Capas by Reynaldo Vázquez de Lapuerta - Capas

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1 Capas El Registro de la Propiedad realmente fue concebido como el Registro de los Derechos Reales Inmobiliarios; pero la misma publicidad que proporciona la inscripción al poderse aplicar a derechos que no son reales, o que no lo eran, ha destruido, aunque las inercias duren, las diferencias nítidas entre derechos reales y personales. La cognoscibilidad a través del registro da a los últimos notas características de los primeros como la oponibilidad o el rango. La posibilidad de conocimiento convierte al Registro en el centro de la información jurídica, los derechos no inscritos son inoponible; pero junto a los derechos inscritos e inscribibles hay otras situaciones que tienen transcendencia jurídica y económica y que deben ser conocidas con facilidad. Una de las características del mercado es la transparencia, es decir, que los costes de la información no existan o sean baratos. El Registro de la Propiedad debe contribuir a esta finalidad completando la información jurídica tradicional con otras de indudable transcendencia económica y que afectan a la seguridad del tráfico. La presenta participación se limita a exponer una relación de posibles capas publicables o utilizables por la institución registral, el provecho de esa lista radica en dar ideas a los registradores para que en su territorio implanten capas que tal vez no hubiesen imaginado. La lista no es exhaustiva, son capas que han surgido en reuniones de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por lo que una de las finalidades al traerla a este foro es que se integre con nuevas aportaciones. Tampoco deben ser todas las que están, algunas muy tradicionales entiendo que no deban estar. La distinción entre límite y limitación es importante a estos efectos. Los límites nacen de la ley y las limitaciones son derogaciones singulares del ámbito de los derechos. Los primeros son el campo máximo del derecho a lo que se tendería en su plenitud sin que se pueda sobrepasar, tienen publicidad a través de la Ley, y las segundas son una cercenación del régimen general, no provienen de una norma y necesitan inscribirse en el folio de la finca. Esta distinción era muy clara, pero se ha complicado con los límites en el ejercicio de los derechos y, sobre todo, con los límites de los derechos por determinadas relaciones que tiene la cosa sobre la que recaen. Estas pueden ser obvias, como la distancia a una carretera, en otras totalmente invisibles para quien no sabe donde buscar. Estos límites singulares si son identificables sobre plano sus capas serán esenciales, ajenas a la información registral estricta, pero necesarias para la seguridad y transparencia del tráfico. La presunción del conocimiento del derecho es insostenible cuando se publica anualmente un millón de páginas en los boletines oficiales españoles, pero siempre se puede buscar la norma y conocerla si se sabe que existe y hacer viable el que la ignorancia de la norma no exime de su cumplimiento,. El problema insalvable es cuando se desconoce que hay una normativa aplicable, la información asociada puede mostrar esa conexión. Las limitaciones deben ser inscritas para que produzcan efecto, por lo tanto las capas de información asociada no pueden ser un subterfugio para eludir la inscripción y la previa calificación, por lo que se deben evitar aquellas que den información que debió ser inscrita, crearía una apariencia de legalidad nada recomendable. La calificación perdería parte de su competencia, si las capas funcionasen con exactitud se tendería a prescindir de la calificación porque el riesgo sería escaso; por el contrario, si la información fuese falaz el descrédito no se limitaría a la fuente material de la información sino que se extendería al registro que la publica. También los derechos individuales quedarían en entredicho, el principio de la tutela judicial efectiva, se destruiría si se publicasen datos sin supervisión del cumplimiento de los requisitos legales como el de haber demandado al titular. La existencia de una lista homologada es necesaria. No debe dejarse a la libérrima voluntad del registrador la creación de capas, ni el tratamiento de la información dentro de las mismas. Cada capa debe tener una uniformidad en todos los registros, por su uso conjunto a nivel nacional y por los usuarios que deben tener la facilidad de tener elementos comparables y conocidos de iguales caracteres y estructura que no les exija tener que estudiarse la información en cada caso. Las capas pueden ser: página 1 / 6

2 1. Registrales. 2. Auxiliares. 3. Asociadas. 1.-LAS REGISTRALES son las que nacen de los libros. Dentro de ellas, la básica, es lade los recintos de las fincas. Se ha dicho que uno de los aciertos de la legislación hipotecaria de fue no tener que definir y deslindar las fincas para su inmatriculación. La primera inscripción de cada finca fue la del dominio, prescindiendo del levantamiento topográfico de la finca. Es posible que hace ciento cincuenta años fuese muy difícil dibujar las fincas, desde hace una década no. Toda oferta genera su propia demanda y toda demanda, racional, su oferta: habría surgido un cuerpo de topógrafos capaz de atender la necesidad legal de dibujar las fincas. Dado que el topógrafo realizaría funciones análogas a las del notario, es decir, referidas al título, entre partes, ya que mide y dibuja lo que le dicen, correspondería al registrador comprobar que la nueva finca encajaba en el rompecabezas de las fincas inscritas y produciría desde su acceso tabular efectos frente a terceros. Lo que pudo ser virtud hoy no lo es. Es inconcebible un sistema de publicidad de derechos reales inmobiliarios donde la finca esté en incertidumbre. El conocimiento seguro y claro de la descripción de la finca es totalmente necesario para que se contrate sin temor a errar. Dentro de la capa de los recintos debemos distinguir varias subcapas: 1) Las fincas localizadas, también llamadas validadas, son aquellas que se pueden dibujar fuera de una duda razonable e identificar sobre la realidad territorial. 2) Las fincas en proceso de validación. 3) Fincas con identificación plena, esta categoría es para fincas que han nacido en el registro, no a la inversa, como es el caso de las reparcelaciones y concentración parcelaria, o que han tenido acceso al registro con plano como ocurre con todas las inmatriculaciones posteriores a En ellas su delimitación es indubitada e incontrovertible. 4) Fincas inscritas que ha sido imposible localizar. En este caso Temple permite crear una capa de localizaciones aproximadas, no se dibuja la finca sino qu se coloca un icono significativo en el punto más probable de ubicación. Facilita buscas para inmatriculaciones. 5) Fincas no inscritas, son los agujeros negros, allí donde hemos buscado una finca inscrita y no la hemos encontrado. Es peligrosa la publicidad de esta capa porque deja en evidencia este tipo de fincas y el que desaprensivos insten la inmatriculación de las mismas. Por lo que puede utilizarse como capa auxiliar sin dar de ello publicidad. A favor de considerarla una capa más estaría que la responsabilidad de h+no haber inmatriculado después de 150 años es del propietario que deberá soportar las consecuencias de sus actos. 6) Fincas localizadas sin identidad entre la realidad que se sospecha razonablemente y el registro, son las fincas rojas. En las capas de los recintos hay que tener en cuenta dos mejoras que exigen introducir la tercera dimensión. Hasta ahora se ha dibujado de modo que un mismo suelo no puede pertenecer a más de una finca. Hay razones históricas como segregaciones que hacen que una porción del terreno haya tenido un número y ahora otro. Propiedades horizontales, especialmente útil en las tumbadas, donde el suelo pertenece a la propiedad horizontal pero sobre él, se puede dibujar perfectamente delimitada otra finca, un casa en cadena o naves. Al que busca información en el registro, le interesarán ambas, la casa que está dispuesto a comprar y la propiedad horizontal a la que pertenece, con sus piscinas y zonas comunes. El segundo aspecto que hay que desarrollar es la inscripción de los edificios de modo que sigamos cada planta con su número de finca, podamos ver los pisos y sus viviendas. Lo que exige no solo una adaptación de los programas, sino también del modo de inscribir las obras nuevas. La capa de recintos de las fincas será el verdadero índice de fincas. Las descripciones verbales se adaptan página 2 / 6

3 perfectamente a los sistemas de busca por ordenador. Este ha venido a facilitar la labor al permitir preguntas universales en relación con los nombres. Antes los índices en libros e incluso en fichero tenían una sola entrada para localizar a las personas. Esta agilidad también ha beneficiado a los índices de fincas, podemos preguntar no sólo por paraje como hace pocos veinte años, sino también por superficie, linderos, referencia catastral...; pero a pesar de las mejoras el índice de fincas tradicional sigue siendo imperfecto. Las fincas se procura que coincidan con las parcelas catastrales, qué ocurrirá cuando coincidan todas? Eso no llegará a ocurrir, pero si así fuese cuál desaparecería? Ninguna, mientras no cambie nuestro ordenamiento. El catastro mira hacia la posesión, el registro la excluye. Se complementan. Si tuviésemos un régimen mucho más formal, rígido y garantista la que debería sobrevivir sería la registral que suministraría los datos al catastro. Mientras la utopía siga lejana las bases gráficas nos permiten conocer las discrepancias entre una y otra y hablar y comunicarse a través del plano a ambas instituciones. Junto a los recintos hay otras capas registrales, tantas casi como campos en el buscador complejo de fincas de exterior. Por ejemplo: 1) Por la naturaleza de los derechos inscritos sobre las mismas: Fincas libres e hipotecadas, nos permitiría ver el grado de agotamiento del crédito hipotecario, al menos como primera carga, también se podrían poner intensidades si hubiese más de una hipoteca. Fincas con otros derechos reales inscritos o arrendadas. 2) Por la nacionalidad del propietario, permitiría distinguir el grado de penetración de adquisiciones por extranjeros, su localización y la nacionalidades. 3) Por su tamaño. En el momento en que estuviese conectado el programa de gestión con el de bases gráficas podríamos preguntar por fincas mayores, menores o en un intervalo superficial. 4) Por el número de finca que haría la película de como se han inmatriculado las fincas. 5) La conexión con el buscador nos permitiría colorear en el mapa todas las fincas de una persona, propiedad de una sociedad anónima o del ayuntamiento. 2.- LAS CAPAS AUXILIARES son las que sirven a la calificación, podemos incluir aquí todas las que facilitan la labor calificadora y que no son publicables, por su inconveniencia ( la de los agujeros negros?) o por la falta de fiabilidad de la fuente o su imprecisión. En la comunidad de Madrid se preparó un convenio en el que Agricultura suministraba una capa con las vías pecuarias y montes, la comunidad renunciaba a ser citada en las inmatriculaciones si la distancia de la finca al dominio público dibujado era mayor al 5% de la distancia al eje del límite exterior. La razón de recurrir a una capa auxiliar es que ni las vías ni los montes estaban deslindados, solo en vías se podían deslindar dos municipios al año y teniendo en cuenta que hay unos 180, se tardarían 90 años en deslindar todos los municipios de la región. 3.- LAS CAPAS ASOCIADAS son aquellas en las que la fuente no es el registro o, si es registral, no es tabular. Estas capas deben adquirirse por convenio con la administración productora de las mismas. Debe citarse su origen. Deben actualizarse en línea y, en su defecto, debe darse la fecha de la elaboración de los datos y tiene que ser sobre materias no inscribibles. Relación de materias que enuncia la Ley 27/2006 de 18 de julio Aguas. 1) Ríos y cauces* 2) Zonas inundables página 3 / 6

4 Ruido. 1) Mapas de ruido 2) Huellas sonoras Suelos contaminados 1) Donde se han realizado actividades potencialmente contaminantes 2) Con expediente abierto por contaminación* 3) Contaminados* Contaminación atmosférica. Ordenación del territorio rural y urbano y utilización de los suelos. Usos de suelo (forestal//no forestal /secano/regadío). Planeamiento urbanístico Planes territoriales (Convenio Consell Mallorca) Conservación de la naturaleza, diversidad biológica. 1) ZEPA 2) LIC 3) Monumentos naturales 4) Paisajes protegidos 5) Parques a) Parques Nacionales b) Parques Regionales c) Parques Naturales 6) Reservas naturales a) Reservas naturales científicas b) Reservas naturales integrales 7) Árboles singulares 8) Todas las categorías de espacios naturales Montes* y aprovechamientos forestales Vías pecuarias* página 4 / 6

5 Gestión de los residuos. Productos químicos, incluidos los biocidas y los plaguicidas. Biotecnología. Áreas de protección Geológica Espacios de alto valor ecológico y paisajístico Áreas de protección arqueológico y paleontológica Otras emisiones, vertidos y liberación de sustancias en el medio ambiente. Evaluación de impacto medioambiental. Aquellas otras materias que establezca la normativa autonómica. Incendios 1) Riesgos de incendios (aportado junto al Plan Territorial Insular de Mallorca) 2) Zonas quemadas* Riesgos por deslizamientos (aportado junto al Plan Territorial Insular de Mallorca) Riesgos por erosión (aportado junto al Plan Territorial Insular de Mallorca) Zonas marítimas Contaminación lumínica. Antenas 1) Limitaciones constructivas* 2) Zonas de influencia 3) Zonas de exclusión Catálogos de edificios 1) Sujetos a algún régimen de protección 2) Fuera de ordenación* 3) Inspección técnica de edificios (convenio Ayuntamiento Trápaga) a) Edificios obligados b) Edificios con pruebas pasadas o pendientes 4) Especiales condiciones de obras 5) Cascos históricos página 5 / 6

6 Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Capas 6) Conjuntos homogéneos 7) Establecimientos comerciales 8) Colonias históricas Espacios públicos urbanos Monumentos públicos, elementos urbanos singulares Parques históricos Jardines de interés, en zonas verdes o no. Infracciones urbanísticas* Explotaciones forestales subvencionadas* Las capas que aparecen con asterisco son aquellas que entiendo que necesariamente tienen que resultar de los libros, por tanto, no son información asociada sino tabular deben estar inscritas y someterse a los controles y requisitos de todo hecho inscribible página 6 / 6

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