ANTECEDENTES: REGLAMENTO DEL CONDOMINIO IMURI

Transcripción

1 REGLAMENTO DE CONDOMINIO, QUE SE EXPIDE CON FUNDAMENTO EN EL ARTÍCULO 35 DE LA LEY SOBRE EL RÉGIMEN DE CONDOMINIO DE INMUEBLES DEL ESTADO DE MORELOS Y LOS ARTÍCULOS 1108 Y 1109 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE MORELOS, AL QUE SE SUJETARÁN LOS PROPIETARIOS, A QUIENES EN ADELANTE Y PARA LOS EFECTOS DE ESTE REGLAMENTO SE LES DENOMINARÁ CONDÓMINOS, DEL CONDOMINIO DENOMINADO CONDOMINIO IMURI, UBICADO EN LA COLONIA LOMAS DE JIUTEPEC, MUNICIPIO DE JIUTEPEC, ESTADO DE MORELOS; REGLAMENTO QUE SE SUJETA A LOS SIGUIENTES ARTÍCULOS, PREVIA LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES O: ANTECEDENTES: PRIMERO.- Que por escritura pública número 119,301, pasada con fecha 25 de Septiembre del año 2000, ante la fe del Lic. Hugo Salgado Castañeda, Notario Público número 2, de la Primera Demarcación del Estado y del Patrimonio Federal, e inscrita en el Registro Público de la Propiedad, bajo los asientos del 493 al 572, a fojas 275 y siguientes, del libro 379, Vol. I, Sec. 1ª, Serie A, se hizo constar la declaración de voluntad sobre la constitución del régimen de propiedad en condominio, del predio conocido como La Loma, registrado catastralmente con el número , con una superficie de 78, metros cuadrados. SEGUNDO.- Que en la declaración II de dicha escritura, se transcribe el oficio número C-III-009/2000, expedido con fecha 21 de febrero del año 2000, por la Dirección de Fraccionamientos, Condominios y Conjuntos Habitacionales, por medio del cual hace saber a la propietaria del inmueble, que la Secretaria de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Gobierno del Estado de Morelos, comunicó la resolución de la sexagésima primera Sesión Ordinaria de la Comisión Reguladora de Fraccionamientos, Condominios y Conjuntos Habitacionales del Estado, celebrada el día 17 de Noviembre de 1999, en el que se aprueba el cambio y sujeción a régimen de condominio mixto de casas y terrenos de setenta y nueve unidades, denominado Condominio Imuri, señalando la superficie del terreno, de la propiedad individual de las unidades y de las áreas comunes. TERCERO.- Que en virtud de que la constitución del condominio fue efectuada por la voluntad de la propietaria del terreno, IMURI, S.C., y que por tratarse de una sociedad civil, dada su naturaleza debe desaparecer cuando cumpla con sus fines, esto es, al vender la totalidad de las unidades condomiciales, es por lo que se debe expedir un nuevo reglamento que regule el CONDOMINIO IMURI ; En virtud de lo anterior, los condóminos reunidos en Asamblea, aprueban el presente: REGLAMENTO DEL CONDOMINIO IMURI ARTÍCULO 1.- El presente reglamento es de observancia general y obligatoria para todos los condóminos, inquilinos, residentes, personal de servicio y visitantes del condominio mixto de casas y terrenos, denominado Condominio Imuri. ARTÍCULO 2.- El condominio Imuri, se divide en setenta y nueve unidades, mas las áreas de uso común; cada uno de los condóminos tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre cada una de las unidades en que se divide el condominio y un derecho proporcional de copropiedad forzosa e indivisible, sobre los elementos y partes comunes del inmueble, que se encuentra proindiviso, necesarios para el adecuado uso y disfrute de las unidades de propiedad singular y exclusiva. ARTÍCULO 3.- Las unidades individuales son las consignadas en la escritura pública número 119,301, pasada con fecha 25 de Septiembre del año 2000, ante la fe del Lic. Hugo Salgado Castañeda, Notario Público número 2, de la Primera Demarcación del Estado y del Patrimonio Federal, e inscrita en el Registro Público de la Propiedad, bajo los asientos del 493 al 572, a fojas 275 y siguientes, del libro 379, Vol. I, Sec. 1ª, Serie A. registrado catastralmente con el número

2 ARTÍCULO 4.- Cada condómino podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier forma su unidad individual, dentro de la que quedan comprendidos el porcentaje de proindiviso, sin necesidad del consentimiento de los demás condóminos y sólo será responsable del gravamen que reporte su unidad, de los gastos propios y de los gastos comunes aprobados en la asamblea de condóminos. ARTÍCULO 5.- Cada condómino usará su propiedad individual en forma ordenada y tranquila; no podrá, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres; no podrá destinarlo a otro objeto mas que al de habitación familiar ni efectuar acto algu8no o incurrir en omisiones, que perturbe la paz y la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometan la seguridad, salubridad y comodidad del condominio. ARTÍCULO 6.- Cada condómino podrá hacer uso de los bienes comunes que existen en el condominio y gozar los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o perjudicar el derecho de los demás y deberán de abstenerse de realizar todo acto, incluso en el interior de su vivienda, que impida o haga menos eficaz la operación de los servicios e instalaciones; así como no harán o dejarán hacer por personas que ocupen su vivienda, permanente o transitoriamente, nada que pueda dañar el buen aspecto o prestigio del condominio y serán responsables de los daños y perjuicios que causen al inmueble, por si o por personas que de ellos dependan, laboren o asistan a su vivienda. ARTÍCULO 7.- Los Condóminos podrán hacer, bajo su exclusivo cargo, todas las obras que se requieran o sean necesarias en el interior de su vivienda y deberán permitir la ejecución de las reparaciones que sean necesarias en las partes comunes del condominio, las que serán ordenadas por el administrador y, en caso de ser necesario, permitir el acceso a sus viviendas a los técnicos, contratistas y obreros encargados de llevarlas a cabo; cualquier obra de remodelación, deberán solicitarla por escrito al administrador, quien la consultará con la asamblea de condóminos. ARTÍCULO 8.- Queda prohibido a los condóminos instalar o almacenar maquinaria o substancias peligrosas, que por si mismas, pongan en peligro la seguridad de los demás o puedan causar la ruina o deterioro de las demás viviendas o del conjunto, Así mismo, no podrán tener animales o mascotas peligrosas, excepto en el caso de que exista acuerdo o consentimiento de la Asamblea de condóminos. A no usar las azoteas, pretiles, barandales y ventanas para asolear o tender ropa, ni hilos que sirvan de tendedero, fuera de su vivienda. ARTÍCULO 9.- Cada condómino contratará y pagará en forma individual, los servicios de agua, luz, gas, teléfono y cualquier otro que utilice en forma exclusiva y cubrirá la parte que le corresponde, de acuerdo con su indiviso, de los servicios de agua, luz, gas y cualquier otro, que corresponda a los servicios del área común; respecto a los impuestos municipales, cada condómino cubrirá el impuesto predial sobre su propiedad individual, en el que deberá estar incluido el proindiviso. ARTÍCULO 10.- La Asamblea de Condóminos es el órgano supremo del condominio y se constituye con la reunión del total de los condóminos, quienes resolverán los asuntos de interés común del condominio, sin perjuicio de las atribuciones que correspondan al administrador; se celebrarán cada vez que sea necesario, pero obligatoriamente una vez al año, en el mes de Enero, donde se determinará el presupuesto anual del condominio y las cuotas que deban cubrir los condóminos, así como la ratificación o rectificación del administrador. ARTÍCULO 11.- Las Asambleas se sujetarán a las siguientes prevenciones: I.- Se celebrarán cuantas veces sean convocadas, conforme a lo dispuesto por la Ley sobre el Régimen de Propiedad y Condominio del Estado de Morelos, el Reglamento de la Ley y el presente Reglamento del Condominio Imuri; II.- Cada condómino gozará de un número de votos igual al indiviso que corresponda a su unidad condominial, expresado en la escritura constitutiva y en el artículo 3 de este reglamento; 2

3 III.- No obstante lo dispuesto como regla general en la fracción anterior, en el caso de condóminos que hayan celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, lleguen a ser propietarios, si media crédito hipotecario o compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de sus votos se reducirá a la proporción de la parte que hubieran pagado y corresponderá al acreedor la otra proporción del porcentaje. Esta prevención sólo regirá si los acreedores asisten a la asamblea; pero para tener derecho a esta asistencia y a intervenir con voz y voto en la proporción de que se trata, deberán contar con una constancia expedida por el administrador del último saldo pendiente de cubrirse aceptado por deudor y acreedor que permita determinar la proporción en que les corresponda el voto; IV.- La votación será personal, nominal y directa; V.- Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos, excepto en los casos en que la Ley o este reglamento prescriban una mayoría especial; VI.- Cuando un solo condómino represente más del 50% de los votos, se requerirá además el 20% de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. VII.- Las asambleas serán presididas por el condómino que determine la asamblea en el momento de su instalación. Fungirá como secretario el administrador, si es persona física, y si es moral, la persona que legalmente la represente. VIII.- El secretario llevará un libro de actas. Las actas serán autorizadas con la fe del propio secretario o de Notario Público cuando se solicite y por el presidente de la asamblea. ARTÍCULO 12.- Las convocatorias para la celebración de asambleas se harán por lo menos con diez días de anticipación, por el administrador o por condóminos cuyos indivisos representen por lo menos el 25% del valor total del condominio. No se requerirá del plazo señalado cuando se encuentren la totalidad de los condóminos. ARTÍCULO 13.- Cuando la asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria, se requerirá un quórum del 75% del valor total del condominio; cuando se realicen por segunda convocatoria, el quórum será cuando menos del 51% de dicho valor. Si la asamblea se efectuare en razón de tercera convocatoria las resoluciones se adoptarán por la mayoría de los presentes. Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de este artículo, obligan a todos los condóminos incluyendo a los ausentes y disidentes. ARTÍCULO 14.- La convocatoria expresará el día, la hora y el lugar, dentro del condominio, en que deberá celebrarse la asamblea, salvo que, en casos especiales, los condóminos autoricen lugar distinto; así mismo, incluirá la orden del día. Los condóminos y acreedores registrados o sus representantes serian notificados en el lugar que para tal efecto hubieren señalado mediante nota por escrito, además del envió de la nota anterior, el administrador fijará la convocatoria en uno o mas lugares visibles del condominio. ARTÍCULO 15.- La asamblea tendrá las facultades siguientes: I.- Nombrar y remover libremente al administrador. Así mismo fijar la remuneración del administrador que podrá renunciarse por algún condómino que acepte servir gratuitamente al cargo; II.- Precisar las responsabilidades del administrador frente a terceros y las que corran a cargo de los condóminos por actos de aquél, ejecutados es o con motivo del desempeño de su cargo; III.- Nombrar y remover al comité de vigilancia, que podrá constituirse con una y hasta tres personas; IV.- Resolver sobre la garantía que deba otorgar el administrador para caucionar el fiel desempeño de su cargo, obligación de la que se le podrá eximir, si se designare a un condómino; 3

4 V.- Examinar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta anual que someta el administrador a su consideración; VI.- Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gasto para el año siguiente; VII.- Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración y otro fondo de reserva para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio. El pago podrá dividirse en mensualidades que habrán de cubrirse por adelantado, cuyo monto se aplicará a cada unidad condominial en la proporción de su propio indiviso; VIII.- Fijar las modalidades con que se garantice el pago de las cuotas a cargo de cada condómino; IX.- Acordar que se proceda contra el administrador por infracción a la Ley, al reglamento de la Ley, al reglamento del condominio, a la escritura constitutiva o a cualquier disposición legal aplicable; X.- Instruir al administrador para el cumplimiento de lo previsto en el artículo 18, fracción I, de este reglamento; XI.- Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común, sin perjuicio de las funciones conferidas al administrador; XII.- Modificar la escritura constitutiva del condominio y el reglamento del mismo, en los casos y condiciones que prevean la una y el otro, dentro de las disposiciones legales aplicables; y XIII.- Las demás que le confieran la Ley, el reglamento de la Ley, el reglamento del condominio, la escritura constitutiva y demás disposiciones aplicables. ARTÍCULO 16.- El comité de vigilancia tendrá las siguientes atribuciones y deberes: I.- Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la asamblea general; II.-Vigilar que el administrador cumpla con las funciones que le corresponde de acuerdo con la ley y el reglamento de condominio; III.- En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere el presente reglamento; IV.-Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea; V.- Constatar la inversión del fondo de reserva para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria; VI.- Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración del condominio; VII.- Informar a la asamblea sobre la revisión que haga de los adeudos de condóminos que el administrador reporte como incumplidos; VIII.- Apoyar al administrador en las medidas a tomar, para que los condóminos cumplan oportunamente con sus obligaciones; IX.- Convocar a asamblea de condóminos cuando a su juicio sea necesario; 4

5 X.- Las demás que se deriven de la ley sobre el régimen de condominio y de otras que impongan deberes a su cargo, así como de la escritura constitutiva y del reglamento de condominio, ARTÍCULO 17.- El condominio será administrado por la Administradora del condominio Imuri A.C. Asociación civil constituida ante el notario número 9 el cuatro de junio de 2008 con la escritura siete mil cuatrocientos noventa y cinco, volumen ciento ochenta y cinco, pagina seis. ARTÍCULO 18.- Las funciones y responsabilidades del administrador estarán dadas bajo las clausulas de la Asociación civil que cumple esas funciones. ARTICULO 19.- En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tendrá las facultades de representación de un apoderado general de los condóminos, para administrar bienes y para pleitos y cobranzas, con facultad de absolver posiciones y poder para representar al condominio ante autoridades laborales; pero otras facultades especiales y las que requieran cláusula especial necesitaran acuerdo favorable de los condóminos que en la asamblea representen por lo menos el 51% del valor total del inmueble, salvo los casos en que la Ley, el reglamento de condominio o la escritura constitutiva exijan una representación mayor. Las medidas que adopten y las disposiciones que dicte el administrador dentro de sus funciones y con base en la Ley y este reglamento, serán obligatorias para todos los condóminos. La asamblea por acuerdo de la representación del 75% del valor del condominio, podrá modificar o revocar dichas medidas o disposiciones. ARTÍCULO 20.- Cada condómino debe contribuir en proporción del indiviso que corresponda a su unidad condominial, a los gastos de administración, conservación y operación de los bienes y servicios comunes, así como a la constitución de los fondos a que se refiere la fracción VII, del artículo 27 de la Ley Sobre Régimen de Condominio de Inmuebles para el Estado de Morelos y la Fracción VII del Artículo 15 de este reglamento. ARTÍCULO 21.- Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran oportunamente causarán intereses al dos por ciento mensual o al que fije el acuerdo de asamblea que decrete la cuota. ARTICULO 22.- Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule la asamblea, si va suscrita por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, o quien lo sustituya, y acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por los mismos funcionarios, de la parte relativa del acta de asamblea, o de este reglamento en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos. Esta acción sólo podrá ejercitarse cuando existan tres recibos pendientes de pago. En caso de que cuando algún condómino incurra en mora, el administrador distribuirá el importe del adeudo causado y los que se sigan causando, entre los restantes condóminos, en proporción a su respectivo indiviso, a efecto de que se cuente con los recursos necesarios para los gastos del condominio. Al efectuarse la recuperación de dicho adeudo, el administrador reembolsará a los afectados por dicho cargo, las cantidades que hubiesen aportado, más los intereses en la parte proporcional que les corresponda. ARTÍCULO 23.- El condómino que reiteradamente incumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea de condóminos, por el voto mínimo del 75% del valor del condominio. Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario, el administrador le demandará, previo consentimiento del condómino, la desocupación de la unidad condominial. Si el condómino se opusiere, se procederá contra éste y el ocupante, en los términos del artículo anterior. ARTÍCULO 24.- Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación y aplicación del presente reglamento del condominio, de la escritura constitutiva y de la traslativa de dominio, así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas a los tribunales competentes de la ciudad de Jiutepec, Morelos, renunciando todos los condóminos a cualquier otro fuero que tengan o puedan tener, en razón de su domicilio. 5

6 DISPOSICIONES PARA LAS CONSTRUCCIONES PARTICULARES ARTÍCULO 25.- Los lotes individualizados no serán divisibles, a menos que sean incorporados en un 50% mínimo a los predios vecinos. ARTÍCULO 26.- Cuando un socio decida construir debe previamente someter a la Administración y al Comité de Vigilancia de Administración el proyecto para su aprobación. ARTÍCULO 27.- La superficie construida tendrá un máximo de 400 metros cuadrados en uno o dos pisos. En caso de predios contiguos de un mismo socio, no se podrá sumar en un mismo predio la superficie construida de dos viviendas. La altura máxima de las casas habitación será de 7 mts. Sin modificar la topografía. ARTÍCULO 28.- Cada predio deberá contar con suficiente espacio para el estacionamiento de sus vehículos. Esta zona deberá estar cubierta por vegetación. Queda prohibido el uso de las calles como estacionamiento. ARTÍCULO 29.- Las cisternas, tinacos, tanques de gas, antenas parabólicas y tendederos deberán quedar ocultos. ARTÍCULO 30.- Cada lote deberá contar con una fosa séptica y campo de oxidación en las áreas verdes de su propiedad para el adecuado tratamiento de aguas residuales. ARTÍCULO 31.- La construcción de albercas privadas queda condicionada a que cuenten con instalaciones y servicios adecuados de filtrado, purificado y recirculación del agua. ARTÍCULO 32.- Los linderos de construcción con el limite entre los predios y la calle debe tener un mínimo de tres metros. Las construcciones deberán ser proyectadas de tal manera que no obstaculicen las vistas naturales de los vecinos establecidos con anterioridad, queda a juicio del Comité de Vigilancia de Administración el cumplimiento de esta norma. ARTÍCULO 33.- Solamente se podrán construir divisiones vegetales en las colindancias de los lotes y frente a los caminos. ARTÍCULO 34.- Los socios que emprendan una obra de construcción deberán de prever a los trabajadores que emplean de servicios sanitarios apropiados (baños, agua potable, etc.) que funcionen provisionalmente mientras la obra está en marcha. ARTÍCULO 35.- No se podrá realizar derribo de árboles, salvo con autorización previa del Comité de Vigilancia de Administración. Por lo menos el 50 % de cada terreno deberá ser de áreas verdes. ARTICULOS TRANSITORIOS. ARTÍCULO 1.- Este reglamento sustituye al establecido en la escritura constitutiva del condominio e iniciará su vigencia, una vez que sea aprobado por los condóminos del Condominio Imuri, previa protocolización ante Notario, e inscripción en el Registro Público de la Propiedad en el Estado de Morelos. ARTICULO 2.- Inscrito este reglamento, se les expedirá copia certificada a cada uno de los condóminos, quienes pueden solicitar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, en el asiento al que corresponda su escritura, o esperarse para el día que se venda su unidad, que se inserte en la escritura de venta. 6