Operaciones Inmobiliarias. Valoraciones Automatizadas (SIVA)
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- Pascual Blanco Plaza
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1 El Control Tributario de las Operaciones Inmobiliarias en la Comunidad d de Madrid Si t I t l d Sistema Integral de Valoraciones Automatizadas (SIVA)
2 n unicación e Imagen ICM. Comu 01 Objetivos 02 Criterios de Diseño 03 Implantación 04 Servicios Proporcionados 05 Resultados Conseguidos Página 2
3 01 Objetivos de SIVA El objetivo del Sistema de Valoración Automatizada de Bienes que da servicio a la Dirección General de Tributos es: ICM. Comu unicación e Imagen Facilitar la gestión interna. Mejorar el control tributario de las operaciones inmobiliarias. Mejorar el servicio al contribuyente y a los organismos públicos demandantes del servicio. Página 3
4 01 Objetivos de SIVA Para ello: SIVA valora masivamente y todos los años los más de 5 millones de inmuebles que existen en la Comunidad de Madrid. SIVA lleva a cabo un seguimiento automatizado del mercado inmobiliario. ICM. Comu unicación e Imagen SIVA permite seleccionar on-line los expedientes que deben ser comprobados. SIVA permite generar automatizadamente informes de valoración individualizada. SIVA, permite a la Administración Tributaria el control exhaustivo de las operaciones con trascendencia tributaria que recaen sobre los inmuebles. SIVA, finalmente, permite expandir los servicios en internet a los ciudadanos al facilitarles de modo instantáneo el valor mínimo de referencia de sus inmuebles. Página 4
5 02 Criterios de diseño de SIVA ICM. Comu unicación e Imagen SIVA se puede encuadrar dentro de la nueva generación de Sistemas CAMA (Computer Aided Massive Appraisal Systems), o sistemas de valoración masiva automatizados, empleados en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias tributarias. 1.- El Sistema es integral desde varias perspectivas: Integración de la información pública y de los procesos. Integración de los datos geográficos y alfanuméricos. SIVA abarca integralmente el ciclo de valoración. SIVA valora todos los inmuebles rústicos y urbanos. Página 5
6 02 Criterios de diseño de SIVA 2.- El Sistema es Automatizado: SIVA incorpora procesos genuinamente automatizados. SIVA trata la información catastral y la valoración de modo automatizado. ICM. Comu unicación e Imagen SIVA incorpora los índices notariales de modo automatizado para su posterior tratamiento desde herramientas estadísticas o de minería de datos. SIVA genera informes de valoración de inmuebles integrando la información física de los inmuebles, los testigos comparables de mercado, y el modelo de valoración a aplicar en función del tipo de inmueble SIVA es eficiente: adecuado para unidades administrativas que requieren una gran producción de valoraciones con reducidos recursos humanos (2010: valoraciones/año; valoraciones previas; 42 personas) Página 6
7 02 Criterios de diseño de SIVA 3.- El Sistema es Sostenible, Exportable y Modular: ICM. Comu unicación e Imagen Sostenible, porque la parte más costosa, los datos, proceden en su totalidad de información pública ya generada y sin coste adicional para la Comunidad de Madrid: Catastro, Ortofotos, Cartografía, Índices Notariales, Sectores Tributarios. Exportable, porque los datos que utiliza son accesibles por cualquier Administración Autonómica de España. Modular, cualquier módulo del Sistema podría haber sido desarrollado de modo autónomo. Página 7
8 Aplicación de Sectorización Adecuación del territorio a la distribución inmobiliaria Base de Datos de Testigos BDBI: Aplicación para la Administración y Gestión de Información. Vl Valoraciones masivas ICM. Comu unicación e Imagen Valoraciones Previas Sectores Tributarios y Urbanísticos Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Testigos Tributarios Servicio Internet al ciudadano Valoraciones de Comprobación Página 8
9 Sectores Tributarios y Urbanísticos Valores Zonales Testigos Tributarios ICM. Comu unicación e Imagen Valores de Características Inmobiliarias Físicas de los Características Inmobiliarias Físicas de los Sectores Tributarios y Urbanísticos Los sectores tributarios y urbanísticos se actualizan mediante una herramienta SIG Sectores Urbanísticos Sectores Tributarios de Valor Página 9
10 Página 10 ICM. Comunicación e Imagen
11 Página 11 ICM. Comunicación e Imagen
12 CAPA DE URBANISMO Página 12 ICM. Comunicación e Imagen
13 CAPA DE URBANISMO Página 13 ICM. Comunicación e Imagen
14 HERRAMIENTAS EDICIÓN CAPA URBANISMO ICM. Comu unicación e Imagen HERRAMIENTAS EDICIÓN CAPA SECTORES TRIBUTARIOS Página 14 CAPA DE URBANISMO
15 CAPA DE URBANISMO Página 15 ICM. Comunicación e Imagen
16 CAPA DE URBANISMO Página 16 ICM. Comunicación e Imagen
17 Situación Final Sectorización: Mantenimiento de los Sectores Página 17 ICM. Comunicación e Imagen
18 Sectores Tributarios y Urbanísticos Valores Zonales Testigos Tributarios Valores Zonales y Testigos de Mercado ICM. Comu unicación e Imagen Valores de Características Inmobiliarias Físicas de los Página 18
19 BD Testigos testigos de notarios y gestión tributaria desde testigos nuevos al mes. n unicación e Imagen ICM. Comu Página 19
20 03 Carga y tratamiento de Testigos Tributarios Testigos Tributarios ICM. Comu unicación e Imagen n Sectores Tributarios y Urbanísticos Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Tratamiento y filtrado automatizado de los testigos Operaciones Notariales Testigos Normalizados Operativos Pre-Testigos Página 20
21 ICM. Comu unicación e Imagen Transmisiones En escritura pública: Índice Notarial Informatizado / Gestión Tributaria de la DGT Datos Existentes: Fecha Transmisión Número de Protocolo Valor Declarado de Transmisión Superficie local Antigüedad del Local Categoría Edificatoria del Local Estado de Conservación Sector de Valor en el que se encuentra Página 21
22 Determinar del conjunto de testigos de mercado cuáles son adecuados d y cuáles no (calificación). ió No se consideran: Aquellos cuyos valores declarados se encuentran manifiestamente fuera de rango (Análisis de Datos de Mercado). Aquellos testigos cuyas condiciones no son de Mercado Libre: ICM. Comu unicación e Imagen Sucesiones y Donaciones Viviendas de protección pública Operaciones societarias. Operaciones vinculadas. Operaciones empleado-empresa Disolución de Comunidades de Bienes. Página 22
23 Página 23 ICM. Comunicación e Imagen
24 Página 24 ICM. Comunicación e Imagen
25 Página 25 ICM. Comunicación e Imagen
26 Datos fehacientes Página 26 ICM. Comunicación e Imagen
27 Valores Fehacientes Página 27 ICM. Comunicación e Imagen
28 Valores Declarados en Escrituras Notariales: Suelo Urbanizable Página 28 ICM. Comunicación e Imagen
29 02 GIS Tributario Implantadas capas anualizadas de sectores, testigos y urbanismo. En estudio extensión al Portal del Contribuyente n unicación e Imagen ICM. Comu Página 29
30 Seguimiento en tiempo real del mercado Página 30 ICM. Comunicación e Imagen
31 ICM. Comunicación e Imagen Página 31
32 Sectores Tributarios y Urbanísticos Valores Zonales Testigos Tributarios Base de Datos de : Características Inmobiliarias Físicas de los Valores de ICM. Comu unicación e Imagen Características Inmobiliarias Físicas de los Página 32
33 ICM. Comu unicación e Imagen Sectores Tributarios y Urbanísticos Sectores Tributarios y Urbanístico s Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Testigos Tributarios Valores de inmuebles Página 33
34 Valor Mínimo de Referencia Año de Construcción Estado de la Valoración ICM. Comu unicación e Imagen Página 34
35 Sectores Tributarios y Urbanísticos Valores Zonales Testigos Tributarios Valoración Masiva de inmuebles ICM. Comu unicación e Imagen Valores de Características Inmobiliarias Físicas de los Página 35
36 Base de Datos de Valoración masiva a mercado desde 2005 a ,64% inmuebles valorados en 2011 n unicación e Imagen ICM. Comu Página 36
37 ICM. Comu unicación e Imagen Sectores Tributarios y Urbanísticos Sectores Tributarios y Urbanístico s Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Testigos Tributarios Valores de inmuebles Valor de los pisos de la Comunidad de Madrid: M Página 37
38 ICM. Comu unicación e Imagen Sectores Tributarios y Urbanísticos Sectores Tributarios y Urbanístico s Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Testigos Tributarios Valores de inmuebles Valor de los pisos de Madrid Capital M Página 38
39 ICM. Comu unicación e Imagen Sectores Tributarios y Urbanísticos Sectores Tributarios y Urbanístico s Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Testigos Tributarios TIPO BIEN Valor Viviendas Colectivas Locales Comerciales Oficinas Plazas de Garaje Viviendas Adosadas Viviendas Unifamiliares Solares Naves Industriales Suelo Urbanizable Cuartos Trasteros y Almacenes Parcelas Industriales Fincas Rústicas Parcelas para Viviendas Unifamiliares Valor de los de Madrid Capital Valores de inmuebles Valor de los pisos de Madrid Capital M Página 39
40 ICM. Comu unicación e Imagen Sectores Tributarios y Urbanísticos Sectores Tributarios y Urbanístico s Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Testigos Tributarios Valores de inmuebles Valor de los pisos del Distrito de Chamberí M Página 40
41 ICM. Comu unicación e Imagen Sectores Tributarios y Urbanísticos Sectores Tributarios y Urbanístico s Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Testigos Tributarios Valores de inmuebles Valor de los pisos del Sector Martínez Campos M Página 41
42 Testigos Aplicación de Sectorización Adecuación del territorio a la distribución inmobiliaria BDBI: Aplicación para la Administración y Gestión de Información. Valoraciones masivas ICM. Comu unicación e Imagen Valoraciones Previas Sectores Tributarios y Urbanísticos Valores de Valores Zonales Características Inmobiliarias Físicas de los Valoraciones por Comprobación Testigos Tributarios Servicio Internet al ciudadano Página 42
43 Valoraciones previas (art 90 LGT) presenciales n unicación e Imagen ICM. Comu Página 43
44 04 Servicios CIUDADANO Valoraciones Previas por Internet que vinculan a la Administración Valoraciones Previas presenciales ICM. Comu unicación e Imagen ADMINISTRACIÓN CM Conexión con las aplicaciones de Gestión Obtención de conformes de forma automática Valoraciones de comprobación con testigos OFICINAS LIQUIDADORAS y CCAA Servicio Web de alta y consulta de estado de expedientes Obtención de conformes de forma on-line Página 44
45 ICM. Comunicación e Imagen Página 45
46 Valoración por Técnico, con testigos de mercado n unicación e Imagen ICM. Comu Página 46
47 05 Valoración por Técnico, con testigos de mercado Implantado en n unicación e Imagen ICM. Comu Página 47
48 El impacto tributario de SIVA es también importante; el empleo de testigos de mercado hace que las valoraciones de comprobación se hagan a valor real de mercado, y no a valor mínimo de referencia, quedando éste relegado al papel de un valor mínimo objetivo, que en caso de no ser declarado, abre el camino a una estimación directa por parte de la Administración a partir de los testigos de mercado. El incentivo para el cumplimiento espontáneo por parte de los contribuyentes aumenta. La comprobación no es un mero reajuste al valor mínimo, sino al valor de mercado. ICM. Comu unicación e Imagen SIVA incorpora un sistema experto que ofrece al valorador un rango plausible de valores de mercado a partir de los testigos existentes en el sistema Página 48
49 A A implantar en 2012 Portal de Oficinas Liquidadoras Portal del Contribuyente, módulo de previas por internet. Supresión de la Calculadora de Valores VLIN. n unicación e Imagen ICM. Comu Página 49
50 Dónde Estamos Creación de la BDBI Creación del GIS Tributario Creación de la BD de Testigos Sistema de Valoración por Técnico ICM. Comu unicación e Imagen Creación y Carga de la BDBI Carga de datos procedentes de Urbanística Portal Oficinas Liquidadoras Previas Vinculantes por Internet Cuenta corriente de Bienes Incorporación de Geografía al Portal En Producción En Producción Valoración de los bienes identificados d En Producción Aplicación de ventanilla (Intranet) Creación y carga de la BD de Testigos En Producción En Producción GIS TRIBUTARIO En Producción Aplicación de Valoración por Técnico Implantación 2011 Portal OOLL Implantación 2011 Previas Vinculantes por internet Implantación 2012 Cuenta Corriente del Bien Incorporación de Geografía al Portal del Contribuyente En Desarrollo En Estudio Página 50
51 05 Resultados Conseguidos Mejora del servicio al contribuyente ICM. Comu unicación e Imagen Acercando el canal Web mediante el cual podrán obtener valoraciones previas vinculantes por Internet Ajuste de los valores al mercado actual Proporcionando los mecanismos para poder realizar el análisis del mercado en cada momento, garantizando una valoración justa al contribuyente y óptima para la Administración. Mejora del control de las operaciones inmobiliarias Con amplia información ió pública inmobiliaria fiable procedente del Catastro y testigos de mercado procedentes de fuentes fehacientes. Se dispone de un sistema de Información inmobiliaria Información Institucional disponible de todos los bienes inmuebles de la Comunidad de Madrid y sus valores de mercado Todo ello facilitando y mejorando la Gestión Interna, transformando la eficacia en eficiencia Las valoraciones de D.G. de Tributos están dotada de más solidez Mediante valoraciones más justas y mejor motivadas, provocando en el contribuyente la confianza necesaria para evitar litigios. Página 51
52
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