CLÁSULA SUELO. En contratos hipotecarios suscritos con Unicaja

Transcripción

1 CLÁSULA SUELO En contratos hipotecarios suscritos con Unicaja Estudio de la incidencia de la Cláusula Suelo en contratos hipotecarios suscritos con Unicaja, así como de los procesos de reclamación sobre las mismas, elaborado por el GRUPO DE TRABAJO IU ALMERÍA CONTRA LA CLÁUSULA SUELO Jorge HP [Seleccionar fecha]

2 dic-06 abr-07 ago-07 dic-07 abr-08 ago-08 dic-08 abr-09 ago-09 dic-09 abr-10 ago-10 dic-10 abr-11 ago-11 dic-11 abr-12 ago-12 INTRODUCCIÓN GRUPO DE TRABAJO IU ALMERÍA CONTRA LA CLÁUSULA SUELO LA CLÁUSULA SUELO La crisis ha golpeado gravemente a millones de familias con créditos y préstamos hipotecarios contratados en España, miles de ellas en Almería, y referenciados en su gran mayoría a tipos de interés variables. La propia oscilación de tipos, en épocas alcistas, unida a las particulares y dramáticas circunstancias económicas actuales han provocado un auténtico drama social e hipotecario a millones de familias que han sido expulsadas de sus viviendas mediante la ejecución de desahucios o están a un paso de engrosar las ya de por sí escandalosas estadísticas de ejecuciones hipotecarias facilitadas por el Consejo General del Poder Judicial EVOLUCIÓN EJECUCIONES HIPOTECARIAS Sin embargo, en época de tipos bajos, que podrían llegar a suponer un alivio a las ya de por sí asfixiadas economías familiares, los consumidores no se pueden beneficiar de estas bajadas debido a unas cláusulas incluidas en sus préstamos que limitan la variación a la baja de los tipos de interés impidiendo, con gran alarma social, la traslación efectiva de la reducción de los tipos de interés oficiales de la zona Euro a los consumidores. Los verdaderos beneficiados, por lo tanto, de la bajada de estos tipos de interés son, en efecto y paradójicamente, las mismas instituciones financieras titulares de los créditos hipotecarios. 2

3 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 VALOR EURIBOR dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 EVOLUCIÓN EURIBOR GRUPO DE TRABAJO IU ALMERÍA CONTRA LA CLÁUSULA SUELO VALOR EURIBOR ,921 5, , ,921 EVOLUCIÓN REAL EURIBOR PARA CIUDADANOS Y CIUDADANAS CON CLÁUSULA SUELO EN SUS HIPOTECAS 5,384 3, EVOLUCIÓN EURIBOR VALOR EURIBOR ,921 5,384 0,549 3

4 Tal y como ha demostrado el propio funcionamiento del Mercado y la evolución histórica del Euribor y del tipo de interés de intervención del Banco Central Europeo, estas cláusulas han sido introducidas unilateralmente por las entidades generando un evidente enriquecimiento injusto en favor de la propia entidad financiera. Resulta especialmente repudiable el momento en el que fueron introducidas a sabiendas de los momentos de crisis económica que se avecinaban, lo que supone un abuso flagrante de la posición de superioridad que ostentan Bancos y Cajas en el momento de la contratación. Tiene poco sentido referenciar el abuso de esta cláusula en números concretos ya que los suelos pueden causar un grave perjuicio al consumidor en cualquier momento, haya tipos bajos o altos, en el momento presente o en futuras contrataciones. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) asegura que la bajada de los tipos de interés al 0,75% aprobada por el Banco Central Europeo tendrá un nulo impacto en las cuotas hipotecarias debido a las cláusulas suelo, que impiden a cuatro millones de hipotecados en España, miles de los cuales residen en Almería, beneficiarse de dicha caída. Estas familias hipotecadas pueden estar pagando tipos de entre el 3,25% y el 6% en un momento en el que el euribor se sitúa muy por debajo del 1%. Según estimaciones de ADICAE, en una hipoteca de euros a 30 años las cláusulas suelo hacen que la cuota mensual sea de media alrededor de 200 euros más cara, pagando así euros de más al año. Estimaciones de distintos analistas financieros sitúan el sobre pago provocado por la clausula suelo entre los y los euros por hipoteca al año. Este puede ser uno de los motivos por los que más de un 10% de las hipotecas con cláusulas suelo estén teniendo crecientes problemas de morosidad. Además, ADICAE constata cómo los diferenciales que se vienen aplicando en las nuevas hipotecas concedidas siguen aumentando, superando el 2%, a lo que hay que sumar los aumentos en las comisiones vinculadas a los préstamos hipotecarios. Con estos aumentos las entidades financieras aumentan sus márgenes cada vez que se produce una bajada del euribor, apropiándose de un abaratamiento del precio del dinero que debería repercutir en las personas hipotecadas. Las cláusulas suelo, en la mayoría de casos, han sido predispuestas junto a otras que limitan al alza las subidas de tipos, denominadas por ello «techos». Sin embargo es más que evidente pensar que esta limitación al alza en ningún momento desplegará sus efectos beneficiosos para el consumidor, dadas las elevadas cotas que alcanza. Así lo reconoció en su momento el propio Banco de España en un informe de fecha 16 de abril de 2010, afirmando que «las acotaciones al alza, pese a alcanzar una parte significativa de la cartera, no tienen, en general, virtualidad como mecanismo de protección real y efectiva frente a incrementos de tipos de interés.» 4

5 El artículo 87 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, cataloga determinadas cláusulas como abusivas por falta de reciprocidad entre los derechos, obligaciones o intereses de las partes. La cláusulas suelo o techo se caracterizan, además de por haber sido impuestas por las entidades financieras sin que el usuario haya recibido la oportuna información, por provocar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. Por último, y si toda lo anterior no fuera argumentación suficiente para cuestionar el uso de cláusulas suelo y techo en los contratos hipotecarios, la reciente sentencia dictada por el Tribunal Supremo, 241/2013 de fecha 9 de mayo, establece la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores ( ) por: La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero. La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo. Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaras, y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por BBVA. Ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual. Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la misma entidad. Valga comentar aquí que, con independencia de las entidades que fueron condenadas en el citado acto, las sentencias del Tribunal Supremo tienen carácter jurisprudencial y, por lo tanto, son de aplicación a todos los sujetos sometidos a la jurisdicción nacional. 5

6 DATOS Según la información recogida entre ciudadanos y ciudadanas en cuyas hipotecas se incluyen cláusulas suelo y techo, y no siendo ésta lógicamente una muestra que pueda considerarse científica, aunque a nuestro juicio sí representativa, podemos concluir los siguientes datos. 1. Incidencia de la Cláusula Suelo a b c La práctica totalidad de los contratos hipotecarios firmados en la última década con Unicaja a interés variable están afectados por Cláusula Suelo, con independencia de los importes de éstos, modalidad de los mismos (hipoteca nueva, subrogación, subrogación con novación) y tipos de interés acordados. Muchos de los contratos, además, no incluyen cláusula techo, lo que según multitud de sentencias dictadas por diferentes tribunales supone un elemento identificativo del carácter abusivo de las mismas. La mayoría de los contratos presentan cláusula limitativa del tipo de interés mínimo del 3,50% y máximo del 10,00% De entre estos contratos, prácticamente ninguno de ellos cuenta con Oferta Vinculante entregada. Este aspecto, por sí solo, supone un incumplimiento de la legislación en materia de transparencia de las condiciones financieras de préstamos hipotecarios, lo que hace que estos contratos hipotecarios se encuentren entre los considerados irregulares por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, siendo estas cláusulas nulas. La mayoría de los particulares afectados por los casos estudiados no tenían conocimiento alguno de la existencia de este documento, la obligatoriedad de la Entidad de entregarlo con las formalidades previstas en la Ley y la inclusión en él de las Cláusulas modificativas del tipo de interés. En la práctica totalidad de los casos, el conocimiento por parte de los clientes de la existencia de una cláusula limitativa de la variación en el tipo de interés de su Hipoteca se ha producido en las últimas fechas, motivado por la continua rebaja del Euribor. Asimismo, es creciente el número de personas que alcanzan este conocimiento a través de la labor de información desarrollada por este Grupo. CONCLUSIÓN: La incorporación de cláusulas suelo en los contratos hipotecarios en los últimos años por parte de UNICAJA ha sido una práctica generalizada, global y habitual, formando parte pues estas estipulaciones de la relación de condiciones 6

7 generales de su contratación. Asimismo, el alto índice de defectos de forma en los procesos de contratación, en lo que a la información previa al menos se refiere, hace parecer que éstos se han desarrollado de forma automática y sin la necesaria atención individualizada que debe requerir un acto que supone, en la mayoría de los casos, el más importante endeudamiento y el condicionamiento económico del futuro de multitud de familias. Por lo tanto, todos ellos, a nuestro juicio, están afectados por la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 de 9 de mayo de 2013 y las cláusulas suelo deben ser inmediatamente anuladas. 2. Información a clientes a b c d La mayoría de las personas que han participado en nuestra recogida de datos, por no decir todas, han manifestado no haber recibido información alguna por parte de los empleados de su oficina de referencia relacionada con la cláusula suelo en el momento de formalizar su contrato hipotecario, por lo que desconocían esta condición, que se ha hecho evidente con la bajada del Euribor en los últimos años, sin que su cuota mensual se viera afectada. Habitualmente, los clientes que se han dirigido a sus oficinas de referencia a fin de recabar información acerca de sus contratos hipotecarios han tenido problemas en obtenerla, encontrándose en ocasiones con una actitud renuente, cuando no hostil, por parte de las Direcciones de oficinas. En ningún caso se ha hecho entrega de copia de las ofertas vinculantes relacionadas con los contratos hipotecarios cuando han sido demandadas por los clientes. La información ofrecida a los clientes ha sido, en la mayoría de los casos, engañosa, ya que se ha informado cicateramente de la falta de obligación de entrega de la misma por parte de la entidad e incluso de la existencia sin duda de la misma, pero sin hacer entrega de copia, confiando en la falta de conocimientos legales del cliente. Esta actitud generalizada por parte de los empleados de la Caja podría considerarse incluso como fraude, habida cuenta de los efectos que persigue y que en muchos casos ha provocado. En muchos de los casos estudiados se han detectado contradicciones en las mismas Escrituras de constitución del contrato hipotecario, donde se afirma la inexistencia de cláusulas limitativas del tipo de interés, a la vez que se establece suelo para el mismo 7

8 CONCLUSIÓN: La inclusión de cláusulas suelo en los contratos hipotecarios han carecido de la adecuada información y transparencia. En muchas ocasiones no ha habido mucha colaboración con los clientes a la hora de obtener la información de su Hipoteca a posteriori, soportando en estos casos actitudes desagradables y amenazantes de algunas direcciones de oficina, u obteniendo una información engañosa y tendenciosa. 3. Reclamaciones a b c d e Por lo general, los clientes que se ven afectados por cláusula suelo en sus contratos hipotecarios están formalizando reclamaciones ante el Departamento de Atención al Cliente de la entidad. Se ha observado que existe un importante número de clientes que aún no han efectuado esta gestión, pero que manifiestan estar próximos a hacerlo. Las reclamaciones contestadas lo están siendo, en su práctica totalidad, en sentido negativo, con independencia de las circunstancias de cada una, sin atender a la existencia de incumplimientos legales en el proceso de contratación (falta de transparencia). Apreciamos por otra parte, que la gran mayoría de estas respuestas son prácticamente idénticas, dando la sensación de que no estudian el caso en profundidad y la atención dada es superficial, tratándose de contestaciones tipo. Algunos de los casos consultados han formalizado ya su reclamación ante el Banco de España, muchos de ellos a través del Servicio Provincial de Consumo de la Junta de Andalucía, lo que incluye una solicitud de apertura de expediente sancionador a la Entidad. Los que no la han formalizado hasta ahora, manifiestan estar próximos a hacerlo en breve. Cuando ha existido respuesta del Banco de España, atendiendo la reclamación del particular y apreciando irregularidades en el proceso de contratación, la entidad se ha negado a considerar la eliminación de la cláusula suelo despreciando la resolución del regulador y haciendo ilusorio el proceso de reclamación. En ningún caso, la reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de mayo del presente año, ha supuesto la anulación de la cláusula suelo y su inaplicación en las cuotas ejecutadas en el periodo afectado, lo que supone que la Entidad no se siente concernida por la misma, pese a que es notorio el carácter jurisprudencial de la misma. 8

9 CONCLUSIÓN: El Departamento de Atención al Cliente está funcionando más como un apéndice comercial de la Entidad que como el verdadero órgano de defensa del cliente, interno e independiente, que manifiesta ser, cuyo objetivo es mejorar las relaciones de los Clientes con el Banco y las Sociedades de su Grupo que se adhieran al mismo, tratando de preservar su confianza y ofreciéndoles un nivel de protección adecuado, que solucione las quejas y reclamaciones de la manera más satisfactoria posible. El contenido de las reclamaciones que han obtenido contestación pone de manifiesto lo anterior de una forma evidente, cuestionando por tanto su política de calidad y excelencia empresarial, si es que realmente dispone de ella. Podemos afirmar, por tanto, que los clientes particulares se encuentran indefensos ante la Entidad, al menos en lo que a esta primera instancia se refiere. A nuestro juicio, ello supone que el cliente es considerado como tal por la Entidad sólo hasta el momento de formalizar el contrato, convirtiéndose aquél, una vez consumado el negocio, en un mero deudor, titular tan sólo de obligaciones para con la Entidad y de escasos (o nulos) derechos. Por otra parte, llama la atención el desprecio manifiesto de la Entidad hacia las resoluciones del Banco de España y la Sentencia del Tribunal Supremo, además de hacia su clientela. 4. Perjuicios a El perjuicio económico medio causado a las economías familiares afectadas por la cláusula suelo puede suponer cantidades comprendidas entre los 70 y los 400 mensuales, siendo la media de los casos estudiados de 200 mensuales. Finalmente, este grupo ha contactado con la Entidad en al menos una docena de ocasiones, a fin de mantener un encuentro con responsables de la misma donde hacerles llegar tanto las observaciones incluidas en este informe como sus conclusiones, habiendo sido todos los intentos infructuosos. 9