EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

Transcripción

1 FUNDACIÓN ESCUELA DE LA EDIFICACIÓN EL CICLO DE VIDA EN LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS GARCÍA COAM - 13 Octubre 2015

2 OBJETIVO VISIBILIZAR EL MASTER GESTIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS Y SERVICIOS FACILITY MANAGEMENT RESUMEN TEMÁTICO LA INDUSTRIA INMOBILIARIA ALGUNAS REFERENCIAS ECONÓMICAS EL CICLO DE VIDA DEL INMUEBLE FACTORES ESENCIALES EL FM EN LA GESTIÓN DE LOS INMUEBLES ISO 55000

3 FORMACIÓN E HISTORIAL PROFESIONAL - GARCÍA FORMACIÓN.- -Ingeniero Técnico Industrial por la Universidad Politécnica de Madrid. -Diplomado Superior de CEPREVEN. Centro de Prevención de Riesgos. -Miembro de la Asociación de Arquitectura e Ingeniería Hospitalaria. -Colaborador docente del Instituto de Fomento Empresarial (IFE), del Instituto de Empresa (IE), de La Salle International Graduate School, de la Fundación Escuela de la Edificación del Colegio de Arquitectos Técnicos y de la Politécnica de Madrid. EXPERIENCIA ROFESIONAL.- -Ingeniero de la Dirección General de Obras y Mantenimiento en el antiguo Instituto Nacional de Previsión (INSALUD). -Director Técnico del Hospital del Niño Jesús en Madrid. -Ingeniero Consultor para proyectos de hospitales en la constructora LAING. -Ejercicio libre con diversos Proyectos y Direcciones de obras para la edificación y la industria. Particular por su singularidad, las instalaciones de la fábrica de imagen y sonido de la firma Polygram en Alcorcón, Madrid. -Director General de Obras y Servicios en la Compañía de Seguros AGF y AGF UNIÓN FENIX. -Consejero Delegado de su inmobiliaria: INVERFENIX. -Director de Inmuebles Adjudicados en Caja Postal del Grupo ARGENTARIA. -Director General en la Unidad de Activos Inmobiliarios de ARGENTARIA. Diseño, puesta en marcha y desarrollo de GESINAR. -Director Regional de INMOBILIARIA URBIS. -Director General de EUROIMOBILIARIA (Compañía del Grupo URBIS en Portugal). -Dirección General de Patrimonio del grupo REYAL URBIS. -Director de Gestión de Activos Terciarios y Singulares del Área Inmobiliaria de BANESTO. -Director de Urbanismo de ALTAMIRA SANTANDER REAL ESTATE. Grupo Santander. -Socio Director de FORSEIS. -Voluntario de Cruz Roja Española. Grupo de Infraestructuras. 3

4 El sector inmobiliario es un mercado apasionante, tanto para quien se acerca a él como analista como para quienes hemos desarrollado una buena parte de nuestra vida profesional en él. Se trata de uno de los pocos mercados transversales de nuestra economía, ya que afecta e interesa a múltiples sectores, usuarios, empresas y a la práctica totalidad de las administraciones públicas Desde la perspectiva de desarrollo profesional, el sector inmobiliario presenta retos organizativos, estratégicos, de expansión, de gestión financiera y recursos humanos, una elevada problemática técnica y jurídica, así como otras aéreas complementarias que permiten la formación de profesionales casi renacentistas Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria Autor: MIKEL ECHAVARREN 4

5 EL CICLO DE VIDA DE LOS INMUEBLES, DESDE EL PUNTO DE VISTA PROFESIONAL, ES UN UNIVERSO DE EXPERIENCIAS Y OPORTUNIDADES. MI ANDADURA PROFESIONAL EN MAS DE 40 AÑOS DE ACTIVIDAD EN ESTA INDUSTRIA ASÍ ME LO HA DEMOSTRADO. CICLO DE VIDA DE LOS INMUEBLES CICLO DE VIDA PROFESIONAL LA FORMACIÓN Y ESPECÍFICAMENTE LA DEL MASTER EN FACILITIES MANAGEMENT, SE BASA EN LAS EXPERIENCIAS PERSONALES Y EL CONOCIMIENTO ADQUIRIDO EN LA PRÁCTICA PROFESIONAL. 5

6 NO SOLAMENTE ES UN ATRACTIVO MERCADO PROFESIONAL, SINO QUE REPRESENTA UNA ACTIVIDAD DE GRAN IMPORTANCIA EN LA ECONOMÍA. EL VAB EN 2013, DEL SECTOR INMOBILIARIO (EDIFICACIÓN + ACTIVIDADES INMOBILIARIAS) EN ESPAÑA HABRÍA SUPERADO LOS MILLONES DE EUROS CORRIENTES, REPRESENTANDO CERCA DEL 13% DEL PRODUCTO INTERIOR BRUTO (PIB). HEMOS PASADO DEL 21% DEL PIB EN 2008 A POCO MÁS DEL 12% EN INCLUIDAS EN TODOS LOS SUPUESTOS, LAS ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. COMO REFERENCIA, EL TURISMO APORTA ALGO MAS DEL 11% AL PIB NACIONAL. LA ESTRUCTURA DEL SECTOR SE HA TRANSFORMADO SIGNIFICATIVAMENTE DURANTE LA CRISIS, CRECIENDO LAS ACTIVIDADES INMOBILIARIAS SOBRE LAS DE LA EDIFICACIÓN. 6

7 ESTRUCTURA DEL VAB (VALOR AÑADIDO BRUTO) DE LA INDUSTRIA INMOBILIARIA POR GRUPOS DE ACTIVIDAD. ESTRUCTURA DEL VAB DEL SECTOR INMOBILIARIO EN EUROPA (UE 27). DATOS EUROESTAR. El indicador muestra el valor añadido bruto (VAB) de la industria en millones de euros; (a precios constantes). El VAB representa el valor económico generado por una unidad productiva y se obtiene como saldo de la cuenta de producción, es decir, mediante la diferencia entre la producción de bienes y servicios y el consumo intermedio. Está referido en cada caso al tipo de rama de actividad o de sector institucional para el que se elabore la cuenta de producción. 7

8 DESAGREGANDO POR LOS USOS MAS CARACTERISTICOS, VEMOS LO SIGUIENTE: EVOLUCIÓN DE LA ESTRUCTURA DEL VAB DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA Y EUROPA POR FINALIDAD. 8

9 LA INDUSTRIA INMOBILIARIA INTERVIENE EN TODO EL CICLO DE VIDA, DESDE LA GESTIÓN Y ORDENACIÓN DEL SUELO, HASTA LA CONSTRUCCIÓN Y EXPLOTACIÓN DEL INMUEBLE, CON SU DEMOLICIÓN O DECONSTRUCCIÓN FINAL. 9

10 RESUMIENDO EN CUATRO GRANDES BLOQUES O INTERVENCIONES EN EL CICLO DE VIDA DEL INMUEBLE, PODEMOS SEÑALAR LAS SIGUIENTES: SUELO PROYECTO CONSTRUCCIÓN EXPLOTACIÓN 10

11 DESAGREGANDO ESTOS CUATRO BLOQUES, VOLVEMOS A ENCONTRARNOS CON ESTAS ACCIONES EN LAS QUE SIEMPRE TENDRÍAMOS QUE CONTAR CON LAS EXPERIENCIAS Y LAS LECCIONES APRENDIDAS EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS Y PARTICULARMENTE EN LA GESTIÓN DEL F.M. GESTIÓN DEL SUELO DEMOLICIÓN PROYECTO EDIFICACIÓN OBSOLESCENCIA CONSTRUCCIÓN REFORMAS ADAPTACIONES LA OCUPACIÓN EXPLOTACIÓN 11

12 DOS CICLOS DE VIDA DEL ACTIVO, SON SIEMPRE CONFLUYENTES EN GRAN PARTE DE SU VIDA: EL SUELO LA EDIFICACIÓN SUELO CICLO DEL SUELO DEMOLICIÓN PROYECTO CICLO DEL EDIFICIO EXPLOTACIÓN INMUEBLE 12

13 TRES EXPERIENCIAS PERSONALES EDIFICIO AGF.- MADRID EDIFICIO URBIS.- LAS PALMAS EDIFICIO INVERFENIX.- MADRID 13

14 TRES FACTORES SON FUNDAMENTALES EN LA CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE. URBANISMO ARQUITECTURA INGENIERIA Y TRES SON LOS FACTORES QUE CONDICIONAN LA EXPLOTACIÓN INMUEBLE OCUPANTES ACTIVIDADES 14

15 EN EL CICLO DE VIDA DEL ACTIVO, ES LA EXPLOTACIÓN DEL INMUEBLE, EN TIEMPO Y EN INVERSIÓN, LA PARTE MAS IMPORTANTE. POR ELLO, LAS EXPERIENCIAS DE LA EXPLOTACIÓN SON FUNDAMENTALES EN LA CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE. ESE 30% (!!) PUEDE CONDICIONAR ABSOLUTAMENTE LAS PREVISIONES 15

16 VISTO DE OTRA MANERA, LOS COSTES DE ADQUISICIÓN DEL ACTIVO SON SOLAMENTE LA PUNTA DEL ICEBERG DEL CICLO DE VIDA. 16

17 ESTE GRÁFICO ES UN COMODIN QUE VALE PARA TODO EN EL CICLO DE VIDA: -ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN -CONCEPCIÓN DEL INMUEBLE / SUELO /EDIFICACIÓN -ANÁLISIS DE RIESGOS -PUESTA EN MARCHA / EXPLOTACIÓN -REFORMAS / REHABILITACIONES / ADAPTACIONES -OBSOLESCENCIA / DECONSTRUCCIÓN / DEMOLICIÓN TODOS ELLOS SON FACTORES FUNDAMENTALES EN LA GESTIÓN INMOBILIARIA 17

18 COMO RESUMEN, DOS SON LOS FACTORES BÁSICOS: FACTORES URBANÍSTICOS FACTORES FUNCIONALES USOS ARQUITECTURA INGENIERÍA EXPLOTACIÓN / ACTIVIDAD EN CUANTO AL ANÁLISIS DE UNA CARTERA INMOBILIARIA, ES FUNDAMENTAL, OCUPACIÓN USOS UBICACIÓN VALOR PARA DEFINIR, CRITERIOS DE GESTIÓN Y ESTRATEGIAS 18

19 OTROS FACTORES TANGENCIALES: LEGISLACIÓN : JURÍDICA Y FISCAL ADMINISTRACIÓN INMUEBLES Y SERVICIOS ANÁLISIS DE RIESGOS EL CONUNTO DE TODOS ELLOS Y SU CONOCIMIENTO PORMENORIZADO, FACULTA AL PROFESIONAL PARA GESTIONAR EL CICLO DE VIDA DE LOS INMUEBLES DE MANERA EFICIENTE. EL MASTER QUE PRESENTAMOS DESARROLLA CON MAYOR O MENOR INTENSIDAD TODOS Y CADA UNO DE LOS FACTORES, PROFUNDIZANDO LOGICAMENTE EN LOS ESPECÍFICOS DEL FACILITY MANAGEMENT. 19

20 EL PAPEL DEL FACILITY MANAGEMENT. EN LA GESTIÓN DE INMUEBLES SE INCLUYEN, COMO VEMOS, MÚLTIPLES FACTORES Y VARIADAS DISCIPLINAS. UNA DE ELLAS ES LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS ASOCIADOS AL INMUEBLE. (FACILITY MANAGEMENT). SEÑALAR QUE LA TENDENCIA ES LA GESTIÓN INTEGRAL DE LOS INMUEBLES, SUPERANDO LA MERA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS, PARA INCORPORAR EL RESTO DE LAS ACTIVIDADES QUE DEMANDA UNA GESTIÓN GLOBAL DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS. LAS ORGANIZACIONES QUE GESTIONAN CARTERAS IMPORTANTES SE ORGANIZAN DE MANERA INTEGRAL. 20

21 NORMATIVA ISO IMPORTANTE AVANCE PARA LA GESTIÓN DE ACTIVOS. SISTEMA DE GESTIÓN DE ACTIVOS 21

22 ALGUNAS REFERENCIAS Y CONSULTAS EMPLEADAS EN ESTE DOCUMENTO: Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria. Mikel Echavarren. El sector inmobiliario en España. IEE y ASPRIMA. El papel del sector inmobiliario en la recuperación de la economía española. Servicio de Estudios Banco de España. Síntesis de indicadores económicos. Ministerio de Economía y Hacienda. Tendencias del Mercado Inmobiliario. PWC y Urban Lan Institute. Norma ISO Informes inmobiliarios diversas consultorías. JLL, KF, CBRE, etc 22