PROYECTOS INMOBILIARIOS IVEX MARRUECOS

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1 PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS DICIEMBRE 2011

2 INDICE 1. Introducción Aspectos generales Inversión española en el sector inmobiliario Panorámica del país Datos de utilidad Análisis de la demanda Generalidades Demografía y población Importancia de la financiación en la política de la vivienda Cálculo del consumo Evolución temporal del consumo Previsiones de consumo Análisis del perfil del consumidor Grandes consumidores Consumidor final Oferta Producción e ingresos Principales constructoras e inmobiliarias Inversión nacional frente a extranjera Tendencias del mercado Tendencia global del mercado inmobiliario durante el 2º trim Tendencia global por categorías Tendencia del mercado inmobiliario por ciudades Principales proyectos en construcción...37 PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 2

3 5. Comercialización Canales de venta Precios y márgenes comerciales Requisitos para la obtención de préstamos Promoción Factores legales Impuestos Presentación del producto Análisis DAFO sector construcción-inmobiliaria Conclusiones Anexos...63 Anexo I. Listados de empresas Anexo II. Ferias sector construcción Anexo III. Instituciones y organismos...96 Anexo IV. Datos prácticos del país Anexo V. Etapas de un proyecto inmobiliario Anexo VI. Compra venta de una propiedad Anexo VII. Publicaciones de interés Anexo VIII. Páginas web de interés Anexo IX. Otras direcciones de interés PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 3

4 1. INTRODUCCIÓN 1.1 Aspectos generales Gracias a su situación geográfica y a su panorama político y económico actual, Marruecos se ha convertido en un país con gran potencial de desarrollo y con grandes oportunidades tanto para las empresas españolas, como para las europeas, en diversos mercados. El país se ha caracterizado por el crecimiento poco controlado de las ciudades, la mayoría de las cuales carecen de las infraestructuras necesarias para acoger tal volumen de población. Se trata de un país en vías de desarrollo, que debido a una paulatina modernización política está abriéndose al resto del mundo y potenciando sus valores culturales, geoestratégicos, turísticos y de capital humano y natural. Pero su población es en la actualidad bastante joven, poco cualificada, de clase media baja, y con una presencia importante de población en las áreas rurales y extra radio de las ciudades con alta tendencia al chabolismo. Estos factores determinan un futuro necesariamente marcado por el éxodo rural, la búsqueda de vivienda por parte de la población joven, la tendencia a la desaparición del chabolismo con el cambio de vivienda, así como un aumento del turismo y la presencia extranjera en el país. Esto lleva generando, de un tiempo a esta parte y con una tendencia alcista, una descompensación entre la oferta y la demanda en el sector inmobiliario, que es necesario paliar para atender las necesidades de la población y garantizar el acceso a la vivienda digna. Además se ofrece un mercado con potencial para generar riqueza, atraer turismo, y activar y modernizar el sistema financiero actual. Para solventar el déficit de viviendas se han puesto en marcha diferentes planes de actuación entre los que destacan dos programas: el de Hábitat Social y el de Desarrollo de Nuevas Ciudades. El objetivo de estos planes es mejorar las condiciones de vivienda en Marruecos, tratando de erradicar el chabolismo y la insalubridad. La vía para conseguirlo se centra en adecuar el precio de la vivienda, promocionando la vivienda subvencionada y agilizar y mejorar el sistema financiero para la concesión de créditos hipotecarios. Así mismo también se están desarrollando planes de complejos turísticos a nivel nacional en diversos proyectos contemplados en el plan Visión PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 4

5 Sin embargo, el principal inconveniente del país es que la adquisición de casas mediante créditos hipotecarios no está suficientemente generalizada. No existe un sistema bancario que fomente esa fórmula de financiación y su población carece de capacidad de ahorro. 1.2 Inversión española en el sector inmobiliario Marruecos es uno de esos países que a nadie deja indiferente. Desconfianza y recelo por parte de unos y negocio por parte de otros, lo cierto es que son muchas las empresas que se plantean la posibilidad de invertir en tierras marroquíes. Después de los acontecimientos de principios del 2011 se ha hablado abundantemente sobre la escasa presencia española en el reino alauita. Sin embargo, las aventuras de las empresas del sector en el país vecino no son algo reciente. Una desventaja más para la industria turística marroquí radica en la falta de profesionales cualificados, en un país con el 60% de población analfabeta, dato del Ministerio de Economía de España, resulta difícil encontrar profesionales preparados para competir con los mercados europeos. Tres promotoras españolas construyen en la actualidad viviendas, tanto para marroquíes como para los europeos que, atraídos por la cultura local, han decidido establecer en Marruecos su segunda residencia. Estas son Fadesa, Proargos Service y Marsango. A pesar de este desarrollo, los expertos del sector coinciden en afirmar que Marruecos es un mercado difícil en materia de vivienda, condicionado por peculiaridades de todo tipo. El sector inmobiliario parece vivir al margen de los conflictos hispano-marroquíes que habitualmente protagonizan los principales temas de conversación de ambas partes. Y es que las empresas españolas del sector que se plantean la posibilidad de adentrarse en Marruecos para explotar allí su negocio y descubrir el potencial que ofrece el país, no parecen estar afectadas por las tensiones que se viven con el país vecino. Si bien son otros sectores los que tienen una presencia más destacada en Marruecos textil, obras públicas y turismo, el de las viviendas, aunque más tímidamente, también ha encontrado su sitio. Según datos proporcionados por la Cámara Española de Comercio e Industria en Tánger, el número de empresas españolas de la construcción con presencia en Marruecos asciende a 13. Tres de ellas se dedican directamente a la construcción y promoción de viviendas. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 5

6 Estas promotoras han optado básicamente por dos fórmulas: europeísta y pro marroquí. Es decir, las que construyen pensando en un público europeo y en zonas turísticas costeras y, por otro lado, aquéllas que ofrecen su producto al cliente marroquí. En cuanto a la tipología, las empresas optan fundamentalmente por un producto pensado para segunda residencia. Pero, sin ninguna duda, es en el precio donde más se acentúan las diferencias con respecto al mercado inmobiliario español, ya que el equivalente de las casas es de tan sólo euros. «La mano de obra, los materiales empleados y el suelo son más baratos en Marruecos, por eso es posible vender a estos precios», afirma Belén Rey, responsable de comunicación del grupo gallego. En general las inmobiliarias españolas con presencia en Marruecos han optado por un producto residencial orientado a un público europeo, principalmente, de clase media-alta, ubicado en zonas turísticas y pensado para segunda residencia y con unos precios más elevados, aunque sin llegar a lo que podría costar una casa similar en España. Esta presencia de promotoras residenciales españolas en Marruecos ya tuvo un precedente a mitad de los años 90, cuando las grandes constructoras españolas cruzaron el Estrecho para entrar en el sector de la obra civil. Autopistas, puertos, embalses, aeropuertos y gaseoductos poblaban las agendas de empresas como FCC, Dragados, ACS o Ferrovial en Marruecos hasta hace apenas un par de años. Hoy queda muy poco de aquella situación. Las compañías turísticas españolas han contemplado las costas de Marruecos con una mezcla de ansiedad y expectativas. Durante décadas, las empresas hoteleras de nuestro país han percibido al Reino alauita como un competidor latente para los destinos españoles, pero también como un mercado con grandes posibilidades para la expansión de sus negocios. Sin embargo, los años han pasado sin que Marruecos confirme su posición como rival ni como fuente de negocios para las hoteleras de la otra orilla del Estrecho, como sí ha ocurrido con Túnez. Los datos de la Organización Mundial del Turismo (OMT) indican que durante 1999 visitaron Marruecos 3,8 millones de turistas, poco más que los 3,4 millones llegados a Túnez un país con un litoral mucho más pequeño. Estas cifras quedan muy lejos de los 40 millones de personas que eligen España cada año como destino vacacional. Sólo tres de estas empresas han invertido en un país con kilómetros de costa y un patrimonio cultural muy atractivo. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 6

7 2.-PANORÁMICA DEL PAÍS Marruecos es un país en vías de desarrollo que forma parte, junto con Argelia y Túnez, de la región del norte de África conocida como Magreb, que en conjunto posee un reducido peso en la economía mundial, pero un importante peso específico de la zona. En concreto Marruecos disfruta actualmente de una economía bastante estable y relativamente diversificada, con un crecimiento económico positivo durante los últimos 10 años. Entre otros factores han contribuido a este crecimiento económico la política adoptada por el gobierno, el cual ha apostado por un modelo de crecimiento abierto al exterior que se ha plasmado en la firma de diversos acuerdos comerciales y de asociación con distintos países. A continuación se muestra el mapa tanto físico como político del país: MAPA FÍSICO MARRUECOS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 7

8 MAPA POLÍTICO MARRUECOS En cuanto al sector inmobiliario, las posibilidades de hacer negocios son múltiples ya que, según el Instituto de Comercio Exterior español, Marruecos tiene un déficit de un millón de viviendas nuevas (pisos sociales, pisos económicos, viviendas libres, segundas residencias y hoteles). Actualmente existe más de una docena de promotoras inmobiliarias españolas que trabajan en Marruecos y que, en conjunto, tienen construidas o en construcción más de viviendas. Una de las firmas españolas más veteranas en Marruecos es Fadesa. Comenzó a trabajar en 2002 a través de un acuerdo con el Ayuntamiento de Rabat para construir viviendas sociales en suelo vendido por el municipio con ventajosas condiciones económicas. Su llegada marcó el inicio de la actual oleada de inversión inmobiliaria española en el país, que se ha acelerado en el último año. Fadesa desarrolló, así mismo, una operación similar en Agadir, con la construcción de unas viviendas sociales. En la actualidad tienen alrededor de pisos sociales en construcción, así como hoteles y complejos balnearios como el de Saidia Raslma. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 8

9 Tras el grupo gallego llegaron otros. En vivienda económica destaca Mixta África, una empresa creada en 2005 por la Fundación Renta Corporación para cubrir las necesidades de vivienda, construyendo 524 viviendas (una parte vivienda libre y otra vivienda económica) en Tánger. Además, la firma lleva a cabo un segundo desarrollo similar en Tetuán, con pisos, un colegio y dispensario médico. El grupo Urbas anunció en octubre la creación de una filial en Marruecos, que prevé construir viviendas (un 30% sociales) en Tánger. La empresa catalana Fonaments Sòlids ha construido 850 viviendas en Tánger (un 20% de ellas sociales) y prevé repetir la operación en la misma ciudad. La empresa castellonense Marina d Or también se ha trasladado a Marruecos y ha sido adjudicataria este año de importantes parcelas de suelo en buenas condiciones económicas para la construcción de viviendas en la nueva ciudad de Tamesna, al sur de Rabat, de las cuales una quinta parte tendrá carácter social. Por último, promotores valencianos ultiman con Marruecos la construcción de una ciudad junto a Marrakech. Tamansourt tendrá pisos, industrias, un campus universitario y una zona verde con palmeras. El Ejecutivo marroquí ya ha ofrecido exenciones fiscales a los inversores. 2.1 Datos de utilidad Marruecos está en pleno proceso de apertura al exterior, habiéndose convertido en el primer país del sur del Mediterráneo que se beneficiará de un Estatuto Avanzado en sus relaciones con la UE, facilitando de esta manera el comercio entre los dos mercados a través de la celebración regular de una cumbre entre la Unión Europea y Marruecos. En el año 2000, Marruecos entró en un Acuerdo de Asociación con la UE cuyo objetivo es consolidar una zona de libre cambio entre la UE y los PAM (Países Asociados Mediterráneos) en el año 2012 a través del desmantelamiento progresivo de los derechos arancelarios y exacciones de efecto equivalente aplicables al comercio entre ambos territorios, con un período de transición de 12 años, como máximo, a partir de la entrada en vigor del mencionado acuerdo en marzo de Así mismo, en 2006, Marruecos entró en un Acuerdo de Libre Comercio (TLC) con los EE.UU. La puesta en marcha del acuerdo de asociación y el apoyo al adecuado desarrollo de la economía marroquí venía financiándose a través de los fondos MEDA establecidos para periodos de cuatro años, estructurándose posteriormente en los Programas Indicativos Nacionales (PIN) de carácter bianual. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 9

10 Desde el 1 de enero de 2007, este programa se ha sustituido por el Instrumento Europeo de Vecindad y Colaboración (IEVP), concebido para favorecer el desarrollo sostenible y el alineamiento a las normas y políticas europeas. En el periodo se le concedieron a Marruecos unas ayudas de 654 millones de euros. En concreto, en cuanto al sector de la construcción, existe una fuerte apuesta por parte del gobierno marroquí por el desarrollo de infraestructuras e ingeniería civil lo que redunda en fuertes inversiones y en un incremento de la producción de materiales de construcción, así como de importación de materiales no producidos en Marruecos y de maquinaria dirigida al sector. El gobierno marroquí ya ha puesto en marcha proyectos relacionados con vivienda social, la erradicación del chabolismo (programa Villes sans bidonvilles ), la creación de ciudades balnearias y urbanizaciones turísticas, así como la construcción de nuevas infraestructuras portuarias, viarias y ferroviarias que tenían un presupuesto en 2010 próximo a los millones de euros. Así mismo se puso en marcha un plan conocido como Visión 2010, documento revisado ya como Visión 2020, donde se preveía la construcción de seis estaciones balnearias en la costa de Marruecos (Plan Azur), así como la renovación de la estructura hotelera existente. Por último, en cuanto al equipamiento hospitalario, existe un plan de modernización de los centros hospitalarios universitarios de Casablanca y Rabat y de construcción de dos centros hospitalarios en Marrakech y Fez. Hay un programa de creación de centros de salud y de rehabilitación de hospitales provinciales en el norte, apoyado por la Unión Europea y la Agencia de Cooperación Española, entre otros. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 10

11 3. ANÁLISIS DE LA DEMANDA 3.1. Generalidades La demanda existente en el sector inmobiliario en Marruecos está íntimamente relacionada con el hecho de que se trate en un país en vías de desarrollo puesto que las necesidades generadas en este ámbito están en continuo crecimiento. Es un sector que debe atender las crecientes necesidades de una población en el que las pautas normales de crecimiento, distribución y necesidades generarán una creciente demanda. Los planes gubernamentales, deben hacer frente a estas necesidades. El gobierno marroquí ha puesto en marcha, durante los últimos años, una serie de proyectos relacionados con la vivienda y el turismo que le han dado un gran impulso al sector inmobiliario. El aumento de la presión demográfica y el elevado ritmo de urbanización del país han aumentado la demanda de vivienda por parte de la población marroquí. Así mismo, la fuerte voluntad del gobierno de impulsar el turismo del país, le han llevado a poner en marcha una serie de planes en diferentes zonas que pasan por la construcción de hoteles, balnearios, etc. Desde el punto de vista de España, el aumento de la demanda del sector ha impulsado las importaciones de materiales de construcción, así como del know how de las ingenierías y constructoras extranjeras, lo que unido a la cercanía geográfica de los dos países genera una gran fuente de oportunidades comerciales en este ámbito, habiéndose convertido España en uno de los principales proveedores del país. También han encontrado vías de negocio para la inversión. Actualmente siguen existiendo ciertos problemas con la concesión de suelo y los cauces administrativos para las empresas extranjeras, pero se espera que estos hándicaps desaparezcan con suficiente rapidez. El déficit existente se estima alrededor de de viviendas. A esto se le suma la decidida apuesta de las autoridades marroquíes por impulsar el desarrollo del sector turístico, así como las infraestructuras que demanda la llegada de turistas. Por otra parte, el sector de la construcción de viviendas no está copado por las empresas locales, ya que sólo contribuyen al 16% del total de la cifra de negocios y son muchas las empresas foráneas que se han instalado en Marruecos. Marruecos se ha caracterizado por el crecimiento poco controlado de las ciudades, la mayoría de las cuales carecen de las infraestructuras necesarias para acoger tal volumen de población. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 11

12 Para solventar el déficit de viviendas se han puesto en marcha diferentes planes de actuación entre los que destacan dos programas: el de Hábitat Social y el de Desarrollo de Nuevas Ciudades. El sector inmobiliario marroquí se caracteriza por un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda, estando estimado el déficit de viviendas en 2008 en un millón el cual habría que desglosar entre unidades en forma de chabolas (25%), viviendas ilegales (45%), alojamientos en ruina (10%) y demanda latente jóvenes, viviendas con exceso de ocupación, adquisición de vivienda residencial, etc. (20%). Las principales causas de este desequilibrio son, por un lado, la evolución demográfica de la población éxodo rural, estructura de la población y, por otro, la falta de recursos. Sin embargo, la demanda es cada vez más solvente gracias a la bajada de las tasas de interés, una tasa de inflación estable y a niveles bajos, y un incremento tanto del plazo como de la tasa de cobertura de los créditos. El éxodo de la población marroquí hacia las zonas urbanas en las costas del reino no ha parado de aumentar desde la independencia. La tasa de urbanización ha pasado del 29,2% en 1960 al 57,3% en Demografía y población En el año 2010, la población de Marruecos ascendía a más de 32 millones de habitantes, de los que el 55% vivían en zonas urbanas y el resto en zonas rurales. Se prevé que para el 2030 la población urbana sea de 24,41 millones. A continuación se ofrece una gráfica de la distribución de la población en el año PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 12

13 En la siguiente gráfica se observa cómo ha cambiado la distribución poblacional en la actualidad: Se observa un aumento de la población joven. En la actualidad, el cincuenta por ciento de la población posee una edad menor de 30 años. Se ofrece a continuación una estimación para la distribución de la población para el año 2030, extrapolada a partir de la evolución deducida de los datos anteriores. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 13

14 La evolución de la población sigue la tendencia propia de un país que va desarrollándose y aumentando la esperanza de vida de la población. La mortalidad infantil disminuye y la calidad de vida aumenta con el consecuente aumento de la población y la distribución se regulariza hasta edades avanzadas. En la actualidad, los cambios en la estructura familiar y social, el éxodo del campo a las ciudades y el crecimiento demográfico sostenido, son algunas de las causas del desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda que hay en Marruecos y que afectan principalmente a la demanda social. Casi un tercio de la población tiene menos de 15 años. La mitad de la población sigue está por debajo de los 30. En efecto, en los últimos 30 años la distribución demográfica de la población marroquí ha sufrido un cambio drástico, en el que destaca la rápida urbanización que ha tenido lugar durante estas últimas décadas. Si en 1960 el 30% de la población se aglutinaba entorno a los centros urbanos, en 1982 esta cifra era del 43%, en 2008 del 58% y se prevé que en 2011 la población urbana represente el 75% del total. La pobreza (debido a las bajas rentas generadas por la actividad) y falta de expectativas generadas por la economía agrícola marroquí, muy tradicional, poco mecanizada y altamente dependiente de la climatología, genera migraciones periódicas de la población hacia las ciudades que suelen coincidir con los ciclos de sequía. Esta circunstancia se ha plasmado en un desarrollo anárquico de las ciudades ligado a la insuficiencia de infraestructuras para acoger la llegada de tal volumen de población. * El último censo oficial realizado en Marruecos data de 2004, por lo que la cifra de 2008 es una estimación. Fuente: Dirección de la Statistique PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 14

15 En torno a los grandes núcleos urbanos, principalmente en Casablanca, Marrakech y Rabat, se han desarrollado barrios de chabolas y viviendas insalubres ante la imposibilidad de absorber el sector de la construcción, la demanda creciente de vivienda y ante la falta de oferta adecuada a una población mayoritariamente precaria y enfrentada a unos elevados índices de desempleo. Teniendo en cuenta el crecimiento demográfico, la rehabilitación de vivienda insalubre y en ruinas, así como la demanda latente, se prevé que en el medio plazo, las necesidades de vivienda alcancen las unidades (probablemente más debido al nivel de realización y sus retrasos). Esta cifra supone una oferta media anual de unas viviendas para cubrir la demanda. Demanda estimada de vivienda de Déficit de partida (vivienda insalubre) Crecimiento demográfico y demanda latente insatisfecha Renovación de viviendas viejas y en ruinas Total Fuente: Ministère Délégué de l Habitat et de l Urbanisme Tras dos años consecutivos de descenso de los precios de venta, el segundo trimestre de 2011 registró una recuperación neta con respecto al primer trimestre, marcando una inversión de la tendencia que ya se preveía: tras haber reculado un 5% en 2009 respecto a 2008, el precio de venta de las viviendas de todo tipo, a nivel de todas las ciudades de Marruecos, se orientaron aún a la baja en 2010, registrando un repliegue del 2,5% con respecto a Sin embargo, aumentaron un 7% entre el primer y el segundo trimestre del año en curso, según indica la Dirección de Promoción Inmobiliaria en su informe de junio sobre el sector. Todos los tipos de producto inmobiliario se encuentran al alza: apartamentos, villas, locales comerciales. Esta tendencia se confirma por el índice de precios de activos inmobiliarios del primer trimestre de PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 15

16 3.3. Importancia de la financiación en la política de la vivienda Los recursos financieros para el desarrollo de los programas de hábitat proceden de las subvenciones públicas, las participaciones de los beneficiarios, los créditos bancarios y las ayudas internacionales. La inyección financiera, así como implantar culturas de ahorro y agilizar el sistema crediticio es capital para racionalizar la demanda y mejorar el éxito de los planes gubernamentales para la creación y acceso de vivienda de la población. En la Ley de finanzas de 2002 se creó el Fondo de Solidaridad del Hábitat (FSH) que sustituía el hasta entonces Fondo Social del Hábitat, y cuya finalidad es subvencionar proyectos de hábitat social y de reabsorción de hábitat insalubre. El nuevo Fondo se nutre de una tasa especial sobre el cemento, creada en la misma Ley. La financiación pública se completa con los recursos procedentes del Fondo Hassan II para el Desarrollo Económico y Social, las contribuciones de los presupuestos de las comunas que se benefician de los distintos programas de hábitat así como de la venta de los terrenos públicos a los promotores privados adjudicatarios de las licencias de construcción. A las subvenciones públicas se le unen los fondos provenientes de convenciones de financiación internacional firmadas con distintos actores para apoyar las acciones del Holding Al Omrane en su labor de desarrollo del Programa Villes sans Bidonville. A finales de 2006, las convenciones se han firmado con: la Agencia Francesa de Desarrollo (AFD) y el Banco Europeo de Inversiones (BEI), quienes han concedido créditos a HAO por un valor de 50 M y 70 M, respectivamente y, con la UE, que en el marco del Programa MEDA ha concedido una donación de 90 M para financiar dicho programa. Finalmente, otra parte importante de la financiación procede de los créditos bancarios. El sistema bancario ha contribuido tradicionalmente de una manera muy débil al desarrollo del sector del hábitat, debido a los excesos de remesas y liquidez, y al bajo nivel de riesgo de los empleados públicos (nóminas vinculadas a los créditos) o de los empleados del sector privado y de una participación limitada a la financiación; pero se observa un significativo crecimiento en los últimos años, habiendo pasado de un 17% en 2004 a 27% en Cabe destacar también la bajada de los tipos de interés, debida a la estabilidad de la tasa de inflación a niveles bajos y a la disminución de la tasa de referencia, junto con el alargamiento de la duración de los préstamos (pueden alcanzar los 25 años), han contribuido a un incremento de la demanda de créditos por parte de los hogares marroquíes y consecuentemente un incremento de la oferta por parte de los bancos. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 16

17 Fuente: Bank Al-Maghrib Ahora bien, el acceso al sistema crediticio sigue siendo complicado por no decir imposible para una gran parte de la población objetivo de los nuevos programas de hábitat (población con ingresos bajos e irregulares). Para intentar solventar estos problemas, se crearon en 2003 dos fondos de garantía, a través de la firma de una convención entre el Estado, la Caja Central de Garantía (CCG) y los bancos comerciales, cuyos recursos proceden del FSH. Estos Fondos son el FOGARIM, Fondo de garantía en favor de las familias con recursos bajos e irregulares hogares beneficiados desde su creación hasta mayo del y el FOCALOGE público, fondo de garantía para funcionarios y agentes del sector público y de las colectividades locales. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 17

18 Fuente: Bank Al-Maghrib A lo largo de 2010 el estancamiento en el sector BTP se hizo patente en la disminución del flujo de créditos inmobiliarios. Las transacciones efectuadas en el mercado de bienes inmuebles cayeron un 15,5% durante el mismo periodo. Durante el cuarto trimestre se constató una ligera mejora pero sin un retorno muy pronunciado de las actividades. Esta situación se ha visto remontada en 2011, el volumen de hipotecas concedidas durante el primer semestre de 2011 se elevó un 8,7% con un montante de millones de dírhams contra millones de dírhams concedidos en el mismo periodo del año pasado. El número de créditos FOGARIM registró un alza del 4,9% con hipotecas acordadas durante el pasado semestre de 2011 contra durante el mismo periodo de Cálculo del consumo Como se ha comentado anteriormente, el consumo inmobiliario viene determinado fundamentalmente por dos factores, el incremento de la presión demográfica y del ritmo de urbanización y el interés del país por fomentar el sector turístico. De esta forma, se puede dividir el análisis del consumo en dos subsectores, por un lado el destinado a la ejecución de viviendas y zonas residenciales y por otro el destinado al sector turístico. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 18

19 Actualmente en Marruecos existe un desequilibrio entre la demanda y el consumo, donde lógicamente el primero supera ampliamente al segundo. Por demanda se entiende, por extensión las necesidades de la población para mejorar las condiciones de la vivienda. No sólo la creación de vivienda para la población joven creciente, también erradicar el chabolismo y absorber el éxodo rural creciente, que son los principales factores de la demanda. Por tanto el consumo irá íntimamente ligado a los planes de creación de vivienda, en los que a través del tiempo, el sistema se vaya equilibrando ya que la demanda será la que vaya absorbiendo la oferta generada (en este punto entra en juego la importancia del sistema financiero y de ayudas, es decir vivienda pública, ayudas fiscales y sistema financiero capaz). El consumo de la vivienda marroquí por tanto está totalmente influido por el perfil de un país en vías de desarrollo. De cara a la población que proviene del campo, de la periferia de las ciudades y chabolas, lo cual es una parte importante, la vivienda es una necesidad. La mayoría de los consumidores no caerán en un fenómeno especulativo sino que en un importante periodo de tiempo existirá un demanda que tendrá que satisfacerse con la creación de vivienda nueva y grandes promociones. Es por esto que la oferta se absorberá conforme las condiciones de la vivienda se hagan asequibles a la población. En este sentido el precio del suelo, la competencia administrativa, la intervención a nivel estatal, la mejora del sistema crediticio, etc. son muy importantes para activar el mercado con unas perspectivas por definición crecientes Evolución temporal del consumo Viviendas y proyectos residenciales Marruecos, con una población de casi 32 millones de habitantes ha visto aumentar su población de forma constante los últimos años, presentando las grandes aglomeraciones urbanas, elevados índices de demanda en el sector de la construcción. De esta forma, en los últimos 40 años, Marruecos ha sufrido una profunda transformación demográfica, debida tanto al aumento demográfico como al éxodo rural, habiendo aumentado la tasa de urbanización en un 26% entre 1960 y 2004, como puede apreciarse en el siguiente gráfico. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 19

20 Tasa de urbanización 60 Porcentaje (%) 55 55, , , , , Año Durante los últimos años, la llegada de grandes cantidades de población rural a las principales ciudades marroquíes ha provocado un aumento de la demanda de vivienda, fundamentalmente la conocida como vivienda social destinada a los sectores más desfavorecidos de la población. Esta demanda ha llevado al gobierno marroquí a desarrollar diferentes proyectos durante los últimos años para dotar de infraestructura residencial a las principales aglomeraciones urbanas, en algunas ocasiones combinando la iniciativa pública y la privada. En el año 2001, el Rey advirtió contra la proliferación de la vivienda insalubre y apeló a la adopción de un programa nacional de lucha contra este fenómeno, poniendo en marcha el programa de ciudades sin chabolas Villes sans bidonvilles, que tenía como objetivo el realojo de familias por año. La idea de este programa era la de reabsorber hogares que vivían en cerca de barrios de chabolas de 83 ciudades diferentes, situados el 65% en las ciudades de Kenitra, Casablanca, Marrakech y Agadir. El coste total del proyecto ascendía a MDH, de los cuales MDH fueron subvenciones del Estado. A día de hoy, 42 de las ciudades incluidas en el proyecto son ya consideradas ciudades sin chabolas. En total, se estima que las necesidades de vivienda asciendan a unidades, teniendo en cuenta el crecimiento demográfico, la rehabilitación de vivienda insalubre y en ruinas y la demanda latente. Esta cifra supone una oferta media anual de unas viviendas para cubrir la demanda. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 20

21 Demanda estimada de viviendas de Déficit de partida (vivienda insalubre) Crecimiento demográfico y demanda latente insatisfecha Renovación de viviendas viejas y en ruinas Total Sector turístico Existen grandes proyectos en la costa, así como la renovación de la estructura hotelera existente. En este apartado hay que destacar el plan de Desarrollo de las infraestructuras Visión 2010 (revisada ya como Visión 2020), que engloba el Plan Azur que prevé la puesta en marcha de seis estaciones-balneario integradas que aseguren el desarrollo regional apropiado. A través de este plan y con todo el atractivo turístico que representa, Marruecos espera recibir 10 millones de visitantes, de los cuales siete millones sean internacionales (contra los 6,6 millones de 2006). Para ello, se pretendían invertir millones de euros en el acondicionamiento de los nuevos balnearios, infraestructuras y hoteles hasta llegar a la cifra de camas. Entre las estaciones-balneario incluidas en este proyecto se encuentran el de Saïdia, Mogador (Essaouira), Mazagan (El Jadida), Port Lixus (Larache), Station Taghazout (Agadir) y Plage Blanche (Guelmin). La estación Mediterránea Saïdia, la primera realizada dentro del Plan Azur, inaugurada en junio de 2009, cuenta con 29 unidades hoteleras (hoteles, residencias turísticas ), unidades residenciales de chales y apartamentos, un centro comercial, tres campos de golf, un puerto, una clínica, un helipuerto, además de seis kilómetros de playas Previsiones de consumo Las previsiones indican que la tendencia que está siguiendo el aumento de la población, seguirá en la misma línea los próximos años, con una tasa de crecimiento de la población estimada del 1,067%. Según el último censo de la población de Marruecos, que data de 2009, la región con mayor población es Casablanca, con una población de más de 3,2 millones de habitantes, si bien esta cifra podría ser muy superior debido a la existencia de personas no censadas, asentamientos ilegales, etc. A Casablanca le siguen en población Rabat (1,77 millones), Fez (1,04 millones), Marrakech (0,91 millones) y Tánger (0,77 millones). PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 21

22 Actualmente Marruecos sigue presentando un elevado déficit de vivienda, sobretodo aquella destinada a los segmentos de la población de menor poder adquisitivo lo que unido a la presión demográfica conlleva el aumento de la demanda de viviendas. El proyecto Villes sans bidonvilles sigue en marcha y a él se une un programa de construcción de 15 nuevas ciudades, Horizonte 2020, con el objetivo de disminuir la presión sobre los actuales núcleos urbanos y el programa Logement que pretende facilitar el acceso a la vivienda a las familias de clase media y baja. En cuanto al sector turístico, como ya se ha comentado anteriormente, se puso en marcha el plan Visión 2010 que se amplió con el plan Visión 2020 y que plantea la construcción de complejos turísticos y estaciones-balneario que pretenden dinamizar el turismo del país. 3.5 Análisis del perfil del consumidor Grandes consumidores En el sector de la construcción, los consumidores se pueden dividir en dos grupos principales, por un lado la demanda de edificación, bien sea vivienda social, libre, etc., o segunda vivienda y complejos turísticos y por otro lado la demanda de materiales de construcción por parte de las propias empresas constructoras. En lo que se refiere a la demanda pública, es el propio Estado el que saca a concurso público la realización de diferentes proyectos. Las condiciones para optar a cada licitación varían dependiendo del tipo de concurso. Algunas de ellas son solo de carácter internacional lo que ha favorecido la presencia internacional europea. La demanda de materiales de construcción la realizan principalmente las empresas constructoras, así como importadores y grandes y pequeños distribuidores Consumidor final Lo primero que hay que tener en cuenta para hacer un análisis del consumidor marroquí es la gran disparidad existente en el reparto de la riqueza (propia de sociedades poco desarrolladas), una inmensa diferencia entre las clases bajas y las clases altas, y una palpable ausencia de clase media. Actualmente, la escasa clase media que existe (aprox. 20% pob. total), se concentra en los núcleos urbanos. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 22

23 Esta circunstancia social da lugar a un mercado de consumo con unas características peculiares, donde existe vivienda residencial de lujo, principalmente asignada a esta clase alta y a segundas residencias de extranjeros, y luego una vivienda mucho más asequible, que concentra la demanda de la mayoría de la población, donde se incluiría el fenómeno del chabolismo. La vivienda media, posee una demanda mucho menos acusada que las anteriores, aunque con expectativas de crecimiento. El marroquí es un mercado en el que el precio es el principal factor de decisión en la elección de productos. Por supuesto esta regla se aplica sólo a las clases bajas, que encuadra a la mayoría poblacional. El consumidor marroquí de poder adquisitivo medio bajo y bajo no se para a pensar qué producto es mejor, sino cuál le cuesta más barato, ya que la mayoría de las familias, dentro de la jerarquía de necesidades humanas a cubrir, pocas veces pueden satisfacer algo más que la necesidades básicas, con lo que se limitan a comprar lo estrictamente necesario, y de ello, lo más barato. Dentro de la clase de alto poder adquisitivo hay que resaltar que es escasa y que ese alto poder adquisitivo es un muy alto poder adquisitivo ( mucho en manos de pocos ). Las pautas de consumo de este sector social son, como es evidente, totalmente opuestas a lo anteriormente comentado. El factor precio no tiene absolutamente ningún peso en la decisión de compra. Únicamente se tiene en cuenta la calidad, tanto real como supuesta, es decir, se funciona mucho con la imagen de marca y las modas. El consumo de este grupo tiene un carácter totalmente internacional. La clase alta está informada de qué es lo que se lleva en el resto del mundo incluso posee cierto afán de ostentación de cara al resto. Respecto a la distribución, hay que distinguir entre medio urbano y medio rural. Los canales de distribución del medio rural suele hacerse a través de varios grupos de intermediarios, promotoras, inmobiliarias, agentes, etc. En medios rurales, la red de distribución es totalmente anárquica e indeterminada (no se sabe por mano de quién pasan las cosas). En ocasiones es frecuente que los agentes traten de sacar beneficio de ambas partes, comprador y vendedor o agencias inmobiliarias, sin una profesionalidad o transparencias adecuadas. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 23

24 4.- OFERTA 4.1. Producción e ingresos Como se ha dicho anteriormente, el gobierno marroquí ha impulsado una serie de proyectos en los últimos años con el fin de promover el desarrollo económico del país, habiéndose llegado a convertir en un sector clave para la economía del país. De acuerdo con los últimos datos oficiales, el valor añadido del sector inmobiliario y de obras públicas mejoró un 1,2%, hasta los 46,35 MMDh en 2010, año en el que se estima que tuvo un peso de algo más de un 6-7% del PIB. Además, la participación del sector de la construcción a la formación bruta de capital fijo (FBCF) ascendió a 125,7 MMDh en 2010 lo que corresponde a más del 50% del flujo de inversiones que se llevó a cabo en Marruecos. CONTRIBUCIÓN DEL SECTOR A LA ECONOMÍA MARROQUÍ (PRECIOS CORRIENTES - MILLONES DE DH) Contribución del sector al PIB Evolución respecto al año precedente 6,1 8,7 11,7 9,4 3,4 2,6 Contribución al PIB (%) 6,3 6,7 6,4 6,8 6,2 7,0 Contribución al FBCF Evolución respecto al año precedente (%) 7,4 9,7 14,3 11,5 2,6-0,7 Contribución al FBCF (%) 51,3 50,4 50,6 49,1 50,2 51,6 Fuente: Anuarios estadísticos. Direction de la Statistique. En cuanto al empleo generado por el sector, en 2010 aproximadamente un 9,9% de la población activa se dedicó a tareas relacionadas con la construcción y las obras públicas, existiendo puestos de trabajo, creando nuevos empleos, lo que supone un aumento del 6,6% respecto al PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 24

25 El número de autorizaciones para construir fue de en 2008 y de en 2009, construyéndose una superficie de suelo de m 2 en 2008 y de m 2 en 2009 lo que supone un total de viviendas nuevas en 2008 y de en 2009 y un valor de millones de Dh en 2008 y de millones de Dirhams en En el siguiente diagrama pueden apreciarse las tipologías de construcciones que se realizaron en el año 2009: Así mismo, la concesión de créditos inmobiliarios en el primer trimestre de 2011 registró un aumento del 8,9% respecto al mismo periodo del Produciéndose también un aumento en las ventas de cemento, con un consumo en 2010 de 14,57 millones de toneladas. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 25

26 4.2. Principales constructoras e inmobiliarias Se pueden citar como principales inmobiliarias las siguientes: Al Omrane ( Addoha ( Alliances développement immobilier (ADI) ( Anwar développement ( Balima Consortium Marocco - koweitien de développement (c.m.k.d.) ( Chaabi lil iskane ( Marina de Casablanca ( Salixus Sonadac ( Ynna holding ( Palmeraie développement ( C.G.I. (Compagnie générale immobilière) ( C.D.G. développement ( S.N.C.E. (Société nouvelle des conduites d eau) ( AlAtlassia AlOusta Algunas de ellas también son empresas constructoras, siendo las principales constructoras las que se detallan a continuación: Anwar développement ( Chaabi lil iskane ( Oued Chbika development ( Sonadac ( Palmeraie développement ( Al Omrane holding ( PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 26

27 A continuación se citan las cifras de negocios de algunas de las inmobiliarias más importantes del país. Todas ellas aumentaron su cifra de negocios entre 2008 y 2007, destacando los casos de Addoha y CGI, con cifras de crecimiento superiores al 60%. EMPRESA CIFRA DE NEGOCIOS (MDh) Variación (%) ADDOHA ,6 ALLIANCES ,9 CGI ,9 BALIMA ,0 TOTAL ,9 Fuente: Tabimed, Sociedad de Tasación. Así mismo, a continuación se citan las principales empresas que operan en el sector de la construcción son, indicando igualmente su cifra de negocios: EMPRESA ALUMINIUM DU MAROC CIFRA DE NEGOCIOS (MDh) Variación (%) 593,3 534,4 + 11,0 CIMAR 3.510, ,9 + 13,4 HOLCIM MAROC 3.152, ,5 + 32,0 LAFARGE CIMENTS 4.913, ,1 + 12,8 MEDIACO MAROC 224,8 228,3-1,5 SONASID 7.622, ,3 + 20,5 STOKVIS 893,0 565,4 + 57,9 TOTAL , ,9 + 19,5 Fuente: Tabimed, Sociedad de Tasación. Como puede observarse, entre 2007 y 2008 todas ellas experimentaron un aumento de su cifra de negocios, a excepción de Mediaco Maroc. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 27

28 4.3 Inversión nacional frente a extranjera Las inversiones públicas realizadas en el 2010 en el sector inmobiliario alcanzaron un total de millones de dirhams. A esto hay que añadirle las inversiones proyectadas por las empresas y establecimientos públicos que ascendieron a millones de dirhams. En último lugar hay que mencionar los fondos destinados a inversión incluidos en las Cuentas Especiales del Tesoro, los fondos de las Colectividades Locales y los fondos de los organismos autónomos. En total, el volumen global de inversiones públicas se situó, en 2010, en millones de dirhams. Las inversiones de empresas públicas han aumentado considerablemente en los últimos años, especialmente desde la ralentización de las inversiones privadas a raíz de la crisis internacional. El objetivo para 2012 es que sigan aumentando año por año hasta alcanzar en este horizonte los MDH. La tabla siguiente muestra la previsión del programa PROGRAMA DE INVERSIONES PÚBLICAS PARA (MILLONES DE DH) En cuanto a la inversión extranjera directa en el sector, ésta fue de 9,15 MDh en el 2008, de 5,6 MDh en el 2009 y de 4,63 MDh en el PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 28

29 4.4 Tendencias del mercado Tendencia global del mercado inmobiliario durante el transcurso del 2º trimestre de Tras un aumento del 2,1% observado en el transcurso del primer trimestre de 2011, los precios de los activos inmobiliarios han acusado una bajada del 1,6% durante el segundo trimestre de 2011, ocasionada principalmente por la reducción de los precios de los terrenos y bienes comerciales. Según la perspectiva anual, estos precios han continuado con la tendencia alcista con la que llevan desde el segundo trimestre de 2010, registrando de esta forma una progresión del 1,9%. Esta evolución recobra un incremento del 3,8% de los precios de bienes residenciales y un retroceso del 2,2% y de un 2% respectivamente de los terrenos y bienes comerciales. Por región, la evolución anual de los precios, han sido bastante dispares. Se han registrado disminuciones en las regiones de Chaouia-Ourdigha y Tanger-Tetuán, mientras que en las regiones de Gharb-Chrarda-Beni Hssen, de Doukkala-Abda y en la región Oriental se han producido aumentos de precio. En las otras regiones los precios no han sufrido variaciones significativas. ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS Fuente: Bank Al Maghrib En cuanto al volumen, las ventas de bienes inmuebles inscritos en la ANCFCC han experimentado una regresión de un 17,5% de un trimestre al otro, encontrándose al final del segundo trimestre de 2011 en transacciones. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 29

30 Tendencia global por categorías Tras su recuperación progresiva, y siguiendo con la tendencia comenzada durante el segundo trimestre de 2010, los precios de los terrenos y bienes comerciales han registrado una disminución del 2,2% y del 2% respectivamente durante el transcurso del segundo trimestre de Por el contrario, los residenciales, pese a haber sufrido una deceleración en relación al trimestre precedente, han continuado con su tendencia alcista, con una tasa del 1,9%. ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS EN PROGRESIÓN ANUAL Fuente: Bank Al Maghrib Desde el tercer trimestre de 2010, el volumen de transacciones de bienes residenciales ha sufrido una regresión del 15,8% durante el segundo trimestre de 2011, situándose en , a causa fundamentalmente de la disminución del volumen de venta de apartamentos de un 15,5%. De la misma forma, las transacciones de terrenos y de negocios han conocido un retroceso respectivo del 19,7% y del 25,3% de un trimestre a otro. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 30

31 NÚMERO DE TRANSACCIONES Fuente: Bank Al Maghrib En relación a la estructura de las transacciones, la propiedad residencial se encuentra cerca del 66% del total de ventas de bienes inmobiliarios, con un predominio de los apartamentos con un 60%. En cuanto a los terrenos, ocupan un 27% del mercado nacional, mientras que las propiedades comerciales representan únicamente un 7%, de los cuales un 6% corresponde a locales comerciales y el 1% restante a oficinas. ESTRUCTURA DEL VOLUMEN DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS Fuente: Bank Al Maghrib RESIDENCIAL Apartamentos: Tras un aumento del 1,9% durante el trimestre anterior, el precio de los apartamentos prácticamente se ha estancado de un trimestre al otro. Anualmente han aumentado un 5,4% en lugar del 6,9% del mismo trimestre del año anterior. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 31

32 Este incremento se ha producido en todas las ciudades a excepción de Agadir, Fez y Oujda donde los precios han bajado con respecto al trimestre pasado. El volumen de ventas de los apartamentos ha sufrido una disminución del 15,5% según la perspectiva trimestral, estableciéndose en unidades. Por región, las bajadas más significativas se han producido en Tanger-Tetuán, Fez-Boulmane y Gharb-Chrarda-Beni Hssen, mientras que los aumentos más importantes se han observado en Souss-Massa- Draâ y Marrakech-Tensift-El Haouz. APARTAMENTOS VENDIDOS Fuente: Bank Al Maghrib Casas: Tras un incremento del 2,5% durante el primer trimestre del 2011, los precios de las casas prácticamente se han estancado, tanto trimestralmente como anualmente. Esta evolución incluye incrementos importantes en las ciudades de Rabat, Agadir y Oujda y reducciones significativas en las ciudades de El Jadida, Tanger y Kénitra. En cuanto al número de transacciones que representan en torno al 5% del mercado nacional, se han registrado 868 transacciones, con una disminución del 17,2% respecto al trimestre anterior. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 32

33 CASAS VENDIDAS Fuente: Bank Al Maghrib Chalets El precio de los chalets ha registrado una disminución del 8% de un trimestre a otro y del 1% en perspectiva anual. Por ciudades, han conocido un descenso anual que va desde el 8,5% en Kénitra hasta el 17,7% en Agadir, mientras que se han incrementado un 17,2% en la ciudad de Meknès. Por su parte, las transacciones han registrado un aumento del 19,1% de un trimestre al otro, alcanzando un total de 224 ventas. CHALETS VENDIDOS Fuente: Bank Al Maghrib PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 33

34 TERRENOS URBANOS Tras el aumento del 3% observado durante el transcurso del trimestre anterior, los precios de los terrenos urbanos han registrado una disminución trimestral del 3,8%. La progresión anual ha supuesto un descenso del 2,2% en contraposición al aumento del 3,8% que se produjo en el primer trimestre del Con una contribución al mercado nacional del 27%, los terrenos urbanos han sido objeto de transacciones, habiéndose producido una disminución del 19,7% de un trimestre a otro. TERRENOS URBANOS VENDIDOS Fuente: Bank Al Maghrib COMERCIAL Locales comerciales: Los precios de los locales comerciales han sufrido un descenso del 0,8% de un trimestre al otro mientras que en un año se han reducido un 2,8%. En cuanto al volumen de transacciones, éstas han alcanzado un total de 922 ventas, lo que supone un 6% del total de bienes inmobiliarios y un descenso del 22,6% en relación al trimestre anterior. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 34

35 LOCALES COMERCIALES VENDIDOS Fuente: Bank Al Maghrib Oficinas: Los precios de las oficinas han descendido en cerca del 6%, tanto de un trimestre a otro, como anualmente. Por otro lado, con una contribución del 1% del mercado nacional, el volumen de transacciones ha alcanzado las 130 unidades durante el segundo trimestre de 2011, registrando, de esta forma, una disminución del 40% con respecto al trimestre anterior. OFICINAS VENDIDAS Fuente: Bank Al Maghrib PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 35

36 Tendencia del mercado inmobiliario por ciudades Entre las diez ciudades que se han estudiado, únicamente Tanger y Fez han experimentado descensos respectivos de un 7,8% y un 1,2% en un año. En el contexto de una disminución importante de ventas, los precios en el resto de ciudades han experimentado incrementos que van desde el 1% para Agadir hasta el 23,1% en el caso de Kénitra. EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS POR CIUDAD Fuente: Bank Al Maghrib En cuanto al volumen, durante el transcurso del segundo trimestre de 2011, las transacciones de las ciudades de Agadir, de Marrakech, de Meknès y de Casablanca han registrado incrementos respectivos del 30,4%, 20,7%, 12,5% y 4,9%. Por el contrario, las ventas en el resto de ciudades han experimentado disminuciones que van desde el 18,3% en el caso de Rabat al 82,6% para Tanger, tras un aumento significativo del volumen de transacciones en el primer trimestre de Además, la proporción de transacciones de bienes inmobiliarios por ciudades se situó en un 33,6% en Casablanca, un 24% en Marrakech y un 12,4% en Meknès. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 36

37 REPARTICIÓN Y EVOLUCIÓN TRIMESTRAL DE VENTAS POR CIUDAD Fuente: Bank Al Maghrib 4.5 Principales proyectos en construcción El mercado inmobiliario en Marruecos no ha cesado de crecer en los últimos años. En 2009 el número de viviendas en construcción alcanzó las unidades, de las cuales eran viviendas sociales, en 2010 el número de viviendas construidas alcanzó las unidades, de las cuales fueron viviendas sociales y actualmente se encuentran en construcción viviendas, de las cuales son viviendas sociales y económicas. Casablanca es la que presenta mayores índices de construcción, seguida por Rabat-Salé-Temara y a continuación por Fez, Agadir, Meknes y Marrakech. Dentro de los proyectos en marcha, promovidos por la administración pública, hay que citar: PROGRAMAS DE HABITAT Programa de desarrollo de nuevas ciudades y nuevas zonas residenciales Uno de los programas impulsado por el Gobierno marroquí es el llamado Horizonte 2020 que tiene el objetivo de disminuir la presión demográfica sobre los actuales núcleos urbanos mediante la construcción de 15 nuevas ciudades en las zonas limítrofes a estas urbes. Con este programa, las autoridades pretenden conseguir una repartición más equilibrada de las ciudades, absorbiendo la demanda de vivienda derivada del crecimiento de la población y disminuyendo, de esta forma, la presión demográfica sobre las ciudades ya existentes. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 37

38 Con ello se pretende también una reducción de los precios del suelo, evitando la proliferación de barrios irregulares e infraviviendas. La venta de terreno se realiza a través de licitaciones públicas para su posterior parcelación y edificación en lotes. El Estado, a través de los diferentes organismos públicos relacionados con el sector inmobiliario, ponen a la venta los terrenos a precios adecuados, encargándose además del diseño del plan urbanístico y de la dotación de la infraestructura para la zona (luz, agua, colegios, transporte, etc.). Las viviendas son construidas por promotores privados seleccionados mediante licitación internacional. Estas son algunas de las ciudades más importantes: Tamesna: Esta ciudad se sitúa en una zona próxima a las zonas industriales de Temara, Ain Atiq y Ain Aouda, dentro de la Provincia de Rabat. Los trabajos de infraestructuras primarias están terminados (alcantarillado, agua potable, teléfono, carreteras). Tendrá una extensión de 840 hectáreas, albergando viviendas. Tamansourt: Este es el proyecto de mayor envergadura y está situado a 7 km de Marrakech. Se está construyendo sobre una superficie de 1.200Ha, albergando viviendas. Tagadirt: Nace con el objetivo de reorganizar los terrenos situados en la orilla del río Souss y aligerar la presión demográfica sobre Agadir. Albergará a unos habitantes en viviendas. La ciudad se desarrollará en un periodo de 10 años. Los trabajos de construcción están previsto que empiecen este mismo año. Lakhyayta: Esta ciudad se situará cerca de la ciudad de Casablanca, a unos 20 km, y en una de las zonas con mayor concentración industrial del país. Se extenderá sobre una superficie de Ha, albergando en torno a los habitantes. Melloussa: se situará próxima a la ciudad de Tánger, a unos 20 km del futuro puerto Tánger-Med. Se extenderá sobre una superficie de Ha, de la cual cerca de 900 Ha se destinarán a una zona de actividad económica, albergando en torno a los habitantes. Está actualmente en la fase final de preparación del terreno. Zenata: en la municipalidad de Aïn Harrouda, dentro de la zona metropolitana comprendida entre Casablanca y Mohammedia, tendría una extensión de Ha, y estaría previsto albergar a habitantes. Está habiendo problemas con el terreno. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 38

39 Ch rafate: situada en la carretera entre Tanger y Tetuán, tiene como objetivo satisfacer la demanda de vivienda generada por la implantación del puerto TangerMed. Esta nueva ciudad contará con Ha, y está previsto que albergue a habitantes, en viviendas. Los trabajos está previsto que finalicen en el Así mismo, el Rey Mohamed VI inauguró el 18 de febrero de 2011 el proyecto de Al Firdaous, que será desarrollado por Immolog, propiedad del grupo Addoha y CDG. Esta nueva ciudad abarca 625 Ha y supone una inversión total de millones de dirhams. El proyecto implica la construcción de viviendas, de las cuales son viviendas sociales y generará puestos de trabajo directos e indirectos. Cuenta así mismo con multitud de equipamientos colectivos (81 en total), incluyendo 28 escuelas, 22 centros sociales, 10 administraciones, 6 centros de salud, 6 mezquitas, 5 equipamientos deportivos, un teatro, una biblioteca y un salón de baile. Se trata de una ciudad verde integrada con el entorno diseñada en torno a un río que corre a través de ella. Además, la ciudad contará con infraestructura básica que cumplirá plenamente con la normativa ambiental, por ejemplo contará con una planta de aguas residuales, clasificación de residuos y diversos tipos de energías renovables. Ciudades como Fez, Nador, Al Hoceima y Essaouira, están llevando a cabo en este momento estudios de viabilidad para la construcción de nuevas aglomeraciones alrededor de las mismas. Programa de desarrollo de nuevas ciudades universitarias de nueva generación La Office national des oeuvres universitaires sociales et culturelles (ONOUSC) ha presentado un amplio programa nacional de desarrollo y ampliación de los servicios de alojamiento y restauración destinados a estudiantes, con un presupuesto de 930 millones de Dh. Este programa fue presentado el día 3 de mayo de 2011 y consiste en la construcción de 14 ciudades universitarias de nueva generación con una capacidad global de camas y la ampliación de otras 8 ciudades (5.680 camas). Programa ciudades sin chabolas (Villes Sans Bidonvilles) Este programa se lanzó en julio del 2004 tiene como objetivo la reabsorción de las chabolas de los centros urbanos en un periodo de siete años (2012). En el programa están implicadas 83 ciudades y hogares que viven en cerca de barrios de chabolas, situados el 65% en las ciudades de Rabat, Kenitra, Casablanca, Marrakech y PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 39

40 Agadir. El coste total del proyecto asciende a millones de dirhams (1.855 millones de euros), de los cuales millones de dirhams (673 millones de euros) son subvenciones del Estado. El desarrollo de dicho programa se realiza a través de la firma de un acuerdo entre el Ministerio Marroquí de Urbanismo y las autoridades y colectividades locales, en el que se precisa las responsabilidades y compromisos de los distintos participantes mediante una convención de financiación y realización, de carácter práctico y operacional, que se firma entre el Estado y el operador. A comienzos del 2011, el programa había beneficiado al 70% de los hogares objetivo y reducido las ciudades chabola de 43 a 85. Sin embargo, este programa ha experimentado algún retraso debido a que aumentó el tamaño de las ciudades chabola de hogares en 2004 a a finales de En la actualidad se han declarado 43 ciudades como ciudades sin chabolas y la tasa de consecución del programa en otras 42 ciudades es de un 61% de media, pudiendo llegar a declararse este año más de 20 ciudades como ciudades sin chabolas. Sin embargo, actualmente existen muchos obstáculos que retrasan las operaciones de reasentamiento entre las que se pueden citar la escasez de terrenos, problemas financieros y problemas relacionados con la reubicación de las familias. Los problemas son tan numerosos que las autoridades no son capaces de hacer los censos precisos o establecer la lista definitiva de la población afectada. De acuerdo con la autoridad, serían personas (500 distritos) a finales de febrero de 2011, frente a más de en PROGRAMAS EN CURSO DE REALIZACIÓN Grand Casablanca Número de hogares Familias beneficiadas Ain Harrouda Beni Yakhlef Casa-Nouaceur-Mediouna Chellalate Mohammedia-Sidi Moussa El Majdoub/Ben Ali TOTAL PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 40

41 Rabat Salé - Zemmour Número de hogares Familias beneficiadas Ain Atik Khemissate Rabat Salé Sidi Yahya Zair Schirate-Sabah Temara-Oum Azza-Harhoura TOTAL Programa de las provincias del Sur Se trata de un programa especial de viviendas sociales para las provincias del sur (Sahara Occidental), tanto en el medio urbano como rural. Este programa prevé la realización de viviendas a lo largo del periodo Siendo uno de los objetivos el incremento de la oferta de terrenos urbanizables. Programa del hábitat amenazado de ruina Según el Ministerio del Urbanismo, las construcciones degradadas y amenazadas de ruina se elevan a Estas viviendas se sitúan principalmente en medinas tradicionales, y barrios no reglamentarios. El programa persigue el realojamiento de las familias de las viviendas a destruir, o la recuperación de las viviendas que así lo permitan. La prioridad del programa se otorgará a los proyectos cuya proporción de viviendas amenazadas de ruina exceda el 10%, financiados conjuntamente por el Estado, los beneficiarios y las Colectividades Locales. Programa de villas económicas (vivienda unifamiliar en hilera) Con el fin de diversificar la oferta de alojamiento destinado a la clase media, y de facilitar el acceso a una vivienda adecuada y adaptada al nivel de vida de la población, se ha puesto en marcha un programa cuyo objetivo el realizar villas económicas (vivienda unifamiliar en hilera). PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 41

42 Vivienda social Logement Un nuevo modelo de vivienda, exonerado de impuestos y destinado exclusivamente a la clase social cuyo salario no sobrepase 1,5 el SMI (SMI aprox dirhams, 210 euros), situándose los ingresos mensuales medios en dirhams, 320 euros)) se ofrecerá a lo largo del periodo El coste unitario de la vivienda no sobrepasa los dirhams (aprox euros). El objetivo es construir viviendas en zonas urbanas inmuebles de tres pisos- y en zonas rurales casas individuales-. La puesta en marcha de este primer programa, necesitará el uso de casi Ha de terreno público (1.500 Ha en el medio urbano y en el rural). Este programa tiene como fin la integración de los pequeños y medianos promotores inmobiliarios en el marco de la producción organizada. El 65% del programa lo realizarán las filiales del holding semi-público Al Omrane y el resto del proyecto lo ejecutarán promotores inmobiliarios privados en colaboración con el holding. Diversas categorías de ciudadanos pueden optar a estas viviendas: los ciudadanos en viviendas declaradas en ruina, los agentes de seguridad, los funcionarios, los artesanos y los asalariados del sector privado. PROGRAMAS SECTOR TURÍSTICO El sector turístico, es uno de los principales motores de crecimiento de la economía marroquí, siendo la segunda fuente de entrada de divisa y por lo tanto, uno de los sectores prioritarios para las autoridades. Marruecos tiene un gran potencial turístico, por las amplias posibilidades que presenta a sus visitantes y el bajo nivel relativo de precios, siendo los europeos los principales turistas del país. En el 2001 se puso en marcha el programa Visión 2010, en el que se ponían en marcha una serie de medidas que, bajo la perspectiva de una correcta coordinación entre los actores públicos y privados, iban dirigidas a conseguir una cifra de 10 millones de turistas en el año Las principales medidas de este plan son la construcción de seis nuevas estaciones balnearias, dentro del marco del Plan Azur, la ayuda para la renovación y modernización de los hoteles existentes, la promoción de Marruecos como destino turístico, la mejora de la formación de los profesionales del sector y la apertura del espacio aéreo. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 42

43 Sin embargo, dado que a comienzos del 2010 se constató que los objetivos no se habían podido alcanzar en su totalidad, se realizó una revisión del plan, dando lugar a Visión 2020 cuyo objetivo es generar un volumen de inversiones estimado en más de millones de dirhams e incrementar en dos puntos porcentuales el PIB del turismo en la economía hasta situarlo en los millones de dirhams. Visión 2020 prevé seis grandes proyectos: Plan Azur Patrimonio y herencia cultural Eco & Green Animación y ocio, para enriquecer la oferta hotelera Nichos de Alto Valor Añadido (spas, bien estar) Programa Biladi, con la creación de nuevos destinos turísticos y ofertas para turismo local Además, para asegurar una correcta coordinación entre el sector privado y las administraciones públicas, se creará una Alta Autoridad del Turismo, encargada de velar por la coherencia y el seguimiento de los proyectos de Visión Así mismo se crearán Agencias de Desarrollo Turístico para implementar Hojas de Ruta regionales y ser el interlocutor único a nivel regional para el sector turístico. Las medidas de financiación del plan Visión 2020 son: La creación del Fondo Marroquí para el Desarrollo Turístico, FMDT, dotado por el Estado marroquí con 15 MMDH, que se marca por objetivo conseguir una capitalización de 100 MMDH con las contribuciones de los Fondos soberanos de países amigos. Primas e incentivos a la inversión turística en zonas menos desarrolladas o emergentes. Paquete de 24 MMDH de financiación bancaria en condiciones predefinidas con el sector bancario privado, para asegurar la financiación de los proyectos estratégicos. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 43

44 Plan Azur El Plan Azur plantea la construcción de seis nuevas zonas turísticas en zonas de playa que crearán nuevas camas. Dentro de este plan, el Estado pone las infraestructuras de acceso y busca, a través de licitaciones internacionales, a las inmobiliarias que urbanicen las estaciones balnearias. La estación de Mogador (Essaouira), ya ha abierto su primera unidad hotelera en marzo de 2011, continuando con la ejecución del resto, esta estación dispondrá de 11 unidades hoteleras y 150 albergues, tres campos de golf, comercios y residencias. La estación Mazagan (El Jadida), que incluirá cuatro unidades hoteleras, dos golf, un centro de congresos así como residencias, el fin de los trabajos se ha marcado para el 2018 aunque la apertura de la primera fase tuvo lugar en La estación de Port Lixus (Larache) ofrecerá establecimientos hoteleros con una capacidad de más de camas, dos campos de golf, un puerto, comercios, un parque forestal y apartamentos que en un principio estarán acabados en En Agadir, la estación de Taghazout incluirá nueve unidades hoteleras, 13 unidades residenciales, dos golf, una medina, tres clubes de música house, cinco clubes en la playa así como unidades residenciales. A finales de 2016 finalizaran las obras. Por último, la estación de Plage Blanche (Guelmin) tendrá una capacidad de camas y favorecerá la creación de empleos directos. En 2016 abrirá el primer hotel de este proyecto. La siguiente tabla resume las distintas estaciones proyectadas, así como la capacidad e instalaciones de cada una de ellas: Complejo Ubicación Ha Capacid. Previsión fin Inversión (mill. de Dh) Instalaciones Hoteles (7.500 camas) 2 campos de golf Lixus Larache Un puerto deportivo Tiendas Un parque forestal y residencial PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 44

45 4 hoteles (3.700 camas) 2 campos de golf Mazagan El Jadida centro de entretenimiento Instalaciones deportivas Unidades residenciales 11 hoteles (6.600 camas) Mogador Essaouira campos de golf Tiendas, entretenimiento Unidades residenciales 29 hoteles ( camas) Una marina Saidia Berkane Terminada campos de golf Comercios Unidades residenciales 9 hoteles 2 campos de golf Taghazout Agadir Terminada Una medina Un centro de ocio Unidades residenciales Plage blanche Guelmim hoteles 2 campos de golf Un puerto deportivo Un centro ecuestre Zocos y centros comerciales Inst. deportivas y de ocio Unidades residenciales Además de estas estaciones turísticas, se están construyendo otros enclaves turísticos, destacando, en el eje Rabat-Casablanca, el desarrollo de unas 10 nuevas urbanizaciones y construcciones sobre los 100 km de costa existente, el proyecto de acondicionamiento de la Rivera de Bouregreg (6.000 ha) y el proyecto de Hurar (Tánger), un complejo turístico de 230 ha (1.300 plazas hoteleras, 400 apartamientos y villas y un campo de golf). Turismo residencial De forma paralela al sector hotelero, las actuaciones previstas en el Plan Azur conllevan un importante desarrollo de la segunda vivienda, producto que, lejos de estar limitado únicamente al turista extranjero, es cada vez más habitual entre las clases medias y altas de Marruecos. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 45

46 La demanda extranjera de segunda residencia se estima entorno al 40% del total de la demanda de residencias turísticas y en algunas zonas como Marrakech o Agadir supera el 60%. No obstante, una de las principales limitaciones para el desarrollo de este tipo de promociones es el precio del suelo que se ha disparado, en particular en Marrakech y en la Costa Mediterránea, ante el boom de la demanda de segunda vivienda y turismo para extranjeros, así como por la implantación de promotoras inmobiliarias extranjeras en el mercado marroquí. Existe una alternativa que consiste en optar por proyectos urbanísticos promovidos por la Administración o por organismos públicos como la institución financiera marroquí Caisse de Dépôt et Gestion (CDG), que suelen ofrecer precios mucho más atractivos. En estos casos, sin embargo, hay que contar con ciertas limitaciones impuestas en los pliegos de condiciones por dichos organismos, a veces con coeficientes de edificabilidad más restrictivos que en España. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 46

47 5.COMERCIALIZACIÓN 5.1. Canales de venta Existen varias opciones para acceder a la compra o alquiler de una vivienda en Marruecos. Se puede recurrir tanto a grandes empresas inmobiliarias que ofrecen este tipo de productos como a los servicios de un intermediario inmobiliario que pasan por pequeñas agencias inmobiliarias o los denominados Samsar (intermediarios informales) que manejan carteras de clientes pequeños. Así mismo, cada vez es más frecuente encontrar a las principales organizaciones internacionales operando en el mercado inmobiliario marroquí. En cuanto al sector turístico se puede diferenciar entre dos productos diferentes. En primer lugar se encuentra el acceso a una segunda vivienda en zonas de costa o en otras zonas fundamentalmente turísticas que se comercializan, de la misma forma que la primera vivienda, a través de empresas e intermediarios inmobiliarios. Respecto a las estaciones hoteleras o balnearios, el proceso de venta es diferente puesto que las empresas constructoras acceden a la realización de las mismas a través de concursos o licitaciones, no siendo necesario proceder a la venta del proyecto una vez terminado. 5.2 Precios y márgenes comerciales El precio de la vivienda ha comenzado a aumentar durante el primer trimestre de 2011 tras la caída del 2% en los últimos tres meses de Los precios subieron un 1,2% en el primer trimestre y 5% en tasa interanual, según las estadísticas del Banco Al-Maghrib. Dentro de los planes de viviendas sociales, los precios de venta al público vienen fijados por el gobierno en 3 rangos de precios. Viviendas con precios entre y dirhams para las familias cuyos ingresos mensuales son inferiores a DH. Viviendas cuyos precios no deben sobrepasar DH para las familias cuyos ingresos mensuales entre los y dirhams y viviendas cuyos precios se sitúan aproximadamente en DH destinados ingresos medios. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 47

48 Los precios de los terrenos se han disparado en los últimos años, debido a la escasez de suelo en Marruecos, registrándose subidas de entre el 20% y el 40%, fundamentalmente en las grandes ciudades. Este hecho está provocando una selección natural en el mercado de los promotores inmobiliarios con una capacidad financiera mayor, capaces de hacer frente a los altos precios del suelo. En estos momentos, Rabat experimenta los efectos de una especulación creciente. La ciudad no puede expandirse libremente ya que se encuentra rodeada por el océano y por el cinturón verde. Por este motivo los precios se están disparando. Los precios de los terrenos oscilan entre los Dh/m 2 en los barrios de Ocean y Hassan, barrios de carácter más popular, y los Dh/m 2 en el barrio de Agdal. El precio de las viviendas construidas oscila entre Dh/m 2 en Ocean y Agdal y Dh/m 2 en Agdal y Hay Riad. Por su parte, Casablanca, la capital económica del Reino sufre una especulación atroz que resulta evidente al observar los precios de los terrenos, que se han duplicado en los últimos tres años. Los precios de vivienda construida se encuentran en una franja entre los Dh/m 2 en los barrios más populares a Dh/m 2 en el centro de la ciudad Requisitos para la obtención de préstamos. El sistema bancario ha contribuido tradicionalmente de una manera muy débil al desarrollo del sector del hábitat, debido a los excesos de remesas y liquidez, y al bajo nivel de riesgo de los empleados públicos (nóminas vinculadas a los créditos) o de los empleados del sector privado y de una participación limitada a la financiación; pero se observa un significativo crecimiento en los últimos años, habiendo pasado de un 17% en 2004 a 27% en Cabe destacar también la bajada de los tipos de interés, debida a la estabilidad de la tasa de inflación a niveles bajos y a la disminución de la tasa de referencia, junto con el alargamiento de la duración de los préstamos (pueden alcanzar los 25 años), han contribuido a un incremento de la demanda de créditos por parte de los hogares marroquíes y consecuentemente un incremento de la oferta por parte de los bancos. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 48

49 EVOLUCIÓN DE LOS CRÉDITOS BANCARIOS Fuente: Bank Al Maghrib EVOLUCIÓN ANUAL DE LOS CRÉDITOS BANCARIOS POR SECTOR ECONÓMICO Fuente: Bank Al Maghrib Es importante distinguir entre dos tipos de financiación, la que va dirigida a los promotores y la financiación al comprador. La primera, también llamada refinanciación de la producción es una financiación que se realiza a corto o medio plazo y generalmente está disponible a las condiciones del mercado pese a que no presenta dificultades particulares. Los intereses suelen ser negociables y varían actualmente entre el 10% y el 13%. La cuota de financiación puede alcanzar el 100% del coste del proyecto. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 49

50 La financiación para el comprador, o para acceder a la propiedad es la otorgada a los hogares bien para la compra de una vivienda, o bien para la autoconstrucción. Se trata de una financiación a largo plazo (hasta los 25 años) y puede alcanzar una cuota de 100% y ser acordada a una tasa de interés máxima de 12,5%. Sin embargo, el acceso al sistema crediticio sigue siendo complicado por no decir imposible para una gran parte de la población objetivo de los nuevos programas de hábitat (población con ingresos bajos e irregulares). Para intentar solventar estos problemas, se crearon en 2003 dos fondos de garantía, a través de la firma de una convención entre el Estado, la Caja Central de Garantía (CCG) y los bancos comerciales, cuyos recursos proceden del FSH. Estos Fondos son el FOGARIM, fondo de garantía en favor de las familias con recursos bajos e irregulares hogares beneficiados desde su creación hasta mayo del y el FOCALOGE público, fondo de garantía para funcionarios y agentes del sector público y de las colectividades locales. CONTRIBUCIÓN DE LOS DIFERENTES SECTORES AL CRECIMIENTO ANUAL DE LOS CRÉDITOS BANCARIOS. Fuente: Bank Al Maghrib A lo largo de 2010 el estancamiento en el sector BTP se hizo patente en la disminución del flujo de créditos inmobiliarios. Las transacciones efectuadas en el mercado de bienes inmuebles cayeron un 15,5% durante el mismo periodo. Durante el cuarto trimestre se constató una ligera mejora pero sin un retorno muy pronunciado de las actividades. PROYECTOS INMOBILIARIOS EN MARRUECOS 50