_MARKET_INSIGHT RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO. Oficinas. Lima, Perú 4T

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1 _MARKET_INSIGHT Oficinas Lima, Perú 4T ESCENARIO ECONÓMICO Según cifras del BCRP, la economía peruana habría crecido 2.6% durante el 2014, muy por debajo del 5.5% estimado a inicios del año pasado. Este hecho se debió principalmente a factores externos como la caída de los términos de intercambio y los precios de las materias primas, así como la menor demanda internacional de minerales en particular China. Para el 2015, diversos analistas e instituciones proyectan un crecimiento económico entre 4% y 5%. Los resultados dependerán nuevamente del comportamiento de variables exógenas precio de commodities, términos de intercambio, demanda internacional, etc., y de las acciones que realice el gobierno saliente. Una de estas variables cruciales que definiría el crecimiento económico del 2015, es el precio del petróleo. Recordemos que el precio del crudo ha caído en los últimos 6 meses de USD a USD el barril. Además, según palabras del Ministro de Economía, el actual precio del petróleo permitiría que el PBI logre crecer 5% este año. Esperemos que el traslado de esta baja hacia las personas y empresas, se vaya acelerando en los próximos meses. También, están las medidas que el gobierno viene impulsando para asegurar el crecimiento económico del corto plazo. Sus políticas se resumen en la reducción temporal del impuesto a la renta a empresas y personas, la ampliación del gasto fiscal, y una mayor flexibilidad laboral. VACANCIA ABSORCIÓN PRECIO DE VENTA (Proyectos) PRECIO DE ALQUILER (Oferta Inmediata) 3T-14 4T-14 Finalmente, se encuentra el clima electoral que comenzará a vivirse con fuerza a partir del segundo semestre. Esto generará, como de costumbre, cierta incertidumbre entre los inversionistas locales y extranjeros. RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO Fuentes: INEI, BCRP Las nuevas entregas de edificios corporativos sumaron 50,948 m 2 durante el último trimestre del Los edificios Capital Golf (Surco) y Armendáriz (Miraflores) fueron los únicos nuevos del segmento prime. En el segmento B, ingresaron 7 edificios, siendo Tekton (San Isidro Financiero) y Torre 29 (Ejército), los de mayor volumen. En promedio, los nuevos centros corporativos ingresaron con un 40.85% de colocación a usuarios finales, con excepción de los edificios Camelias 821 (San Isidro Financiero) y Armendáriz (Miraflores) que ingresaron con colocaciones del 100% y 76%, respectivamente. En total, la absorción de oficinas sumó 25,974 m 2, correspondiendo la mayor parte (18,392 m 2 ) al segmento B y el remanente (7,582 m 2 ) al prime. Si bien la absorción neta de oficinas prime fue ampliamente positiva, es preciso mencionar que en San Isidro Financiero, la absorción neta fue negativa (-5,068 m 2 ). Esto se debió a la relocación de la sede corporativa de una multinacional importante que aconteció durante el tercer trimestre. La absorción total de oficinas para el año 2014 sumó 132,504 m 2 (65,667 m 2 para el segmento prime y 66,836 m 2 para el B). Para ambos segmentos, los resultados fueron mejores que el 2013 en 8.5% y 34.7% para el prime y B, respectivamente. Esperamos que el performance de la demanda mantenga una tendencia similar durante el Pese a contar con buenos niveles de absorción, las tasas de vacancia continuaron incrementándose durante el cuarto trimestre. Al cierre del 2014, estas fueron de 8.46% para el segmento prime, y 7.69% para el B. El alza de la vacancia se sintió en casi todas las zonas corporativas, siendo Surco la más afectada. Esta zona registra tasas de vacancia de 19.7% para el segmento prime y 20.3% para el B. Respecto a las tarifas de alquiler, los promedios se ajustaron a la baja para el segmento prime y se incrementaron ligeramente en el B. Las zonas con los precios de salida más elevados son San Isidro Empresarial para el segmento prime (USD 23.00/m 2 ) y San Isidro Financiero para el B (USD 20.00/m 2 ).

2 Lima Oficinas 4T-2014 v v LEYENDA Edificios Prime A+,A Proyectos Prime A+,A en construcción Proyectos Prime A+,A en pre-construcción Edificios B Proyectos B en construcción Proyectos B en pre-construcción Concentración de edificios Zona de expansión P.2 P.3

3 NUEVOS EDIFICIOS Durante el último trimestre del 2014, se estrenaron 9 edificios corporativos distribuidos entre San Isidro Financiero, Miraflores, Surco, Chacarilla y el corredor Ejército. Se agregaron 50,948 m 2 al stock de oficinas de Lima, siendo 26,561 m 2 del segmento prime (2 edificios) y 24,387 m 2 del segmento B (7 edificios). Los proyectos estrenados más destacables fueron Camelias 821 (San Isidro Financiero) y Armendáriz (Miraflores), debido a que tuvieron colocaciones a usuarios finales del 100% y 76%, respectivamente. En términos de volumen, los más importantes fueron Capital Golf (Prime A+ - Surco), Torre Tekton (B - San Isidro Financiero), y Torre 29 (B - Ejército). También se empezó con la comercialización de 6 nuevos proyectos corporativos. Del grupo, el único del segmento prime será la Torre Forum que se edificará sobre la av. República de Panamá en San Isidro Financiero. Los demás proyectos pertenecen al segmento B y se distribuirán entre Miraflores, Surco y Chacarilla. Los más importantes son los proyectos Angamos 600 y Torre Black en Miraflores, así como Vistacorp en Chacarilla. En total, estos 6 edificios agregarían 59,604 m 2 de oficinas. Sus entregas están proyectadas a partir del cuarto trimestre del ABSORCIÓN La absorción neta del último trimestre fue de 7,582 m 2 para el segmento prime y 18,392 m 2 para el segmento B. En total, estas sumaron 25,974 m 2 de oficinas colocadas a usuarios finales. Sin embargo, el cuarto trimestre quedó marcado por una desocupación importante de oficinas en San Isidro Financiero (6,200 m 2 ). Este suceso estuvo estrechamente relacionado con la relocación de la sede corporativa a San Isidro Empresarial de una de las multinacionales peruanas más importantes. La absorción negativa de San Isidro Financiero fue contrarrestada en mayor medida en Miraflores y Surco con las colocaciones de los edificios Armendáriz (Miraflores) y Capital Golf (Surco). En el segmento B, las absorciones fueron uniformes entre San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores, Ejército y Surco. En cada una de estas zonas se colocaron entre 2,519 m 2 y 5,174 m 2 correspondientes, en su mayor parte, a los proyectos recientemente entregados. Además, en Surquillo se liberaron cerca de 1,450 m 2 que podrían ser absorbidos rápidamente, debido a la escasez de oficinas corporativas en dicha zona. Con el total de absorciones del último trimestre del 2014, tenemos los resultados finales para el 2014: 132,504 m 2 colocados a usuarios finales. De este total, 65,667 m 2 y 66,836 m 2 se distribuyen entre los segmentos prime y B, respectivamente. En ambos segmentos, las absorciones resultaron mayores a lo obtenido al cierre del 2013: 8.52% de crecimiento para el segmento prime y 34.72% para el B. P.4

4 VACANCIA En general, el 2014 ha estado marcado por un continuo incremento de la disponibilidad de oficinas, pese a los buenos resultados obtenidos en cuanto a absorción. Comenzamos el año con una tasa de vacancia de 3.18% (18,481 m 2 ) para el segmento prime y 4.6% (22,656 m 2 ) para el segmento B, y lo cerramos con niveles de 8.46% (49,508 m 2 ) y 7.69% (43,567 m 2 ) para ambos segmentos. Observamos que, en promedio, las vacancias prime y B se han duplicado durante el 2014, y que esta historia se ha replicado prácticamente en todas las zonas corporativas de Lima. La intensidad en la que ha sucedido, dependió mas que nada de las respuestas de la demanda, mas no del volumen de metros cuadrados de oficinas que se le ha ido agregando a cada una de las zonas corporativas durante el año. Por ejemplo, San Isidro Empresarial ha sido la zona que recibió el mayor volumen de oficinas prime durante el 2014 (45,329 m 2 ) y cuenta con la menor tasa de vacancia prime del mercado (2.69% : 3,382 m 2 ). Al otro extremo se encuentra Surco con 22,285 m 2 de nuevas oficinas prime en el 2014 y con la mayor tasa de vacancia prime de Lima (19.78% : 24,717 m 2 ). En los casos de San Isidro Financiero y Miraflores, los incrementos de la vacancia han sido más discretos y se encuentran actualmente en niveles saludables. Estos son de 5.17% (12,620 m 2 ) para el segmento prime y 8.61% ( m 2 ) para el B en San Isidro Financiero; y, de 11.43% (8,787 m 2 ) y 6.26% (7,315 m 2 ) en Miraflores, para los segmentos prime y B respectivamente. Otra zona donde hay un volumen importante de oficinas libres del segmento B (4,977 m 2 ) es en el corredor Ejército. La vacancia de esta zona está concentrada principalmente en los nuevos edificios Torre 29 y Soho 2. En el resto de zonas como Chacarilla o San Borja, no se han registrado cambios significativos de la vacancia durante el PRECIOS DE ALQUILER Al cierre del año, los precios de alquiler promedio son de USD / m 2 para las oficinas prime y USD / m 2 para las oficinas B. Las variaciones respecto al periodo previo son de 0.93% y 2.24% para ambos segmentos, respectivamente. En el segmento prime, el pequeño ajuste a la baja, obedece a la continua reducción tarifaria de oficinas prime en Surco. Mientras que en el segmento B, el incremento de 2.24% se debió a que el edificio Tekton ingresó con un volumen importante de metros cuadrados ofertándose, a un precio por encima de la media de los otros edificios corporativos de su clase. Respecto a los precios obtenidos hace un año, las tarifas de alquiler de oficinas prime se redujeron en 4.88% y de oficinas B en 6.42%. Esto ha obedecido básicamente al incremento continuo de la vacancia durante el 2014 tanto para los segmentos prime y B. Si la vacancia continúa incrementándose durante el 2015, los precios de alquiler continuarán disminuyendo, sobretodo en las zonas donde existan edificios altamente fragmentados. Los rangos de precios de salida para el segmento prime se mantienen similares a los del tercer trimestre. El rango general está entre USD / m 2 y USD / m 2, siendo los promedios de San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial los más elevados, y los de Miraflores y Surco los más bajos. Las tasas de la vacancia de oficinas prime y la elevada fragmentación de algunos edificios en Surco y Miraflores, le han brindado a la demanda un mayor poder de negociación. Los contratos en estas zonas pueden cerrarse en hasta un 15% menos sobre el precio de salida. P.5

5 PRECIOS DE VENTA El rango de precios de oficinas en venta se mantiene amplio, tanto para los segmentos prime y B. Las zonas que al cierre del cuarto trimestre del 2014, cuentan con proyectos prime en venta para entrega futura son San Isidro Financiero, Surco, Magdalena y Miraflores. Las tarifas promedio más altas se encuentran en San Isidro Financiero con USD 2,351/m 2. Le siguen Surco, Magdalena y Miraflores con precios de USD 2,279/m 2, USD 2,184/m 2 y USD 2,118/m 2 respectivamente. En el segmento B, la oferta futura en venta está más descentralizada Además de las zonas tradicionales, cubre otras áreas como Surquillo, Lince, Ate, La Victoria o Chorrillos. El rango de precios va desde los USD 1,600/m 2 en Ate o Chorrillos, hasta los USD 2,300/m 2 en San Isidro Financiero. Destacamos, que al igual que los precios de alquiler, los de venta también se han ajustado a la baja durante el 2014, como respuesta a la disminución de la compra por inversión. TENDENCIAS Facility Management La delegación de todos los servicios complementarios que requiere una oficina (o cualquier espacio inmobiliario) limpieza, seguridad, mantenimiento, etc. en un solo proveedor y gestor, se viene convirtiendo en tendencia, debido a la necesidad de las empresas de enfocarse cada vez más solo en su core-business. La amplia gama de tareas incluidas en la gestión de la preservación de edificios y el mantenimiento de las instalaciones, ha hecho necesaria la existencia de empresas especializadas en brindar estos servicios. El Facility Management nace como la unificación de estas labores bajo una visión global de negocio, abarcando diferentes disciplinas que garantizan la funcionalidad del entorno construido integrado por personas, procesos y tecnología. En nuestro país, el Facility Management viene creciendo de forma importante y cada vez va abarcando más sectores (banca, industria, automotriz, call centers, telefonía, etc.), incluso el estatal. La aplicación del servicio es más común en espacios de oficinas, locales comerciales y plantas industriales; sin embargo, áreas de salud e infraestructura educativa, ya empiezan a ser cubiertas en Lima por este servicio. Además de la posibilidad que tienen las empresas de contar con solo una factura relacionada a la gestión inmobiliaria, el Facility Management brinda la posibilidad de ahorrar costos, por el traslado de economías de escala. Otros beneficios que ofrece están asociados a la reducción de incidentes, ahorro de costos hundidos, control de gastos, entre otros. No existe una métrica exacta para definir los costos del Facility Management, debido a que cada empresa viene con una infraestructura diferente y necesidad específica de servicios. Pero sí sabemos que a nivel de Sudamérica estamos aún por debajo de países como Brasil, Chile o Colombia. Para el caso de administración sólo de infraestructura inmobiliaria (Property Management), sí existe una tendencia marcada en cuanto a precios. Podemos hablar de que los costos se encuentran en el rango de USD 2.00 y USD 3.00 por metro cuadrado. Mientras más grande sea el área útil del edificio, el costo de mantenimiento por metro cuadrado estará más propenso a disminuir. P.6 El costo aproximado del Property Management está entre USD 2.00/m 2 y USD 3.00/m 2 de área útil

6 CONCLUSIONES 2014 En el 2014, se entregaron 26 nuevos edificios corporativos 7 del segmento prime (95,858 m 2 ) y 19 del segmento B (72,484 m 2 ),los cuales representaron un crecimiento de la oferta de 11.37% respecto al Esta cifra pudo ser ampliamente mayor si se hubiesen cumplido los tiempos de entrega de otros proyectos, actualmente relegados para el primer semestre del Asimismo, el 2014 registró un mejor performance de la demanda. Se absorbieron 132,504 m 2 : 65,667 m 2 de oficinas prime y 66,836 m 2 de oficinas B. Ambos también resultaron mejores a lo obtenido en el 2013, en 8.52% y 34.72% para los segmentos prime y B, respectivamente. Sin embargo, la nueva oferta del 2014 representó un excedente aproximado del 27% sobre la demanda. Este resultado presionó al alza las tasas de vacancia, que cerraron el año con 8.46% para el segmento prime y 7.69% para el B. PROYECCIONES Qué nos espera en el 2015? Para este año, la oferta proyectada es de 206,117 m 2 sólo para el segmento prime. Esta oferta se distribuirá entre San Isidro Financiero, Miraflores, San Borja, Surco y Magdalena; siendo las dos últimas zonas las que concentrarán a cerca del 60% de la oferta prime del Frente a lo que normalmente venimos absorbiendo de oficinas prime, este volumen ya en plena construcción representa casi 3 veces la demanda promedio de los últimos años. Aún así mejoren ampliamente los niveles de inversión privada y las empresas demanden más oficinas durante el 2015, es muy probable de que la brecha de la oferta total continúe siendo amplia. Bajo este escenario, es evidente de que las tarifas de alquiler continuarán ajustándose a la baja hasta que se absorba buena parte del excedente de oferta y se logre un nuevo equilibrio. Sin embargo, cabe destacar que la intensidad de estos ajustes va a diferir en cada zona corporativa. San Isidro Empresarial probablemente sea la menos afectada, en principio porque no recibirá ningún edificio prime durante el 2015, y segundo, porque esperamos que los 3,382 m 2 disponibles actualmente se tomen al 100% en los próximos meses la preferencia de la demanda por esta zona es alta. En el contraste, se encuentran el eje de Surco - La Molina y Magdalena, donde se entregarán la mayor cantidad de metros cuadrados prime en el En ambas zonas, no se ven señales de una demanda potencial que pueda absorber gran parte de estos metros cuadrados. Para ganar mercado, las oficinas de Surco y Magdalena tendrán que ofrecerse a precios más atractivos que el de otras zonas. Finalmente, se encuentran San Isidro Financiero y Miraflores. Casi todos los proyectos prime a ingresar en ambas áreas durante el 2015, son productos exclusivos para el arrendamiento que son manejados por pocas manos. Los pre-alquileres de oficinas prime en San Isidro Financiero y Miraflores avanzan a buen paso y esperamos que las tasas de vacancia en ambas zonas ronden el 10% al finalizar el BINSWANGER PERU Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyectos - Facility Management - Asesoría Valuatoria Av. Paseo de la República 3505, Piso 13 San Isidro, Lima - Perú T: (51 1) Fax: (51 1) Contacto: George Limache Este Informe fue desarrollado íntegramente por. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables; no obstante, no se responsabiliza de omisiones o cambios de ultimo minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo de.

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