ESTUDIO DE DETALLE 3 PARCELA 2, PERI 9, AREA DE CENTRALIDAD ZARAMAGA EN VITORIA (ALAVA) PARA CONSTRUCCIONES ANDIA SA MEMORIA

Transcripción

1 bouj M8lJ\' 'ú-dn ~? Kv 13>MÁDtJ»ffllJ \TI 1/,(:., PLEON\) ::!</I / jo) ZooLi ESTUDIO DE DETALLE 3 PARCELA 2, PERI 9, AREA DE CENTRALIDAD ZARAMAGA EN VITORIA (ALAVA) PARA CONSTRUCCIONES ANDIA SA MEMORIA SAS srudlo FOR ARCHITECTONIC STRATEGIES el TAFALLA N 31, BAJO PAMPLONA TFNO FAX JUAN L. IRIGARAY HUARTE ANTONiO VAILLO [ DANIEL SEPTIEMBRE DE 2004

2 ESTUDIO DE ESTRATEGIAS ARQU1TECTONICAS-SAS, S.L. ARQUITECTOS: Juan L. Irigaray ~ Antonio Vaíllo SITUACION: PARCELA 2, PERI9, AREA DE CENTRALIDAD DE ZARAMAGA PROPIEDAD: CONSTRUCCIONES ANDIA SA PAGINA: ESTUDIO DE DETALLE 3 DE LA PARCELA 2, PERI 9 AREA DE CENTRALIDAD ZARAMAGA, VITORIA (ALAVA) 0.- ANTECEDENTES Redactores del proyecto: Promotor: Estudio de Estrategias Arquitectónicas -8AS Antonio Vaiilo i Daniel, arquitecto Juan Luis irigaray Huarte, arquitecto CONSTRUCCIONES ANDIA SA 1.- OBJETO DEL DOCUMENTO Se pretende mediante el presente documento completar la información facilitada en los Estudios de Detalle 1 y 2, elaborados por estos mismos técnicos, para el desarrollo de la Parcela 2 del PERI 9 en el área de Zaramaga, Vitoria, presentados en dependencias municipales el 28 de mayo y el 16 de junio de 2004 respectivamente; tras reunión mantenida con el técnico municipal el11 dejunio de 2004 y posterior comunicación de aprobación inicial de fecha 13 de julio de PROPIETARIOS La propiedad de la Parcela 2 del PERI 9 del área de Zaramaga recae sobre Construcciones Andía S.A ESTADO ACTUAL La Parcela 2 se ubica dentro del PERI 9 del área de centralidad de Zaramaga. Dicho documento clasifica los terrenos como suelo destinado a uso terciario, siendo los usos dominantes, hotelero, oficinas y bancos; y mixto, hotelero y oficinas. La ordenación del área se realiza en torno a un edificio compuesto por la articulación de los usos anteriormente descritos, un aparcamiento en la zona posterior de la parcela y una plaza pública en el encuentro de las calles Zaramaga y Portal de Gamarra. La Parcela 2 cuenta, de acuerdo con lo especificado anteriormente, con una superficie de m'. La unidad cuenta con accesos desde los viales de nueva creación que desembocan en las calles anteriormente citadas. A su vez se prevé la inclusión de una circulación interna para los respectivos aparcamientos previstos y de otro elemento de circulación, integrado con la plaza para facilitar el acceso al uso hotelero. 4.- DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO VIGENTE NORMATIVA URBANÍSTICA Usos Usos dominantes: - Hotelero. - Oficinas y bancos. - Mixto. hotelero y oficinas. Usos compatibles: Usos terciarios y equipamiento compatible. Usos prohibidos: Los restantes.

3 ESTUDIO DE ESTRATEGIAS ARQUITECTONICAS-SAS, SL ARQUITECTOS: Juan L. lrlgaray - Antonio Vaillo SITUACION: PARCELA 2, PERI9, AREA DE CENTRALIDAD DE ZARAMAGA LOCALIDAD: VITORIA (ALAVA} PAGINA: Ordenanzas de edificación, alineaciones, rasantes yedificabilidad Ordenación general La edificación se compone de una planta baja destinada a uso mixto -hotelero, oficinas, terciario y equipamientos compatibies-. sobra ia que se asientan dos voiúmenes, uno de elios, con 6+8 plantas de altura destinado a uso hotelero y ei otro de 6+16 plantas destinado a oficinas y bancos. Los volúmenes edificables tendrán un tratamiento unitario en cuanto a la calidad, diseño y soluciones constructivas, tanto en sus fachadas principales como "traseras", incluso la cubierta se tratará en consonancia con el resto de ia edificación, de ese modo se permite que la cubierta de ia planta baja sea transitable, destinada a equipamientos compatibles -como por ejemplo cafeterías y gimnasios al aire libre-. El espacio público, bien en forma de plaza, bien en forma de aparcamiento; dispondrá, asimismo, de un tratamiento unitario en cuanto a su calidad, diseño y soluciones constructivas, tanto de pavimentos, mobiliario urbano y elementos de equipamiento Alineaciones E[ suelo destinado a edificación queda delimitado mediante la definición de una envolvente máxima para [a ocupación de las construcciones, para ello se establecen unas alineaciones máximas. De este modo se logra el doble objetivo de establecer una configuración del conjunto con un componente regulador a escala urbana, y posibilita al posterior proyecto arquitectónico situar y diseñar con cierta libertad su definitiva ubicación y relación entre elementos en función de sus usos y determinaciones concretas. En plantas elevadas se admiten toda clase de retranqueos y vuelos, respecto de dichas alineaciones máximas, en planta baja se reserva una zona fuera de la envolvente general, de manera que posibilite la introducción del adecuado elemento de transición entre el espacio público y la torre de oficinas -bien mediante un portal exterior, una marquesina o algún elemento similar- ver planos EDD.04 y EDD.05 en documentación gráfica donde se especifican dichas delimitaciones Determinaciones generales La ocupación del suelo no superará el 70% de la parcela (6.051 m2 de los m' que posee esta). La propuesta formal de este estudio de detalle ocupa una superficie en planta baja de 3.320,65 m2, menor que la cifra anterior. De acuerdo con el PERI g, las superficies construidas se ajustarán a los siguientes parámetros:...!perficie construída máxima Uso hotelero (hoteles y residencias comunitarias) Uso oficinas y bancos Otros usos, terciarios y de equipamiento compatible Máxima m2 Mínima Respondiendo a dichas exigencias, la edificación se ordenaría del siguiente modo: Uso hotelero (hoteles y residencias comunitarias) Uso oficinas y bancos, terciarios y de equipamiento compatible Superficie construida total m m m2

4 ESTUDIO DE ESTRATEGIAS ARQUITECTONICAS-SAS, S.L. ARQUITECTOS: Juan L. Irigaray - Antonio Valllo PAGINA: Cuadro aproximado de supeñicies Tras una estimación aproximada de la posible edificación a realizar, las superficies construídas máxímas por planta y por uso de la edificación serian las reflejadas en el siguiente cuadro: PLANTA HOTELERO OFICINAS y BANCOS TERCIARIO COMPATIBLE PARCIAL POR PLANTA Baja m ,36 m2 983,71 m ,00 m2 1 a a aa 960,93 m ,36 m ,29 m ,36 m ,36 m2 En cualquier caso ei sumatorio total de la superficie construida computable no será mayor que los m2 mencionados en el punto Altura de la edificación La altura de la edificación en ei tipo de torre exenta no podrá alcanzar los 70 metros o su equivalente, en edificios terciarios de 20 plantas. Las instaiaciones sobre la cubierta podrán rebasar dicha altura. Los restantes edificios tendrán altura!libre, menor a la máxima anteriormente citada. Siguiendo ios citados parametros, en la ordenación planteada el número de plantas por uso sería el siguiente: USO uso mixto uso hotelero uso oficinas y bancos N'PLANTAS B B+8 B APARCAMIENTOS Se establece una dotación mínima conjunta de 400 plazas, respondiendo en cada caso a la que, con carácter general, se establece en las Normas del Plan General. Dicho Plan para los usos de esta parcela, fija los siguientes parámetros: Uso oficinas, despachos, bancos o similares Uso comercial Hoteles y residencias, instalaciones de 4 o 5 estrellas Plazas mínimas Plazas máximas 1plaza m2":ú~ti~le-s-~2-p- 'la--'z"'a"'s"'l'0 1 oc OO ""'m"i 2 C'"ú"'ro-'ie-s- 1plaza 170 m2 útiles 1,5 plazas 170 m2 útiles 1 plaza 12 habitaciones No se establecen Podrán construirse aparcamíentos subterráneos en toda la parcela. Tanto el aparcamiento exterior como el previsto bajo el espacio libre centravplaza podrán utilizarse a los efectos de cumplimiento de la dotación mínima de aparcamiento exigido normativamente para el uso de la parcela a la que quedan asignados o podrá alternativamente ser adscrito a aparcamiento adicional, para visitantes, explotado en régimen gratuito, con acceso restringido, o público, con acceso mediante pago. Estos aparcamientos subterráneos no computarán a nivel de superficie edíficable, siempre y cuando su cota (cara inferior de estructura) de forjado superior, no supere un metro (1,0 m) respecto de la rasante. De acuerdo con el PGOU, los espacios abiertos destinados a aparcamiento habrán de integrarse en un paisaje urbano propio de la zona donde se localizan. A estos efectos se dispondrán de plantaciones de arbolado, jardinería, taludes, mobiliario urbano u otros elementos que aseguren esta integración.

5 ESTUDIO DE ESTRATEGIAS ARQUITECTONICAS SAS, S.L. ARQUITECTOS: Juan L. Irigaray - Antonio Vaíllo SITUACION: PARCELA 2, PERI 9, AREA DE CENTRAliDAD DE ZARAMAGA LOCAliDAD: VITORIA (ALAVA) PAGINA: URBANIZACION y PLAZA 6.1- CRITERIOS GENERALES 1-.'. J r" ''\!.;l/~ ~pr{ía! '? J ', J1 -S;) ifiz! í '. I!./,~,,/::,~t:~t~ ";1, "., Se establece la obligatoriedad, según el arl.i38 del J?"É~I-9, d~j,n'ciülfj[mtb all'róy~9to de edificación un proyecto de tratamiento, ajardinamiento y pavimentación de lój!;~espaci~s!ijrre.i de ia parcei~. " ~"";- 2- Es obligatorio el realizar un proyecto de urbanización de los espacios libres dkedificación, así como ejecutar dicha urbanización conjuntamente con la edificación, de acuerdo con los artículos 19 y 20, del PERI-9.,.,.J '\, /1/[ 3- Los espacios cedidos, si van a ser vía pública, deberán ser cedidos completamente urbanizados, con un tratamiento que apruebe el Ayuntamiento y sin que exista en los mismos ningún elemento de propiedad privada. 4- Las acometidas de servicios que necesite la parcela se realizarán desde las redes interiores desarroiladas en el PERI 9 Y dentro de la propiedad privada, sin realizar acometidas a las redes públicas perimetrales CARACTERISTICAS DE LA URBANIZACION y DE LA PLAZA Dicho espacio público estará caracterizado del siguiente modo: 1. En primer lugar el espacio destinado a plaza pública, orientado a Sur, delimitado por la avenida Zaramaga y por el ángulo interno de la edificación en planta baja, con forma de L. 2. En segundo lugar, el lateral de la pieza destinada a uso hotelero (Baja + 8 en el estudio de detaile), espacio orientado al Oeste, el cual estará delimitado por el vial de reciente creación y el propio hotel, el carácter de dicho espacio seria principalmente el de acceso al hotel, para lo cual se ha delimitado -por medio de pivotes o elementos similares- una zona de aproximación rodada de los clientes. Ambos espacios forman la zona más noble de la actuación, que se destina a plaza pública, adecuada para ubicar ias terrazas de las cafeterías, mobiliario urbano -bancos, iluminación de baja altura, fuentes y elementos similares. Dicho espacio estará marcado por su horizontalidad, acabado en material pétreo y cuyos elementos singulares serán la iluminación y una posible marquesina de acceso al edificio de oficinas. Bajo la plaza se ubicará el parking subterráneo, el cuál tendrá su acceso mediante rampa por la zona trasera del edificio, orientación norte del solar, integrada en el aparcamiento de superficie, de modo que no habrá interferencias entre aparcamiento subterráneo y plaza, salvo en lo referente a elementos singulares, como salidas de evacuación o ventilaciones. Dichos elementos singulares estarán tratados en consonancia con el diseño de la plaza, a fin de respetar el espacio público así como la uniformidad de la actuación. 3. Finalmente, la zona Norte del solar, destinada a aparcamiento privado, en la cual se ubicará la rampa de acceso al garaje subterráneo, integrada con la ordenación del aparcamiento y donde también es probable que surjan elementos de evacuación y de extracción de aire del sótano. Todo ello bajo un mismo criterio y siempre en pro de un espacio urbano de calidad. 7.- FOTOGRAFIAS Se adjuntan diversas imágenes de una maqueta realizada de acuerdo con el estudio de detaile. Pamplona, 9 de septiembre de 2004 LOS ARQUI eros ntonio Vaiilo

6 ESTUDIO DE ESTRATEGIAS ARQUITECTONICAS-SAS, Sol. ARQUITECTOS: Juan L. Irigaray - Antonio Valllo PROPIEDAD: CONSTRUCCIONES ANOIA SA PAGINA: 5 ANEXO FOTOGRAFIAS DE LA MAQUETA (OOCUMENTACION NO VINCULANTE)