CORRECCIONES AL PROYECTO DE EXPROPIACIÓN RELATIVO A LA UNIDAD DE ACTUACIÓN NÚMERO 2 DE SUELO URBANO INDUSTRIAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE BOCAIRENT

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1 CORRECCIONES AL PROYECTO DE EXPROPIACIÓN RELATIVO A LA UNIDAD DE ACTUACIÓN NÚMERO 2 DE SUELO URBANO INDUSTRIAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE BOCAIRENT Valencia, Octubre de 2012 PÁGINA 1

2 ÍNDICE 1. ANTECEDENTES. 2. EXPROPIACIÓN PARA EL ACCESO VIARIO. 3. ESCRITO DE LA CONSELLERÍA DE INFRAESTRUCTURAS. 4. CORRECCIONES PROPUESTAS Sobre las parcelas 9037, 9039 y Sobre las parcelas 65 y ANEJOS PÁGINA 2

3 1. ANTECEDENTES. Promociones Puerto Belda S.L. es el agente urbanizador de la Unidad de Actuación 2 (UA nº 2) de Suelo Urbano Industrial de las Normas Subsidiarias de Bocairent. En la tramitación del PDAI se consideró necesaria la obtención de terrenos para completar las infraestructuras exigidas por el planeamiento. En concreto, se precisaban aproximadamente 5.315,53 m 2 para proceder a la conexión viaria a la glorieta de la carretera CV-81, y de otros 410 m 2 para ejecutar las instalaciones eléctricas necesarias de media tensión. Promociones Puerto Belda S.L. presenta en noviembre de ante el Ayuntamiento de Bocairent el Proyecto de Expropiación relativo a la citada UA nº 2. En enero de 2.011, este Ayuntamiento resuelve iniciar el procedimiento de expropiación forzosa (mediante tasación conjunta), someter a información pública el Proyecto, y solicitar del Registro de la Propiedad de Ontinyent certificación en el que se acredite el dominio y cargas de las fincas inscritas. Durante la información pública, las empresas Mar-Belan SA y Vimar Bocairent SL presentaron sendas alegaciones. Una vez vencido el periodo de información pública y resueltas las alegaciones, el Ayuntamiento de Bocairent acordó, el 19 de mayo de 2.011, aprobar el Proyecto de Expropiación relativo a la UA nº 2, con la salvedad de que debe aplicarse el coeficiente 2 (en vez del 1,6) en el factor de corrección del suelo. En el mismo acto se le requiere al promotor que presente un documento refundido del Proyecto de Expropiación donde consten los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad de Ontinyent de las fincas a expropiar, y se aplique el coeficiente 2 en el factor de corrección del suelo. PÁGINA 3

4 Atendiendo a este requerimiento, en junio de 2011 Promociones Puerto Belda S.L. presenta ante el Ayuntamiento de Bocairent el denominado Refundido del Proyecto de Expropiación. El 13 de junio de 2011, por Decreto de Alcaldía, se resuelve notificar las hojas de aprecio a los afectados por el Proyecto de Expropiación, otorgando un plazo de un mes para que éstos puedan aceptarlas o rechazarlas y formular la suya propia. Uno de los afectados, la Consellería de Infraestructuras y Transportes (en adelante, CIT) solicita una ampliación de este plazo, accediendo a esta petición el Ayuntamiento que amplía en 15 días el plazo concedido a esta Consellería. En marzo de 2012, el Ayuntamiento de Bocairent recibe un escrito de la CIT que advierte sobre algunas incorrecciones en el Proyecto de Expropiación. En este documento de correcciones del Proyecto de Expropiación se tratarán de explicar y subsanar los errores indicados por la citada comunicación de la CIT. 2. EXPROPIACIÓN PARA EL ACCESO VIARIO. Los superficies afectadas por el Proyecto de Expropiación aprobado tienen como finalidad disponer de los terrenos necesarios para construir dos infraestructuras: por un lado la conexión viaria de la UA nº 2 con la carretera CV-81 (condición de integración con el entorno), y por otro lado la red eléctrica exigida por la compañía suministradora. Este documento de correcciones al Proyecto de Expropiación se refiere a las parcelas afectadas por la construcción del acceso al Polígono Industrial desde glorieta de la CV-81. Para la definición, PÁGINA 4

5 identificación y medición de cada una de las fincas afectadas se han confeccionado planos (incluidos en el Proyecto de Expropiación), donde se han reflejado los límites de parcelas obtenidos a partir de los datos catastrales facilitados por el Ayuntamiento de Bocairent (vigentes en el año 2010), ajustándolos según el parcelario de la cartografía de trabajo a escala 1: La relación de las superficies afectadas incluidas en el Proyecto de Expropiación aprobado se expone a continuación, indicando polígono catastral y número de parcela (todas dentro del término municipal de Bocairent). Además, se incluyen la medición total de cada parcela afectada y la superficie a expropiar, así como el uso del suelo (clase de cultivo o terreno) asignado. Nº orden Polígono y Parcela Area afectada Clase de terreno / cultivo VALORACION PARCELA Superficie total 1 20 / ,17 RI Árboles de Ribera 6.153, , / ,37 RI Árboles de Ribera 1.913, , / ,98 RI Árboles de Ribera 1.016,36 244, / ,38 RI Árboles de Ribera 3.877, , / ,66 CR Regadío 166,93 209, / ,13 CR Regadío , , / ,83 Camino 344, / ,81 Dominio Público Hidráulico 814, / ,23 Camino 524, / ,89 Acequia 103, / ,40 Dominio Público CV , / ,38 Dominio Público CV , / ,84 Dominio Público CV , / ,46 Dominio Público CV ,17 Las fincas con referencia catastral nº 9037, 9039, 9040 y 9041 (todas ellas pertenecientes al polígono 20) se asignaban a la CIT, al entenderse que forman parte de la zona de dominio público de la carretera CV-81, cuyo titular es esta Consellería. PÁGINA 5

6 La valoración de estas expropiaciones se realiza de acuerdo con lo establecido en el artículo 23 y en la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (que incorpora la Ley 8/2007 del Suelo, con posteriores modificaciones). Al tratarse de suelo rural, los terrenos se tasan mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. Existen 3 tipos de aprovechamiento en los terrenos afectados por este Proyecto de Expropiación: RI (árboles de ribera), CR (labor regadío) y otros (caminos, dominio público). La última de las tres clases de suelo es improductiva, y además corresponde su propiedad a diferentes Administraciones Públicas (Ayuntamiento de Bocairent y la CIT), por lo que no corresponde calcular en ellas su valoración. Finalmente, el Proyecto de Expropiación valora, según se muestra en la tabla anterior, cada una de las parcelas afectadas. Las cuatro parcelas asignadas a la CIT (nº de orden 11, 12, 13 y 14) no tienen valoración. 3. ESCRITO DE LA CONSELLERÍA DE INFRAESTRUCT. Como ya se ha indicado, en marzo de 2012 la Jefa de la Sección I de Expropiaciones de la CIT envía al Ayuntamiento de Bocairent un escrito relacionado con el Proyecto de Expropiación de la UA nº 2. Este documento señala que, con la finalidad de acreditar la titularidad del suelo asignado en la expropiación a esta Administración, se ha revisado la existencia de proyectos de expropiación anteriores, PÁGINA 6

7 encontrándose que la zona fue afectada en el año 1992 por las expropiaciones del "Acondicionamiento de la C-3316 entre los PK 19,3 y 36 TM Bocairent" y también por sus complementarios (años 95 y 96). La superposición de los planos de estos expedientes con la foto aérea (Anejo nº 1) indican, a juicio del informe técnico de la CIT: a) Que hay una apreciable coincidencia entre el suelo expropiado y ocupado en los años 90. Inexistencia de restos expropiados y no ocupados. En consecuencia, el Proyecto de Expropiación de la UA nº 2 pretende expropiar a la CIT suelo que no tiene en propiedad por no haber sido adquirido. b) Que existe una superficie que fue expropiada en su día y el Proyecto de Expropiación de la UA nº 2 considera privada. Se trata del suelo afectado para reponer el acceso a la parcela catastral 60, para lo cual hubo que expropiar suelo de la parcela catastral 65. Además, la nueva expropiación debería compensar el suelo ocupado y no expropiado (en losaños 90) de la parcela 65. En base a estos puntos, el escrito de la Sección I de Expropiaciones de la CIT concluye que: En relación al apartado a), no corresponde formalizar mutación demanial porque la CIT no es titular de las fincas. Sobre el apartado b), solicita que el Proyecto de Expropiación de la UA nº 2 recoja la superficie de suelo ocupado de la parcela catastral 65 que no se expropió y que se ha considerado de titularidad pública. PÁGINA 7

8 4. CORRECCIONES PROPUESTAS Sobre las parcelas 9037, 9039 y Los autores del Proyecto de Expropiación de la UA nº 2, con la (buena) intención de no dejar ninguna superficie residual que pudiese tener un propietario privado, decidieron llevar el límite sur de la expropiación de los terrenos para la construcción del acceso a la CV- 81 hasta el mismo margen de la berma de la actual carretera. Por tanto, según se puede comprobar en el plano nº 5 del citado Proyecto de Expropiación (incorporado como Anejo 2 de este documento), se han incluido en las superficies a expropiar terrenos que pertenecen a los taludes (de desmontes o terraplenes), cuyo titular suele coincidir con el de la carretera. Una de las consecuencias de esta decisión es que se incorporaron a la expropiación varias fincas (en concreto las parcelas 9037, 9039 y 9040) cuyo titular es la CIT. Estas tres parcelas son de suelo colindante al espacio de la carretera CV-81, y por tanto no forman parte de la propia calzada, arcenes o bermas, pero sí de otros elementos que soportan la infraestructura viaria (desmontes, terraplenes, etc.). No era intención del Proyecto de Expropiación de la UA nº 2 deducir terrenos de la propia carretera CV-81 (como puede ser un terraplén) para ocuparlos por las obras de acceso al Polígono Industrial. Este extremo se puede comprobar acudiendo a los planos de las obras del acceso a la CV-81, donde se aprecia que no se ocupan las parcelas 9037, 939 y El Proyecto de Expropiación de la UA nº 2 plantea la formalización de una mutación demanial de unos terrenos sobre los que no se hace construcción o variación alguna. Esta mutación demanial consistiría en pasar la titularidad de estos terrenos de la CIT al Ayuntamiento de Bocairent. Este proposición se realiza al suponer PÁGINA 8

9 que es irrelevante que el titular futuro del dominio público de la CV- 81 (sobre todo, taludes) que resulte de la expropiación urbanística sea una Administración Pública u otra. No obstante, visto el escrito de la Sección I de Expropiaciones de la CIT, y en base a la explicación anterior, se propone rectificar el ámbito de la expropiación de la UA nº 2 para trazar el límite sur de la misma por el borde de las expropiaciones realizadas en los años 90. Esta modificación supone retirar de la expropiación urbanística las afecciones a las parcelas catastrales 9037, 939 y 9040 (del polígono 20) Sobre las parcelas 65 y Tras un estudio exhaustivo realizado a partir de los planos catastrales históricos, del Proyecto de Reparcelación de la UA nº 2 y de actas de ocupación de las expropiaciones tramitadas en los años 90, se han aclarado algunos datos (relativos a titulares y procedencia) de las parcelas catastrales 65 y 9041 del polígono 20. A continuación se explica, en orden cronológico, la información sobre estos terrenos. - En marzo de 1990 Dña. Teresa Belda Silvestre recibe en donación de sus padres la finca inscrita con el número en el Registro de la Propiedad de Ontinyent. Anteriormente, los padres la habían adquirido para la sociedad conyugal en abril de Según la escritura de donación (que se incorpora en el Anejo nº 3), es una finca rústica de ,32 m 2 sita en término de Bocairent, partida del Pontarró (Administración dels Ferres y del Olmo) que linda por el norte y este con acequia, sur con la carretera y tierras del Sr. Ureña y ensanches de dicha carretera, y oeste las de Jerónimo Domenech Silvestre, Santiago Vañó Vañó, Sr. Ureña y acequia. PÁGINA 9

10 - Se ha tenido acceso al plano de parcelas catastrales de Bocairent de la fecha en la que se produjo la donación indicada en el punto anterior (año 1990). Se adjunta a este documento, como Anejo nº 4, el extracto del plano referido a la Partida del Pontarró - La Administrasió. Según se puede apreciar, la finca registral se corresponde con la parcela catastral 65 del polígono 20. En efecto, esta parcela 65 tiene los mismos lindes que los descritos en la escritura de donación para la finca (obsérvese la referencia en el plano a la acequia que bordea por el norte y este a la parcela 65, y la carretera -actual CV-81- que limita por el sur a la misma). - Utilizando las referencias (carretera, caminos, río, construcciones), y comparándolas con la cartografía digitalizada existentes de la zona, se ha insertado el plano catastral de 1990 en un programa informático (AutoCAD) que permite realizar mediciones (longitudes y áreas) con toda precisión. Tras este proceso se ha determinado que la superficie real de la parcela catastral 65 en el año 1990 era de m 2. - Según se ha indicado anteriormente, entre los años 1992 y 1996 se tramitaron las expropiaciones del "Acondicionamiento de la C entre los PK 19,3 y 36 TM Bocairent" y complementarios, que afectaron parcialmente a la parcela catastral 65. En los Anejos 5 y 6 se aporta documentación sobre estas expropiaciones, que comprendieron una superficie total de m 2 (con el expediente inicial se ocupan 683 m 2, y con el primer complementario otros m 2 ). - La documentación de las expropiaciones realizadas por la CIT en los años 90 (entonces denominada COPUT - Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte) contiene otros datos relevantes. Por un lado, queda claro que la parcela catastral 65 del polígono PÁGINA 10

11 20 se corresponde con la finca registral 4.510, y que la propietaria es Dña. Teresa Belda Silvestre. Por otro lado, una de las actas de ocupación indica que la parcela afectada tiene una extensión superficial de m 2, dato que coincide con la medición realizada a partir del catastral de 1990 digitalizado. - Tras la ocupación de los terrenos expropiados por la CIT, y la firma de los convenios de adquisición (en septiembre de 1995), la finca catastral 65 pasó a tener un área de = m 2. - En julio de 2004 el Ayto. de Bocairent aprueba definitivamente el Proyecto de Reparcelación de la UA nº 2. La finca aportada nº 5 de este documento es precisamente la finca registral Para justificar la titularidad de esta parcela en la Reparcelación, se pidió una certificación al Registro de la Propiedad de Ontinyent (emitida en mayo de 2004) que recoge los mismos datos de superficie y lindes reflejados en la escritura de donación. Por tanto, en mayo de 2004 el Registro de la Propiedad atribuye a la finca una superficie de ,32 m 2 (la misma que en la escritura de 1990), de lo que se deduce que no se ha inscrito la expropiación de la CIT formalizada en En el Anejo 7 se expone una copia de la citada certificación registral. - Tras analizar la información expuesta hasta este punto, se puede deducir que el Proyecto de Reparcelación incorporó un error al describir la parcela aportada nº 5. La superficie topográfica real de la parcela en 1990 ( m 2 ) era superior a la recogida en la escritura de donación y en el Registro de la Propiedad (11.101,32 m 2 ). Sin embargo, no toda el área de la parcela estaba afectada por el ámbito de la UA nº 2 (clasificada como suelo urbano), pues quedaban unos restos en la zona este y sur del área reparcelable. Se da la circunstancia que la superficie de la parcela catastral 65 PÁGINA 11

12 que se incluye en el ámbito de la UA nº 2 coincide sensiblemente con la superficie total asignada a la misma parcela en la escritura y en el Registro (unos m 2 ). En el Anejo 8 se muestran unos planos con la delimitación de la parcela 65 superpuesta con el plano catastral de 1990 y con el levantamiento topográfico de la zona de 2005 (antes del inicio de las obras de urbanización). En estos planos se identifica la parte (unos m 2 ) de la finca afectada por la Reparcelación, y los restos (5.311 m 2 ) fuera del área reparcelable. - Se supone, que al redactar el Proyecto de Reparcelación se midió topográficamente la superficie de la parcela 65 incluida en el área reparcelable, y al observar que era de unos m e, que es la misma superficie del Registro, se determino que la reparcelación afectaba a TODA la parcela 65, no quedando restos fuera del ámbito. Por tanto, se entiende que se produjo un error, pues la reparcelación debería haber segregado una parte de la finca (de m 2 ) para incluirla dentro del área reparcelable, dejando el resto con el mismo número de parcela registral. - Además, según se ha deducido en un punto anterior, no se hizo inscripción en el Registro de la Propiedad de la expropiación de la CIT formalizada en 1995 (que afectaba a m 2 ). La superficie expropiada por la CIT pertenece a la parte de la parcela catastral 65 que queda fuera del área reparcelable de la UA nº 2. Entonces, en el año 2004 (aprobación del Proyecto de Reparcelación), la superficie REAL de la parcela 65 era de = m 2, de los que m 2 estarían dentro del ámbito de la UA nº 2 y el resto (2.071 m 2 ) quedan como restos (una vez afectada la parcela inicial por la reparcelación y la expropiación de la CIT). PÁGINA 12

13 - Por tanto, además de contemplar los m 2 incluidos dentro del ámbito de la UA nº 2, la Reparcelación debía haber modificado la finca registral para dejarla como un RESTO de la parcela original con una superficie de = m 2. Como la Reparcelación finalmente aprobada no identificó este resto, se extingue la finca registral Si se superpone gráficamente la delimitación de la finca catastral 65 con el del ámbito de la UA nº 2 (Anejo nº 8) y con la línea que marca las expropiaciones de la CIT (Anejo nº 9), se observa que los m 2 del resto de la parcela registral se sitúan en el extremo este de la parcela original. En el Anejo nº 10 se expone claramente el ámbito de ese resto, cuya medición en el programa AutoCAD coincide con los m 2 obtenidos anteriormente. - En el año 2010 (fecha de redacción del Proyecto de Expropiación) el Catastro delimitaba las parcelas 65 y 9041 de la forma que se muestra en el plano del Anejo nº 10. La parcela 9041 es de titularidad pública (CIT) y se obtuvo a través de las expropiaciones de los años 90 ya comentadas para dotar de acceso al Polígono Industrial Mestre y también a la parcela catastral 60. En el plano del Anejo nº 10 se sombrean las áreas de estos accesos viarios, comprobando que la parcela 9041 incluye superficie no expropiada por la CIT. El Anejo nº 11 incluye las fichas catastrales de las fincas 65 y 9041, con fecha 2010, en las que las superficies eran m 2 y 722 m 2 respectivamente. - Catastro realiza en el año 2011 una modificación en las parcelas 65 y En el Anejo nº 12 se aportan las fichas catastrales de estas parcelas del año 2012, cuyas superficies pasan a ser m 2 (finca 65) y 382 m 2 (finca 9041). La modificación no afecta a otras parcelas, es decir, ha consistido en reducir el área de la PÁGINA 13

14 parcela 9041 y ampliar (en la misma magnitud aproximada) el de la parcela 65. Como consecuencia de este cambio, tal y como se puede apreciar en el plano del Anejo nº 13, el camino de acceso a la parcela catastral 60 (debe ser de titularidad pública) pasa a formar parte, en los datos de Catastro, de la parcela catastral 65 (de propiedad privada). Por tanto, se estima que el cambio de 2011 en las parcelas catastrales 65 y 9041 incorpora un error, que es advertido en el escrito de la Sección I de Expropiaciones de la CIT de marzo de Se propone rectificar la delimitación entre las fincas catastrales 65 y 9041, de manera que coincida con el límite de la expropiación de la CIT (años 90), de manera que se incluya el camino de acceso a la parcela 60 dentro del ámbito de la parcela En el plano del Anejo nº 13 se muestra esta propuesta, que dejaría la parcela 65 con una superficie de 2071 m 2, y la parcela 9041 con una superficie de 396 m 2. - Si se introduce la rectificación anterior, se podría excluir del ámbito de la expropiación urbanística la parcela 9041, accediendo a lo demandado por la Sección I de Expropiaciones de la CIT. Además, se atendería a la solicitud de este mismo organismo, que solicita que el Proyecto de Expropiación de la UA nº 2 recoja la superficie de suelo ocupado de la parcela catastral 65 que no se expropió y que se ha considerado de titularidad pública, compensándolo con el suelo ocupado y no expropiado. - Además de todos los puntos expresados anteriormente, es precisa una rectificación sobre la titularidad de la actual parcela catastral 65 (del polígono 20 de Bocairent). En el Proyecto de Expropiación de la UA nº 2 redactado en 2010 (y aprobado en 2011) se indica que dicha titularidad está en investigación. Esto se debe a que en PÁGINA 14

15 el Catastro no había información de su titular (según se lee en la ficha catastral de 2010, aportada en el Anejo 11), y en el Registro de la Propiedad esta finca ya no existe (pues como se ha explicado en el punto anterior, la finca se extinguió tras la inscripción del Proyecto de Reparcelación). En el año 2011, Catastro asigna la titularidad de esta parcela a Mar Belán SAL, atendiendo así a una reclamación de esta sociedad. Sin embrago, queda acreditado en este documento que la actual parcela 65 es un resto de la finca registral (que también tenía el mismo número de referencia catastral 65), debiendo otorgar la titularidad de la misma a Dña. Teresa Belda Silvestre. PÁGINA 15

16 En Valencia, a 19 de noviembre de POR EL EQUIPO REDACTOR Argimiro Mayoral Sánchez Abogado-Lcdo en CC.EE. Alejandro T. Ares Rodríguez Ingeniero de Caminos, CC. Y PP. POR EL AGENTE URBANIZADOR POR PROMOCIONES PUERTO BELDA S.L. Fdo: Francisco Puerto Vañó PÁGINA 16