1. FUNDAMENTOS DEL PROYECTO SECTOR ESTUDIADO ANTECEDENTES GENERALES Población Densidad de Población...

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1 MEMORIA EXPLICATIVA PROYECTO DE MODIFICACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE SANTIAGO, SECTORES 3 Y 4 BARRIO UNIVERSITARIO - EXPANSIÓN DEL CENTRO Y TERRITORIO COMUNAL ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE SANTIAGO - ASESORÍA URBANA SEPTIEMBRE

2 INDICE PAG 1. FUNDAMENTOS DEL PROYECTO SECTOR ESTUDIADO ANTECEDENTES GENERALES Población Densidad de Población EXPEDIENTE URBANO Variables de Usos de Suelo Uso Residencial Uso de Equipamiento Uso Actividades Productivas Áreas Verdes Variables Morfológicas Número de pisos Año de Edificación Materialidad de la Construcción Espacios Blandos Calidad de la Construcción División Predial Permisos de Edificación Permisos uso educacional Permisos uso residencial Altura de las edificaciones de los permisos con uso residencial Impacto de las edificaciones en altura sobre el espacio público Estándares de Habitabilidad Valor del suelo y de propiedades Valoración de Terreno según S.I.I Valoración de Propiedades según S.I.I Vialidad del Sector Vialidad Intercomunal y Comunal Clasificación de Vías Comunales Uso de Vías Plan Transantiago Normativa Vigente Plano PRS - 01 D Plano PRS-02 A Normas de edificación: Ordenanza Local vigente Plano PRS Patrimonio Arquitectónico DIAGNÓSTICO Caracterización del área de estudio Síntesis de los problemas, amenazas, oportunidades y potencialidades del sector Análisis de las problemáticas del sector Permisividad de la Normativa en cuanto a altura de edificación Densidad estimada aplicando las Normas de edificación vigentes

3 Patrimonio arquitectónico en peligro Usos conflictivos OBJETIVOS Y PROPUESTA Objetivo General Objetivos específicos Intenciones Urbanas Propuesta de modificación al Plan Regulador Comunal de Santiago Plano PRS - 01 E de Zonificación General Plano PRS - 02 B de Zonificación Especial Patrimonio Arquitectónico: conformación de Inventario de edificios y conjuntos Propuesta de Usos de Suelo Condicionantes de Edificación Densidad estimada aplicando normas de edificación propuestas Modificación a los Planos PRS Incorporación del Plano PRS - 04 de Vialidad OTRAS MODIFICACIONES Ajuste Normativo del Sector Norponiente Normas de Edificación Normas Morfológicas Ajustes a Artículos de la Ordenanza Local AJUSTES POR RESOLUCIÓN EXENTA Nº 899/2009 DE CONAMA RM Anexos: - Anexo Nº 1: Fichas de Zonas e Inmuebles de Conservación Histórica - Anexo Nº 2: Planos Temáticos 3

4 1. FUNDAMENTOS DEL PROYECTO El área de estudio corresponde a los Barrios Universitario y Expansión del Centro, territorio ubicado al sur de la Alameda Libertador Bernardo O Higgins, entre la calle Bascuñán Guerrero y la Av. Vicuña Mackenna, que a través del tiempo ha ido aumentando, tanto las actividades preferentemente de servicio y de equipamiento, así como las alturas de sus edificaciones. Si bien el sector se emplaza casi en su totalidad en una zona del Plan Regulador Comunal de Santiago, Zona B, se distinguen roles y funciones urbanas que caracterizan de modo diferente las distintas áreas de este territorio. El desarrollo y evolución que ha experimentado el sector, tanto funcional como formalmente, en los últimos 15 años, así como el valioso patrimonio histórico arquitectónico, definido por sus inmuebles y conjuntos de interesantes tramas urbanas, que requieren ser puestas en valor, han llevado a la Ilustre Municipalidad de Santiago a replantear la actual normativa que regula este sector. El imperioso llamado de la comunidad residente, a regular el desmedido crecimiento de alturas, específicamente en el sector oriente de este territorio y a impedir la demolición de valiosos inmuebles de interés patrimonial, predominantes en el sector poniente, son otro motivo que lleva a evaluar el actual accionar de los instrumentos de planificación. Este es un sector que se renueva y densifica rápidamente, ya que cuenta con fortalezas propias como una privilegiada localización e infraestructura urbana que lo hacen particularmente atractivo, sin embargo, este desarrollo debe ser mejor planificado para que las nuevas edificaciones se inserten en el sector de forma armónica y no amenacen o desvaloricen el patrimonio existente. De igual forma se debe considerar las modificaciones experimentadas por los instrumentos superiores de planificación, referidas entre otras a la regulación de la densificación en las comunas, por lo que se hace necesario actualizar el Plan Regulador Comunal de Santiago, actualización que la Asesoría Urbana ha ido abordando por sectores a partir del año A la fecha ya están aprobadas las modificaciones de los sectores Norponiente y del sector Centro Histórico del territorio comunal, por lo que corresponde estudiar la modificación del instrumento de planificación en este sector. Por todos los motivos anteriormente señalados, la Asesoría Urbana lleva a cabo este estudio con el objetivo de revisar la actual normativa que regula esta parte del territorio comunal. 4

5 2. SECTOR ESTUDIADO El área de estudio se emplaza en el cuadrante delimitado por los siguientes ejes de calle: al norte, por la Alameda Libertador Bernardo O Higgins; al sur por Av. Almirante Blanco Encalada y Av. Diez de Julio Huamachuco; al oriente por Av. Vicuña Mackenna y al poniente por calle Bascuñán Guerrero. Esta modificación es de carácter integral y contempla la incorporación de nuevos Inmuebles de Conservación Histórica, cambios en la zonificación general y especial del Plan, cambios en los usos de suelo y condiciones de edificación, eliminación de declaratorias a utilidad pública e incorporación de nuevas líneas de edificación y la derogación del Seccional San Borja, entre otros aspectos. N 5

6 3. ANTECEDENTES GENERALES Superficie Bruta: há Superficie Neta: 313 há Número de manzanas: 283 Número de predios Población: N de Habitantes: habitantes (Censo año 2002) Mujeres Hombres Densidad de Población Densidad Bruta Densidad Neta 113 hab/há 166 hab/há 4. EXPEDIENTE URBANO 4.1. Variables de Usos de Suelo Respecto a los usos de suelo, el análisis se hizo en relación al número de predios; se utilizó el dato de predominancia de uso en superficie construida en cada predio, el cual fue extraído del Servicio de Impuestos Internos, base de datos correspondiente al segundo semestre del año En cuanto al número de predios, predominan los predios con uso de equipamiento con un 45,3%, en segunda instancia está el uso residencial con un 40,4% y en tercera instancia están las actividades productivas con el 5%. Simbología Usos de Suelo Equipamiento Residencial Actividad Productiva Otros Sin información (Ver anexo Nº2, plano Nº1) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre Uso Residencial Considerando el número total de predios, el uso residencial constituye el 40,4%, en este caso corresponde preferentemente a viviendas con el 98%, emplazados en predios individuales predominantemente de 1 piso de baja densidad. El hospedaje sólo representa el 2%. Si bien, el uso de hospedaje es bajo, cabe señalar la presencia de dos hoteles de cinco estrellas como son 6

7 el Hotel Crowne Plaza Santiago y el Plaza San Francisco y el Hotel Fundador con cuatro estrellas. Este uso se concentra principalmente al oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez. Simbología Usos Residencial Vivienda Hospedaje (Ver anexo Nº2, plano Nº2) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre Uso de Equipamiento Simbología Usos de Equipamiento Comercio Servicios Educación Culto Deporte Salud (Ver anexo Nº2, plano Nº3) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre

8 En el sector predomina el uso de equipamiento con un 45,3%. Dentro de los predios asociados al equipamiento sobresale el comercio ya que constituye el 76,8%, seguido por los servicios con un 13,4% y en tercera instancia se ubica la educación con un 7,1% Uso de Actividades Productivas Las actividades productivas no son significativas en número ya que constituyen sólo el 5% del total de predios, existiendo una leve predominancia de las industrias con un 57,9% por sobre las actividades de almacenamiento con un 42,1%. Estos usos se concentran al oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez, coincidiendo con lo estipulado en el PRCS, el cual admite una mayor cantidad de rubros de este tipo en este sector. Al poniente se presentan con mayor intensidad a partir de Av. España, lo cual responde a la proximidad con Estación Central y con el sector comercial Meiggs. Simbología Usos Acividades Productivas Almacenamiento Industria (Ver anexo Nº2, plano Nº4) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre Áreas Verdes: En total el sector cuenta con 17,9 há de áreas verdes tanto públicas (15,7 há.) como privadas (2,2 há. ), este total está compuesto por los Parques Almagro, de 4.4 há y el de San Borja de 2.4 há. y 8 plazas distribuidas en el área, de éstas destacan por su superficie, la Plaza de los Niños con m2, en segundo lugar la Plaza Manuel Rodríguez con 4.240m2, seguida por la Plaza Las Heras con 3.926m2. La superficie total de áreas verdes se podría incrementar en m2, superficie contemplada como área verde proyectada por el PRCS, que específicamente corresponde a prolongaciones del Parque Almagro. Si bien el sector al poniente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez no posee un gran dotación de áreas verdes, esto se ve compensado por la cercanía del Parque O Higgins, parque de carácter metropolitano. En general, se puede decir que el sector al oriente de la Av. Pdte. J. Alessandri R., se encuentra mejor dotado de áreas verdes, tanto comunales como intercomunales. 8

9 Simbología Áreas Verdes Áreas verdes Públicas Áreas verdes Proyectadas Áreas verdes Privadas (Ver anexo Nº2, plano Nº5) Fuente: Plan Regulador Comunal de Santiago Vigente 4.2. Variables Morfológicas: Número de pisos Simbología Número de Pisos 1 a 2 pisos 3 a 4 pisos 5 a 6 pisos 7 a 24 pisos Sin información (Ver anexo Nº2, plano Nº6) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre

10 La imagen del sector es de baja altura, el 70% de los predios, tiene alturas entre 1 y 2 pisos, es decir entre 4m y 7m, que en general corresponden a edificaciones anteriores al año Las edificaciones sobre 7 pisos representan el 4.4% del total de predios, en este rango están contenidas 63 edificaciones sobre los 13 pisos, de las cuales 54 se localizan al oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez, área donde el PRCS permite sobrepasar la altura de 35m aplicando la rasante Año de Edificación Existe una leve preponderancia de edificaciones construidas entre los años con un 35.3%, le sigue con el 27.7% las construcciones erigidas entre , ambos rangos concentran el 63% del total de predios. Las edificaciones anteriores al 1900 sólo representan el 4.8% del total de predios y entre ellas se destaca la Iglesia de San Francisco con data de construcción de Simbología Años de Edificación Sin información (Ver anexo Nº2, plano Nº7) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre Materialidad de la construcción Respecto de la materialidad de las edificaciones, existe un predominio de construcciones de albañilería con un 38%, mayoritariamente corresponde a fachadas de albañilería simple, combinada con tabiquería interior de adobe. Otro porcentaje importante lo constituyen las edificaciones en adobe con un 26,1%, seguido por las edificaciones en hormigón armado o concreto con un 12.6%. El grupo de construcciones de hormigón armado o concreto está constituido principalmente por edificaciones erigidas a partir de la década de 1940 (617 casos) y en su mayoría corresponde a edificios sobre 4 pisos. 10

11 Simbología Materialidad de la Construcción Sin información Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre 2005 (Ver anexo Nº2, plano Nº8) Espacios Blandos Corresponde a aquellas propiedades sin construcción o con construcciones livianas, destinadas preferentemente a galpones asociados a actividades productivas y comercio, los cuales representan el 81.3% del total de espacios blandos. Estas propiedades se concentran al oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez y son catalogadas como poco resistentes al cambio. El 18.7% de los espacios blandos corresponden a estacionamientos. Simbología Espacios blandos Estacionamiento Galpón - Estacionamiento Galpón (Ver anexo Nº2, plano Nº9) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre

12 Calidad de la construcción En general, la calidad de la construcción en el área de estudio es de tipo corriente y económica respecto de su diseño e instalaciones (52,9%), lo que está relacionado directamente con el material predominante que es la albañilería. Sólo el 1.2% representa a las construcciones de muy buen nivel, que corresponden a las edificaciones construidas durante los últimos 20 años, edificios de vivienda en altura, en hormigón armado. En general, se puede decir que el sector no opone resistencia al cambio, aunque la percepción de su estado de conservación sea buena, su baja altura de 1 y 2 pisos y la calidad de los materiales de construcción, mayoritariamente de albañilería y adobe, facilitan las transformaciones morfológicas. 1. Construcción exclusiva de lujo, diseño regular o complejo, con excelentes terminaciones e instalaciones. 2. Construcción de muy buen nivel en su diseño, estructura, terminaciones e instalaciones. 3. Construcción de tipo corriente con buen nivel de diseño, estructura, terminaciones e instalaciones. 4. Construcción masiva o individual de tipo ex-corvi. Cuenta con un diseño, terminaciones e instalaciones de tipo economicas. 5. Construcción mínima, tipo Serviu, con terminaciones e instalaciones de mala calidad. Puede carecer de uno o más servicios básicos. (Ver anexo Nº2, plano Nº10) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre División predial Existe una gran diversidad respecto del tamaño predial, sin embargo predominan los predios con superficies inferiores a los 300m2 (51.4%), los que en su mayoría corresponden a viviendas individuales de 1 o 2 pisos. Si bien los predios sobre los 1000m2 son numéricamente un porcentaje inferior (14.8%), ocupan el 61.4% del total de la superficie edificable y corresponden a paños destinados a vivienda y equipamiento de tipo comercial, actividades productivas y servicios y se concentran principalmente al oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez. De igual forma existe un número importante de predios con superficies inferiores a los 100m2 (15.8%) que en general corresponde a cites o a conjuntos de viviendas en torno a pasajes menores. Esta situación dificulta las fusiones por el gran número de propietarios involucrados. 12

13 Simbología División Predial Inferiores a 100 m2 Entre m2 Entre m2 Entre m2 Entre Superiores a 2001 (Ver anexo Nº2, plano Nº11) Fuente: Catastro D.O.M Permisos de Edificación Con objeto de evaluar las tendencias de altura y su impacto en el espacio público de las nuevas construcciones en el sector de estudio, se analizaron los permisos de edificación para edificios con alturas iguales y superiores a 4 pisos, durante el período 2002 al Simbología Residencial: 81,1% Comercio: 1,7 Educación: 10,8 Oficinas: 3% Otros Usos: 3,4% (Ver anexo Nº2, plano Nº12) Fuente: Catastro D.O.M

14 El plano grafica un total de 280 permisos, de los cuales el 80% corresponden al uso residencial, el 11% a uso educacional y el 9% restante se desagrega en usos de comercio, oficina y otros. Conforme a esta realidad, por ser los más significativos, se analizaron los permisos de uso educacional y residencial Permisos uso educacional La principal concentración de permisos se da al poniente de la Av. Presidente J. Alessandri R., en torno a los ejes República, Echaurren y Ejército, la altura de estas edificaciones fluctúa preferentemente entre los 4 y 9 pisos y corresponden a edificios de universidades e institutos de educación superior, este antecedente denota un cambio morfológico, pues hace menos de 10 años, estas edificaciones no superaban los 4 pisos. Al oriente, estos permisos se encuentran más desagregados en el territorio, aunque siempre cercanos a puntos de localización de universidades como la UTEM en calle Dieciocho con Alonso Ovalle y la Universidad Católica en calle Lira con Marcoleta. En este sector se alcanzan mayores alturas, como es el caso del edificio que actualmente construye la Pontificia Universidad Católica de Chile, de 13 pisos. Simbología Rango de Pisos uso Educacional 4-5 pisos 6-9 pisos pisos (Ver anexo Nº2, plano Nº13) Fuente: Catastro D.O.M Permisos uso residencial Considerando que las edificaciones en altura corresponden principalmente al uso residencial, se analizaron los proyectos de los últimos 12 años, desde el año 1995 al 2007, lo que hace un total de 225 proyectos, se incluyen en esta cifra el uso de hoteles y se adicionó la información disponible en los sitios de internet, que promocionan proyectos inmobiliarios emplazados en la comuna de Santiago y que no siempre contaban con permisos otorgados en la Dirección de Obras Municipales. En el plano de localización, se aprecia que hacia ambos costados de la Av. Presidente Jorge Alessandri R, existen zonas de alta concentración de edificios, al oriente se presentan 4 zonas y al poniente sólo 2. La zona 1 al oriente y la zona 2 al poniente son las de mayor concentración, ambas son similares en cantidad de proyectos, lo que significa similar interés por parte de los inmobiliarios, en ambos sectores, independientemente que en uno de ellos exista una normativa más restrictiva. Las zonas 3, 4 y 5 presentan un nivel de concentración medio - alto. La zona 6 con la menor concentración de proyectos residenciales, responde a que en este sector, cercano al centro comercial de Estación Central, existen otros intereses de usos, además de la vivienda, como son los usos de equipamiento comercial (Mall) y productivos (Distribuidoras mayoristas). 14

15 Altura de las edificaciones de los permisos con uso residencial Simbología Inferiores e iguales a 3 pisos: 0,8% Entre 4-7 pisos: 8,2% Entre 8-10 pisos: 27,4% Entre pisos: 16% Entre pisos 16% Entre pisos: 29,1% Superiores e iguales a 27 pisos: 2,5% (Ver anexo Nº2, plano Nº14) Fuente: Catastro D.O.M

16 Al analizar los permisos con uso residencial, otorgados en los últimos doce años, desde el año 1995 a la fecha, se puede evidenciar las tendencias constructivas en términos de altura de edificación. De esta forma en el sector al oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez, se concentra el mayor número de edificaciones con alturas que fluctúan entre los 20 a los 26 pisos, equivalentes al rango de 50m a 65m, construidos preferentemente entre los años 2005 y En segundo lugar, se encuentran aquellas edificaciones con rangos que abarcan entre los 8 a los10 pisos lo que es equivalente en metros al intervalo de 20m a 25m, construidos a partir del año 2003 y emplazados en el sector al poniente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez, en el Barrio Universitario. Las edificaciones con alturas por sobre los 30 pisos, equivalentes a más de 75m, han surgido a partir del año 2007 y se han emplazado exclusivamente al oriente de la la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez. En forma incipiente se han generado nuevos proyectos inmobiliarios en el sector borde de Av. Almirante Blanco Encalada, zona que corresponde a la Zona E conforme a PRCS, las alturas de estos edificios fluctúan entre los 13 y 24 pisos, lo que equivale a un rango de 33m a 60m. Específicamente, en el sector al poniente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez, predominan los edificios de 9 pisos de altura que equivale a 22m, en los cuales está incluido el 10% adicional que se permitía por la normativa hasta enero del año La altura máxima construida en este sector son 17 pisos, los que equivalen a 43m y corresponden a edificios con permisos anteriores a la modificación del PRCS del año 1995, en donde quedó establecida como altura máxima los 20m. Los permisos de edificación con alturas inferiores a 5 pisos, corresponden a edificios mixtos de vivienda con uso de comercio y a hoteles Impacto de las edificaciones en altura sobre el espacio público Indudablemente, la localización de nuevas edificaciones en altura impacta la morfología y espacialidad de las calles y barrios, esto se percibe fundamentalmente a nivel de espacio público, puesto que es desde este lugar donde el peatón interactúa con la ciudad, ya sea a partir de la continuidad o del cerramiento de sus calles. Sector oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez Este fenómeno se observa de manera muy intensa en el sector al oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez, donde se distinguen algunos ejes viales con un alta concentración de edificios en altura, lo que ha hecho que cambie la imagen de su entorno, especialmente la proporción entre el espacio público y lo edificado, estos son: Av. Santa Isabel que contiene el 15% de los proyectos, seguidos por los ejes viales Marín-Rosales 10% y con igual proporción las calles Jofré y Santa Victoria Cóndor, con un 8%. Santa Isabel Santa Victoria Jofré 16

17 Sector poniente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez En el sector del barrio universitario, la mayor concentración de edificaciones nuevas en altura se da en los ejes viales como Echaurren, José Miguel Carrera, Vergara, Toesca, Gorbea y Av. España, en el mismo orden descendente. Estas calles, donde antes predominaban casonas antiguas de 2 pisos, con edificación continua, han ido, estos últimos 4 años, cambiando radicalmente su imagen urbana y patrimonial. Echaurren Gorbea José Miguel Carrera Av. España Proporción entre el espacio público y lo edificado Con objeto de analizar la proporción que se está generando entre la altura de las nuevas edificaciones, permitidas por la normativa vigente y el ancho del espacio público, se esquematizaron los proyectos en las vías más representativas, en algunos casos corresponden a edificios construidos y otros en etapa de construcción. Sector oriente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez Los casos graficados a continuación corresponden a proyectos existentes o en construcción, en vías locales con anchos, entre líneas oficiales, iguales o inferiores a los 20m. Estas dimensiones de calles, son las predominantes en el sector y además no contemplan ensanche. En estos casos, la altura de la edificación triplica o quintuplica el ancho de la calle, por lo que se pierde la escala humana y el cono de sombra, sobrepasa la mitad de la cuadra. Proporción 1:3,7 Jofré Proporción 1:5 Argomedo Proporción 1:4,58 Dieciocho Proporción 1: 4,13 San Ignacio 17

18 Los 3 ejemplos siguientes, corresponden a vías intercomunales, con anchos iguales o superiores a 30m. entre líneas oficiales. En estos casos la relación ancho - alto disminuye, bordeando la proporción 1:2 veces la calle, lo que resulta una mejor escala comparativa con los casos anteriores, aunque sigue siendo una escala más vehicular que peatonal. Proporción 1: 2,3 Curicó Proporción 1:1,9 Santa Rosa Proporción 1:1,7 Santa Isabel Sector poniente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez Los 3 casos siguientes, corresponden a vías locales con anchos iguales o inferiores a 20m entre líneas oficiales, en estos casos, producto de la normativa imperante en el sector, la relación ancho - alto es muy distinta a la del sector oriente, en general bordean la proporción 1:1,5 veces el ancho de la calle. 18

19 Proporción 1: 1,3 José Miguel Carrera Proporción 1:1,5 Sazié Proporción 1:1,4 Echaurren El caso expuesto a continuación corresponde a un tipo de vía con ancho igual o superior a 30m entre líneas oficiales, aquí la proporción disminuye aún más, obteniendo una relación de 1:1. Espacialmente la proporción entre lo edificado y el espacio público, en el sector poniente, tiene menor impacto con las edificaciones antiguas y con la escala del peatón, convirtiéndose en un espacio público más acotado y armónico. Proporción 1:0,75 Av. España 19

20 El último ejemplo, se emplaza en la Zona E, del PRCS, la cual tiene una altura de continuidad inferior a la del sector oriente (14m),sin embargo en esta zona se permite el sistema aislado sobre continuo, por lo que la relación entre el ancho de calle y la altura edificada se da en una proporción de 1:1,5, generando una espacialidad que si bien no pose escala peatonal, tiene un menor impacto con el entorno edificado. Proporción 1:1,5 Av. Blanco Encalada El impacto que estas construcciones en altura han generado en los habitantes, especialmente en el sector oriente, debe ser considerado al momento de establecer una normativa, pues su presencia no solo incide a nivel de morfología urbana, sino además en la calidad de vida de los residentes y usuarios, ya que los espacios de recreación y las edificaciones más antiguas se transforman en recintos sombríos, húmedos, sin vista, y sin privacidad Estándares de Habitabilidad La Asesoría Urbana durante el año 2005, producto del explosivo aumento de las construcciones de edificios residenciales en altura, en el territorio comunal, los últimos 12 años, realizó un estudio de estas tipologías, con el objetivo de evaluar los estándares de habitabilidad que presentan estos edificios. Para este estudio se realizó una muestra de edificios en 5 sectores del territorio tales como: Triángulo Central; Santiago Poniente; Barrio Universitario (sector 3); Centro Oriente (sector 4) y Barrio Club Hípico, para lo cual se revisaron los respectivos expedientes de permiso de edificación. Interesa en este caso, comparar los resultados obtenidos para todo el territorio de la comuna de Santiago, con la situación específica de los sectores 3 y 4 en estudio. Síntesis de la evaluación de estándares, para todo el territorio de la comuna de Santiago: En general se ha detectado un explosivo aumento de las densidades, en un período no mayor a 60 años, donde podemos comparar las tipologías de edificaciones tradicionales de 1 a 3 pisos, con densidades bajas que van desde los 200 a 800 hab/há, con los actuales edificios en altura que bordean los 25 pisos, con densidades promedio de hab/há. Época Número de pisos Densidades Anteriores a a 3 pisos 200 a 800 hab/há 1960 a a 6 pisos 786 a hab/há 1995 en adelante 6 a 25 pisos a hab/há 20

21 Este aumento de densidad de las nuevas edificaciones se ha realizado a través del aumento de la altura de pisos, del número de departamentos por hectáreas y la disminución de la superficie de los departamentos, es decir la superficie (m2) por habitante. Cuadro Nº 1 Variable analizada Altura de los edificios: Densidad (hab/há): Superficie de departamentos: Superficie por habitante: Ocupación de suelo: Coeficiente de constructibilidad: Resultados de la evaluación mín. 6 pisos (16m aprox.) máx. 25 pisos (63m aprox.) mín hab/há máx hab/há promedio: hab/há mín. 30,67 m2 máx. 76,56 m2 promedio 47,61 m2 mín. 10,20 m2/hab. máx. 25,51 m2/hab. promedio 15,50 m2/hab. mín. 22,32% máx. 100,00% promedio 48,11% mín. 3,07 máx. 15,10 promedio 7,44 Por otra parte, se detectó el aumento, en este último período, de la proporción respecto del Nº total de departamentos, con superficies inferiores a los 40m2. Dentro de las muestras analizadas, fue posible obtener un porcentaje promedio para los diferentes sectores del territorio comunal y se logró concluir que el porcentaje, de estos departamentos (<40m2), aumenta en el sector del triángulo central y en el sector de expansión del centro, al sur de la Alameda Libertador Bernardo O Higgins (sector 4), incentivando la vivienda unipersonal, porcentaje que cambia al poniente y sur del territorio comunal, donde el porcentaje de departamentos de superficie sobre los 40m2 es mayor, es decir se contempla un mayor porcentaje de departamentos para grupos familiares. Cuadro Nº 2 Porcentaje promedio de Nºdepartamentos con superficies < 40m2 Sectores Porcentaje Triángulo Central 50,44 %, Santiago Centro Oriente (sector 4) 64,09 %, Santiago Poniente 30,99 %, Club Hípico Barrio Universitario (sector 3) 34,46 %, Antecedentes insuficienttes Cuadro comparativo Con objeto de buscar un estándar adecuado, se compararon diferentes variables de habitabilidad de los sectores 3 y 4, con relación a los valores promedios obtenidos para todo el territorio comunal 21

22 Cuadro Nº 3 CONDICIONANTES DE EVALUACIÓN TERRITORIO CO- MUNAL SUBSECTOR PONIENTE BARRIO UNIVERSITARIO (SECTOR 3) SUBSECTOR ORIENTE (SECTOR 4) Altura de los edificios Entre 6 y 25 pisos Entre 6 y 17 pisos Entre 14 y 24 pisos Densidad (hab/há), promedio hab/há 2.363,59 hab/há 5.279,12 hab/há Superficie por habitante, promedio 15,50m2 17,91m2 14,08 m2 Superficie de departamentos, promedio 47,61m2 53,72m2 42,25m2 Ocupación de suelo, promedio 48,11% 43,92% 53,41% Coeficiente de constructibilidad, promedio 7,44 5,27 8,98 La realidad constructiva del sector 3, al poniente de la Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez es muy diferente respecto de lo que ocurre en el sector al oriente de esta vía. Específicamente en el sector poniente, las alturas son considerablemente más bajas y la densidad está por de bajo del promedio comunal, esto debido a que la altura de la Zona B, al poniente de esta vía, a partir del año 1995, se restringió a 20m (8 pisos aprox.), de igual forma, conforme a lo establecido en el artículo 27 de la Ordenanza Local, las edificaciones nuevas debieron supeditar la altura de edificación a la volumetría de los Monumentos o Inmuebles de Conservación Histórica existente, en predios colindantes o aledaños. Por este motivo se justifica el mayor número de edificaciones nuevas de menor altura, pues en este sector, existe un número mayor de edificaciones patrimoniales. De igual forma en este sector, los proyectos inmobiliarios ofrecen un promedio de superficie de departamentos, así como superficie por habitante, mayor al promedio comunal, lo que implica superiores condiciones de habitabilidad para los residentes respecto del resto del territorio comunal y por sobretodo del sector 4 oriente. El sector 4 al oriente, posee conforme a PRCS, una altura de continuidad de 35m (14 Pisos) y por sobre esta altura, está permitido construir un sistema aislado sobre continuo, por lo que la altura final del edificio sólo está restringida por las rasantes, lo que permite alcanzar alturas muy superiores a las del sector 3 poniente y por tanto lograr altas densidades, que están muy por sobre el promedio comunal. De igual forma, se ofrecen superficies de departamentos, así como superficie por habitante, que están por debajo del promedio comunal. En síntesis en este sector 4 oriente, tenemos una mayor constructibilidad, un mayor Nº de departamentos y menores superficies por departamento, lo que se traduce en una mayor densidad de habitantes, situación que sin duda influye en desmejorar la calidad de vida respecto al resto de la comuna y al sector 3 poniente. Todos los factores analizados hacen que el sector oriente con mayor densificación tenga menor calidad de vida y mayores conflictos urbanos, tanto para los residentes originarios, como para los que recientemente habitan edificacios en altura. Respecto del tamaño de los departamentos, interesa conocer en el sector de estudio, la proporción de como estos se reparten en relación al total numérico de cada edificio, para esto se separó en dos rangos, aquellos con superficies menores a 40m2 y los por sobre esta superficie. De la muestra obtenida se saco un promedio para cada sector. Cuadro Nº 4 Sectores Porcentaje promedio departamentos % <40m2 %>40m2 Sector 3 poniente 29,60% 70,40% Sector 4 oriente 53,42% 46,58% 41,51% 58,49% 22

23 Respecto del Sector 3, se observa que solo el 30% se destina a departamentos con superficies inferiores a los 40m2 y la mayor parte del edificio a departamentos de mayor tamaño, a diferencia del sector 4 donde la proporción aumenta por sobre el 50%, incluso por sobre el promedio comunal. Es importante regular la proporción de cómo se distribuyen los departamentos según tamaño, pues si bien deben existir departamentos pequeños, estos no deben ser mayoritarios, pues la experiencia indica que tiene impactos negativos en la comunidad del edificio. Otro antecedente importante obtenido de esta evaluación, es el referido a la ocupación del suelo (O. S.) en primer piso y a la superficie destinada a área libre de los nuevos proyectos residenciales, en ambos sectores. El porcentaje promedio de ocupación de suelo, obtenido para el sector 3 poniente, Barrio Universitario es de 43,92% y el sector 4 oriente tiene un porcentaje promedio de 53,41%. Si bien el sector poniente tiene menor ocupación de suelo y destina más superficie al área libre, en ambos casos el porcentaje, así como el promedio comunal se aproxima al 50%, lo que debe ser considerado al momento de establecer una normativa en este aspecto, ya que es necesario prever mejores y mayores espacios libres para los residentes Valor del suelo y de Propiedades Valoración del terreno según S.I.I. El análisis se realizó a partir de la base de datos del S.I.I. correspondiente al segundo semestre del año Se calculó el valor de los terrenos en base al valor del m2 en UF (UF correspondiente al 7 de febrero de 2008: $ ). Se observa que la mayor parte de los terrenos del sector tienen un valor que va entre las 1 y 3 UF/m2 con un 59,5%; sólo un 5,1% de los terrenos tienen un valor sobre las 10 UF/m2. Los terrenos de mayor valor están concentrados principalmente en vías tales como San Diego, Eje Presidente Bulnes, Alameda Libertador Bernardo O Higgins, Av. Vicuña Mackenna, Av. Portugal, Av. Diez de Julio Huamachuco, las dos primeras cuadras de Santa Rosa y las tres primeras cuadras de República. Simbología 1-3 UF/m2 4-6 UF/m UF/m UF/m UF/m UF/m2 Sin información (Ver anexo Nº2, plano Nº15) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre

24 Valoración de las Propiedades según S.I.I. El análisis se llevó a cabo considerando el avalúo total de las propiedades, es decir, realizando la sumatoria del valor del terreno más el valor de la edificación existente en el predio. Ambos valores fueron extraídos de la base de datos del S.I.I. correspondiente al segundo semestre del año De acuerdo al avalúo total de la propiedad se calculó el valor en UF para cada uno de los predios (UF correspondiente al 7 de febrero de 2008: $ ). Simbología Inferior a 200 UF UF UF UF UF UF Sin información (Ver anexo Nº2, plano Nº16) Fuente: Base del S.I.I. 2º Semestre 2005 Como conclusión a este análisis se puede destacar que un 34% de las propiedades contenidas en el sector tiene un avalúo total que va entre UF. Un 26% está en el rango UF. A diferencia del análisis del valor del terreno, en este caso los resultados de mayor avalúo de propiedades se encuentran más dispersos. Cabe destacar que los menores valores de propiedades están asociados a sectores de menor desarrollo inmobiliario y zonas con tamaños prediales pequeños. 24

25 4.4. Vialidad del Sector: Vialidad Intercomunal y Comunal: El sector contempla 20 vías Intercomunales, de las cuales 11 tienen sentido norte sur y 9 tienen sentido oriente-poniente, estas vías emanan del Plan Regulador Metropolitano de Santiago. El resto de la vialidad es de carácter comunal y la competencia sobre su ancho y clasificación le corresponde al Plan Regulador Comunal de Santiago. Simbología Vías Intercomunales Vías Comunales (Ver anexo Nº2, plano Nº17) Fuente: Plan Regulador Comunal de Santiago Vigente Clasificación de Vías Comunales La clasificación de la vialidad comunal, corresponde a un estudio realizado por la Asesoría Urbana, conforme a la definición que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones en su artículo La vialidad comunal en el sector fue clasificada en vías Colectoras, de Servicio y Locales, a continuación se presentan las vías Colectoras y de Servicio, la vialidad no detallada en el cuadro adjunto corresponde a vías locales. Colectoras Aldunate Alonso Ovalle Argomedo Arturo Prat Barón Pierre de Coubertin Cóndor Doctor Ramón Corbalán Melgarejo Eleuterio Ramírez Eyzaguirre Fray Camilo Henríquez Gorbea Jofré Lord Cochrane Manuel Antonio Tocornal Servicio Dieciocho Ejército España, Av. Presidente Bulnes, Av. República Salvador Sanfuentes 25

26 Marcoleta Marín Nueva Valdés Portugal, Av. Roberto Espinoza Rosales San Francisco San Ignacio San Isidro Santa Victoria Sazié Serrano Toesca Zenteno Simbología Colectora Servicio Local Fuente: Plan Regulador Comunal de Santiago Vigente (Ver anexo Nº2, plano Nº18) Uso de Vías La vialidad inserta en el área de estudio, presenta distintas funciones, hay algunas que son importantes a nivel peatonal, otras en flujo vehicular de mayor conectividad. Dentro de las vías preferentemente peatonales, están: Av. Presidente Bulnes, General García, Pasaje República, Virginia Opazo, Hermanos Clark, Omer Huet, Lacunza, Mencia de los Nidos, París, Londres, y en su primera cuadra las calles Arturo Prat, Serrano y San Isidro. En cuanto a los ejes conectores de flujos vehiculares, están: Alameda Libertador Bernardo O Higgins, Diagonal Paraguay, Curicó Tarapacá - Vidaurre, Alonso Ovalle, Marcoleta, Olivares, Rosales - Eleuterio Ramírez - Marín, Sta. Isabel, Argomedo - Eyzaguirre, Av. Diez de Julio Huamachuco, Dr. Ramón Corbalán Melgarejo, Toesca, Av. Almte. Blanco Encalada, Unión Americana, Abate Molina, Av. España, Av. República, Almte. Latorre, Club Hípico, Ejército, Av. Manuel Rodríguez, Dieciocho, San Ignacio, Lord Cochrane, Nataniel Cox, San Diego, Arturo Prat, Serrano, San Francisco, Sta. Rosa, Carmen, Lira, Av. Portugal y Av. Vicuña Mackenna. 26

27 4.4.4 Plan Transantiago: El proyecto del Transantiago contempla un sistema de locomoción combinada entre buses y Metro, específicamente el sector en estudio es atravesado por parte de los ejes estructurantes de este sistema. Los ejes troncales por donde circula la red de locomoción colectiva en sentido Norte Sur son los siguientes: Av. Vicuña Mackenna, Dr. Ramón Corbalán Melgarejo, Av. Portugal, Av. Manuel Rodríguez (Autopista Central), Almirante Latorre, Av. República, Av. España y los pares Carmen Lira, Santa Rosa San Francisco, San Diego Nataniel Cox y Lord Cochranne San Ignacio (tramos). En sentido Oriente - Poniente están la Alameda Libertador Bernardo O Higgins, Diagonal Paraguay, el eje Curicó - Tarapacá - Vidaurre y Almirante Blanco Encalada. En el caso de la red del Metro, existen 2 líneas del tren subterráneo que atraviesan el área de estudio, el trazado de la Línea 1 que pasa bajo la Alameda y la Línea 2, bajo la Autopista Central. A estas dos líneas se le suma el trazado de la Línea 5, que si bien no cruza directamente el territorio, su ubicación tangencial a Vicuña Mackenna aporta conectividad al borde oriente del área de estudio. Simbología Vías Transantiago Estaciones línea 1 del Metro Estaciones línea 2 del Metro Estaciones línea 5 del Metro (Ver anexo Nº2, plano Nº19) Fuente: Plano Transantiago 4.5. Normativa Vigente Plano PRS - 01 D: Conforme a Plan Regulador Comunal de Santiago, plano PRS-01D, al sector le corresponden cinco zonas: Zona A, centro de servicios. Zona B, preferentemente de usos de Equipamientos. Zona E, usos mixtos. Zona F, corresponde a uso de área verde, con equipamientos afines. Zona G, corresponde a uso de área verde privada, con equipamientos afines. La mayor parte del territorio corresponde a la Zona B, las zonas A y E existentes corresponden a límites con otras zonas o al borde de la Av. Presidente Jorge Alessandri R. 27

28 (Ver anexo Nº2, plano Nº20) Fuente: Plan Regulador Comunal de Santiago Vigente Además de esta zonificación, el territorio cuenta con zonas y sectores con una normativa más específica, que se detalla en el plano PRS-02A Plano PRS-02A: a) Conforme al Plan Regulador Comunal de Santiago, plano PRS-02A, el sector contempla las siguientes 16 zonas y sectores, con normativas específicas, que tienen como objetivo proteger características especiales homogéneas de un sector o zona determinada, con las excepciones siguientes: la Zona de Protección del Helipuerto de la Asistencia Pública, que restringe alturas y el Seccional San Borja, que protege los predios aledaños a las torres, con uso de área verde. Estas zonas o sectores son los siguientes: Parte de la Zona de Conservación Histórica A3 Barrio Cívico. Zona de Conservación Histórica B4 Av. República. Sector Especial A5 Borde Microcentro. Sector Especial B5 Av. Bulnes. Sector Especial B6 Iglesia San Francisco. Sector Especial B7 Calle Dieciocho. Parte del Sector Especial B8 Alameda Libertador Bernardo O Higgins. Parte de la Zona Típica, Calles Londres y París, D. S. Nº 1.679, 14/04/1982, MINEDUC. Zona Típica Calle Dieciocho, D.S. Nº 126, 07/02/1983 y D. S. Nº 1.637, 16/12/1983 MINEDUC. Parte de la Zona Típica Sector de las calles Nueva York, La Bolsa, Club de la Unión, D.S. Nº 606, 29/12/1989 MINEDUC. Zona Típica, Sector Casonas Av. República, D.S. Nº780,10/11/1992 y D.S. Nº875, 30/12/1992, MINEDUC. Zona Típica, Sector Pasaje República General García, D. S. Nº 780, 10/11/1992, MINEDUC. Zona Típica Conjunto Virginia Opazo, D. S. Nº 780, 10/11/1992, MINEDUC. Parte de la Zona Típica Barrio Cívico - Eje Bulnes - Parque Almagro, D. E. Nº 462, 05/02/2008, MINEDUC. Seccional San Borja, aprobado por Decreto Supremo N 01, 18/01/1993, MINVU. Zona de protección del helipuerto Asistencia Pública, D.S. N 575 de 05/10/1994, Ministerio de Defensa 28

29 Nacional. b) Además en este plano se indican las edificaciones con protección patrimonial que cuentan con categoría de Monumento Histórico o Inmueble de Conservación Histórica. Simbología Monumentos Históricos Zona Típica Inmuebles de Conservación Histórica Zona de Conservación Histórica Sectores Especiales (Ver anexo Nº2, plano Nº21) Fuente: Plan Regulador Comunal de Santiago Vigente Monumentos Históricos: 12 propiedades Iglesia y Convento de San Francisco Casa Central Universidad de Chile Iglesia San Isidro Labrador Palacio Cousiño incluyendo los Jardines Basílica del Corazón de María Basílica de los Sacramentinos Iglesia San Lázaro Casa de los Diez Edificio Sede de la Embajada de la República de Argentina Iglesia de San Ignacio Cuartel Yucatán Sede de la Sociedad de Historia y Geografía (D.S. N 5058 de 06/07/1951 Min. Educ.) (D.S. N 11 de 07/01/1974 Min. Educ.) (D.S. N 933 de 24/11/1977 Min. Educ.) (D.S. N 76 de 12/01/1981 Min. Educ.) (D.S. N 22 de 14/01/1987 Min. Educ.) (D.S. N 408 de 29/10/1991 Min. Educ.) (D.S. N 21 de 16/01/1992 Min. Educ.) (D.S. N 976 exento de 26/09/1997 Min. Educ.) (D.S. N 673 exento de 24/07/2002 Min. Educ.) (D.S. N 817 exento de 04/09/2002 Min. Educ.) (D.S. N exento de 04/10/2005 Min. Educ.) (D.S. N 905 exento de 07/06/2006 Min. Educ.) Inmuebles de Conservación Histórica: 63 propiedades N Nombre Dirección 1 Casa Central de La U. Católica Alameda Libertador Bernardo O Higgins Claustro del 900 Av. Portugal Edificio Ochagavia Alameda Libertador Bernardo O Higgins /San Ignacio Círculo Español (Edificio Irarrázaval) Alameda Libertador Bernardo O Higgins

30 5 Palacio Iñiguez Dieciocho 6-46 / Alameda Libertador Bernardo O Higgins Parroquia San Francisco de Borja Alameda Libertador Bernardo O Higgins Colegio de Contadores (Palacio Astoreca) Dieciocho Embajada de Brasil (Palacio Errázuriz) Alameda Libertador Bernardo O Higgins / Alonso Ovalle Club Militar (Palacio Aristía) Alameda Libertador Bernardo O Higgins 1642 / Alonso Ovalle Iglesia San Vicente de Paul Alameda Libertador Bernardo O Higgins Parroquia de la Asunción Av. Vicuña Mackenna Iglesia Del Convento de la Congregación de María Carmen Colegio e Iglesia de los Padres Franceses Alameda Libertador Bernardo O Higgins / Almirante Latorre / Gral. José Miguel Carrera Palacio Piwonka Ejército 412/ Av. Manuel Rodríguez Sur Iglesia y Colegio Margarita María Av. Vicuña Mackenna Casa Arturo Alessandri Av. República 701/ Domeyko Casona Av. España 701/ Domeyko Edificio Alameda Libertador Bernardo O Higgins Edificio Alameda Libertador Bernardo O Higgins Edificio Alameda Libertador Bernardo O Higgins Edificio Alameda Libertador Bernardo O Higgins Palacio Av. España / Gay Edificio Salvador Sanfuentes Salvador Sanfuentes y Virginia Opazo 90-96/ Salvador Sanfuentes 2357 y Virginia Opazo Edificio Virginia Opazo Alameda Libertador Bernardo O Higgins y y Virginia Opazo 6 99 Facultad de Arquitectura y Urbanismo Marcoleta Esq. Av. Portugal 108 Edificio General José Miguel Carrera Ejército de Chile Ejército Ejército de Chile Ejército Ejército de Chile Ejército 241/ Ejército de Chile Ejército Colegio R. R. Filipenses Vergara 379/ Edificio República Av. República / Salvador Sanfuentes Edificio Mónica Herrera Av. República / Sazié Edificio Av. República Edificio Av. República Edificio Av. República Edificio Av. República Edificio Sazié Edificio Av. República Edificio Av. República Edificio Av. República 398/ Gorbea Edificio Gorbea 2228/ Av. República Edificio Av. República 440/ Edificio Av. República / Toesca Edificio Av. República Edificio Av. República 580/ Echaurren Edificio Av. República Edificio Militar Av. República / Grajales Edificio Carabineros Av. República Edificio Av. República Edificio Av. República Edificios Av. República / Toesca Edificio Toesca Edificio Toesca / Av. República Edificio Av. República Edificio Av. Almirante Blanco Encalada 2315/ Edificio Av. España / Sazié / Grajales

31 140 Cité Salvador Sanfuentes Salvador Sanfuentes 2350/ Edificio Cabo Arestey Av. España 55-57/ Cabo Arestey Edificio Dieciocho 190/ Edificio San Ignacio Edificio Dieciocho Edificio San Ignacio y Vidaurre Normas de edificación: Ordenanza Local vigente A continuación se detallan las normas de edificación de cada zona o sector: En este caso se trata de 18 zonas que tienen condicionantes diferentes, incluso el caso de la Zona de Protección del Helipuerto de la Asistencia Pública que tiene a su vez 5 subzonas distintas. Esta diversidad de normativas demuestra la riqueza del tejido urbano que se está analizando. Condiciones de edificación ZCH A3 SE A5 Zona B - Oriente Zona B - Poniente ZCH B4 República SE B5 Av. Bulnes SE B6 Iglesia San Francisco 1) Superficie subdivisión predial mínima: 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 500 m2 2) Coeficiente máximo de ocupación del suelo: 0,7 vivienda y/o establecimientos de educación superior 1,0 para otros usos hasta 9m y 0,7 sobre 9m ) Sistema de Agrupamiento Continuo Las normas de edificación serán las establecidas en el DS Nº 3424 (M.O.P) de 27/08/1937 Aislado - Pareado - Continuo Continuo Aislado - Pareado - Continuo 4) Altura máxima 41,5 m 35 m 20 m 14 m Continuo Las normas de edificación serán las establecidas en el DS Nº 2535 (M.O.P) de 28/11/1945 y sus modificaciones posteriores. Continuo 30m frente calles Serrano A. Ovalle San Francisco 18m frente calles París y Londres 5) Altura mínima 9 m 9 m 12 m 6) Edificación Aislada sobre la Continua 7) Pisos Adicionales 8) Coeficiente máx. de constructibilidad uso vivienda 9) Coeficiente máx. de constructibilidad otros usos distintos a la vivienda 10) Porcentaje mín. área libre uso residencial /educación superior 11) Porcentaje mínimo de jardines en edificios de vivienda o edificios mixtos de vivienda con otros usos. 12) Exigencia dimensiones de departamentos 13) Incentivo en coeficiente de constructibilidad por construcción de deptos >= 50 m2 (sobre 65%) No 7,2 (Fusión predial 5,53) 10,3 (Fusión predial 7,92) 30% a nivel natural del terreno, 40% de la superficie destinada a área libre. Máx 40% Deptos. <= 40 m2 Mín 40% Deptos. >= 50 m2 Sí Sí 31

32 Condiciones de edificación SE B7 calle Dieciocho SE B8 Alameda Libertador Bernardo O Higgins Seccional San Borja Sector 1 Seccional San Borja Sector 2 Zona Helipuerto Zona E 1) Superficie subdivisión predial mínima: 500 m m2 No se permite subdivisión 500 m2 500 m2 300 m2 2) Coeficiente máximo de ocupación del suelo: 1.0 0,7 vivienda y/o establecimientos de educación superior ,8 para otros usos 3) Sistema de Agrupamiento Continuo Continuo Aislado - Pareado - Continuo Aislado - Pareado - Continuo Aislado - Pareado - Continuo R1: 14 m Cuerpo //: 24 m R2: 24 m 4) Altura máxima 18 m 35 m R3: 34 m 14 m Alas posteriores: 12 m R4: 44 m R5: 54 m 5) Altura mínima 12 m Cuerpo //: 12 m Alas posteriores: 9 m 6) Edificación Aislada sobre la Continua Sí Si 7) Pisos Adicionales 8) Coeficiente máx. de constructibilidad uso vivienda 3.6 9) Coeficiente máx. de constructibilidad otros usos distintos a la vivienda ) Porcentaje mín. área libre uso residencial /educación superior 30% a nivel natural del terreno, 11) Porcentaje mínimo de jardines en edificios de vivienda o edificios mixtos de vivienda con otros usos. 40% de la superficie destinada a área libre. 12) Exigencia dimensiones de departamentos 13) Incentivo en coeficiente de constructibilidad por construcción de deptos >= 50 m2 (sobre 65%) 32