /28 /26 MALAGA 5.515 6.987 5.393 7.33 6.329 2.442 757-69, -89,63 TORREMOLINOS 1.393 1.673 1.315 1.647 425 515 14-97,28-99,15
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