UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES MAESTRÍA EN ASESORÍA EN TRIBUTACIÓN

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1 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES MAESTRÍA EN ASESORÍA EN TRIBUTACIÓN "ANÁLISIS JURÍDICO-TRIBUTARIO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONDOMINIOS BASADO EN LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT)" TESIS DE POSGRADO SILVIA JEANNETTE ARTOLA DÁVILA DE GIRÓN CARNET GUATEMALA DE LA ASUNCIÓN, JUNIO DE 2014 CAMPUS CENTRAL

2 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES MAESTRÍA EN ASESORÍA EN TRIBUTACIÓN "ANÁLISIS JURÍDICO-TRIBUTARIO DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONDOMINIOS BASADO EN LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT)" TESIS DE POSGRADO TRABAJO PRESENTADO AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES POR SILVIA JEANNETTE ARTOLA DÁVILA DE GIRÓN PREVIO A CONFERÍRSELE EL GRADO ACADÉMICO DE MAGÍSTER EN ASESORÍA EN TRIBUTACIÓN GUATEMALA DE LA ASUNCIÓN, JUNIO DE 2014 CAMPUS CENTRAL

3 AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR RECTOR: VICERRECTORA ACADÉMICA: VICERRECTOR DE INVESTIGACIÓN Y PROYECCIÓN: VICERRECTOR DE INTEGRACIÓN UNIVERSITARIA: VICERRECTOR ADMINISTRATIVO: SECRETARIA GENERAL: P. EDUARDO VALDES BARRIA, S. J. DRA. MARTA LUCRECIA MÉNDEZ GONZÁLEZ DE PENEDO DR. CARLOS RAFAEL CABARRÚS PELLECER, S. J. MGTR. LUIS ESTUARDO QUAN MACK LIC. ARIEL RIVERA IRÍAS LIC. FABIOLA DE LA LUZ PADILLA BELTRANENA DE LORENZANA AUTORIDADES DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES DECANO: DR. ROLANDO ESCOBAR MENALDO VICEDECANO: SECRETARIO: DIRECTORA DE CARRERA: MGTR. PABLO GERARDO HURTADO GARCÍA MGTR. ALAN ALFREDO GONZÁLEZ DE LEÓN MGTR. AIDA DEL ROSARIO FRANCO CORDÓN NOMBRE DEL ASESOR DE TRABAJO DE GRADUACIÓN LIC. JOSÉ MARÍA PALACIOS GODOY TERNA QUE PRACTICÓ LA EVALUACIÓN DR. JUAN CARLOS CASELLAS GÁLVEZ MGTR. EMERSON KENNETH ORDOÑEZ REYNA MGTR. SILVIA GABRIELA JUÁREZ RUIZ

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6 Responsabilidad: El Autor es el único responsable de contenidos y conclusiones de la tesis.

7 RESUMEN El presente trabajo de investigación, se efectuó con el fin de analizar el Régimen de Propiedad Horizontal y Condominios existente en Guatemala, se analizaron veinte (20) Administraciones de Propiedades Horizontales de vivienda y comerciales, el análisis confirma que no existe base legal para gravar las rentas que perciben las Propiedades Horizontales, considerándolas rentas no afectas, y por lo tanto los gastos que estas generen a sus condóminos son gastos no deducibles. Esto ha causado que los condóminos que no están dispuestos a pagar un 31 % de Impuesto Sobre la Renta sobre estos gastos que corresponden a cuotas de mantenimiento cambien de Propiedad Horizontal a una figura jurídica como Asociación de Vecinos o bien como Sociedad Anónima, y de esta manera los documentos sean gastos deducibles. Al final de la investigación se presenta la propuesta de una Sociedad Anónima, como la figura jurídica que puede ser una solución a la problemática de las propiedades horizontales tanto actuales como las que puedan crearse en el futuro, y mediante la cual los copropietarios que decidan adoptarla no tendrán problemas con la Administración Tributaria.

8 INDICE INTRODUCCIÓN... 1 CAPITULO I... 5 PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS PROPIEDAD HORIZONTAL LA PROPIEDAD Definición Características PROPIEDAD HORIZONTAL Antecedentes históricos Definición Regulación Características de la Propiedad Horizontal Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal en Guatemala Requerimientos para la inscripción de la Propiedad Horizontal en Registro General de la Propiedad Propiedad Horizontal comparada con España y otros países de Latinoamérica COPROPIEDAD Definición Características Formas o clases de copropiedad Marco Jurídico de la Copropiedad CONDOMINIO Antecedentes Definición Naturaleza jurídica... 26

9 3.4 Elementos Tipos de Condominio Marco Jurídico de los Condominios CAPITULO II COMPARACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA SOCIEDAD ANÓNIMA Y UNA ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS SOCIEDADES MERCANTILES Sociedad Anónima Definición Características Regulación de la Sociedad anónima en la legislación guatemalteca ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS Definición Características Constitución de una Asociación Civil de Vecinos Inscripción de la Asociación Civil Marco Jurídico de la Asociación Civil de vecinos DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS JURÍDICAS ENTRE LAS FIGURAS JURÍDICAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD, CONDOMINIO, ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS Y SOCIEDAD ANÓNIMA Diferencias entre las figuras jurídicas indicadas Sociedad Anónima Propiedad Horizontal Copropiedad Asociación Civil de Vecinos Condominio CAPÍTULO III... 47

10 ANÁLISIS TRIBUTARIO DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y CONDOMINIOS, DE ACUERDO A LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT) SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT) Antecedentes históricos Objeto y Funciones de la Superintendencia de Administración Tributaria LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DECRETO DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE GUATEMALA Renta según la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto Renta Bruta Renta exenta Renta imponible Renta no afecta Regímenes de Impuesto Sobre la Renta Régimen Optativo del 31% según el artículo 72 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto Régimen General del 5% de Impuesto Sobre la Renta Concepto de Contribuyente Sujetos del Impuesto Sobre la Renta Hecho generador, elemento temporal y renta bruta Ubicación dentro del ordenamiento jurídico-tributario de las propiedades horizontales, copropiedades y condominios LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO DECRETO DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE GUATEMALA Contribuyente Hecho generador Exenciones Sujeto pasivo del impuesto... 59

11 3.5 Derechos y obligaciones de acuerdo a la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) ANÁLISIS DEL LIBRO I IMPUESTO SOBRE LA RENTA, LEY DE ACTUALIZACIÓN TRIBUTARIA DECRETO EN VIGENCIA A PARTIR DEL 1 DE ENERO DEL AÑO Establecimiento general del Impuesto (Título I Capítulo Único) Categorías de renta según su procedencia Tipos de Rentas Rentas de actividades lucrativas Rentas de Capital Exenciones Exenciones de Rentas de actividades lucrativas Rentas exentas de Rentas de capital, ganancias y pérdidas de capital Título IV Capítulo III Sujetos Pasivos Sujetos pasivos en Rentas de Actividades lucrativas Sujeto pasivo en Rentas de Capital, ganancias y pérdidas de capital Título IV Capítulo II Regímenes de acuerdo a la Ley de Actualización Tributaria Libro I Impuesto Sobre la Renta Decreto Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas Régimen Opcional Simplificado Sobre Ingresos de Actividades Lucrativas (Sección IV) Están las propiedades horizontales, copropiedades y condominios tipificados en la nueva Ley de Actualización Tributaria y en la Ley del Impuesto al Valor Agregado? Derechos y Obligaciones de las propiedades horizontales, copropiedades y condominios CAPÍTULO IV... 78

12 DIFICULTADES DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y CONDOMINIOS, PARA CUMPLIR CON LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA Determinación de la muestra para la investigación en administraciones de edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal Ubicación de las Propiedades Horizontales seleccionadas Análisis de los resultados obtenidos de la investigación realizada a los administradores de 20 Administraciones de Edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal Propiedades horizontales como Sociedades Anónimas Propiedades horizontales como Asociaciones Civiles de Vecinos Instituciones en las cuales se encuentran inscritas las propiedades horizontales objeto de investigación Dificultades que afrontan las propiedades horizontales en el cumplimiento de deberes formales ante la Administración Tributaria Propiedades horizontales no registradas ante la Superintendencia de Administración Tributaria SAT Recursos administrativos utilizados por las Propiedades horizontales Caso C Caso D Deberes formales que cumplen las propiedades horizontales investigadas Jurisprudencia en casos de Propiedad Horizontal PRESENTACIÓN Y ANÁLISIS DE CASOS ENCONTRADOS EN LA EVALUACIÓN DE LAS 20 ADMINISTRACIONES DE EDIFICIOS Dos propiedades horizontales que no se encuentran registradas ante la Superintendencia de Administración Tributaria SAT Caso A Caso B Caso C... 92

13 4.3 Caso D (Edificio de oficinas de uso comercial y de servicios) Inicio del problema Razón de la solicitud de solvencia fiscal Solicitud de Solvencia Fiscal por parte de la Propiedad Horizontal Respuesta de la Superintendencia de la Solvencia fiscal Problemas resultantes de la negación de la solvencia fiscal Primera opción de solucionar el problema, solicitar exención de impuestos como Propiedad Horizontal Solución después de la Opinión de la Superintendencia de Administración Tributaria REQUISITOS OBLIGATORIOS DE INSCRIPCIÓN PARA LOS EDIFICIOS SOMETIDOS A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Inscripción ante el Registro General de la Propiedad Inscripción ante la Superintendencia de Administración Tributaria Requisitos para inscripción Otros deberes formales de las propiedades horizontales Actualización de información ante la Administración Tributaria (deber formal) ante el Registro Tributario Unificado de las Propiedades horizontales y condominios constituidos en años anteriores Inscripción ante el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social Requisitos de inscripción CAPÍTULO V LA SOCIEDAD ANÓNIMA COMO UNA FIGURA JURÍDICA PARA LA ADMINISTRACIÓN DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES Y CONDOMINIOS. 111 AL PROPONER ESTA FIGURA JURÍDICA DE SOCIEDAD ANÓNIMA, PARA LAS ADMINISTRACIONES DE EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN, LA AUTORA DE LA TESIS CON BASE EN LA INVESTIGACIÓN REALIZADA CONSIDERA QUE LOS COPROPIETARIOS SE EVITARÁN SANCIONES Y MULTAS EN EL FUTURO, Y ESTA

14 FIGURA CUMPLIRÁ CON TODOS LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA Y LAS LEYES FISCALES VIGENTES Se propone la constitución de una Sociedad Anónima, desde la constitución de la propiedad horizontal o condominios, por parte de la desarrolladora o constructora Figura jurídica Sociedad Anónima Formación de la Sociedad Anónima Ventajas y desventajas de la adopción de la Sociedad Anónima Ventajas Desventajas Requisitos de inscripción Registro Mercantil Inscripción ante la Superintendencia de Administración Tributaria Sistema de contabilidad Controles internos y documentos legales de acuerdo a las leyes fiscales vigentes Presentación de declaraciones de impuestos Presentación de Estados Financieros e informes a la Administración o Junta Directiva Balance General Estado de Resultados Presupuesto de ingresos mensual y acumulado CONCLUSIONES RECOMENDACIONES REFERENCIAS

15 INDICE DE GRÁFICAS 1. Gráfica 1 Ubicación de las Propiedades Horizontales Gráfica 2 Tienen Número de Identificación Tributaria Gráfica 3 Figura jurídica actual 81

16 INTRODUCCIÓN En Guatemala cada año se hace más necesario crear nuevas modalidades en vivienda y algunas empresas dedicadas a la construcción han sido las que promueven diseños modernos en un concepto de vivir cómodamente y es a través del desarrollo de edificios de apartamentos en complejos que contemplan un club social, instalaciones deportivas, áreas verdes, seguridad, recreo, área de administración y mantenimiento, es decir áreas comunes para todos los condóminos, el condómino además de ser propietario de su departamento también lo es de una parte pro-indivisa de estas áreas comunes. En cuanto a las obligaciones jurídicas, la empresa desarrolladora de este tipo de vivienda debe cumplir con todos los requisitos jurídicos y tributarios al momento de solicitar la inscripción en el Registro General de la Propiedad, así como el cumplimiento a cabalidad de todos los requisitos exigidos por la Jurisdicción Municipal en donde se encuentre el inmueble, antes de promover para la venta el proyecto habitacional. En la escritura constitutiva de la propiedad horizontal como de condominio, debe quedar el reglamento que deberán cumplir todos los copropietarios, el cual debe incluir multas y sanciones por cada infracción a dicho reglamento, así también limitaciones en construcciones, modificaciones a los departamentos pues en el caso del primer y último piso deben quedar bien delimitadas éstas últimas, independientemente de las regulaciones legales, municipales, tributarias que se derivan de estos artículos. En lo que se refiere a los aspectos tributarios en el Régimen de Propiedad Horizontal, actualmente tienen personalidad jurídica como propiedad horizontal, sin embargo por el régimen en que se constituyen no tienen fines de lucro (no lucrativas), pues no son creadas para lucrar, es por eso que se tratará un capítulo sobre las obligaciones tributarias que deben cumplir dichas propiedades horizontales, describiendo los requisitos tributarios obligatorios para su inscripción y cumplimiento de obligaciones y deberes formales de acuerdo a las leyes tributarias vigentes en Guatemala. Actualmente la Superintendencia de Administración Tributaria con base en la Ley no acepta que los documentos (recibos) que amparan los gastos por cuotas de 1

17 mantenimiento sean deducibles para los condóminos, según la administración tributaria es necesario que para ese propósito la propiedad horizontal en condominio se constituya como una Asociación Civil de Vecinos, sin fines de lucro (esta figura debe cumplir con otras obligaciones tributarias) y se inscriba en el Registro de Personas Jurídicas del Ministerio de Gobernación y solicite posteriormente la exención para los principales tributos (IVA, ISR y timbre fiscal), o bien decidan inscribirse como una sociedad anónima. He aquí uno de los temas importantes de esta investigación pues estas propiedades horizontales así como los condominios fueron creados porque dos o más personas son propietarias de un mismo bien (áreas comunes, recreativas etc.) y su único objetivo es preservarlas, sin embargo si la Asamblea de propietarios lo considera conveniente pueden crear otra figura jurídica como se indicó en el párrafo anterior como Asociación Civil de Vecinos. Algunas Propiedades Horizontales en Condominio, han considerado constituirse como Asociación Civil de Vecinos a conveniencia de los condóminos y cumplir con lo solicitado por parte de la Administración Tributaria para evitar que sean sancionados con no permitirles la deducibilidad del gasto por pago de sus cuotas de mantenimiento, así también cumplir con los requisitos formales, como actualización, habilitación de libros legales u otros, pues como propiedad horizontal ya no se les permiten dichos requisitos formales. Los objetivos de la presente investigación, son analizar el Régimen de Propiedad Horizontal y Condominios, naturaleza, normas jurídicas y tributarias aplicables, obligaciones y derechos de los condóminos, mostrar las diferencias con otras figuras jurídicas existentes, con el fin de proporcionar una herramienta para los estudiantes, profesionales, desarrolladores habitacionales y administraciones de Propiedad Horizontal y Condominios, así como para los copropietarios y condóminos un trabajo que contenga todo lo relativo a los requisitos formales, en Condominio. 2

18 Derivado del objetivo anterior, el presente trabajo se divide en cuatro capítulos, dentro de los cuales se desarrollarán los temas de: Propiedad, Propiedad Horizontal, Copropiedad y Condominio, todos estos temas serán detallados de acuerdo a lo que establece nuestra legislación vigente, también se detallarán los antecedentes, naturaleza jurídica, características, etc. En derecho comparado, se verá como esta figura es fiscalizada y definida en normas legales de otros países de Latinoamérica. Luego y conociendo la definición y los conceptos y figuras de propiedad horizontal, copropiedad y condominios se hará una comparación con otras figuras jurídicas como lo son una Asociación de Vecinos y una Sociedad Anónima, detallando también cada una de las definiciones y características de éstas para que el lector pueda conocer a cabalidad las diferencias existentes entre ellas y las de régimen de propiedad horizontal, de manera que no quede ninguna duda de cómo debe establecerse esta figura conociendo sus derechos y obligaciones. Ya con todos los temas desarrollados se realiza el análisis jurídico-tributario en los cuales se incluye qué es la Superintendencia de Administración Tributaria, sus funciones y atribuciones, se dará conocer los principales Impuestos a los que se considera pueden afectar estas figuras tributarias, como los son la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92, vigente en el 2012 y la Ley de Actualización Tributaria Decreto en vigencia el 1 de enero del 2013, así también la Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto 27-92, y cualquier otra ley dentro de la normativa de la legislación guatemalteca que sean aplicables. En los capítulos IV y V, se darán a conocer algunas dificultades que han afrontado las propiedades horizontales en la actualidad en cuanto a los requerimientos por parte de la Administración Tributaria, tanto para las propiedades horizontales como para sus condóminos o copropietarios, en cuanto a la deducibilidad de los gastos por concepto de cuotas de mantenimiento. 3

19 Se presentan casos de las Propiedades Horizontales en Condominios que han interpuesto recursos y el seguimiento del caso, esto con el fin de conocer los recursos a los que puede acudir cualquier otra propiedad horizontal y condominio y conocer principalmente las resoluciones emitidas por la Administración Tributaria. En el capítulo V se da a conocer la propuesta de Sociedad Anónima, como la figura jurídica que puede ser para Administración de Propiedades Horizontales y Condominios, tanto actuales como las que puedan crearse en el futuro, y mediante la cual los copropietarios no tendrán problemas. 4

20 CAPITULO I PROPIEDAD HORIZONTAL, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS 1 Propiedad Horizontal En Guatemala principalmente en la ciudad capital, cada día crece la necesidad no sólo de una vivienda, sino de locales comerciales, oficinas comerciales y de servicios, así como de otras actividades recreativas, culturales o sociales, es por eso que la nueva modalidad de construir edificios en zonas exclusivas se vuelve una novedad, pues se aprovecha el espacio físico en forma horizontal en departamentos, locales o instalaciones que comparten áreas comunes, sociales, recreativas, así como comparten gastos de un edificio como empresa eléctrica, seguro, agua, y otras reparaciones y mantenimiento del mismo, beneficiando de esta manera a todos los condóminos o copropietarios. Pero esta modalidad de propiedad no es nueva, pues desde hace muchos años los legisladores tuvieron la visión de lo que sería un concepto de vivienda y otros en el futuro de Guatemala y es así como desde el año de 1959 existe el decreto 1318 Ley de la Propiedad Horizontalmente dividida 1, emitida el 29 de septiembre del año de 1959, pero que vino a quedar parcialmente derogado con la vigencia del actual Código Civil Decreto Ley número 106 en el año de Sin embargo es de hacer notar que se han realizado investigaciones de tesis al respecto de esta regulación de la propiedad horizontal dentro del Código Civil de Guatemala, como se indicará más adelante, pues esta Ley fue emitida hace más de 1 Congreso de la República de Guatemala, Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida Decreto Ley Número 1318, octubre de Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, septiembre de

21 cincuenta años, y es necesario que exista una regulación en el tema de Propiedad Horizontal más exacta y que a la vez pueda cumplir con los requerimientos de las leyes fiscales vigentes que han cambiado durante estos años. Es importante, antes de entrar de lleno a la modalidad de propiedad horizontal, conocer que es la propiedad en sí y entre diferentes definiciones, todas coinciden en que es un derecho o una facultad de gozar y disponer de una cosa o de un bien, y como tal también está protegida la propiedad en nuestra Constitución Política de la República de Guatemala en su artículo 39 que indica sobre la propiedad privada que ésta se garantiza como un derecho inherente a la persona humana, enfatiza también que toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo a la ley La Propiedad Definición Propiedad es el Derecho o facultad de poseer alguien o algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales, cosa que es objeto del dominio, sobre todo si es inmueble o raíz 4. La definición que contiene nuestro Código Civil en el Artículo 464. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con observancia de las obligaciones que establecen las leyes 5 Autores como José Puig Brutau, indican cuando se habla de propiedad y no de derecho de propiedad, se alude a una relación meramente económica que se ofrece como la materia social que ha de ser regulada jurídicamente 6 3 Asamblea Nacional Constituyente, Constitución Política de la República de Guatemala y sus reformas, mayo de Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Edición, España, 2001, pág Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art

22 Todos los autores y nuestro código civil vigente concluyen en que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes, siempre y cuando estén dentro de los límites que las leyes permitan Características A lo largo de la historia varios autores y tratadistas han dado diferentes características a la propiedad en sí, y dada su importancia se presentan a continuación: a) Es un derecho real, porque el titular o propietario de la cosa tiene una relación y poder jurídico y este es inmediato sobre la cosa o bien. b) Es un derecho absoluto: La absolutividad del derecho de dominio significó, en un enlace histórico con los principios del Derecho romano, la facultad omnímoda del propietario de hacer o no hacer en sus cosas aquello que creyera por conveniente. O lo que es lo mismo, que su potestad sobre las cosas era ilitimada, soberana, arbitraria y, si se quiere, despótica 7. c) Es un derecho exclusivo porque ninguna persona puede intervenir en el derecho de propiedad de otra. d) Es un derecho perpetuo y se le da una relación jurídica de naturaleza perpetua pues como bien lo sostiene Puig Peña 8, no lleva en sí mismo una razón de caducidad, pues el dominio de la cosa subsiste sin depender de su ejercicio. El propietario sólo dejará de serlo cuando deje que alguien más posea el bien, en nuestra legislación lo que se conoce como compraventa, donación o herencia. 6 Puig Brutau, José, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Barcelona, Bosch, Casa Editorial, 1953, página Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Tomo II, Derechos Reales, Ediciones Nauta, S.A. 1966, página 49 y Ibíd., p. 65 y 66 7

23 1.2 Propiedad Horizontal 1.2.1Antecedentes históricos Se origina cuando se construye un edificio de varios niveles y sus habitantes son propietarios de su piso, apartamento individual, u oficina y conjuntamente con sus vecinos son copropietarios del terreno y de las áreas comunes y otros, se le denomina horizontal porque el edificio aunque esté construido en forma vertical, estará dividido en apartamentos en forma horizontal, es decir que no son propietarios de una proporción de terreno físico sino de una parte en propiedad horizontal. Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. 9 Como se establece en el Código Civil guatemalteco no existe una definición de la Propiedad Horizontal, únicamente se describen los elementos necesarios para la realización del supuesto jurídico que determina la existencia de este régimen Definición Según Puig Peña La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos, y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, 9 Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art. 528 reformado por el artículo 18 del Decreto Ley Número

24 sino que además requiere que se aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y eficaz. 10 Carlos Román, sintetiza la siguiente definición El derecho de propiedad horizontal es un derecho de propiedad especial que atribuye a su titular la facultad de usar, gozar y disponer de su unidad independiente dentro de los límites que establecen las leyes y el reglamento de copropiedad y administración, además de un derecho de copropiedad sobre los elementos y servicios comunes del edificio del cual forma parte su unidad Regulación La propiedad horizontal se encuentra ya regulada en Guatemala en la Ley de la Propiedad Horizontalmente dividida en Guatemala, Decreto Número 1318, del Congreso de la República de Guatemala de fecha 29 de septiembre de 1959, sin embargo al entrar en vigencia el Código Civil Decreto 106 emitido el 14 de septiembre de 1963, quedó derogado lo concerniente a lo regulado ya en este Código, es decir que las disposiciones comprendidas ya en el Código Civil o que estuvieren en oposición con dicho Código quedan derogadas 12. El Decreto Ley 106 Código Civil también fue reformado parcialmente por el decreto Ley 218 del 5 de junio de Características de la Propiedad Horizontal Las características esenciales de la propiedad horizontal son: 10 Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español Segunda Edición, Revisada y puesta al día, Tomo II, Derechos Reales, Pamplona España, Editorial Aranzadi, 1972, pág Román Figueroa, Carlos Enrique, Inobservancia del Reglamento de Copropiedad y Administración en los edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal de la zona veintiuno de la ciudad de Guatemala, Guatemala, 2006, Tesis en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala, pág Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art.2,179. 9

25 a) Propiedad asentada en un mismo terreno con varios pisos o planos horizontales. b) El edificio está construido en forma vertical pero su división puede ser sólo horizontal. c) La división del edificio es en unidades singulares que pertenecen a distintos propietarios. d) La existencia de elementos comunes tales como áreas comunes, recreativas, club social, pasillos etc, pertenecen a todos los propietarios. e) La coexistencia de dos figuras jurídicas una es la propiedad sobre el derecho de su unidad o piso, y la otra un derecho de propiedad común de los elementos comunes indicados en el inciso d) Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal en Guatemala. En Guatemala el régimen de propiedad horizontal nace por la necesidad de crear una modalidad moderna de vivienda, de comercio y de oficinas para prestar servicios, es decir con diversos fines, por lo que las constructoras, desarrolladoras habitacionales e inmobiliarias desarrollan estos complejos habitacionales o comerciales para poder cubrir la demanda. A pesar que en la legislación guatemalteca existe normativa para este régimen hay algunos vacíos tributarios que debieran ser más claros y precisos al respecto de ciertas normas al aplicar este régimen, de esta manera apoyar tanto a los abogados y notarios como a los profesionales de la contaduría pública y auditoría en los jurídicos y temas tributarios, pues en ambos casos actualmente se han suscitado dificultades que afectan a los propietarios y a las constructoras. En el Código Civil vigente no se describe la modalidad de la propiedad horizontal, sólo define la situación o las circunstancias que deben darse para la constitución de dicho régimen, siendo éstos: la existencia de un edificio de más de una planta, ser posible un 10

26 aprovechamiento independiente, la pluralidad de sujetos propietarios de los pisos, departamentos o habitaciones, y que tengan salida a la vía pública, todo lo anterior se contempla en artículo 528, reformado por el decreto De acuerdo a lo que establece el Código Civil en el artículo 529: El régimen de propiedad horizontalmente dividida puede originarse: 1. Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes. 2. Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; y 3. Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal 14. La condición que debe cumplirse para poder someterse al régimen de propiedad horizontal es que el edificio sea de más de una planta, que tenga áreas comunes, que pertenezca a más de un propietario y que dicho edificio tenga salida a la vía pública. El inciso 1 al indicar cuando el propietario, se refiere al propietario del edificio al inicio de la construcción, pues desde ese momento se somete a régimen en propiedad horizontal. Con respecto a las limitaciones en el artículo 530 claramente se establece que para que el inmueble pueda ser sometido a régimen de propiedad horizontal no tiene que 13 Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art

27 soportar ningún gravamen, limitación, anotación o reclamación, salvo que de poseerlo el que goza el gravamen dé el consentimiento. En cuanto a la formalización legal de la propiedad horizontal continúa en el artículo 531 del Código Civil que para dotar de mayor seguridad jurídica al acto, el régimen de propiedad horizontal debe constituirse por escritura pública, la cual debe inscribirse debidamente en el Registro General de la Propiedad, en este mismo artículo en su párrafo segundo enumera los requisitos que debe contener la escritura constitutiva, siendo éstos: 1. Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su propiedad; 2. Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad, y cualesquiera otros de que goce; 3. Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación; 4. El valor del inmueble y el de cada piso; 5. Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes; y 6. Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes. Adicionalmente a los requisitos establecidos en el Código Civil debe también cumplirse con lo que establece el Decreto 1318 Ley de la Propiedad Horizontalmente dividida, en el artículo 16 incisos f) y g) los cuales regulan que en la escritura constitutiva de propiedad horizontal debe quedar especificado el destino que se dará al edificio así como la elaboración del reglamento de copropiedad y administración. A continuación se presenta en forma de resumen las demás normas del Código Civil que deben cumplirse en cuánto a la constitución de la propiedad horizontal, y se hace 12

28 mención que las mismas no serán transcritas textualmente pues no se considera necesario dado que lo más importante es dar a conocer a terceras personas parte del texto de los artículos con la opinión del autor para una mejor comprensión. Artículo 532, reformado por el artículo 19 del Decreto 218, define los conceptos de piso, habitación y departamento, no define el destino, vivienda, comercial u otro. En el artículo 533 define la propiedad singular y condominio, en este artículo se clarifica que el titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos comunes, partes comunes del edificio total, aquí se precisa la coexistencia de las dos figuras indicadas con anterioridad respecto de la copropiedad. Indivisión forzosa artículo 534 establece que las partes comunes no podrán dividirse mientras exista el régimen de propiedad horizontal. Del artículo 535 en adelante no se consideran de importancia para el tema objeto de investigación Requerimientos para la inscripción de la Propiedad Horizontal en Registro General de la Propiedad. Previo a poder a someter una propiedad horizontal y para inscribirse como tal el Capítulo IV del Código Civil Decreto ley 106, Registro de la Propiedad Horizontal artículos del 1195 al 1205, se enumeran los requisitos que se deben cumplir y los cuales debe el Registro General de la Propiedad velar porque se cumplan, estos requisitos se enumera a continuación: a) Deben inscribirse tantas fincas separadas como pisos o unidades tenga el edificio. b) Deberá acompañarse al testimonio de la escritura de la primera inscripción del edificio, una copia de los planos general y de cada piso o unidad, póliza 13

29 del seguro contra todo riesgo del Edificio, carta del ingeniero constructor que indique que el edificio está terminado. c) Los planos deberán estar detallados en cuanto a dimensiones colindancias, servicio de agua, electricidad y por describir cada piso o unidad. d) La inscripción del edificio debe hacerse en la finca que aparece el terreno es decir la finca matriz. e) Todos los pisos o departamentos cuando estén totalmente construidos tendrán asignada su finca (filial), folio y libro. f) La parte proporcional de los elementos comunes se entenderá por gravada conjuntamente con la propiedad de su piso sin necesidad de hacerlo por separado. Además de lo que estipula el Decreto Ley 106 que contiene el Código Civil del año de 1963 que fue reformado a la vez por el Decreto Ley 218, las propiedades horizontales aún deben cumplir con las normas vigentes que contiene La Ley de la propiedad horizontalmente dividida Decreto Número 1318 del Congreso de la República de Guatemala, pues a pesar de haber sido derogada parcialmente porque algunos de sus artículos fueron reemplazados, se considera importante mencionar lo que señalan los siguientes artículos: Artículo 6.- En todo edificio sometido al este régimen, los pisos, departamentos y habitaciones, conforme el plan regulador municipal respectivo, pueden destinarse a viviendas, oficinas, explotación de alguna industria o comercio o a cualquier otro aprovechamiento independiente, de acuerdo con lo que determinan las leyes, los reglamentos aplicables y la escritura constitutiva del régimen Congreso de la República de Guatemala, Ley de la propiedad horizontalmente, Decreto Ley Número 1318, art

30 Lo concerniente al artículo 11, en cuanto a que no se permite la transmisión o gravamen de un piso, departamento o habitación meramente proyectada es decir en planos, salvo que el mismo ya haya iniciado su construcción. El artículo 12 regula lo relativo al incumplimiento de los contratos es decir en cuanto a pagos por abonos, pues no se puede dar por incumplido y que quede a favor del vendedor, esto debe ser dictado por un juez competente. De cumplir la escritura constitutiva de la propiedad horizontal, esta será inscrita en el libro que según el Código Civil deben llevar de Propiedad Horizontal Propiedad Horizontal comparada con España y otros países de Latinoamérica Se presenta a continuación la comparación de la Propiedad horizontal según la legislación guatemalteca con algunos países de Latinoamérica que se considera importante y útil para efectos de comprender algunos conceptos. Nicaragua: En Nicaragua el artículo 1 del capítulo I, de la Ley que reglamenta el Régimen de propiedad horizontal señala Entiéndase por propiedad Horizontal aquella que por disposición de su dueño y reuniendo las características exigidas por la ley, está destinada materialmente a pertenecer a diferentes dueños en secciones independientes que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común debiendo tener partes importantes de ella en dominio común indivisible e inseparable que pueda ligar a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso Cámara de Diputados y la Cámara del Senado de la República de Nicaragua, Ley que Reglamenta el Régimen de la Propiedad Horizontal, Decreto 1909 publicado en la Gaceta No. 215 del 23 de septiembre del

31 Claramente se establece en la ley que es disposición de su dueño, (en el código civil de Guatemala Decreto Ley 106, se indica pueden) que está destinada materialmente a pertenecer a diferentes dueños, que estos dueños tienen partes importantes en dominio común e indivisible e inseparable, además en su artículo 3 señala que para constituir el régimen de condominio de que trata la ley, automáticamente está dándole ya el nombre de condominio, lo cual en la legislación de Guatemala no es así, pues se define un régimen de copropiedad en áreas comunes. España: La propiedad de casas por pisos, o sea perteneciendo a distintos dueños los diferentes pisos, fue ya regulada por el Código civil en el artículo 396, que estableció los términos en que, a falta de pacto, debían contribuir los distintos dueños a los gastos necesarios para la conservación de los elementos constructivos, comunes a los diferentes pisos 17 Este artículo 396 del Código Civil Español, establece que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará lógicamente un derecho inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute 18. Se establece un tipo especial de propiedad que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos el de propiedad sobre un espacio físico, y el de copropiedad con los demás propietarios de los elementos comunes. 17 Espín Cánovas, Diego, Manual de Derecho Civil, premio Jerónimo González, 1957, Tercera Edición, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, España, 1968, pág Real Decreto del 24 de julio de 1889, Código Civil, Gaceta de Madrid, 25 de julio de

32 Colombia En este país la propiedad horizontal se encuentra regulada por la Ley 675 de 2001, la cual estará en vigencia hasta el 31 de diciembre del 2013, regula los inmuebles donde concurren los derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y los derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. El objetivo de dicha ley es asegurar la seguridad, la convivencia de sus propietarios sometidos este régimen, con énfasis en la convivencia pacífica y la solidaridad social, tema del cuál no se menciona en otras legislaciones. En Colombia la propiedad horizontal según la ley 675 no tiene patrimonio autónomo, embargable y responsable, y por esta razón y porque es una persona jurídica sin ánimo de lucro, no paga impuestos, y por ende no está obligada a cumplir con principios de contabilidad generalmente acepados. Es de mencionar que las propiedades horizontales son de naturaleza civil y por tal razón no están sometidas a dichos principios contables ni al Código de Comercio. Con fecha 26 de diciembre del 2012 se publica la Ley 1607, y con vigencia a partir del año 2013, un nuevo estatuto tributario en Colombia es un cambio total para la propiedad horizontal, pues en el artículo 47 se adiciona el artículo y responsabiliza del impuesto a las ventas y vuelve contribuyente rentas los servicios de parqueadero (parqueos). En Colombia existen propiedades horizontales de uso residencial, mixtas o comerciales, estas últimas según la nueva ley en el artículo 186, perderán la calidad de no contribuyentes del Impuesto Sobre la Renta, y pasarán a ser contribuyentes del régimen especial del Impuesto Sobre la Renta. 17

33 Chile En el artículo 1 de la Ley 49/1960 de 21 de julio de 1960, de Propiedad Horizontal, hace referencia al artículo 396 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 del Código Civil, el cual no se transcribe en su texto completo porque especifica todas los elementos comunes, pero se considera importante la parte siguiente: Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública 19. Esta ley contempla el Régimen de los complejos inmobiliarios privados, que estén integrados por dos o más edificaciones, o bien que se encuentren divididos horizontalmente las viviendas o locales, según el Capítulo III artículo 24, inciso 2 establece la forma cómo pueden constituirse ya sea por una comunidad de propietarios, o bien constituirse como agrupación de comunidades de propietarios 20, se observa en este caso que la ley es clara en dar los lineamientos para que estás propiedades horizontales desde su nacimiento sean registradas de acuerdo a la Ley. 2 Copropiedad 2.1 Definición La copropiedad es: Aquella forma de comunidad cuya virtud, la propiedad de una cosa corporal pertenece a una pluralidad de personas por cuotas-partes cualitativamente iguales Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, publicado en BOE núm. 176, artículo Ibíd., artículo 21 Puig Peña, Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Tomo III, página 362, citado por Gustavo Adolfo Sigüenza Sigüenza, Código Civil Decreto-Ley 106, Instituto de Investigaciones Jurídicas Universidad Rafael Landívar, Guatemala, pág

34 Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen proindiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota 22, esta parte alícuota es una parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, por ejemplo si 10 propietarios de un edificio tienen copropiedad sobre los elementos comunes o se habla de la cosa por partes iguales, la parte alícuota representa una décima parte pero no desde el punto de vista material, pues sino se terminaría la copropiedad, esta parte alícuota es fundamental para poder comprender los derechos de los propietarios, pues los propietarios tienen dominio absoluto sobre su cuota, sin embargo sobre la parte alícuota sólo son dueños de los derechos. Se entendería entonces que esta parte alícuota son las áreas comunes, y su cuota los derechos sobre su propiedad. En Guatemala los términos de comunidad, copropiedad y condominio han sido usados como sinónimos, sin embargo no son del todo un mismo concepto, en el caso del condominio, esta palabra viene del latín Cum que significa con y Dominium, dominio lo cual significa dominio o propiedad de una cosa que pertenece en común a dos o más personas, este tema de Condominio será tratado en el punto 6 de este capítulo más ampliamente, aquí sólo se explica la diferencia entre los tres términos. Se define comunidad cuando a varias personas en conjunto se les atribuyen uno o varios derechos, ejemplos de comunidad conyugal, hereditaria, etc. Se finaliza con la definición de copropiedad y es que esta corresponde a la existencia como se menciona al inicio de este capítulo de la situación de diversos propietarios sobre un todo indiviso y donde existe una parte alícuota para cada propietario de los elementos comunes. 22 Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil II, Bienes derechos reales y sucesiones, México D.F. Editorial Porrúa, S.A. 1979, pág

35 De estas dos definiciones se concluye que la comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, mientras la copropiedad sólo recae sobre cosas específicas y determinadas. La copropiedad que señala el Código Civil Decreto 106, de Guatemala, corresponde a la parte de las áreas comunes de un edificio que no pueden dividirse (pro-indiviso) y que por lo tanto todos los propietarios se convierten en copropietarios de las mismas, estas áreas comunes nunca podrán dividirse entre sus habitantes pues se entiende dentro de los habitantes que tendrán derecho de uso y propiedad sobre ellas pero nunca podrán tener dominio total sino de parte proporcional una parte alícuota. La copropiedad de acuerdo a la legislación vigente de Guatemala se regula en los artículos del 485 al 527, donde se establece cuándo existe o se constituye la copropiedad, sus características, tales como cuotas de los partícipes, uso de la cosa común, obligaciones de los comuneros, innovaciones, los derechos de los condueños, derecho de pedir división así como pacto de indivisión, cuando cesa la copropiedad. 2.2 Características Entre las características que definen la copropiedad se encuentran las siguientes: a) El bien debe ser uno y puede pertenecer a varias personas. b) Por el anterior es necesario entonces que existan varias personas propietarias de un mismo bien a quienes se les llama copropietarios. c) A cada propietario le corresponde una parte alícuota de la cosa o del bien. d) El bien es proindiviso, es decir que el bien debe permanecer en indivisión mientras dure la copropiedad, pero a los copropietarios no se les obliga a vivir en comunidad. 20

36 e) No hay derecho absoluto de disposición y administración pues todos los propietarios tienen un interés una participación y por tal razón tendrán que intervenir en los actos de dominio y de administración que se ejecuten. 2.3 Formas o clases de copropiedad A través de la historia las formas de copropiedad se han mantenido siendo éstas: a) Voluntarias y forzosas Voluntaria es que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es válido el pacto por el cual los condueños se obligan a permanecer en ese estado, en el caso de las forzosas son las que por la naturaleza del bien o de la cosa existe una imposibilidad para llegar a la división, por lo que también puede señalarse que será un condominio permanente. b) Temporales y permanentes La definición de temporal va conjuntamente con el hecho de ser voluntaria, por tal motivo se convierte en permanente cuando la copropiedad es forzosa. c) Reglamentadas y no Reglamentadas Reglamentadas cuando las mismas se encuentran legisladas, y no reglamentadas cuando no están legisladas. d) Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad 21

37 Sobre patrimonio la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados, sin embargo existe una copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo, y es el caso de la copropiedad hereditaria, aquí los copropietarios tienen una parte alícuota de activo y de pasivo, es decir que tienen derechos y obligaciones. e) Atendiendo a la fuente Las que nacen de un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o prescripción, mientras que las que nacen por un acto jurídico son las que se crean por contrato, por testamento o por acto unilateral. f) Copropiedad en régimen de propiedad horizontal Esta forma de copropiedad es la que se trató ampliamente en el punto 1.2 de este capítulo. 2.4 Marco Jurídico de la Copropiedad El Código Civil de Guatemala en su artículo 485 señala que hay copropiedad cuando un bien o derecho pertenece proindiviso a varias personas y especifica que a falta de contrato o disposición especial se regirá por las disposiciones de dicho código 23. Lo que se ha señalado en párrafos anteriores como parte alícuota, en el código civil se describe como cuotas de los partícipes, según artículo 486, estas cuotas de los copartícipes son iguales. En artículo 487 establece el uso de la cosa común, que permite a los partícipes servirse de las cosas comunes siempre y cuando no perjudique a los intereses de la comunidad Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, art Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, artículo

38 Administración, el artículo 490, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes y que estos a su vez sumen las dos terceras partes del total del bien o la cosa. Innovaciones no se permiten sino se tiene el consentimiento de los demás y en la parte indicada en el párrafo anterior (artículo 489). Derechos de condueños, todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponde y la de sus frutos y utilidades, por lo que puede venderla, enajenarla o cederla o gravarla (artículo 491) Derecho de pedir la división, artículo 492, en este caso sí cada propietario puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo y hace mención especial las que estén sometidas a régimen de propiedad horizontal, en este caso se dará derecho preferente a los otros comuneros que deseen adquirirla. Es importante también dar a conocer que los términos de propiedad horizontal, copropiedad, comunidad y condominios son similares, y en algunos casos han sido usados como sinónimos, sin embargo no se refieren a la misma definición como lo veremos más adelante. 3 Condominio 3.1 Antecedentes En Guatemala en las últimas décadas los desarrolladores habitacionales y de complejos comerciales han visto una innovación completamente diferente en este tipo de edificaciones, tanto residencial, como para comercio, oficinas, etcétera pero por 23

39 supuesto pensando y con visión a futuro de un pronto retorno de su inversión con utilidades que pueden sobrepasar sus expectativas. El someter a régimen de propiedad horizontal estas edificaciones es lo que las leyes exigen a los desarrolladores o constructores directos de los mismos, pues en el caso del Impuesto único sobre inmuebles (IUSI), un impuesto que se genera de sobre el valor catastral del inmueble, es rentable para las municipalidades quienes se quedan con el cobro de dicho impuesto, por el resto de la vida de las edificaciones, las municipalidades son las responsables de velar y exigir que estos complejos cumplan con todas los requerimientos de construcción, licencias de urbanización y construcción y posterior registro de todos y cada uno de los nuevos inmuebles. Al terminar de vender el edificio el desarrollador entrega la administración del edificio a los propietarios, para que sean ellos organizados por una Junta Directiva los que se encarguen del futuro manejo y administración de las áreas comunes que son de todos. Es aquí donde la desarrolladora termina su responsabilidad administrativa y de ella depende si los nuevos propietarios reciben ordenadamente una administración o no, y posteriormente los copropietarios deben solicitar asesoría para poder administrar las áreas comunes, como en el mantenimiento, seguridad, agua, etc. El problema es cuando el edificio es de uso residencial, pues los nuevos propietarios serán personas que no se unieron con un fin de lucro, es a ellos a los que en algún momento la Superintendencia de Administración Tributaria puede solicitar cambio de figura jurídica y éstas sin una asesoría adecuada pueden acceder a crear una figura jurídica que para nada les será beneficiosa y que al contrario les será tedioso mantener una contabilidad y cumplimientos fiscales que en ningún momento pensaron hacer. Autores nacionales e internacionales han realizado investigaciones y estudios sobre el tema y es bastante común como en Colombia que está estructurado este régimen de propiedad dependiendo su destino, tal es el caso del residencial, comercial o mixto, sin 24

40 embargo en Guatemala el no poseer una legislación más clara y precisa sobre este tema ha dado origen a que algunos edificios sometidos originalmente en Régimen de Propiedad Horizontal estén siendo fiscalizados por la Superintendencia de Administración Tributaria en la modalidad de visitar oficinas a lo que comúnmente le llaman Presencia Fiscal, a negocios, oficinas y cualquier otro que tenga acceso al público, solicitando documentos como facturas, libros legales etc. Es de mencionar que en los regímenes de propiedad horizontal no existe una figura jurídica tributaria que obligue a las administraciones de estos edificios a inscribirse y cumplir con las leyes fiscales vigentes cuando no hay base legal, y que la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) solicite que constituyan una nueva figura jurídica ya sea como una Asociación Civil de Vecinos, en este caso podrá solicitar las exenciones de los impuestos que le corresponden como el Impuesto Sobre la Renta (ISR), el Impuesto al Valor Agregado (IVA), o el Impuesto de Solidaridad ISO. Por último también se considera otra figura que podría ser una Sociedad Anónima, como lo veremos más adelante con los beneficios, ventajas o desventajas. 3.2 Definición Condominio, se deriva del latín cum, con y dominium dominio, lo que se puede definir como una cosa en dominio común de dos o más personas. En el artículo 392 del Código Civil Español, se define condominio como aquella forma de comunidad por cuya virtud, la propiedad de una cosa corporal pertenece a una pluralidad de personas por cuotas-parte cualitativamente iguales, entonces se concluye que Condominio es ante todo una forma de comunidad. Otra definición importante es la del autor Diego Espín al indicar Ciertos derechos son susceptibles de pertenecer a varios sujetos, lo que origina el fenómeno denominado 25

41 cotitularidad de derechos. Una de las formas en que puede manifestarse esta coparticipación de varios sujetos es un derecho es la comunidad de bienes o derechos reales, la cual cuando tiene por objeto el derecho de propiedad se llama condominio o copropiedad. Por tanto, ésta no es más que la comunidad del derecho de propiedad, o sea una especie de la comunidad de bienes o derechos 25 En Guatemala se ha dado la necesidad de llamar de alguna manera la mezcla de la propiedad individual (apartamento, unidad, oficina, local comercial), la copropiedad de las áreas comunes, por lo que se ha hecho popular el llamarlo Condominio, aunque claramente el Código Civil lo utiliza como sinónimo de copropiedad. 3.3 Naturaleza jurídica En el trabajo de tesis realizado por la Licenciada Analucía Carrillo Condominios Urbanizados Necesidad de su regulación legal 26, señala que la doctrina ha hecho muchos esfuerzos para tratar de desentrañar y como bien lo sostiene en vano, la verdadera naturaleza jurídica del derecho real, sigue mencionando que han sido tantas las opiniones que podría afirmar que se han agotado todas las combinaciones posibles. Por esta razón comparto la opinión de que la forma de Condominio ha surgido como una forma especial y completa de adquirir una propiedad, se define como especial por ser una mezcla de derechos reales pues incluye propiedad individual, copropiedad en áreas comunes y servidumbres, sin embargo también surge como una solución a la crisis de espacios físicos, de crisis socioeconómica, necesidad de protección, de seguridad, sin fines de lucro en algunos casos y sin embargo y muy a pesar de que no existe una legislación específica sobre condominios, y éstos han logrado subsistir. 25 Espín Cánovas, Diego, Manual de Derecho Civil, premio Jerónimo González, 1957, Tercera Edición, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, España, 1968, pág Carrillo Marroquín, Analucía, Condominios Urbanizados Necesidad de su regulación legal, Guatemala, 1992, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Francisco Marroquín, pág

42 3.4 Elementos a) Elemento Personal o Sujetos Dentro del condominio existe pluralidad de sujetos, llamados condóminos. b) Elemento Real u Objeto El propósito principal de la creación de un condominio es la necesidad de adquirir una propiedad, ya sea para uso residencial, comercial o mixto, esta adquisición se hará en forma conjunta, aquí el elemento real recae sobre uno o varios inmuebles, los cuales han sido unificados previamente. c) Elemento Formal En atención a los artículos 1124 y 1125, numerales primero y segundo, del Código Civil, en donde se establece que deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, los titulares que acrediten el dominio de los inmuebles y Derechos Reales sobre los mismos; el artículo 1576 del mismo Código, establece que los contratos que deben anotarse en los Registros, sin importar su valor, deberán constar en escritura pública Tipos de Condominio En Guatemala existen los siguientes tipos de condominio y como se mencionó anteriormente el término va enlazado en el caso de los edificios con el régimen de propiedad horizontal, sin embargo también existen otros tipos como los siguientes: a) Horizontal 27 Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106, artículo 1124 y

43 Que corresponde a un inmueble de varios pisos sobre un terreno común, con viviendas exclusivas, y con derechos de copropiedad sobre el suelo. b) Vertical Son construcciones de un solo piso en donde el condómino tiene derecho a uso exclusivo de una parte de terreno y es propietario de su edificación, compartiendo si así lo desea su estructura con el derecho de disfrutar ciertas áreas destinadas para uso común. (vivienda en propiedad privada con áreas de copropiedad) c) Mixto Conformado por condominios horizontales y verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades exclusivas, tales como edificios, torres, manzanas, secciones o zonas. En Guatemala también existe la modalidad de condominios no residenciales, tales como oficinas, cuartos de hotel, asilos de ancianos, donde la estructura legal es la misma, pero el beneficio de los propietarios es mayor en una estructura como esta, principalmente en cuanto al tema fiscal, y no si la dueña es una sociedad y sí tenga que pagar otro tipo de impuestos por alquilarla, sin embargo como se verá más adelante en estos casos a los propietarios no les aceptan como gastos deducibles de impuestos los documentos que pagan las cuotas de mantenimiento lo cual si es importante pues son gastos realizados por cada propietario para generar rentas gravadas. 3.6 Marco Jurídico de los Condominios No existe en Guatemala ninguna legislación al respecto de la figura o definición de condominio tanto jurídica como tributaria, y por lo tanto considero que debido a esta falta de leyes específicas se dificulta entonces el que las propiedades horizontales puedan cumplir con los requerimientos tributarios que solicita la Superintendencia de 28

44 Administración Tributaria, principalmente cuando no hay expresamente una base legal en estos aspectos. En Costa Rica, existe la Ley No , denominada Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio publicada el 25 de noviembre de 1999, en esta Ley se especifica directamente lo relacionado al tema directamente de Condominios que en nuestra legislación es Propiedad Horizontal, se establece el sometimiento de las construcciones directamente a régimen de condominio. Con esta ley quedó derogada la Ley de Propiedad Horizontal, No del 22 de marzo de 1966 y sus reformas, estableciendo la regulación de la propiedad en Condominio como algo novedoso y más acorde a las necesidades que en su momento se tuvieron en dicho país, la autora de esta tesis considera que en Guatemala ya se hace necesaria y urgente una regulación que pueda aclarar las dudas para los propietarios de algunas propiedades horizontales, y principalmente los Condominios sometidos a este tipo de régimen, cuyas actividades se consideran de lucro como por ejemplo oficinas de servicios o comerciales, que sería importante tomar como ejemplo el reglamento de costa rica, y también el de México, el cual se menciona a continuación. En México también se encuentra la Ley que regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México, Decreto 59 de LA H LIV Legislatura del Estado de México, que en su artículo 4 señala lo siguiente Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel en que los pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan o constituyan en un inmueble en forma horizontal, vertical o mixta, sean susceptibles de aprovechamiento independiente por pertenecer a 28 Presidencia de la República de Costa Rica, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley No. 7933, publicada en la gaceta No. 229 de 25 de noviembre de

45 distintos propietarios y que además, tengan salida propia a un elemento común sobre el cual tengan derecho exclusivo de propiedad, o frente a una vía pública. 29 En ambos casos la propiedad horizontal dejó de ser llamada así para pasar a ser directamente Régimen de Condominio en estos países. 29 Legislatura del Estado de México, Ley que regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México. Decreto 59, La H LIV, artículo 4. 30

46 CAPITULO II COMPARACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA SOCIEDAD ANÓNIMA Y UNA ASOCIACIÓN CIVIL DE VECINOS. Después de haber analizado en el primer capítulo todo lo relacionado con el área legal de la Propiedad Horizontal en Guatemala, dónde el Código Civil de Guatemala establece toda la normativa de respaldo, se consideró necesario conocer la definición de otras figuras jurídicas que han sido relacionadas con el régimen de propiedad horizontal, y que para fines tributarios y que para evitar sanciones y multas por parte de la Administración Tributaria han sido adoptadas por éstas, tanto al inicio de su sometimiento de propiedad horizontal, como posteriormente lo han hecho sus copropietarios cuando se ha hecho necesario, siendo éstas la Sociedad Anónima y la Asociación Civil de Vecinos. La Sociedad Anónima está organizada bajo forma mercantil, por lo que se considera una sociedad mercantil según el Código de Comercio de Guatemala Decreto 2-70 del Congreso de la República. 1. Sociedades Mercantiles Se considera sociedad mercantil, a la asociación de personas, físicas o jurídicas, que aportan recursos o bienes para la explotación de una empresa, con ánimo de obtener lucro al participar en el reparto de las utilidades que se generen. La sociedad mercantil nace o surge a la vida jurídica como consecuencia de un contrato. Es decir, como resultado de una declaración de voluntad contractual : Granados, Tuncho, El Compendio del Contribuyente, Guatemala, Ediciones Fiscales, S.A., primera edición febrero del 2009, pág

47 El artículo 10 del Código de Comercio de Guatemala, establece que Son sociedades mercantiles, las organizadas bajo forma mercantil, exclusivamente las siguientes: a) Sociedad Colectiva b) Sociedad en Comandita Simple c) Sociedad de responsabilidad limitada d) Sociedad en comandita por acciones e) Sociedad Anónima 31 Ésta última es la de más uso modernamente, total razón es en la que más se hará énfasis en la presente tesis y no se considera importante definir las restantes. 1.1 Sociedad Anónima. En Guatemala una sociedad anónima es una unión voluntaria de personas que se unen con el fin de crear actividades que les permitan el lucro, según lo que especifica el Código de Comercio de Guatemala Definición Según el artículo 86 del Código de Comercio de Guatemala Decreto 2-70 la Sociedad Anónima es la que tiene el capital dividido y representado por acciones. La responsabilidad de cada accionista está limitada al pago de las acciones que hubiere suscrito Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio de Guatemala, Decreto 2-70, 2 de noviembre de 1970, artículo Ibid., artículo Ibíd., artículo 86 32

48 Una sociedad anónima tiene su propia personalidad jurídica, distinta de la personalidad jurídica de cada uno de los socios que la integran, se constituye mediante una escritura social (de constitución) y debe estar inscrita en el Registro Mercantil, se rige por las estipulaciones del Código de Comercio, según se establece en los artículos del 86 al 194 del Decreto Características a) La responsabilidad de los socios se limita al capital o su participación de acuerdo a las acciones que posee (art. 86) b) No se conoce quienes son los accionistas, (esto fue modificado por la Ley de Extinción de dominio por lo que partir de junio del 2013 todas las acciones deben ser nominativas). c) Las acciones pueden ser vendidas en cualquier momento por el accionista propietario, conforme el artículo 128, salvo que se limite tal derecho en la escritura de constitución en que se debe contar con la anuencia o derecho de tanteo de los accionistas (art. 117) d) Siendo una sociedad es más fácil conseguir financiamiento externo para su capital de trabajo. e) La administración de la sociedad está a cargo de una persona designada por los accionistas, o por un consejo de Administración también designado por los accionistas según los artículos 162 a 183 del Código de Comercio Decreto 2-70 del Congreso de la República de Guatemala. 34 Congreso de la República de Guatemala, Código de Comercio de Guatemala, Decreto 2-70, 2 de noviembre de 1970, artículo del 86 al

49 1.1.3 Regulación de la Sociedad anónima en la legislación guatemalteca. El Código de Comercio de Guatemala regula todo lo concerniente a las sociedades anónimas en el artículo 86 al 194, se constituyen por plazo indefinido según el artículo 24, en cuanto pérdidas y utilidades artículos 32 y 33, si existe pérdida debe reducirse antes de distribuirse utilidades y éstas a su vez serán repartidas de acuerdo a la participación accionaria de cada accionista. En cuanto a las acciones de acuerdo al artículo 108 del Código de Comercio de Guatemala, podían ser nominativas o al portador éste fue modificado con la vigencia de la Ley de Extinción de Dominio Decreto , publicado en diciembre del 2010, y a partir de junio del 2013 las acciones de este tipo de sociedades accionadas únicamente podrán ser nominativas según el artículo 71 que modificó el artículo 108 de dicho Código. Las sociedades anónimas tienen que cumplir con todo lo que establecen las leyes fiscales dependiendo el régimen de Impuesto Sobre la Renta que deseen adoptar, y cumplir con el pago de los impuestos que le corresponden. Actualmente de acuerdo a la Ley de Actualización Tributaria Decreto , en vigencia a partir del 1 de enero del 2013, los regímenes de Impuesto Sobre la Renta, para las sociedades anónimas pueden ser los siguientes: a) Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas b) Régimen Opcional simplificado sobre Ingresos de Actividades Lucrativas En el inciso a) el régimen sobre las utilidades de actividades lucrativas es lo que en la ley anterior Decreto Ley del Impuesto Sobre la Renta se conocía como Régimen Opcional del 31%, y en el segundo caso inciso b) los que optaban por el Régimen general del pago del 5% sobre los ingresos, con esta ley el Impuesto Sobre la Renta se 34

50 convierte en cedular pues el hecho generador no es directamente la sociedad anónima en sí, sino el tipo de ingreso que perciba la empresa, es decir que una empresa puede percibir ingresos por distintas actividades que no necesariamente corresponderán a la actividad principal de la misma, por lo que estos ingresos son considerados como rentas de capital y se gravan con un tipo impositivo distinto. 2. Asociación Civil de Vecinos 2.1 Definición La Asociación Civil de Vecinos en Guatemala puede definirse como la unión de varias personas propietarios de un apartamento en edificio o bien de una casa en un residencial, y que se unen sin fines de lucro y únicamente para proteger los bienes comunes y su seguridad dentro del edificio o bien del residencial. Las asociaciones según el Código Civil de Guatemala tienen su propia personalidad jurídica según el artículo 15 inciso 3, del Capítulo II de las Personas Jurídicas que establece: Las asociaciones sin finalidades lucrativas, que se proponen promover, ejercer y proteger sus intereses sindicales, políticos, económicos, religiosos, sociales, culturales, profesionales o de cualquier otra orden, cuya constitución fuere debidamente aprobada por la autoridad respectiva. 35 En este mismo artículo párrafo final se hace mención que las asociaciones podrán establecerse con la autorización del Estado en forma accionada, y que no por eso puedan ser consideradas como empresas mercantiles. 35 Peralta Azurdia, Enrique, Jefe de Gobierno, Código Civil de Guatemala, Decreto Ley Número 106 artículo 15, inciso 3, p.3 35

51 La libre asociación de personas se encuentra establecida en la Constitución Política de la República de Guatemala en su artículo 34 cuando señala Derecho de Asociación, pues reconoce el derecho de libre asociación y que únicamente es obligatoria en el caso de la colegiación profesional. Algunos Condominios sometidos a régimen de propiedad horizontal han adoptado esta figura jurídica, pues les permite llevar su contabilidad, manejo, control de gastos y de ingresos de una manera adecuada, sin embargo en el aspecto fiscal se ven obligados a solicitar exención de algunos impuestos como lo son el Impuesto Sobre la Renta, el Impuesto de Solidaridad (ISO) e Impuesto al Valor Agregado (IVA) en sus ingresos, esta exención de Impuesto al Valor Agregado es en el caso de los ingresos que son de la naturaleza de la Asociación, es decir que si existen otras actividades estas si deben ser facturadas, en el caso de la compra de bienes o pagos de servicios deberán de asumir el pago del Impuesto del IVA pues se consideran consumidores finales. En el caso de estas asociaciones civiles de vecinos es necesario e importante que se establezca un órgano de dirección, es decir una Junta Directiva que represente a todos los propietarios asociados, dicha Asociación debe registrarse en el Registro de Personas Jurídicas del Ministerio de Gobernación de Guatemala, también debe registrarse el Administrador Único, quién representará a todos los vecinos o condóminos en sus intereses exclusivamente, y representarlos ante cualquier entidad de gobierno como la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), Instituto Guatemalteco de Seguridad Social (IGSS), bancos del sistema, Ministerio de Trabajo, Municipalidades, y también a los proveedores de los servicios que reciban como condominio. 2.2 Características Entre las características que se consideran importantes se pueden señalar las siguientes: 36

52 a) Es una libre asociación de personas, no están obligadas. b) Su único fin es el resguardo y administración de los bienes comunes, en el caso de un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, estos bienes comunes son las áreas sociales, recreativas, parqueos, ingreso, pasillos, elevadores, mantenimiento total del edificio. c) Todos los derechos y obligaciones de la Asociación, estarán estipulados en un reglamento o por medio de los estatutos, los cuales a su vez quedarán plasmados en la escritura social de constitución, esto de acuerdo al artículo 16 del Código Civil de Guatemala. d) Un administrador será el encargado de la administración total del edificio, y será el representante y responsable de la asociación ante otras entidades fiscales y legales y ante los propietarios. e) Las asociaciones civiles se encuentran debidamente legisladas por las leyes de Guatemala por lo que se hace fácil su funcionamiento y administración. f) En el ámbito tributario se encuentran exentas de algunos impuestos como los mencionados anteriormente y esto hace fácil el cumplimiento de los requerimientos fiscales a que se encuentran afectas. 2.3 Constitución de una Asociación Civil de Vecinos De acuerdo al artículo 1 del Acuerdo Gubernativo Número Reglamento de Inscripción de Asociaciones Civiles referente a la constitución de la Asociación indica que de acuerdo al artículo 18 del Código Civil, las asociaciones civiles no lucrativas se constituirán mediante escritura pública 36. Los requisitos que debe cumplir esta escritura además de los requisitos legales respectivos son: 36 Acuerdo gubernativo , Presidente de República de Guatemala, Arzú Irigoyen, Álvaro, 29 de julio de 1998, Reglamento de inscripción de Asociaciones civiles, artículo 1. 37

53 a) Número de asociados el cual deberá ser mayor al número de los cargos que integren la Junta directiva. b) Declaración de todos los propietarios que la asociación es sin fines lucrativos. c) La aprobación de todos los asociados de los estatutos que regirán a dicha asociación y sus asociados en cuanto a su funcionamiento. d) La elección de Junta Directiva. En el artículo 3 siempre del Acuerdo Gubernativo , se establece el cuerpo estatutario que regirá la actuación y funcionamiento de la Asociación, siendo éste: a) Denominación de la asociación, naturaleza, objeto, domicilio, plazo y fines. b) En el caso de los asociados, requisitos de ingreso, así también sus derechos y obligaciones hacia la misma. c) Estructura orgánica, conformada por dos órganos importantes como lo son: Asamblea General que la conforman todos los asociados y que representa a la máxima autoridad de la Asociación. Junta Directiva, esta es elegida por la Asamblea general, y deberá conformarse como mínimo por Presidente, Vicepresidente, tesorero, secretario y vocales. d) Régimen disciplinario, también deberá quedar establecido en los estatutos y reglamentos las faltas, sanciones, multas para los asociados. 37 Acuerdo gubernativo , Presidente de República de Guatemala, Arzú Irigoyen, Álvaro, 29 de julio de 1998, Reglamento de inscripción de Asociaciones civiles, artículo 3. 38

54 2.4 Inscripción de la Asociación Civil Para la debida inscripción en el Registro de Personas Jurídicas del Ministerio de Gobernación, la Asociación Civil de Vecinos deberá presentar lo siguiente: Solicitud dirigida al Señor Registrador de Personas Jurídicas. Testimonio de la escritura constitutiva de la entidad con su duplicado (firmado y sellado en original por el notario autorizante) o fotocopia debidamente legalizada. No se aceptará fotocopia simple. Verificar que el testimonio y su duplicado o copia legalizada correspondan al mismo instrumento. Si se acompaña copia legalizada del testimonio, la misma debe llevar un timbre fiscal de Q 0.50 centavos por la razón registral. (engrapado al folder) La documentación antes descrita deberá ser presentada en 2 folder tamaño oficio, uno para la documentación original y otro para el duplicado. En resumen puede observarse que la inscripción de un régimen sometido a propiedad horizontal que desee inscribirse como Asociación Civil de Vecinos será también tediosa y larga ocasionando costos y gastos a los propietarios que adquieren su vivienda. Es importante indicar que existe también la modalidad de Comités Únicos de Barrio (CUB), los cuales fueron aprobados por el Consejo Municipal de Guatemala en octubre del año 2000, con el objeto de promover el desarrollo de sus barrios, promover la participación de los jóvenes y vecinos para abordar temas de interés común, tales como la seguridad, grupos de jóvenes, etc. Los CUB los autoriza la Municipalidad y están regidos por un reglamento específico, estos Comités no tienen que inscribirse en el Ministerio de Gobernación ni tienen una personalidad jurídica como las Asociaciones Civiles de Vecinos. 39

55 2.5 Marco Jurídico de la Asociación Civil de vecinos Las asociaciones civiles de vecinos deben cumplir con los siguientes requerimientos: a) Cumplir con lo requerido en los artículos 15, 16, 18 del Código Civil de Guatemala Decreto Ley Número 106, éste último reformado por el artículo 53 del Decreto del Congreso Número b) Cumplir con los requerimientos del Acuerdo Gubernativo , Reglamento de Inscripción de Asociaciones Civiles. c) Cumplir con los requerimientos de la Superintendencia de Administración Tributaria, y las leyes fiscales vigentes de Impuesto Sobre la Renta y del Impuesto al Valor Agregado y otras obligaciones requeridas. d) Cumplir con lo establecido en el artículo 102 Capítulo XIII de las Disposiciones Transitorias, de la Ley del Registro Nacional de las Personas Decreto décimo cuarto transitorio. Del Ministerio de Gobernación, correspondiente a la inscripción en el Registro de las Personas Jurídicas. 3 Diferencias y semejanzas jurídicas entre las figuras jurídicas de Propiedad Horizontal, Copropiedad, Condominio, Asociación Civil de Vecinos y Sociedad Anónima. 3.1 Diferencias entre las figuras jurídicas indicadas Sociedad Anónima a) Los socios o personas se unen con el único fin de lucrar. b) Tienen personalidad jurídica. c) Existe legislación legal y fiscal para normar a las sociedades. d) Puede terminarse en el momento que lo deseen los socios. e) Es fiscalizada por la Superintendencia de Administración Tributaria. 40

56 f) Es fiscalizada por otras instituciones como el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social, Ministerio de Trabajo y Municipalidades. g) Los accionistas no pueden disponer del patrimonio de la sociedad, salvo que la mayoría lo apruebe. h) Los accionistas responden hasta por el límite de su participación en la sociedad es decir con el valor de sus acciones, y no con sus bienes. i) Los socios se reparten utilidades al terminar el período fiscal. j) Se nombra a un representante legal que represente a la sociedad ante las instituciones correspondientes. k) Debe llevarse una contabilidad completa. l) La Sociedad es dirigida por un Consejo de Administración o Administrador Único Propiedad Horizontal a) No tiene personalidad jurídica, la figura nace al someter la construcción de un edificio a Régimen de Propiedad Horizontal. b) Su registro es en el Registro General de la Propiedad. c) Los propietarios que adquieren su apartamento, oficina o comercio, lo hacen con el fin de tener un patrimonio. d) Existe legislación legal únicamente para el sometimiento del régimen, no hay legislación fiscal ni de otra índole para todos los demás aspectos laborales, o de registro. e) No pueden inscribirse ante la Administración Tributaria bajo este régimen. f) No es ni puede ser fiscalizada por la Superintendencia de Administración Tributaria. g) No están obligados a pagos de impuestos a excepción del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) sobre las áreas que corresponden y que tengan asignación de finca, folio y libro, así también IUSI se paga proporcionalmente por cada propiedad individual. 41

57 h) Los documentos que extiendan a los condóminos no son deducibles del Impuesto Sobre la Renta. i) No son fiscalizados por ninguna otra institución. j) Los propietarios pueden disponer de su propiedad no así de las áreas comunes en copropiedad, salvo de su derecho a la parte alícuota. k) Todos los copropietarios de las áreas comunes son responsables por la conservación y buen uso de las mismas, así como gozar del uso y disfrute de las mismas áreas. l) Existe una indivisión forzosa de los elementos comunes como áreas recreativas, sociales, pasillos, parqueos, etc. m) Los propietarios deberán designar a un administrador para que administre los elementos comunes. n) Debe aprobarse por los propietarios un reglamento de copropiedad y administración para una mejor convivencia y salvaguarda de los elementos comunes. o) Los gastos comunes son distribuidos entre todos los propietarios Copropiedad a) La copropiedad nace de la unión de los propietarios de los apartamentos, en el caso de la propiedad horizontal, son dueños de su apartamento pero copropietarios de las áreas comunes, éstas no pueden dividirse, puede decirse que la unión es voluntaria. b) Existen otras formas de copropiedad sin embargo la que interesa es la que nace con el sometimiento de la propiedad horizontal de un edificio. c) No tiene personalidad jurídica a excepción que se quiera inscribir como asociación o sociedad anónima. d) Existe legislación según el Código Civil de Guatemala. e) No existe legislación fiscal, ni laboral para este tipo de figura. f) No están afectos a impuestos fiscales. 42

58 g) Indivisión forzosa de los elementos comunes del edificio que fue sometido a régimen de propiedad horizontal Asociación Civil de Vecinos a) La unión también es voluntaria y sin fines lucrativos pues el fin es la administración y manejo de áreas comunes para beneficio de los condóminos o asociados. b) Tiene personalidad jurídica. c) Debe inscribirse en el Registro de las Personas Jurídicas en el Ministerio de Gobernación. d) Debe inscribirse como contribuyente ante la Superintendencia de Administración Tributaria. e) Debe solicitar exención de impuestos como el Impuesto al Valor agregado, Impuesto Sobre la Renta, Timbres fiscales, Impuesto de Solidaridad pues es una entidad sin fines de lucro. f) Existe legislación legal y fiscal al respecto de la figura de Asociación civil de Vecinos. g) Debe pagar sus impuestos como consumidor final en el caso del Impuesto al Valor Agregado. h) Si realiza actividades lucrativas deberá emitir factura y pagar sus impuestos de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto i) Debe llevar contabilidad. j) Debe elegir un órgano de dirección una Junta Directiva. k) Debe crear su reglamento con los respectivos estatutos. l) Debe cumplir con deberes formales, como hacer retenciones de Impuesto Sobre la Renta, así como exigir documentos legales y fiscales para no tener problemas de sanciones por parte de las autoridades fiscales. 43

59 3.1.5 Condominio a) En el caso del condominio dentro del Código Civil de Guatemala hace mención al régimen de propiedad horizontal y condominio, como se indicó en el capítulo 1 en Guatemala se ha utilizado la palabra condominio como sinónimo de copropiedad y de propiedad horizontal. b) No existe legislación específica, solamente lo indicado en el Código civil de Guatemala respecto de las propiedades horizontales y copropiedades. c) Las instituciones fiscales, laborales etc, relacionan el condominio con el régimen al cual fue sometido el edificio. d) Han sido fiscalizados por la Superintendencia de Administración Tributaria sin embargo no tienen respaldo legal para solicitar su inscripción, y cumplimiento de obligaciones fiscales. e) Algunos regímenes han accedido a inscribirse como asociaciones de vecinos para que los documentos que extienden puedan ser deducibles del Impuesto Sobre la Renta, especialmente en el caso de edificios de oficinas o locales comerciales, no así de vivienda a quiénes no les interesa que el gasto sea deducible. f) Todo lo demás es igual que el régimen de propiedad horizontal. 3.2 Semejanzas entre las figuras jurídicas En cuanto a las semejanzas se concluye que la propiedad horizontal, la copropiedad y el condominio no son sinónimos, jurídicamente tienen diferencias legales como se observó en cada enunciado, la propiedad horizontal y la copropiedad se encuentran legisladas en el Código Civil de Guatemala, las actividades de las tres no están legisladas en las leyes tributarias, pues no realizan actividades que en las leyes estén tipificadas como hechos generados por lo tanto no están afectas a pagar impuestos. 44

60 Esta aseveración ha sido utilizada por la Superintendencia de Administración Tributaria en la resolución de algunos recursos tal es el caso de la siguiente resolución con respecto a la afiliación al Impuesto al Valor Agregado IVA, que será detallada en la exposición del Caso C, en el capítulo IV de esta tesis que al respecto indica: Del análisis de la norma legal citada e información del Registro Tributario Unificado, se concluye que respecto de las copropiedades que se acogen al régimen de propiedad horizontal, cuya actividad es la administración y distribución de los gastos comunes entre los copropietarios de la misma, no así la prestación de servicios o de venta de bienes, se considera que dicha actividad es no afecta al Impuesto al Valor Agregado (IVA), ya que no constituye hecho generador para el pago de dicho impuesto de tal modo que resulta innecesario que se afilien al Impuesto al Valor Agregado. Por consiguiente sólo deben pagar el impuesto que como consumidores finales les corresponda. 38 Dos frases importantes que resaltar en este párrafo son las actividades que desarrollen las propiedades horizontales no son afectas a este Impuesto al Valor Agregado y la segunda es que por lo tanto no constituyen hecho generador de dicho impuesto (IVA). En el capítulo IV se detallarán también como la Administración Tributaria resuelve para otros impuestos como el Impuesto Sobre la Renta, el Impuesto de Solidaridad y el de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos. En cuanto a las semejanzas de estas figuras, las tres figuras anteriores no tienen semejanza en ningún sentido con sociedades anónimas, ni con las Asociaciones civiles de vecinos, algunos edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal han optado 38 OPINIÓN, O , Referencia: SAT-IAJ-DCT , Superintendencia de Administración Tributaria, Intendencia de Asuntos Jurídicos, Departamento de Consultas Tributarias, Guatemala diez de octubre del

61 por registrarse como tales para que los documentos que se entregan por pago de mantenimiento y costo de los gastos comunes pueda ser deducible del Impuesto Sobre la Renta para sus condóminos, en estas últimas dos figuras se puede comprobar que ambas deben cumplir con requerimientos fiscales y serán fiscalizadas por la Superintendencia de Administración Tributaria y otras instituciones 46

62 CAPÍTULO III ANÁLISIS TRIBUTARIO DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y CONDOMINIOS, DE ACUERDO A LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT). Para realizar este análisis es importante conocer al órgano fiscalizador en Guatemala, sus competencias, sus funciones y atribuciones así como su campo de aplicación y alcance, posteriormente conocer los Impuestos a los cuales se relaciona este tipo de propiedad horizontal como lo son principalmente el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), estos con el fin de poder determinar si los ingresos que perciben las Propiedades horizontales corresponden a rentas en sí o bien a otro tipo de ingreso no tipificado directamente en las mencionadas Leyes. 1. Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) 1.1 Antecedentes históricos La Superintendencia de Administración Tributaria SAT fue creada en el año de 1998, según su Ley Orgánica Decreto es una entidad totalmente descentralizada con competencia en todo el territorio de Guatemala con patrimonio propio, personalidad jurídica y recursos propios, su fin primordial es administrar, recaudar, controlar y fiscalizar los tributos combatir la evasión y contrabando. Obligación Tributaria 39 Congreso de la República de Guatemala, Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria, Decreto 1-98, febrero de

63 Según el artículo 14 del Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91, La obligación tributaria constituye un vínculo jurídico, de carácter personal, entre la Administración Tributaria y otros entes públicos acreedores del tributo y los sujetos pasivos de ella. Tiene por objeto la prestación de un tributo, surge al realizarse el presupuesto del hecho generador previsto en la ley y conserva su carácter personal a menos que su cumplimiento se asegure mediante garantía real o fiduciaria, sobre determinados bienes o con privilegios especiales. La obligación tributaria pertenece al derecho público y es exigible coactivamente. 40 Para que se dé esta obligación tributaria deben existir los siguientes elementos: a) Sujeto Activo (art.17 Código Tributario Decreto 6-91 de Guatemala), es el Estado como acreedor del tributo. b) Sujeto Pasivo (art. 18 Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91), es el contribuyente o responsable o deudor del tributo quien es la persona obligada al cumplimiento de las obligaciones tributarias. 1.2 Objeto y Funciones de la Superintendencia de Administración Tributaria En el artículo 3 Objeto y Funciones de la SAT, de la Ley Orgánica Decreto 1-98 del Congreso de la República de Guatemala 41, se establece que el objeto de la Superintendencia de Administración Tributaria es velar por el correcto cumplimiento de las leyes tributarias por parte de los contribuyentes y responsables de acuerdo a lo que 40 Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91 marzo de 1991, Título II Obligación Tributaria, Capítulo I Disposiciones Generales artículo 14, p Congreso de la República de Guatemala, Ley Orgánica de la Superintendencia de Administración Tributaria, Decreto 1-98 febrero de 1998, artículo 3, p.2 48

64 le permita el Código Tributario, su Ley Orgánica y las demás leyes y reglamentos de los impuestos específicos, con las funciones que allí se detallan. 2. Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto del Congreso de la República de Guatemala Esta Ley quedó totalmente derogada con la vigencia de la Ley de Actualización Tributaria Decreto a partir del 1 de enero del 2013 ya que era necesaria una reforma fiscal en Guatemala. Se considera importante según la autora de la esta Tesis, conocer qué es el Impuesto Sobre la Renta según los artículos específicos de esta Ley, y se define como un impuesto directo, en el cual el sujeto pasivo no puede trasladarlo a otras personas sino que inciden directamente en su propio patrimonio 42 A continuación se definen los conceptos de rentas según la Ley Decreto 26-92, la ley de Actualización Tributaria Decreto y la Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto esto con el fin de conocer específicamente los conceptos y poder analizar las resoluciones emitidas por la Superintendencia de Administración Tributaria respecto a recursos interpuestos por propiedades horizontales los cuales serán mencionados más adelante. 2.1 Renta según la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto Se consideran renta todos los ingresos que sean de fuente guatemalteca, que hayan sido generados por capitales, bienes, servicios y derechos de cualquier naturaleza invertidos o utilizados en el país, así también de cualquier actividad que sea 42 Chicas, Jaime; Fernández, Guillermo y Alvarado, José, Apuntes de Derecho Tributario y Legislación Fiscal, Guatemala Departamento de Publicaciones, Facultad de Ciencias Económicas, Universidad de San Carlos de Guatemala, Pág

65 desarrollada en Guatemala (artículo 4 Principios Generales, capítulo III Renta de Fuente Guatemalteca 43 ). Según la real academia de la lengua española Renta es la utilidad o beneficio que rinde anualmente algo, o lo que de ello se cobra, en materia tributaria importe neto de los rendimientos 44, se entiende como un rendimiento Renta Bruta Ahora bien cuando se define renta bruta, se entiende que del total de los ingresos se restan las rentas exentas, dejando así el valor bruto de las rentas Renta exenta La renta exenta corresponde a los ingresos que no deben pagar impuestos, pero que si se consideran rentas según los párrafos anteriores, es decir que la misma Ley los exime de pagar impuestos, estos se encuentran definidos en el artículo 6 de la ley del Impuesto Sobre la Renta decreto de las exenciones, en el cual se mencionan las rentas siguientes: a) Las rentas que perciban los organismos del Estado y sus entidades descentralizadas, b) Las que obtengan las universidades y centros educativos, 43 Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, mayo 1992,, Decreto 26-92, artículo 4, p Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Edición, España, 2001, consultada el 25 de marzo del 2014 a las 14: Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, mayo 1992,, Decreto 26-92, artículo p. 4 50

66 c) Las rentas que obtengan las asociaciones o fundaciones no lucrativas, en este caso dichas instituciones deben estar legalmente autorizadas e inscritas como exentas ante la Superintendencia de Administración Tributaria y cuyo objeto sea la beneficencia, asistencia o servicio social, cultural, educativo. Se da la limitación para las asociaciones, fundaciones y ONG s únicamente para ingresos provenientes de donaciones o cuotas ordinarias o extraordinarias. d) Las rentas que perciban las iglesias, e) Las indemnizaciones por tiempo servido para el personal. f) Los importes recibidos como legados o donaciones y herencias. g) Los dividendos por participación de utilidades. h) Las rentas de las comunidades indígenas agrícolas. i) Las rentas de las cooperativas legalmente constituidas, provenientes de transacciones con asociados Renta imponible Esta renta es aplicable para los contribuyentes en Régimen Optativo (se explicará en Regímenes de Impuesto Sobre la Renta punto 2.2), y consiste en establecer la base imponible para la determinación del impuesto del 31% de Impuesto Sobre la Renta y se obtiene sumando a la utilidad final del período fiscal, los gastos no deducibles 46 (no deducibles de la renta) y restando las rentas exentas. En cuanto a los gastos no deducibles se encuentran definidos en el artículo 39 de la Ley del ISR decreto inciso a), y establece que serán considerados gastos no deducibles aquellos gastos cuyo origen no haya tenido relación con la actividad principal o el giro normal del negocio es decir con la generación de las rentas gravadas. 46 Congreso de la República, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Decreto y sus reformas, artículo 39 Costos y Gastos no deducibles. 51

67 2.1.4 Renta no afecta La renta no afecta no se encuentra tipificada en la Ley Decreto 26-92, es decir que si la Ley del Impuesto Sobre la Renta no establece el concepto de renta que puede estar gravada o exenta, esta se considera no afecta y por tal razón la misma no estaría afecta al pago del Impuesto Sobre la Renta, este concepto aplica para todas las leyes. Si un contribuyente establece que percibe rentas no afectas, deberá considerar que también incurrió en gastos para la generación de estas rentas no afectas, por tal motivo a este respecto la ley del ISR si es clara en cuanto a la forma cómo deberán proceder a registrar éstos gastos dentro de su contabilidad indicando lo siguiente: En el tercer párrafo del artículo 39 inciso a) costos y gastos no deducibles se indica explícitamente lo siguiente: Los contribuyentes no deben deducir los costos y gastos directos en que se incurra para producir las rentas exentas o no afectas; para ello, deben registrarlos en cuentas separadas, a fin de deducir sólo los que se refieren a operaciones gravadas. Si no se llevan cuentas separadas se calculan los costos y gastos en forma directamente proporcional al total de gastos directos entre el total de rentas gravadas, exentas y no afectas 47. Se concluye entonces que si un contribuyente entre sus rentas percibe rentas no afectas deberá registrar los gastos que estas incurran como gastos no deducibles, en este caso sí y sólo sí el contribuyente tiene personalidad jurídica de acuerdo a las figuras establecidas dentro de la misma ley y se encuentre registrado ante la Administración Tributaria, en caso contrario como en el de las propiedades horizontales no procede pues no se encuentra registrado como un contribuyente, únicamente cuenta con un Número de Identificación Tributario administrativo. 47 Congreso de la República, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Decreto y sus reformas, artículo 39 Costos y Gastos no deducibles. 52

68 2.2 Regímenes de Impuesto Sobre la Renta En esta Ley del Impuesto Sobre la Renta se presentan dos tipos de régimen de Impuesto Sobre la renta el contribuyente puede escoger el que mejor se adapte a sus necesidades, estos son: Régimen Optativo del 31% según el artículo 72 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto Este régimen establece un pago de Impuesto Sobre la Renta del 31% sobre la renta imponible, la cual como se indicó anteriormente Régimen General del 5% de Impuesto Sobre la Renta En este caso la aplicación general del 5% de Impuesto Sobre la Renta sobre la renta imponible consiste únicamente en restar de los ingresos brutos del período mensual las rentas exentas y aplicar el 5% correspondiente. (ver artículos 44 y 44 a de la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto ). 2.3 Concepto de Contribuyente Según el artículo 21 del Código Tributario de Guatemala Decreto 6-91, sección segunda indica que: Son contribuyentes las personas individuales, prescindiendo de su capacidad legal, según el derecho privado y las personas jurídicas, que realicen o respecto de las cuales se verifica el hecho generador de la obligación tributaria, en 48 Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto sobre la renta, Decreto mayo 1992, artículo 44 y 44ª, p.30, 31 53

69 otras palabras el sujeto pasivo del impuesto lo constituye el contribuyente, quien es el responsable de pagar los impuestos 49. En el caso de las copropiedades siempre en el Código Tributario Decreto 6-91, se mencionan únicamente en el artículo 22 inciso 3 como situaciones especiales que son responsables del cumplimiento de las obligaciones tributarias formales y materiales y se da el hecho generador del impuesto y en este caso los copropietarios 50. La Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto 26-92, artículo 3 se establece son contribuyentes las personas individuales y jurídicas, domiciliadas o no en Guatemala, que obtengan rentas en el país, independientemente de su nacionalidad o residencia y por tanto están obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el hecho generador del mismo. 2.4 Sujetos del Impuesto Sobre la Renta Son sujetos del impuesto los fideicomisos, los contratos de participación, las copropiedades, las comunidades de bienes, las sociedades irregulares, las sociedades de hecho, el encargo de confianza, la gestión de negocios, los patrimonios hereditarios, las sucursales, agencias o establecimientos permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan el país y todas aquellas que generen rentas afectas Hecho generador, elemento temporal y renta bruta 49 Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91 marzo de 1991, artículo 21, p Congreso de la República de Guatemala, Código Tributario de Guatemala, Decreto 6-91,marzo de 1991, artículo p Congreso de la República de Guatemala, Ley del Impuesto Sobre la renta, Decreto mayo 1992, artículo 3 segundo párrafo. 54

70 El Hecho generador tipificado en el artículo 31 y 32 del Código Tributario de Guatemala, establece que el hecho imponible es el presupuesto establecido por la ley, para tipificar el tributo y cuando éste se realiza se da entonces el nacimiento de la obligación tributaria. En cuanto al elemento temporal en el artículo 7 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta decreto reformado por última vez en junio del 2004, se establece el elemento temporal del hecho generador definiendo que el impuesto se genera cada vez que se producen rentas gravadas y se determina de conformidad con lo que establece la presente Ley del Impuesto Sobre la Renta. El concepto de hecho generador es importante, pues cada una de las leyes establece que cada vez que se producen actos gravados constituyen entonces el hecho generador necesario para determinar el pago del IVA y del ISR mencionados anteriormente. 2.6 Ubicación dentro del ordenamiento jurídico-tributario de las propiedades horizontales, copropiedades y condominios En la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto vigente hasta el 31 de diciembre del 2012 se confirma que no hay una base concreta para solicitar el cumplimiento del pago del Impuesto Sobre la Renta sobre los ingresos que perciben las propiedades horizontales, pues aunque exista la copropiedad únicamente sobre los derechos de uso y disfrute de áreas comunes, éstas no pueden considerarse rentas gravadas pues tales ingresos son para cubrir los gastos comunes y no crean utilidades. Es importante aclarar que en el artículo 3 de la ley del Impuesto Sobre la renta Decreto 26-92, se mencionaban las copropiedades, como sujetos contribuyentes del Impuesto 55

71 Sobre la Renta cuando obtienen rentas en el país, sin embargo estos ingresos deben ser de actividades con fines lucrativos. 3 Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto del Congreso de la República de Guatemala. El Impuesto al Valor Agregado es un impuesto que grava directamente los actos y contratos gravados de acuerdo a la Ley, actos que corresponden a actividades realizadas por los contribuyentes como lucrativas es decir que las entidades no lucrativas o bien las actividades que desarrollan las propiedades horizontales, no están afectos a este impuesto ni a emitir facturas, tal y como se indicó en la parte de la resolución que se mostró en el capítulo II al respecto de que los ingresos de éstas no constituyen hecho generador del IVA. 3.1 Contribuyente Son contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado (IVA) todas las personas individuales o jurídicas y aquí se incluye el Estado y las entidades descentralizadas o autónomas, pues éstas deben pagar el Impuesto al Valor Agregado como cualquier contribuyente, es de resaltar que nuevamente se menciona las copropiedades (siempre que realicen actividades con fines de lucro), sociedades irregulares de hecho y demás entes aun cuando no tengan personalidad jurídica, que realicen en el territorio nacional, en forma habitual o periódica, actos gravados de conformidad con la mencionada Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA). En el caso de las propiedades horizontales únicamente deben absorber este impuesto como consumidores finales y sus actividades no constituyen hecho generador del mismo. 56

72 3.2 Hecho generador El hecho generador o hecho imponible es el presupuesto establecido por la ley, para tipificar el tributo y cuya realización origina el nacimiento de la obligación tributaria en el Impuesto al Valor Agregado (IVA), se genera por los siguientes hechos o transacciones (art. 3): a) Venta o permuta de bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos. b) La prestación de servicios en el territorio nacional. c) Las importaciones. d) El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles. e) Las adjudicaciones de bienes muebles e inmuebles, salvo que se efectúen con ocasión de la partición de la masa hereditaria o la finalización del proindiviso. f) Los retiros de bienes muebles efectuados por un contribuyente o por el propietario, socios, directores o empleados de la respectiva empresa para su uso o consumo personal o de su familia, ya sean de su propia producción o comprados para la reventa, o la autoprestación de servicios, cualquiera que sea la naturaleza jurídica de la empresa. g) La destrucción, pérdida o cualquier hecho que implique faltante de inventario. h) La primera venta o permuta de bienes inmuebles. Reformado por el artículo 150 del Decreto i) La donación entre vivos de bienes inmuebles. j) La aportación de bienes inmuebles a sociedades, al tenor de lo establecido en el numeral 3 literal d) del artículo 7 de la Ley del IVA, que establece las exenciones generales del Impuesto. Se confirma entonces que la actividad que desarrollan las propiedades horizontales no constituye hecho generador de este Impuesto al Valor Agregado, es decir que los ingresos que perciben no están expresamente tipificados en dicha ley. 57

73 3.3 Exenciones Las exenciones establecidas en los artículos del 7 al 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto 27-92, que corresponde a Exenciones Generales, de las exenciones específicas y Régimen de las exenciones específicas de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA), se considera mencionar las más importantes siendo éstas: a) Importaciones de bienes muebles efectuadas por cooperativas, federaciones y confederaciones, por personas individuales o jurídicas amparadas bajo régimen de importación temporal. b) Aportes y donaciones a las asociaciones sin fines de lucro, instituciones de asistencia o de servicio social no lucrativas y las entidades religiosas. c) Aportación de bienes inmuebles a sociedades siempre y cuando se cumpla la regla de no haber sido aportado con anterioridad a una entidad que se dedique al desarrollo inmobiliario. d) Cuotas a las asociaciones o instituciones sociales, gremiales, culturales, científicas, educativas y deportivas, así como a los colegios profesionales y los partidos políticos. e) Las exportaciones de bienes y de servicios. f) La transferencia de dominio de bienes muebles e inmuebles en los casos de fusiones de sociedades, herencias, legados y donaciones por causa de muerte. g) Inciso 13 del artículo 7 de la ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto 27-92, los servicios que prestan las asociaciones, fundaciones e instituciones educativas, de asistencia o de servicio social y las religiosas, siempre que estén debidamente autorizada por la ley, que no tengan por objeto el lucro y que en ninguna forma se repartan utilidades entre sus asociados. En el caso de las exenciones específicas según el artículo 8, se establece que no deben cargar el impuesto en sus operaciones de ventas, como tampoco en la prestación de servicios y se refiere directamente a las siguientes personas: 58

74 a) Centros educativos públicos y privados a sus ingresos relacionados con pago de matrícula y colegiaturas y derechos de examen. b) Las universidades autorizadas para funcionar en Guatemala. c) La Confederación Deportiva Autónoma de Guatemala. d) El Instituto Guatemalteco de Seguridad Social. e) Las misiones diplomáticas y consulares, así como los agentes diplomáticos, funcionarios y empleados incluidos en la convención de Viena, siempre y cuando se reciba el mismo trato para Guatemala en los países que pertenezcan a dicha Convención. f) Y por último los organismos internacionales a los que de acuerdo con los respectivos convenios suscritos entre el gobierno de Guatemala y dichos organismos se les haya otorgado la exención de impuestos. Se concluye en el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) que todos los enumerados anteriormente es decir los del artículo 8 están exentos de soportar el impuesto que se genere por actos gravados de acuerdo a esta Ley y deberán recibir de sus proveedores las facturas por las compras sin embargo no deben cancelar el impuesto sino entregarán a cambio una constancia de exención debidamente autorizada. No procede entonces para el caso de las propiedades horizontales solicitar exención de este impuesto cuando sus actividades no constituyen hecho generador del Impuesto al Valor Agregado por tal motivo deben absorber el IVA de sus compras y servicios como consumidores finales. 3.4 Sujeto pasivo del impuesto El impuesto según el artículo 5 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) afecta al contribuyente cada vez que éste celebre un acto o contrato gravado por esta ley, en la 59

75 opinión de la autora de esta tesis el impuesto lo soporta el consumidor final a excepción de las personas enumeradas en el artículo 8 descrito en el punto anterior. La ley también establece que existen otros sujetos pasivos según el artículo 6 siendo estos: a) El importador habitual o no. b) El contribuyente comprador, cuando el vendedor no esté domiciliado en Guatemala. c) El beneficiario del servicio, si el que efectúa la prestación no está domiciliado en Guatemala. d) El comprador, cuando realice operaciones de conformidad con el artículo 52 (facturación por cuenta del vendedor, conocido como emisión de factura especial) e) Las sociedades civiles, las mercantiles, las irregulares, y las de hecho y las copropiedades, salvo las comunidades hereditarias, en los casos previstos en el artículo 3 del hecho generador, numeral 5) que corresponde a la adjudicación de bienes muebles e inmuebles en pago exceptuando cuando se efectúen por partición de la masa hereditaria. Este último inciso también hace la aclaración que si dichos sujetos no cubrieran el impuesto, cada adjudicatario será responsable por del pago en la parte que corresponda a los bienes que sean adjudicados. 3.5 Derechos y obligaciones de acuerdo a la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Derechos: en cuanto a los derechos de los contribuyentes afectos al Impuesto al Valor Agregado en la liquidación o determinación del impuesto, únicamente pueden hacer compensación de dicho impuesto como débito fiscal en las ventas y el crédito fiscal 60

76 soportado en sus compras, la diferencia debe cancelarse ante la Administración Tributaria, es decir en este caso únicamente realizan la actividad de intermediario. En los casos de las exenciones como por ejemplo asociaciones, fundaciones etc, están exentas de pagar el impuesto por las actividades que realicen no así de pagar el impuesto en las compras que realicen. Ellas no pagan este impuesto porque no son contribuyentes pero si lo soportan en sus gastos. En el caso de las copropiedades que nacen por el sometimiento de la propiedad horizontal que es el caso de estudio, procede la aplicación del caso anterior, al no encontrarse en los artículos de exenciones específicas ni generales, sin embargo si está contemplado en el sujeto pasivo siempre y cuando dicha copropiedad realice actividades con fines de lucro, cabe señalar que el criterio de si son las actividades con fines de lucro o nó es directamente aplicado por la Administración Tributaria SAT y no porque esté establecido claramente en la Ley del Impuesto al Valor Agregado. No se expresa en la Ley del Impuesto al Valor Agregado una referencia específica para los ingresos que reciben las copropiedades sometidas a régimen de propiedad horizontal, la Ley no remite al Código Civil de Guatemala, y por lo tanto no es posible establecer claramente las obligaciones de las copropiedades. En resoluciones de la Administración Tributaria que se presentarán en el capítulo IV se muestra que aunque hay suficiente base legal en el Código Civil, el régimen de propiedad horizontal no figura expresamente en las leyes tributarias aplicables, por lo tanto los ingresos que éstas reciben son considerados ingresos no afectos. 4 Análisis del Libro I Impuesto Sobre la Renta, Ley de Actualización Tributaria Decreto en vigencia a partir del 1 de enero del año

77 A partir del 1 de enero del año 2013 inicia la vigencia en Guatemala de la Ley de Actualización Tributaria Decreto del Congreso de la República de Guatemala, esta ley no corresponde únicamente a modificaciones del Impuesto Sobre la Renta (ISR) sino a la reforma de varias leyes tanto así que la misma se integra por 7 libros siendo éstos: Libro I El Impuesto Sobre la Renta; Libro II Impuesto Específico a la Primera Matrícula de Vehículos Automotores Terrestres; Libro III Ley Aduanera Nacional; Libro IV Reformas al Decreto Número del Congreso de la República Ley del Impuesto al Valor Agregado; Libro V Reformas al Decreto Número la Ley del Impuesto sobre Circulación de Vehículos Terrestres, Marítimos y Aéreos; Libro VI Reformas la Ley del Impuesto sobre Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, Decreto Número del Congreso de la República; Libro VII Disposiciones Finales y Transitorias de la Ley. Con la vigencia de la Ley de Actualización Tributaria, quedó derogada la ley anterior del ISR decreto 26-92, quedando incluido este impuesto dentro de esta Actualización como Libro I, es importante mencionar que aunque se redactó completamente la Ley del Impuesto Sobre la Renta. La Ley del Impuesto Sobre la Renta del Libro I, está dividido en 5 Títulos, siendo éstos: Título I Título II Título III Título IV Disposiciones Generales Renta de las Actividades Lucrativas Renta del Trabajo en relación de dependencia Renta de capital, ganancias y pérdidas de capital 62

78 Título V Rentas de no residentes Cada Título se divide en capítulos que establecen las bases de recaudación, el hecho generador de cada fuente de renta, las exenciones, la base imponible el tipo impositivo y la gestión del impuesto. El presente trabajo de tesis se enfoca principalmente en el o los impuestos que puedan afectar a las copropiedades sometidas a propiedad horizontal. A continuación se realizará el análisis del Libro I Impuesto Sobre la Renta. 4.1 Establecimiento general del Impuesto (Título I Capítulo Único) Artículo 1 Objeto: Se decreta un impuesto sobre la renta que obtengan las personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios que se especifiquen en este libro, sean nacionales o extranjeros, residentes o no en el país. El impuesto se genera cada vez que se producen rentas gravadas, y se determina de conformidad con lo que establece el presente libro. 52 El reglamento del libro I Acuerdo Gubernativo , de fecha 8 de mayo de 2013 y publicado el 13 de mayo del 2013, indica que el objeto del reglamento será desarrollar los preceptos del Impuesto Sobre la Renta, así como normar lo relativo al cobro administrativo del impuesto y los procedimientos para su recaudación y control. El Impuesto Sobre la Renta es un sistema cedular pues grava las rentas dependiendo el origen y no de acuerdo al tipo de contribuyente, el tema más relevante es que esta 52 Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria,febrero 2012, Decreto artículo 1, p.6. 63

79 ley pretende que el mismo contribuyente sea el que determine cuáles serán sus rentas de actividades lucrativas y cuáles sus rentas de capital, según el artículo 7 del reglamento del libro I indica textualmente lo siguiente: ARTICULO 7. Inscripción de contribuyentes. La Administración Tributaria proporcionará los medios y establecerá los requisitos para la inscripción de los contribuyentes y responsables en los distintos regímenes establecidos en la Ley. Para los efectos de dicha inscripción o actualización, se requerirá informar la actividad económica a la que se dedicará conforme la lista de actividades económicas que publique la Administración Tributaria. Si el contribuyente se dedica a más de una actividad, la principal y conforme la que deberá inscribirse, será la que le represente más del cincuenta por ciento (50%) de sus ingresos. En caso de que ninguna actividad alcance dicho porcentaje, se registrará la que represente el mayor porcentaje de sus ingresos. Las personas que de conformidad con la Constitución o la Ley gocen de exención del Impuesto Sobre la Renta, deben igualmente inscribirse y acreditar tal calidad ante la Administración Tributaria. 4.2 Categorías de renta según su procedencia Las rentas como se mencionó anteriormente se gravan de acuerdo a su origen el cuál también depende de la habitualidad o no de las mismas y de la persona jurídica, individual, ente o patrimonio para poder establecer cuál será el impuesto a pagar. Según el artículo 2 de la Ley de Actualización Tributaria Decreto , establece 3 categorías de rentas según su procedencia y son: 64

80 a) Rentas de las actividades lucrativas. b) Las rentas de trabajo. c) Las rentas de capital y ganancias de capital. Este artículo aclara que las regulaciones a cada categoría de renta se establecen y el impuesto se declara y paga en forma separada conforme a cada título del libro. Es por esta razón que el artículo 7 del reglamento del libro I de la Ley de Actualización Tributaria 53, aclara la importancia de establecer y determinar cuál será la actividad económica principal de cada contribuyente, lo cual ya establecía el artículo 120 del Código Tributario. 4.3 Tipos de Rentas De acuerdo al artículo 4 de la Ley son rentas de fuente guatemalteca independientemente que estén gravadas o exentas y bajo cualquier categoría de rentas las siguientes, se definirán sólo las que se considera tienen relación con la presente investigación, dejando fuera rentas de trabajo y de no residentes: Rentas de actividades lucrativas Por la importancia del artículo se transcribe tal y como está en la Ley de Actualización Tributaria Decreto Con carácter general, todas las rentas generadas o gestionadas dentro del territorio nacional, se disponga o no de establecimiento permanente desde el que se realice toda 53 Perez Molina, Otto, Presidente de la República de Guatemala, Acuerdo Gubernativo ,mayo del 2013, artículo 7, p

81 o parte de esa actividad. Entre otras, se incluyen las rentas provenientes de: a) La producción, venta y comercialización de bienes en Guatemala. b) La exportación de bienes producidos, manufacturados, tratados o comercializados, incluso la simple remisión de los mismos al exterior, realizadas por medio de agencias, sucursales, representantes, agentes de compras y otros intermediarios de personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios. c) La prestación de servicios en Guatemala y la exportación de servicios desde Guatemala. d) El servicio de transporte de carga y de personas, en ambos casos entre Guatemala y otros países e independientemente del lugar en que se emitan o paguen los fletes o pasajes. e) Los servicios de comunicaciones de cualquier naturaleza y por cualquier medio entre Guatemala y otros países, incluyendo las telecomunicaciones. f) Los servicios de asesoramiento jurídico, técnico, financiero, administrativo o de otra índole, utilizados en territorio nacional que se presten desde el exterior a toda persona individual o jurídica, ente o patrimonio residente en el país, así como a establecimientos permanentes de entidades no residentes. g) Los espectáculos públicos y de actuación en Guatemala, de artistas y deportistas y de cualquier otra actividad relacionada con dicha actuación, aun cuando se perciba por persona distinta del organizador del espectáculo, del artista o deportista o deriven indirectamente de esta actuación. 66

82 h) La producción, distribución, arrendamiento, intermediación y cualquier forma de negociación en el país, de películas cinematográficas, cintas de video, radionovelas, discos fonográficos, grabaciones musicales y auditivas, tiras de historietas, fotonovelas y cualquier otro medio similar de proyección, transmisión o difusión de imágenes o sonidos, incluyendo las provenientes de transmisiones televisivas por cable o satélite y multimedia. i) Los subsidios pagados por parte de entes públicos o privados a favor de contribuyentes residentes. j) Las dietas, comisiones, viáticos no sujetos a liquidación o que no constituyan reintegro de gastos, gastos de representación, gratificaciones u otras remuneraciones obtenidas por miembros de directorios, consejos de administración, concejos municipales y otros consejos u órganos directivos o consultivos de entidades públicas o privadas, que paguen o acrediten personas o entidades, con o sin personalidad jurídica residentes en el país, independientemente de donde actúen o se reúnan. k) Los honorarios que se perciban por el ejercicio de profesiones, oficios y artes sin relación de dependencia Rentas de Capital Con carácter general son rentas de fuente guatemalteca las derivadas del capital y de las ganancias de capital, percibidas o devengadas en dinero o en especie, por residentes o no en Guatemala. 54 Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto , febrero 2012,artículo 4, p. 6 67

83 En este caso de rentas de capital se clasifican las rentas de acuerdo con su origen de capital ya sea que éste sea inmobiliario o mobiliario, en el primero como arrendamiento de bienes inmuebles y en el segundo el pago de dividendos gravando estos últimos con Impuesto Sobre la Renta del 5% y exonerándolo del 3% de timbres que gravaba los dividendos hasta el 31 de diciembre del Exenciones En lo correspondiente a las exenciones esta Ley de Actualización Tributaria Decreto , en su artículo 8, establece exenciones generales tal y como lo contemplaba la ley anterior decreto 26-92, quedando de manera general los organismos del Estado y sus entidades descentralizadas y autónomas, las municipalidades, las universidades legalmente constituidas, los centros educativos en lo que corresponde a matrícula y colegiaturas gravando así cualquier otro servicio de dichos centros, las herencias legados y donaciones, las rentas de las iglesias, a excepción de las actividades lucrativas que éstas puedan realizar, están exentas de pagar impuestos sin embargo sí deben de cumplir con las obligaciones contables, formales o de retención que pudieren corresponderles. En cada categoría de renta se establecen las exenciones que corresponden por lo que a continuación se detallan las más importantes y que servirán de apoyo para el presente trabajo Exenciones de Rentas de actividades lucrativas Artículo 11 Capítulo II, Exenciones, Están exentas del impuesto: 68

84 1. Las rentas que obtengan los entes que destinen exclusivamente a los fines no lucrativos de su creación y en ningún caso distribuyan, directa o indirectamente, utilidades o bienes entre sus integrantes, tales como: los colegios profesionales; los partidos políticos; los comités cívicos; las asociaciones o fundaciones no lucrativas legalmente autorizadas e inscritas como exentas ante la Administración Tributaria, que tengan por objeto la beneficencia, asistencia o el servicio social, actividades culturales, científicas de educación e instrucción, artísticas, literarias, deportivas, políticas, sindicales, gremiales, religiosas, o el desarrollo de comunidades indígenas; únicamente por la parte que provenga de donaciones o cuotas ordinarias o extraordinarias. Se exceptúan de esta exención y están gravadas, las rentas obtenidas por tales entidades, en el desarrollo de actividades lucrativas mercantiles, agropecuarias, financieras o de servicios, debiendo declarar como renta gravada los ingresos obtenidos por tales actividades. 2. Las rentas de las cooperativas legalmente constituidas en el país, provenientes de las transacciones con sus asociados y con otras cooperativas, federaciones y confederaciones de cooperativas. Sin embargo, las rentas provenientes de operaciones con terceros sí están gravadas Rentas exentas de Rentas de capital, ganancias y pérdidas de capital Título IV Capítulo III Artículo 87 Exenciones. Están exentas del impuesto conforme a las regulaciones de este título, las rentas siguientes: 55 Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto , febrero 2012, artículo 111, p

85 1. Los subsidios otorgados por el Estado y sus instituciones y por organismos internacionales a las personas individuales para satisfacer necesidades de salud, vivienda, educación y alimentación. 2. Las ganancias de capital derivadas de la enajenación ocasional de bienes muebles de uso personal del contribuyente, salvo que se trate de ganancias de capital provenientes de la venta de vehículos, embarcaciones y aeronaves que sean objeto de inscripción en los Registros correspondientes. 3. Las demás rentas de capital y ganancias o pérdidas de capital exentas expresamente por leyes que crean entidades descentralizadas y autónomas. 4.5 Sujetos Pasivos Como se señaló anteriormente la nueva ley del Impuesto Sobre la Renta Libro I define las diferentes rentas y establece para cada título sus bases de recaudación, hecho generador de cada renta, las exenciones, las bases imponibles y la gestión del impuesto, a continuación los sujetos pasivos Sujetos pasivos en Rentas de Actividades lucrativas Artículo 12 de la Ley de Actualización Tributaria Decreto , establece que son contribuyentes las personas individuales, jurídicas y los entes o patrimonios, residentes en el país, que obtengan rentas afectas en este título (título II Renta de actividades lucrativas) 56. Se consideran contribuyentes por las rentas que obtengan los entes o patrimonios siguientes: los fideicomisos, contratos en participación, copropiedades, comunidades de 56 Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto , febrero 2012,artículo 12, p.16 70

86 bienes, sociedades irregulares, sociedades de hecho, encargo de confianza, gestión de negocios, patrimonios hereditarios indivisos, sucursales, agencias o establecimientos permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan en el país y las demás unidades productivas o económicas que dispongan de patrimonio y generen rentas afectas. Nuevamente en esta ley quedan como sujetos pasivos del impuesto las copropiedades aquellas que realicen el hecho generador, pero sin mayor aclaración del régimen que deba corresponderles registrarse ante la Administración Tributaria, por lo que no quedan gravados los ingresos que este tipo de figuras jurídicas perciben Sujeto pasivo en Rentas de Capital, ganancias y pérdidas de capital Título IV Capítulo II El artículo 85 define que: son contribuyentes todas las personas individuales, jurídicas, entes o patrimonios sin personalidad jurídica, residentes en el territorio nacional, que obtengan rentas gravadas en el presente título 57. Para los efectos de este título, se consideran entes o patrimonios, los fideicomisos, contratos en participación, copropiedades, comunidades de bienes, sociedades irregulares, sociedades de hecho, encargo de confianza, gestión de negocios, patrimonios hereditarios indivisos, sucursales, agencias o establecimientos permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que operan en el país y las demás unidades productivas o económicas que dispongan de patrimonio y generen rentas afectas. 57 Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria,, Decreto , febrero 2012,artículo 85, p.58 71

87 4.6 Regímenes de acuerdo a la Ley de Actualización Tributaria Libro I Impuesto Sobre la Renta Decreto En cuanto a la opción que tienen algunas sociedades de escoger el Régimen de actividades lucrativas que consideren es conveniente para sus necesidades, se encuentran establecidos en el artículo 14 del Capítulo IV Régimen de Actividades Lucrativas Sección I Regímenes y son los siguientes: a. Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas. b. Régimen Opcional Simplificado Sobre Ingresos de Actividades Lucrativas A continuación una breve explicación sobre la forma como cada uno de estos regímenes está legislado Régimen Sobre las Utilidades de Actividades Lucrativas Los contribuyentes que se inscriban en este régimen según el artículo 19 de la Ley de Actualización Tributaria, deben determinar su renta imponible deduciendo de su renta bruta las rentas exentas, y los costos y gastos deducibles según el artículo 21 de conformidad con la Ley Decreto , y deben sumar los costos y gastos no deducibles definidos en el artículo 23 de la misma Ley. Al respecto de los costos y gastos no deducibles según el artículo 23 se establece al igual que en la ley anterior del ISR que no serán deducibles los gastos que no hayan tenido su origen en el negocio, actividad u operación que genera renta gravada 58, así también menciona el registro separado de los costos y gastos por rentas exentas y rentas no afectas. 58 Congreso de la República de Guatemala, Ley de Actualización Tributaria, Decreto , febrero 2012,artículo

88 En el artículo 20 se define Renta bruta como el total de los ingresos y beneficios de toda naturaleza, gravados o exentos, habituales o no, devengados o percibidos en el período de liquidación, provenientes de ventas de bienes o prestación de servicios y otras actividades lucrativas. El tipo impositivo en este Régimen según el artículo 36 será del 25% sobre la base imponible, este porcentaje será aplicable según el artículo transitorio hasta en el año 2014 pues el artículo 172 de las disposiciones finales y transitorias establece una reducción gradual de la siguiente manera: Año %, Año % y Año % Régimen Opcional Simplificado Sobre Ingresos de Actividades Lucrativas (Sección IV) El artículo 43 establece que los contribuyentes que se inscriban en este Régimen deben determinar su renta imponible deduciendo de su renta bruta las rentas exentas. El tipo impositivo en este régimen es el siguiente: Del 5 % y 6% para el año Y del 6% y 7% para el año 2014 en adelante. 4.7 Están las propiedades horizontales, copropiedades y condominios tipificados en la nueva Ley de Actualización Tributaria y en la Ley del Impuesto al Valor Agregado? De lo anterior se concluye lo siguiente: 73

89 a) Que los ingresos por cuotas de mantenimiento que reciben las propiedades horizontales no constituyen hecho generador del Impuesto Sobre la Renta, al no considerarse como rentas gravadas, pues en sí las rentas se consideran rendimientos, y los ingresos de las propiedades horizontales son únicamente para sufragar sus gastos de seguros, mantenimiento, seguridad etcétera, siempre que no tenga objeto de lucro y no haga reparto de utilidades. b) Las propiedades horizontales son un vehículo para hacer pagos con flujos de efectivo provenientes de los obligados al pago de sus cuotas de mantenimiento, es decir no son rentas y tampoco cobran por actuar como vehículos pues no son servicios. c) Que las actividades que desarrollan las propiedades horizontales no constituyen hecho generador del impuesto en el Impuesto al Valor Agregado y como se menciona en el inciso anterior siempre y cuando no realicen actos que sean hecho generador. d) El régimen de propiedad horizontal no figura expresamente en las leyes tributarias del Impuesto Sobre la Renta y del Impuesto al Valor Agregado, así como en el Impuesto de Solidaridad como entidad exenta, entonces no pueden solicitar exención de impuestos y porque además no realizan el hecho generador de impuestos mencionados en esta Tesis. e) Los ingresos por cuotas de mantenimiento que cancelan los vecinos para el sostenimiento de áreas comunes, seguro y otros que perciben este tipo de copropiedades no se encuentran afectos a ningún impuesto tributario, por no ser rentas ni servicios, y por tal motivo no pueden tributar pues no figura en las leyes tributarias expresamente ingresos por este concepto, son considerados como ingresos no afectos a los impuestos analizados en este trabajo de Tesis, como se mostrará más adelante en la exposición de casos. 74

90 La Superintendencia de Administración Tributaria ha requerido en algunos casos el cumplimiento de tributos por considerar que estas copropiedades realizan actividades con fines de lucro, sin embargo después de los análisis realizados la copropiedad nace por el sometimiento de régimen de propiedad horizontal y no por la unión de los propietarios para realizar actividades con fines de lucro, pues aunque la propiedad horizontal realizara actividades como arrendamiento de espacios para publicidad, los ingresos recibidos siempre serán utilizados para el sostenimiento de las áreas comunes y no habrá distribución de utilidades, como se mostrará más adelante en la exposición de casos. 4.8 Derechos y Obligaciones de las propiedades horizontales, copropiedades y condominios. En cuanto a derechos de los copropietarios, los derechos comunes de las propiedades sometidas a régimen de propiedad horizontal o condominios, únicamente se encuentra legislado en el Código Civil de Guatemala. Obligaciones las que establece también el Código Civil de Guatemala y en cuanto a la responsabilidad de las obligaciones tributarias según lo indica el Código Tributario artículo 22 sección Segunda Contribuyentes, en Situaciones especiales son responsables los copropietarios de las copropiedades, siempre y cuando ocurra el hecho generador y nuevamente indica en el tercer párrafo que el régimen tributario aplicable a los ingresos o bienes gravados será el que determine cada Ley. En la Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto vigente hasta el 31 de diciembre del 2012, la Ley de Actualización Tributaria Decreto , así también la Ley del Impuesto al Valor agregado únicamente se mencionan las copropiedades entendiendo aquellas que realizan el hecho generador, como sujeto pasivo, en cuanto a las propiedades horizontales y condominios que como se mencionó en los primeros capítulos se mezclan y resultan sinónimos sin embargo en ninguna parte de las leyes 75

91 mencionadas se mencionan como ingresos gravados los ingresos que corresponden a las cuotas de mantenimiento de las áreas comunes, y las mencionadas leyes regulan hechos generadores y quién los ejecuta es quién debe pagar los impuestos. A finales de diciembre del año 2013 se publicó en el Diario de Centro América de Guatemala las reformas a la Ley de Actualización Tributaria Decreto , adicionando el artículo 35 A en el cual se permite a las desarrolladoras de proyectos inmobiliarios que puedan constituir entidades civiles (Asociaciones) o mercantiles (Sociedad Anónima) accionadas o no, desde el inicio de sus proyectos para que estas sean las encargadas de velar por las áreas sociales, servicios comunes, seguro etcétera, lo cual es un paso importante para el desarrollo inmobiliarios de proyectos comerciales e incluso de vivienda pues como se mencionaba en anteriores comentarios es importante que desde el inicio el propietario se adapte a la modalidad de la figura jurídica que mantendrá la administración del Edificio. Esta modalidad podrá ser utilizada a partir de la vigencia de esta ley es decir desde el 21 de diciembre del 2013, pero no es aplicable para las propiedades horizontales que ya se encuentran vigentes a dicha fecha, así también no hace distinción entre proyecto habitacional es decir sólo de vivienda o comercial, o de ambos usos. En los edificios que serán utilizados únicamente para efectos de residencia no sería de utilidad manejar una figura como Sociedad Anónima pues el costo de la cuota aumentaría en un 12% de Impuesto al Valor Agregado más otros impuestos como lo son el Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto de Solidaridad, sería más funcional una Asociación Civil de Vecinos que cubriría los aspectos tributarios requeridos por la Administración Tributaria y a la vez lo necesario para los condóminos. Como se expondrá más adelante aún en algunas propiedades horizontales de vivienda las constructoras han optado por dejar una sociedad anónima que se encargue de la administración del edificio como una solución tributaria acertada y evitar en el futuro 76

92 inconvenientes a sus condóminos, esta figura no ha sido objetada por ellos pues cumplen con sus pagos desde que compran su apartamento. Sin embargo sí es importante mencionar que si un Edificio sometido a régimen de propiedad horizontal será de uso comercial considere la figura de Sociedad Anónima desde el inicio de sus actividades y ya teniendo el respaldo de esta reforma a la ley del Impuesto Sobre la Renta. 77

93 CAPÍTULO IV DIFICULTADES DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES, COPROPIEDADES Y CONDOMINIOS, PARA CUMPLIR CON LOS REQUERIMIENTOS DE LA SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA Como una muestra para conocer las dificultades que afrontaron actualmente las propiedades horizontales en Guatemala durante el año 2013, se realizó una investigación dirigida a Edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal, ubicados en la zona 10 y zona 14 de la ciudad capital de Guatemala. A continuación se presenta la forma como se determinó la muestra de las Administraciones de Edificios evaluadas. 1. Determinación de la muestra para la investigación en administraciones de edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal. La muestra se determinó con base en los resultados presentados por la Municipalidad de Guatemala a diciembre del dos mil doce, según datos proporcionados por el señor Carlos Sandoval vocero de la Municipalidad de Guatemala, indicando que desde el año 2004 a la fecha la Municipalidad ha autorizado 63 edificios nuevos en la capital y la mayoría están localizados en las zonas 10 (25), 14 (23) y 15 (10). Como nuestra población a seleccionar está en zona 10 y 14 haciendo un total de 48, la muestra fue determinada, así: 78

94 De conformidad con la muestra establecida se realizaron las entrevistas y elaboración de cuestionarios a 20 Administraciones de Edificios. 1.1 Ubicación de las Propiedades Horizontales seleccionadas Gráfica No. 1 Ubicación de las Propiedades Horizontales ZONA 10 (12) ZONA 14 (8) 40% 60% Fuente: propia De las 20 seleccionadas 12 se encuentran en zona 10 y 8 en zona

95 2. Análisis de los resultados obtenidos de la investigación realizada a los administradores de 20 Administraciones de Edificios sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal. De las 20 propiedades horizontales encuestadas todas tienen una Asamblea de propietarios, Junta directiva, llevan contabilidad formal, y todas se constituyeron como régimen de propiedad horizontal, sin embargo algunas ya no se encuentran bajo este régimen cómo se observará más adelante. De las 20 propiedades horizontales investigadas se encuentran registradas ante la Superintendencia de Administración Tributaria únicamente 16, como se muestra en la gráfica siguiente. Gráfica No. 2 Tienen número de identificación Tributaria NO (4) SI (16) 20% 80% Fuente: propia Al respecto se indica que las 4 propiedades horizontales que no poseen número de identificación tributaria, son específicamente de vivienda, dos de ellas se encuentran ubicados en zona 10 y están en proceso de finalización del proyecto y las otras dos se encuentran en zona

96 En la parte final de este capítulo IV Análisis de casos encontrados, se presentará el Caso A y B que detalla la situación de estas dos propiedades horizontales actualmente en octubre del De las 16 propiedades horizontales inscritas en la Administración Tributaria, 3 se encuentran inscritas como Sociedades Anónimas, 4 como Asociaciones Civiles de Vecinos, y 9 continúan como propiedades horizontales y éstas últimas fueron inscritas con Número de Identificación Tributaria (NIT) Administrativo, NIT que es otorgado por los señores de SAT únicamente para efectos de registro, sin ninguna obligación formal ni material y no afecto a ningún pago de impuestos. Gráfica No. 3 Figura jurídica actual 19% 3 Sociedades Anónimas 56% 25% 4 Asociaciones de Vecinos 9 Propiedades Horizontales De las 9 que continúan como Propiedades Horizontales y con NIT Administrativo, 5 están destinadas para vivienda y 4 para oficinas. De las 4 propiedades que tienen oficinas a una de ellas la cual llamaremos Caso C, los propietarios le están solicitando un documento legal para poder respaldar el gasto y que sea deducible de impuestos, se presenta a detalle el caso al final de este capítulo IV. 81