Videoconferencia Situación del negocio inmobiliario en Estados Unidos: oportunidades y desafíos. Qué busca un inversor americano en el exterior

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1 Videoconferencia Situación del negocio inmobiliario en Estados Unidos: oportunidades y desafíos. Qué busca un inversor americano en el exterior Arq. Diego Hodara Master of Science in Real Estate, New York University Auditorio ORT Pocitos Facultad de Arquitectura Universidad ORT Uruguay 15 de junio de 2012

2 Muy buenos días, mi nombre es Diego Hodara, soy fundador de Olympus Properties, una empresa con sede en New York City, que compra, maneja, desarrolla y vende propiedades en los estados de New York, New Jersey y Florida. Para mí es un honor poder participar en este seminario y en el Diploma en Desarrollos Inmobiliarios a realizarse en Universidad ORT Uruguay. La que sigue es una breve presentación de lo que se desarrollará con más profundidad en el curso del diploma. Espero que dicha presentación les sea de utilidad y de interés. No duden en comunicarse conmigo de tener cualquier tipo de pregunta. Muchas gracias. Historia reciente del mercado inmobiliario en Estados Unidos Los CMBS son los Commercial Mortgage Backed Securities. Esto se trata de juntar muchas hipotecas de propiedades, meterlas todas en una bolsa, mezclar bastante y luego sacar papelitos y empezar a repartirlos por todos lados. Dichos papelitos serían los bonos, que estarían respaldados por las hipotecas que están en esa bolsa, y, en teoría, el riesgo sería diversificado debido a la mezcla generada en dicha bolsa. Pero no es tan así. Hay que entender que un activo como el real state, que es algo local, terminó teniendo una demanda global, y un activo tan ilíquido como es el real state pasó a ser completamente líquido, comprándose y vendiéndose bonos de forma muy fácil. Las estructuras financieras creadas en Wall Street permitieron que entre 2003 y 2007 un desarrollador inmobiliario necesitara un 3%, y con ese dinero pudiera construir el resto necesario del 97% del costo de la construcción. Hoy en día cambiaron las cosas. Ya se requiere, por lo menos, un 50% para hacer dichos desarrollos. Situación actual del mercado inmobiliario en Estados Unidos Está al rojo vivo, sobre todo en el Oeste y en el Sureste, donde también abarca a Georgia y Florida. No es tan así en el estado de New York. Es un estado que realmente no se vio tan afectado por los forclosures. Hubo una gran caída del capital que podrían tener las viviendas entre el 2007 y el 2010, debido a la gran pérdida de valor de los mismos. Esto hizo que hoy sea el momento con más accesibilidad a la compra de viviendas, no solo en cuanto a su precio, que es bajo comparado con la historia reciente, sino también por la deuda barata que existe hoy gracias a las bajas tasas de interés que están en un récord de baja. En lo personal, acabo de comprar una propiedad para la que, si bien no estoy tan convencido de que la compré muy a descuento, una estrategia fue la compra de la propiedad por una deuda muy barata, al 3.75%, tasa fija durante 30 años. Si pienso en la inflación que se viene, para mí esta deuda es casi gratis. Sin embargo, así como el desarrollador tiene ahora que poner el 50% de su capital, para poder conseguir financiación los compradores de vivienda también tienen que tener un excelente credit score, por arriba de los 760. Antes se podía comprar por 600 puntos de credit score. En el mercado hay mucho dinero, pero los bancos están muy duros para prestar. Pero este es un proceso. Sabemos que este proceso implica limpiar lo que ha pasado. Las

3 cosas van a ir cambiando, y, en este momento, el que tiene cash puede hacer excelentes compras. Hay una tendencia de mejora de la industria. En cuanto al futuro del mercado inmobiliario en Estados Unidos, no hay que dejar de mencionar el hecho de que en el 2012 se terminan las políticas de recorte de impuesto, y yo me pregunto si esto no alargará la recesión. Por otro lado, hubo un aumento considerable de permisos de construcción, comparado con octubre de También están los nuevos incentivos para invertir en la industria, o sea, aquellos que quieren invertir dólares en real state pueden conseguir la green card. Si bien no es tan fácil como suena, muchos están tomando dicha opción. También me pregunto si ser dueño de una propiedad sigue siendo el american dream. El mercado ahora está fuerte en la parte de alquileres. Luego de tanta mala experiencia, la gente está alquilando. Mercado: Miami Miami es un mercado muy atractivo para los latinoamericanos. Comparado con los precios en Latinoamérica, comprar es muy accesible, pero también es muy vulnerable, debido a las limitadas industrias y otros temas que abordaremos más adelante. La idea de estos cursos que se van a dar en el diploma es que el estudiante se convierta en un inversor más sofisticado o que asesore a inversores de forma sofisticada. Decir que compré una propiedad en Miami por dólares, cuando antes valía dólares, no es nada profesional. La clave es entender cuál es el valor real de dicha propiedad al día de hoy y cuál es la tendencia a futuro; la clave es entender cuáles son los fundamentos más importantes, el comportamiento del mercado. Las tendencias demográficas incluyen eso, las industrias. Puedo estar contento de que compré la propiedad a , pero si la tendencia es que baje a y que quede a ese valor por diez años, hice gran negocio? Cuál es la rentabilidad anual al comprarla a dólares? En Miami, el promedio del precio de venta de una propiedad está por arriba del medio millón de dólares. Mercado: New York New York fue muy poco afectada por la crisis. Es la ciudad más grande de Estados Unidos, con 20 millones de personas. Lo increíble es que ya hay guerra de oferta de propiedades. One57 es un tremendo desarrollo de 70 pisos, y el penthouse ya se vendió por 90 millones de dólares, que equivale a un séptimo del total del desarrollo, que incluye hotel y vivienda. El promedio de las propiedades en Manhattan es de dos millones, o sea que este monto genera barreras de entrada. Es mucho más difícil entrar a New York porque los valores son muchos más altos.

4 Mercado inmobiliario de Latinoamérica visto desde Estados Unidos Supongamos que soy un norteamericano que no tiene mucha idea de Latinoamérica y no sé dónde invertir. Qué hago? Sigo una metodología para entender el mercado a nivel macro y luego lo comparo con otros países, determino en qué país voy a invertir y analizo en más detalles todo lo que corresponde a la industria en la que voy a invertir. Cuando vemos las gráficas de crecimiento de PBI de Uruguay y Estados Unidos, vemos que hay una correlación negativa entre ellas. Si bien en 2008 hubo una caída en ambos PBI por la crisis que sucedió en ese momento, una crisis global, ambas economías vuelven a repuntar. El PBI de Uruguay equivale casi al del estado de North Dakota. Como extranjero, tengo que analizar varios temas, entre los que está incluido el crimen. Comparando con el resto de Latinoamérica, Uruguay parece muy atractivo. Sin embargo, las tendencias de criminalidad en Uruguay han aumentado drásticamente. Eso me lleva a pensar que el PBI no está correctamente distribuido, y por eso tenemos gran crecimiento de la economía, pero a la par un gran crecimiento de criminalidad. A nivel de competitividad, Uruguay está muy bien parado, también en el tema de real state. Con respecto a los derechos de propiedad, Uruguay está muy bien posicionado, muy cerca de Chile entre los países top en el mundo. En lo que tiene que ver con corrupción, Uruguay también está junto con Chile entre los mejores países de Latinoamérica y comparada muy cerca con Francia. Ahora bien: dónde se invierte en Latinoamérica? Brasil es la vedette de todos los países de Latinoamérica con 61.4% y le sigue Chile con 13.8%, México con 12.2% y Uruguay está dentro de un 6.4% que incluye a otros países. Para los norteamericanos Uruguay es sinónimo de campo. Uruguay no entra tanto en lo que es residencial y hoteles, pero sí en campo. Aquellos que están entrenando para capacitarse más en real state, también tienen que ver, en un sentido mucho más amplio, que no solamente es la compra de apartamentos, sino que real state también es campo, hay otras industrias para desarrollar. Un problema que tiene Uruguay es la poca demografía del país. Está entre los más bajos en Latinoamérica. Eso significa un mercado muy chico. Claro que existen soluciones, como incentivar a tener más hijos, crear nuevas campañas migratorias como en Canadá. Qué puede hacer una persona que quiere desarrollar su profesión en bienes raíces viviendo en un mercado tan chico como el uruguayo? Además, vivimos en un momento de vacas flacas. Así que, qué puede hacer esa persona? Creo que hay unas cuantas ideas que se pueden encarar, pero eso lo veremos en el programa del diploma. Conclusión Creo que el mercado inmobiliario en Estados Unidos está en un punto de inflexión, me pregunto si no estaremos como en Uruguay en el 2003 o También existe la gran posibilidad de una inflación importante en el futuro en dicho mercado, para lo cual el real state significa una gran protección contra la inflación. También veo una oportunidad en cuanto a la inmigración, que hoy en día está pasando de Europa a

5 Estados Unidos. Como contrapartida, la crisis en Europa podría extender la recesión a Estados Unidos. Creo que este país ya estaría mucho mejor si Europa no estuviera tan hundida. En cuanto a Latinoamérica, Brasil sigue siendo la vedette, le sigue Colombia en cuanto a captación de inversiones relacionadas a real state. Veo el incremento de los costos de construcción como un gran problema en general en toda Latinoamérica. También veo a Argentina como un posible problema debido a su inestabilidad política, que pueda afectar a Uruguay. Si bien está posicionado distinto a lo que fueron los principios del 2000, hay que tenerlo en consideración. *Master of Science in Real Estate, New York University, Estados Unidos. Diploma de Postgrado en Administración, Universidad de la República. Arquitecto. Socio de Olympus Properties, empresa estadounidense de análisis y financiamiento de capitales inmobiliarios. Ex director de Adquisiciones, Miriam Development, empresa dedicada a la adquisición, asesoramiento y gestión de bienes inmobiliarios.

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