Construcción Industrializada
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- Raúl Vargas Olivares
- hace 8 años
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1 Construcción Industrializada
2 00 Índice Presentación 3 Sistema de Desarrollo de Proyectos: Diseño y Construcción con EIP y PMG 4 Equipo Integrado de proyecto 6 Modelado Virtual del Edificio (BIM) 7 Planificación por Áreas 8 Sistema Constructivo Industrializado Modular TECCON 9 Conclusiones: Enfoque Global a la Eliminación del Desperdicio 10 Referencias y bibliografía 11 2/11
3 01 Introducción En este documento explicamos nuestra propuesta para la Producción Integrada de Edificios, que nos parece la forma más adecuada de cubrir las necesidades del cliente inversor inmobiliario. 3/11
4 02 Sistema de Desarrollo de Proyectos: Diseño y Construcción con EIP y PMG El cliente inversor privado, a diferencia de lo que ocurre cuando el cliente es institucional o público, se caracteriza por tener una cantidad de dinero destinada al proyecto, y una fecha predeterminada para la puesta en explotación del edificio. El Diseño viene limitado por la inversión y la fecha de entrega. Ni la suma global ni la fecha pueden ser sobrepasadas, o se pone en riesgo el retorno de la inversión. Para asegurar la inversión y la fecha de entrega se requiere una muy estrecha colaboración entre diseñadores y constructores. Proponemos firmar un único contrato en el figuran las 3 partes involucradas en el proyecto: Promotor, Arquitecto y Croxley. Este equipo de trabajo lo definimos como Equipo Integrado de Proyecto [EIP]. En él, Croxley asume la responsabilidad del Proyecto de ejecución y de la Construcción y el arquitecto diseña el proyecto básico y es responsable de la Dirección Facultativa. La colaboración entre los diseñadores, los constructores y la propiedad es constante desde el mismo inicio del Proyecto, encargándose cada uno de lo que es su especialidad. De esta manera, se acortan los plazos del proyecto y se mejora la constructibilidad de edificio, minimizando riesgos y garantizando así la inversión. En ese contrato, se fija el Objetivo de Coste del proyecto, que guiará toda la fase de Diseño, en base a una memoria de calidades. Se utiliza para fijar ese Objetivo de Coste el driver de coste característico más adecuado para cada tipo de proyecto: m2 de superficie, nº de camas de hospital, nº de plazas, etc. A lo largo del proceso de Proyecto y Construcción, es habitual que el Cliente quiera introducir cambios, para ampliar el alcance del proyecto, o porque tiene más información sobre las necesidades que el edificio ha de cubrir. Para facilitarlo, proponemos un contrato basado en la transparencia y en el alineamiento de nuestro objetivo económico con el del Cliente, de manera que a nosotros nos salga más a cuenta reducir el coste del proyecto que aumentarlo. Utilizamos también la gestión de buffers (amortiguadores) para proteger la inversión y la fecha límite. Todo esto se concreta en el contrato de Precio Máximo Garantizado, que explicamos en el siguiente gráfico: 4/11
5 El buffer inicial de Imprevistos va variando a lo largo de la obra en función de las variaciones en la contratación y en la certificación, tanto en más como en menos. El EIP recibe información sobre la penetración del buffer de imprevistos frente al avance del proyecto, de forma que puede tomar decisiones antes de que sea demasiado tarde, para proteger el Presupuesto de Contrato. La diferencia o ahorros entre el Coste Final real (Directos + Indirectos + Imprevistos) y el Precio Máximo Garantizado PMG, se distribuye como incentivo entre los componentes del Equipo Integrado de Proyecto según una fórmula a convenir en el momento de formalizar el contrato. Un caso típico sería una proporción de 60/30/10, significando que el 60% del ahorro revierte al cliente, el 30% mayora los honorarios de Croxley y el 10% mayora los honorarios de los diseñadores. La liberación de los ahorros se produce a la Recepción Provisional, quedando a la decisión prudencial de Croxley hacer liberaciones parciales anticipadas. Si el coste supera el PMG (excepto las Nuevas Partidas), Croxley asume íntegramente ese incremento, con cargo a sus propios recursos. No se consideran imprevistos las modificaciones al PEM que sean consecuencia del cambio en el alcance o calidad del proyecto autorizados en el transcurso de la obra por la propiedad o la Dirección Facultativa: estos cambios se contabilizan aparte, bajo el epígrafe Nuevas Partidas o Mejoras, y no afectan el cálculo del PMG. 5/11
6 03 Equipo Integrado de Proyecto Una de las fuentes de ineficiencia en el desarrollo de proyectos AECO es el rediseño de soluciones constructivas para cumplir el objetivo económico del proyecto cuando se ha desviado. Parte importante de nuestro trabajo es conseguir que la información entre los equipos de diseño (arquitectos, ingenieros, etc.) y los equipos de construcción (fabricantes, instaladores, oficios, etc.) sea rápida y fluida, de manera que se descarten enseguida las soluciones no admisibles, y el proyecto crezca armónica y rápidamente. El Equipo Integrado de Proyecto [EIP] está formado por el Propietario, Diseñadores de Arquitectura, y Croxley. Se basa en un Acuerdo de Integración del Proyecto, que de forma contractual define las posiciones respectivas de los actores y establece un sistema de colaboración abierto, transparente y fluido. En el momento de subcontratar, ese mismo Equipo asume las funciones de Mesa de Contratación, lo que aporta claridad y eficiencia a las adjudicaciones, que de esta forma quedan a salvo de la arbitrariedad. 6/11
7 04 Modelado Virtual del Edificio BIM La industria manufacturera hace años que ha integrado el CAD (Diseño Asistido por Ordenador) al Cálculo y a la Fabricación (CAD/CAM/CAE). La industria de la Construcción sigue muchas veces utilizando para el diseño sólo herramientas de dibujo CAD, que son de poca ayuda para la planificación de la producción de un edificio y dejan muchas cuestiones sin resolver. En Croxley hemos apostado por la utilización de herramientas VDC BIM (Virtual Desig and Construction Building Information Modeling), desde la fase de Preconstrucción hasta la terminación del Proyecto Constructivo. El BIM (Building Information Modelling, o Modelado de la Información del Edificio) es un enfoque consistente en crear un modelo virtual del edificio. Este sistema consiste en modelar el edificio a construir con un alto nivel de detalle y con gran información sobre los diferentes sistemas y soluciones constructivas, y que, por ejemplo, permite anticiparse a posibles conflictos o indefiniciones de proyecto. Este sistema constituye una base de datos integrada del edificio, que es utilizada por Croxley para obtener mediciones más fiables, así como para informar al equipo proyectista de posibles conflictos e indefiniciones existentes en el proyecto. Además, las mediciones obtenidas del modelo BIM se pueden conectar con el programa de Programación por Áreas, permitiéndonos analizar los recursos necesarios en obra en cada momento. El modelo BIM queda finalmente en poder del cliente para facilitar la explotación y mantenimiento del edificio, con mucha mayor facilidad que con los planos as built. 7/11
8 05 Programación por Áreas Denominamos Programación por Áreas a la adaptación que hemos hecho en Croxley del paradigma de gestión de proyectos denominado Location Based Scheduling (LBS), específicamente desarrollado para la planificación y control de proyectos de edificación. La creación de un entorno colaborativo debe extenderse a facilitar al máximo el trabajo de los subcontratistas. Nuestra aportación de valor como Contratista General pasa por crear las condiciones para que los operarios puedan montar pieza sin interferencias y con continuidad. La Programación por Áreas permite ordenar las operaciones respetando la dinámica de trabajo de los equipos, y consiguiendo grandes aumentos de productividad, que pueden luego trasladarse a la reducción de costes y del plazo de entrega. En Croxley utilizamos en todos nuestros proyectos a partir de 500 m2 ese paradigma de Programación por Áreas, apoyado en el correspondiente software de control de la producción: Vico Control, Este sistema es el más aplicado en la industria de la construcción finlandesa, y Croxley es la primera empresa del Estado español que lo ha implantado, después de comprobar que resulta mucho más apropiado que los procedimientos genéricos de gestión de proyectos hasta ahora utilizados (o poco utilizados) en nuestra industria, basados en los paradigmas CPM, GANTT, PERT, etc 8/11
9 06 Sistema Constructivo Industrializado Modular TECCON Estamos buscando sistemas que permitan industrializar la producción de los edificios, no los propios edificios. No queremos edificios prefabricados que impongan una estética uniforme, queremos prefabricar el esqueleto y los elementos constructivos, para reducir drásticamente el tiempo de ejecución de los edificios, y con ello el coste. La mejor solución que hemos encontrado hasta el momento es la de TECCON. El sistema TECCON se basa en una estructura de chapa fina perfilada de acero galvanizado (Light Steel Framing) y se compone de un conjunto de fachadas, paredes interiores y forjados que llegan a la obra premontados y listos para ser instalados en seco bajo un estricto cumplimiento de la normativa europea y del Código Técnico Español. Hemos establecido con Teccon un acuerdo de colaboración transparente, para formar un equipo que pueda construir edificios sólidos reduciendo drásticamente los tiempos de ejecución. 9/11
10 07 Conclusiones: Enfoque Global a la Eliminación del Desperdicio Nuestra apuesta por la construcción industrializada tiene como objetivo garantizar los plazos de entrega y reducir el riesgo para la inversión del cliente. Nos basamos en principios de Lean Management de eliminación del desperdicio. Pretendemos eliminar o reducir al mínimo todas aquellas actividades que no aportan valor al cliente. Para conseguir esto hemos expuesto los puntos más relevantes de nuestra propuesta: Contrato transparente con PMG para garantizar la inversión. Equipo Integrado de Proyecto para mejorar el proceso de diseño y construcción. Herramientas de Modelado Virtual (BIM) para dar soporte al EIP y optimizar el diseño y la planificación de la obra. Planificación por áreas para optimizar la secuencia y el flujo de la construcción. Búsqueda de sistemas constructivos nuevos que permitan optimizar la construcción sin comprometer el diseño 10/11
11 08 Referencias y bibliografía Sobre los contratos tipo GMP, puede encontrarse abundante bibliografía en el mundo anglosajón a partir de las palabras clave "cost plus contract", o "guaranteed maximum price". Recomendamos los siguientes artículos: Para abogados: Paul Gogulski. Avoiding Construction Claims through Guaranteed Maximum Contracts. Expert Law, December, Para clientes: Alberto de Frutos. El modelo contractual de "Precio Máximo Garantizado". Asociación Española de Project Management. El paradigma de gestión que hemos implantado en Croxley, que incluye tanto la forma integrada de acometer el proyecto como la metodología de planificación de la obra, es conocido como Lean Construction. Es la aplicación al sector industrial de la construcción del sistema de producción desarrollado por Toyota en la fabricación de vehículos. Las referencias principales pueden conseguirse en el Lean Construction Institute ( Una muestra en: William A. Lichtig. Ten Key Decisions to A Successful Construction Project. Choosing Something New: The Integrated Agreement for Lean Project Delivery. American Bar Association, Forum on the Construction Industry, Toronto Sobre el Modelado Virtual o Buiding Information Modeling (BIM) recomendamos un par de artículos de dos de los mayores proveedores de Software para esta plataforma: Autodesk. Modelado de información para la edificación. BIM_ES_DM/ Graphisoft. El Concepto de BIM Sobre el sistema TECCON se puede encontrar más información el la página de la empresa: 11/11
Presentación 2. Contrato basado en la transparencia 3. Equipo integrado de proyecto 4. Forma de trabajar 5. Conclusión 6. Referencias y bibliografía 7
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