tomado decisiones por mayoría de votos)

Transcripción

1 3 er DICTAMEN DOCTRINAL del Abog. Julio César López Galea (Las renuncias de miembros de Juntas de Condominios, no existe. Como tampoco el miembro de la Junta que actúa como único integrante de la misma) Es muy común que algún miembro de una Junta de condominio crea que puede renunciar a su cargo luego de haber sido electo por la Asamblea de copropietarios, pero en realidad, la única forma de dejar de ser miembro de una Junta de Condominio, es por el hecho de haber dejado de ser propietario (muerte o venta del inmueble) y/o por decidirlo la Asamblea. Para poner este cargo a la orden, deberá instar a la celebración de una asamblea especial, cuyo punto a tratar sea reemplazar la vacante. Es la asamblea de copropietarios, quien nombra, reelige y/o revoca cualquier miembro de una Junta de condominio (sean miembros principales o auxiliares). En casos fortuitos o de fuerza mayor (por muerte o venta del inmueble) queda acéfalo o vacante el cargo del miembro de la Junta que salió y en este caso, se deberá participar a la comunidad de que provisionalmente ese cargo principal será llenado por un miembro auxiliar (con la misma mecánica realizada para su elección) Lógicamente no sucede igual, si la vacante proviene de un cargo auxiliar, pero igualmente deberá participarse inmediatamente a la comunidad de copropietarios, a fin de preparar su reemplazo, para cumplir con el espíritu de la Ley referente a las atribuciones de las Juntas de Condominios recogidas en su Artículo 18, el cual dice así: La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes: a. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador; Si las decisiones válidas de las Juntas de Condominios, son aquellas decididas por la mayoría de sus votos (de sus miembros) no pueden funcionar legal ni correctamente aquellos famosos plenipotenciarios o presidentes de juntas vitalicios que se enquistan en la administración gracias a la ignorancia o a la apatía de los copropietarios sobre el alcance de esta norma. Estos personajes surgen de los restos de una última Junta de condominio posiblemente electa correctamente en asamblea, con la creencia de que a este gobernante condominial lo dejaron solo. Pues en realidad, a la hora de las rendiciones de cuentas, son tan responsables los miembros de la junta de condominio que creen haber renunciado, como lo es el que quedó solo y todas sus decisiones estarían viciadas de nulidad por no haber cumplido con el artículo anterior (haber tomado decisiones por mayoría de votos)

2 En los casos de las Juntas de condominios que se auto administran, creyendo que con ello se ahorran el costo de una administración ejercida por una persona jurídica (administradoras de condominio), ponen en prenda o en garantía de sus gestiones sus propios inmuebles a la hora de una mala administración. La misma consecuencia opera, para aquellos condominios, que en vez de contratar a una persona jurídica para que les administre (agrupada o no con cualquier cámara inmobiliaria), contratan los servicios de personas naturales (llámense contadores y/o economistas) cuando los limiten a solo elaborar recibos de condominios y no le permitan cumplir con el espíritu de la Ley referente a las atribuciones de las Administradoras de Condominios recogidas en su Artículo 20, el cual dice así: Corresponde al Administrador: a. Cuidar y vigilar las cosas comunes; b. Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. Si para poder demandar a un moroso, se requiere conforme al art. 20 letra e de esta Ley, que deberá estar autorizada la administradora por la Junta para que esta otorgue el poder y esta autorización deberá asentarse en su libro respectivo. En consecuencia sería nulo o anulable el poder conferido por la junta y asentado en un libro distinto. Las Juntas de Condominios que se auto- administran, no cuentan con ninguna administradora autónoma (por contar con una autorización previa y poder ya otorgado) para que pueda demandar también algún miembro de la junta que entre en mora. Sería como auto- demandarse.

3 No puede dejar de incluirse en este dictamen otros hechos irregulares como postularse a una misma junta de condominio, varios miembros de una familia (esposos e hijos) a menos que sean propietarios de varios inmuebles y cada miembro de esa familia se postula por cada uno de esos inmuebles. La explicación lo da la lógica de que en estos casos se le escapa a la comunidad, el control sobre el ejercicio de estos cargos y se puede prestar a un incorrecto manejo de la administración. Hay otras tesis sobre la representación para postularse a miembros de una Junta de condominio, donde mi criterio personal permite que aunque solo puedan postularse propietarios, la institución del poder registrado le permitiría a un propietario transferirle ese derecho a un familiar, inquilino o a un tercero. Para ello fueron creados los poderes y solo en este caso, deberá registrarse esa atribución especial o indicarse expresamente que el apoderado podrá en su nombre postularse e integrar la Junta de Condominio del inmueble donde se es propietario. Igual efecto deberá producir a favor de un inquilino, si así lo establece expresamente una cláusula del contrato de arrendamiento y dicho contrato de arrendamiento debería estar Registrado (no sirve solo la autenticación notarial para una atribución tan delicada que le permita a un apoderado disponer de los bienes, tanto del poderdante como de la comunidad) La ley no prohíbe expresamente esta forma de representar a otro. d En los casos de que el inmueble esté a nombre del cónyuge del miembro de la Junta de Condominio, se debe contar por escrito de una simple autorización emitida por el propietario, debido a las implicaciones que genera el hecho de que el(la) esposo(a) de un(a) propietario(a) electo miembro de una Junta de Condominio, no le da de ipso facto la misma cualidad de miembro de Junta de Condominio. Esta afirmación viene dada del mismo concepto de Condominio o Condominium Condominium: significa que los integrantes de esa Junta o grupo tienen en común el Dominium de la cosa, que es una de las características o atribuciones de las que solo pueden disfrutar los propietarios plenos, es decir: Derecho a usar Derecho a disfrutar Derecho a disponer de la propiedad Cuando el miembro electo de la Junta de condominio, sea el esposo(a) del propietario(a), este(a) tendría solo el derecho a usar y disfrutar del inmueble de su esposo(a), mas no de disponerlo (como sería venderlo sin su autorización) a menos que esa voluntad para que sea miembro de la junta sea manifestada mediante documento (no necesariamente autenticado) y así pueda realizar actividades que solo pueden hacer el resto de los propietarios miembros de la Junta de condominio, como es disponer de la propiedad colectiva o común. Recordemos que nuestra legislación Civil estableció que el matrimonio es un contrato de sociedad y como tal está provisto de reglas de obligatorio cumplimiento para que puedan ser oponibles frente a terceros, es decir, las reglas del matrimonio deberán constar en documentos (auténticos o no), no bastando la simple copia de las cédulas o certificados de haber contraído matrimonio, pues se requiere que la administración que de los bienes matrimoniales que hace uno

4 de los cónyuges esté tolerada por el otro y esta tolerancia deberá constar en forma documentada y de ningún modo presumirse. Bastaría con asentar en el Libro de Asamblea cuando es electo(a) el miembro de la Junta, la declaración del propietario(a) e inclusive bastaría con una simple ratificación, si ya ha pasado algún tiempo en el ejercicio de este cargo. De hecho, por algo en todo documento donde hay actos de disposición, trasmisión o administración de bienes, aparece para su autenticación o protocolización una leyenda que dice: Y yo en mi carácter de cónyuge del (la) otorgante a mi vez declaro que acepto la operación que se hace en el presente documento Los siguientes artículos del Código Civil, corroboran lo aquí argumentado:. Artículo El matrimonio, en lo que se relaciona con los bienes, se rige por las convenciones de las partes y por la Ley. Sección II Del Régimen de los Bienes 2º De la Comunidad de Bienes Artículo Entre marido y mujer, si no hubiere convención en contrario, son comunes, de por mitad, las ganancias o beneficios que se obtengan durante el matrimonio. Artículo Esta comunidad de los bienes gananciales comienza precisamente el día de la celebración del matrimonio; cualquiera estipulación contraria será nula. Artículo La comunidad de bienes entre los cónyuges se rige por las reglas del contrato de sociedad, en cuanto no se opongan a lo determinado en este Capítulo. 3º. De los Bienes de los Cónyuges Primera Parte De los Bienes Propios de los Cónyuges Artículo Son bienes propios de los cónyuges los que pertenecen al marido y a la mujer al tiempo de contraer matrimonio, y los que durante éste adquieran por donación, herencia, legado o por cualquier otro título lucrativo. Son también propios los bienes derivados de las acciones naturales y la plusvalía de dichos bienes, los tesoros y bienes muebles abandonados que hallare alguno de los cónyuges, así como los vestidos, joyas y otros enseres u objetos de uso personal o exclusivo de la mujer o el marido. Artículo Se hacen propios del respectivo cónyuge los bienes adquiridos durante el matrimonio: 1º - Por permuta... 2º Por derecho de retracto ejercido sobre los bienes propios por el respectivo cónyuge y con dinero de su patrimonio. 3º Por dación en pago. 4º Los que adquiera durante el matrimonio o a título oneroso, cuando la causa de adquisición ha precedido al casamiento. 5º La indemnización por... 6º Por compra hecha. 7º Por compra hecha Artículo Los bienes donados o dejados en testamento conjuntamente a los cónyuges con designación de partes determinadas, les pertenecen como bienes propios en la proporción determinada por el donante o por el testador, y, a falta de designación, por mitad. Artículo Cada cónyuge tiene la libre administración y disposición de sus propios bienes: pero no podrá disponer de ellos a título gratuito, ni renunciar herencias o legados, sin el consentimiento del otro

5 Si esa regla de no disponer de un bien sin el consentimiento del otro, opera a favor de los bienes propios o adquiridos antes del matrimonio o por herencia o legado, con más razón opera cuando es un bien conyugal y no sea un bien propio. En la reforma del Código Civil del año 84 y dado al alto índice de divorcios producto de aquellos matrimonios celebrados con capitulaciones matrimoniales, se le concedió a las parejas casarse prescindiendo o sin necesidad de celebrar este contrato de división de bienes propios, con solo manifestar en caso de divorcio cuales habrían adquirido con anterioridad al casamiento en una especie de retracto legal de bienes (ord 2 del Art. 152 del Cod. Civ.). Supongamos que nuestro miembro de la junta, no aparece como propietario ante el registro subalterno sino su esposo(a) quien era el(la) exclusivo propietario(a) (del apartamento que le sirvió de base para postularse) antes de casarse, pues sus derechos de separar sus bienes en caso de divorcio aún subsisten y con ello las consecuencias legales por no haber otorgado anteriormente desde una autorización a un poder amplio de administración y disposición al mencionado miembro de la junta, quien entre otras cosas fungiría ilegalmente en su cargo. Ahí quedan reservadas, las acciones reales y personales, tanto civiles como penales, por parte de la comunidad de copropietarios contra el usurpador (especialmente si manejaba los fondos del edificio). Por cierto, las autorizaciones o cartas poder solo son válidas entre propietarios, no así con quien no posea la cualidad de disposición. - Qué pasaría, ante un divorcio y el(la) cónyuge propietario(a) manifiesta que nunca estuvo de acuerdo con las actuaciones de su esposo(a) en la junta? - O que quiere ejercer un retracto legal sobre su apartamento?, - O que desea ser la miembro de la Junta de Condominio en sustitución de su esposo(a)?, Sin duda, que podría generarse una nulidad absoluta y de origen a todas las actuaciones realizadas por el miembro de una Junta de condominio (en nombre del apartamento y de la comunidad) por haber operado sin autorización de su esposo(a) propietario(a). Estaríamos ilegalmente supeditados o sujetos a la voluntad del verdadero(a) propietario(a). d Para finalizar, hay que establecer aquí una nueva realidad existente en aquellos inmuebles regidos por el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dictado con el N de fecha 06 de Abril del 2011, donde la figura de la Junta de Condominio no existe, ni se rigen esos inmuebles por la Ley de Propiedad Horizontal, quedando vigente ambas leyes, según dice en su artículo 2 lo siguiente:

6 Lo que llamamos Juntas de Condominios su similar para inmuebles regidos por esa Ley, se llamará Comité Multifamiliar de Gestión : En consecuencia, las Juntas de Condominios (antiguamente llamadas juntas de propietarios), fueron creadas específicamente con un objetivo contralor y coordinador entre la administradora y la comunidad de copropietarios a la luz de su Ley especial. Concluyo al igual que anteriores dictámenes, que esto es solo mi criterio profesional y mi humilde aporte doctrinario, para que la interpretación dada a las atribuciones de las Juntas de Condominios no sea distorsionada en procura a la protección de la propiedad privada regida bajo este sistema especial de convivencia. En Caracas, Junio 2011 Abog. Julio César López Galea