Mercados Inmobiliarios
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- César José Carlos Hernández Cáceres
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1 Mercados Inmobiliarios ISSN Análisis y Proyecciones P r i m e r S e m e s t r e
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3 Mercados Inmobiliarios Análisis y Proyecciones P r i m e r S e m e s t r e
4 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada por la Gerencia de Estudios, en conjunto con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas de la Cámara Chilena de la Construcción. Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente. Para acceder al Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G. por Internet, contáctese a Presidente Comité Inmobiliario: Orlando Sillano Z. Presidente Subcomité de Informe de Ventas: Bernardo Valdés Editor responsable: Carmiña Santamaría U.
5 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n Índice I. INTRODUCCIÓN 5 II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES 8 III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO 8 1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago 8 2. Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago Proyecciones para el mercado inmobiliario en el Gran Santiago 12 IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNAS 13 V. MERCADO DE OFICINAS 17 p r i m e r s e m e s t r e
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7 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 5 I. INTRODUCCIÓN Durante el primer semestre de 2009, el mal desempeño de la economía chilena se vio también reflejado en el mercado inmobiliario, sobre todo durante el primer trimestre donde se evidenció un importante retroceso en las ventas del orden del 26,2% en el Gran Santiago. Al cierre del segundo semestre de 2008, el panorama económico, que mostraba un entorno inflacionario, pasó a ser recesivo, pero en el curso del primer semestre de 2009 se empezaron a vislumbrar ciertas mejoras. A diferencia de fines de 2008, cuando la actividad económica cayó abruptamente, el Imacec 1 a junio de 2009 nos indica que las variaciones son negativas aún pero en magnitudes menores que las observadas los últimos doce meses y en el margen se observan variaciones positivas. Hace un año una de las principales preocupaciones a nivel macroeconómico fue la inflación, en cambio al cierre del primer semestre de 2009 la economía mostraba un escenario deflacionario. Sin embargo, durante los primeros seis meses del año, la incertidumbre sobre la actividad económica del país se acrecentó como efecto de la tasa de desempleo en alza y un mercado crediticio altamente restrictivo, sobre todo durante el primer trimestre del año. INFLACIÓN efectiva y subyacente (VARIACIÓN % EN 12 MESES) EVOLUCIÓN DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA (IMACEC) (VARIACIÓN % EN 12 MESES) Fuente: INE y elaboración propia. EVOLUCIÓN TASAS DE INTERÉS REALES DE LARGO PLAZO Fuente: Banco Central de Chile. 1 Índice mensual de actividad económica, elaborado por el Banco Central de Chile. Fuente: Banco Central de Chile. p r i m e r s e m e s t r e
8 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Según el último Informe Estabilidad Financiera, elaborado por el Banco Central de Chile, el crecimiento de la deuda de los hogares continuó desacelerándose: la deuda de consumo bancaria se contrajo y la deuda hipotecaria mostró los primeros signos de desaceleración: su stock registra una tasa de crecimiento anual de 8,9% en marzo del 2009, cinco puntos porcentuales menos que la tasa de crecimiento promedio del Las tasas de variación mensual muestran que la presión a la baja en las colocaciones de consumo estaría cediendo, mientras que la deuda hipotecaria aún mantiene su desaceleración, lo cual en parte se explica por las restricciones crediticias impuestas por el sector bancario. EMPLEO Y FUERZA DE TRABAJO TRIMESTRES MÓVILES (VARIACIÓN EN 12 MESES) Las últimas cifras de desempleo mantienen pesimistas las expectativas de los consumidores, puesto que la cesantía es sin duda el mayor temor de los hogares a la hora de adquirir una vivienda. Fuente: INE. Por otro lado, como un factor positivo de estímulo al mercado nos encontramos con mejores condiciones de política monetaria, lo que ha favorecido la reducción de las tasas de los créditos hipotecarios. De esta forma, se observó un descenso importante de estas tasas a partir de septiembre de 2008, situación que se ha reforzado con el sustancial ajuste a la banda de la inflación. índice (REAL) DE REMUNERACIONES y costo laboral POR HORA (VARIACIÓN EN 12 MESES) evolución de la TASA DE DESEMPLEO Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE. Fuente: INE. De esta forma, a pesar de que las condiciones no se mostraron alentadoras durante el primer semestre de 2009, podemos decir que el entorno económico durante el segundo semestre del año empieza a mostrar una recuperación gradual, tanto de la actividad económica como del sector de la construcción.
9 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 7 II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES A diferencia del segundo semestre de 2008, en que las ventas cayeron respecto del segundo semestre de 2007 y del semestre anterior, las ventas acumuladas durante el primer semestre de 2009 ascendieron a viviendas, por tanto se evidenció un incremento de 23% respecto del cierre del segundo semestre de 2008 ( viviendas); sin embargo se vio un retroceso de 2% anual. Las ventas de casas experimentaron un crecimiento de 22% en el margen y una caída de 17% anual. No obstante, la venta acumulada de departamentos experimentó un crecimiento de 19% en el margen y 4% respecto del primer semestre de Estos incrementos significativos en el margen son producto de la contracción de ventas experimentada en el sector inmobiliario durante el segundo semestre de 2008 como efecto de la crisis económica. para agotar stock de viviendas a nivel nacional alcanzaron en promedio a 20,2 en junio de Cabe hacer notar que este indicador es mayor que los 20 meses registrados desde abril de 2008 hasta febrero de MESES PARA AGOTAR STOCK DE VIVIENDAS EN EL PAÍS Por su parte, el stock de viviendas en el país alcanzó a unidades en junio de 2009, lo que refleja una reducción de 1,9% respecto del año anterior y de 6,7% respecto de diciembre de Este stock se compone de 25,0% de casas y 75,0% de departamentos. De esta forma, los meses VENTAS DE VIVIENDAS A NIVEL NACIONAL El panorama inmobiliario en regiones también mostró mejorías respecto de junio de Las ventas de viviendas acumuladas se incrementaron en 12% anual; sin embargo, se vendieron 50% más viviendas que en el segundo semestre de Debido a la crisis que se tradujo en una contracción de la demanda por viviendas y a que el mercado crediticio estuvo altamente restrictivo, el sector inmobiliario se vio fuertemente afectado. Es así que las cifras para la segunda mitad del año 2008 se convirtieron en una baja base de comparación. Las ventas en regiones mantuvieron su composición entre casas (49,5%) y departamentos (50,5%). El stock de viviendas en regiones alcanzó a las unidades en junio de 2009 (32,3% de casas y 67,7% de departamentos). Así, los meses promedio para agotar el stock fueron 17,5 en junio de 2009 (11,6 meses para las casas y 23,6 meses para los departamentos), que es una mejoría respecto de los niveles registrados a fines de 2008 (25,0). STOCK DE VIVIENDAS A NIVEL NACIONAL MESES PARA AGOTAR STOCK DE VIVIENDAS EN REGIONES p r i m e r s e m e s t r e
10 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 8 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO 1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago EVOLUCIÓN VENTAS DE VIVIENDAS GRAN SANTIAGO Durante el primer semestre de 2009, las ventas de viviendas en el Gran Santiago disminuyeron 10,3% respecto del mismo período de Las ventas de casas cayeron 29,4%; sin embargo, la caída en el mercado de departamentos fue marginal (1,4%). Del total de viviendas vendidas durante el año, 37,8% fueron casas y 62,2% departamentos. VENTAS MENSUALES DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO EVOLUCIÓN VENTAS DE DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO Ya a fines de 2008 las ventas de viviendas en el Gran Santiago mostraron una menor tasa de disminución en su tendencia. Así, en diciembre las ventas disminuyeron 2,6% en el margen. Al cierre del primer semestre de 2009 se observó una leve recuperación, sin embargo las ventas acumuladas aún se encontraron por debajo de los niveles de los últimos cuatro años para períodos similares (enero-junio). EVOLUCIÓN VENTAS DE casas GRAN SANTIAGO
11 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO UNIDADES Casas Departamentos Total Enero - junio Enero - junio Variación anual % 41,6-1,3 11,4 VENTA DE VIVIENDAS SEMESTRALES GRAN SANTIAGO Unidades Durante los últimos cinco semestres, el segmento de viviendas con precio menor que 2.000UF incrementó su participación en el mercado de casas. De esta forma, en el primer semestre de 2009 el porcentaje de ventas en este tramo de precio ascendió al 63%. Sin embargo, el tramo entre UF2.001 y 3.000UF decreció 4,5 puntos porcentuales respecto del segundo semestre de 2008, magnitud similar a la caída que presentó el segmento de casas de precio mayor que 3.000UF; es así que su participación ascendió a 19,5% y 17,5% respectivamente. EVOLUCIÓN PARTICIPACIÓN POR TRAMOS DE PRECIO VENTAS DE CASAS GRAN SANTIAGO Las ventas de viviendas en UF en el Gran Santiago disminuyeron 19,5% durante el primer semestre del año. Esto fue más evidente en el mercado de casas, donde las ventas se redujeron en 22,7%; asimismo, la venta de departamentos experimentó una caída de 17,6%. Cabe recordar que las ventas en UF disminuyeron 4,4% el año Es así que, entre los meses de enero y junio de 2009, las ventas de casas llegaron a 10,92 millones de UF en las casas y a 19,56 millones de UF en los departamentos. VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO MILES DE UF Casas Departamentos Total Primer semestre Primer semestre Variación anual % -22, ,5 primer SEMESTRE 2009 VENTAS SEGÚN TRAMO DE PRECIO CASAS GRAN SANTIAGO Tramos en UF Participación (%) Menor que , , , , ,8 Mayor que ,7 p r i m e r s e m e s t r e
12 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 10 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s EVOLUCIÓN PARTICIPACIÓN POR TRAMOS DE SUPERFICIE VENTAS DE CASAS GRAN SANTIAGO primer SEMESTRE 2009 VENTAS SEGÚN TRAMO DE PRECIO DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO Tramos en UF Participación (%) Menor que , , , , ,3 Mayor que ,3 En el mercado de departamentos, las ventas del segmento de precio menor que UF2.000 ascendieron al 63,1% del total del primer semestre de 2009, cifra no observada durante los últimos cuatro años. Esto podría explicarse por el incentivo fiscal a la compra de viviendas con valor hasta de UF. primer SEMESTRE 2009 VENTAS SEGÚN TRAMO DE SUPERFICIE CASAS GRAN SANTIAGO Tramos en m 2 Participación (%) Menor que 70 21, , , ,8 Mayor que ,7 EVOLUCIÓN PARTICIPACIÓN POR TRAMOS DE PRECIO VENTAS DE DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO En línea con lo anterior, las ventas de los departamentos de superficie menor que 50 m 2 aumentaron su participación en 10,3 puntos porcentuales en comparación con los doce meses anteriores. De esta forma, las ventas en el segmento de departamentos con superficie menor que 50 m 2 ascendieron a casi el 40%. En segundo lugar se encuentra el segmento de 51 a 70 m 2 de superficie, con una participación de 37,8%, y luego los departamentos con superficie mayor que 70 m 2 con 22,6%. primer SEMESTRE 2009 VENTAS SEGÚN TRAMO DE SUPERFICIE DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO Tramos en m 2 Participación (%) Menor que 50 39, , , , ,6, Mayor que 140 1,5 EVOLUCIÓN PARTICIPACIÓN POR TRAMOS DE SUPERFICIE VENTAS DE DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO
13 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago El stock de viviendas no sufrió variaciones importantes durante el primer semestre del año y esto se puede explicar por la alta tasa de desistimientos y porque hubo un mayor número de edificaciones terminadas dentro de este período. Esto es resultado de una tasa de desempleo al alza y de condiciones de acceso a créditos hipotecarios todavía limitadas. El efecto de estos factores se ve reflejado en la caída de las promesas de compra-venta pactadas. EVOLUCIÓN STOCK DE CASAS GRAN SANTIAGO El cierre del primer semestre muestra un stock compuesto por 77,7% de departamentos y 22,3% de casas. Es así que el promedio móvil de doce meses da como resultado un stock que asciende a unidades aproximadamente en junio. EVOLUCIÓN STOCK DE VIVIENDAS GRAN SANTIAGO Los inicios de nuevas viviendas mostraron una caída continua observada a partir del mes de enero de 2008, y en junio de 2009 habrían alcanzado su punto más bajo dentro de los últimos años. Según este indicador, en junio se iniciaron tan sólo 467 viviendas en el Gran Santiago, mientras que en igual mes de 2008 fueron Esto implica una caída del 80% en el inicio de obras en los últimos doce meses. Una vez que la velocidad de ventas se acelere se visualizará una reactivación en este indicador. EVOLUCIÓN STOCK DE DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO inicios DE VIVIENDAS GRAN SANTIAGO (promedios móviles en 12 meses) p r i m e r s e m e s t r e
14 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 12 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s En junio los meses para agotar el stock de viviendas en el Gran Santiago llegaron a 17,7, lo que representa una mejora respecto de junio de 2008, cuando este indicador se situó en 23,4 y hace seis meses, en el marco de una coyuntura nada favorable para el mercado, la velocidad de ventas alcanzó a 31,6 meses. El mercado de casas reflejó 14,4 meses para agotar stock en junio, lo cual se encuentra aún muy por encima del promedio histórico (9,5 meses). Por su parte, los departamentos mostraron un indicador de 18,9 meses en junio. EVOLUCIÓN MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS GRAN SANTIAGO EVOLUCIÓN MESES PARA AGOTAR STOCK VIVIENDAS GRAN SANTIAGO EVOLUCIÓN MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO del año fue menos negativo de lo previsto. Considerando el impulso en las ventas, generado por campañas intensivas de comercialización, acompañado de incentivos fiscales para las compras de vivienda hasta UF y mejores condiciones de política monetaria, nuestra proyección de ventas para el año en curso es ahora menos negativa que en abril pasado. En efecto, prevemos una contracción de 10% en ventas respecto del año anterior, lo que es equivalente a viviendas, de las cuales son departamentos y son casas. Esto quiere decir que para el segundo semestre del año se espera que las ventas asciendan a viviendas. Asimismo, considerando que el incremento en ventas experimentado en el segundo trimestre de 2009 responde en mayor magnitud a las estrategias de ventas y los subsidios del programa, se esperaría que el tercer trimestre el comportamiento de las mismas retome su caída. Sin embargo, se proyecta que las ventas mejoren el cuarto trimestre del año. proyección de ventas inmobiliarias GRAN SANTIAGO 3. Proyecciones para el mercado inmobiliario en el Gran Santiago Si bien el contexto de la economía chilena al cierre del primer semestre presenta cifras de desempleo y actividad sectorial desalentadoras, el comportamiento de las ventas inmobiliarias durante el primero semestre
15 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 13 IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNAS En este capítulo se realiza un análisis del mercado inmobiliario en las seis comunas más dinámicas en ventas de casas y departamentos del Gran Santiago. En cada mercado se eligieron las tres comunas que se ubican en los primeros lugares del ranking de ventas semestrales. DISTRIBUCIÓN DE VENTAS por comunas CASAS, EN UNIDADES Maipú - Cerrillos - Pudahuel - Padre Hurtado - Peñaflor 24,4 Puente Alto 19,0 Lampa - Colina - Til-Til 17,1 San Bernardo - Buin 8,6 Las Condes - Vitacura - Lo Barnechea 7,9 Quilicura - Renca 7,8 Peñalolén - La Reina - Macul - Ñuñoa 7,2 Huechuraba 4,9 La Florida 3,1 DISTRIBUCIÓN DE VENTAS por comunas casas, EN UF Las Condes - Vitacura - Lo Barnechea 22,0 Maipú - Cerrillos - Pudahuel - Padre Hurtado - Peñaflor 17,3 Lampa - Colina - Til-Til 16,2 Puente Alto 13,5 Peñalolén - La Reina - Macul - Ñuñoa 11,8 Huechuraba 6,3 Quilicura 5,8 San Bernardo - Buin 3,9 La Florida 3,2 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción, % % Al igual que en el segundo semestre de 2008, el sector poniente (Cerrillos, Maipú, Padre Hurtado, Peñaflor y Pudahuel) ocupó el primer lugar en el ranking de ventas según unidades (24,4%) y el segundo lugar en el ranking de ventas en UF (17,3%). Este sector presentó la mayor velocidad de ventas del mercado durante el primer semestre de Los precios y superficies promedio en este sector se ubicaron bajo el promedio del mercado. El 30% de las ventas se concentró en el segmento de UF a UF y el stock, en el segmento mayor que UF En tanto, durante este semestre el 70% de las unidades vendidas en este sector fueron de una superficie entre 70 y 120 m 2, y el 63% del stock se ubicó en ese mismo segmento. SECTOR PONIENTE CASAS Comuna Mercado Participación % en las ventas 24,4 100 Participación % en el stock 21,5 100 Meses para agotar stock (promedio) 13,0 15,0 Precio de oferta en UF (promedio) 1,857 2,525 Precio de venta en UF (promedio) 1,876 2,483 Superficie en m 2 (promedio) 86,9 93,7 SECTOR PONIENTE CASAS DISTRIBUCIÓN % POR SEGMENTOS Tramos de precio en UF Ventas Stock Menor que Mayor que Tramos de superficie en m 2 Menor que Mayor que p r i m e r s e m e s t r e
16 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 14 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Puente Alto subió un puesto en el ranking de ventas del primer semestre de 2009 y ocupando el segundo lugar con 19% de participación en el total de casas vendidas. Los meses para agotar stock promedio ascendieron a 18,1, lo cual está arriba del promedio del mercado (15,0). Es destacable la concentración del mercado en el segmento de precios entre UF y UF (45%). Lo mismo ocurrió en el tramo de superficie entre 70 y 120 m 2. Comuna PUENTE ALTO CASAS Mercado Participación % en las ventas 19,0 100 Participación % en el stock 18,0 100 Meses para agotar stock (promedio) 18,1 15,0 Precio de oferta en UF (promedio) Precio de venta en UF (promedio) Superficie en m 2 (promedio) 99,5 93,7 El sector norte (Colina, Lampa, Til-Til) tuvo una participación de 16,5 y 18,5% en ventas y stock, respectivamente, en el mercado de las casas del Gran Santiago. El precio promedio de las unidades vendidas durante el primer semestre de 2009 en este sector fue de UF 2.543, lo que representa un incremento de aproximadamente 500 UF respecto del precio promedio registrado el anterior semestre. Asimismo, la superficie promedio de las casas vendidas en el período fue de 92,6 m 2, mientras que el mismo indicador de mercado alcanzó 93,7 m 2. SECTOR NORTE CASAS Comuna Mercado Participación % en las ventas 16,5 100 Participación % en el stock 18,5 100 Meses para agotar stock (promedio) 17,2 15,0 Precio de oferta en UF (promedio) Precio de venta en UF (promedio) Superficie en m 2 (promedio) 92,6 93,7 PUENTE ALTO CASAS DISTRIBUCIÓN % POR SEGMENTOS Tramos de precio en UF Ventas Stock Menor que Mayor que Tramos de superficie en m 2 Menor que Mayor que SECTOR NORTE CASAS DISTRIBUCIÓN % POR SEGMENTOS Tramos de precio en UF Ventas Stock Menor que Mayor que Tramos de superficie en m 2 Menor que y más 17 23
17 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 15 En el mercado de departamentos, las comunas del sector poniente (Estación Central, Quinta Normal, Renca, Pudahuel, Cerrillos y Maipú) cobraron importancia significativa durante el primer semestre del año gracias a los subsidios DS40 en su mayor parte. De esta forma, en el ranking de departamentos tuvimos en primer lugar a la comuna de Santiago (36,9%), en segundo lugar el sector poniente (15,3%) y en tercer lugar la comuna de Ñuñoa (10,4%). DISTRIBUCIÓN DE VENTAS por comunas DEPARTAMENTOS, EN UNIDADES Santiago 36,9 Estación Central - Quinta Normal - Renca - Pudahuel - Maipú - Cerrillos % 15,3 Ñuñoa 10,4 Independencia - Conchalí - Recoleta - Quilicura 8,4 Las Condes 5,5 Macul - San Joaquín 5,2 Providencia 5,1 San Miguel 4,3 Puente Alto - San Bernardo - La Cisterna - El Bosque 3,8 Vitacura - Huechuraba - Lo Barnechea 2,6 La Florida - Peñalolén 2,5 DISTRIBUCIÓN DE VENTAS por comunas departamentos, EN UF Santiago 26,6 Ñuñoa 13,2 Las Condes 12,1 Estación Central - Quinta Normal - Renca - Pudahuel - Maipú - Cerrillos % 10,2 Providencia 9,2 Vitacura 8,5 Independencia - Conchalí - Recoleta - Quilicura 6,2 Macul - San Joaquín 5,2 San Miguel 4,4 Puente Alto - San Bernardo - La Cisterna - El Bosque 2,3 La Florida - Peñalolén 2,2 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción, La participación de mercado de la comuna de Santiago en las ventas totales de departamentos en el Gran Santiago alcanzó a 36,9% y en el stock disponible llegó a 30,1%. Los meses para agotar stock en esta comuna se redujeron a 21,5 durante el primer semestre de 2009, casi tres meses menos que el promedio del mercado. SANTIAGO DEPARTAMENTOS Comuna Mercado Participación % en las ventas 36,9 100 Participación % en el stock 30,1 100 Meses para agotar stock (promedio) 21,5 24,6 Precio de oferta en UF (promedio) Precio de venta en UF (promedio) Superficie en m 2 (promedio) 45,9 62,4 SANTIAGO DEPARTAMENTOS DISTRIBUCIÓN % POR SEGMENTOS Tramos de precio en UF Ventas Stock Menor que Mayor que Tramos de superficie en m 2 Menor que Mayor que p r i m e r s e m e s t r e
18 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 16 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s El sector poniente (Estación Central, Quinta Normal, Renca, Pudahuel, Maipú, Cerrillos) concentró el 15,3% de las ventas y el 19% del stock de departamentos en el Gran Santiago. Durante el primer semestre de 2009 la velocidad de ventas fue notablemente mayor que el promedio del mercado, con precios 35% menores que los del mercado. sector poniente DEPARTAMENTOS Comuna Mercado Participación % en las ventas 15,3 100 Participación % en el stock 19,0 100 Meses para agotar stock (promedio) 38,8 24,6 Precio de oferta en UF (promedio) Precio de venta en UF (promedio) Superficie en m 2 (promedio) 56,9 62,4 sector poniente DEPARTAMENTOS DISTRIBUCIÓN % POR SEGMENTOS Tramos de precio en UF Ventas Stock Menor que Mayor que Tramos de superficie en m 2 Hasta Mayor que En Ñuñoa, en tanto, la velocidad de ventas fue mejor que la del promedio del mercado durante el primer semestre, con una participación en ventas y en stock de 10,4 y 9,1% respectivamente, lo cual se asemejó a sus valores al cierre del segundo semestre de Las ventas se concentraron en el segmento de precios entre UF y UF Esta comuna presentó precios y superficies superiores a los promedios del mercado. ÑUÑOA DEPARTAMENTOS Comuna Mercado Participación % en las ventas 10,4 100 Participación % en el stock 9,1 100 Meses para agotar stock (promedio) 21,8 24,6 Precio de oferta en UF (promedio) Precio de venta en UF (promedio) Superficie en m 2 (promedio) 71,8 62,4 ÑUÑOA DEPARTAMENTOS DISTRIBUCIÓN % POR SEGMENTOS Tramos de precio en UF Ventas Stock Menor que Mayor que Tramos de superficie en m 2 Menor que 50 15,8 10, ,4 27, ,4 42, ,8 20,1 Mayor que 120 0,6 0,4
19 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 17 V. MERCADO DE OFICINAS Para la elaboración de este capítulo se consultó la información disponible de CB Richard Ellis, y GPS Global Property Solutions. Del análisis de los diferentes informes elaborados por estas empresas es posible extraer algunas conclusiones. Vacancia y Precio de Venta Durante el primer semestre de 2009, el mercado de oficinas en el Gran Santiago continuó su tendencia creciente en la tasa de vacancia, lo que explica el ajuste a la baja experimentado por los precios de venta y de arriendo. Adicionalmente, al igual que se observó durante el primer trimestre, la paralización de proyectos continuó presente. Esto es coherente con el escenario económico actual, considerando que el mercado de oficinas está altamente relacionado con la evolución de la economía en su conjunto. Según lo esperado, este mercado sufrió una contracción en producción y absorción en lo que va transcurrido el año. Fuente: Elaboración propia en base a CB Richard Ellis. Vacancia y VALOR DE ARRIENDO Los precios de venta y arriendo de oficinas detuvieron su tendencia al alza observada en el segundo semestre de 2008 y experimentaron un descenso en la primera mitad de De esta forma, los precios de venta registraron una caída de 1,6% anual el primer semestre de Cabe mencionar que no se habían dado variaciones negativas en los precios de venta en los últimos tres años al menos. Por su parte, los precios de arriendo mostraron también un retroceso de 3,3% anual en igual período, mismo que se considera significativo considerando que estuvo al alza durante los últimos años. La caída en el precio de arriendo se ve afectada principalmente por las oficinas clase A, siendo que las oficinas clase B han mantenido sus precios constantes. Fuente: Elaboración propia en base a CB Richard Ellis. NUEVA OFERTA DE ESPACIO DE OFICINAS (m 2 ) Lo anterior ha tenido un efecto importante en la oferta del mercado de oficinas. Según estimaciones de CB Richard Ellis, hasta la fecha se detuvo la construcción de oficinas clase A y oficinas clase B aproximadamente, correspondiente al 24,8% y 5,0% de la nueva oferta 2 respectivamente. 2 CB Richard Ellis considera como nueva oferta los edificios que cuentan con la recepción final municipal. Por tanto, existen edificios que aunque están terminados y en alguna proporción habitados, que no son considerados dentro de la nueva oferta. Fuente: Elaboración propia en base a CB Richard Ellis. p r i m e r s e m e s t r e
20 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 18 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s De hecho, se estima que durante el primer semestre no hubo producción alguna de oficinas clase A y que se empezaron a producir m 2 de oficinas clase B. CBRE prevé que entren al mercado nuevos edificios premium, sin embargo se afirma que la tasa de desocupación de oficinas se incrementará durante la segunda mitad del año. Esto no presenta un incentivo para iniciar proyectos nuevos o dar continuidad a los ya estancados. Clase A Stock (m 2 ) Espacio disponible (m 2 ) Vacancia (%) Absorción (m 2 ) MERCADO DE OFICINAS CLASE A 2 TRIMESTRE 2009 Construcción (m 2 ) Arriendo (UF/m 2 /mensual) Las Condes , ,60 Providencia , ,53 Santiago , ,41 Vitacura , ,53 Total , ,58 Fuente: CB Richard Ellis. Clase B Stock (m 2 ) Espacio disponible (m 2 ) Vacancia (%) Absorción (m 2 ) MERCADO DE OFICINAS CLASE B 2 TRIMESTRE 2009 Construcción (m 2 ) Arriendo (UF/m 2 /mensual) Las Condes ,52 Providencia ,47 Santiago Centro ,33 Vitacura ,44 Huechuraba ,39 Conchalí ,35 La Florida ,33 Ñuñoa ,33 Lo Barnechea ,57 Total ,40 Fuente: CB Richard Ellis. Es así que, dada la coyuntura en la que se encuentra la actividad de este mercado, se espera una producción menor de oficinas clase A tanto en 2009 como en Sin embargo, en dependencia a la evolución de la situación económica del país, las obras de Costanera Center podrían retomarse el primer trimestre de De esta forma, en el año 2011 ingresaría al mercado un aproximado de m 2 de oficinas clase A y A+, de acuerdo con estimaciones de Global Property Solutions. EVOLUCIÓN PRODUCCIÓN EDIFICIOS CLASE A y A+ Fuente: GPS Global Property Solutions.
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22 El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada por la Gerencia de Estudios, en conjunto con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas de la Cámara Chilena de la Construcción. Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente. Para acceder al Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G. por Internet, contáctese a Presidente Comité Inmobiliario: Orlando Sillano Z. Presidente Subcomité de Informe de Ventas: Bernardo Valdés. Editor responsable: Carmiña Santamaría U. Marchant Pereira Nº10, Piso 3 Providencia, Santiago Teléfono / Fax
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