INFORME DE TASACION. Fincas Rústicas Exp. nº a - 12 Z-0. Emplazamiento: Partida La Bolta o Rincón Volta T.M. de Lliria Provincia de Valencia

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1 INFORME DE TASACION Fincas Rústicas Exp. nº a - 12 Z-0 Emplazamiento: Partida La Bolta o Rincón Volta T.M. de Lliria Provincia de Valencia

2 FINCA RÚSTICA INDICE DE CAPITULOS DEL PRESENTE INFORME: SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN COMPROBACIONES REALIZADAS Y DOCUMENTACIÓN UTILIZADA LOCALIDAD Y ENTORNO TERRENO DESCRIPCIÓN DE LA FINCA DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN, INSTALACIONES Y MEJORAS PERMANENTES SITUACIÓN URBANÍSTICA RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN 10. ANÁLISIS DE MERCADO 11. MUESTRAS DE COMPARABLES 12. VALORACIÓN. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 13. OBSERVACIONES GENERALES 14. VALOR DE TASACIÓN 15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES 1. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 1.1 SOLICITANTE Nombre: Onions Trading S.L. NIF: B Dirección: Carretera Llíria-Vilamarxant km 1; Llíria (Valencia) 1.2 FINALIDAD Y METODOLOGÍA Determinar su valor de mercado. 2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 2.1 IDENTIFICACIÓN Se valora una finca rústica de secano, formada por dos fincas registrales que agrupan a seis parcelas catastrales, situada en suelo no urbanizable según el Plan General de Ordenación Urbana de Llíria. 2.2 ESTADO DEL INMUEBLE El terreno se encuentra actualmente: En su mayoría sin cultivo (monte y matorral), aunque hay parte de algarrobos y olivos. Destino y/o uso actual: Agrícola. Destino y/o uso futuro: Agrícola. 2.3 LOCALIZACIÓN Situación:Paraje La Bolta. Localidad: Llíria

3 Código Postal: Provincia: Valencia. Denominación registral: No tiene Denominación habitual: No tiene Pago o paraje: Rincón Vuelta, según Catastro. Comarca: Camp de Túria. 2.4 FINCAS REGISTRALES Registro de la Propiedad: Llíria Idufir: Registral 6702: Registral 4480: Finca Tomo Libro de Liria Folio Inscripción 3ª de ª de Titular registral Onions Trading S.L. DESCRIPCION DE LINDEROS Registrales: Registral 6702: Norte, otras de los herederos de Don Luis Fabra Sur, tierras de Francisco Veces Este, montes Oeste, tierras de Francisco Veses Registral 4480: Norte, el camino de Buitrera Sur, montes Este, montes Oeste, tierras de Salvador Benlloch Rodríguez. Catastrales: Los que figuran en los planos nº 3 Catastrales Reales: Los catastrales. 2.6 DATOS Y REFERENCIAS CATASTRALES Finca registral Partida 6702 Rincón Vuelta 4480 Nº pol./nº parc. 27 / / / / / / 155 Referencia catastral 46149A BP 46149A BL 46149A BH 46149A BU 46149A BE 46149A BS

4 3. COMPROBACIONES REALIZADAS Y DOCUMENTACIÓN UTILIZADA 3.1 VISITA AL INMUEBLE El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble. 3.2 COMPROBACIONES REALIZADAS Comprobación de la descripción registral Comprobación del estado de ocupación Comprobación del uso o explotación del inmueble Comprobación de la situación urbanística y de la adecuación al planeamiento urbanístico vigente Identificación del inmueble Localización del inmueble e inspección ocular del interior 3.3 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA El técnico que redacta este informe ha dispuesto de la siguiente documentación: Notas simples del Registro de la Propiedad de Llíria de fecha 6 de mayo de Consulta catastral de las parcelas correspondientes. 4. LOCALIDADES Y ENTORNO 4.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN Población: Llíria tiene habitantes de derecho según el Censo de 2011, aunque en verano crece mucho por las numerosas urbanizaciones de segunda residencia en el término municipal. La población está en línea de crecimiento. Actividad: Servicios como zona de segundas residencias y agricultura de regadío (cítricos) y secano. Nivel de renta: Medio Distancia de la finca al núcleo urbano más próximo: A 1 km de Llíria. Distancia de la finca de otros núcleos: A 3 km de Benisanó, a 5 km de Benaguasil, a 8 km de La Pobla de Vallbona y a 9 km de L Eliana. 4.2 DELIMITACIÓN DEL ENTORNO En el entorno inmediato agrícola predominan los terrenos de monte y algarrobos. 4.3 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Densidad de población en el municipio: 103 habitantes por km 2.en (el término de Llíria tiene ha)

5 Producciones agrarias predominantes: En el término municipal la distribución de cultivos de la superficie agrícola, con cifras en hectáreas, es la siguiente: Regadío Herbáceos Leñosos Leñosos Pinar Matorral Secano Forestal Dimensión media de las fincas: En la zona el 77,95 % de las fincas son menores de 5 hectáreas, con un grado de parcelación tal que el 64,62 % de las parcelas son menores de 0,5 hectáreas. Formas de explotación: Directa por los propietarios en el 98,62 % de los casos. 4.4 INFRAESTRUCTURAS No disponen de infraestructuras de ningún tipo, salvo el acceso. Otros equipamientos y servicios: No disponen de equipamientos ni servicios de ningún tipo. 4.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES La zona de Llíria está muy bien comunicada con Valencia por la autovía CV-24, el ferrocarril metropolitano y autobuses. Se accede a la finca, desde Llíria, saliendo por la calle de la Purísima, y a unos 600 m a la izquierda por el camí dels Algepars hacia la urbanización Rincón de la Vuelta, según se indica en el plano nº TERRENO 5.1 Finca registral SUPERFICIE DEL TERRENO Polígono y parcela 27 / / / / / / 155 TOTALES Superficie registrada del terreno (ha) 1,6583 1,7292 3,3875 Superficie catastral (ha) 1,0864 0,1760 0,2610 0,3571 0,3277 1,4313 3,6395 Superficie Superficie comprobada adoptada del (ha) terreno (ha) 1,0864 0,1760 0,2610 0,3571 0,3277 1,4313 3,6395

6 Explicación de las superficies: Por la finalidad de la tasación y considerando que la superficie registral viene de descripciones antiguas, se adopta como tasable la superficie catastral. 5.2 SUPERFICIE DE APROVECHAMIENTOS AGRARIOS De acuerdo con la distribución de cultivos del Catastro, Finca registral Polígono y parcela 27 / / / / / / Clase de cultivo / Tipo de aprovechamiento agrario Olivos secano Matorral Matorral Matorral Matorral Matorral Olivos secano Algarrobos secano TOTAL Superficie aprovechamiento agrario ( ha ) 0,1825 0,9039 0,1760 0,2610 0,3571 0,1062 0,2215 1,4313 3,6395 SUPERFICIE DE OTROS FINES NO AGRARIOS No procede. 5.4 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Son parcelas con pendientes variables de hasta el 20% en dirección oeste y suroeste. 5.5 FISIOGRAFÍA, GEOLOGÍA Y LITOLOGÍA La zona agrícola de emplazamiento de las fincas es una zona de ladera con suelo de mediana profundidad. 5.6 EDAFOLOGÍA Los suelos de la zona se caracterizan por su textura franco-arenosa y profundidad media. 5.7 CARACTERÍSTICAS AGROLÓGICAS Clase agrológica: Calcisol háplico Textura: Franco-arenosa Profundidad: Media Pedregosidad: Media Salinidad: Baja Pendiente: Llano en algunas parcelas, pendiente de hasta el 20% en el resto.

7 6. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 6.1 CLIMA Y OROGRAFÍA Pluviometría media anual: mm. Temperatura media anual: 12-18º C Temperatura media mes más frío: 4-12º C Temperatura media mes más cálido: 22-26º C Altitud media: 190 m sobre el nivel del mar Relieve: Llano en partes y pendiente variable en otras 6.2 INFRAESTRUCTURA INTERIOR Caminos: No tienen caminos interiores. Energía eléctrica: No disponen de suministro eléctrico. Instalaciones de agua: Para estas parcelas no se dispone de agua de riego. 6.3 CULTIVOS Hay olivos y algarrobos en algunas parcelas pero en la actualidad todas las parcelas están prácticamente abandonadas. 6.4 AGUA No hay agua de riego. 6.5 GANADERÍA No existe 6.6CARACTERÍSTICAS ESPECIALES Especial ubicación: Cerca de urbanizaciones residenciales. Circunstancias paisajísticas: Paisaje de montaña interior. Circunstancias ecológicas: En esta zona ninguna especial. Circunstancias cinegéticas: No hay caza en la zona inmediata. 7. DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN, INSTALACIONES Y MEJORAS PERMANENTES 7.1 TERMINADAS 7.1. A Las necesarias para la explotación agraria. 7.1.A.1 Edificaciones No existen edificaciones valorables

8 Descripción: No procede 7.1.A.2 Instalaciones y mejoras permanentes No existen 7.1. B Las necesarias para la explotación económica distinta de la agraria No existen. 7.2 EN CONSTRUCCIÓN. ESTADO DE LAS OBRAS No existen. 7.3 EDIFICACIONES A DEMOLER: No existen. 8. SITUACIÓN URBANÍSTICA 8.1 SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL PLANEAMIENTO EN EL MUNICIPIO Planeamiento General de Ordenación vigente sobre el municipio: Plan General de Ordenación Urbana. Situación del planeamiento general: Vigente. 8.2 SITUACIÓN URBANISTICA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LA PARCELA CLASIFICACIÓN DEL SUELO Clasificación urbanística del suelo: Suelo No Urbanizable. 9. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN A partir de la información obtenida durante la visita, el inmueble se encuentra: Ocupado por la propiedad. Título de ocupación, características y condiciones: Propiedad, Pleno dominio. Destino actual: Explotación agrícola. Derechos/cargas/obligaciones que afecten al derecho de propiedad del inmueble: No constan. Efectos sobre el valor: No procede. Limitaciones legales y/o urbanísticas sobre el inmueble: No constan. Descripción: No procede Efectos sobre el valor: No procede Servidumbres sobre el inmueble: No constan.

9 Efectos sobre el valor: No procede 10. ANÁLISIS DE MERCADO 10.1 OFERTA Y DEMANDA. Características del mercado: En esta zona del Camp de Túria, el mercado de fincas rústicas está prácticamente paralizado, hay pocas ofertas y menos demandas para fincas de este tipo. Intervalo de precios en venta: Los precios de terrenos rústicos de fincas con características parecidas y terrenos similares, varían de a /ha, según cultivos EXPECTATIVAS Y CAPACIDAD DE REVALORIZACIÓN Descripción de expectativas: Inmueble Entorno Mercado Estable Estable Estable Capacidad de revalorización: Inmueble Entorno Mercado No significativa No significativa No significativa 10.3 CARACTERÍSTICAS CICLOS PASADOS. Volatilidad de precios para el uso valorado en ciclos previos: No Caídas significativas y duraderas de precios del uso en los últimos años: No Posibilidad de minoración del valor por comparación: No Nivel de probabilidad: No procede Porcentaje de ajuste del valor por comparación: No procede 11. MUESTRAS DE COMPARABLES Suelo rústico Se han seleccionado seis testigos de fincas con características parecidas en zonas más o menos próximas del término municipal. Datos Localidad Código postal Fecha datos TC1 Lliria TC2 Lliria TC3 Lliria TC4 Lliria TC5 Lliria TC6 Lliria Mar-12 Abril-12 Mar-12 Mar-12 Feb-12 Mar-12

10 Situación Cultivo Superficie. terreno (ha) Precio /m2 Normal Normal Regular Buena Regadio sin cultivo Buena Olivos y algarrobos derechos riego Algarrobos y olivos Olivos y algarrobos Algarrobos 2,1000 0,2200 1,71 2,05 Normal Algarrobos 2,5500 0,8700 1,6500 0,7800 1,18 2,87 3,47 2, VALORACIÓN. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS Homogeneización de comparables de parcelas de terreno: Datos parcelas Localización Precio /m2 Coeficiente homogeneiz. Valor homog. ( /m2) TC1 Lliria 1,71 TC2 Lliria 2,05 TC3 Lliria 1,18 TC4 Lliria 2,87 TC5 Lliria 3,47 TC6 Lliria 2,56 1,05 1,00 1,10 0,70 0,70 0,70 1,80 2,05 1,30 2,01 2,43 1,79 Comentario a la homogeneización de precios de parcelas: Se aplican coeficientes correctores positivos a los testigos 1 y 3 por peor situación en relación a las parcelas valoradas. Por otro lado se aplican coefciente correctores de 0,7 a los testigos 4,5 y 6 por tener derechos de riego consolidados, siendo las parcelas valoradas de secano. Valor de Mercado por Comparación, media de los valores homogeneizados de la tabla anterior: ,00 euros por hectárea ( 1,90 /m2) VALOR DEL TERRENO POR COMPARACIÓN: 12.1 VALOR DEL TERRENO POR COMPARACIÓN Finca registral Polígono y parcela 27 / / / / / / 155 Totales Superficie adoptada del terreno (ha) 1,0864 0,1760 0,2610 0,3571 0,3277 1,4313 3,6395 Precio unitario medio Valor mercado medio ( /ha) (euros) , , , , , , , , , , , , ,50 Distribución:

11 a) Por fincas registrales: Finca registral Polígono y parcela 27 / / Total Valor mercado medio (euros) , , ,50 b) Por parcelas catastrales. Polígono/Parcela 27/10 27/11 27/158 27/192 27/154 27/155 Total Valor mercado medio (euros) , , , , , , , COSTE DE REEMPLAZAMIENTO DE LAS EDIFICACIONES Las necesarias para la explotación agraria: No procede 12.3 COSTE DE LAS INSTALACIONES Y MEJORAS PERMANENTES No procede 12.4 VALOR DEL INMUEBLE POR ACTUALIZACIÓN DE RENTAS POR EXPLOTACIÓN ECONÓMICA No procede por la finalidad de la valoración y porque no se generan rentas VALOR DEL INMUEBLE POR OTROS MÉTODOS DE VALORACIÓN No procede 12.6 VALOR DE LOS DERECHOS REALES, CARGAS Y LIMITACIONES No procede CUADRO RESUMEN DE VALORES CALCULADOS Finca registral 6702 Término municipal Lliria MÉTODO DE VALORACIÓN Valor mercado por comparación Valor mercado Valor de Polígono y medio edificaciones e parcela (euros) instalaciones 27/ ,60 27/ ,00 TOTAL , ,00

12 27/158 27/192 27/154 27/155 Total , , , , , , , , , , OBSERVACIONES GENERALES Las parcelas se han valorado como terreno de secano, ya que no se tiene constancia de derechos de riego, aunque en el entorno inmediato existe parcelas con cultivos de regadío. 14. VALOR DE TASACIÓN Fecha de visita del inmueble 17 de abril de 2012 Fecha de emisión del informe 11 de Mayo de CUADRO DE VALORACIÓN Finca registral Método Mercado por comparación TOTAL Valor de tasación ( ) , , ,50 VALOR DE TASACIÓN TOTAL: SESENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA EUROS Y CINCUENTA CTS. (69.150,50 ) La validez del presente documento queda condicionada a la comprobación de los siguientes extremos y documentos: Condicionantes: No existen. Advertencias: No existen. Valencia, 11 de Mayo de 2012 Profesional que realiza el informe: Julián Gutiérrez González Ingeniero Técnico Agrícola Colegiado nº 1509 del COITA de Valencia y Castellón

13 15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES 15.1 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Plano de situación a escala 1: Plano topográfico y de acceso a escala 1: Fichas y Planos catastrales a escalas 1:2.000 Fotografía aérea a escala 1:2.000 Anexo de fotografías.

14 DOCUMENTACION GRAFICA. PLANO DE SITUACION

15 DOCUMENTACION GRAFICA. PLANO TOPOGRAFICO Y ACCESOS

16 DOCUMENTACION GRAFICA. PLANO CONJUNTO DE CATASTRALES

17 DOCUMENTACION GRAFICA. Consultas catastrales

18 DOCUMENTACION GRAFICA. Consultas catastrales

19 DOCUMENTACION GRAFICA. Consultas catastrales

20 DOCUMENTACION GRAFICA. Consultas catastrales

21 DOCUMENTACION GRAFICA. Consultas catastrales

22 DOCUMENTACION GRAFICA. Consultas catastrales

23 DOCUMENTACION GRAFICA. FOTOGRAFIA AEREA

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25 DOCUMENTACION ANEJA. FOTOGRAFIAS

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