Nº 25 COLEGIO OFICIAL DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS DE ALICANTE

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1 B O L E T I N EDITA: Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Alicante Catedrático Ferré Vidiella, ( E ) Tels.: Fax: I N F O R M A T I V O COLEGIO OFICIAL DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS DE JUNIO 2004 Nº 25 COLEGIO OFICIAL DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS NUEVO SERVICIO DE VISADO DIGITAL (PÁG. 3) Los colegiados del COAAT de Alicante van a poder efectuar todas las gestiones relacionadas con el visado digital desde su despacho, a través de una nueva plataforma tecnológica desarrollada con Bankinter. RECOMENDACIONES DE MONTAJE DE PLACAS DE ESCAYOLA (PÁG. 6) Este artículo de la Asociación Técnica y Empresarial del Yeso recopila una serie de recomendaciones para el montaje de las placas de escayola en techos continuos. PROJECT MANAGEMENT: CAMPO ABONADO PARA EL ARQUITECTO TÉCNICO (PÁG. 10) Este trabajo, presentado en el I Concurso de Redacción de Artículos del Colegio, define las capacidades, funciones y ventajas de la aplicación de esta nueva disciplina de gestión del proceso edificatorio. PRÓXIMO VIAJE COLEGIAL 2004: AUSTRALIA Y NUEVA ZELANDA (PÁG. 30) Como viene siendo habitual cada dos años, el Colegio organiza el ya tradicional viaje técnico profesional, cuyos destinos en esta ocasión serán Australia y Nueva Zelanda, entre los próximos 2 y 20 de octubre.

2 EDITA COLEGIO OFICIAL DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS DE Catedrático Ferré Vidiella, Alicante Fax: CONSEJO EDITORIAL Francisco Rodríguez Trives Marcos Gallud García Antonio Morata Ortiz Rafael Mora Follana Enrique Marcos Portaña REDACCIÓN COORDINACIÓN: Gustavo Furest Aycart COLABORAN EN ESTE NÚMERO Asociación de Fabricantes de Mortero (AFAM) Asociación Técnica y Empresarial del Yeso (ATEDY) José Ramón Fuentes Bernabéu ANUNCIOS Y NÚMEROS ATRASADOS Gabinete Técnico del COAAT Alicante (ext. 12) - Los números anteriores del Boletín están disponibles en la sección NOTICIAS-BOLETINES de la página web colegial IMPRIME Gráficas Antar DEPÓSITO LEGAL A El COAAT Alicante no se identifica necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones o criterios expuestos por los colaboradores externos a nuestra corporación. SUMARIO Disposiciones oficiales 2 Nuevo servicio de visado digital 3 Marcado CE para adhesivos y áridos 4 Recomendaciones de montaje de placas de escayola 6 Project management: campo abonado para el arquitecto técnico 10 Consejo General: Colegiación como Admin. de Fincas 15 La Construcción acusa la escasez de acero corrugado 16 Notas de prensa 17 Asesoría fiscal y laboral 21 Acuerdos y agenda de Junta de Gobierno 23 Servicios, horarios y asesorías colegiales 25 Actos y actividades colegiales 27 VI Curso de redacción de proyectos de apertura 28 II Salón inmobiliario internacional del Mediterráneo 29 Próximo viaje colegial Informática: recomendaciones para evitar los virus 31 Entrevista a Conrado González Litón 32 Estadísticas de visados 34 Altas y bajas de colegiados 36 Tablón de anuncios 37 Ofertas de trabajo 37 Biblioteca 42 DISPOSICIONES OFICIALES CONVENIO COLECTIVO BOE nº 71 (23 de marzo de 2004). Resolución de 3 de marzo de 2004, de la Dirección General de Trabajo, por la que se dispone la inscripción en el Registro y publicación del acta de revisión salarial de conformidad con lo previsto en el artículo 7.1. del Acuerdo Sectorial Nacional de la Construcción (marg. 777). DOCUMENTO DE IDONEIDAD TÉCNICA BOE nº 83 (6 de abril de 2004). Resolución de 16 de marzo de 2004, de la Dirección General de Política Tecnológica, por la que se modifican y amplían los anexos I, II y III de la Orden CTE/2276/2002, de 4 de septiembre, por la que se establece la entrada en vigor del marcado CE relativo a determinados productos de construcción conforme al Documento de Idoneidad Técnica Europeo (marg. 953). LABORATORIOS BOE nº 84 (7 de abril de 2004). Orden FOM/898/2004, de 30 de marzo, por la que se actualizan las normas de aplicación a cada área de acreditación de laboratorios de ensayo de control de calidad de la edificación que figuran en la Orden FOM/2060/2002, de 2 de agosto, y se prorroga el plazo de entrada en vigor de la misma a los efectos del Registro General de Laboratorios acreditados (marg. 959). PENÁGUILA: PLAN GENERAL BOP nº 72 (27 de marzo de 2004). Aprobación del Plan General de Penáguila. BIAR: AGUA POTABLE BOP nº 79 (5 de abril de 2004). Aprobación definitiva del Reglamento del servicio de suministro de agua potable a domicilio. CALLOSA D EN SARRIÀ: AGUA POTABLE BOP nº 85 (14 de abril de 2004). Aprobación definitiva del Reglamento del servicio municipal de aguas. PEGO: OBRAS DE CONSTRUCCIÓN BOP nº 92 (23 de abril de 2004). Ordenanza reguladora de medidas de protección, control y seguridad en las vías públicas por obras de construcción. INFORMACIÓN EN INTERNET BOE: DOGV: BOP: 2

3 NUEVO SERVICIO DE VISADO DIGITAL Los colegiados van a poder efectuar todas las gestiones relacionadas con el visado colegial desde su despacho, a través de una nueva plataforma tecnológica de visado digital. El Colegio ha desarrollado la nueva plataforma tecnológica de visado digital integral, conjuntamente con los servicios tecnológicos de Bankinter, con un aprovechamiento intensivo de las tecnologías de la información que ofrece los mejores avances en seguridad que actualmente existen en el mercado, garantizando la validez de las transacciones realizadas electrónicamente. Con este sistema se va a poder gestionar íntegramente el proceso de visado, desde la recepción de la documentación, hasta la facturación y cobro de los gastos de visado. El visado digital consiste en la obtención del visado colegial de forma fácil y rápida, desde el despacho de cada uno de los colegiados, así como de gran parte de la documentación, incluidas las notas de encargo, que actualmente se presentan en las oficinas de visado. A través de este nuevo servicio se va a poder aportar al Colegio, por vía telemática, gran parte de la documentación que actualmente se presenta físicamente en cada una de nuestras oficinas de visado. Como requisito para acceder a esta plataforma, sólo es preciso estar colegiado, disponer de los medios telemáticos necesarios (equipo informático y acceso a Internet, preferiblemente mediante ADSL) y haberse dado de alta en la nueva plataforma de visado digital del Colegio (AVD). Los documentos serán enviados en formato electrónico al Colegio, desde donde se efectuará el sello de visado digital de forma que no puedan ser modificados. Esta aplicación va a permitir la gestión individualizada de ficheros digitales, manteniendo todos esos documentos de trabajo en el llamado archivo confidencial particular de cada colegiado y eliminando, con ello, gran parte del papel en el trámite colegial. Las ventajas del visado digital, además de la disminución drástica del uso del papel, copias, encuadernación, espacio de almacenamiento, etc., es el importante ahorro económico y de tiempo, con la ventaja añadida de poder realizarse estos trámites a cualquier hora del día y cualquier día del año. El proceso de implantación se irá realizando de forma gradual, aplicando inicialmente este sistema a una serie de intervenciones profesionales y documentos determinados. José Antonio Valiente Velasco, Gerente del Colegio, Francisco José Galiana de la Rosa, Apoderado de Bankinter, Francisco Rodríguez Trives, Presidente del Colegio y Margarita Zaragoza Berenguer, Apoderada de Bankinter, tras suscribir el contrato de prestación de servicios de visado digital. UTILIZACIÓN DEL SISTEMA La utilización del sistema es sencilla. El colegiado deberá convertir los ficheros al formato PDF, mediante el programa Adobe Acrobat y, a continuación, enviarlos telemáticamente al Colegio, donde también podrán ser archivados. Una vez visados dichos documentos, los pondremos a disposición del colegiado dentro del servidor de la aplicación, para que éste pueda descargarlos e imprimirlos para su firma física, en su caso. Los conocimientos que se requieren para el uso del sistema serán los básicos de manejo del programa Adobe Acrobat y los del funcionamiento de la plataforma de visado digital, para lo que será imprescindible asistir a las charlas informativas que organizaremos periódicamente. Los documentos, una vez visados digitalmente pueden grabarse en CD o enviarse, con las máximas garantías de seguridad y legalidad. La plataforma de visado digital del Colegio será el paso decisivo para crear el portal de servicios del COAATA, mejorando la gestión integral de los documentos, aportando valor al trabajo realizado, y ayudando al arquitecto técnico a ser más competitivo. En sucesivos números de este Boletín informaremos de los avances que se vayan produciendo. 3

4 MARCADO CE PARA ADHESIVOS CEMENTOSOS Y ÁRIDOS PARA MORTEROS La Asociación Nacional de Fabricantes de Mortero (AFAM) nos ha remitido una nota informativa en la que nos comunica las consecuencias de la obligatoriedad del Marcado CE tanto para los adhesivos cementosos como para los áridos utilizados en la confección de hormigones y morteros. MARCADO CE PARA ADHESIVOS CEMENTO- SOS: DESDE EL 1 DE ABRIL DE 2004 El pasado 1 de abril entró en vigor el marcado CE de los adhesivos cementosos. En la directiva 89/106/CEE, traspuesta en España como R.D. 93/68/CE, se indica que los adhesivos cementosos deben cumplir con la Norma Armonizada UNE-EN y disponer del marcado CE, para lo cual: El sistema de control de la producción, debe garantizar su adaptación a las Norma Armonizada. Un laboratorio notificado (externo), interviene para hacer los ensayos iniciales exigidos y emitir el informe correspondiente. El fabricante dispone de la declaración de conformidad del producto. La declaración de conformidad permite al fabricante imprimir el marcado CE, ya sea en el producto, en sus envases o etiquetas, o en los documentos comerciales que lo acompañan. Como consecuencia de la entrada en vigor, sólo los adhesivos cementosos que dispongan de Marcado CE podrán comercializarse en la Unión Europea. Desde el pasado 1 de abril, las consecuencias para el mercado de los adhesivos cementosos son: Que los usuarios del adhesivo cementoso en obra dispondrán de la documentación que demuestre que los productos que utilizan disponen de Marcado CE. Esto supone un incremento en la responsabilidad de los profesionales que acepten la utilización de adhesivos cementosos que no dispongan del Marcado CE. Que el fabricante o su representante son responsables de la conformidad del producto, desde el momento en que éste es colocado en el mercado. En la siguiente tabla se disponen las posibles denominaciones derivadas de la Norma Europea UNE EN 12004: 4

5 MARCADO CE PARA ÁRIDOS: DESDE EL 1 DE JU- NIO DE 2004 El pasado 1 de junio entró en vigor el Marcado CE de los áridos utilizados en la confección de hormigones y morteros. En la directiva 89/106/CEE, traspuesta en España como R.D. 1630/1992, se indica que los áridos destinados a la construcción deben cumplir con las Normas Armonizadas, disponer de un sistema de evaluación de la calidad (Sistema 2+), y tener el marcado CE. El sistema 2+ establece: El numero de ensayos para cada tipo de producto. El sistema de control de la producción que garantice su adaptación a las normas armonizadas. La intervención de un organismo notificado (externo) de evaluación y vigilancia. La declaración de conformidad del producto. La declaración de conformidad implica el cumplimiento de los cuatro puntos anteriores y permite al fabricante imprimir el marcado CE, ya sea en el producto, en sus envases o etiquetas, o en los documentos comerciales que lo acompañan. Como consecuencia de la entrada en vigor, sólo los áridos que dispongan de Marcado CE podrán comercializarse en la Unión Europea. Desde el pasado 1 de junio, las consecuencias para el mercado de los morteros son: No se podrán fabricar morteros si los áridos que compre el industrial no disponen de Marcado CE. Los constructores que fabriquen mortero en obra deberán disponer de la documentación que demuestre que los áridos que utilizan disponen de Marcado CE. Ello implica un incremento en la responsabilidad de los profesionales que acepten la utilización de áridos que no dispongan de Marcado CE en los morteros. Las normas de aplicación para los áridos para mortero son: UNE-EN : 2003 UNE-EN 13139: 2003 MÁS INFORMACIÓN Puedes recabar más información en la página web de la Asociación Nacional de Fabricantes de Mortero: II MÁSTER PROJECT MANAGER Información completa en: 5

6 RECOMENDACIONES DE MONTAJE DE PLACAS DE ESCAYOLA PARA TECHOS CONTINUOS El siguiente artículo reúne una serie de recomendaciones para el correcto montaje de las placas de escayola en techos continuos, publicadas por la Asociación Técnica y Empresarial del Yeso (ATEDY). Asimismo, aporta consejos para evitar determinados errores en su ejecución. La causa de la aparición de fisuras y grietas en los techos fijos de escayola es su instalación incorrecta, al no tener en cuenta las tensiones que reciben de la obra, cuyo origen se debe a movimientos estructurales, asentamientos de obra, cargas de elementos constructivos o dilataciones de los materiales. A continuación se recogen los pasos imprescindibles a seguir, a fin de instalar adecuadamente las placas de escayola para techos fijos: Imagen 1. Antes de instalar. Antes de empezar a instalar las placas hay que marcar en la pared y en todo el perímetro de la habitación una línea: el nivel al cual debe quedar el techo. Imagen 2. Separación del techo con elementos prefabricados. La separación del techo de placas de escayola de las paredes o elementos verticales se puede resolver mediante el apoyo en elementos prefabricados, como molduras, fosas, escocias, etc. Estas soluciones perimetrales deberán ir pegadas a la pared y la placa irá apoyada en ellas sin estar sujeta y separada 5 mm de la pared. Esta separación es la que aísla el falso techo de escayola de los movimientos estructurales, asentamientos de obra, dilataciones de materiales, etc., evitando la aparición de grietas. Imagen 3. Separación del techo con junta elástica. Cuando no se monte una solución perimetral prefabricada que permita el apoyo de la placa sobre ella y, a la vez, la separación de la pared con el fin de aislar la 6

7 garantizar el final del fraguado de la pellada (también llamado pegote). No se deben retirar los regles ni realizar ninguna operación que produzca movimientos durante los 25 minutos siguientes a la colocación de la última estopada. placa del elemento vertical, se colocará una banda elástica de poliestireno, sobre la cual irá atestada la placa. Colocadas las placas, el relleno perimetral y la junta con la placa, se taparán con cinta de papel, consiguiendo con ello un ángulo totalmente recto. Imagen 4. Colocación de las placas. Hay que disponer los puntales y los regles y proceder al replanteo de las placas, cuidando las uniones de las placas longitudinalmente, en el sentido de la luz rasante y las uniones transversales alternadas. Las placas se colocan a matajunta. Es imprescindible exigir dos reglas de avance para Imagen 5. Amasado de la escayola. Se amasará a saturación, colocando el agua en la artesa y espolvoreando la escayola lentamente para que no se formen grumos, hasta que la escayola quede enrasada con el agua, procediendo primero a su amasado y, después, a batir la masa. Imagen 6. Fijación de placas al forjado con tirantes de acero galvanizado. Se deberá disponer, al menos, de tres sujeciones por metro cuadrado de placa, uniformemente repartidas. La varilla debe tener un diámetro nunca inferior a 2,7 mm. Esta varilla se doblará 90º sobre la placa y se unirá a ésta mediante fibras vegetales amasadas con pasta de escayola, sobre los ganchos de la placa. También se puede utilizar cinta perforada. 7

8 Imagen 7. Fijación de placas al forjado con tirantes de fibras vegetales. Se deberá disponer, al menos, de tres sujeciones por metro cuadrado de placa. El tirante, construido por una mezcla de fibras vegetales y escayola y con un diámetro menor de 25 mm, se anclará al forjado y a la placa de escayola sobre los ganchos de la placa. Estos tirantes no se deben utilizar cuando la distancia entre el forjado y el falso techo sea superior a 250 mm. Se utilizarán entonces tirantes de varilla galvanizada o cinta perforada. Imagen 8. Unión entre las placas y acabado. Con fibras vegetales y pasta de escayola se formarán cordones finos y planos que cubrirán todo el perímetro de las placas. En paños grandes se realizarán juntas de dilatación, empleándose una masilla elástica con base de escayola. Se rellenarán las uniones de las placas, siendo aconsejable el enlucido de todo el techo con una capa de escayola de espesor inferior a 1 mm. 8

9 LO QUE HAY QUE EVITAR Punto 1: Aumentar la cantidad de agua con que se amasa la escayola, porque provoca una mayor retracción de la pasta y, como consecuencia, se origina un rehundido en las juntas. Punto 2: No sujetar JAMÁS las placas a las paredes mediante estopadas. suelta, aunque no se detecte en ese momento. Lo que se debe utilizar es la varilla de diámetro no inferior a 2,7 mm. No se pueden utilizar tirantes de caña, madera, ripia o similares. Punto 5: El tirante de estopa no puede tener un diámetro superior a 25 mm y la longitud no puede ser mayor de 250 mm. Punto 3: No atestar la placa a la pared, dejando al menos una separación de 5 mm. Lo que conseguiremos apoyando sobre moldura u otro elemento prefabricado o mediante una junta elástica. Punto 4: No se pueden anclar las placas al forjado con doble alambre retorcido, ya que pensiona el anclaje y lo Punto 6: Retirar los regles y puntales de apoyo demasiado pronto, antes de que la pasta esté fraguada (lo que requiere unos 25 minutos). ATEDY Asociación Técnica y Empresarial del Yeso 9

10 PROJECT MANAGEMENT: UN CAMPO ABONADO PARA EL ARQUITECTO TÉCNICO Este trabajo, del que es autor nuestro compañero José Ramón Fuentes Bernabéu, fue presentado al I Concurso de Redacción de Artículos del Colegio. En él se definen las capacidades, funciones y ventajas de la aplicación de esta nueva disciplina de gestión del proceso edificatorio y su publicación coincide con la convocatoria de la segunda edición del Máster Project Manager que organiza el Colegio. Cuáles son los motivos de que la figura del Project Manager sea tan empleada y prestigiosa dentro del sector de la construcción en países de primer orden en cuanto a desarrollo económico y tecnológico, pero, por el contrario, en España apenas se conozca y se emplee? Es nuestro país un campo abonado y propicio para el desarrollo profesional del Project Management? Qué papel desempeña en la actualidad y qué perspectivas se le presentan al Arquitecto Técnico dentro de esta disciplina del Project Management? Vamos a intentar dar respuesta a estas preguntas, descubrir en qué consiste esta novedosa disciplina de gestión, así como exponer, de una manera reflexiva, la capacitación del Arquitecto Técnico para desarrollarla y llevarla a buen fin. APROXIMACIÓN AL CONCEPTO DE PROJECT MANAGEMENT Para una correcta comprensión del Project Management se hace necesaria una aproximación a tal concepto. Esta disciplina, de fuerte arraigo en países de cultura sajona, se ha extendido por gran parte de Europa en las últimas décadas. En estos países que ya llevan recorrido un largo camino en la aplicación del Project Management dentro del proceso inmobiliario, no se concibe la realización de un proyecto sin el empleo de esta disciplina y, por consiguiente, del profesional que la desarrolla, entendiendo por proyecto el conjunto de tareas entrelazadas entre sí y encaminadas a conseguir un objetivo final. Actualmente existe en nuestro país El Project Manager se concibe como el líder de un equipo multidisciplinar de profesionales, al cual debe dirigir y coordinar para la consecución de los objetivos marcados. una pluralidad de denominaciones en torno al mismo, por lo que puede haber empresas o profesionales que desarrollen una aproximación a esta metodología de trabajo sin ser conscientes de ello. Determinados profesionales del sector inmobiliario, conocedores de esta disciplina de gestión, afirmarían sin miedo a equivocarse que este modelo no es del todo nuevo en España, ya que este trabajo y las funciones que realiza el Project Manager se vienen desarrollando por parte de muchos agentes que intervienen en el proceso inmobiliario, de forma aislada, pero sin una perspectiva de integración y globalidad que es lo que persigue este modelo de gestión. Son conocidas en el territorio español las denominaciones de Control de Proyectos, Control de Plazos y Costes, Dirección y Control de Obra, Gestión Integrada de Proyecto, Gerencia de Proyectos y otras más. Tal diversificación de denominaciones y funciones, integradas en una sola disciplina, profesionalizada y metódica, podría ser una primera aproximación a la definición del Project Management. De igual manera que en nuestro país los colectivos de profesionales se rigen por sus correspondientes organismos o Colegios profesionales, existe el Project Management Institute (P.M.I.) que realiza la siguiente definición de Project Management: Es el arte de dirigir y coordinar los recursos humanos y materiales, a lo largo del ciclo de vida de un proyecto, mediante el uso de las actuales técnicas del Management, para conseguir los objetivos prefijados de alcance, coste, plazo, calidad y satisfacción de las partes interesadas en el proyecto. 10

11 DIFERENCIAS CON EL CONSTRUCTION MANAGER No debemos confundir al Project Manager con el Construction Manager. El Construction Manager es responsable de planificar, administrar y controlar todas las tareas del proyecto, vinculadas única y exclusivamente con la construcción y es contratado por el cliente para representarlo ante los distintos subcontratistas, cuando el cliente decide constituirse en su propio contratista general. El Project Manager va mucho más allá que únicamente el proceso constructivo. La figura más análoga al Construction Manager que tenemos en nuestro país es el Jefe de Obra. EL PROJECT MANAGER LIDERA Y COORDINA UN EQUIPO MULTIDISCIPLINAR Para un entendimiento claro y eficaz de las funciones de un Project Manager pondremos el ejemplo de un inversionista ajeno al sector inmobiliario que decide buscar y apoyarse en un profesional del sector, al cual va a dar poderes para que, en su nombre, realice las gestiones necesarias para llevar a buen fin y rentabilizar al máximo su inversión inicial. En nuestro país es lógico pensar que un inversionista puede contar con profesionales del sector inmobiliario, a través de los cuales puede asesorarse, pero también es cierto que en función del profesional escogido, por muy capacitado y competente que sea, nunca va a poder satisfacer todas sus necesidades. Un arquitecto puede encauzar a un inversionista con la realización de un proyecto arquitectónico, pero previo a este paso se hace necesario adquirir un solar donde plasmar en realidad ese proyecto. Si no hay solar, no es posible encargar un proyecto quién le presentará al inversionista el solar? quién desarrollará un estudio de viabilidad económico de la operación que sea realista y no carezca de rigor? quién va a supervisar ese proyecto arquitectónico técnicamente, si las necesidades del inversionista son hacer viviendas de dos dormitorios y no de tres, si se adecua a las exigencias municipales, si las calidades se ciñen a las necesidades reales del proyecto de inversión? Se hace necesario gestionar y/o asesorar al inversionista en materia de financiación bancaria, en caso de no disponer del total del importe económico para desarrollar la inversión, luchando en su nombre por conseguir las condiciones más ventajosas para él en una entidad bancaria. En este caso, se tendrá que contactar con un notario para tramitar diversa documentación para disponer del préstamo bancario. Se requiere una tramitación de licencias, permisos y demás que se desconoce por parte del inversionista quién va a contratar en su nombre las distintas unidades de obra si desconoce el proceso constructivo y cómo se desarrolla? Los profesionales del sector sabemos que durante las diferentes fases del desarrollo de una promoción inmobiliaria se requiere contratar múltiples y variados conceptos: derribos de inmuebles, estudio geotécnico, control de calidad de materiales, levantamientos topográficos, seguros de distinta índole, acometidas de suministros, proyectos de infraestructuras e instalaciones, etc. Habrá que ser conocedor de la zona donde se pretende desarrollar y comercializar el producto inmobiliario, para determinar los precios de venta sin asumir riesgos motivados por tomar decisiones incorrectas. Se tendrá que comercializar el producto quién nos interesaría más que nos comercializara el producto y por qué? En definitiva, son muchos y variados los agentes que intervienen en el proceso inmobiliario, por lo que es aquí donde surge con gran sentido la figura del Project Manager, desarrollando pues un servicio profesional en el que es el gestor de la operación pero sin 11

12 asumir el riesgo de ésta. El Project Manager se concibe como el líder de un equipo multidisciplinar de profesionales al cual debe dirigir y coordinar para la consecución de los objetivos marcados por un determinado cliente. En función de los objetivos marcados por cada cliente, los equipos multidisciplinares a formar para cada proyecto pueden variar, con lo que se han de afrontar continuamente reorganizaciones constantes en los equipos humanos de profesionales, para alcanzar un objetivo determinado según cada caso. CAPACIDADES DEL PROJECT MANAGER Las capacidades a reunir por un Project Manager podrían encuadrarse en: Capacidad de dirección y liderazgo: debe ser capaz de dirigir y liderar al equipo y a los agentes participantes, asumiendo el mando de la situación en todo momento, con todo lo que ello implica. Si se carece de esta capacidad dentro de su propio equipo y de manifestar ese rol al exterior, difícilmente podrá encauzar la operación que se le encomiende por parte del cliente que contrate sus servicios. Perspectiva y visión de conjunto: es la figura que debe velar por los intereses globales y de conjunto de todo el proceso, ya que es su responsabilidad. Es posible que los miembros del equipo o agentes que intervienen se responsabilicen de sus misiones encomendadas, sin ser conscientes de cómo puede afectar su trabajo a otras tareas del proceso. Visión estratégica y capacidad de reacción: debe ser capaz de marcar estrategias claras y concisas para que, en todo momento, se aprecie una posible desviación de los objetivos estratégicos y se tenga capacidad de reacción frente a cualquier contratiempo o adversidad que se pudiese presentar. Conciencia y capacidad de establecer un marco de actuación y unas bases para la coordinación de todos los agentes implicados en la operación: crear un clima adecuado de trabajo, así como de relaciones personales y profesionales entre las agentes participantes, valorando sus distintos roles, puede resultar positivo y beneficioso para el desarrollo de la operación. Se debe integrar a todos los participantes en el proyecto, invitándolos a realizar aportaciones que mejoren el proceso y la calidad. Conciencia de los riesgos y capacidad de gestionarlos: hay que ser conservador para poder tomar decisiones arriesgadas. Los riesgos se deben tomar y asumir pero siempre de una manera justificada y con argumentos. Se debe huir de los riesgos derivados de toma de decisiones provenientes de comportamientos intuitivos, propios del modelo tradicional de promotor. Capacidad de organización: organización es el paso vital entre la planificación del trabajo y la ejecución del mismo. Resulta básico y fundamental poseer un elevado grado de organización, automatización de procesos y creación de metodologías de trabajo, encaminados al logro de un objetivo final exitoso. Van a depender de él numerosas personas a quien dirigir, documentos e información. Es él quien debe formar su propio equipo de profesionales, en función de las necesidades y los servicios a prestar al cliente que le ha contratado, teniendo presente la intervención en el proyecto de todos los aspectos que le afectan: jurídicos, fiscales, financieros, de seguros, diseño, construcción y control de calidad, fundamentalmente. No debemos olvidar que aunque inconscientemente, al referirnos al concepto de producto inmobiliario, quizás por deformación profesional, no sólo nos estamos refiriendo a la promoción de viviendas. Es precisamente en proyectos que no corresponden a viviendas en los que más se desarrolla la técnica del Project Management, debido a la mayor complejidad de estos. De hecho, la introducción de esta disciplina de gestión en nuestro país se ha producido a través de la realización de proyectos de centros comerciales, parques temáticos o lúdico-recreativos, hoteles, geriátricos, obras de carácter civil y otra tipología inmobiliaria diferente a la de la construcción de viviendas. Uno de los proyectos más emblemáticos de reciente ejecución en la provincia de Alicante ha sido el del parque temático Terra Mítica, desarrollado bajo 12

13 esta disciplina de gestión, así como diversos centros comerciales de reciente implantación en la ciudad de Alicante. FUNCIONES DEL PROJECT MANAGER Las funciones a desarrollar por el Project Manager, en cuanto a servicios a ofrecer a un cliente, tras todo lo anteriormente expuesto, puede decirse que serán: Obtención del solar: se encargará de obtener la materia prima que no es otra que el solar. En función de las necesidades del cliente, se buscarán solares urbanos para solicitar de inmediato la licencia correspondiente de obras, o bien adentrarse en la transformación de otro tipo de suelo hasta su condición de solar. Ésta es otra vía de Management o gestión a nivel urbanístico que muchos profesionales de la materia desarrollan. Estudio de viabilidad: su objetivo no es otro que el de analizar con detalle suficiente los resultados previstos de un proyecto, para determinar la conveniencia o no de llevarlo a cabo. Consiste en evaluar la viabilidad financiera y económica de la operación a desarrollar. Análisis de la inversión: necesidad de realizar una planificación financiera con las previsiones necesarias a corto y largo plazo. Financiación del proyecto: lo más normal en el sector inmobiliario es que se decida utilizar financiación a través de recursos ajenos. Se tendrá que decidir el modelo de financiación a escoger, así como la entidad bancaria que más y mejores condiciones nos aporte. Desarrollo del proyecto: hacer que se comience el proyecto en base al cual se trabaja, desarrollándolo, llevándolo por los cauces deseados y estableciendo unas pautas determinadas. Contratación de profesionales externos: Dirección Facultativa, Seguridad y Salud, Ingenierías, Organismos de Control, etc. Seleccionará y contratará a los profesionales que exige la ley para el desarrollo del producto inmobiliario, así como los que considere oportuno contratar para asegurar y garantizar la obtención de la calidad deseada en los procesos y resultados. Gestiones administrativas, tramitación de licencias: son numerosas y, en algunos casos, complejas las gestiones administrativas y de relaciones con los organismos oficiales. Es muy común en el sistema tradicional de gestión la demora en los plazos de obtención de licencias y permisos ante los distintos organismos, debido, entre otras causas, a la deficiencia de forma o falta de documentos en la presentación de las solicitudes. Este hecho debe evitarse, ya que supone importantes contratiempos para un promotor. Contratación de servicios necesarios de obra: evaluar los servicios necesarios para poder desarrollar la obra y contratarlos en nombre del cliente, así como supervisar su ejecución. Contratación de Seguros: con la entrada en vigor de la L.O.E. (Ley de Ordenación de la Edificación), se ha incrementado el número de seguros a contratar para una obra de edificación. El Project Manager debe ser conocedor de los mismos y gestionar su contratación en función de las obligaciones y necesidades de su cliente. Obtención de presupuestos: debe tenerse un conocimiento lo más profundo posible de la zona donde se trabaja y de sus industriales y subcontratistas de obra. Se solicitarán presupuestos según directrices y objetivos perseguidos, en nombre del cliente. Estudio de ofertas: se realizarán al cliente los estudios de las distintas ofertas de las partidas de obra, argumentando sólidamente los motivos por los que se decide contratar, en base a unas ofertas, y se rechazan las otras. Negociación y gestión de contratos: con asesoramiento jurídico (si fuese preciso), se redactarán los 13

14 distintos contratos de obra, de compra del solar, de venta individualizada de las viviendas, etc., con la finalidad de asegurar jurídicamente los intereses del cliente a quien se representa. Planificación y coordinación de obra: planificación temporal de la obra y coordinación entre las distintas actividades para optimizar su rendimiento y calidad en sus trabajos. Control de costes: desde el punto de vista de la obra, como desde una óptica global del proyecto, para poder detectar en todo momento posibles desviaciones o necesidades. Gestión de la ejecución de las obras: en paralelo con la Dirección Facultativa y los distintos agentes ejecutores de la obra, velar por la correcta ejecución de la obra en su conjunto y conforme al proyecto y memoria de calidades, siempre teniendo en cuenta posibles desviaciones económicas de la obra. Entrega de la obra al cliente: al cliente se le tramitará la entrega de la obra por parte de la constructora, así como la entrega de las viviendas a los compradores, con toda la tramitación burocrática que conlleva. Control y aseguramiento de la calidad: es una máxima en los procesos de Project Management establecer unos objetivos de calidad durante las distintas fases del proyecto. De esta forma se hace especial hincapié en su programación, control y cumplimiento, con el fin de asegurar unos criterios de calidad que se lleven a la práctica. Comercialización, márketing y venta del producto: otro servicio a prestar al cliente es el de realizar la venta del producto inmobiliario, junto con toda la estrategia, gestión y realización del plan de márketing. VENTAJAS E INCONVENIENTES DE ESTA DISCI- PLINA DE GESTIÓN Una vez realizada la aproximación al concepto del Project Manager, procedemos a enumerar y comentar las ventajas e inconvenientes más significativos de la aplicación de esta disciplina de gestión frente al sistema tradicional, actualmente el más extendido y empleado en nuestro entorno más próximo y el de todo el territorio nacional: VENTAJAS Los objetivos son los mismos que los la propiedad, ya que en muchos casos depende del éxito del La introducción del Project Management en España se ha producido a través de proyectos que no eran de viviendas. proyecto el éxito del Project Manager. Muchos profesionales condicionan sus honorarios al éxito del proyecto. Permite optimizar e integrar todas las fases del proceso que intervienen en el desarrollo del proyecto. Durante la ejecución y desarrollo del proyecto, apenas existen sorpresas, ya que antes de iniciarlo se estudia, analiza y prevén los riesgos que puedan ir surgiendo. Detección de problemas con antelación suficiente para aportar soluciones. El tiempo real de ejecución del proyecto es muy cercano al tiempo planeado. El costo real del proyecto no se dispara del costo estimado. El cliente o promotor se encuentra al final del proceso con el producto que él había encargado, ya que en las actualizaciones del proyecto, el cliente tiene en todo momento conocimiento de las mismas. Contratación directa con contratistas e industriales, no dejando la obra en manos de un solo contratista general, reduciendo el coste de gastos generales y beneficio industrial. Mejor comunicación entre los diferentes agentes que intervienen. Evita diluir responsabilidades, ya que siempre hay alguien directamente responsable de una tarea. La calidad está presente a lo largo de todo el proceso. Los profesionales del Project Management poseen una formación que les avala. Reconocimiento y aplicación de esta disciplina en otros países de elevado desarrollo técnico y económico. INCONVENIENTES Es un concepto de negocio relativamente nuevo en España, con lo difícil que resulta en nuestro sector la admisión de nuevos productos. Falta de legislación en nuestro país, ya que la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) no incluye la figura del Project Manager. Tradicionalismo de los promotores, especialmente de los pequeños y medianos, que son los que más abundan en nuestra geografía. Excesivo protagonismo de proyectistas y técnicos en el proceso constructivo, no admitiendo más 14

15 que al gerente de la empresa promotora como único interlocutor válido. Como se puede apreciar, son muchas más las ventajas de este sistema de gestión que los inconvenientes. Es posible que el elevado índice de tradicionalismo en el sector inmobiliario y de la construcción en nuestro país, sea una gran muralla a superar, aunque bien es cierto que, dado el alto grado de complejidad que implican los proyectos inmobiliarios en nuestros días, el terreno esté abonado para la implantación y desarrollo del Project Management, sin necesidad de que las figuras que actualmente integran el proceso inmobiliario tiendan a desaparecer. Al contrario de lo que se pueda pensar, el desarrollo del sector debe dirigirse hacia una integración de las figuras actuales dentro de la disciplina del Project Management. EL ARQUITECTO TÉCNICO COMO PROJECT MANAGER El Arquitecto Técnico, como profesional específico y a la vez generalista dentro del sector de la construcción, se presenta como un perfil idóneo para asumir y desarrollar funciones de Project Manager. Bien es cierto que un profesional que desarrolle este tipo de tareas debe contar con un bagaje y experiencia mínimos, imprescindibles de cara a afrontar retos y problemas que surjan dentro del desarrollo del producto inmobiliario. El Arquitecto Técnico, en cuanto a su formación, es un profesional capaz de ensamblar equipos dentro del proceso inmobiliario, ya que es conocedor del mismo, así como de su problemática y singularidad. Por todo lo expuesto con anterioridad, es el Arquitecto Técnico el profesional mejor situado dentro del proceso inmobiliario actual para desarrollar su potencial dentro del Project Management, disciplina que, con toda seguridad, va a ir a más en nuestro país, debido a la complejidad cada vez mayor del sector que nos ocupa, así como la cantidad cada vez mayor de agentes que intervienen. José Ramón Fuentes Bernabéu Arquitecto Técnico ACCESO A LOS COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS El Consejo General de la Arquitectura Técnica nos informa que los Colegios Oficiales de Administradores de Fincas están obligados a colegiar a aquellos Arquitectos Técnicos que así lo pretendan. El Consejo General de la Arquitectura Técnica nos informa de que los Colegios Oficiales de Administradores de Fincas están obligados a colegiar a aquellos Arquitectos Técnicos que así lo pretendan. La titulación de Arquitecto Técnico es equivalente a las titulaciones que aparecen recogidas en el artículo 5.1 del Decreto 693/1968 que establece la titulación necesaria para el acceso directo al ingreso en ese Colegio profesional. A ello habrá de contribuir la circunstancia de que la actividad profesional de Arquitecto Técnico se desenvuelve en el sector edificatorio, lo que hace a los profesionales del colectivo especialmente aptos para la administración profesional de fincas. Hasta hace bien poco, diversas titulaciones, entre las que se encontraban las de Arquitecto Técnico y de Arquitecto, tenían vedado el acceso directo a los Colegios profesionales de Administradores de Fincas, por no estar incluidas en el Artículo 5.1 del Decreto 639/1968. El Tribunal Supremo, mediante la Sentencia de 9 de febrero de 2004, ha dictado que dicho artículo se opone a la Constitución, conforme a su Disposición Derogatoria y que no puede quedar limitado el ingreso directo en el Colegio de Administradores de Fincas a los titulados enumerados en el precepto. Con esta sentencia se declaran no conformes a derecho las resoluciones de los Colegios de Administradores de Fincas. 15

16 LA CONSTRUCCIÓN ACUSA LA ESCASEZ DE ACERO CORRUGADO La Asociación Nacional de Industriales de la Ferralla (ANIFER), preocupada por la situación de desabastecimiento y por la importante subida de precios que está experimentando el acero corrugado, ha decidido hacer público el comunicado que reproducimos a continuación. Ante las anómalas circunstancias por las que está atravesando el sector de fabricantes de acero corrugado en España, la Asociación Nacional de Industriales de Ferralla -ANIFER-, se ve en la obligación de informar a todo el sector de la construcción, estamentos oficiales y demás intervinientes en tan delicado asunto para puntualizar lo siguiente: Desde el pasado mes de diciembre se vienen produciendo unas subidas en el precio del acero corrugado, jamás conocidas anteriormente. Actualmente superan con creces los 100 en tonelada, debiendo resaltar que nunca, con anterioridad, se habían producido con tal magnitud ni en tan corto período de tiempo. Parece ser que la escasez de chatarra, y en consecuencia de palanquilla, para abastecer los hornos eléctricos de los laminadores es la razón por la que ya se encuentran paralizadas algunas fábricas productoras de tal tipo de acero, lo que previsiblemente conducirá a un desabastecimiento del mercado, pudiendo llegar a ralentizar el sector de la construcción en España. Los cientos de empresas transformadoras, dedicadas al suministro de las armaduras pasivas para el hormigón armado, se ven gravemente dañadas por tal situación de carestía, inestabilidad y falta de materia prima, lo que podría acarrear el cierre de muchas de ellas, por lo que hacen un llamamiento urgente a los fabricantes y autoridades competentes a fin de buscar soluciones que palien, al menos en parte, tan dramática situación. Lamentamos que lo antes descrito pueda causar gravísimos inconvenientes a las empresas constructoras, por lo que se le ha dado traslado de tal situación al Presidente de la Confederación Nacional de la Construcción, a fin de buscar, entre todos, solución a tal problema. 16

17 NOTAS DE PRENSA LAS LICENCIAS DE VIVIENDAS ALCAN- ZAN EN 2003 LA CIFRA RÉCORD DE conceden licencias para edificios con más de un centenar de viviendas, pero hay que tener en cuenta que también son muchas las licencias de una sola vivienda que se dan, y que son las únicas que otorga la Concejala de Urbanismo por decreto, ya que no precisan ser aprobadas por el Consejo de la Gerencia de Urbanismo. Manuel Dopazo, Información. INFORMACIÓN ( ) El número de permisos dados por el Ayuntamiento para edificar casas supera el de 1999, año que marcó un hito con El Ayuntamiento de Alicante concedió el pasado año licencias para la construcción de viviendas, un número que establece una marca histórica ya que supera a la del año 1999 y se convierte en una de las más elevadas de la historia de la ciudad. La cifra supone un incremento del 20% con respecto a La Gerencia Municipal de Urbanismo presidida por la concejala Sonia Castedo está eufórica, y no es para menos, ya que los números cantan. Las licencias para viviendas concedidas en 2003 marcan un techo que será difícil de superar en el futuro. Todas estas licencias se corresponden con edificios de viviendas que, en su gran mayoría, están en fase de construcción en estos momentos, lo que representa ampliar la oferta de pisos en los próximos meses. Estas cifras demuestran la pujanza del sector de la construcción en nuestra ciudad, como consecuencia de la fuerte demanda de pisos que provoca una permanente alza de precios en los mismos. Entre las zonas en las que más licencias de viviendas se han concedido están el Pau 4 y el plan parcial 1/6, ambos próximos a la Playa de San Juan, Garbinet y Pau 2, mientras que, de cara al futuro, se preparan el Pau 1 y Benisaudet. La explicación de tan elevado número de licencias de viviendas está en la proliferación de grandes edificios y urbanizaciones de pisos, ya que el total de expedientes aprobados ha sido de 478, lo que significa una media de casi diez viviendas por expediente. Este porcentaje puede parecer bajo, ya que se LA IMPARABLE SUBIDA DE LOS PRECIOS RALENTIZA LA VENTA DE VIVIENDAS INFORMACIÓN ( ) Los tasadores han endurecido sus condiciones siguiendo las instrucciones del Banco de España, lo que dificulta la concesión de las hipotecas. El espectacular aumento experimentado por el precio de la vivienda en Alicante nueva y usada en los últimos dos años, con un incremento medio que no baja del 10% anual, unido al endurecimiento de las condiciones para la concesión de créditos tras las consignas llegadas del Banco de España, han provocado una ralentización en el ritmo de las ventas de los pisos. Los promotores admiten que, desde finales de 2003, cuesta mucho más sacar adelante promociones que hace dos años prácticamente nos quitaban de las manos, pero tampoco se muestran excesivamente preocupados debido a que opinan que el sector necesitaba una regulación y al final todo termina vendiéndose. Las que peor lo han pasado en el primer trimestre del año han sido las oficinas inmobiliarias, donde cuesta mucho más cerrar las ventas. Alicante fue durante el pasado 2003 una de las ocho provincias españolas donde más subió el precio de la vivienda de renta libre que se situó en euros por metro cuadrado, un 19,6% más que en 2002, según los porcentajes que manejan las empresas dedicadas a la tasación de inmuebles. El aumento de los precios en Alicante se situó casi cuatro puntos por encima de la media nacional 15,8% y en los últimos dieciocho años los precios se han multiplicado por cinco. Entre las causas que explicaron el incremento figuraron, según apuntan los expertos, el mantenimiento de la demanda, sobre todo 17

18 de segunda residencia, y los bajos tipos de interés. No obstante, los expertos advierten también de que el precio del suelo se ha convertido en el principal lastre para el sector de la edificación al repercutir ya en el 50% del coste total de un piso. Desde 1985 la subida media anual de los precios de la vivienda en Alicante ronda el 10% 9,7%, con su punta más importante durante 2003 cuando el metro cuadrado construido aumentó 201 euros, al pasar de los que se pagaban en diciembre de 2002 a los del mismo mes pero del año pasado. Todos valores medios, porque hay municipios donde el precio del metro cuadrado alcanza los euros medio millón de las antiguas pesetas, según la información recogida por este periódico. En cuanto a la Comunidad Valenciana, la evolución durante el pasado año fue similar a la nacional con una subida media del 15,9%. En Castellón el incremento fue del 19,1% y algo menor en Valencia donde los precios aumentaron un 14,1%. F. J. Benito. Información. LOS VALENCIANOS TRAMITAN SIETE QUEJAS AL DÍA POR PROBLEMAS CON LAS VIVIENDAS LAS PROVINCIAS ( ) La rehabilitación de casas y los garajes de adosados provocan las nuevas quejas. Cerca de reclamaciones y consultas ha tramitado la Asociación Valenciana de Consumidores en los últimos diez años. Unas siete al día. La mitad de las quejas suelen estar vinculadas con la compraventa de inmuebles. La rehabilitación de las casas antiguas y problemas con pisos adosados centran los nuevos problemas. Es el sueño dorado de una buena parte de los ciudadanos. Lograrlo tiene un precio muy elevado, y no se trata de una metáfora. Pagar una vivienda supone cerca del 40% del sueldo de los valencianos cada mes. Sin embargo, pese al alto coste que tiene, la realidad es que provoca una de cada cuatro reclamaciones y consultas que presentan los valencianos a las asociaciones de consumidores. Esto es algo que se viene produciendo desde Desde entonces y hasta el pasado año se han contabilizado consultas y reclamaciones, que suponen cerca de siete quejas cada día. Cláusulas abusivas El presidente de las Asociación Valenciana de Consumidores (AVACU), Fernando Móner, destacó durante la presentación de una guía informativa sobre vivienda, que casi la mitad de estas reclamaciones se produce durante la compraventa de inmuebles. Las cláusulas abusivas en las hipotecas, desperfectos o incumplimientos de contrato son algunos de los motivos que acaban provocando estas consultas y quejas. Los arrendamientos son la segunda cuestión que más reclamaciones genera. En concreto, un 24%. Otros problemas derivan de las comunidades de propietarios, los que nacen de inmobiliarias o empresas similares o los que aparecen con las reparaciones del hogar. El número de consultas y reclamaciones que se presentan cada año se ha mantenido en la última década casi sin variar. Lo que ha cambiado es el motivo de las denuncias. Una de las cuestiones que está generando en la actualidad una mayor cantidad de quejas es la rehabilitación de viviendas antiguas. Buscar sólo el negocio Una de las coautoras de la guía de AVACU, Pilar Rodríguez, explicó ayer que diversas reclamaciones dejan patente que algunas personas que se dedican a restaurar este tipo de viviendas buscan el negocio sin tener experiencia. En este sentido, destacó que se detectan quejas de personas que adquieren una vivienda que estéticamente ha quedado muy bien, pero a la que no le han cambiado ni las antiguas instalaciones de luz ni las de agua. Algo que provoca las reclamaciones al tiempo de estar habitándolas. La Asociación Valenciana de Consumidores destaca, además, que otra de las cuestiones que está provocando consultas y quejas son las casas adosadas. En diversas ocasiones hemos recibido la reclamación de personas que han visto cómo los garajes de 18

19 sus casas adosadas se inundaban cada vez que llovía, explicó Ana Móner, coautora de la Guía informativa sobre vivienda. De las VPO a los notarios Los problemas con algunas VPO que obligaban a pagar los bajos de las viviendas, entregar la casa con menos metros de los comprometidos o la imposición de notarios, son otros de los aspectos por los que más protestan los consumidores valencianos. AVACU ha creado esta guía con el objetivo de facilitar a los ciudadanos la información necesaria a la hora de enfrentarse a cuestiones vinculadas con la vivienda. Es la primera de estas características que se publica en España y que incorpora las 120 consultas más habituales que los ciudadanos han hecho llegar a esta asociación, en los últimos diez años. Una herramienta de trabajo para los consumidores que, según Ana Móner, recoge la legislación mínima sobre vivienda para que el ciudadano de a pie pueda entenderlo todo sin necesidad de tener conocimientos jurídicos y que se facilite la búsqueda de información por medio de la fórmula de pregunta y respuesta. Jesús Trelis, Las Provincias. SE ABARATAN LOS COSTES DE LA PRO- MOCIÓN INMOBILIARIA EL MUNDO ( ) Fernando Azofra y José María Oliva. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha dictado recientemente una resolución (R. 7/1/04) sobre financiación hipotecaria de indudable interés para los promotores inmobiliarios. La Resolución, interpretando el artículo 216 del Reglamento Hipotecario, permite el acceso al Registro del documento privado por el que los interesados distribuyen la responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas (pisos, locales, plazas de aparcamiento...) resultantes de la división horizontal. Se aparta así del criterio tradicional de nuestro sistema registral que requería escritura pública para la distribución de la carga hipotecaria. Sin entrar a valorar la posible incidencia que la citada resolución pueda tener respecto a los principios que presiden nuestro sistema hipotecario, específicamente en el principio de titulación pública, el criterio adoptado en la citada resolución presenta indudables ventajas para el promotor inmobiliario: le proporciona mayor flexibilidad para definir el proyecto, que abre las puertas a un importante ahorro de costes notariales y fiscales. Hasta la fecha, el promotor tenía dos alternativas: 1ª. Si tenía definidos, desde el inicio de la construcción, los pisos y locales finales, podía declarar la obra nueva y establecer la propiedad horizontal al iniciar la construcción. En este caso, el préstamo hipotecario solicitado para financiar la construcción (conocido como préstamo promotor) se repartía entre los pisos o locales desde el principio. 2ª. Si el promotor no podía definir, desde el primer momento, la estructura final de la división horizontal, el préstamo promotor se inscribía sobre el terreno y, finalizada la obra y dividida horizontalmente, se hacía preciso repartir la hipoteca entre los pisos y locales resultantes. El promotor no podía evitar entonces una doble tributación por Actos Jurídicos Documentados por Documentos Notariales (en su modalidad de cuota gradual): primero, en el otorgamiento del préstamo promotor y, más tarde, al repartir la hipoteca entre los pisos y locales. Y no podía dejar de repartir la hipoteca porque, entonces, cada una de las fincas respondería por la totalidad del préstamo promotor (art. 123 Ley Hipotecaria). A partir de ahora, el promotor podrá distribuir la hipoteca al final, sin necesidad de otorgar nueva escritura (evitando así nuevos gastos notariales y fiscales), mediante documento privado. El ahorro fiscal es claro: el tipo impositivo para Documentos Notariales de esta naturaleza oscila entre el 0,5% y el 1% (según autonomías) de la responsabilidad hipotecaria total. Fernando Azofra y José María Oliva Abogados de Uría & Menéndez 19

20 LAS GRANDES EMPRESAS INMOBILIA- RIAS CONFÍAN EN QUE LOS BENEFICIOS CONTINÚEN CINCO DÍAS ( ) Un año de agitación y de beneficios récord no trae necesariamente un ejercicio de calma, al menos en el sector inmobiliario. Las grandes empresas encaran 2004 con optimismo y esperan crecer al mismo nivel que el año pasado. También auguran nuevos movimientos de concentración. Ninguna de las grandes empresas inmobiliarias españolas creció menos del 20% durante 2003, en un ejercicio marcado por los tipos de interés en niveles históricamente bajos y por un aumento del consumo privado, que impulsaron el negocio como no sucedía desde hace años. Las cuatro grandes inmobiliarias cotizadas (Metrovacesa, Urbis, Colonial e Inmocaral) ganaron en total un 27,7% más, hasta alcanzar un beneficio conjunto de 397,67 millones de euros. La cifra de negocio, que aumentó un 27,9%, se situó en 1.723,7 millones, lo que demuestra el inmejorable momento que vive el sector. El entorno ha influido muchísimo en estos resultados, asegura Luis Rufilancha, director general de Inmocaral. Con dinero que gastar y con la Bolsa en un momento bajista, la gente se refugió en el ladrillo. Inmocaral, que obtuvo beneficios de 10,47 millones, se concentrará este año en el mercado residencial, a pesar de que el grueso de sus ingresos se los proporcionó el año pasado la actividad de alquileres de oficinas y locales. La compañía ha invertido 68,2 millones en proyectos de desarrollo residencial consistentes en la rehabilitación de edificios de oficinas en Madrid para construir viviendas. En general, el negocio residencial fue la fuente de ingresos de casi todas las compañías. Urbis, que aumentó su beneficio neto un 25% hasta 91,6 millones, concentra en las promociones el grueso de la facturación. Además, la cartera de contratos pendientes de liquidación ha crecido hasta 613 millones, un 9% más, lo que garantiza más de un año de ingresos por ventas, afirma un portavoz de la empresa. Urbis, que se centrará en su modelo de negocio patrimonial, cree que el mercado residencial seguirá subiendo en Por eso, ha adquirido metros cuadrados de terrenos a 457 euros por metro cuadrado, un precio muy inferior al del suelo finalista, para edificar viviendas para clase media. Colonial, que se consolidó como tercera inmobiliaria (detrás de Metrovacesa y Urbis) en cuanto a beneficios, ganó 86,4 millones. La compañía dividirá su negocio a partes iguales entre el residencial y el de alquiler de oficinas. La empresa ha invertido durante 2003 unos 328 millones, de los cuales un 48% se destinará a la adquisición de edificios para alquiler y el resto se dedicará a la promoción de viviendas y la compra de suelo. Metrovacesa, que se ha consolidado como el primer grupo del sector tras su fusión con Bami, cerró el año con unas ganancias de 203,2 millones. Su intención es seguir diversificándose hacia el negocio hotelero y reducir la actividad patrimonial del 40% actual al 25%. En general, el sector confía en mantener la senda alcista y lograr beneficios de dos dígitos. Tampoco se descartan movimientos empresariales, que ya se iniciaron el año pasado con la fusión entre Bami y Metrovacesa. Sigue siendo un mercado muy atomizado, y para competir con los grandes grupos europeos necesitamos más músculo, asegura Rufilancha. El sector inmobiliario tiene que seguir el mismo camino que la banca, y quizás sea este año. RC-03 INSTRUCCIÓN PARA LA RECEPCIÓN DE CEMENTOS A la venta en nuestra sede, sólo para colegiados Precio de venta: 4,50 (IVA incluido) 20

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