A SOLICITUD DE: de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Entrepinos.

Transcripción

1 INFORME: Análisis de la situación urbanística de la Urbanización Entrepinos de los términos municipales de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real (Comunidad de Madrid), en particular sobre la conservación de la redes públicas de servicios y sobre la viabilidad de constituir una Entidad Urbanística Colaboradora. EMITIDO POR: Jiménez de Parga Abogados A SOLICITUD DE: de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Entrepinos. 2 de Septiembre

2 I.- ANTECEDENTES. i.- La urbanización Entrepinos está en los términos municipales de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Leal de la Comunidad de Madrid, estando administrada por la Comunidad de Propietarios que se rige por el Reglamento de la Comunidad de Propietario de la Urbanización Parque Residencial Entrepinos, tramitados de acuerdo con la entonces vigente Ley del Suelo y Ordenación Urbanística (LS 1956) y aprobados por la Comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid en sesión celebrada el 22 de julio de Respeto a su naturaleza y al régimen jurídico que le será aplicable, el artículo 2 establece que se regirá por los presentes Estatutos y en lo no previsto en ellos por las disposiciones legales aplicables y, de un modo expreso, por lo dispuesto en las Ordenanzas aprobadas por las Autoridades competentes en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960, en la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana de fecha 12 de mayo de 1956 y por las Normas del Código Civil. La finalidad de la urbanización está prevista en el artículo 5 de los Estatutos que establece lo siguiente: La Comunidad de Propietarios de la Urbanización Parque Residencial Entrepinos tiene por finalidad agrupar a los propietarios delas parcelas que componen dicha urbanización para procurar el descanso de los moradores de la misma, el recreo y el deporte privado. La organización de la vida comunitaria, sus mutuas relaciones y las de la Comunidad con terceros, la conservación y mejora de la Urbanización y, en general, para decidir resolver y ejecutar cualquier cuestión o acuerdo que afecta directa o indirectamente a la Urbanización. (...) Es irrenunciable el carácter de miembro de la Comunidad sin renunciar asimismo a la propiedad de la parcela de la que es propietario, por lo que la renuncia a la Comunidad no surtirá ningún efecto y, por 2

3 tanto, no exime del pago de cuotas ordinarias o extraordinarias que por los gastos comunes correspondan. Establece el artículo 4 que la Comunidad tiene una duración indefinida. El artículo 7 señala que la Comunidad de Propietarios la integrarán los propietarios de parcelas, edificadas o no, locales y viviendas enclavadas en terrenos de la urbanización y que figuren el Libro de comuneros, bastando para ser dado de alta en el mismo la comunicación que remita la Sociedad Urbanizadora. La Urbanización se describe dentro de los elementos comunes del artículo 11 de los Estatutos, cuyo tenor literal reza: Son elementos comunes: a) Los tendidos de suministro de energía eléctrica, en alta y baja tensión, con sus casetas de transformación y farolas e instalaciones de luz para uso general de la Urbanización, desde la conexión con la red general, siempre que no sean de propiedad de la Compañía suministradora de dicho servicio (...) c) El alcantarillado con todas sus instalaciones, d) Los viales y las plazas, e) Las zonas verdes de uso común, una vez esté terminada la Urbanización y vendida el 90 por 100 de la misma., f) Las zonas o instalaciones deportivas ubicadas en terrenos de uso común. Todo lo anterior, en caso de que los Ayuntamientos respectivos, empresas suministradoras de agua y luz u otros organismos o empresas no acepten los viales, zonas verdes, servicios o instalaciones antedichas. Los elementos comunes como cualquier otra urbanización pueden ser cedidos a los Ayuntamientos en cuyo término municipal se ubican, pero la obligación de conservar seguirá persistiendo. Así se establece expresamente en el artículo 14 de los Estatutos, pues aún en el caso de que se cedan los viales y zonas verdes a los Ayuntamientos de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real, y estos acepten, corresponderán a la Comunidad de Propietarios los gastos de conservación o mejora de dichos viales y zonas verdes. Estableciendo el artículo 15 que será obligación de la Comunidad la relación de aquellas obras que sean 3

4 necesarias para el uso normal de las cosas o elementos comunes o para evitar que a consecuencia de los desperfectos de estos. Lógica consecuencia de lo anterior es entender que la Comunidad de Propietarios de Entrepinos no es una Comunidad normal de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de que está llamada desde su origen a cumplir una función urbanística o pública, lo que se acredita por los siguientes: Se reconoce expresamente entre sus funciones la conservación y mejora de la Urbanización entendiendo por tal las redes públicas de la urbanización (red viaria, red abastecimiento de agua, red de alcantarillado, red de alumbrado eléctrico, etc.) que no dejan de ser infraestructuras de redes públicas y dotaciones públicas afectas a servicios públicos-. Se rige por las Ordenanzas que aprueben las Autoridades, en clara remisión a las Ordenanzas urbanísticas y demás Ordenanzas locales, así como por la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, lo que difiere del régimen jurídico propio de las Comunidades de Propietarios del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal. Se establece para los propietarios de las parcelas la obligación de integrase en la Comunidad y de contribuir a los gastos de conservación mientras sean titulares de sus parcelas, siendo la Sociedad urbanizadora la que transmite la obligación de conservación, bastando para ello la mera comunicación. Se establece el destino público de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, a diferencia de la Comunidades normales de la Ley de Propiedad Horizontal, que no es otro que ser cedidos a los Ayuntamientos de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real. Se le reconoce personalidad jurídica propia, a diferencia de las Comunidades de Propietarios. El planeamiento urbanístico, como veremos, se refiere a una Asociación Administrativa (precedente de las Entidades Colaboradoras). En definitiva, el Reglamento por el que se rige la Comunidad de Propietarios responde a los Estatutos de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, más que a los Estatutos de una Comunidad de Propietarios del 4

5 artículo 396 Código Civil o de la Ley de Propiedad Horizontal. Como quiera que se redactara y aprobara antes de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978, es por lo que se denominó Comunidad de Propietarios. Ahora bien, como advertiremos en el cuerpo de este informe, para que una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación adquiera personalidad jurídica, es preceptivo que se inscriba en el Registro de Entidades Colaboradoras de la Comunidad de Madrid. Y el hecho de que fuera una Entidad Urbanística de Conservación no impide que se aplique la Ley de Propiedad Horizontal. Es más, el Apartado e) del Artículo Segundo de la referida Ley (tras la redacción dada por la disposición final 1.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio), establece que a las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos. Efectivamente, los Estatutos (o Reglamento) prevé expresamente la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. ii.- La Comunidad de Propietarios está obligada a conservar la urbanización habida cuenta de que dicha obligación la impone el planeamiento urbanístico a los propietarios de las parcelas. El Plan Parcial de Ordenación del Parque Residencial Entrepinos fue redactado en En Documento originario el apartado 3 relativo a la Ejecución y conservación de la obra de urbanización se establece que las superficies de los viales, parques y jardines públicos previstos en el planeamiento, serán cedidos a los Ayuntamientos de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real siendo obra de urbanización a realizar por el promotor las de explanación, encintado y pavimentación definitiva de las calzadas, saneamiento, drenaje, alumbrado público y redes de agua y electricidad, plantación de arbolado, corriendo la conservación de la misma a cargo de los futuros propietarios de las parcelas, y que la cesión de la obra urbanizadora a los Ayuntamientos no entrañará, pues, obligaciones algunas para éstas, en orden al mantenimiento idóneo de las instalaciones, sino que una Asociación Administrativa en la que se integrará todos los propietarios afectados, será la encargada de dichas tareas, con cargo a los fondos nutridos por un canon anual de urbanización. De conformidad con lo dispuesto en el planeamiento urbanístico, los Ayuntamiento habilitarán y velarán por la correcta ejecución de la urbanización pero no realizarán obra ni inversión alguna, ni asumirán los costes de 5

6 mantenimiento de las infraestructuras de los servicios públicos. Así se deduce claramente del apartado 4.1 relativo a los compromisos entre el Ayuntamiento y la Promotora: Los promotores se comprometen formalmente (...) a la ejecución íntegra y a su costa de las obras de conservación, a la cesión gratuita de las superficies de los viales y parques y jardines públicos y a la conservación de las obras ejecutadas, sin que los Ayuntamientos hayan de realizar obra o inversión alguna. Las obligaciones derivadas del compromiso de conservación serán transmisible por subrogación- a los futuros adquirentes de las parcelas resultantes de la urbanización. Por tanto, serán los propietarios de las parcelas de la urbanización quienes asumirán la obligación de conservación de la obra urbanizadora por subrogación en la posición del promotor, debiendo hacerse constar dicha carga urbanística en los contratos entre la promotora y los nuevos titulares de las parcelas. Se dispone dicha obligación en el Aparatado 4.2: La subrogación aludida a los futuros propietarios en la obligación de conservar a su costa la urbanización se hará constar expresamente en cuantos documentos públicos o privados- se otorguen entre la Sociedad propietaria y aquéllos. Para hacer frente a esa carga de conservación se creará la Asociación Administrativa (Comunidad de Propietarios) en la que se integrarán obligatoriamente todos los nuevos propietarios de las parcelas. Así se prevé en el mismo Aparatado 4.2: Se constituirá una Asociación Administrativa cuyos Estatutos serán sometidos a la aprobación del Ayuntamiento y de los órganos urbanísticos competentes, a la que pertenecerán obligatoriamente propter rem los titulares de dominio y otros derechos reales sobre parcelas y otras porciones de terreno de la urbanización. 6

7 Para atender a los gastos de conservación se fijará un canon en los Estatutos, proporcional al derecho de cada uno de los miembros. iii.- En el año 1977 se modifica el Plan Parcial para la III Fase que abarcaría todo el Sector Este del Plan Parcial inicialmente aprobado, terrenos Comprendidos a la derecha de la primera y Segunda Fase. Esta modificación fue aprobada por la Comisión Delegada del Área Metropolitana de Madrid en sesión celebrada el 30 de octubre de Esta modificación respondió a la necesidad de variar la red viaria con el fin de adecuarse a la topografía de los terrenos así como a la existencia de la vía pecuaria que transcurre de Norte a Sur por toda la urbanización. La existencia de la vía pecuaria condicionó el desarrollo de la III Fase de la urbanización por lo que se formuló la modificación del Plan Parcial ampliando la zona verde en el plano de zonificación, dado que al ser espacio libre de uso público. El contenido jurídico de la modificación del planeamiento urbanístico está integrado en la Documentación de la Modificación Plan Parcial Entrepinos presentada en su día con el objeto de cumplir con lo dispuesto en el artículo 53 TRLS 76 (Documento visado en el COAM con fecha 29 de diciembre de 1977, con Informe favorable Jefe de Sección de 19 de mayo de 1978). Destacamos en particular de los dispuesto en los puntos 3 y 4 que se refiere a la Asociación de propietarios encargada de la conservación de la urbanización (utilizándose el término Comunidad de propietarios a diferencia del Plan Parcial originario). En el Punto 3, párrafo tercero y cuarto, se establece: Por lo que respecta a la conservación de las obras de urbanización correrá a cargo de los futuros propietarios de las parcelas y viviendas y en la medida en que estos faltaren de la sociedad promotora. La cesión que se verifique a favor de las citadas Corporaciones Municipales, no entrañará pues, obligación alguna para éstas, en orden al mantenimiento idóneo de las instalaciones. Una Comunidad, en la que se integrarán todos los propietarios afectados, será la encargada de dicha área, con cargo a los fondos nutridos por un canon anual de conservación 7

8 El apartado 4.2 se refiere a la Comunidad de Propietarios cuyos estatutos fueron aprobados por los Ayuntamientos y los órganos urbanísticos competentes indicando que a esta comunidad de Propietarios pertenecerá obligatoriamente propter rem los titulares del dominio y otros derechos reales sobre viviendas y otras porciones de terreno de la urbanización, y que para atender a los gastos de conservación de urbanización se fijará un canon en los Estatutos, proporcional al derecho de cada uno de los miembros. El Documento de planeamiento urbanístico de referencia (Modificación Plan Parcial aprobada en 1978) fija las condiciones mínimas de los servicios urbanísticos. Se señala expresamente que los servicios urbanos mínimos exigibles como condición previa a la concesión de las correspondientes licencias de edificación son los de pavimentación de viales, abastecimiento de agua, evacuación de residuales y suministro de energía eléctrica y alumbrado público. Estos son los servicios urbanísticos necesarios para los terrenos adquieran la condición de solares conforme a la Ley, condición necesaria y previa a la obtención de licencias de edificación. Se establecen las características técnicas de la red viaria, en concreto para la pavimentación de las vías de tránsito rodado, el radio mínimo que habrá de respetarse para el enlace de las calles, las características de los bordillos y las aceras y sendas para peatones que serán de arena compactada. Respecto al abastecimiento de agua, se señalan las características técnicas de la red de distribución que será de tubo de fibrocemento o de PVC, debiendo discurrir la conducción por el lado de la acera más ancha, con arquetas o cajones metálicos donde quedarán dispuestos el enganche, llaves de paso y contenedores de las parcelas respectivas. Se prevé también para la evacuación de residuos la instalación de dos EDAR en la III Fase que limpiarán el agua hasta las condiciones necesarias admitidas por la Administración competente. Las aguas pluviales evacuarán directamente al arroyo de Tórtolas. Por último, respeto a la recogida de basuras simplemente se señala que se estudiará el problema de la recogida de desperdicios domésticos, señalando que la recogida desde las viviendas se hará en la forma que se determine por la Comunidad de Propietarios. 8

9 II.- CONSULTA. Expuestos los anteriores antecedentes de hecho se nos formula la siguiente consulta: Cuál es la situación urbanística actual del ámbito de referencia, su relación con servicios urbanos, bienes de uso y dominio público; análisis y evaluación de la conveniencia o necesidad de constituir una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación (EUCC), su alcance en relación con la conservación y prestación de servicios; si una vez constituida se podría inscribir en el Registro de Entidades Colaboradoras si no está disuelta la Junta de Compensación (como anterior entidad colaboradora); puede pervivir la Comunidad de propietarios y la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, en relación a la prestación de los distintos servicios que actualmente se prestan en la urbanización; qué son servicios urbanísticos públicos y qué servicios privados; la titularidad de las parcelas de equipamientos, cuál es su calificación y destino a los efectos de conservación; puede ser titular de patrimonio particular la Entidad de Conservación, puede transmitirlo explotarlo o enajenarlo. Por último se propone la formulación de Conclusiones. 9

10 III.- INFORME: CONSIDERACIONES JURÍDICAS. i.- Situación urbanística actual. Como ya hemos expuesto, la urbanización Entrepinos del término municipal de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real es una urbanización de iniciativa privada que se promovió en 1969 bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 1956, dando por resueltas todas las obras, infraestructuras y servicios públicos urbanísticos con el compromiso de no repercutir los costes de conservación y mantenimiento de la obra urbanizadora a los Ayuntamientos afectados. Nos encontramos con una urbanización consolidada por la edificación, donde se han edificado viviendas aisladas conforme a las Ordenanzas urbanística y previa licencia de edificación, habiendo adquirido las parcelas previamente la condición de solares por estar dotadas de todos los servicios urbanísticos públicos necesarios. A ello se refiere Documento de Modificación Plan Parcial de 1978 al fijar las condiciones mínimas de los servicios urbanísticos necesarios para obtener la licencia de edificación. Esos mismos servicios urbanísticos básicos son a los que se refiere el artículo 14.1 Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid exige para que los terrenos puedan calificarse como Suelo Urbano Consolidado. Estable este precepto lo siguiente: 1. Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que, formando parte de una trama urbana, cumplan alguna de las siguientes condiciones: a) Que sean solares por ser aptos para la edificación o construcción y estar completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente y contando, como mínimo, con los servicios de abastecimiento de 10

11 agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público conectados a las correspondientes redes públicas. b) Que cuenten con urbanización idónea para la edificación o construcción a que deba otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso rodado por vía urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica y alumbrado público (...). Este suelo urbano consolidado tiene una regla especial y excepcional respecto de otros suelos urbanos que pudiera haber en el término municipal, y es que obliga a los propietarios a conservar la urbanización para lo que tendrán que constituirse en una Asociación Administrativo (que luego sería Comunidad de Propietarios), hoy Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación. Aunque la urbanización nació al amparo de la LS 56 como urbanización de iniciativa privada, el planeamiento urbanístico actual la considera como suelo urbano consolidado, lo que necesariamente plantea una serie de consideraciones. Entendemos que en nuestro caso tiene especial trascendencia la cuestión referente a la cesión de Viales y de Zonas Verdes. Por ello, es también relevante la cuestión de la existencia del deber de hacer cesiones o no en las urbanizaciones privadas desarrolladas al amparo de la LS 56. Esta cuestión ha sido debatida por la doctrina MARTÍN BLANCO, ORTEGA GARCÍA, MARTÍN TEJERIZO, LASO MARTÍNEZ, PAYÁ GANSET- y por la jurisprudencia. La doctrina mayoritaria, sobre la base de los artículos 63.2.c), 67.3º y 114 LS 56, ha defendido la existencia de un deber de cesión por parte de los propietarios de las urbanizaciones particulares de la totalidad de los terrenos destinados a viales y zonas verdes sin excepción y, por tanto, el correlativo deber de los Ayuntamientos de recepcionar los mismos, entendiendo que la cesión se produce por ministerio de la Ley (ope legis) con la aprobación del Plan Parcial correspondiente. Una de las razones que ha venido esgrimiendo la doctrina a favor de la necesidad de la cesión y de la correlativa recepción por el Ayuntamiento del viario en este tipo de urbanizaciones es que de no tener el viario la condición de público, no se podría cumplir el artículo 67 LS 56 (86 TRLS 1976), que impone la limitación en el suelo urbano de no poder ser edificado hasta que la parcela 11

12 no adquiera la condición de solar, siendo uno de los requisitos exigidos por la Ley para la existencia de solar (artículo 63.2 c) LS 56 y 82 TRLS 76) que la parcela que se va a edificar de frente a vía pública. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha recibido esta tesis doctrinal en varios pronunciamientos. Así en STS de 24 de septiembre de 1991, en la que se analiza la legalidad de unos acuerdos adoptados por el Ayuntamiento de Gandía en los que se formulaba la siguiente declaración: Declarar que los terrenos declarados a viales y zonas verdes en el ámbito del polígono 5 de la Playa Les Motes, incluyendo en ellos el cuestionado vial de servicio, constituyen bienes de dominio y servicio público desde el momento en que se aprobó definitivamente el correspondiente Plan Parcial de 8 Polígonos de la Playa por acuerdo de la Comisión Provincial de Urbanismo de 4 de julio de El Tribunal Supremo considera en sus F.D 3º Y 4º que la traslación se ha producido ex lege a favor del dominio público del Ayuntamiento y, en consecuencia, estima la apelación formulada contra la sentencia de instancia que revoca, declarando ajustado a Derecho el acuerdo municipal. Hemos de señalar que son numerosísimos los pronunciamientos jurisprudenciales que afirman la procedencia de la cesión de viales y zonas verdes en las urbanizaciones particulares en las que se aprobó el correspondiente Plan Parcial de iniciativa privada y las que se procedió a la ulterior reparcelación. En este sentido la STJ de Madrid de 9 de octubre de 2000, que cita la doctrina recogida por las SSTS de 24 de abril 1996 y 26 de abril de Esta última sentencia tiene especial trascendencia en la medida en que se rechaza un Informe de la Comunidad de Madrid que señalaba desacertadamente que en las urbanizaciones privadas de iniciativa particular los viales son de titularidad privada, aunque gravados con una servidumbre de uso público, y se declara que: El Tribunal no puede compartir ese informe, debiendo por el contrario atenernos a la clara doctrina sentada por el Tribunal Supremo en sentencias de la Sección Primera de su Sala Tercera de 24 y 26 de abril de 12

13 1996, en las que se declaró que la titularidad de los viales de la Moraleja y El Soto de la Moraleja corresponde al Ayuntamiento de Alcobendas por razón de lo dispuesto en la normativa urbanística, sin necesidad de acto alguno de cesión formal de los mismos. En la primera de dichas sentencias se dice: Dado lo dispuesto en la disposición transitoria tercera de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de Reforma de la Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana... hay que entender que el Plan Parcial aludido en el fundamento jurídico anterior se hallaba en curso de ejecución a la entrada en vigor de la referida Ley, y conforme a la citada disposición reiterada en el Texto Refundido de dicha Ley por Real Decreto 1346/1976, debía continuar ejecutándose conforme a los preceptos de la ley anterior de 12 de mayo de 1956; y siendo esto así conforme al Reglamento de Parcelaciones, aprobado por Decreto 1006/1966, en el artículo 30.1 se establece que la aprobación definitiva de la reparcelación producirá la cesión al Ayuntamiento de todos los terrenos destinados a dominio público y uso público municipal... y el artículo 67.3 de la citada Ley del Suelo de 1956 había establecido que los propietarios de suelo urbano deben ceder los terrenos para viales y parques y jardines. Resulta de ello que, cuando se otorgó la escritura de reparcelación en julio de 1975, y se cedieron los terrenos por la Junta de Compensación a Nueva Inmobiliaria Española, S.A... estaba vigente dicha legislación, el Ayuntamiento de Alcobendas adquirió la propiedad formal de los viales de la urbanización a que nos referimos. En dicha sentencia se trata también en el fundamento 7º la supuesta servidumbre de las obras de urbanización y los bienes y servicios que forman parte del equipamiento según se refiere en los Estatutos de la Entidad de Conservación, destacando frente a ello la legislación urbanística, en especial los artículos 57 y 128 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, según los cuales la transmisión al municipio correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria tendría lugar por ministerio de la Ley. El artículo 53 TRLS 76 distinguía los planes redactados por los particulares y los planes que, además de redactados por los particulares, se referían a 13

14 urbanizaciones particulares, exigiendo a éstos determinaciones complementarias a las normas del Plan similares a las exigidas en artículo 53.1º, c) de la LS 56. También se debía concretar el modo de ejecución de las obras de urbanización y la previsión de la futura conservación de la misma. Pero ya resulta pacífica y unánime la idea de que en los dos casos de iniciativa privada, el Plan es de naturaleza pública pues en todo caso lo aprueba la Administración, titular de la función pública de planeamiento. Con ello se pretende superar la problemática doctrinal surgida en torno a las urbanizaciones privadas, a la cesión de los viales y zonas verdes, a la prestación de servicios públicos y la adecuación con la legislación de régimen local, por lo que todo pacto en sentido contrario resultaría contra legem. En las urbanizaciones privadas o de iniciativa particular, como es el caso que nos ocupa, ya bajo la vigencia de la LS 56 o bajo la vigencia del TRLS 76 (aplicando el sistema de compensación), es procedente la cesión y la recepción por la Administración de los terrenos destinados por el Plan a viales y zonas verdes, quedando integrado en el dominio público municipal y ello, como hemos visto que señalaba la jurisprudencia, sin que sea preciso un acto formal de cesión. Y las obras de urbanización incorporadas a los mismos también tenían que ser cedidas a la Administración una vez finalizadas correctamente, con independencia de a quién corresponda su conservación. Esta circunstancia se refuerza en la Urbanización Entrepinos por el hecho de que la aprobación definitiva de la Modificación del Plan Parcial por la Comisión del Área Metropolitana de Madrid del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, en sesión celebrada el día 30 de octubre de 1978, bajo la vigencia del TRLS 76, y se deduce claramente de la Documentación de la Modificación Plan Parcial Entrepinos, en particular de los dispuesto en los puntos 3 y 4 a que hemos hecho referencia en los Antecedentes de este Informe. Evidentemente, de la redacción literal del referido precepto se deduce claramente que el destino de la red viaria, zonas verdes y demás elementos de la urbanización donde se presten los servicios urbanos mínimos, con independencia de a quién corresponda la conservación de los mismos, son de cesión obligatoria y la cesión se produce por ministerio de la Ley (ope legis) con la aprobación del Plan Parcial. Esta misma idea se deduce de los propios 14

15 Estatutos (o Reglamento) de la Comunidad de propietarios, al establecer en su artículo 14 la previsión de cesión de los elementos comunes a los Ayuntamientos afectados en los siguientes términos: en el caso de que se cedan los viales y zonas verdes a los Ayuntamientos de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real, y estos acepten, corresponderán a la Comunidad de Propietarios los gastos de conservación o mejora de dichos viales y zonas verdes. Por otra parte, no se puede mantener que se trata de urbanización consolidada o ámbito urbanístico consolidado por la urbanización, y al mismo tiempo sostener que las vías públicas y las zonas verdes son de titularidad privada. Es una contradicción que ya ha resuelto la doctrina y la jurisprudencia citadas. Que es una urbanización consolidad se deduce de la existencia de viviendas y de lo dispuesto en el propio Documento de Modificación del Plan Parcial al referirse a los servicios urbanísticos mínimos (pavimentación de viales, abastecimiento de agua, evacuación de residuales y suministro de energía eléctrica y alumbrado público) como condición previa a la concesión de las correspondientes licencias de edificación, pues sin los mismos los terrenos no adquieran la condición de solares, es decir, suelo urbano consolidado por la urbanización. En efecto, la normativa urbanística exige para que un terreno de suelo urbano consolidado tenga la condición de solar y sea directamente edificable, que éste tenga acceso por vía pavimentada de uso y dominio público. Entendemos, en definitiva, que no se puede mantener por el Ayuntamiento ni por el Planificador que el ámbito urbanístico sea un suelo urbano, donde se ha edificado otorgando las correspondientes licencias de obra, y al mismo tiempo sostener que las vías públicas y las zonas verdes no son de titularidad pública. Mantener el carácter privado de estas vías hubiera tenido como efecto que no se concedieran licencias urbanísticas en las parcelas de la urbanización. Antes bien, parece haber ocurrido todo lo contrario, y al otorgar las oportunas licencias urbanísticas el Ayuntamiento ha venido reconocer el carácter público del viario. Es más, con independencia de lo expuesto anteriormente y aunque sea como mera hipótesis, hemos de advertir que el Tribunal Supremo ha admitido la cesión tácita de las obras de urbanización por actos concluyentes que revelan su recepción por la Administración urbanística, como es el otorgamiento de 15

16 licencias urbanísticas o el devengo de tasas o impuestos locales. Este criterio del Tribunal Supremo, que reconoce la posibilidad de una recepción y aceptación tácitas, se refleja en las SSTS 22 de noviembre de 1993, 29 de noviembre de 1993 y 21 de junio de 2001, entre otras, admitiendo como posible, válida y eficaz la recepción y aceptación tácitas, deducible de actos propios de la Administración vinculantes para la misma. Este es el criterio seguido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid Fundamento de Derecho Segundo, STS de 13 de marzo de 1990) siendo la cuestión principal comprobar si el plan de ordenación aplicable impone o no a los propietarios el deber de cesión o el deber conservar la urbanización. Por todas estas razones, la doctrina ha venido afirmando que las urbanizaciones particulares presentan dos sistemas de regulación de las cosas de uso común o colectivo. Un sistema jurídico administrativo y un sistema jurídico privado que conviven pacíficamente y que se complementan. El sistema jurídico administrativo comprende los viales, los servicios públicos, espacios libres y zonas verdes. La titularidad corresponde en todo caso a la Administración (STS de 7 de noviembre de 1994) y nunca a los propietarios, que a lo sumo estarán obligados a su conservación, y ello aunque no hayan sido cedidos a la Administración. Es obvio que las zonas verdes, las calles o viales incluidos los peatonales- que sirven de acceso a los demás usos urbanos y que así han sido trazados en el Plan Parcial y en el Proyecto de urbanización deben ser de titularidad pública y afectas a un uso público. Por el contrario, el sistema de regulación de las cosas de uso común y colectivo será privado (en régimen de propiedad horizontal), en los supuestos de servicios privados (seguridad privada); o la piscina o las dotaciones deportivas que son una dotación privada y que en ningún caso se puede calificar como un servicio público. Sobre este particular nos centraremos más adelante. ii.- Recepción tácita. Dicho lo anterior, hemos de advertir que la jurisprudencia ha admitido la cesión tácita de las obras de urbanización por actos concluyentes que revelan su recepción por la Administración urbanística, como es el otorgamiento de licencias urbanísticas o el devengo de tasas o impuestos locales. Sobre la valoración de este conjunto de circunstancias es esclarecedora la STSJ de Canarias de 10 enero de 2003, confirmada por el Tribunal Supremo en 16

17 su sentencia de 3 de noviembre de La sentencia del Tribunal Supremo establece los antecedentes delimitadores del litigio en su Fundamento de Derecho Primero, y que reproducimos parcialmente a continuación por ser del todo punto esclarecedor: Declara en el QUINTO que ni el Ayuntamiento puede negarse a una recepción de las obras ni puede quedar en una situación de absoluta pasividad, conforme a los artículos 2 y 3 de la LS de En el caso la propia situación de la Administración revela que viene realizando actos, cuyos destinatarios son los titulares de propiedades en las distintas urbanizaciones, que dan a entender la recepción tácita de las mismas, en cuanto quedó acreditado en periodo probatorio que el Ayuntamiento viene girando el Impuesto de Bienes Inmuebles (y antes la Contribución Territorial), otorgando licencia de edificación y de primera ocupación, cobrando el Impuesto de Actividades Económicas, es decir, un conjunto de actos que revelan esa recepción tácita, o, cuando menos (si esto fuera así), una actitud diametralmente contraria al cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas de control y fiscalización del estado de las urbanizaciones. Acude a la STS de 1 de febrero de 1999 para proclamar la recepción tácita... Declara que debe aceptarse la demanda dada la simplicidad en que se mueve al pretender se declare la disconformidad a derecho de la denegación tácita del Ayuntamiento a la solicitud actora así como que se reconozca la obligación de la Administración a realizar cuantas gestiones sean necesarias para la asunción de los servicios públicos pasando por la recepción de las urbanizaciones. Afirma, por tanto, que no se pretende la prestación de los servicios sin la previa recepción de las urbanizaciones respecto de la que se interesa la realización de las gestiones necesarias para hacerla efectiva. La STS de 1 de febrero 1999 establece en su Fundamento de Derecho CUARTO que: Los propietarios de la Urbanización... tienen derecho a que el Ayuntamiento... les preste los servicios urbanísticos solicitados, es decir, 17

18 los relativos a alumbrado público, abastecimiento de agua potable, alcantarillado, pavimentación, de las vías públicas, entre otros, sin que esa corporación pueda obviar las obligaciones que la Ley le impone, puesto que ya el 15 de junio de 1988 fue solicitada al Ayuntamiento... la recepción de los viales y demás instalaciones y servicios de los terrenos urbanizados... fechas desde las que los propietarios venían ya satisfaciendo a dicho Ayuntamiento la contribución urbana, razones que inducen a la consecuencia de tenerse por tácitamente recibidas por el ente municipal los viales y susodichas instalaciones... De aquí, que proceda la confirmación de la sentencia impugnada, que reconoce y declara la obligación del Ayuntamiento de... al mantenimiento y conservación de las obras de urbanización y servicios públicos correspondientes... En igual sentido la STS de 25 de enero de 2002, en la que se afirma que la entrega de las obras a la Administración debe ser formalizada mediante las actas correspondientes, previa comprobación del estado y circunstancias de las obras, lo que implica la aceptación y recepción de las mismas por la Administración urbanística. No obstante lo anterior, se afirma la posibilidad de recepción tácita en su fundamento de Derecho Segundo: Sin embargo, como reconocen las sentencias de esta Sala de 22 y 29 de noviembre de 1993 en que se fundamenta con pleno acierto la sentencia recurrida- y también la sentencia posterior de 1 de febrero de 1999, es posible admitir excepcionalmente una recepción y aceptación tácita válida y eficaz que vincula a la Administración, cuando las obras se han realizado debidamente y existen actos propios de ésta que resultan concluyentes de tal recepción. Recepción tácita que puede venir dada por el hecho de otorgar licencias urbanísticas, como señala STSJ de Valencia: No cabe olvidar que en la sentencia apelada se afirma, asimismo, la recepción tácita de los elementos, infraestructuras y espacios públicos de la urbanización, ya que ( ) ante el defecto de cesión alguna, nada hizo, 18

19 acordó ni actuó sobre el particular; y por otra parte, porque, pese al defecto de cesión y consiguiente recepción de viales, jardines, alcantarillado y otros elementos públicos de la urbanización, concedió, no obstante, algunas licencias que, por imperativo normativo, exigían la existencia de vías públicas, actos propios inequívocos, tratándose de actos estrictamente reglados, que ponen de manifiesto, contra la tesis formal que se mantiene, la real recepción tácita de las obras, ya que, de no ser así, no debía haberse otorgado las mentadas licencias y, porque, además, ante la omisión de la promotora podía haberse instado judicialmente la entrega de los bienes, servicios e infraestructuras públicas de que se trata. Por todo lo expuesto, podríamos deducir que los Ayuntamientos de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real ya habrían recibido de forma tácita las referidas obras de urbanización e infraestructuras de los servicios públicos objeto de este informe. iii.- Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación. La cuestión urbanística más importante que se plantea es la carga de conservación de la urbanización y la obligación de constituir un Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación. La urbanización Entrepinos se desarrolló inicialmente por la Ley del Suelo de 1956 que no preveía Entidades Urbanísticas de Conservación, no obstante, como ya hemos dicho, artículo 53 TRLS 76 a urbanizaciones particulares, en el que se debía concretar el modo de ejecución de las obras de urbanización y la previsión de la futura conservación de la misma. Es por ello, que entendamos que en las urbanizaciones como es el caso que nos ocupa, ya bajo la vigencia de la LS 56 o bajo la vigencia del TRLS 76 y del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 era procedente la cesión y la recepción por la Administración de los terrenos destinados por el Plan a viales y zonas verdes, quedando integrado en el dominio público municipal y ello, como hemos visto en el apartado anterior del informe y como ha señalado la jurisprudencia, sin que fuera preciso un acto de cesión formal. Las obras de urbanización incorporadas a los mismos también tenían que ser cedidas a la Administración una vez finalizadas correctamente, con independencia de a quién correspondiera su conservación y que, en todo caso, 19

20 debía quedar resuelta la previsión de la futura conservación de la urbanización. El artículo 53 del TRLS 76 establecía los documentos que deberían contener los Planes y proyectos redactados por particulares y cuando se trataba de urbanizaciones de iniciativa particular, se debían de consignar además los siguientes datos: c) Modo de ejecución de las obras de urbanización y previsión sobre la futura conservación de las mismas; d) Compromisos que se hubieren de contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aquél y los futuros propietarios de solares. En el apartado 3 del documento se establece que la conservación de la urbanización correrá a cargo de los propietarios de las parcelas viviendas en subrogación de la sociedad promotora y que una Comunidad, en la que se integrarán todos los propietarios afectados, será la encargada de dicha área, con cargo a los fondos nutridos por un canon anual de conservación. En el apartado 4.2 se refiere a la Comunidad de Propietarios cuyos estatutos fueron aprobados por los Ayuntamientos y los órganos urbanísticos competentes indicando que a esta comunidad de Propietarios pertenecerá obligatoriamente propter rem los titulares del dominio y otros derechos reales sobre viviendas y otras porciones de terreno de la urbanización, y que para atender a los gastos de conservación de urbanización se fijará un canon en los Estatutos, proporcional al derecho de cada uno de los miembros. Ahora bien, Porque la urbanización es de naturaleza pública, de concretarse el deber de conservación a cargo de los propietarios de las parcelas, éste no puede recaer en una Comunidad de Propietarios ordinaria que se rige por normas de Derecho civil, sino que debe recaer en Entidades Colaboradoras de la Administración urbanística actuante, que se rigen por normas de Derecho público, prueba de ello es que los Estatutos de la referida Comunidad fueron aprobados por los Ayuntamientos de Cadalso de los Vidrios y Rozas de Puerto Real, así como por los organismos urbanísticos competentes, a pesar del Nomen Iuris utilizado en la documentación redactada en Es decir, como quiera que el tema de la conservación de los de las urbanizaciones debía quedar resuelto, se concretaba la obligación de los propietarios de conservar las mismas obligando a constituir comunidades o agrupaciones de propietarios originariamente (posteriormente Entidades Colaboradoras) como manifestación de la colaboración de los particulares en la gestión urbanística, cuya constitución trascendía la propia voluntad de éstos. De 20

21 hecho, la previsión legal contenida en el artículo 53.2.c) de la Ley del Suelo de 1976 fue desarrollada en los artículos 46.b), 3º y 64.c) del Reglamento de Planeamiento. Esta tesis se recoge de forma clara en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2006, que en sus fundamentos jurídicos Sexto y Séptimo: SEXTO.- Ahora ya sí nos encontramos en condiciones de enfrentarnos al único motivo de casación antes referido y, desde luego, debe ser estimado, ya que, recordemos, la Sala de instancia estimó el recurso contenciosoadministrativo por entender, en esencia, que la entidad urbanística de colaboración, regulada en el Reglamento de Gestión EDL1978/310, carece de la necesaria cobertura legal. Antes de nada, parece obligado recordar la especial moderación y cautela que debe presidir la actuación de los órganos jurisdiccionales en el ejercicio de su función, cualidades, por otra parte, que deben esmerarse, si cabe, cuando se examina una institución urbanística que lleva funcionando pacíficamente cerca de medio siglo sin haber sido cuestionada su legalidad en las diversas ocasiones en que tanto la doctrina como la jurisprudencia han tenido ocasión de pronunciarse sobre ella. En este sentido, y para rebatir la insuficiencia de cobertura legal de las entidades urbanísticas de colaboración, será suficiente con señalar que tanto el artículo 41 de la primera Ley del Suelo de 12 de mayo de vigente, por tanto, en la fecha de aprobación del Plan Parcial origen de las presentes actuaciones- como el artículo 53 -de idéntico contenido- del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 EDL1976/979, establecen que los planes y proyectos, como es el caso, que se refieran a urbanizaciones de iniciativa particular habrán de consignar, en lo que ahora interesa, el modo de ejecución de las obras de urbanización y previsión sobre la futura conservación de las mismas - apartado 2.c)-. Surgen así las Entidades Urbanísticas de Colaboración como típica manifestación de colaboración de los particulares en la gestión urbanística y cuya constitución, en el concreto extremo que ahora nos afecta, trasciende la propia voluntad de los particulares. La referida previsión legal contenida en el artículo 53.2.c) de la Ley del Suelo de 1976 ha sido objeto de desarrollo, en lo que aquí importa, en los artículos 46.b), 3º y 21

22 64.c) del Reglamento de Planeamiento, en cuanto obligan a los Planes Parciales de iniciativa particular a contener, entre otras determinaciones, los compromisos que se hubieran de contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento y entre aquél y los futuros propietarios en orden a la conservación de la urbanización, con expresa indicación de si la misma corre a cargo del Ayuntamiento, de los futuros propietarios de parcelas o de los promotores, con indicación en estos dos últimos supuestos -continua la previsión reglamentaria- del periodo de tiempo al que se extenderá la obligación de conservación, determinación temporal ésta última que, como después veremos va a tener fundamental importancia en la ulterior decisión de este litigio. SÉPTIMO.- Ya hemos dicho antes -ver fundamento quinto- que en la Memoria del Plan Parcial litigiosa consta que fue promovido por una entidad particular, y ante la carencia de recursos del municipio de Gilet se estableció en orden a la conservación y en desarrollo, precisamente, del citado artículo 41 de la entonces vigente Ley del Suelo de 1956, que la misma se llevaría a cabo, primero, por la entidad promotora y después, una vez finalizada la urbanización, por los propietarios de las parcelas, constituidos en Junta, sin que el Ayuntamiento adquiriese compromiso alguno en orden a la conservación. La posterior transformación de dicha Junta de Propietarios en Entidad Urbanística de Conservación no supuso modificación del régimen imperativo impuesto y sí, tan sólo, adaptación a la nueva ordenación urbanística, derivada de los Reglamentos de Planificación y Gestión de la nueva Ley del Suelo. El contenido de los Estatutos de dicha Entidad -y en especial, su artículo 48, también transcrito parcialmente en el fundamento quinto- deja pocas dudas al respecto. Por tanto, en las urbanizaciones, como es el caso que nos ocupa, ya bajo la vigencia de la LS 56 o bajo la vigencia del TRLS 76 y del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978, era procedente la cesión a la Administración de los terrenos destinados por el Plan a viales y zonas verdes, quedando integrado en el dominio público municipal y ello, como hemos visto que señalaba la jurisprudencia, sin que fuera preciso un acto de cesión formal, y con independencia de a quién corresponda su conservación. En todo caso, debía 22

23 quedar resuelta la previsión de la futura conservación de la urbanización. Pero como quiera que la urbanización es de naturaleza pública, de concretarse el deber de conservación a cargo de los propietarios de las parcelas, éste no podría recaer en una comunidad de propietarios al uso en régimen de propiedad horizontal, sino que debería recaer y constituirse como unas entidades colaboradoras de la Administración urbanística actuante. Queda reforzada la tesis expuesta, como acertadamente señala el Tribunal Supremo, con lo que posteriormente se dispuso en los artículos 67 y 68 del RGU de El artículo 67 RGU establece la regla general: La conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos serán de cargo de la Administración actuante, una vez que se haya efectuado la cesión de aquéllas. Y el artículo 68 RGU señala la excepción: 1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, quedarán sujetos los propietarios de los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación a dicha obligación, cuando así se imponga por el Plan de ordenación o por las bases de un programa de actuación urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales. 2. En el supuesto del número anterior, los propietarios habrán de integrarse en una entidad de conservación La formulación del deber de conservación que hace el legislador estatal tiene su fundamento en la doctrina jurisprudencial en virtud de la cual cuando la conservación y mantenimiento de la urbanización es imputable a los particulares, debe en todo caso constituirse una entidad urbanística colaboradora destinada a la conservación de la misma. La STS de 14 de marzo de 1989 en su Fundamento de Derecho Cuarto establece al respecto: En desarrollo del ya citado artículo 53,2.c) de la Ley del Suelo, el artículo 46,b) 3.º del Reglamento de Planeamiento ( RCL 1978\1965 y ApNDL , 13921) al aludir también a estos Planes Parciales de iniciativa 23

24 particular, obliga a que los mismos prevean la conservación de la urbanización... Pero el Reglamento de Gestión Urbanística habla en sus artículos 24, 2-c) y 25,2 de las Entidades de Conservación de las obras de urbanización como Entidades Urbanísticas Colaboradoras de la Administración; y en el apartado 3 del mismo artículo 25 dice concretamente que: «3. Será obligatoria la constitución de una Entidad de conservación, siempre que el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación en virtud de las determinaciones del Plan de Ordenación o bases del programa de actuación urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales. En tales supuestos, la pertenencia a la Entidad de conservación será obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial»; y viene después el Capítulo IV del Título II, dedicado a regular la conservación de la urbanización, y en el artículo 67 señala que la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de los Servicios públicos serán de cargo de la Administración actuante una vez que se haya efectuado la cesión de aquéllas. Pero el siguiente art. 68 dice después que no obstante lo dispuesto en el anterior artículo 67, los propietarios de los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación quedarán sujetos a la obligación de conservar la urbanización cuando el Plan de Ordenación así lo imponga o resulte de disposiciones legales expresas; supuestos en los cuales los propietarios habrán de integrarse en una Entidad de conservación. En igual sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en su sentencia de 13 marzo 1990, Fundamento de Derecho Primero. Esta doctrina que se reitera en los Tribunales Superiores de Justicia, así en la STSJ de Madrid, de 15 de junio de 2005, en su Fundamento de Derecho Primero: La obligatoriedad, que supone el deber de todos los propietarios de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución tanto de constitución de la entidad, como de pertenencia a la misma, únicamente se da "cuando el deber de conservación de las obras de urbanización recaiga sobre los propietarios...en virtud de las determinaciones del plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales"- art RGU"... Esta cuestión ha sido también 24