I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N. w w w. f e l l e r - r a t e. c o m

Transcripción

1 I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N w w w. f e l l e r - r a t e. c o m

2 INFORME DE CLASIFICACIÓN DICIEMBRE 2018 Nov.2017 Nov Serie D Series B y E C C * Detalle de clasificaciones en Anexo Estructura Títulos Bonos de securitización Emisor EF Securitizadora S.A. (Ex Itaú) Monto residual (UF) Serie D (UF) Series B y E (Subordinadas) Total (UF) Tasa de interés series A: 4,25%; B: 8,0%; C y D: 4,0%; E: 7,0% Cupones pagados: Serie A 48 cupones; Serie C: 42 cupones Serie A: 30 cupones trimestrales; serie C:38 cupones trimestrales; Cupones residuales: serie D: 1 cuota al vencimiento de las series A y C; series B y E: 1 cuota al vencimiento de la serie D Colateral: 928 CLH DIR con un valor par de UF Otros Activos (UF) Tasa de interés activos: 9,0% Originador y Adm. Primario Hipotecaria La Construcción Leasing Administración Maestra EF Securitizadora / ASICOM (1) Caja operacional y no operacional ( ) Indicadores Relevantes Cartera Dic.16 Dic.17 Dic.18 Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 12,0% 10,7% 12,0% 2 cuotas morosas 6,1% 7,1% 6,2% 3 cuotas morosas 2,2% 2,3% 4,1% 4 o más cuotas morosas 6,4% 4,1% 2,7% Total morosos 26,7% 24,2% 24,9% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 3,9% 2,8% 1,7% Incumplimientos reales 21,7% 22,5% 23,6% Total incumplimiento potencial 25,6% 25,3% 25,3% Prepagos totales acumulados*** 15,2% 17,9% 19,7% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (1) / Pasivos 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% Dic.08 Dic.10 Dic.12 Dic.14 Dic.16 Sep.18 Series A, C y D (1) Incluye caja operacional y no operacional. No incluye casas en stock. Analista: Andrea Huerta P. Andrea.huerta@feller-rate.cl (562) FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACIÓN 1

3 INFORME DE CLASIFICACIÓN Diciembre 2018 Series D Series B y E C HECHO RELEVANTE Sustitución masiva de activos Resumen de Cartera Actual Número de operaciones vigentes 928 Saldo insoluto (UF) Garantía promedio (UF) (*) 962 Tasa de interés (*) 9,1% Plazo residual meses (*) 108 Plazo de vigencia (meses) (*) 130 Deuda/Garantía (*) 47,2% (*)Ponderado por saldo insoluto Evolución Morosidad de la Cartera Medida sobre número de operaciones vigentes DESEMPEÑO DEL COLATERAL Elevado incumplimiento potencial se compensa, en parte, con el bajo nivel de prepago registrado 40% 30% 20% 10% 0% jul/06 jul/08 jul/10 jul/12 jul/14 jul/16 jul/18 1 c. morosa 2 c. morosas 3 c. morosas 4 o + c. morosas Total morosos Incumplimiento potencial cartera Medida sobre número de operaciones iniciales Morosidad con tendencia favorable 30% 25% 20% Elevados niveles de incumplimiento, muy sobre las estimaciones iniciales 15% 10% 5% 0% jul/06 jul/08 jul/10 jul/12 jul/14 jul/16 jul/18 6 o + c. morosas Inc. reales Inc. potencial 2

4 INFORME DE CLASIFICACIÓN Diciembre 2018 Series D Series B y E C Elevados plazos de recuperación de las viviendas Parámetros de recuperación (3) Año (1) PVV Costo (2) Plazo (meses) ,0% 15,3% ,6% 2,0% ,5% 2,1% ,1% 4,9% ,0% 4,9% ,3% 4,0% ,3% 4,0% ,3% 4,0% ,6% 4,4% ,6% 4,4% 34 (1) Corresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS (2) Medido sobre saldo insoluto (3) Los valores son acumulados al cierre de cada año. Prepagos Voluntarios Alza en los niveles de prepago el último periodo 25% 20% 15% 10% Los recursos no operacionales se han destinado tanto a prepago de bonos como a sustitución de activos. 5% 0% jul/06 jul/08 jul/10 jul/12 jul/14 jul/16 jul/18 Acumulado como % cartera inicial Promedio anual móvil semestral sobre saldo vigente 3

5 INFORME DE CLASIFICACIÓN Diciembre 2018 Series D Series B y E C ADMINISTRACIÓN El administrador maestro y primario están relacionados por propiedad Los activos siguen siendo administrados por su originador, Hipotecaria La Construcción Leasing, evaluado por Feller Rate en Más que Satisfactorio. Para mayor detalle respecto de la clasificación del administrador primario de activos, visite Realizada por la Securitizadora con el soporte operativo de Asicom Para mayor detalle respecto de la opinión de Feller Rate respecto del administrador maestro de los activos del patrimonio separado vea Anexos. 4

6 INFORME DE CLASIFICACIÓN Diciembre 2018 Series D Series B y E C PROYECCIÓN DE FLUJO DE CAJA La cobertura de los flujos resistes escenarios coherentes con una clasificación para las series A, C y D Situación de activos de respaldo A septiembre de 2018 Caja operacion al ; UF Caja no operacion al; UF Para mayor detalle respecto de la metodología de clasificación, proyecciones de flujo de caja y sensibilizaciones vea Anexos. Valor par cartera; UF Escenarios de estrés Leasing Probabilidad de incumplimiento 43% Pérdida de valor de la vivienda 60% Prepago anual sobre saldo vigente 16% Bonos Series A B C D E Origen Proporción (%) 44 4,9 41,7 3,6 5,8 Monto (Miles UF) Plazo (años) 19,5 23,3 20,0 20,0 21,8 Residual (*) Proporción (%) Monto (Miles UF) Plazo (años) 7,5 11,3 9,5 9,5 11,3 Tasa anual (%) 4,25 8,0 4,0 4,0 7,0 *A julio de 2018, después de pago de cupón. 5

7 INFORME DE CLASIFICACION Diciembre 2018 (Preferentes) Serie D (Subordinada al rescate) Series E y F (Subordinadas) 30-Nov Nov Nov Nov Nov Nov Jul Nov Nov-2018 AA CW Negativo AA CW Negativo AA CW Negativo AA AA BBB BBB BBB A AA- AA+ C C C C C C C C C Consideraciones metodológicas y de flujo de caja La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, se contemplan ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes realizados, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguen las etapas que a continuación se indican: Se consideró una fecha corte. Se proyectaron los flujos esperados de aportes a partir de la fecha de corte. Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos, a partir del mes 23. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para las operaciones con Subsidio Habitacional. Con el producto de las recuperaciones y prepagos de activos se realizaron rescates de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte; Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado. Los procedimientos de sustitución de activos y rescates de bonos contemplados en el contrato de emisión aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas. 6

8 INFORME DE CLASIFICACION Diciembre 2018 Opinión Administración Maestra de Activos Asicom es una entidad enfocado en el desarrollo de soluciones en tecnologías de información orientadas a la gestión y control, fundamentalmente, relacionado al manejo de carteras hipotecarias. La empresa se formó con capitales nacionales y cuenta con cerca de 40 años de experiencia en el rubro. Los servicios que presta se centran en el desarrollo, implantación y mantención de sistemas y aplicaciones, incluyendo tecnología de procesamiento de información y comunicaciones, para la gestión de administración maestra de activos El master service para la securitización incluye el control de la información de los administradores primarios (saldos de cartera, cobranza y remesas) para proveer reportes de desempeño de activos a securitizadoras, clasificadoras e inversionistas en general. Para mantener un adecuado nivel de servicio, la entidad cuenta con indicadores de seguimiento que garantizan la calidad del servicio y la oportunidad de la información. Los procesos asociados a los patrimonios separados abarcan el control de activos, pasivos y gastos. El control de los activos comprende el procesamiento de remesas, pagos, morosidad, prepagos, cobranza judicial y recuperaciones, actualizaciones de cartera y control de la custodia de documentos. El control de pasivos abarca el seguimiento de las tablas de desarrollo y calendario de pagos de los títulos de deuda, sorteos y rescates, así como la generación de información para la Superintendencia de Valores y Seguros y Control del DCV. El módulo de gastos contempla el control sobre los desembolsos, conforme a los compromisos asumidos en los contratos de emisión de deuda y los parámetros predefinidos por la Securitizadora. Los sistemas, su tecnología, conectividad, aspectos de seguridad y ambiente de control se enmarcan dentro de las políticas y procedimientos, estructura operativa, ambiente de desarrollo y producción y auditoría de Asicom. En efecto, para asegurar una eficaz labor en términos de planificación, operación y control de sus procesos, se rige por modelos normativos internacionales tales como el Sistema de Gestión de Calidad (SGC) y el Sistema de Gestión de Seguridad (SGSI) de la información están elaborados bajo la norma ISO 9001:2008 e ISO 27001:2013 cuya validez se extiende hasta La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 7