SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO

Transcripción

1 Revista de DERECHO URBANÍSTICO y medio ambiente JORNADAS SOBRE EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY 8/2007, DE SUELO Y DEL REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992 TÍTULO II TÍTULO III SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO VALORACIONES PROFESOR: ENRIQUE PORTO REY Abreviaturas utilizadas INTRODUCCIÓN EL MARCO NORMATIVO OBJETIVOS DE LA LS08 Y DE LA LS Objetivos de la LS Objetivos de la LS LAS SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO DEL TÍTULO II El suelo urbanizado El suelo rural Esquema de una posible equiparación entre clases de suelo urbanísticas y situaciones básicas Esquema de una posible equiparación entre las clases de suelo urbanísticas de la LOT Canaria y las situaciones básicas de la LS CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS VALORACIONES EN LA LS EN GENERAL ARGUMENTOS QUE ADUCE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS PARA CAMBIAR LOS CRITERIOS VALORATIVOS DE LA LS Primero: hay que valorar con criterios específicos objetivos con independencia del precio de mercado Segundo: hay que valorar conforme el estado real y no formal de los terrenos

2 3.- COMENTARIOS AL ARTICULADO DE LAS VALORACIONES EN LA LS ÁMBITO DEL RÉGIMEN DE VALORACIONES Y MOMENTO DE REFERENCIA. ARTÍCULO Ámbito Fecha a la que se han de referir las valoraciones CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACIÓN DE INMUEBLES. ARTÍCULO Comentario Constitución, modificación o extinción de concesiones administrativas de los derechos reales sobre inmuebles Cuadros sinópticos VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL. ARTÍCULO El suelo en situación básica de rural Edificaciones, construcciones e instalaciones Plantaciones y sembrados preexistentes Arrendamientos rústicos y otros derechos VALORACIÓN EN EL SUELO URBANIZADO. ARTÍCULO Suelo urbanizado que no está edificado Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación urbana INDEMNIZACIONES INDEMNIZACIÓN POR PRIVACIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN Requisitos Indemnización INDEMNIZACIÓN DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIÓN DE ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN. ARTÍCULO Cuando devengan inútiles Una vez iniciadas las actuaciones de urbanización Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación de parcelas resultantes El caso de propietarios morosos VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS. ARTÍCULO EN DEFECTO DE ACUERDO UNÁNIME DE LOS AFECTADOS EN EL CASO DE PROPIETARIOS QUE NO PUEDAN PARTICIPAR EN LA ADJUDICACIÓN POR INSUFICIENCIA DE SU APORTACIÓN RÉGIMEN DE LA VALORACIÓN. ARTÍCULO

3 7.- RÉGIMEN TRANSITORIO DE LAS VALORACIONES REGLA GENERAL: APLICACIÓN INMEDIATA EXCEPCIÓN A LA REGLA: LOS SUELOS URBANIZABLES SECTORIZADOS O DELIMITADOS Y CON CONDICIONES DE DESARROLLO REMISIÓN AL ARTÍCULO DEL REGLAMENTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA Y A LA ORDEN ECO/805/03, DE 27 DE MARZO El Reglamento de Gestión Urbanística La Orden ECO/805/ EL PREMIO DE AFECCIÓN ABREVIATURAS UTILIZADAS Normas jurídicas expuestas por Orden Cronológico CC= Código Civil. Real Decreto de 6 de octubre de 1888 LEF= Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de Reglamento de la LEF= Reglamento de 28 de abril de 1957 de la LEF. LS56= LS75= LS76= Ley de 12 de mayo de 1956 sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Real Decreto 1346/1976 de 9 de abril por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo. CE= Constitución Española de 7 de diciembre de RPU= RGU= LS90= LS92= Reglamento de Planeamiento Urbanístico. Real Decreto 2159/78 de 23 de junio. Reglamento de Gestión Urbanística. Real Decreto 3288/78, de 25 de agosto. Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo. Real Decreto-Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. LSCM 9/01= Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. TRLITP= Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 3

4 RD1020/93= Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. LAU/94= Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. RD-L 5/96= Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y Colegios Profesionales. Ley 7/97= Ley 7/1997 de 14 de abril proveniente del RD-L 5/1996. STC 61/97= Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, (B.O.E. de 25 de abril de 1997) y su corrección de errores de fecha 10 de abril de LS98= LOE= Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Modificada la Disposición adicional tercera por la Ley 55/1999 de 29 de diciembre. Texto afectado por la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de julio. Modificada por lo dispuesto en la Ley 55/1999, de 29 de diciembre, y modificada por Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, y vuelta a modificar por lo dispuesto en el artículo 104 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social. Modificada por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberalización en el sector inmobiliario y transportes. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. LOT Canaria = Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias. RD-L4/00= Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y de Transportes. STC 164/01= Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de julio. L53/02= Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social. Orden ECO/805/03 = Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre y vuelta a modificar por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero. L10/03 = Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberación en el Sector Inmobiliario y Transportes RD 1/04 = RD 2/04 = Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (Hacienda), por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales 4

5 PLSCM06 = Proyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de LS07 = LS08 = Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. Otras abreviaturas expuestas por orden alfabético A= Aprovechamiento urbanístico A U = AT= Cb= Cr= Da= De= EM = = Euros Aprovechamiento urbanístico unitario Aprovechamiento tipo Coste bruto de la edificación como si fuese nueva Coste de reposición Cantidad depreciable por antigüedad Cantidad depreciable por estado de conservación Exposición de Motivos H= Coeficiente de depreciación por antigüedad I= Coeficiente de depreciación por estado de conservación m= metros m2= metros cuadrados m2s= m2e= metros cuadrados de suelo metros cuadrados edificados o edificables m2eutc= metros cuadrados edificables del uso y tipología característicos en un ámbito de equidistribución de aprovechamientos, área de reparto u otro ámbito de equidistribución urbanístico. Pta= STS= VRB= VRC= VRP= V RS = V S = V TS = V US = V V = Pesetas Sentencia del Tribunal Supremo Valor de repercusión básico del suelo, en ponencia catastral. Valor de repercusión del suelo en calle, en ponencia catastral. Valor de repercusión del suelo en parcela, en ponencia catastral. Valor unitario de repercusión del suelo Valor urbanístico del suelo Valor urbanístico total del suelo de una parcela, finca o solar Valor urbanístico unitario de suelo Valor en venta (precio) 5

6 1.- INTRODUCCIÓN EL MARCO NORMATIVO Antes de la CE ha existido en España una Ley del Suelo la LS56 modificada profundamente en 1975 dando lugar al Texto Refundido de 1976 (LS76). Después de la CE y al amparo de las mismas bases constitucionales, ha habido tres Leyes del Suelo, la LS90 (Texto Refundido de 1992), la LS98, y la LS07 que derogó y sustituyó a la LS98 a partir del 1 de julio del Ahora rige el Texto Refundido de la LS07 y de lo que quedaba vigente de la LS92 (LS08) cuya Disposición derogatoria única deroga la LS07 y la LS92. En determinados supuestos valorativos, además de la LS08, son de aplicación algunas determinaciones de la normativa estatal siguiente: - Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y Reglamento de 28 de abril de Algunos artículos de vigencia transitoria y supletoria del Reglamento de Gestión Urbanística. Real decreto 3288/78, de 25 de agosto - Real Decreto 1020, de 25 de junio de 1993 (BOE del 22 de julio de 1993) por el que se aprueban las Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. - Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Orden ECO/805/03 de 27 de marzo (BOE de 9 de abril de 2003). Modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre y vuelta a modificar por la EHA/564/ Texto Refundido sobre la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por RDL 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993). - Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (BOE 284 de 27 de noviembre de 2003). - Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. - Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. - Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE de 9 de marzo de 2004). - En determinados supuestos y en el periodo transitorio al suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, son de aplicación las reglas 6

7 valorativas de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo (Disposición transitoria tercera de la LS08) OBJETIVOS DE LA LS08 Y DE LA LS Objetivos de la LS08 Los establece la EM - Aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de la LS07 y LS92. - Estructurar y ordenar en una única disposición general una serie de preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado texto de la LS92, dentro de los contenidos de la LS07. En definitiva: evitar el fraccionamiento y la dispersión normativa sobre el suelo que recoge la legislación estatal, excepción hecha de la parte vigente de la LS76 que tiene una aplicación supletoria. El 10 de mayo de 2007 se aprobó la LS07 que derogó a la LS98, cuyos objetivos y características generales más importantes de carácter práctico, al margen de las valoraciones expropiatorias, que se estudian con más detenimiento, se exponen a continuación Objetivos de la LS07 Los principales objetivos de la LS07 que se explicitan o deducen de su Exposición de Motivos ahora traspuestos a la EM de la LS08 son los siguientes: De carácter formal: - Asumir el carácter no urbanístico de la LS07. Es una Ley de Suelo que, explícitamente, dice no regular temas urbanísticos. Son objetivos de carácter sustantivo: - Desarrollar el conjunto de principios y preceptos constitucionales que inciden sobre el suelo desde la óptica de los ciudadanos, en general, en lugar de basarse en los derechos y deberes de los propietarios del suelo, en particular, como en Leyes anteriores. - Derogar las medidas liberalizadoras del suelo ínsitas en la LS98 y exigir que las Leyes urbanísticas y el planeamiento clasifiquen como urbanizable el suelo estrictamente necesario, lo que se justifica en el cumplimiento del principio de sostenibilidad. La LS98, en cuanto a la producción de suelo urbano, había intentado pasar de una economía de simple satisfacción de la demanda prevista, característica de la 7

8 etapa anterior, a una economía de libre oferta concurrente. Tras la LS07 se vuelve a una economía de simple satisfacción de la demanda prevista. Y aunque la LS07 ni la LS08 no lo mencione explícitamente como objetivo la Ley trata de: - Abaratar las expropiaciones del suelo en situación básica de rural valorando, de forma convencional, su realidad física material en lugar de la jurídica o formal, abandonando las tasaciones con precios de mercado (aunque fuesen de mercado indirecto) característicos de la LS LAS SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO DEL TÍTULO II La valoración del suelo a efectos expropiatorios, consiste en determinar y cuantificar los derechos y deberes del propietario, y calcular su equivalente económico para la indemnización correspondiente. Para ello las Leyes del suelo anteriores a la LS07, establecían las bases de los derechos y deberes de los propietarios del suelo según la clase de suelo en la que se incluyese (urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico) y lo hacían de forma general y abstracta para toda España, completándolos las Leyes urbanísticas autonómicas. Luego el planeamiento urbanístico municipal concretaba, objetivaba y cuantificaba las bases legales generales del suelo en cada uno de los términos municipales. El establecimiento de derechos y deberes y su cuantificación se hacía así siguiendo un tracto sucesivo en el que participaban las Administraciones general, autonómica y local. Dice ahora el número V de la EM de la LS08, en su párrafo cuarto, que en lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo, la Ley opta por diferenciar situación o estado y actividad o proceso. Para ello define las dos situaciones o estados básicos en que puede encontrarse de facto el suelo según esté urbanizado o no lo esté, estados básicos que agotan el objeto de la ordenación del posible uso del suelo y por ello los considera determinantes para establecer su régimen jurídico. Para la actividad o proceso sienta el régimen de las actuaciones urbanísticas de transformación del suelo que son las que generan las plusvalías en las que ha de ejercerse el principio constitucional de participación. Según esto, la LS07, a efectos valorativos, prescindió de la clasificación formal del suelo, que hace el planeamiento siguiendo las pautas legales urbanísticas, y es ahora la propia LS08 la que clasifica el suelo directamente (sin necesidad de su clasificación formal por el planeamiento) en dos situaciones básicas: suelo urbanizado y suelo rural, sin consideración alguna a la clasificación que formalmente establezca el planeamiento. Prescinde de valorar expectativas urbanísticas formales de lo que el suelo puede llegar a ser y valora lo existente en la realidad fáctica como dice el artículo 12.1 de la Ley Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado de forma que el suelo que no es ciudad, por no estar urbanizado conforme dice la LS08, está en situación de rural. 8

9 El suelo urbanizado Un terreno se encuentra en la situación básica de suelo urbanizado (artículo 12.3): el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población Para poder comparar el significado del suelo urbanizado de la LS08 con el suelo urbano de las leyes urbanísticas interesa recordar que las Leyes estatales del suelo anteriores, y al igual que lo hace la LOT Canaria (artículo 50 LOT Canaria) exigían que para clasificar un suelo como urbano además de estar incluido en la malla urbana, debía gozar de los cuatro servicios básicos de urbanización: abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica y acceso rodado o que sin disponer de alguno de los servicios, el suelo estuviera consolidado por la edificación en su mitad o sus dos terceras partes según los casos. El artículo 50 de la LOT Canaria dice que integrarán el suelo urbano: a) Los terrenos que, por estar integrados o ser susceptibles de integrarse en la trama urbana, el planeamiento general incluya en esta clase legal de suelo, mediante su clasificación, por concurrir en él alguna de las condiciones siguientes: 1) Estar ya transformados por la urbanización por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, en condiciones de pleno servicio tanto a las edificaciones preexistentes como a las que se hayan de construir. 2) Estar ya consolidados por la edificación por ocupar la misma al menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, de acuerdo con la ordenación que con el planeamiento general se establezca. b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento urbanístico hayan sido efectivamente urbanizados de conformidad con sus determinaciones. Las diferencias por tanto entre el suelo urbanizado y el urbano son: - En la LOT Canaria para que unos terrenos puedan ser clasificados como urbanos se requiere que formen parte o sean susceptibles de integrarse en la trama urbana pero no dice (como hace la LS08) que se integre en la red de dotaciones - La LOT Canaria exige específicamente que disponga de los servicios básicos de urbanización (acceso rodado, agua, evacuación y electricidad) igual que lo hace la LS08 pero no exige que estén recibidas las obras de urbanización como hace la LS08 en su artículo 14.2, segundo párrafo in fine, al decir que la terminación de las actuaciones de urbanización se presumirán a la recepción 9

10 explícita o tácita de las obras de urbanización, siendo ese el momento en el que el suelo rural transformado pasa a ser urbanizado. - La LOT Canaria también considera como urbanos los consolidados por la edificación en sus dos terceras partes, aunque carezcan de servicios, lo que no hace la LS08 en la definición del suelo urbanizado. La LS08 introduce modernidad al concepto de situación básica de un suelo urbanizado, porque además de exigir los servicios básicos característicos de la urbanización, exige que el suelo esté integrado legal y de forma efectiva en la red de dotaciones características también de la forma de vida urbana. El suelo clasificado como urbano, por estar consolidado por la edificación pero que carece de alguno de los servicios de urbanización, no se encuentra en la situación básica de urbanizado sino en la de rural. La exigencia de estar integrado en la red de dotaciones supone que debe estar integrado en lo urbano y poder satisfacer la forma de vida urbana no tan solo por disponer de servicios de urbanización, sino también de las dotaciones, equipamientos, zonas verdes, escuelas, tanto generales como locales y que constituyen el entramado urbano. Las condiciones que exige para que pueda considerarse que un terreno está en situación básica de suelo urbanizado, en cuanto a los servicios, los establece en la segunda parte del párrafo primero del número 3 del artículo 12 al exigir que las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Es la legislación urbanística la que ha de concretar el requerimiento de los servicios y sus características, pero los terrenos para estar en la situación básica de urbanizados además de estar dotados de servicios existentes con las condiciones y características que diga la Ley urbanística, han de permitir restringir las obras necesarias para prestar los servicios, a las de acometida o enganche propias de la edificación. No puede considerarse que los terrenos se encuentren en situación básica de urbanizados por razón de los servicios, aquellos que exijan la realización de obras de infraestructuras propias de la acción urbanizadora o de obras ordinarias municipales para dotarlos de servicios 1, en definitiva actuación de nueva urbanización de la LS08. También es la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma la que puede considerar las peculiaridades que pueden tener las dotaciones y servicios de los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados, como dice el artículo 12.3 segundo párrafo de la LS08. La situación básica de suelo urbanizado comprende por tanto el suelo urbano solar de las Leyes urbanísticas, así como, en general, el suelo urbano 1 Para desarrollo de este punto puede verse el Criterio 24. Enrique Porto Rey y Paloma de la Roca Ranz Algunos criterios prácticos de aplicación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid Cuadernos de Urbanismo nº 16. Montecorvo. Madrid

11 consolidado por la urbanización y en algunos casos concretos abarque también el suelo urbano no consolidado comprendido en unidades de ejecución o polígonos urbanísticos en aquellos casos que no requieren nueva urbanización, sino que son urbanos no consolidados porque esté previsto un cambio de uso o de aprovechamiento urbanístico, sin necesidad de nueva urbanización ni aumento de las dotaciones existentes. La interpretación literal de la LS08 que se ha hecho en los párrafos precedentes parece que es la correcta puesto que no son equiparables el suelo urbanizado de la LS08 con el suelo urbano en general de las Leyes Urbanísticas, por las siguientes razones: - Si la LS08 hubiera querido equiparara el suelo urbanizado con el suelo urbano de las leyes urbanísticas lo habría hecho, pero no lo hace, sino que precisamente le llama suelo urbanizado para diferenciarlo de la clase urbanística del suelo urbano. - Gran parte del suelo urbano no consolidado de los planes urbanísticos carece de los servicios básicos de urbanización y este suelo aunque esté ordenado pormenorizadamente por el Plan General, requiere su posterior ejecución, abriendo en su caso nuevas calles, o modificando las existentes, dotándolo de equipamientos locales y participando el Ayuntamiento en las plusvalías generadas. En definitiva requiere actuaciones de nueva urbanización (artículo 14.1.a).1 LS08). El suelo urbano no consolidado además de no estar integrado en la red de dotaciones (aún le faltan las dotaciones locales que han de preverlas o la ordenación pormenorizada del Plan General o el posterior planeamiento de desarrollo) las parcelas que lo constituyen, hasta que se urbanice el ámbito correspondiente, no cuentan con los servicios ni las infraestructuras de urbanización ni pueden llegar a contar con ellas con simples obras de acometidas o de conexión de las parcelas con las instalaciones ya en funcionamiento, sino que requieren ser urbanizadas integralmente mediante un Proyecto de Urbanización. - La mayoría de las veces, en gran parte del suelo urbano no consolidado, se requiere que a efectos valorativos se aplique el método de capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior (artículo 23 LS08) según su estado. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos además al ser suelo urbano (no consolidado por la urbanización) el valor resultante se ha de corregir al alza hasta un máximo del doble por su localización en el suelo urbano (artículo 23.1.a) tercer párrafo LS08), y en el supuesto de que a los propietarios se les prive de la facultad de participar en la actuación de la nueva urbanización tienen derecho a la indemnización del artículo 25 LS08. No parece coherente que la Ley se empeñe en no valorar expectativas urbanísticas en general y en el suelo urbano no consolidado, las tuviera en cuenta en el supuesto de que se equipare el suelo urbano urbanístico al urbanizado de la LS08. Cabe la duda de la aplicación, a este suelo urbano no consolidado que aún no está en situación básica de urbanizado, de lo dispuesto en la Disposición 11

12 Transitoria tercera LS08 que limita su aplicación a los terrenos, que el 1 de julio de 2007, formaban parte del suelo urbanizable con condiciones para su desarrollo. Parece un lapsus de la Ley que se ve más adelante. No obstante lo anterior parte de la Doctrina teórica sostiene que todo el suelo urbano esté o no consolidado por la edificación ha de equipararse al suelo urbanizado. Así Menéndez Rexach 2. Esta definición legal de la situación del suelo urbanizado plantea el problema de su encaje con la legislación autonómica, que regula las dos categorías del suelo urbano, consolidado y no consolidado, en consonancia con lo que establecía la Ley 6/1998. Es evidente que la legislación autonómica ya no está obligada a mantener esa categorización, pero también lo es que puede hacerlo, pues a ella compete regular la clasificación del suelo. En cualquier caso, mientras subsista la distinción, ambas categorías del suelo urbano serían reconducibles, en principio, a la situación de suelo urbanizado. Esta tesis es la única razonable, pues sería contradictorio que un suelo urbano (caracterizado según jurisprudencia constante por su facticidad ) estuviera en la situación básica de suelo rural. Sin embargo, la letra del artículo 12.3 permite entender que en la definición legal de la situación de suelo urbanizado únicamente encaja el actual suelo urbano consolidado, por estar urbanizado. El no consolidado no podría estar en esa situación precisamente por no estar urbanizado. La dicción del citado precepto legal es tajante, al exigir que el suelo esté ya efectivamente urbanizado (que las parcelas cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística) o que pueda llegar a estarlo sin más obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Por tanto, si hubiera que construir nuevas redes de servicios para dotar a las parcelas de los requeridos por la legislación urbanística, el suelo ya no se podría considerar en la situación de urbanizado, aunque estuviera edificado. Siguiendo esta línea argumental, cabría entender que la nueva ley estatal ha querido cerrar el paso a la categoría del suelo no consolidado o equivalente, puesto que en la situación básica de suelo urbanizado únicamente encajaría el actual suelo urbano consolidado. Si ese hubiera sido el propósito perseguido, lo razonable habría sido incorporar alguna disposición transitoria, en cuya virtud, indirectamente (pues el Estado no es competente sobre la clasificación del suelo), quedase a extinguir esa categoría de suelo. Pero no parece que ése haya sido el objetivo de la nueva Ley, sino, más bien, respaldar el criterio jurisprudencial de la malla urbana como determinante de la situación de suelo urbanizado, cerrando el paso a una concepción laxa del suelo urbano en la legislación autonómica, que, en su mayor parte, ha dado carta de naturaleza legal a esa doctrina jurisprudencial. 2 RDU en CURSO SOBRE LA INCIDENCIA DE LA LEY 8/2007 EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA (Fotocopias). 12

13 El problema es serio y conviene que el futuro Texto refundido lo aclare. No tiene sentido que un suelo urbano, según la legislación autonómica, esté en la situación básica de suelo rural, conforme a la legislación estatal. Aunque la letra de la ley de pie para esa interpretación, hay que descartarla por absurda. Cómo se valoraría ese suelo urbano en situación rural? Aplicando el criterio de la capitalización de la renta real o potencial de la explotación establecido en el artículo 23? Cuál sería la explotación a estos efectos? Si la Transitoria Tercera de la nueva Ley mantiene la valoración conforme a la anterior (Ley 6/1998) de los suelos urbanizables delimitados que estén en desarrollo a su entrada en vigor, con mayor razón se hubiera debido establecer un régimen transitorio de valoración de los suelos urbanos no consolidados, para evitar una reducción drástica de su valor, al tenerse que valorar como suelo rural a la entrada en vigor de la nueva Ley. Es razonable que se haya establecido eses régimen transitorio para el suelo urbanizable, pues esta clase de suelo va a quedar ahora, inequívocamente, en la situación básica de suelo rural. El dato de que no se haya establecido un régimen similar para el urbano no consolidado acredita, a mi juicio, que no ha sido intención del legislador eliminar esa categoría (no es competente para hacerlo) ni reconducirla a la situación de suelo rural. Finalmente, merece un comentario específico la previsión de que la legislación urbanística pueda considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural, a la hora de establecer las dotaciones y servicios exigibles para que el suelo se encuentre en la situación de urbanizado. Esta previsión ofrece cobertura a la conveniencia de dar un tratamiento específico a los citados núcleos, como se hace en algunas leyes autonómicas, a caballo entre el suelo urbano y el rústico y que, por ello, podría integrar una clase de suelo con sustantividad propia o una categoría dentro de la clase del suelo rústico o no urbanizable, opción esta última que parece más adecuadas a las características (rurales) de estos núcleos, en los que no deberían admitirse, para no desnaturalizarlos, tipologías edificatorias propias del medio urbano. El tratamiento urbanístico de estos núcleos Ruales es un problema muy serio, sobre todo en las Comunidades del norte peninsular y en Canarias, que se ha agravado en los últimos años por la presión constante hacia su crecimiento y expansión, sobre todo en las zonas más próximas al mar, hasta el punto de que algunas leyes autonómicas han prohibido su desarrollo en esa dirección (Asturias). El legislador autonómico, al que corresponde la responsabilidad de la regulación de estos núcleos tiene que ser prudente y firme al mismo tiempo. Prudente para procurar la pervivencia de estos asentamientos tradicionales, sin desnaturalizarlos, pero incorporando las comodidades y servicios propios de la época actual. Firme, para evitar que se privaticen los beneficios a costa de la comunidad, porque no es defendible que los urbanitas se trasladen al medio rural para disfrutar de su calidad ambiental, pero con las dotaciones y servicios del medio urbano implantadas a expensas de la comunidad y no de los propietarios, con el argumento de que éstos no tienen deberes urbanísticos, al no tratarse de 13

14 suelo urbano (ni urbanizable). El régimen urbanístico de estos núcleos debe conjugar adecuadamente ambas facetas. Luciano Parejo 3 tiene una opinión intermedia al decir sobre las condiciones que debe reunir un terreno para apreciar su situación básica de urbanizado: - La legalidad y efectividad de tal conexión. La Ley estatal establece, en todo caso, una presunción: la conexión se entiende existente no sólo si la parcela cuenta (de forma legal y efectiva) con todas y cada una de las dotaciones y de los servicios legalmente requeridos, sino también si puede (de forma legal) llegar a contar efectivamente con ellos sin otras obras que las de conexión a las instalaciones (de las redes correspondientes) ya en funcionamiento. Finalmente, conviene expresar la pertenencia al suelo en situación básica de urbanizado de las denominadas (en terminología urbanística) unidades de ejecución en suelo urbano cuando su localización se encuentre integrada en el núcleo de población y su origen venga derivado de uno o varios solares (antigua fábrica, cuarteles militares, etc) y que por causa de obsolescencia sobrevenida, se hubiera adoptado su renovación urbana. Obviamente, estos suelos siempre han sido urbanos como corresponde a solares perfectamente integrados en la red propia de servicios del núcleo de población y, en consecuencia, pertenecen al urbanizado, sin perjuicio de su ejecución mediante actuaciones de renovación o reforma interior. Otra cosa serían las unidades localizadas en el periurbano de los núcleos que por su dimensión y falta de servicios, no permiten su subsunción en la situación de suelo urbanizado y que, en todo caso, debería haber sido clasificadas en su día como urbanizables, correspondiéndoles, en todo caso, la situación de rural en la consideración de la nueva Ley El suelo rural Habiendo definido la LS08 el suelo urbanizado de forma reglada, el resto del suelo del término municipal es rural, pero la Ley aclara las condiciones para su apreciación al decir el artículo 12.2 que está en situación de suelo rural: a) En todo caso: El suelo preservado de su transformación por la ordenación territorial y urbanística (no urbanizable o rústico) que comprende: - La protección o policía del dominio público. - La protección de la naturaleza. - La protección del patrimonio cultural. 3 Luciano Parejo y Gerardo Roger Comentarios a la Ley del Suelo. IUSTEL. Madrid

15 - Los protegidos por la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes incluso los de protección ecológica, de protección agrícola, ganaderos, forestales y paisajísticos. - Los que presenten riesgos naturales 4 incluidos los de inundación 5, riesgos tecnológicos 6 u otros accidentes graves. - Cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística. b) - El suelo para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de urbanizado (urbano no consolidado, urbanizable, apto para urbanizar, ) hasta que se termine la actuación de urbanización, que se producirá cuando concluyan las obras de urbanización de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose cumplido los deberes y levantando las cargas correspondientes. La terminación se presumirá a la recepción de las obras de urbanización de hecho o por silencio (artículo 14.2 segundo párrafo). - Cualquier otro suelo que no reúna la condición para ser suelo urbanizado Esquema de una posible equiparación entre las clases de suelo urbanísticas y las situaciones básicas POSIBLE EQUIPARACIÓN DE CLASES Y SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO LS98 LS08 CLASES DE SUELO CATEGORIAS SITUACIONES BÁSICAS URBANO URBANIZABLE NO URBANIZABLE CONSOLIDADO NO CONSOLIDADO SECTORIZADO NO SECTORIZADO PROTEGIDO PRESERVADO URBANIZADO (art. 12.3) RURAL (art. 12.2) 4 Riesgos naturales son todos los que se pueden producir por la acción de las fuerzas de la naturaleza (inundaciones, seísmos, volcanes, corrimientos de suelos, ) 5 Para estudiar los riesgos de inundación en la Comunidad de Madrid, véase el libro de AAVV Las zonas inundables. Análisis y Cartografía Dirección General de Urbanismo y Planificación Regional. Comunidad de Madrid Riesgos tecnológicos son todos los que se pueden producir por actividades peligrosas, nocivas, molestas, 15

16 INADECUADO PARA EL DESARROLLO URBANO EPR Obsérvese que el suelo urbanizado abarcará normalmente todo el suelo urbano consolidado y la parte no consolidada que pueda llegar a contar con los servicios de urbanización sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Normalmente todo el suelo urbano no consolidado comprendido en unidades de ejecución, actuación o polígonos, que requieran obras de nueva urbanización que sobrepasen las simples acometidas, se encuentran en la situación básica de rural Esquema de una posible equiparación entre las clases de suelo urbanísticas de la LOT Canaria y las situaciones básicas de la LS08 POSIBLE EQUIPARACIÓN DE CLASES Y SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO LOT CANARIAS LS08 CLASES DE SUELO CATEGORIAS SITUACIONES BÁSICAS URBANO Art. 51 URBANIZABLE Art. 53 RÚSTICO Art. 54 CONSOLIDADO Art. 51.a) NO CONSOLIDADO POR LA URBANIZACIÓN Art. 51.b) SECTORIZADO Art NO SECTORIZADO Art PROTECCIÓN NATURAL Art. 55.a).1) PROTECCIÓN PAISAJÍSTICA Art. 55.a).3) PROTECCIÓN DE ENTORNOS Art. 55.a).4) PROTECCIÓN COSTERA Art. 55.a).5) PROTECCIÓN AGRARIA Art. 55.b).5) PROTECCIÓN FORESTAL Art. 55.b).2) PROTECCIÓN HIDROLÓGICA Art. 55.b).3) PROTECCIÓN MINERA Art. 55.b).4) URBANIZADO (art. 12.3) RURAL (art. 12.2) EPR Según lo visto para la aplicación del régimen de derechos y deberes la LS08 establece las situaciones básicas con independencia de las clases y categorías de suelo urbanísticas de la LOT Canaria. 16

17 Para la aplicación del régimen básico de la propiedad a un terreno ha de apreciarse en cada caso, al margen de la clasificación urbanística formal del terreno, su situación básica en función del estado físico material y real del terreno. 2.- CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS VALORACIONES EN LA LS EN GENERAL El Titulo III, la LS08 lo dedica a las Valoraciones. El hecho de que la LS08 considere rural todo el suelo que de hecho no esté urbanizado (actualmente gran parte del suelo urbano no consolidado, todo el suelo urbanizable, apto para urbanizar y no urbanizable o rústico) tiene un fin fundamental: abaratar las expropiaciones de este suelo. Para ello abandona las tasaciones de mercado por aplicación prioritaria del método de comparación con fincas análogas del suelo rústico o no urbanizable abandona los valores de mercado reflejados en las Ponencias de valores catastrales características de la LS98 y vuelve al criterio de la valoración del suelo rural por su naturaleza inicialmente rústica capitalizando su renta agraria anual real o potencial, al margen del planeamiento y de las clases y categorías urbanísticas del suelo en el que esté incluido y sin consideración a expectativas urbanísticas, si bien con alguna corrección al alza en los términos que un futuro reglamento establezca. Está permisión (artículo 23.1.a) tercer párrafo) lo es hasta el doble del valor inicial en función de factores objetivos de localización como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entorno de singular valor ambiental o paisajístico. En algunos casos puede ser tal la diferencia entre el valor expropiatorio y el precio de mercado, que más que expropiar se le despoja de la propiedad, lo que supondrá aumento de los contenciosos administrativos ya que la CE no permite expolios ni confiscaciones. El suelo urbanizado, la LS08 lo valora a precios de mercado ARGUMENTOS QUE ADUCE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS PARA CAMBIAR LOS CRITERIOS VALORATIVOS DE LA LS Primero: hay que valorar con criterios específicos objetivos con independencia del precio de mercado En el número VI de la Exposición de Motivos que se refiere a las Valoraciones dice que las Leyes del Suelo para valorar el suelo, siempre han establecido criterios específicos que se apartaban de los criterios generales establecidos por la vigente LEF. 17

18 Ello es cierto en parte, porque todas las Leyes del Suelo excepto la LS98 han establecido criterios convencionales 7 de valoración del suelo a expropiar, en lugar de utilizar criterios que reflejasen el valor real de mercado como hizo la LS98 en cuya EM se dice que es el único valor que puede reclamar para si el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. La LEF establece un criterio general de valoración en su artículo 36.1 Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plan o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro. El precepto no se refería al planeamiento urbanístico, creado posteriormente por la LS56, pues este y sus plusvalías correspondientes ya existían al iniciarse el expediente expropiatorio, se refería a la obra pública de infraestructuras, de ahí que no tenía en cuenta las plusvalías derivadas del propio Proyecto o Plan que daba lugar a la expropiación, pero otra cosa es que no se computen las plusvalías que ofrece el propio planeamiento urbanístico, que es previo a la decisión de expropiar 8 y que otorga derechos a los propietarios de suelo que al privarle de ellos se ha de determinar su equivalente económico para ser indemnizados. Para valorar en particular los bienes y derechos, establece criterios específicos para cada uno de ellos. Concretamente para el suelo decía: Los solares se justificarán en el valor que tengan asignado para los efectos del arbitrio municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, aumentado en un 10 por 100, ó, en su defecto, el valor en venta fijado a efectos de la contribución territorial (Artículo 38 LEF). El valor de las fincas rústicas se fijará por la media aritmética entre la cantidad resultante de capitalizar al interés legal la renta líquida rústica aumentada en un 5 ó en un 10 por 100, según sea catastrada o amillarada y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o comarcal (Artículo 39 LEF). Pero luego, el artículo 43.1 LEF establece en definitiva valores de mercado al permitir la libre estimación de las partes: No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, tanto el propietario como la Administración podrán llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que juzguen más adecuados, si la evaluación práctica por las normas, que en aquellos artículos se fijan, no resultase, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de expropiación, por ser este superior o inferior a aquella. 7 Excepto la LS56 que los solares los valoraba conforme a su valor comercial o de mercado. 8 En este mismo sentido Tomás Ramón Fernández en su comparecencia celebrada el miércoles, 13 de diciembre de 2006: Diario de sesiones del Congreso de los Diputados año 2006 VIII Legislatura nº 738 pág. 24. Esta referencia al artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa se refiere al Proyecto de obra pública. Lo que quiere decir el artículo 36 es, por ejemplo, que si se van a hacer unas obras de regadío, el suelo que haya que expropiar para hacer esas obras, que es un suelo de secano, hay que valorarlo como de secano, no hay que computar los aumentos de valor que derivarán de su conversión en regadío. 18

19 Basándose en este precepto las valoraciones con base en la LEF se hacían con los métodos y criterios disciplinares que mejor reflejaban el valor real o precio de mercado, dando lugar a expedientes contradictorios en los que cada tasador de las partes, trataba de aplicar los criterios disciplinares de valoración del bien, de forma que se aproximase lo más posible al valor real o precio de mercado y prevalecía la valoración más argumentada y con mayor poder de convicción, aunque no aplicase los criterios legales específicos que la LEF establecía para valorar el bien de que se tratase. La LS07 deroga, además de la LS98, los artículos 38 y 39 de la LEF 9 (Disposición derogatoria única) y no permite la aplicación de la libre estimación de las partes del 43.1 de la LEF en los bienes inmuebles, pues la Disposición adicional quinta de la LS08, modifica el artículo 43.2 que queda redactado en los términos siguientes: 2.- El régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior 10 : a) No será en ningún caso de aplicación a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará exclusivamente al sistema de valoración previsto en la Ley que regule la valoración del suelo. b) Sólo será de aplicación a las expropiaciones de bienes muebles cuando estos no tengan criterio particular de valoración señalado por leyes especiales Segundo: hay que valorar conforme el estado real y no formal de los terrenos En la Exposición de Motivos de la LS07 recogida en la LS08 se achaca la carestía de las expropiaciones de suelo a que se valora conforme a la clase y categoría en la que lo sitúa el planeamiento esto es, partiendo de cual fuera su destino y no su situación real y por ello la Ley trata de impedir la especulación desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el Plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto 11. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas 9 Artículo Los solares se justipreciarán en el valor que tengan asignado para los efectos del arbitrio municipal sobre incremento de valor de los terrenos, aumentado en un 10 por 100 o, en su defecto, el valor de venta fijado a efectos de la contribución territorial. 2.- Los edificios se justipreciarán en la media aritmética que resultare del valor actual en venta de otras fincas análogas, en el mismo Municipio y de la capitalización al tipo del interés legal del líquido imponible señalado para la contribución urbana. No tendrá validez, a efectos de esta capitalización, todo aumento del líquido imponible producido por declaraciones de renta realizadas por el propietarios con fecha posterior a la aprobación del proyecto de reforma o urbanización que sea causa de la expropiación. Artículo 39 El valor de las fincas rústicas se fijará por la media aritmética entre la cantidad resultante de capitalizar al interés legal la renta líquida de rústica aumentada en un 5 ó en un 10 por 100, según sea catastrada o amillarada, y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o comarcal. 10 Se refiere al artículo 43.1 LEF que permitía la libre estimación de las partes si al aplicar las normas específicas resultaban valores que no se ajustaban a los valores reales. 11 En la EM no se profundiza en las motivaciones políticas del cambio de los criterios de valoración, pues lo del futuro incierto no puede referirse al futuro urbanístico establecido por el planeamiento ya que si lo que disponga el Plan para el futuro, es incierto cómo se puede exigir su cumplimiento tanto a los particulares como a la Administración? 19

20 de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquel que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valorarán conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación. Probablemente la aplicación de la LS08 traiga como consecuencia la necesidad de cambiar la normativa catastral porque no parece equitativo ni coherente que a efectos contributivos se parta del destino urbanístico de los terrenos conforme a su clase, categoría y calificación urbanística, formalmente establecida en el planeamiento y para las valoraciones expropiatorias se valore desvinculándolo de la clasificación, calificación y de toda expectativa urbanística teniendo en cuenta lo que hay, no lo que el Plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. Es un objetivo político cuando dice la Exposición de Motivos, que la Ley pretende valorar el suelo por su valor intrínseco sin consideración a expectativa urbanística alguna, pero lo que no parece coherente es que a modo de conclusión se diga que el criterio introduce seguridad jurídica al valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación, porque el mercado, de siempre tiene en cuenta las expectativas urbanísticas del suelo. El criterio que define la LS08 es legítimo pero al propietario que le expropian el suelo no podrá sustituirlo en el mercado por otro similar porque, se reitera, el mercado si introduce en el precio, edificabilidades, aprovechamientos, valores de situación, proximidad, accesibilidad y, en su caso, clasificación, categorización y calificación del suelo, en definitiva expectativas urbanísticas. La indemnización a que hace referencia el artículo 33.3 de la CE se configura como un equivalente o contraprestación del valor transferido (SS: TC 61/1997 FJ 29º.a); 6/1991 FJ 7º; 37/1987 FJ 2º; 166/1986 FJ 13º.B); y 111/1983 FJ 8º). Las Sentencias del Tribunal Supremo en este sentido (por todas las STS de fechas ; y ). El justiprecio que se señala en la expropiación, representa el equivalente económico del bien que se pierde, es decir, aquel que sea suficiente para adquirir en el mercado otro bien análogo al que sale del patrimonio, ya que ni la facultad de expropiar ni el derecho de acceso a la propiedad puede consistir en un empobrecimiento de las partes que intervienen en tales procesos. El número 3 de la EM de la LS98 decía que el valor de mercado es el único valor que puede reclamar para si el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. 20

21 Dice la Exposición de Motivos de la LS07 recogido en la LS08 que en el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces se puede aplicar por no concurrir los requisitos necesarios para asegurar su validez. Ello es cierto en el suelo rural no urbanizable o rústico, pero en el suelo urbano no consolidado y en el urbanizable sectorizado o delimitado, a los que también denomina la LS08 suelo rural, si se podría aplicar el método de comparación por existir mercado y fincas análogas, y téngase en cuenta que el método de comparación es el que más se aproxima a los valores de mercado. Sin embargo la LS08 establece la aplicación indiscriminada, para valorar el suelo rural, (urbano no consolidado, urbanizable, apto para urbanizar y no urbanizable o rústico) del método de capitalización de la renta agraria real o potencial pero dice la EM sin olvidar que al margen de las expectativas urbanísticas, la localización influye también en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formulación tradicional del precio de la tierra. No se entiende como la localización de un terreno está al margen de las expectativas urbanísticas, ni como puede influir la situación localizacional en la renta agraria real o potencial pues ésta, depende de la capacidad agrológica intrínseca de la tierra y de la productividad de la organización de la explotación, al margen del sitio en el que se encuentre pues con los medios de transporte actuales el ahorro en gastos de transporte de la producción agraria, por su proximidad al núcleo o a una vía de comunicación, es insignificante. Aquí el legislador ya no habla de valor de la tierra sino de precio 12. El precio lo fija el mercado que tiene en cuenta expectativas urbanísticas entre las que se encuentra la localización, mientras que el valor es intrínseco de la tierra. En definitiva parece una contradicción decir que no se tienen en cuenta expectativas urbanísticas y luego admitir factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o a la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico [artículo 23.1.a) tercer párrafo] para añadir un plus al resultado de la capitalización de la renta agraria. Quizá el legislador quiere decir que no se admiten expectativas urbanísticas en general, pero si las admite en aquellos casos concretos que aplicando el criterio general resultan valores muy apartados del mercado que, de ser aceptados sin matizar, pueden desprestigiar la Ley por no ser justa y por falta de realismo. De todas formas poco va a influir la consideración de la localización porque el artículo 23.1.a) tercer párrafo dice que en la valoración del suelo rural, resultante de capitalizar la renta real o potencial puede ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica todos ellos factores que inciden en las expectativas urbanísticas reales aunque puedan en determinados supuestos, no ser formales. Dice la Exposición de Motivos que en el suelo urbanizado (urbano consolidado y en algún supuesto, el urbano no consolidado) los criterios de valoración que se 12 Dijo Antonio Machado en boca de Mairena necio el que no distingue entre valor y precio 21