TERRENOS AGRICOLAS Y URBANOS MERCADO INMOBILIARIO

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1 Oficina Económica y Comercial de España en Bucarest TERRENOS AGRICOLAS Y URBANOS MERCADO INMOBILIARIO AUTOR: JOSE MARIA SERVAN ABRIL

2 INTRODUCCIÓN SITUACIÓN GENERAL DEL MERCADO TERRENOS AGRICOLAS TERRENOS URBANOS RECOMENDACIONES DE ACCESO ANEXO 1: MERCADO INMOBILIARIO ANEXO 2: REGISTRO DE LA PROPIEDAD ANEXO 3: SISTEMA DE CRÉDITO HIPOTECARIO ANEXO 4: REFORMA DE LA PROPIEDAD NOTA IMPORTANTE: Información legal no es asesoramiento legal. El presente estudio proporciona información legal pero en ningún caso se puede equiparar a un informe jurídico. Para recabar asesoramiento legal se recomienda acudir a un abogado. 2

3 Introducción De acuerdo con la legislación rumana ley 54/1998 de circulación jurídica de la tierra-, las personas físicas y jurídicas extranjeras no pueden adquirir el derecho de propiedad sobre la tierra. Las personas físicas y jurídicas extranjeras pueden, sin embargo, ser propietarias de edificios y adquirir títulos de propiedad limitada, como el derecho de uso, de usufructo, servidumbres, derechos de concesión, de superficie y, por tanto, el de construcción. No obstante, la normativa rumana permite que personas físicas o jurídicas extranjeras constituyan personas jurídicas rumanas de capital total o parcialmente extranjero -, que, como tales, tienen el derecho de adquirir tierras sin restricción alguna. En otras palabras, una persona jurídica rumana con capital 100% extranjero puede adquirir tierras directamente. Hay que recordar, además, que en octubre de 2003 Rumania aprobó por referéndum la reforma de la Constitución del 91, con el fin de adaptarla plenamente a la normativa comunitaria, eliminando del nuevo texto la prohibición que recaía sobre las personas fisicas o jurídicas extranjeras de adquirir el derecho de propiedad sobre la tierra, abriendo la posibilidad de que en acuerdos internacionales se permitiera el derecho de propiedad sobre la tierra. En el marco de las negociaciones de adhesión a la Unión Europea, Rumania cerró en el mes de diciembre de 2004 las negociaciones relativas al capítulo 4 (libre circulación de capitales), donde se encuentra incluido el mercado de terrenos, comprometiéndose a aplicar desde la fecha de adhesión -prevista para el 1 de enero todo lo previsto en el citado capítulo, habiendo solicitado sólo dos periodos transitorios: - uno de 7 años para la adquisición de terrenos agrícolas y forestales, excluyendo de esta medida a los granjeros autónomos residentes en Rumania. - otro de 5 años para la adquisición de la propiedad de terrenos destinados a segundas residencias, excluyendo de esta medida a los ciudadanos de la UE y del Espacio Económico Europeo residentes en Rumania. 3

4 Situación General del Mercado Para entender la situación actual y los problemas que pueden surgir a la hora de hacer negocios inmobiliarios en Rumania hay que entender que en el periodo comprendido entre el 6 de marzo de 1945 y 22 de diciembre de 1989, la gran mayoría de las fincas agrícolas y urbanas, y sus edificaciones, fueron expropiadas a sus legítimos propietarios y adquiridas por el Estado o colectivizadas por cooperativas agrarias u otro tipo de personas jurídicas estatales. A partir de 1990, y coincidiendo con la instauración de la democracia parlamentaria, se inició el proceso de restitución de esas propiedades al considerarse que fueron confiscadas de manera abusiva. La Constitución rumana de 1991 consagraba el derecho a la propiedad privada pero no la garantizaba y protegía como en otros textos constitucionales de Europa Occidental. Sin embargo esto se modificó con la reforma de la Constitución que se realizó en De manera consecuente, a lo largo de los años se han ido publicando leyes de desarrollo de este principio constitucional, que definían el nuevo marco jurídico. Las más importantes son las siguientes: - Ley 18/1991, modificada en Define los tipos de terrenos posibles y establece su régimen jurídico. También establece las bases para la privatización de los terrenos de las antiguas cooperativas agrícolas. - Ley 112/95 para reglamentar la situación jurídica de las viviendas expropiadas en la dictadura comunista. - Ley 7/1996 y sus modificaciones posteriores, principalmente Decreto Legislativo del Gobierno 590/2001, la Ordenanza Gubernamental de Urgencia 41/2004, y Ley 499/2004, que regulan el catastro y la publicidad inmobiliaria. - Ley 525/1996 que regula el Reglamento General de Urbanismo. - Ley 54/1998 relativa a la circulación jurídica de los terrenos. - Ley 219/1998 que regula las concesiones de activos de propiedad pública o privada del Estado, o de cualquier entidad territorial. - Ley 1/2000 que establece el proceso de devolución de las propiedades agrícolas y forestales según las leyes 18/1991 y 169/ Ley 10/2001 que establece el régimen jurídico de los inmuebles adquiridos abusivamente en el régimen comunista. - Ley 268/2001 sobre la privatización de las sociedades comerciales que explotan terrenos públicos o privados del Estado y sobre la creación de la Agencia de Dominios del Estado (ADS). - Ley 350/2001 sobre la ordenación territorial y urbana. - Ley 453/2001 que modifica y complementa a la Ley 50/1991, relativa a la autorización de obras de construcción y medidas para la construcción de viviendas. - Ley 247/2005 sobre la propiedad inmobiliaria. 4

5 Tipos de terrenos La ley 18/1991 establece en su artículo 1º que las tierras de todo tipo constituyen el fondo territorial de Rumania, independientemente de su título de propiedad. En función de su destino, el artículo 2 de la ley establece distintos tipos de terrenos: - Terrenos agrícolas. - Terrenos forestales. - Terrenos subacuáticos. - Terrenos intra-urbanos. - Terrenos con destinos especiales. Hay que decir que según la ley, hay terrenos agrícolas y forestales intraurbanos (intravilan). Esta distinción es relevante, ya que los terrenos agrícolas situados dentro de los límites urbanos pueden ser vendidos libremente, mientras que los situados fuera de estos límites (extravilan) tienen que respetar el derecho de adquisición preferente sobre los mismos (ley 54/1998). Los terrenos pueden ser objeto de propiedad privada y de otros derechos reales limitados (art. 4.1, ley 18/1991). Los propietarios pueden ser personas físicas o jurídicas. Estas últimas pueden ser privadas o públicas. A su vez, la propiedad pública sobre los terrenos puede ser de varios tipos, según el interés público (art. 4.2 de la misma ley): si el terreno es de interés nacional, pertenece al Estado rumano; si es de interés local, pertenece a las comunas, pueblos, municipios o distritos provinciales. Los terrenos que forman parte del interés público son inalienables, inasequibles e imprescriptibles. Sólo se pueden introducir en el circuito civil si han sido previamente desafectados del dominio público por medio del art. 5.2 de la ley. El fondo territorial que es propiedad privada del Estado y de las administraciones territoriales está constituido por terrenos adquiridos a través de los modos previstos en la ley, así como por los terrenos desafectados de la propiedad pública por ley. Están sometidos a las disposiciones del derecho común si no se prevé otra cosa por ley. Barreras legales a la liberalización Hoy en día, el mercado de terrenos, tanto agrícolas como urbanos, está lejos de su completa liberalización; existen barreras y van a existir incluso después de la entrada de Rumania en la UE prevista para el En primer lugar, las personas físicas y jurídicas extranjeras no pueden adquirir terrenos agrícolas y urbanos (Ley 54/1998); sólo pueden hacerlo las personas rumanas. Por tanto, a la hora de comprar 5

6 terrenos habría que crear una sociedad rumana, cuyo capital puede ser 100% extranjero, ya que la ley de sociedades lo permite. Es evidente que este impedimento, que en el caso de las personas jurídicas extranjeras puede parecer pequeño, supone mayores molestias para las personas físicas extranjeras. Con respecto a las personas físicas la adquisición de terrenos agrícolas por cada acto jurídico inter vivos está limitada a 200 hectáreas por familia (misma ley). Por otro lado, no se establecen barreras al derecho de superficie y a los otros derechos reales limitados. El mercado de terrenos ha sido negociado en el capítulo IV, relativo a la libre circulación de capitales dentro de las negociaciones de adhesión de Rumania a la UE. Este capítulo se cerró en diciembre de Se establece que al tiempo de la adhesión, los ciudadanos de la UE tienen derecho a comprar los terrenos donde hayan establecido o vayan a establecer la residencia principal, así como los terrenos dedicados a segunda residencia. En otros casos, aun después de la adhesión, se establecen moratorias; así, se establece un periodo de transitorio de 7 años para la adquisición de terrenos agrícolas y forestales, excluyendo de esta medida a los granjeros autónomos residentes, y un periodo de 5 años para la adquisición de la propiedad de terrenos destinados a segundas residencias, excluyendo de esta medida a los ciudadanos de la UE y del Espacio Económico Europeo residentes en Rumania. La razón de esta moratoria es permitir que el mercado se fortalezca lo suficiente para evitar especulaciones que podrían perjudicar gravemente la estructura social del país. Hay que recordar que casi la mitad de la población vive en el campo mediante una agricultura de subsistencia. 6

7 Terrenos Agrícolas (Extravilan) Estructura de la propiedad La Ley 18/1991 devuelve el derecho de propiedad a los antiguos titulares o herederos de las tierras colectivizadas por la Ley 187/1945 sobre la reforma agraria. Esta ley establecía una devolución con un límite máximo de 10 hectáreas de terreno agrícola y 1 hectárea de terreno forestal. Más tarde la Ordenanza Gubernamental de Urgencia 102/2001 amplió estas extensiones a 50 y 10 hectáreas respectivamente o su equivalente dinerario en el caso de no poder ser restituidos in natura. Los terrenos que no hayan sido reclamados quedan a disposición de una Comisión Local formada ad hoc en cada comuna, pueblo o municipio para la gestión del proceso. Estos terrenos pasan a ser propiedad privada de estas administraciones territoriales y se ponen a disposición de intermediarios o aquellos que quieran explotar la tierra, a través de contratos de alquiler, concesión o venta, en las condiciones establecidas en las leyes. La ley 18/1991 estableció un plazo de 90 días a partir de su entrada en vigor para remitir todas las peticiones de restitución de propiedad. Las decisiones de la Comisión Local se podían impugnar en la Comisión Provincial. Estas comisiones establecían actos y resoluciones administrativos que en todo caso podían ser reclamadas ante las autoridades jurídicas competentes. Los conflictos generados por este proceso han sido numerosos. Desde 1991, a los antiguos propietarios o sus sucesores se les han retornado más de has de tierras cultivables. Asimismo, la aplicación de las leyes ha conducido a la creación de más de 3,9 millones de pequeñas propiedades agrícolas. Esta fragmentación de la superficie en pequeñas propiedades supone un grave problema a la hora crear explotaciones lo suficientemente grandes para justificar una inversión. Debido a la predominancia de las pequeñas explotaciones donde se practica una agricultura de subsistencia, el campo rumano es el menos mecanizado y desarrollado tecnológicamente de Europa y, por consiguiente, todo el potencial que existe no se aprovecha. Terreno agrícola propiedad del Estado Según la ley 18/1991 el Estado rumano es el único propietario de los terrenos de interés público. Si el interés público es nacional entonces su administración corresponde a la Agencia de Dominios del Estado (ADS). Si el interés es local su administración corresponde a las administraciones locales (administración de judet o provincia y de las localidades). Estos terrenos no pueden pasar a titularidad privada sino han sido desafectados por ley. En cuanto a los terrenos privados del Estado, estos pueden ser objeto de circulación a través de las disposiciones de derecho común. 7

8 La Agencia de Dominios del Estado (ADS) (www.domeniilestatului.ro) El terreno agrícola en propiedad pública del estado (el terreno definido como de interés público) no se puede vender, si bien se puede explotar en régimen de concesión o arrendamiento. La explotación del mismo se hacía en su mayor parte a través de las empresas agrícolas del estado IAS (Intrepindere Agricola de Stat) (Ley 15/1990). Las fincas que explotaban las IAS eran muy atractivas para el inversor extranjero por su gran tamaño, de una superficie media de 3300 hectáreas, sin embargo las sociedades tenían enormes deudas acumuladas y disponían de activos obsoletos e ineficaces. Por este motivo el gobierno tuvo que establecer unas serie de medidas, consistente en la eliminación de parte de las deudas de estas sociedades, para hacerlas viables y atractivas al inversor. Estas empresas se fueron privatizando según la ley 268/2001, y desde el año 2004 todas las IAS están privatizadas o liquidadas, siendo la Agencia de Dominios del Estado (ADS) la que se encargó de esta labor. Cabe señalar que lo que se privatizó fueron las empresas (IAS) que tenían en concesión la explotación de la tierra, por lo que la propiedad de la tierra sigue siendo propiedad del Estado. Esta concesión sobre la explotación de la tierra puede ser de un máximo de 49 años, prorrogables. El Estado posee en su propiedad, con carácter público o privado, en régimen de concesión o arrendamiento entre un 3% y un 5% de los terrenos agrícolas del país - de un total de 14,7 millones de hectáreas -. Las tierras que son de su propiedad continúan siendo ofrecidas en concurso para su explotación, una vez terminadas las causas que dieron lugar a la concesión o arrendamiento. Una de estas causas es el incumplimiento de los compromisos adquiridos, como el impago de los cánones. Por tanto la circulación no termina una vez finalizada la privatización o liquidación de las IAS. En la actualidad la Agencia de Dominios del Estado tiene más de 200 fincas disponibles para arrendar, de diferente tamaño y situadas a lo largo del país, para su explotación agrícola. En los últimos años ha surgido algunos problemas porque la propiedad de algunas tierras en concesión se han tenido que devolver a particulares. Propiedades pertenecientes a las Administraciones Locales Aparte de las sociedades y terrenos adscritos a la administración central, existen aquellos adscritos a las administraciones locales y provinciales. Rumania está organizada administrativamente en 41 provincias (incluyendo el municipio de Bucarest), 263 pueblos y ciudades, comunas y villas. Como indica la ley 18/1991 estas administraciones tienen en propiedad pública los terrenos de interés público local y también tienen derecho a la propiedad privada. Todos aquellos terrenos que no se han devuelto, porque los reclamantes no tenían título suficiente, así como aquellos de interés local quedan en propiedad de 8

9 estas administraciones. Respecto a los terrenos propiedad privada, están sujetos a las disposiciones de derecho común y por lo tanto pueden ser objeto de compraventa y otros derechos reales limitados. A menudo ocurre que las administraciones locales tienen extensiones lo suficientemente grandes y rentables susceptibles de adquisición en propiedad, no sólo de arrendamiento o concesión. Sin embargo, también hay que mencionar que estas extensiones de tierra suelen necesitar de grandes inversiones en infraestructura, en particular en infraestructura de regadíos, que es la razón por la que no han sido ya adquiridas o han pasado a manos privadas. Sin embargo la calidad de la tierra puede ser muy buena. Terreno propiedad privada Las propiedades privadas son aquellas que entraron en el circuito civil a través del proceso de devolución de Ley 18/1991. El proceso de devolución ha sido largo y lento, aunque está concluyendo. Como muestra, basta señalar que en 2005 el sector privado tiene la propiedad de entre el 95 y el 97% de toda la superficie cultivable del país. Procedimiento de compra de terrenos a particulares En principio, el procedimiento de venta de terrenos agrícolas no es muy complicado. La oferta de venta deberá ser anunciada en el ayuntamiento de la localidad en donde se encuentran los terrenos. Como providencia para evitar la excesiva atomización de la propiedad, la Ley 18/1991 introdujo la opción de compra sobre los terrenos ofrecidos a la venta. Los titulares de este derecho son los vecinos, copropietarios y arrendatarios. Esto significa que los terrenos sólo pueden ser vendidos libremente si, trascurrido el plazo de 45 días desde la publicación en el ayuntamiento y en un periódico de la oferta de venta, ninguno de estos titulares ha hecho una oferta que satisfaga al vendedor. En la práctica, existen grandes molestias y dificultades a la hora de adquirir los terrenos de propiedad privada de particulares. En primer lugar, el retraso en el establecimiento de los derechos de propiedad genera inseguridad jurídica. La situación registral de muchas fincas es muy complicada, con indefiniciones en cuanto al dueño, a los límites, cargas, etc. Además, la extensión media de la superficie es muy pequeña, lo que hace costoso en tiempo adquirir tierras para formar una superficie lo suficientemente grande. 9

10 Terrenos Urbanos (Intravilan) Proceso de devolución situación jurídica El procedimiento de devolución de las propiedades confiscadas por el régimen comunista y el régimen jurídico de estos inmuebles se regula por la Ley 10/2001, que corrige en lo posible los errores de la ley 112/95. La ley regula los inmuebles, que son definidos como los terrenos con o sin construcciones cuyo régimen jurídico no ha sido regulado por la ley 18/1991. Las personas tituladas con el derecho de restitución son las personas físicas propietarias de los inmuebles confiscados, las personas físicas socias de las personas jurídicas que los tenían en propiedad así como las personas jurídicas propietarias de los inmuebles al tiempo de su expropiación (periodo comunista comprendido entre marzo de 1945 y el 22 de diciembre de 1989). Según la Ley 10/2001, los inmuebles expropiados de modo abusivo se restituyen in natura en el estado en el cual se encuentran en el momento de la petición de restitución, liberados de todo tipo de cargas. En el caso de no poder restituirse in natura, se restituyen a través de ciertas medidas reparadoras equivalentes; títulos de valor nominal utilizados exclusivamente en el proceso de privatización, acciones de sociedades que cotizan en los mercados de capital y mediante la compensación con otros bonos y servicios equivalentes, con el acuerdo del titulado. Una manera habitual ha sido el ofrecimiento de acciones de las sociedades que se privatizan. La Ley 10, como así se conoce, establece los plazos para el procedimiento de restitución. Tanto el plazo para la solicitud de devolución, que era de 6 meses a partir de la entrada en vigor de la ley (art. 21), como el plazo para la presentación de las pruebas acreditativas de la propiedad, que era de 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley (art. 22), han caducado. Esta circunstancia tiene gran importancia en el proceso de restitución. Así, sólo quedan por determinar los títulos en litigio en los tribunales. La existencia de plazos para reclamar fue criticada por los propietarios, que argumentaban que sus derechos no deberían prescribir. Los reclamantes sostenían que el derecho es inalienable y que recurrirían al Tribunal de Derechos Humanos de Estrasburgo cualquier limitación de plazo. Por otra parte, una vez que los antiguos propietarios han sido reconocidos en su derecho por el Estado, pueden tener que pleitear de nuevo para desalojar a los antiguos inquilinos que adquirieron derechos de propiedad en virtud de la ley 112/95. Dicha ley 112/95 restituía automáticamente en el derecho de propiedad a aquellos arrendatarios inquilinos que habitaban en el inmueble del que habían sido desposeídos injustamente o parte del mismo a fecha de 22 de diciembre de 1989, o a sus sucesores o parientes hasta el segundo grado si lo habitaban en la misma fecha. El problema surge del artículo 9; los inquilinos titulares de contratos de inmuebles que no se restituyen in natura a los antiguos propietarios o sus sucesores podían optar por la compra de los mismos en efectivo o a plazos. De este modo, muchos de los antiguos inquilinos adquirieron inmuebles en los que ya existía un propietario. Por tanto, en algunos casos hay dos presuntos propietarios. Son los juzgados y tribunales los que tienen que dictar sentencia. Resulta evidente que los propietarios verdaderos son los que fueron 10

11 desposeídos injustamente, porque su título es anterior. Sin embargo, no en todos los casos los juzgados y tribunales fallan en este sentido. El último recurso para estos es acudir al Tribunal Internacional de los Derechos Humanos, que ya ha fallado a favor de los propietarios desposeídos en varias ocasiones, estableciendo cuantiosas indemnizaciones con cargo al Estado rumano. En los casos en que la Justicia rumana falla a favor de los propietarios desposeídos, se da un plazo a los inquilinos compradores para que abandonen la posesión. Para agilizar la evacuación de los inquilinos, algunos propietarios optan por compensar al antiguo inquilino con otro apartamento que respete las condiciones mínimas de la Ley de vivienda. Para poder clarificar de una vez por toda este asunto, el actual gobierno ha anunciado su intención de acelerar el proceso de devolución de las propiedades confiscadas, con cambios legales si fuese necesario. Planes Generales Urbanísticos La Ley 215/2001 de la Administración Pública Local faculta los Consejos Locales así como al Municipio de Bucarest para el diseño y aprobación de estudios de gestión, mejora y desarrollo del territorio y urbanismo. El anexo 2 de la Ley 453/2001 que modifica y completa la ley 50/1991, define el área urbana (en rumano se denomina intravilan ) como el territorio determinado a través del Plan General Urbanístico (PGU) que comprende el conjunto de terrenos con o sin construcción que constituyen una localidad. Asimismo se regula que el área urbana se puede desarrollar sólo con base a los Planos Urbanísticos Zonales (PUZ) o a los Planos Urbanísticos de Detalle (PUD) aprobados legalmente, integrándose estos ulteriormente en los PGU de la localidad. Los PGU definen detalladamente las áreas urbanas y extraurbanas de las localidades. Dentro de esta clasificación, hay clases de terreno intra y extraurbano, en función de su accesibilidad, relevancia histórica, calidad del medio, potencial y otras muchas razones. Estas clases de terreno conforman zonas detalladas que se denominan zonas fiscales. La legislación rumana hace una doble distinción; terrenos agrícolas o terrenos no agrícolas y terrenos intraurbanos (intravilan) y extraurbanos (extravilan). Esta doble distinción jurídica es fundamental a la hora de hacer negocios inmobiliarios, en especial de construcción, ya que confiere distintos derechos y obligaciones. El que un terreno se encuentre en el área considerada urbana no presupone nada con relación a su naturaleza. Existen terrenos agrícolas situados en el interior del área urbana. Estos terrenos se encuentran censados en el catastro agrícola. La Ley 18/1991 en el artículo 74 obliga a los que poseen la tierra a asegurar el cultivo de los terrenos agrícolas y la protección del suelo. Además, en su artículo 91, dice claramente que sólo se puede edificar en las áreas urbanas de las localidades, quedando excluido el resto, salvo dos excepciones; 11

12 construcciones contaminantes y construcciones que por su naturaleza rústica, no se pueden emplazar en las áreas urbanas. Por todo ello, antes de poder edificar, si el terreno queda fuera de los límites urbanos (extravilan), es necesario el traspaso del mismo dentro de los límites, y convertirlo por tanto en intravilan. Este traspaso requiere ciertos trámites administrativos que se explican más adelante. Es justo decir que la legislación rumana no es restrictiva en este aspecto, primando el dinamismo. Una vez que un terreno es intravilan, para poder edificar se requerirá el trazado de un PUZ o de un PUD. La diferencia es que el PUD es sólo para cuando se trata de construcciones que no afectan al entorno, como pudiese ser el caso de construir una casa con piscina o un bloque de pisos; pero cuando se trata de construir una parcela que incluye toda una zona o en la que es necesario hacer una construcción que afecta al entorno, como por ejemplo una red viaria, entonces es necesario obtener un PUZ. Si este PUZ no estaba ya trazado es el interesado en la construcción el que debe hacerlo, aunque el beneficiario sea la administración local que es también el organismo certificador. El que ya existiera un PUZ anteriormente puede ser una ventaja y un inconveniente; puede ahorrar costes pero puede impedir la utilización de un terreno en el modo pretendido. El PUZ se diseña por las instituciones autorizadas y se entrega para su aprobación, después la autoridad certificadora la Consejería de Urbanismo de la localidad- tiene que dar su visto bueno y aprobarlo. La elaboración de la documentación de urbanismo la debe realizar un especialista en arquitectura y urbanismo. La documentación debe estar firmada por profesionales cualificados con licencia o estudios postuniversitarios de especialización de acuerdo con la ley, como también por otros profesionales con derecho de firma inscritos en el Registro de Urbanistas, organizado de acuerdo con la Decisión Gubernamental 1519/2004. Es el PGU, o el PUZ o PUD en caso de este existan, los que determinan los siguientes aspectos: el destino urbanístico de una zona (zona central, residencial, comercial, mixta, industrial o de recreo), la organización de la red viaria, la delimitación de las zonas afectadas por servidumbre pública, el establecimiento de las zonas protegidas y de los monumentos históricos protegidos, la fijación de las condiciones de situación y conformidad de las construcciones, y el establecimiento de los coeficientes de urbanismos que hay que respetar al realizar las obras de construcción (POT Porcentaje máximo de Ocupación del Terreno; CUT- Coeficiente Útil del Terreno; y altura máxima y mínima admitida). Se puede realizar un nuevo PUZ o PUD cuando este no ha sido previamente certificado o cuando se pretende la modificación de alguna de las anteriores condiciones de construcción por razones justificadas. Una vez obtenido el PUZ o modificado uno existente, habrá que sacar el certificado de urbanismo donde vendrán recogidas las condiciones de construcción. El PGU de Bucarest fue aprobado por la Decisión 269/2000 del Consejo General del Municipio de Bucarest. Este plan pretende diseñar los objetivos urbanísticos y las condiciones por las que se puede construir hasta el Para esa fecha se espera que todo el municipio de Bucarest esté formado por fincas urbanas. Bucarest no había tenido PGU desde 1935, habiendo tenido desde entonces un desarrollo urbanístico caótico. Uno de los objetivos del plan es la liberación del centro urbano de las zonas industriales mediante la creación de complejos comerciales y de viviendas, y la creación de nuevos accesos viarios y ferroviarios. La creación de PGU permite, entre otras cosas, atraer fondos de desarrollo que hasta entonces no se habían podido utilizar debido a la ausencia de planificación. 12

13 Para la modificación del PGU de Bucarest, es necesario el visto bueno del Ministerio de Transporte, Construcción y Turismo y de los Organismos Centrales y Territoriales interesados, y la aprobación la realiza el Consejo General del Municipio de Bucarest. En el caso de un PUZ para la zona central de Bucarest y de otras zonas funcionales de interés (establecidas por el PGU), el visto bueno para la modificación también parte del Ministerio de Transporte, Construcciones y Turismo y de los Organismos Centrales y Territoriales interesados, y la aprobación la realiza el Consejo General del Municipio de Bucarest. Cuando se trata de un PUZ para las zonas de fuera de la zona central y de otras áreas funcionales de interés, la autorización de la modificación parte de la Consejería de Urbanismo y modificación del Territorio (del Consejo General del Municipio de Bucarest), y la aprobación la realizan los Consejos Locales de los sectores. Cuando se trata de la modificación de un PUD, el visto bueno lo da la Comisión Técnica de Urbanismo y modificación del Territorio del sector y la aprobación de la modificación la realiza el Consejo Locales del sector correspondiente. No todas las localidades han desarrollado sus PGU; en este caso, hay que remitirse al artículo 98 de la Ley 18/1991 que dice que el área urbana de las localidades es aquel existente a fecha de 1 de enero de 1990, según el catastro. El área sólo puede ser modificado por ley. Se presupone que los PGU constituyen el cuerpo legal, pero esto generalmente no es entendido por las autoridades del Ministerio de Agricultura y puede dar lugar a problemas a la hora de cambiar la naturaleza de un terreno, como se verá más adelante. Casi todas las localidades aprobaron su PGU en el periodo Certificado de urbanismo La autorización de construcción requiere un certificado de urbanismo, que no es más que un documento que indica que tipo de construcción se puede realizar en un terreno en un momento dado. Cualquier persona puede obtener un certificado de urbanismo. Al sacar el certificado de urbanismo hace falta también conseguir una serie de permisos o avisos de las instituciones autorizadas para ello, siendo las más comunes y generales los siguientes: - Aviso de la Dirección General de Monumentos Históricos - Aviso de la Comisión de Circulación (Ayuntamiento) - Aviso de utilidades (agua, electricidad, gas conexión eléctrica, energía térmica y sanidad) - Aviso de la Inspección de la Protección Civil. - Aviso de la Brigada de Bomberos - Aviso de protección del medio ambiente - Aviso de salubridad para la retirada de escombros - Aviso de sanidad No obstante cada caso concreto requerirá de permisos adicionales según las características de la construcción, del emplazamiento y de las construcciones existentes en el entorno. El certificado de urbanismo caduca en el plazo de un año, y será periódicamente reexaminado para adaptarse a las cambiantes condiciones sociales, económicas y técnicas. 13

14 Autorización de construcción La autorización de construcción sólo se puede realizar bajo ciertas condiciones, definidas en la ley 50/1991 y en los PGU. La autorización de construcción se expide, entre otros, en los siguientes casos: trabajos de construcción, reconstrucción, modificación y extensión o reparación de edificios de cualquier tipo (civiles, industriales y agrícolas). Únicamente no es necesario la autorización de la construcción cuando se van a realizar cambios internos en un inmueble que no afectan a la estructura de la casa. Para obtener la autorización de construcción, el solicitante se debe dirigir a la Autoridad Pública Local que emitió el certificado de urbanismo, y le debe entregar la documentación que se le soliciten. Esta documentación suele consistir en: - Dos ejemplares del Plano de Ejecución, aprobado por especialistas certificados, y realizado de acuerdo a la Ley 453/ Plano Topográfico - Los avisos o permisos anteriores. - Declaración de propia responsabilidad, por la cual se especifica que el inmueble, terreno o construcción no es objeto de litigio en los Tribunales. - Original del Certificado Fiscal para el año en curso. El ayuntamiento de la localidad es el organismo autorizado para su expedición. En el caso de Bucarest son las Primarias de Sector las que otorgan estas autorizaciones. La edificación debe respetar lo siguiente: Límite de 5 metros de la calle y 3 metros de la casa de los vecinos. Porcentaje de ocupación de la construcción respecto al terreno Condiciones de orientación respecto a los puntos cardinales, caminos públicos, canales navegables, aseguramiento de accesos, acceso a las redes públicas. Forma y dimensiones del terreno y de la construcción: altura de la construcción, aspecto exterior, etc. Cualquier otra disposición definida en el PUZ, PUD o en el PGU. La petición para la expedición de una autorización de construcción debe ir acompañada por el certificado de urbanismo correspondiente. Cambio en la calificación de terrenos Los terrenos agrícolas se presuponen destinados a un fin agrícola. Como se ha dicho, hay terrenos agrícolas en el interior de los límites urbanos. Como los terrenos agrícolas se reservan exclusivamente para la producción agrícola (art.134 de la Constitución), es necesario retirar el terreno del circuito agrícola. El capítulo VII de la Ley 18/1991 regula este procedimiento. 14

15 Dado lo anteriormente expuesto, se puede entender que la retirada de un terreno del circuito agrícola colisiona con el interés nacional y sólo puede ser justificado mediante el pago de unas tasas compensatorias. La tasa se destina al Fondo de Mejora de las Tierras Agrícolas, del Ministerio de Agricultura. Hay cinco tasas posibles, en función de las cinco clases de terrenos agrícolas (ver cuadro 2). Clase Tasa % Fuente: Anexo 1 de la Ley 18/1991, modificada. Las tasas se pagan siempre que se retira un terreno del circuito agrícola. Según la categoría del terreno, la tasa resultante se aplicará sobre uno de los siguientes valores: 1) El valor del terreno previsto entre las partes en el contrato de compraventa. 2) El valor del circulación del terreno de la zona respectiva, cuando el terreno no ha sido objeto de compraventa, y es propiedad de un inversor o proviene de una donación o concesión. 3) En los terrenos situados en zonas extraurbanas, peritos acreditados por el Ministerio de Agricultura hacen una evaluación obligatoria sobre el terreno. Si este valor es superior al obtenido en los puntos 1) y 2), entonces la tasa se aplica sobre este último valor. Por otro lado, el órgano competente para aprobar otro uso distinto del agrícola para los terrenos agrícolas son los siguientes (art. 94 de la Ley 18/1991): Los órganos agrícolas provinciales, a través de la Oficina del Catastro Agrícola y de la organización del territorio agrícola provincial o del municipio de Bucarest, si los terrenos agrícolas son iguales o menores a 1 hectárea. El Ministerio de Agricultura para superficies superiores a una hectárea y hasta 100 has. El Gobierno para superficies mayores de 100 has. El procedimiento para sacar un terreno del circuito agrícola es el siguiente: En primer lugar se obtiene el PUZ del terreno (no se puede sacar un terreno del circuito agrícola mediante un PUD). A continuación se tendrá que conseguir el certificado de urbanismo. Tras ello se hará una evaluación del terreno (por medio de unas pruebas técnicas) para ver su calidad, y finalmente se pagan los impuestos de salida del circuito agrícola. Una vez realizados todos estos pasos, y tras la aprobación del organismo correspondiente y la firma del Ministro de Agricultura, el terreno es sacado del circuito agrícola. Es evidente que resulta más sencillo la solicitud de retirada del circuito agrícola de pequeños terrenos, en función de la administración competente. Una solución consiste en retirar pequeñas parcelas hasta formar un terreno en el que se puede efectuar un proyecto inmobiliario. 15

16 Respecto a la publicidad, grandes retiradas de terreno del circuito raramente se publican en el Boletín Oficial de Rumania, quedando muchas otras sin publicar. Esto contradice el art. 94, puesto que cualquier acto del Gobierno debería quedar publicado en este Boletín. El nuevo gobierno anunció en marzo 2005 su intención de modificar las tasas que se aplican sobre los terrenos agrícola, con la finalidad de reducir los costes de salida de los terrenos del circuito agrícola. 16

17 Recomendaciones de acceso Terrenos para uso agrícola La tierra y el clima hacen Rumania un país con potencial agrícola, pudiendo parecer por tanto paradójico que el precio medio de la hectárea sea el más bajo de los países candidatos a la adhesión. Puede parecer más paradójico aún que las zonas potencialmente más interesantes (como las llanuras de Baragan, en el sur) son teóricamente las más baratas de adquirir. Pero la verdad es que la productividad tan baja no permite que se desarrolle convenientemente el mercado por el momento y cuanto más baja sea la productividad y la posibilidad de comercialización de la producción, más barato será el terreno. Rumania, con la ayuda de la UE está realizando importantes esfuerzos presupuestarios para ir equiparando la agricultura rumana a los estándares europeos. Para un inversor extranjero esta circunstancia puede ser beneficiosa, en el sentido de que puede adquirir terrenos fértiles a precios muy bajos y a la vez beneficiarse de las ayudas de la UE y del Gobierno rumano a la mecanización agraria. Si recurrimos al mercado de pequeños agricultores, la excesiva fragmentación de la tierra hace difícil consolidar grandes explotaciones. La inseguridad jurídica es otro obstáculo. Una opción es la adquisición de una empresa que explota terrenos en régimen de arriendo. El inconveniente es que la empresa puede estar fuertemente descapitalizada o tenga importantes deudas. El precio anual por arrendamiento suele ser bastante alto, por lo que se puede optar por ir comprando poco a poco los terrenos hasta consolidar una importante explotación en propiedad. Otra opción será recurrir a las localidades y a las delegaciones de agricultura de cada distrito provincial (judet). Los delegados de agricultura provinciales tienen una lista con las explotaciones que están disponibles, bien para arrendar, bien para adquirir. Ellos serán los que hagan una oferta de venta. El inconveniente puede ser que los terrenos ofrecidos no sean interesantes por no ser fértiles o por necesitar una fuerte inversión por ejemplo en instalaciones de regadío, a parte que la oferta de venta sea cara para el terreno en sí. Otra posibilidad es el recurso a la Agencia de Dominios del Estado. Mediante carta de intención se puede hacer una oferta por alguno de los terrenos propiedad del Estado sacados a concurso para su explotación. La ADS puede ofrecer estos terrenos en concesión por 49 años como máximo, prorrogables. Dadas todas estas dificultades, no es extraño que el proceso de búsqueda de terrenos, de ofertas, contraofertas, etc..., alargue la situación más de lo esperado. Los servicios de un buen abogado son imprescindibles a la hora de asesorar jurídicamente, ya que los obstáculos fruto de la burocracia, indefinición e inseguridad legal son numerosos. 17

18 Terrenos para edificar El mercado de terrenos urbanos ofrece buenas perspectivas. La elección de terrenos en el extrarradio de una de las ciudades importantes, especialmente Bucarest, con acceso a redes de abastecimiento supone con casi total seguridad una revalorización en el futuro. El mercado va madurando poco a poco. Una buena señal es que es ahora cuando los inversores extranjeros, como fondos de inversiones, dirigen sus planes a Rumania. Esta no hace mucho la inseguridad del mercado evitaba la entrada decidida de los grandes inversores, lo que permitía a los inversores obtener unas rentabilidades anuales medias del 15 20%. Las inversiones consistían en su mayor parte en pequeñas inversiones en inmuebles residenciales o de apartamentos, que aseguraban una recuperación de la inversión en 6 u 8 años. A medida que el mercado va madurando y se va clarifican la situación legal de los inmuebles, es evidente que irá bajando la rentabilidad de las inversiones, aunque la mayor estabilidad de este mercado lo hará mucho más atractivo para los inversores extranjeros. El procedimiento de adhesión a la UE hace que Rumania sea receptor de cuantiosos préstamos para su desarrollo en infraestructuras por parte de organismos multilaterales. No obstante, hay que ser conscientes de que la burocratización de la administración puede prolongar la realización de los proyectos. Otro de los factores que impiden que el mercado evolucione rápidamente es el bajo poder adquisitivo de los rumanos. La renta media fue de euros en La parte positiva es que empieza a haber facilidades para los créditos hipotecarios. Debido a la fortaleza del euro, las operaciones se suelen realizar en esta moneda. Sin embargo, desde principios de 2005 y como consecuencia de la fuerte apreciación de la moneda local (leu) con respecto al euro, muchos vendedores prefieren cobre en moneda local. A primeros de julio de 2005 entrará en circulación la nueva moneda local, el leu nuevo, que tendrá cuatro ceros menos que la actual equivaliendo lei actuales a 1 leu nuevo por lo que se espera que al producir la nueva moneda un efecto psicológico de mayor fuerza, más operaciones se vayan realizando en moneda local. 18

19 Anexo 1: Mercado Inmobiliario El mercado inmobiliario en Rumania mostró en 2004 un crecimiento espectacular tanto por el aumento del número de los inversores como por el aumento del valor de las transacciones inmobiliarias. Este resultado se debe a varios factores como la próxima entrada de Rumania en la UE, los altos rendimientos de la inversión inmobiliaria en este país y la mejora en el rating país entre otros. Por estos motivos, en 2004, tanto fondos de inversiones extranjeros como inversores extranjeros comenzaron a invertir en el sector inmobiliario rumano al considerarlo un sector con un potencial muy grande. Mercado de Oficinas El mercado de oficinas de primera clase (clase A) continúa creciendo en Rumania, como consecuencia de la perspectiva de entrada en la UE para 2007 y de las nuevas oportunidades de negocios que aparecen en el país, lo que ha motivado una creciente llegada de empresas multinacionales. Bucarest no tiene un distrito de negocios propiamente dicho, sino que los edificios de oficinas están dispersos por diferentes zonas de la ciudad, aunque existe cierta concentración en la parte norte y el eje centro-sur, siendo la parte norte de Bucarest la zona más demandada. El mercado de oficinas en Bucarest se desarrolla a lo largo de dos ejes: 1) Unirii - Charles de Gaulle; 2) World Trade Center Baneasa Airport. Todas las Oficinas de clase A y B se concentran en uno de estos dos ejes, aunque algunas oficias de clase B (cuyos clientes son las grandes empresas, que concentrar allí sus actividades de back offices y call centres, las pequeñas y medianas empresas, las ONG, y algunas instituciones del estado) se concentran en otras áreas como Pipera, Boulevar Tiisoara, etc En la última mitad de 2004 nuevos espacios de oficinas de clase A comenzaron a construirse en la capital, con una superficie media de entre y metros cuadrados. Los edificios más importantes en construcción son: Charles de Gaulle Plaza, Bucarest Business Park, Metropola, America House, Floreasca Tower, Caramfil BC, Victoriei Centre, Novo Park, Nord BC, Dorobanti, Sema Park, Palazzo Italia, Domus, Litexco, Century Building y Unimed Building. Algunos de estos edificios quedarán finalizados a lo largo del Otros edificios en construcción, con una superficie inferior a metros cuadrados, y que también estarán finalizados a lo largo de 2005 son: Almi Centre, Floreasca II, Astoria BC, River Gate y Barbu Vacarescu. En lo que se refiere al precio de venta de las oficinas de primera clase en Bucarest, este es similar al precio de las mismas en Praga, Budapest y Varsovia, alrededor de los euros el metro cuadrado, mientras que la superficie total construida en la capital rumana es bastante inferior al de las otras capitales. En comparación con las capitales antes mencionadas, Bucarest contaba en 2004 con unos metros cuadrados de oficinas de primera clase, cantidad muy 19

20 inferior a los metros cuadrados de Praga, al de metros cuadrados de Budapest ó a los de metros cuadrados de Varsovia. Sin embargo, la predicción es que para 2005 Bucarest contará con unos metros cuadros de oficinas, de los que 90% será de oficinas de primera clase, situados en zonas céntricas como la Plaza Victoriei, la Plaza Charles de Gaulle, la Plaza de la Prensa Libre, Stirbei Voda, Scoala Hereastrau. El 80% de los inquilinos de estos edificios de lujo son compañías internacionales que llevan trabajando en Rumania desde hace bastante tiempo, en sectores tales como tecnologías de la información, telecomunicaciones, sector financiero y bancario, medios de comunicación, publicidad e industria médica. En lo que respecta al mercado de oficinas de alquiler, el precio de alquiler en 2005 para las oficinas de clase A oscila entre los 15 y 25 euros el metro cuadrado. En lo que respecta a las oficinas de clase B el precio se sitúa entre los 10 y 15 euros el metro cuadrado. Centros y Locales Comerciales El segmento de los centros comerciales disfruta de una demanda creciente y del interés internacional, así como de unas condiciones demográficas favorables y competencia limitada, según la agencia inmobiliaria Colliers International. En comparación con otras capitales de Europa del Este, Bucarest tiene menos centros comerciales, y los alquileres que se pagan son mayores. Los agentes de Colliers consideran que el crecimiento se ve afectado por espacios comerciales inadecuados, la limitación de terrenos disponibles para la venta, errores en la planificación urbanística, así como la falta de profesionalidad y de financiación. La agencia opina que hace falta una mayor implicación de la administración local, un mayor desarrollo de las infraestructuras y la agilizando en la concesión de permisos. A pesar de estos problemas, en los últimos meses se han sucedido varios proyectos valorados en millones de euros en este segmento, y no sólo en Bucarest, sino a lo largo de todo el país. Recientemente se han anunciado proyectos en Brasov, Timisoara, Arad y Constanza, donde grandes distribuidores internacionales están adquiriendo terrenos preparando su entrada al mercado rumano. En lo que se refiere a los locales comerciales en Bucarest, los locales de mayor interés en 2004 fueron los situados por las zonas centrales de la capital. La demanda de espacios comerciales vino por parte de las cadenas de farmacias, comida rápida, tiendas de ropa, sucursales bancarias y supermercados. Según datos aportados por la agencia inmobiliaria Forum Holding los precios de compra para los locales comerciales varían según la zona donde se encuentren, siendo el centro (Bvl. Magheru, Calea Dorobanti, Calea Victeriei Blv Unirii y Unirii Fontani) la zona con los precios más caros oscilando entre los y los euros el metro cuadrado, aunque en la calle principal, Boulevar Magheru, el precio del metro cuadrado es de euros. En la zona semicentral (Blv. 1 Mayo, Sala Palatului, Calea Mosilor, Parcul Timeretului y Blv 13 Septiembre) los precios de compra oscilan entre los y los euros el metro cuadrado, 20

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