SOLUCIONES CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES, PROPIEDAD Y POSESIÓN

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1 SOLUCIONES CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES, PROPIEDAD Y POSESIÓN PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA CASOS PRÁTICO 1 a) Se trata de una posesión asentada en relaciones extrajurídicas (no existe contrato alguno) establecidas por razón de buena voluntad o, en este caso, familiaridad. Esta posesión se suele conocer con el nombre de precario, se basa en la mera tolerancia del poseedor real e implica, en cuanto situación posesoria contemplada en el artículo 444 CC, la tenencia física de un bien sin título aparente. Resulta muy importante destacar que los actos meramente tolerados, esto es, los realizados por su dueño sin intención real de otorgar la plena posesión, no afectan a la posesión sobre los bienes cedidos (se refiere, fundamentalmente, a efectos de usucapión). b) Efectivamente, sigue siendo la poseedora a todos los efectos, ya que la posesión meramente tolerada o en precario precisamente implica, como acabamos de ver, que no afecta a la posesión de los bienes cedidos. Por lo tanto, Doña Lucrecia es poseedora civil y a título de dueña, en cuanto que es titular de un derecho real de propiedad sobre el piso. c) No. Es evidente que mediante esta acción Doña Lucrecia quiere expulsar por la vía de los hechos (no del Derecho) a Amparo. Y aunque pueda parecer sorprendente, nadie puede recurrir a la fuerza, la violencia o la intimidación para recuperar lo que es de su propiedad, ya que nuestro sistema jurídico, por razones obvias, no permite la autotela mediante el empleo de la violencia, independientemente de cuál sea la forma en que ésta se expresa (art. 441 CC). No en vano, la posesión, como construcción doctrinal, existe entre otras cosas para garantizar que quien ejerce una posesión, incluso en precario, no va a ser privado de la misma mediante el empleo de la fuerza. Esta es una manifestación palmaria de la idea de civilización que late en la regulación de la posesión. d) Lo más lógico es ejercitar una acción sumaria de recuperación de la posesión (art º LEC) frente al despojo posesorio sufrido (art. 446 CC), ya que es la vía más rápida y eficaz que tiene cualquier poseedor para defenderse frente a las agrasiones de terceros. En este tipo de juicios verbales no se discute sobre el derecho de propiedad o la titularidad de cada uno de los contendientes en pleitos sino sobre la posesión, y por ello doña Amparo podría recobrar la posesión de la cual ha sido injustamente despojada probando que era la poseedora del piso. En cualquier caso, la demanda debe interponerse en el plazo de 1 año desde el despojo o perturbación (arts CC y LEC). e) A doña Lucrecia el ordenamiento jurídico le ofrece dos soluciones diferentes: la acción de desahucio por precario así como la acción reivindicatoria. La acción de desahucio es también una acción sumaria por lo tanto ágil y efectiva- destinada a lograr el desahucio, esto es, la expulsión o lanzamiento de aquellas personas que ejercen una posesión en precario sobre un determinado bien. Para que prospere es por lo tanto suficiente con 1

2 demostrar que el demandado detenta sobre el bien inmueble una posesión meramente tolerada. La acción reivindicatoria, recogida en el artículo 348 CC, exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: dominium actoris, que será fácil de demostrar, en cuanto que doña Lucrecia es la propietaria formal del piso, careciendo Amparo de cualquier título justificativo de su posible titularidad; contrario possesio, que implica la existencia de una posesión actual e injustificada del demandado. Ahora bien, es injustificada la posesión de Amparo? Podríamos pensar que no, ya que se basa en un acto de tolerancia de la dueña plenamente legal, confirmado posteriormente por una decisión judicial que le otorga plena cobertura jurídica posterior a su posesión. No obstante, no debemos olvidar que doña Lucrecia cedió el piso a su hijo y a su nuera, y, una vez finalizado el matrimonio, es evidente que desparece la razón de ser de la cesión gratuita, por lo que puede decirse que desde ese momento la posesión pasa a ser injustificada. Además, los terceros como doña Lucrecia- no pueden en ningún caso quedar afectados por las consecuencias de un proceso matrimonial del cual nunca han formado parte. Aunque la cuestión ha sido muy discutida, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 2005 parece que esta interpretación es correcta; finalmente, el requisito de la eadem res evidentemente se cumpliría. f) El problema que se ha planteado en este caso es el del posible reembolso de los gastos que el antiguo poseedor ha desembolsado sobre el bien cuya posesión ha perdido. Pues bien, ante todo debe determinarse si Amparo actuó con buena o mala fe, ya que el régimen en uno u otro caso es diferente. Y para ello debemos partir del principio según el cual la buena fe se presume (ex art. 434 CC); además, no es fácil sostener que Amparo sabía que en su título de posesión existía un vicio invalidante (art. 433 CC), por lo que podemos afirmar que Amparo actuó con buena fe. por lo que la respuesta a la pregunta planteada exige indentificar la naturaleza de cada una de las partidas existentes, para a continuación pasar a determinar si dichas partidas son o no reembolsables. Teniendo en cuenta esta premisa, podemos alcanzar la siguiente conclusión: La remodelación de la obsoleta instalación eléctrica es claramente un gasto completamente necesario, pues su finalidad es la de conservar la propia habitabilidad y seguridad de la vivienda en cuestión. Puesto que este tipo de gastos se abonan a cualquier poseedor, está claro que puede exigir su reembolso, e incluso retener la entrega de la posesión hasta el momento en que el abono tenga efectividad (art. 453.I CC). El gasto consistente en alisar y pintar las paredes puede considerarse como un gasto útil, en tanto su finalidad es la de mejorar el piso (de lo descrito en el caso práctico no puede deducirse que se trate de un gasto absolutamente necesario e imprescindible para la vivienda). Amparo en principio tiene derecho a su reembolso, pero Lucrecia puede optar entre satisfacer los gastos efectivos o abonarle el aumento de valor que ha experimentado la finca como consecuencia de la instalación del sistema de regadío (art. 453.II CC). En mi opinión, la misma calificación de gasto útil habría que darle a la sustitución del viejo suelo de mármol por un cálido parquet 2

3 Finalmente, el gasto consistentes en ampliar el salón aprovechando el espacio de la inútil terraza únicamente puede calificarse como gasto de puro lujo o recreo, por lo que no son abonables a ningún poseedor, ni siquiera al de buena fe (art. 454 CC). g) En un principio la posesión se adquiere cuando se aprehende físicamente. Sin embargo, la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida a los herederos sin interrupción desde el mismo momento de la muerte del causante. Se trata de la llamada posesión civilísima que consagra uno de los supuestos de la llamada transmisión espiritual o no física de la posesión. Adquiere Amparo, en virtud de lo analizado, desde la muerte de su abuelo? La respuesta debe ser negativa, ya que el mecanismo de la posesión civilísima del artículo 440 CC se reserva únicamente a los herederos, no a los legatarios. Así pues, Amparo no adquiere la posesión desde el fallecimiento de su abuelo, sino desde el momento en que el legado le fue físicamente transmitido. CASO PRÁCTICO 2 a) Nos encontramos ante una prohibición de disponer cuya finalidad es la de privar al titular del derecho de propiedad de una de las facultades más importantes y naturales que comporta la titularidad dominical: la facultad de disponer libremente del bien detentado en régimen de propiedad. Además, al ser establecida en un negocio jurídico inter vivos y a título gratuito puede inscribirse ex art. 26 LH en el Registro de la Propiedad y, en consecuencia, ejercer sus efectos erga omnes o frente a terceros. En consecuencia, es una prohibición de disponer real. Las prohibiciones de disponer en contratos a título oneroso sí son meramente obligacionales, ya que al no poder acceder al Registro de la Propiedad (art. 27 LH) únicamente tienen eficacia relativa o inter partes, nunca frente a terceros. b) No. Los límites legales se consagran en los artículos 781 y 785.2º CC. Puesto que la prohibición de disponer pesa sobre una persona viva (art. 781 CC), Claudia, es perfectamente válida y el Notario debería aceptarla sin más. Distinto sería el caso de que la prohibición de disponer se hubiera establecido sobre Claudia y sus sucesores de manera indefinida, ya que en tal caso nos encontraríamos con una prohibición de disponer perpetua prohibida expresamente por el artículo 785.2º CC. c) Se trata de un límite, en cuanto nos encontramos ante restricciones normales del dominio (no excepcionales que precisen de un acto especial y expreso de imposición) impuestas por el interés general, y, además, por razón de un interés puramente público como es el de garantizar la productividad de las tierras de cultivo en nuestro país. CASO PRÁCTICO 3 a) Se trata de una servidumbre predial de paso, un tipo de derecho real limitado de goce en virtud del cual el titular del predio dominante goza del derecho de acceder y transitar a través del predio sirviente. En esta modalidad puede observarse con toda nitidez la característica típica de todo derecho real: la 3

4 inherencia. La servidumbre de paso grava en todo caso al predio sirviente, independientemente de quién sea su titular en cada caso concreto y, a la inversa, el predio dominante se ve beneficiado siempre por el derecho de acceso. b) Laura debe interponer una acción negatoria. Mediante dicha acción el propietario de un predio solicita al juez que declare la inexistencia de un derecho real o gravamen del tipo que sea sobre su dominio. Así pues, Laura pediría que la autoridad judicial decretase que su predio no estaba gravado con la obligación de permitir al titular del predio pretendidamente dominante aparcar en su finca. Esta acción no se recoge expresamente en nuestras leyes, aunque a efectos procesales está plenamente admitida su existencia. c) La cuestión es compleja, pero habría que contestar negativamente. En un principio parece que Pedro se apoya en el artículo 460.4º CC para sostener que él ha adquirido la posesión por el hecho de haber poseído durante un año consecutivo. Sin embargo, la jurisprudencia suele entender que en estos casos nos encontraríamos ante los llamados actos meramente tolerados que, según el artículo 444 CC, no afectan a la posesión. Por lo tanto, el hecho de que Laura haya permitido a Pedro aparcar simplemente revela un comportamiento de mera aquiescencia o tolerancia carente de efectos jurídicos posesorios. CASO PRÁCTICO 4 a) Se trata de un muro medianero. La calificación jurídica de esta figura es muy compleja, habida cuenta de la propia confusión en la que incurre el Código civil. Efectivamente, nuestro texto legal regula la medianería en el Título VII del Libro II, como una modalidad de servidumbre legal. Sin embargo, no se ve por ningún lado la existencia de un predio sirviente y otro dominante, ya que las cargas son recíprocas para los fundos colindantes. Es por ello por lo que la doctrina opina de forma mayoritaria que se trata de una comunidad, esto es, de una copropiedad sobre un elemento físico como es un muro. El profesor Ángel López y López, experto destacadísimo en el Derecho de propiedad, considera sin embargo que más bien se trata de una típica expresión de las relaciones de vecindad. Por todo ello, el muro medianero no constituiría más que un límite por razón del interés de los particulares. b) Como hemos indicado, el muro no es propiedad exclusiva de ninguno de los colindantes. A lo más, sería un dominio compartido, esto es, una copropiedad de los titulares de las fincas vecinas. Téngase en cuenta que el propio Código civil emplea el término mancomunidad (art. 579 CC) para referirse a la situación creada por el muro medianero con relación a los colindantes. c) Efectivamente, el artículo 579 CC reconoce que cada propietario puede edificar apoyando su obra en la pared medianera. Además, cualquiera de los propietarios tiene el derecho de alzar la pared medianera, aunque debe costearlo él mismo y, además, indemnizar al otro de los perjuicios que pudiere ocasionar la obra (art. 577 CC). Por todo ello, no cabe ninguna duda de que Alfonso puede construir la pérgola sobre el muro medianero previamente alzado. CASO PRÁCTICO 5 4

5 a) No, en ningún caso. La cláusula insertada en el contrato de compraventa es una prohibición de disponer, en virtud de la cual el transmitente cede el derecho de propiedad desprovisto de uno de sus elementos fundamentales: la posibilidad de disponer. Este tipo de limitaciones son muy delicadas, ya que pueden conducir de facto a una situación de amortización de la propiedad muy parecida a la que se vivió en España con los mayorazgos y las manos muertas eclesiásticas. Por todo ello, el legislador ha establecido claramente que no pueden acceder al Registro de la Propiedad cuando se establecen en negocios jurídicos inter vivos y onerosos como el presente (art. 27 LH). b) Puesto que este tipo de prohibiciones no accede al Registro de la Propiedad carecen de eficacia jurídica erga omnes, es decir, frente a terceros. Así pues, nos trasladamos del ámbito de las relaciones jurídico-reales al de los derechos de crédito, reduciéndose las consecuencias del acto de la Iglesia a un simple incumplimiento contractual que dará lugar en su caso a una indemnización de daños y perjuicios, puesto que el cumplimiento en forma específica será imposible. CASO PRÁCTICO 6 a) Se trata de un problema típico de las relaciones de vecindad que, como ya hemos tenido la oportunidad de ver, son límites (puesto que vienen impuestos por la ley y no precisan de una indemnización) por razón del interés de los particulares. b) Ana es poseedora civil (cualquier poseedor con un título que le ampare es poseedor civil) y en concepto diferente de dueño, puesto que el arrendamiento es un derecho de crédito y sólo pueden considerarse poseedores en concepto de dueño los que posean como propietarios o como titulares de un derecho real. Por otro lado, su posesión es en nombre propio, en tanto que no la ejercen de forma subordinada a ninguna otra persona, e inmediata, ya que se ejerce de manera directa sobre el bien poseído. Finalmente, en un principio su posesión es de buena fe y justa, puesto que nada en el caso parece indicar lo contrario. c) Ana podría hacer muchas cosas, pero, a efectos de la materia que estudiamos y teniendo en cuenta que no es propietaria (por lo tanto no podría interponer una acción negatoria), Ana podría interponer un interdicto de retener o recobrar la posesión (la jurisprudencia ha admitido al interdicto de obra nueva como una vía procesal adecuada para defenderse frente a las inmisiones sonoras externas que constituyen los ruidos). Por otro lado, podría recurrir a la vía de la tutela de los derechos fundamentales, y otras vías como la administrativa. d) Pedro parece querer interponer una acción reivindicatoria en virtud de la cual, como es sabido, el propietario no poseedor demanda al poseedor no propietario para que le reintegre en su propiedad. Aparentemente la situación descrita responde a la estructura y la finalidad de esta acción, ya que Pedro es propietario no poseedor, Ana es poseedora no propietaria y aquél quiere recuperar su piso. Sin embargo, es imposible que esta acción llegue a prosperar por una clara razón: falta el requisito de la contraria posessio. Efectivamente, la jurisprudencia exige que la acción reivindicatoria se base en la existencia de una posesión injustificada del demandado, es decir, una posesión sin derecho alguno. Pues bien, en el caso estudiado es evidente que la posesión de Ana arrancó de un contrato de arrendamiento completamente legal que otorgó a su posesión el carácter de justa. Es cierto que posteriormente Ana dejó de pagar, pero eso no 5

6 cambia el sentido originario de su posesión justificada, y por ello Pedro debe solicitar el desahucio o interponer una acción de incumplimiento contractual, pero nunca la acción reivindicatoria. CASO PRÁCTICO 7 a. El Registrador ha denegado la inscripción al considerar que, al no existir, según su parecer, un derecho real típico (esto es, reconocido expresamente en el Código civil) susceptible de inscripción (art. 2.1 Ley Hipotecaria), nada puede inscribir. En el fondo, el Registrador suscribe implícitamente la doctrina del numerus clausus de los derechos reales limitados, es decir, sostiene que no hay más derechos reales que los reconocidos por la legislación civil, y por ello se niega a inscribir un derecho real de nuevo cuño. Sin embargo, parece ignorar que doctrina, jurisprudencia e incluso el propio Centro Directivo se inclinan a pensar que en nuestro derecho rige el sistema de numerus apertus. En otras palabras, para constituir un derecho real no es preciso que el mismo esté tipificado legalmente, sino que basta con la voluntad de los interesados y que el derecho constituido tenga los caracteres de tal derecho, siempre y cuando, claro está, no se contradiga la Ley ni el orden público. En el caso presente parece ser que doña Clara ha pretendido constituir una servidumbre negativa que, en principio, se mueve dentro de los límites de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC. Por todo ello, puede entenderse que la decisión del Registrador no es correcta. b. En la segunda cláusula se recoge una prohibición de disponer, de carácter inter vivos y a título oneroso, cuya finalidad es la de privar a los futuros titulares del derecho de propiedad (la pareja de compradores) de una de las facultades más importantes y naturales que comporta la titularidad dominical: la facultad de disponer libremente del bien detentado en régimen de propiedad. c. Se trata de una limitación, en cuanto no forma parte del contenido normal del derecho de propiedad, de tipo convencional, ya que se establece en función del ejercicio del derecho a la autonomía privada y por razones estrictamente privadas. d. Establece literalmente el artículo 27 de la Ley Hipotecaria que las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento. Dentro de esos actos o contratos no comprendidos en el artículo 26 LH se encuentran las prohibiciones de disponer inter vivos y a título oneroso como la presente, por lo que no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, puede decirse que el Registrador ha actuado correctamente en este caso. e. En ningún caso. Para poder actuar de esa manera sería necesario que la cláusula segunda estuviera dotada de eficacia real, esto es, erga omnes o frente a terceros. Pues bien, dicha eficacia real parte del hecho de que los terceros puedan conocer la existencia de la cláusula en cuestión y, para ello, resulta imprescindible que acceda al Registro de la Propiedad y alcance la publicidad registral con todos los efectos que se derivan de la misma (efectos que veremos más adelante). Por todo ello, cabe concluir que Doña Claudia no puede exigir al nuevo propietario que devuelva la vivienda. 6

7 f. Es innegable que, en cualquier caso, los compradores originarios del piso asumieron una obligación desde el momento en que decidieron firmar un contrato con las dos cláusulas citadas. Por lo tanto, han incumplido claramente la obligación de no vender y, puesto que es evidente que tal pacto tiene un nítido carácter obligacional, podrá solicitar, como remedio frente al incumplimiento, una indemnización por los daños y perjuicios padecidos (art CC). CASO PRÁCTICO 8 a. De acuerdo con los antecedentes fácticos relatados, no debería ser considerado en puridad como un poseedor civil, puesto que su tío se ha limitado a permitirle de forma voluntaria o graciosa y por exclusivas razones de un vínculo familiar y de amistad, que ocupe un estudio de su propiedad, por lo que estaríamos dentro de lo que se conoce como actos meramente tolerados (art. 444 CC), los cuales no afectan a la posesión. Es decir, nos encontramos ante una relación jurídica conocida con el nombre de precario, basada en la detentación gratuita de una cosa con tolerancia de su dueño (como relación extrajurídica). b. A la vista de los hechos, parece que lo adecuado, habida cuenta de la urgencia de la situación, es conseguir que los trabajos que presuntamente están provocando los daños se paralicen inmediatamente, para lo cual lo más conveniente es interponer una demanda para que la jurisdicción ordinaria resuelva en juicio verbal sumario la suspensión de la obra llevada a cabo (art º LEC). Desde luego, esto no impide que, con posterioridad, el propietario pueda interponer una demanda de responsabilidad civil extracontractual contra los responsables de los daños sufridos en el estudio (art CC). c. En cuanto a la legitimación para interponer este tipo de acciones, lo más normal es que sea el propietario quien, previa comunicación, inicie y concluya los trámites necesarios. No obstante, parece posible que el precarista, en cuanto simple poseedor natural, acuda a la protección interdictal, especialmente en casos urgentes y que no admiten demora, como el presente. d. Respuestas a las subcuestiones de la pregunta d) i. No. En este punto el Código civil se pronuncia con meridiana claridad al declarar que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor (aún natural) que se oponga a ello. Para tales casos, el mismo precepto invocado señala que el que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente. En consecuencia, la autotutela a través de la violencia está terminante prohibida. j. Lo más lógico es recurrir a la vía del desahucio por precario, ventilado por los trámites del juicio verbal (art º LEC 1/2000), ya que es el procedimiento más adecuado, rápido y eficaz para expulsar a los precaristas, como Juan Carlos, que se niegan injustificadamente a abandonar el bien inmueble ocupado gracias a un acto de mera tolerancia del dominus. 7

8 k. Debe tenerse en cuenta que el precarista sabe en todo momento que su situación es la de un simple detentador fáctico de un bien que no le pertenece y que posee por simple concesión informal del dueño, por lo que todas las obras que llegue a realizar las llevará a cabo sin el requisito de la buena fe, y, en consecuencia, el propietario no debería abonar en principio nada. A mayor abundamiento, la obra que ha realizado Juan Carlos puede considerarse como un gasto suntuario, es decir, como un gasto de puro lujo o mero recreo, en los términos que emplea el Código civil, y estos gastos no se reintegran en ningún caso, ni siquiera al poseedor de buena fe (art. 454 CC). Evidentemente, puesto que Juan Carlos carece de buena fe, tampoco puede retirar las planchas de cristal, incluso cuando ello fuera posible sin deteriorar cosa en principio bastante discutible- el inmueble principal. CASO PRÁCTICO 9 a. Nuestro ordenamiento jurídico recoge una figura específica para resolver este tipo de supuestos, la acción de deslinde. Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad en caso de incertidumbre sobre los límites de la misma, y para ello hay previstas tres vías posibles: en primer lugar, el acuerdo de los implicados, en segundo lugar, el recurso a la jurisdicción voluntaria (actualmente este recurso se contempla en la LEC de 1881, si bien nos encontramos a la espera de una nueva ley sobre jurisdicción voluntaria) y, finalmente, en caso de falta de acuerdo, la acción de deslinde mediante el correspondiente juicio declarativo. Puesto que en el caso se especifica que la abogada recurre a un juez, es evidente que nos encontramos ante la acción de deslinde propiamente dicha. b. El abogado de Doña Esmeralda desconoce que el artículo 1965 CC establece literalmente que no prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas. En otras palabras, la acción de deslinde es imprescriptible y, en consecuencia, puede ser interpuesta por don Alfredo sin ningún problema. c. De los hechos relatados sucintamente en el supuesto puede deducirse que don Alfredo posee una escritura notarial en la que se establece con toda claridad que su propiedad linda con el arroyo luna. Que sepamos, doña Laura no ha aportado ningún tipo de documento que acredite cuáles son los límites reales de su finca. Por todo ello, en aplicación de lo establecido en el artículo 385 CC ( El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario ), el juez debería fallar a favor del demandante, puesto que su título es claro al respecto. Si eventualmente doña Esmeralda tuviera un título en el que se determinara su derecho de propiedad sobre la zona litigiosa, habría de decidirse en virtud de la posesión (igualmente, art. 385 CC), por lo que la sentencia en este caso sería favorable a la demandada. d. Comenzando por la cuestión de la cosecha de girasol, hay que decir que nos encontramos ante el problema del régimen jurídico de los frutos derivado de la liquidación del estado posesorio de doña Esmeralda. Pues 8

9 bien, el artículo 451 CC, punto de partida en esta materia, establece que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión. Es evidente que surge la duda de si doña Esmeralda era o no poseedora de buena fe, en el sentido de ignorar que en su título o modo de adquirir existía vicio que lo invalidaba (art. 433 CC). Puesto que no contamos con datos suficientes que nos permitan afirmar taxativamente cuál es su situación, habría que entender que es poseedora de buena fe, ya que la buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba (art. 434 CC). En cualquier caso, hay que tener en cuenta igualmente lo establecido en el artículo 452 CC, el cual determina que si al tiempo en que cesare la buena fe se hallaren pendientes algunos frutos naturales o industriales, tendrá el poseedor derecho a los gastos que hubiese hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión. La cuestión del sistema de riego por goteo se ubica, desde un punto de vista jurídico, en el ámbito de la liquidación de los gastos posesorios. Teniendo en cuenta la naturaleza de la inversión realizada, debe considerarse que se trata de un gasto útil, puesto que su finalidad es la de mejorar la productividad del bien. Pues bien, este tipo de gastos es reembolsable al poseedor de buena fe, por lo que doña Esmeralda, habida cuenta de la presunción de buena fe que rige a su favor, podría exigir a don Alfredo que le pague el costo del sistema de riego. No obstante, éste puede optar entre satisfacer los gastos efectivos o abonarle el aumento de valor que ha experimentado la finca como consecuencia de los mismos (art. 453.II CC). e. Realmente no se trata del mismo supuesto. El llamado derecho de cerrar fincas rústicas (aunque se aplica a todo tipo de fincas, no sólo rústicas) se regula en el artículo 388 CC, que establece que todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas. Por lo tanto, nos encontramos ante el ejercicio de un derecho a delimitar, en el sentido de cercar físicamente una finca cuyos linderos son ciertos, no discutidos. Por lo tanto, aun cuando la acción de deslinde suele derivar o culminar en el ejercicio del consecuente derecho de cierre, son dos cosas diferentes. CASO PRÁCTICO 10 a. No. El juez, empleando las atribuciones legales que le han sido conferidas, le otorgó a Sara la vivienda por considerar, tras evaluar la situación de ambas partes, que estaba más necesitada de protección, pero su estado no pasa de ser meramente posesorio, careciendo por lo tanto de la condición de derecho real propiamente dicho y ejercitable frente a terceros. En este sentido, la jurisprudencia ha declarado que el artículo 96 CC se limita a resolver a quién se atribuye el uso de la vivienda familiar, estableciendo la preferencia de los hijos comunes y del progenitor a quien se atribuya la guarda y custodia, o a aquel de los cónyuges cuyo interés resulte más digno de protección, sin pronunciarse sobre la naturaleza de dicho derecho. Se trata de una situación en la que uno de 9

10 los cohabitantes en el mismo domicilio es preferido al otro por razones que el ordenamiento jurídico considera protegibles y ello con independencia del título que ostente el titular de la vivienda, ya sea arrendamiento, exclusiva del titular o copropiedad con el cónyuge usuario. b. La posesión de Sara, desde el momento en que se ha separado de su marido Ernesto y, por lo tanto, deja de contar con la anuencia de Carmen, pasa de ser tolerada a simple tenencia de la cosa sin título, como un puro precario. c. Según una reiterada jurisprudencia, cuando el propietario ha cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis matrimonial y atribuido dicho uso al otro cónyuge, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. También, evidentemente, sería procedente la acción reivindicatoria del verus dominus, pero es menos aconsejable en cuanto que al desarrollarse en un juicio declarativo se retardaría durante mucho tiempo la recuperación. d. No. Es cierto que el Artículo 445 CC establece que "la posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión", y precisamente en este caso existe una comunidad de bienes sobre el piso. Sin embargo, Carmen cedió su posesión a título gratuito a su hermano Ernesto, por lo que dejó de existir cualquier tipo de coposesión al respecto. CASO PRÁCTICO 11 a. Andreu es poseedor mediato, ya que posee el estudio por medio de otro, Luis, en el que concurre la condición de poseedor inmediato. b. Luis es poseedor en concepto distinto de dueño. Debéis recordar que la posesión a título de dueño es una condición reservada al titular del dominio o de un derecho real sobre un bien, pero nunca al titular de un derecho de crédito, como es el caso, que siempre resultará ser poseedor en concepto distinto de dueño. c. Claudia hace referencia a las acciones sumarias de suspensión de obra nueva (antiguos interdictos de obra nueva).se trata de un medio de defensa de la posesión como hecho frente a perturbaciones que puedan derivar de la realización de una nueva obra, residiendo su finalidad en facilitar la solución final de un conflicto evitando los perjuicios que pudieran derivar de la necesidad de una demolición futura. d. Efectivamente. Una de las virtualidades más interesantes e importantes de la posesión como fenómeno jurídico es precisamente la de otorgar al poseedor la posibilidad de defender su estado posesorio frente a terceros sin necesidad de contar con el verdadero propietario del bien en cuestión. e. El plazo normal de interposición de este tipo de acciones es muy breve, de un año, de acuerdo con lo establecido por el artículo LEC. No obstante, al tratarse de una acción destinada a la paralización de una obra, debería ejercitarse durante el tiempo que éste se desarrolla, no más allá. f. No parece claro, ya que, como acabamos de ver, la paralización de la obra tiene el objeto o finalidad de evitar los perjuicios que pudieran derivar de la necesidad de su futura demolición. Puesto que nos encontramos ante una 10

11 obra urgente de conservación y reparación de defectos del edificio, no parece que exista riesgo de tener que demoler nada, por lo que en mi opinión es más que probable que un juez no atendiera a la petición formulada. CASO PRÁCTICO 12 a. En ningún caso. Los propietarios del caso expuesto parten de una concepción absolutista del dominio que, ni siquiera en la revolución francesa, el momento de mayor paroxismo en la consideración dominical, ha llegado a existir. Hay que tener en cuenta dos ideas clave: en primer lugar, es cierto que el derecho de propiedad confiere la facultad de disponer y gozar de una cosa, pero siempre respetando las limitaciones establecidas en las leyes (art. 348 CC), entre las que se encuentran las relativas a las relaciones de vecindad; en segundo lugar, la consolidación del Estado Social de Derecho se traduce en la supeditación de la propiedad a su propia función social ex art. 33 CE. Por lo tanto, teniendo en cuenta estas salvedades, es completamente imposible realizar una afirmación como la que han hecho los propietarios. b. El propietario de la freiduría parece hacer referencia a la existencia de un derecho real de servidumbre, derivado del hecho de que goza de la facultad de verter, a través de un conducto de salida completamente aparente y conocido, humos al exterior. c. La acción negatoria es la conveniente, ya que su finalidad es la de otorgar una protección al propietario para defender la libertad de su dominio y en consecuencia rechazar la existencia de gravámenes que limiten su titularidad dominical. La figura está pensada fundamentalmente para el supuesto de la servidumbres que presuntamente limitan y constriñen la titularidad del propietario, por lo que sería, como he señalado, la más adecuada para rechazar la servidumbre que alega el propietario de la freiduría. d. Hay dos vías civiles especialmente interesantes: por un lado, la responsabilidad civil extracontractual por los daños producidos ex art CC y, más específicamente, dentro de los daños producidos por cosas atribuibles a un propietario (art CC); por otro lado, la acción negatoria también puede emplearse para combatir las inmisiones acústicas ajenas. También puede acudirse a la teoría del abuso del derecho recogido en el artículo 7.2 CC. Finalmente, hay una tendencia doctrinal y jurisprudencial moderna [TS, TC, TEDH] que considera a estas inmisiones nocivas, cuando afectan a la persona, en relación con su sede o domicilio, atentados o agravios inconstitucionales a su derecho a la intimidad, perturbado por estas intromisiones (art. 18 CE y 7 Ley 1/1982, de 5 de mayo (RCL 1982, 1197), sobre Protección de Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y a la Propia Imagen; art. 8.1 del Convenio de Roma de 4 Nov sobre «Protección de derechos humanos y de las libertades fundamentales»). e. Se denominan relaciones de vecindad que, a su vez, son límites del dominio puesto que no precisan ser pactados por las partes, sino que se trata de restricciones normales de la propiedad- y de carácter privado, ya que se establecen en las relaciones entre particulares. 11

12 CASO PRÁCTICO 13 a. No sería estrictamente un poseedor en el sentido pleno de la palabra. La jurisprudencia, aunque escasa, considera que el contratista es un mero poseedor instrumental, esto es, un servidor de la posesión, siendo el poseedor real y único el dueño de la finca en la que se construye. b. Puesto que la promotora ha informado de que quiere retomar la posesión, es evidente que habrá ejercitado una de las acciones sumarias de tutela de la posesión que regula nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil. Concretamente, lo más lógico es que haya recurrido a la acción prevista en el artículo 250.4º LEC, relativo a la tutela sumaria de la tenencia de una cosa. c. Según una jurisprudencia reiterada, los requisitos son: a) el de la justificación del hecho de la posesión respecto de la parte actora; b) que haya sido inquietado o perturbado o que haya sido despojado de dicha posesión o tenencia; c) determinación de los actos materiales o exteriores en que consista la perturbación o despojo que se pretende hacer cesar; d) que tales actos ilícitos sean realizados por la persona contra la que se dirige la acción u otra persona por orden de ésta; y e) que los actos resulten consumados dentro del año previo al ejercicio de la acción posesoria. d. No. La cuestión de la determinación de la naturaleza jurídica del derecho de retención ha sido muy compleja y recurrente entre los juristas. A simple vista, el hecho de que alguien pueda legalmente retener un bien ajeno en contra de la voluntad de su propio dueño pondría de manifiesto la existencia de una situación con perfiles jurídico-reales. Sin embargo, la doctrina opina de forma mayoritaria que, en el Derecho común que consagra el Código civil (no así en el Catalán), el derecho de retención no está concebido como un derecho real, sino como una simple garantía crediticia que no otorga ninguna preferencia especial, que no concede el derecho de usar ni gozar del bien retenido y que está desprovisto del derecho de realización de valor y de la reipersecutoriedad propia de los derechos reales. CASO PRÁCTICO 14 a. La respuesta es claramente negativa. De hecho, hay que decir que el abogado está muy perdido ya que el presupuesto de cualquier juicio posesorio es haber detentado la posesión de un determinado bien, cosa que brilla por su ausencia en este caso. Por lo tanto, quien nunca ha poseído el semisótano no puede recurrir a un proceso exclusivamente posesorio. Por otro lado, el conocido plazo de un año también ha transcurrido, por lo que ningún juez admitiría, por esta simple razón, la demanda interpuesta. b. A efectos de recuperar la propiedad del semisótano, la acción clásica es la reivindicatoria (ex art. 348.II CC), la cual, como es sabido, se dirige por parte del propietario no poseedor contra el poseedor que carece de titularidad. c. Uno de los requisitos indefectiblemente exigidos por la jurisprudencia para que prospere este tipo de acciones es el dominium actoris, esto es, la demostración clara y determinante de la titularidad dominical del actor o demandante. Puesto que en el supuesto presentado Eugenio carece de una prueba segura de su dominio, es muy probable que la acción reivindicatoria sea finalmente 12

13 desestimada. También se encuentra la acción declarativa, con relación a la cual hay que decir lo mismo, esto es, que no puede prosperar en cuanto que también exige la prueba del dominio del actor. Finalmente, se encuentra la llamada acción publiciana, basada en un mejor derecho a poseer del actor sobre el demandado que, obviamente, no se basa en un título, ya que en tal caso nos encontraríamos nuevamente ante la acción reivindicatoria. Sin lugar a dudas este sería un mecanismo adecuado para satisfacer los intereses de Eugenio. d. Bueno, en principio sí, ya que el artículo 350 CC establece que el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ello. No obstante, hay que reconocer que la aplicación de este precepto no es automática, y habría que ver con detalle las escrituras y documentos existentes antes de tomar una decisión definitiva al respecto. CASO PRÁCTICO 15 En el caso planteado ha surgido un arduo conflicto jurídico como consecuencia del hecho de que la empresa minera alega ser la propietaria de una determinada parcela que, sin embargo, no ha inscrito en el Registro de la Propiedad (algo imperdonable para una sociedad mercantil). Es más, por un error, ni siquiera aparece recogida en las escrituras de propiedad de la mina, por lo que el problema se agudiza aún más. Ante tal panorama, es evidente que el equipo jurídico de la empresa, enfrentado a la petición de la dirección, debería llegar a la siguiente conclusión: - En primer lugar, no es posible recurrir al instrumento típico de recuperación de la propiedad, la acción reivindicatoria, por faltar uno de los elementos esenciales: dominium actoris o prueba cumplida de la titularidad dominical que se reivindica. - En segundo lugar, puesto que la dirección quiere recuperar el terreno invadido, hay dos opciones que permiten alcanzar tal fin sin precisar la prueba definitiva del título de propiedad: las acciones de tutela sumaria de la posesión y la acción publiciana. - Las acciones de tutela sumaria de la posesión, y, más concretamente, la acción de recuperación, puede ser útil, si bien plantean el problema de la brevedad (tan solo año) del plazo para ejercerlas. Puesto que han transcurrido trece meses desde que la empresa de telefonía detenta la porción litigiosa, es evidente que no puede interponerse esta acción sumaria. Por otro lado, este tipo de acciones no prejuzgan en absoluto el fondo del asunto, siendo perfectamente posible que con posterioridad se plantee un juicio declarativo. - Respecto a la acción publiciana, hay que recordar que ésta se basa en un mejor derecho a poseer del actor sobre el demandado que, obviamente, no se basa en un título, ya que en tal caso nos encontraríamos nuevamente ante la acción reivindicatoria. Pues bien, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, y en particular el hecho de que la empresa minera podrá demostrar, sin demasiada dificultad, su mejor derecho sobre el trozo de finca, parece que esta acción es la que deberían interponer los abogados para satisfacer la demanda de la empresa. 13

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