H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DE TUXPAN, MICH.

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1 Publicado en el Periódico Oficial del Estado. El día 31 de mayo de H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DE TUXPAN, MICH. EL AYUNTAMIENTO DE TUXPAN, MICHOACÁN, EN USO DE LAS ATRIBUCIONES QUE LE CONFIERE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS EN SU ARTÍCULO 115 FRACCIÓN II, LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE MICHOACÁN DE OCAMPO EN SU ARTÍCULO 123, FRACCIÓN IV, EN LO PREVISTO POR LOS ARTÍCULOS 3º, FRACCIÓN III, 4º, APARTADO «B», FRACCIÓN VII, 14, FRACCIÓN I Y V, 156, 157, DE LA LEY DE SALUD DEL ESTADO DE MICHOACÁN, Y EN LOS ARTÍCULOS 144, 145, 146, 148, 149, DE LA LEY ORGÁNICA MUNICIPAL, DEL ESTADO DE MICHOACÁN DE OCAMPO, TIENE A BIEN EXPEDIR EL SIGUIENTE: REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO HORIZONTAL DENOMINADO "MERCADO DE LAS FLORES DE TUXPAN", UBICADO EN LA LOCALIDAD DE SANTANA, PERTENECIENTE AL MUNICIPIO DE TUXPAN MICHOACÁN, PROPIEDAD DE ESTA MUNICIPALIDAD CAPÍTULO I ARTÍCULO 1.- El presente Reglamento se expide en cumplimiento a lo dispuesto por los artículos 868 del Código Civil para el Estado de Michoacán y 1, 3, 6 y 39 de la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el mismo Estado. ARTÍCULO 2.- Para la aplicación de este Reglamento, en lo sucesivo se denominarán: a) A la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio, para el Estado de Michoacán, publicada en el Periódico Oficial del Estado el día primero de noviembre de 1973 mil novecientos setenta y tres, simplemente «Ley de Condominio». b) A la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, simplemente la «Escritura Constitutiva». c) A las personas físicas o morales, que siendo propietarios y están en posesión de un local y a quienes hayan celebrado contratos en virtud de los cuales, de cumplirse en sus términos lleguen a ser propietarios, en adelante, simplemente «Condóminos». ARTÍCULO 3.- El valor del inmueble, su ubicación, superficie y linderos, descripción y el valor de los locales, así como el porcentaje que le corresponda a cada uno de los propietarios de las áreas y bienes comunes, se determinan en la Escritura Constitutiva. ARTÍCULO 4.- Todo Condómino esta obligado a sujetarse a la «Ley de Condominio», a la «Escritura Constitutiva» y al presente Reglamento. Igualmente quedan obligados a sujetarse a estos, en lo conducente todos los ocupantes de cualquier local. Página 1 de 18

2 Así mismo, se sujeta el personal al servicio de aquellos. Administradores y terceros que eventualmente ocupen o presten sus servicios en el condominio, por formar parte íntegramente del Contrato del que se deriven los derechos de propiedad individual, a los artículos siguientes que establecen normas invariables de cumplimiento. ARTÍCULO 5.- Solamente por acuerdo del 80% del total de los votos representados en asamblea cuando en ella se encuentren representados un mínimo del 75% de los condóminos se podrá modificar lo dispuesto en la escritura constitutiva en materia de destino general de la unidad y en especial de cada local, así como los valores nominales relativos a estos y la determinación de los bienes de propiedad común. Para modificar el presente Reglamento se requiere el voto del 75% de los condóminos reunidos en asamblea general. ARTÍCULO 6.- El Régimen de Propiedad en Condominio del inmueble materia del presente Reglamento, sólo podrá extinguirse por acuerdo del 75% de los Condóminos o en los casos previstos en el capítulo VII del presente Reglamento. ARTÍCULO 7.- La ubicación del inmueble, su superficie, linderos, la descripción general de la unidad, la descripción de cada local y el porcentaje que corresponde a cada Condómino se determinan en la escritura constitutiva. El porcentaje que corresponde a cada local, servir para determinar la participación de los Condóminos en los gastos de administración, operación, conservación y reparación del Condominio, así como en las utilidades o perdidas que llegasen a haber con motivo del Régimen de Propiedad en Condominio. Servir así mismo, para determinar el número y el valor de los votos de los condóminos en las asambleas. ARTÍCULO 8.- El destino del inmueble ser comercial en todas sus plantas. ARTÍCULO 9.- El inmueble en su totalidad se divide en bienes de propiedad común y bienes de propiedad exclusiva de cada uno de los condóminos. ARTÍCULO 10.- Clases de bienes. El inmueble se divide en: a) Bienes comunes o de propiedad común de propiedad común del Condominio; y, b) Bienes privativos o de propiedad individual. ARTÍCULO 11.- Bienes comunes del Condominio: Son bienes comunes los que prestan un servicio y satisfacen necesidades de la comunidad de Condóminos. Entre tales bienes comunes se incluyen: El terreno en la parte en que se encuentra la edificación, cimientos, estructura, azotea, depósitos de agua, cisterna, toma de agua, equipo de bombeo, instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y telefónicas, así como escaleras, vestíbulos, Página 2 de 18

3 aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común al conjunto de locales que integran el Condominio. ARTÍCULO 12.- Son bienes de propiedad exclusiva las partes del inmueble que no son bienes de propiedad común y cuya propiedad singular y exclusiva se transmite por cualquier título legítimo a los Condóminos. Los Condóminos de locales ubicados en la planta alta y el ultimo piso, tendrán exactamente los mismos derechos al uso y disfrute de los bienes comunes que los Condóminos de los demás locales, y no gozan de preferencia alguna respecto del uso de entradas y azoteas comunes y de cualquier otros bienes comunes. Sin embargo, los patios de los cubos de luz, podrá el Constituyente del Régimen de Condominio, cederlos en partes iguales en derecho de uso exclusivo a los propietarios de los locales ubicados en la planta baja, siempre y cuando, permitan el acceso de personal indicado para hacer las reparaciones en esos lugares. ARTÍCULO 13.- Serán de propiedad común, solo de los condominios colindantes los muros, entrepisos y demás divisiones que separen entre sí los locales sin embargo, las tuberías de agua, electricidad, teléfono, etc., que se encuentren dentro de los muros o entrepisos indicados, pertenecerán exclusivamente al propietario del local al cual sirvan, los condóminos de estos locales, están obligados a permitir la realización las reparaciones necesarias en dichos ductos. ARTÍCULO 14.- Cada condómino será dueño exclusivo, de su local y demás bienes de propiedad individual que le pertenezcan, mismos, con las limitaciones, derechos y obligaciones que la Ley de Condominio, la Escritura Constitutiva y este Reglamento le imponen. Queda expresamente prohibido a los Condóminos dar en arrendamiento o vender aisladamente partes de sus locales o de los bienes comunes cuyo uso exclusivo se le haya asignado. El infractor de esta disposición, será sancionado en los términos del articulo 46 de la Ley de Condominio. ARTÍCULO 15.- Cada condómino será propietario de los bienes comunes en proporción al valor de su parte privativa, que se determina en la Escritura Constitutiva. ARTÍCULO 16.- Los derechos de copropiedad mencionados respecto de los bienes comunes, son inseparables de la propiedad individual del Condómino, por lo que aquellos sólo podrán enajenarse, gravarse o ser embargado por terceros juntamente con el derecho de propiedad sobre la vivienda y con sus anexos de propiedad individual y a su vez estos deber n enajenarse, gravarse o embargarse junto con los derechos de copropiedad sobre las partes comunes. ARTÍCULO 17.- La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división ni podrán enajenarse salvo en los casos previstos expresamente en la Ley de Condominio y en este Reglamento. CAPÍTULO II Página 3 de 18

4 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS ARTÍCULO 18.- El propietario de cada local con sus anexos de propiedad individual puede usar, gozar y disponer de ella enajenándola, gravándola o arrendándola (con las limitaciones que establezcan las hipotecas) sin necesidad del consentimiento que los demás condóminos y, en general, ejercer todos los actos de domino sobre su propiedad, pero no podrá ser objeto de venta o arrendamiento parte de los mismos, igualmente deberán respetarse las demás limitaciones y prohibiciones que la Ley de Condominio y este Reglamento le imponen. En caso de que los condóminos den en arrendamiento sus locales, deberán incluir en el contrato una cláusula por la que el arrendatario se obligue a cumplir con lo establecido en la escritura en que se constituyó el Régimen de Condominio, en el contrato mediante el cual el condómino adquirió su carácter de tal y en el presente Reglamento, y anexar un original de éste al original y demás copias del contrato de arrendamiento. Antes de que un local sea ocupado por su arrendatario, el condómino del mismo deber entregar al administrador una copia del contrato respectivo. ARTÍCULO 19.- El condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, arreglarán entre si, quien debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en que casos el usuario tendrá la representación del Condómino en las asambleas que se celebren: pero en todo caso el condómino es solidario de las obligaciones del usuario. Ambos harán oportunamente las notificaciones al Administrador, para los efectos que proceda. ARTÍCULO 20.- Cada condómino u ocupante usarán de su local en forma ordenada y tranquila y por lo tanto no podrá destinarla a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres, ni hacerla servir a otros objetos que los convenidos expresamente, ni efectuar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometa la solidez, seguridad y comodidad del inmueble, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados. ARTÍCULO 21.- El propietario no podrá modificar el interior de su local sin el consentimiento previo y por escrito del administrador, quien lo concederá siempre que no sean afectadas las estructuras, instalaciones, fachadas de uso común, atendiendo ambos, propietario y administrador, a lo señalado en este Reglamento. ARTÍCULO 22.- La perforación de muros interiores, sólo podrá realizarse previa presentación al Administrador y al Comité de Vigilancia, del proyecto que se proponga realizar, las que deber n ser amparadas con la responsiva de un perito responsable de la obra, sin esos elementos no podrán ni el Administrador ni el Comité de Vigilancia permitir su realización, aún cumpliendo con estos requisitos las obras deberán ejecutarse bajo la vigilancia del Administrador y el Comité de Vigilancia tomando las medidas necesarias para no disminuir la solidez del inmueble, quedando en todo caso responsable de los daños y perjuicios el condómino que hubiese ordenado la ejecución de los trabajos. Página 4 de 18

5 ARTÍCULO 23.- En ningún caso podrá abrirse puerta, ventana o luz alguna hacia el exterior, o fachada. A los condóminos les estará prohibida toda modificación que afecte a la estructura, paredes maestras y otros elementos, esenciales del inmueble o que pueda perjudicar su solidez, seguridad, salubridad o comodidad. Los condóminos en lo individual no podrán pintar o decorar en ninguna forma las partes exteriores de sus locales que desentonen con la armonía que demanda el exterior del conjunto. ARTÍCULO 24.- Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios o instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario sin restringir o hacer más onerosos el derecho de los demás y con las limitaciones establecidas en este Reglamento, en la Escritura Constitutiva y en la Ley de Condominio. El infractor de estas disposiciones será sancionado en los términos del artículo 46 de Ley del Condominio. ARTÍCULO 25.- Los condóminos deber n abstenerse de todo acto aún en el interior de su local que impida o haga menos eficaz su operación y estarán obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento de los servicios e instalaciones propias. ARTÍCULO 26.- Cada propietario será responsable de los desperfectos a las partes comunes, ocasionados por l mismo, por quienes ocupen, por cualquier título, su local, o personas concurran a dicho local y la reparación será por cuenta exclusiva del propietario responsable. ARTÍCULO 27.- No podrá instalarse en el inmueble ningún establecimiento ni realizarse ninguna actividad que resulte peligrosa, insalubre o molesta. ARTÍCULO 28.- Los condóminos no harán por sí mismos, ni por personas que ocupen sus locales permanentes o transitoriamente actos que puedan menoscabar el buen aspecto del inmueble. ARTÍCULO 29.- Aunque son de propiedad exclusiva las partes de fachadas que les corresponden a los locales, aquellos no podrán ser modificadas por sus respectivos dueños, quien tampoco podrá alterar pintura exterior ni realizar obra en el exterior que afecte la armonía, la uniformidad y el aspecto del inmueble. Para realizar cualquiera de dichos actos requerir del permitir la ejecución de las reparaciones necesarias en las partes comunes del inmueble si es necesarios, el acceso a sus partes comunes del inmueble si es necesario, el acceso a sus propiedades a los arquitectos, contratistas y obreros encargados de llevarlas a cabo, en especial, en lo que se refiere a las canalizaciones y conductos comunes que atraviesan los diversos locales. ARTÍCULO 30.- Ningún condómino ni ocupante del inmueble podrá entorpecer las entradas, circulaciones y demás lugares comunes dejando en ellos objeto alguno que dificulte el tránsito de personas ni realizar cualquier otra actividad que no corresponda al destino natural de estas partes; ya que las mismas están limitadas al uso común y sólo podrá hacerse en los términos establecidos de este Reglamento. Página 5 de 18

6 A este efecto, queda prohibido terminantemente colocar objetos en las entradas, pasillos comunes y usar de ellos como lugares de reunión, como lugares de juego para niños o para cualquier otro objeto que no sea el simple tránsito, y en general, queda prohibido entorpecer en cualquier forma el uso que según su naturaleza corresponde a los bienes comunes. ARTÍCULO 31.- Los condóminos que no ocupen por si mismo sus locales serán sin embargo, responsables personalmente de la ejecución y cumplimiento de las cargas y condiciones impuestas por el presente Reglamento. ARTÍCULO 32.- Previa autorización del administrador, podrán colocarse en las partes de los locales, rótulos o placas de identificación, pero a condición de que no sobresalgan de los muros. Los rótulos no podrán ser pintados o impresos directamente sobre dichas puertas. ARTÍCULO 33.- Cuando los condóminos tengan que ejercer alguno o algunos de los derechos que anteceden en contra de algún Condómino o tengan quejas contra alguno que impida la tranquilidad del inmueble, que sea dañoso o incómodo, deberán dirigirse al administrador, quien procurará resolver la controversia y en caso de que no lo logre deberán proceder en los términos que establece la Ley del Condominio. Independientemente de esta acción, el Condómino o Condóminos quejosos podrán hacer valer sus derechos ante las autoridades competentes. ARTÍCULO 34.- En el caso de la venta de un local, se notificará al resto de los condóminos y a quien sea el inquilino siempre que éste se encuentre corriente en el cumplimiento de sus obligaciones y que, por más de un año ocupado con ese carácter, con la expresión del precio ofrecido y demás condiciones de la operación, a efecto de que dentro de los diez días siguientes a la notificación, manifiesten si hacen uso del derecho del tanto, en la inteligencia de que su silencio en tal plazo será considerado como renuncia a este derecho. ARTÍCULO 35.- Si el local se enajenara con infracción a lo dispuesto en los artículos anteriores, el arrendatario podrá subrogarse en lugar del adquirente original con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra venta, siempre que haga uso del derecho de retracto, con exhibición del precio dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se haya tenido conocimiento de la enajenación. ARTÍCULO 36.- Los gravámenes que reporte el inmueble serán divisibles entre los diferentes locales y cada uno de los condóminos sólo responderá del gravamen que corresponda a su propiedad. ARTÍCULO 37.- Cada condominio deberá efectuar a su propio cargo todas las reparaciones que requiera su propiedad exclusiva o individual. ARTÍCULO 38.- Para los efectos fiscales cada local se empadronará por separado, comprendiéndose en la valuación la parte proporcional de los bienes comunes a efecto de que cada propietario pague, individualmente, todos los impuestos y derechos que le correspondan legalmente. ARTÍCULO 39.- De igual manera, cada propietario, pagar independientemente, los servicios de agua, luz, teléfono, etc., que utilice en forma exclusiva en su local. Página 6 de 18

7 ARTÍCULO 40.- Será obligación de todos los condóminos conservar su respectiva unidad y su correspondiente parte común asegurada por valor destructible, contra incendio, temblor, explosión o cualquier otro siniestro que la ponga en peligro y cubrir totalmente las primas respectivas, mientras se encuentren gravadas ante una institución de crédito legalmente autorizada para operar en el país. ARTÍCULO 41.- Cada propietario se obliga a contribuir al pago de las cargas comunes en el porcentaje que le corresponde y que se precisa de la Escritura Constitutiva, según presupuesto que acuerden las asambleas y en la forma que estas determinen. ARTÍCULO 42.- Son cargas comunes: a) Los impuestos y derechos que graven el condominio y que no están en la hipótesis del artículo 40; b) Los gastos de conservación y reparación de cualquier naturaleza que exijan las diversas partes de propiedad común del inmueble; c) Los sueldos, salarios, prestaciones y gratificaciones de todo el personal al servicio de los intereses comunes de los propietarios del inmueble; d) Los gastos generales de agua y de alumbrado en todas las partes comunes; e) Las erogaciones por utensilios necesarios para la conservación, limpieza y servicio del inmueble; f) Las primas de seguros propias del inmueble; g) Los honorarios del administrador; h) La remuneración que se pague a los miembros del Comité de Vigilancia; y, i) En general, todo lo que determine la «Ley de Condominio», este Reglamento o lo acuerde la Asamblea de Condóminos en términos del artículo 31 de la citada Ley. ARTÍCULO 43.- Las cargas comunes y en general, las obras necesarias para mantener el inmueble en buen estado de conservación y para que los servicios funcionen eficazmente, se ejecutarán por el administrador bastando la conformidad del Comité de Vigilancia sin necesidad del acuerdo de los condóminos, con cargo al presupuesto de gastos aprobado. En caso de que uno o varios condóminos aumenten en su provecho las cargas comunes, solo ellos deberán soportar los gastos que originen. ARTÍCULO 44.- Cuando sea insuficiente el presupuesto aprobado por la asamblea para cubrir los gastos a que se refiere el artículo anterior, el administrador convocará a asamblea de condóminos para que esta resuelva lo conducente por mayoría de los presentes. ARTÍCULO 45.- La reparación de vicios ocultos cuyo saneamiento no sea posible exigir al constructor, se pagará por los condóminos, en la proporción que a cada uno corresponde, en los términos del artículo 16 de este Reglamento, debiendo acordarse la reparación por voto de la mayoría de la asamblea. Página 7 de 18

8 ARTÍCULO 46.- Los gastos, útiles y voluntarios a que se refiere el artículo 31, fracción III, la Ley de Condominio, únicamente podrán efectuarse previo acuerdo de la asamblea, tomado, como voto aprobatorio del 75% de los condóminos. ARTÍCULO 47.- Se prohíbe la ejecución de cualquier obra que se ponga en peligro la seguridad o solides del inmueble, que impida, permanentemente el uso de alguna parte o servicio común o que demerite cualquier vivienda. ARTÍCULO 48.- Ningún propietario podrá realizar obra alguna en los bienes comunes, salvo cuando se trate de reparaciones urgentes y siempre que por alguna circunstancia falte el administrador o no se encuentre. En estos casos, el Comité de Vigilancia deber autorizar la realización de la obra. ARTÍCULO 49.- Las obras que requieran paredes u obras divisiones entre locales colindantes, serán por cuenta de los respectivos propietarios, los daños ocasionados por sismos, rayos o hundimientos diferenciales serán por cuenta de todos los condóminos. ARTÍCULO 50.- Aunque un condómino haya abandono dé sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, seguir sujeto a las obligaciones que le impone la Ley de Condominio, la Escritura Constitutiva y este Reglamento. CAPITULO III LAS ASAMBLEAS ARTÍCULO 51.- Se llama asamblea a la reunión de todos los condóminos, la cual una vez debidamente instalada será Órgano Supremo de Autoridad del condominio. Las asambleas serán, generales y reunirán a todos los condóminos, cuando se celebre en particular y para tratar asuntos de cada condominio, ya que las generales del conjunto de condominios se realizarán con la asistencia exclusiva de los Comités de Vigilancia de cada uno de ellos en su representación. ARTÍCULO 52.- La asamblea tendrá las siguientes facultades: 1. Nombrar y remover libremente al administrador. 2. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del administrador y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquel, ejecutado en o con motivo del desempeño de su cargo. 3. Resolver la clase y monto de las garantías que deba otorgar el administrador a su consideración. 5. Nombrar y remover el Comité de Vigilancia. 6. Discutir y en su caso aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente. Página 8 de 18

9 7. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración, para la adquisición y reposición de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio, el pago podrá dividirse en mensualidades que habrán de cubrirse por adelantado. El monto de estos fondo se integrará en proporción al valor de cada localidad establecida en la Escritura Constitutiva, como lo prevé el articulo 15 de este Reglamento, el destinado a mantenimiento y Administración será el bastante para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses. 8 Instruir al administrador para el cumplimiento de lo previsto en el articulo 37, de la Ley de Condominio. 9. Adoptar las medidas condecentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador. 10. Modificar la Escritura Constitutiva y este Reglamento en los casos y condiciones que prevean la uno y el otro dentro de las disposiciones legales aplicables. ARTÍCULO 53.- Las asambleas serán: a) Generales ordinarias, las cuales deberán celebrarse anualmente y conocerán el informe estado de contabilidad que rinda el administrador, determinarán el presupuesto para el año siguiente, y la forma de pago, así como los demás asuntos se incluyan en la orden del día. b) Generales extraordinarias, que se convocarán cada vez que sean necesarias conocerán de los asuntos que se indiquen en la convocatoria. c) Especiales, de grupo de condóminos, que se celebrarán para resolver casos como los previstos en el artículo 43 de la Ley de Condominios. ARTÍCULO 54.- Cada condómino tendrá los votos que represente su porcentaje en las partes comunes, establecido en la Escritura Constitutiva. ARTÍCULO 55.- El Condómino podrá hacerse representar en las asambleas por medio de apoderado, quién acreditará su carácter con carta poder. ARTÍCULO 56.- En caso de copropiedad de una vivienda, los copropietarios deberán nombrar un representante común para los efectos de la votación. ARTÍCULO 57.- Las convocatorias deberán contener la Orden del Día, lugar, día hora en que tendrá verificativo la Asamblea y la indicación de que es primera, segunda o tercera convocatoria. Se colocará la convocatoria, en uno o más lugares visibles del condominio. La asamblea, podrá llevarse a cabo el mismo día en primera, segunda o tercera convocatoria notificando en el mismo citatorio que habiendo transcurrido media hora después de citada la primera, de no existir el quórum para realizarla, se procederá y de persistir la falta de Quórum, media competente, que representan como mínimo la cuarta parte del valor del Condominio; igualmente el Comité de Vigilancia en caso de Página 9 de 18

10 suma urgencia o a falta del Administrador, podrá convocar a asamblea por lo menos tres días de anticipación. ARTÍCULO 58.- Cuando la asamblea se celebre en virtud de primera convocatoria se requerirá de un quórum de cuando menos el 51% de votantes, si la asamblea se efectuarse en razón de tercera convocatoria, este será legalmente constituida con los condóminos presentes y las resoluciones se adoptarán por la mayoría. Las determinaciones legalmente adoptadas obligan a todos los condóminos, los ausentes y disidentes. ARTÍCULO 59.- Los acuerdos de la asamblea se tomarán validamente por la mayoría simple de votos, excepto en los casos en que este Reglamento o la Ley de Condominio exijan una mayoría especial, en caso de empate el administrador tendrá voto de calidad. Cuando un sólo Condómino represente más del 48% de los votos se requerir además, el 50% de los votos restantes de los presentes, para que sean válidos los acuerdos. Cuando no se llegue a acuerdos validos, el Condómino mayoritarios o el grupo de minoritarios podrá someter la discrepancia en los términos del artículo 48 de la Ley de condominio, facultándose a los minoritarios para hacerse representar por persona distinta al administrador. ARTÍCULO 60.- Todas las asambleas serán presididas por la persona que designen por simple mayoría de condóminos que concuerdan a la asamblea respectiva. Fungir como Secretario de ellas, el administrador si es persona física y si es moral, la persona que ésta designo. ARTÍCULO 61.- El Presidente de la Asamblea designar a escrutadores. El Secretario levantar las actas de asambleas en el libro respectivo las que deberán ser autorizadas con la fe del propio Secretario o del Notario Público, por el Presidente de la misma y del Comité de Vigilancia o de quien lo substituya. CAPÍTULO IV LA ADMINISTRACIÓN ARTÍCULO 62.- El condominio será administrado por la persona física, moral o institución que designe la asamblea por mayoría simple de votos de los propietarios, a quien se le denominar el administrador. ARTÍCULO 63.- El administrador será el representante legal de los propietarios en todos los asuntos comunes relacionados de ellos teniendo las facultades de apoderado general para administrar bienes y para pleitos y cobranzas, con todas las facultades generales y aún las especiales que requieran cláusula especial conforme a la Ley de Condominio. El administrador podrá bajo su estricta responsabilidad, otorgar poderes especiales y generales para pleitos y cobranzas, pero los honorarios que a Página 10 de 18

11 esos mandatarios se les cubran deberán ser previamente aprobados por el Comité de Vigilancia. Las medidas que adopte el administrador y las disposiciones que dicte serán obligatorias para todos los condóminos, salvo que la asamblea general las revoque o modifique. ARTÍCULO 64.- El administrador, para tomar posesión de su cargo, deberá garantizar el cumplimiento de sus obligaciones con fianza de compañía autorizada por la Ley. Esta suma será fijada por la asamblea de condóminos. ARTÍCULO 65.- El Administrador tiene las facultades y obligaciones siguientes: 1. Cuidar y vigilar los bienes del Condominio y los servicios comunes y promover la integración y desarrollo de la comunidad. 2. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el Condominio, los que en todo tiempo podrán ser consultados por los aondóminos. 3. La atención y operación de los servicios generales. 4. Realizar todos los gastos de administración y conservación de las reas comunes. 5. Realizar las abras en los términos del artículo 37 de la Ley del Condominio. 6. Ejecutar los acuerdos de la asamblea salvo que esta designe a otra persona. 7. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar, para los fondos de mantenimiento y administración. 8. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente. 9. Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan aportado para los fondos de mantenimiento y administración. 10. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quién la reciba, un estado de cuenta que muestre los movimientos de ingresos y egresos el mes de que se trate, incluyendo una relación de recibos pendientes y pagados. 11. Nombrar y remover al personal y servidumbre que estará a sus ordenes directas y del que se valdrá para la limpieza de las áreas comunes y sus servicios así como para mantener el servicio de iluminación de las mismas áreas. 12. En caso de siniestro especial, recibir la indemnización correspondiente que empleará en volver las cosas al estado que guardaban antes del siniestro, respetándose en todo caso lo previsto por los artículos 70 y 71 de la Ley de Condominio. 13. Vigilar la ejecución de todos los trabajos que se lleven a cabo en las reparaciones que la conservación del inmueble requiera. Página 11 de 18

12 14. Cumplir y hacer cumplir todas las disposiciones que en materia sanitaria corresponda al inmueble. 15. Contratar los seguros para la totalidad del inmueble, de acuerdo con el monto que la asamblea de condóminos determine. 16. Convocar a la asamblea cuando lo establezca este Reglamento o dentro de los tres días siguientes a la fecha en que lo solicite el Comité de Vigilancia. La asamblea deberá convocarse cuando menos con tres días de anticipación a la fecha de la misma. Indicando el lugar en que deberá celebrarse dentro del cfondominio día y hora en que se va a celebrar, incluyendo la orden del día. Los condóminos serán notificados en el lugar que para tal efecto hayan señalado, mediante nota por escrito. Además del envío de la nota anterior, el administrador colocará la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio. En caso de suma urgencia se convocará a asamblea con la anticipación que las circunstancias exijan. El administrador, en su carácter de Secretario tendrá a la vista de los condóminos, el libro de actas y les informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la Asamblea. 17. Exigir, con la representación de los demás Condóminos al infractor del artículo 27 de la Ley de Condómino, las responsabilidades en que incurra y ejercitar las acciones que la Ley de Condominio establecen en contra de los condóminos y ocupantes. 18. Cuidar de la debida observacia y cumplir las disposisiones de la Ley de Condominio, de este Reglamento y de la Escritura Constitutiva. ARTÍCULO 66.- El Administrador durará en su cargo indefinidamente a menos que la asamblea, por mayoría, acuerde lo contrario pero en todo caso continuará en el desempeño de sus funciones aun cuando hubiese concluido el plazo designado mientras no se haga nuevo nombramiento y el nombrado tome posesión de su cargo. ARTÍCULO 67.- El Administrador podrá ser libremente removido por acuerdo de la mayoría de la asamblea y necesariamente será removido por incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones o por ausencias que le impidan el eficaz cumplimiento de las mismas. ARTÍCULO 68.- El Administrador será solidariamente responsable con los que hayan precedido, por las irregularidades en que hubiesen incurrido estos, si conociéndolas, no las denunciare a la asamblea para la que deberá convocar de inmediato. CAPÍTULO V COMITÉ DE VIGILANCIA Página 12 de 18

13 ARTÍCULO 69.- El Comité de Vigilancia estará integrado por dos miembros designados por la mayoría de la asamblea de condóminos, debiendo designar de entre ellos a un Presidente. ARTÍCULO 70.- La asamblea procurará siempre seleccionar los miembros del Comité de Vigilancia de entre los propios condóminos. ARTÍCULO 71.- Aún cuando los miembros del Comité de Vigilancia tendrán nombramientos de carácter honorario, la asamblea general podrá fijar las bases y el monto de la remuneración de los mismos. ARTÍCULO 75.- El Comité de Vigilancia tiene las facultades y obligaciones siguientes: 1. Cerciorarse de que el administrador cumpla con las obligaciones que le imponen la Ley de Condominio, la Escritura Constitutiva y este Reglamento. Así mismo, vigilar el cumplimiento de los acuerdo de las asambleas de condóminos. 2. En su caso, dar su conformidad a la realización de las obras a que se refiere el artículo 45 de este Reglamento. 3. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador mensualmente y que debe presentar ante la asamblea. 4. Dar cuenta a la asamblea del desempeño de sus funciones. 5. Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones. 6. Convocar a asamblea de condóminos cuando a su requerimiento el administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes: o por ausencia o falta de administrador. 7. En general, vigilar el correcto y legal funcionamiento del condominio. 8. Las demás que derivan de la Ley de Condominio, la Escritura Constitutiva y de este Reglamento. ARTÍCULO 73.- Los miembros del Comité de Vigilancia durarán en su cargo hasta que se convoque a una nueva asamblea, pero en todo caso continuarán en el desempeño de sus funciones aún cuando haya concluido dicho plazo mientas no se hagan nuevos nombramientos y los nombrados tomen posesión de su cargo. ARTÍCULO 74.- Los miembros de Comité de Vigilancia podrán ser removidos libremente o por acuerdo de la mayoría de la asamblea de condóminos. CAPÍTULO VI LAS SANCIONES Página 13 de 18

14 ARTÍCULO 75.- Además de las sanciones previstas en los anteriores artículos, se aplicarán las establecidas en este Capítulo. ARTÍCULO 76.- El Condómino que no cumpla con cualquiera de las obligaciones a cargo suyo, será responsable de los daños y prejuicios que cause a los demás condóminos. ARTÍCULO 77.- Los condóminos que no paguen oportunamente las cuotas para gastos comunes estarán obligados a pagar intereses moratorios del 6% mensual sobre el importe de las cuotas omitidas o extemporáneamente pagadas. ARTÍCULO 78.- El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones o que dejare de cubrir tres mensualidades, independientemente de la responsabilidad civil en que incurra, podrá ser demandado para que se le condene a vender sus derechos en pública subasta, respetándose el derecho del tanto, en los términos de este Reglamento, debiendo ejercitar la acción el Administrador previo acuerdo de la Asamblea de Condóminos, tomando por mayoría de las tres cuartas partes de la totalidad de los Condóminos. En este caso el Condómino pagará además una cantidad equivalente al 50% de su adeudo, mismo que se destinará a incrementar el fondo de mantenimiento y Administración. ARTÍCULO 79.- Los créditos que se originen por las obligaciones contenidas en la Escritura Constitutiva y los de traslación de dominio, por este Reglamento o por la Ley de Condominio y demás disposiciones legales aplicables, gozan de garantía real sobre los locales, aunque estos se trasmitan a terceros. La inscripción de este gravamen en el Registro Público de la Propiedad, da derecho a todo interesado para obtener del administrador una liquidación de los adeudos pendientes. La liquidación del Administrador solo surtir efectos legales, si va suscrita por el Presidente del Comité de Vigilancia o quién lo sustituya. ARTÍCULO 80.- Trae aparejada ejecución en la Vía Ejecutiva Civil, el Estado de Liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipula este Reglamento, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia o quien lo sustituya y se acompaña de los correspondientes recibos de pago, as como la copia certificada por los mismos funcionarios, de la parte relativa del acta de mantenimiento y administración. Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan como mínimo tres recibos pendientes de pago. ARTÍCULO 81.- Fuera de los casos a que se refiere el artículo anterior, las controversias que se susciten con motivo de este Reglamento se tramitarán y decidir n en Juicio Ordinario Civil. ARTÍCULO 82.- Por sumisión expresa, serán competentes para conocer todas las controversias que surjan con motivo de este Reglamento, los Tribunales de la Ciudad de Zitácuaro, Michoacán. CAPÍTULO VII Página 14 de 18

15 DESTRUCCIÓN Y RUINA DEL EDIFICIO ARTÍCULO 83.- Si el condominio se destruyere en su totalidad, o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes o Institución Fiduciaria, una mayoría especial del 51% de los Condóminos podrá acordar la reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta, con arreglo a las disposiciones legales sobre planificación, desarrollo y generación urbana y otras que fueren aplicables. Si se decidiera la demolición de los locales en cuestión, el precio que se obtenga por los bienes comunes o por los materiales resultantes de la demolición de estos, se dividir entre todos los condóminos en proporción al porcentaje que represente el valor de su propiedad en relación con el valor del condominio. En estos casos, los condóminos afectados gozar n de un plazo de veinte días a partir de la fecha en que se tome la decisión de demoler, para proceder a la extracción de todos aquellos bienes que se encuentren dentro de su local y que no tenga el carácter de bienes comunes, en la inteligencia de que si no lo hacen dentro de dicho término, los bienes de que se trate quedarán a beneficio de todos los Condóminos. Así mismo, los Condóminos de los inmuebles demolidos tendrán derecho a exigir de los Condóminos de los locales restantes el precio que corresponda a los primeros por su participación en el terreno que ocupen los inmuebles demolidos y en los demás bienes comunes del Condominio, según avalúo pericial hecho por la Institución fiduciaria que a mayoría de votos que designen todos los Condóminos del Condominio. ARTÍCULO 84.- Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, los acuerdos a que se refiere el artículo anterior, ser n tomados por la mayoría especial del 51% de los Condóminos. ARTÍCULO 85.- Si ambos casos a que se refieren los dos artículos anteriores es para la reconstrucción, los Condóminos en minoría están obligados a contribuir en ella en la proporción que les corresponde a enajenar sus derechos. La enajenación podrá tener lugar desde luego a favor de la mayoría, si en ella conviene con los minoritarios; pero ser forzosa a los seis meses al precio del avalúo practicado por la Institución Fiduciaria, si dentro de dicho término no la han logrado los minoritarios. ARTÍCULO 86.- En el caso de ruina o vetustez del Condominio, una mayoría especial del 51% de los Condóminos podrá resolver previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la demolición y división de los bienes comunes, o en su caso la venta; siguiéndose en adelante las prevenciones de los tres artículos anteriores. CAPÍTULO VIII Página 15 de 18

16 DISPOSICIONES GENERALES ARTÍCULO 87.- Las responsabilidades civiles del conjunto de Condóminos del Condominio, ya sea frente a extraños o frente a otros Condóminos, serán soportados en la misma forma establecida para los gastos comunes, salvo que la responsabilidad sea imputable a uno o varios condóminos en particular, en cuya caso estos serán los que la soportarán en forma exclusiva. ARTÍCULO 88.- El conjunto de Condóminos deberá constituir el Fondo de Mantenimiento y Administración, cuyo monto se determinar anualmente por la Asamblea de Condóminos, pero en ningún caso podrá ser menor de tres mensualidades del importe del presupuesto anual de gastos, y se destinar a cumplir las cantidades que por cualquiera conceptos están adeudando los Condóminos del Condominio, y cubrir cualesquier gasto que no hayan podido pagarse con el importe de las demás aportaciones de los Condóminos, invirtiéndose mientras tanto en valores de renta fija redimibles a la vista. ARTÍCULO 89.- El Fondo de Mantenimiento y Administración se constituirá o reconstituir mediante la aportación anual de cada uno de los Condóminos, en los dos meses siguientes a la reunión de la Asamblea que fije su monto, de la parte proporcional que le corresponda de conformidad con los porcentajes establecidos en la escritura en que se constituye el Régimen de Condominio. ARTÍCULO 90.- Sea cual sea la fecha en que se adquieran los locales, sus adquirentes, al momento de la firma del contrato mediante el cual las adquieran estarán obligados a aportar íntegramente la cuota anual por el fondo de Mantenimiento y Administración que les correspondan en relación a su local. ARTÍCULO 91.- Las cantidades cobradas a los Condóminos morosos a título de interés o de pena convencional, los rendimientos a los valores de renta fija y de depósitos bancarios o cualesquiera otras sumas que se recauden y que deban quedar a beneficio del condominio, se destinarán provisionalmente e incrementar el Fondo de Mantenimiento y Administración. ARTÍCULO 92.- En todo contrato para adquisición de derechos sobre una vivienda, se insertar n las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura en que se constituye el Régimen de Condominio y se hará constar que se entrega al interesado una copia del presente Reglamento, certificado por Notario Público. ARTÍCULO 93.- Las dificultades que surjan por la aplicación del artículo 868 del Código Civil para el Estado de Michoacán, de su Ley Reglamentaria, y de lo dispuesto en la escritura que se constituye el Régimen de Condominio y el presente Reglamento, serán sometidas a arbitraje, en la inteligencia de que el arbitro dará su fallo en conciencia, a verdad sabida y buena fe. ARTÍCULO 94.- Cuando el arbitraje sea sobre una controversia en que intervengan sólo Condóminos el árbitro será el Administrador en cualquier otro caso, el árbitro será designado por la autoridad judicial competente. Página 16 de 18

17 ARTÍCULO 95.- En todo lo no previsto en la escritura en que se constituye el Régimen de Condominio y en el presente Reglamento, se estará a lo dispuesto en el artículo 868 del Código Civil para el Estado de Michoacán, y su Ley Reglamentaria, y en cuales quiera otras disposiciones legales aplicables. T R A N S I T O R I O S ARTICULO 1.- La primera Asamblea General de Condóminos deber reunirse a m s tardar dentro de los noventa días siguientes a aquel en que se celebró, el primer contrato para la adquisición de cualesquiera de los locales del Condominio y de aquel en que se hayan iniciado las funciones de Administración y en esa reunión deber resolver: sobre el informe y cuentas que rinda el Administrador Provisional a que se refiere el Artículo 2ª, Transitorio: sobre los asuntos mencionados en los incisos 3) al 11) del Artículo 84 del presente Reglamento, y sobre todo los demás asuntos necesarios o convenientes para la buena marcha de este Condominio. ARTICULO 2.- Desde la fecha de la firma del contrato relativo a la adquisición de cualquiera de los locales del Condominio, hasta que tome posesión el primer Administrador nombrado por la Asamblea de Condóminos, fungir como Administrador Provisional el vendedor, o la persona que esta designe. ARTICULO 3.- Con el objeto de que el Administrador provisional pueda cumplir con su cometido, los Condóminos, de acuerdo con lo establecido al respecto en la escritura en que se constituye el Régimen del Condominio y en el presente Reglamento, deber n pagar en el transcurso de cada mes y por mensualidades adelantadas, las cuotas que les correspondan para cubrir el presupuesto mensual de gastos que fije el vendedor al celebrarse el Primer contrato para la adquisición del 100% de los locales que integran el Condominio ser el vendedor quien en caso necesario aportar las cantidades que en adición a las cuotas antes mencionadas se necesiten para cubrir los gastos comunes realmente efectuados sin que su aportación pueda exceder nunca las cantidades que, por concepto de cuotas mensuales para el presupuesto de gastos con este Reglamento, correspondería a los Condóminos de los locales que no hubiesen sido adquiridas por terceros. ARTICULO 4.- Para los mismos fines indicados en el Artículo 3o. Transitorio que antecede cada Condómino en la fecha de firma del contrato relativo a la adquisición de su local deber pagar las cuotas que les correspondan para constituir el Fondo de Mantenimiento y Administración, el que deber ser suficiente para cubrir el presupuesto de gastos de tres meses. Presentado por el ciudadano Gilberto Coria Gudiño, Presidente Municipal del H. Ayuntamiento Constitucional de Tuxpan, Michoacán, y aprobado en sesión ordinaria de Cabildo número 31 de fecha 30 de marzo del año 2006 dos mil seis, para su debida observancia publíquese en el Periódico Oficial del Estado y los Estrados de la Presidencial Municipal de Tuxpan, Michoacán. LOS INTEGRANTES DEL H. CABIDO DEL AYUNTAMIENTO MUNICIPAL DE TUXPAN, MICHOACÁN Página 17 de 18

18 C. GILBERTO CORIA GUDIÑO PRESIDENTE MUNICIPAL (FIRMADOS) C. ANANÍAS TIRADO GONZÁLEZ SÍNDICO MUNICIPAL (FIRMADOS) H. CUERPO DE REGIDORES DR.ARAHAM RIVERA LÓPEZ (FIRMADOS) PROFRA. AURORA VALDESPINO MARÍN (FIRMADOS) DRA. VERÓNICA SERNA GONZÁLEZ (FIRMADOS) C. VALENTÍN BLANCO CAMBRÓN (FIRMADOS) DR. ANDRÉS ROJAS RODRÍGUEZ (FIRMADOS) PROFRA. BERENICE BERNAL SAMANO (FIRMADOS) C. HUGO LÓPEZ FLORES (FIRMADOS) Página 18 de 18