Proceso de Originación de un Crédito Hipotecario

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1 Proceso de Originación de un Crédito Hipotecario El acreditado se acerca para solicitar información La Institución Financiera le asigna un ejecutivo que le proporciona al acreditado la información y documentos que necesita presentar para analizar la posible autorización del crédito El acreditado requisita una solicitud y proporciona al ejecutivo información general de su actividad económica, ingresos, deudas, dependientes económicos, etc., así como del valor de la casa que desea comprar El ejecutivo realiza una precalificación para determinar qué producto podría obtener el prospecto de acuerdo a sus características Aprobó la Precalificación de crédito? Reunida la información el ejecutivo verifica la capacidad de pago, endeudamiento, hace cruce de información y verifica referencias El ejecutivo se encarga de Integrar el expediente de crédito con la documentación entregada por el acreditado y solicita la elaboración del estudio socioeconómico y consulta del reporte de buró El acreditado debe reunir toda la documentación solicitada por el Intermediario y la entrega para su análisis Se propone al acreditado ingresar a un Programa de Ahorro 1

2 Programa de Ahorro La IF diseña un Programa de Ahorro para que el Acreditado compruebe ingresos y reuna su enganche El Acreditado abre una cuenta de ahorro en una Institución Autorizada y realizá su primer deposito El Acreditado realizá (6) depositos por una cantidad igual ó mayor a la de su pago mensual estimado de su crédito hipotecario. La IF realizá una nueva consulta al Buró de Crédito Aprobó la Precalificación de crédito? La IF le paga al vendedor utilizando el enganche ahorrado y el crédito otorgado El acreditado negocia la adquisición de la vivienda El IF le extiende un certificado de aprobación por un monto pre-determinado y por un tiempo determiando El Programa de Ahorro sustituye a otros comprobantes de ingresos, anteriormente permitidos. 2

3 Ejemplo 1 Producto Tradicional VALOR DE LA VIVIENDA $ 250,000 GASTOS DE ORIGINACIÓN 5.00% $ 12,500 ENGANCE MÍNIMO 10% $ 25,000 CRÉDITO NECESARIO $ 237,500 PAGO MENSUAL ESTIMADO 13 $ 3,100 INGRESOS MÍNIMOS REQUERIDOS 5.87 $ 9, Para acceder a esta vivienda, el acreditado requiere: 1. Juntar un enganche de $25, Ahorrar al menos durante 6 meses: $3,100 Mes 1 $ 3,100 $ 3,100 Mes 2 $ 3,100 $ 6,200 Mes 3 $ 3,100 $ 9,300 Mes 4 $ 3,100 $ 12,400 Mes 5 $ 3,100 $ 15,500 Mes 6 $ 3,100 $ 18,600 Diferencia $ 6,400 $ 25, Una vez que el acreditado reune el enganche y comprueba ingresos, recibe un crédito para adquisición por un monto equivalente al 90% del valor de la vivienda + 5% de gastos de originación. 3

4 Producto CREDIMIL y sus derivados 1. El objetivo primordial del Programa de subsidios es apoyar el acceso al financiamiento a la vivienda a los acreditados que comprobarán sus ingresos a través del ahorro 2. La población no afiliada, por lo general, no puede comprobar ingresos y no cuenta con el enganche disponible para aportarlo en una sola exhibición. 3. Por lo anterior, el Consejo de Administración de SHF consideró conveniente impulsar el programa de ahorro y el de renta que cumpla con la doble función de servir como comprobante de ingresos y ayudar al trabajador a juntar el enganche necesario. Es necesario ofrecer un producto para personas a través del ahorro, sin que el producto represente un riesgo a los balances de los intermediarios y que permita reunir ahorrar al individuo el enganche necesario. 4

5 CREDIMIL y sus derivados Para fomentar el acceso a la población no afiliada de bajos ingresos es necesario: - Utilizar el ahorro como forma de integrar el enganche y comprobar ingresos. - Promover un ahorro adicional para el acreditado que comprobará ingresos a través de éste mecanismo. Con este propósito, se modificaron las reglas del Programa de Subsidios y ya se han originado los primeros CREDIMIL. Para el 2009, se tiene un presupuesto para otorgar 15,000 subsidios para créditos bajo esta modalidad. En resumen, para los valores de vivienda inferior y superior, el crédito tendría las siguientes características: 1.Hipoteca para Vivienda de 118 SMGV ($188,651) con pagos crecientes del 4.4% anual, iniciando con un pago mensual de $1, Hipoteca para Vivienda de 148 SMGV ($236,613) con pagos crecientes del 4.4%, iniciando con un pago mensual de alrededor de $1,500. 5

6 Para conseguir los pagos mensuales es necesario un esfuerzo conjunto de las diferentes partes SHF Incrementar plazos de 20 a 30 años, reducir el costo de fondeo y garantizar una tasa de fondeo por un periodo 8 meses. CONAVI Premiar el ahorro de los acreditados que utilizarán como enganche. Desarrolladores Int. Financieros Ofrecer un descuento en el valor de las viviendas equivalente hasta de 6 SMGV. Reducir márgenes de intermediación y gastos de administración y seguros para estos productos. Acreditados Incrementar el enganche de 5 a 8 SMGV a través de un programa de ahorro de seis meses como mínimo. Con este producto se podría llegar a niveles de ingreso equivalente a 3 SMGV y el ahorro sirve como un filtro natural en la originación. 6

7 Precio de la vivienda y pago mensual aproximado Pago mensual* Subsidio Premio al Ahorro Precio Vivienda $1,000 $52,758 $12,790 $188,651 $1,195 $46,363 $12,790 $190,842 $1,338 $36,771 $12,790 $219,027 $1,503 $31,975 $12,790 $236,614 *Plazo crédito: 30 años *Tasa Final 11.69% 7

8 Algunas consideraciones importantes El programa aprobado por el Consejo de Administración de SHF está destinado a trabajadores no afiliados con ingresos de hasta 5 SMGV El acreditado no podrá prepagar el crédito ó traspasar su vivienda antes de 5 años. En caso de incumplir lo anterior, el acreditado tendrá que devolver el subsidio al frente, lo cual será requisito para la liberación de la hipoteca. El intermediario financiero que haya otorgado el crédito de largo plazo será el responsable de restituir los recursos del subsidio a CONAVI. La combinación de este Programa con el de Ahorro y el de Renta con Opción a Compra, fomentará la accesibilidad del mismo tanto a acreditados como a desarrolladores. 8

9 Atención a empleados estatales y municipales sin acceso a esquemas de vivienda Algunos estados tienen empleados que no cuentan con ningún tipo de seguridad social ni esquemas de vivienda que pueden ser atendidos a través del producto de Hipoteca Mil y sus derivados en sus modalidades de Programa de Ahorro o Renta con Opción a Compra. Dichos empleados pueden ser policías, bomberos, personal de intendencia, etc. El Estado de México y Nuevo León han comenzado a lanzar este tipo de programas con esquemas parecidos que se resumen de la siguiente forma: El Gobierno local puede aportar un subsidio adicional al federal* para logar una mayor accesibilidad en una de dos formas: Directo a la vivienda para reducir su valor de venta o en el caso de Renta con Opción a Compra, como un complemento de la mensualidad durante un periodo de tiempo equivalente al periodo de renta. En los dos programas, el acreditado tiene que reunir el enganche en un periodo mínimo de seis meses lo que genera lealtad del empleado con el organismo en cuestión. El acreditado captura el valor del subsidio al completar el enganche en un periodo mínimo de seis meses, por lo que tiene incentivos para cumplir con dicho periodo. *El subsidio adicional del estado no es necesario para operar el producto de Hipoteca Mil. 9

10 $180,000 $160,000 $140,000 $120,000 $100,000 $80,000 $60,000 $40,000 $20,000 $- $3,000 $2,500 $2,000 $1,500 $1,000 $500 Información para el acreditado sobre CREDIMIL Esto vale tu casa hoy, si la cuidas puede aumentar su valor $190,000 El valor de la casa SIEMPRE es mayor al valor del crédito $3,108 $120,000 Esta línea indica el monto de tu crédito, como puedes ver aumenta los primeros 15 años y luego comienza a bajar. $1,000 Desde que firmas el crédito sabes EXACTAMENTE CUANTO VAS A PAGAR EN EL FUTURO! meses 10

11 Renta con Opción a Compra El Programa de Renta con Opción a Compra (ROC) consiste en el alquiler de una vivienda, por una familia, en un periodo durante el cual reúne el enganche. Después de un periodo, no mayor a 60 meses, el arrendatario tiene la opción de compra de la vivienda. El arrendatario puede utilizar su comportamiento en el pago de la renta como comprobante de ingreso. El pago del enganche deberá ser cubierto durante el periodo de renta. En caso de no ejercer la opción, el enganche se utilizará para cubrir los gastos que se generen por no ejercer la compra, el resto se regresará al arrendatario. 11

12 Ejemplo global de programa de ROC Entidad Financiera (EF) 4 Otorga al Desarrollador/inversionista una línea de crédito de largo plazo por hasta el 90% del valor de la vivienda. Desarrollador o inversionista 1 SHF otorga a EF una línea de crédito para ROC de largo plazo. 8 EF amortiza financiamiento de SHF SHF 7 Paga a EF amortización de los créditos Deposita al menos las 2 mensualidades de renta como fondo de contingencia. Fiduciario Se ceden los derechos de cobro de los contratos de arrendamiento y la opción de compra. Paga la Renta de acuerdo con el contrato de arrendamiento 2 Firman Contrato de Arrendamiento y convenio de opción de compra. Desarrollador recibe al menos 2 mensualidades de renta como depósito en garantía. Arrendatario y Acreditado final 12

13 ROC y el acreditado El desarrollador tiene un inventario de casas terminadas que quiere vender a través del esquema de Renta. El Intermediario financiero solicita un avalúo de la propiedad La IF realiza una consulta al Buró de Crédito El Acreditado firma un contrato de Renta y un contrato de opción de compra La IF liquida el crédito al desarrollador y abre un contrato de largo plazo al acreditado El acreditado ejerce la opción de compra Una vez que pasen los 6 meses y que el cliente haya reunido el enganche. La IF realiza una nueva consulta al Buró de Crédito El cliente entra ha vivir a la casa y junta el enganche y comprueba ingresos mediante el pago de la renta El Programa de Renta funciona cuando el desarrollador cuenta con un inventario de casas que quiere individualizar. 13

14 Criterios mínimos de ROC SHF propone como criterios mínimos para que un programa de renta con opción a compra pueda ser considerado como colateral de líneas de crédito de SHF las siguientes características: Exista una casa terminada, Avalúo realizado por un valuador profesional contratado por el intermediario financiero, Evidencia de la individualización de la misma a través de un contrato de renta con opción a compra o contrato de promesa de compra venta, El intermediario financiero tenga evidencia del pago ya sea a través del deposito del mismo en un fideicomiso cuyos derechos estén a favor del intermediario o evidencia del deposito directo al intermediario financiero o algún vehiculo (e.g. intermediario financiero autorizado) que este establezca, El individuo cumpla con los criterios de originación del intermediario y SHF con excepción del comprobante de ingreso y/o enganche y/o score crediticio (la cura de estos se verificará al momento de la individualización), Un periodo de renta /flujo mensual mínimo de 6 meses, Plazo máximo de ejercicio de la opción de compra de 5 años, El cliente individual tendrá un aporte inicial mínimo de dos meses de renta (deposito en garantía). Se podrá financiar el 90% más un 5% de gastos. (ó un enganche de 8 SMGV en el caso del programa de subsidios). El acreditado mientras se ejerce la opción por parte del cliente individual puede ser el promotor u otro vehículo. La garantía del crédito que otorgue el intermediario financiero sea hipotecaria o fiduciaria del bien inmueble arrendado además de los derechos de cobro de renta de los individuos. 14

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