Feller-Rate INFORME DE CLASIFICACIÓN. Securitizadora Security S.A. Quinto Patrimonio Separado. Noviembre

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1 INFORME DE CLASIFICACIÓN Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACIÓN Securitizadora Security S.A. Quinto Patrimonio Separado Noviembre Los informes de calificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

2 INFORME DE CLASIFICACIÓN Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO SECURITIZADORA SECURITY S.A. Contactos: Marcelo Arias, Andrea Huerta Fono: 56 (2) SERIE A SERIE B SERIE C A BB C Clasificaciones Dic 2007 Dic 2008 Dic 2009 Oct 2010 Bonos Series A y B AA A A A Bonos Series C y D BBB BB BB BB Bonos Series E y F (Subordinadas) C C C C ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización Emisor: Securitizadora Security S.A. Fecha escritura de emisión: 9 de julio de 2003 Monto emisión original: Serie A: UF ; Serie B: UF 6.000; Serie C: UF ; Total: UF Monto emisión residual: Serie A: UF ; Serie B: UF 9.776; Serie C: UF ; Total: UF Plazo inicial: Series A, B y C: 23,75 años Plazo residual: Serie A, B y C: 17 años Tasa de interés anual bonos: Serie A: 5,8%; Series B y C: 7,5% Colateral inicial: 482 MHE con valor par UF Colateral actual: 367MHE con valor par UF Tasa de interés anual promedio de los activos: 9,0% Originadores: Penta Hipotecario (89,9%), Mutuocentro (3,1%), H y M (4,4%), Concreces (2,6%) Administrador primario: Penta Hipotecario Administrador maestro: Securitizadora Security S.A: FUNDAMENTACION Las clasificaciones asignadas se fundamentan en la estructura financiera y sobrecolateralización actual, que permiten soportar escenarios de riesgo de crédito y prepagos voluntarios acordes a una categoría A para la serie senior y BB para la serie subordinada B. Considera, además, la capacidad de los agentes que participan en la administración, como también la estructura legal y operativa de la transacción. Durante los primeros 5 años de vigencia del patrimonio separado, la morosidad del portafolio se apreció elevada y superior a la de carteras comparables. No obstante, presentó una clara mejoría desde mediados de 2008, revirtiendo una tendencia hasta entonces siempre creciente. Actualmente, la mora total se encuentra en torno al 20%, el tramo de 4 o más cuotas morosas oscila alrededor del 10% y los incumplimientos reales llegan al 3,5%, existiendo un 7% de la cartera con doce o más cuotas morosas que promedian 36 cuotas impagas. La securitizadora, en conjunto con el administrador primario, ha redoblado sus esfuerzos en la gestión del portafolio, destacando un seguimiento más cercano de la cobranza temprana y el estudio caso a caso de la cobranza judicial. En este contexto, es relevante señalar que durante el segundo trimestre de 2008 inició actividades el área de normalización de Penta Hipotecario, que quedó a cargo de la gestión de las operaciones de este patrimonio separado, con ingerencia directa en cobranza telefónica, judicial y extrajudicial. La nueva estructura de administración se ha dejado sentir desde entonces, principalmente a través de una consistente reducción de los tramos de mora temprana. A la vez, se aprecia una mayor velocidad de ejecución de las operaciones en instancias postreras. El equipo a cargo tiene experiencia, y cuenta con procesos y procedimientos adecuados, cuyos resultados son permanentemente monitoreados. La evolución de los prepagos voluntarios del portafolio ha sido acorde a lo estimado y no dista de lo observado en carteras de perfil similar. En tanto, la recuperación de activos fallidos se observa lenta y, si bien se ha agilizado en el último tiempo, se ha traducido en la liquidación de 9 viviendas, con montos de recuperación y plazos que no han sido favorables. La serie C no resiste mayor estrés, por lo que su clasificación es C. Principales Indicadores dic.07 dic.08 dic.09 jul.10 Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 12,5% 11,9% 11,9% 7,6% 2 cuotas morosas 5,0% 2,5% 2,7% 1,6% 3 cuotas morosas 3,6% 1,0% 1,6% 0,5% 4 o más cuotas morosas 15,3% 11,6% 10,3% 9,5% Total Morosos 36,5% 27,0% 26,5% 19,3% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 10,2% 8,5% 7,3% 6,6% Incumplimientos reales 1,2% 2,1% 2,7% 3,5% Total incumplimiento potencial 11,4% 10,6% 10,0% 10,1% Prepagos totales acumulados*** 15,3% 19,9% 22,5% 23,4% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera SECURITIZACION SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

3 DESEMPEÑO DEL COLATERAL Características del colateral A continuación se presenta un resumen con las principales características de las operaciones vigentes al inicio del patrimonio separado y a la fecha de corte. Como se aprecia en el cuadro, la antigüedad promedio del portafolio vigente alcanza ya a más de ocho años y el valor promedio del saldo sobre garantía de las operaciones ha bajado de manera importante, lo que debiera influir positivamente en el comportamiento de pago futuro. Resumen de la Cartera Origen Actual** Número de operaciones vigentes Valor par (UF) Tasa de interés anual* 9,0% 9,0% Plazo residual* (meses) Plazo de Vigencia* (meses) Credito inicial promedio* UF Garantía* UF Deuda/Garantía* (%) 70,8% 56,0% (*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto (**) Al 31 de julio de 2010 Morosidad de la cartera En los siguientes cuadros se presenta un resumen de la estructura de morosidad de la cartera para el periodo comprendido entre fines de 2003 y julio de Evolución Morosidad de la Cartera 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) jun-10 feb-10 oct-09 jun-09 feb-09 oct-08 jun-08 feb-08 oct-07 jun-07 feb-07 oct-06 jun-06 feb-06 oct-05 jun-05 feb-05 oct-04 jun-04 feb-04 oct-03 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento La morosidad total, desde sus inicios hasta marzo de 2008 registró una tendencia al alza, situándose en niveles superiores a los registrados en portafolios de perfil similar. En particular, el tramo de mora de 4 o más aportes registró un alza importante durante el tercer trimestre de 2007, aumentando en alrededor de un 50% respecto de los niveles previos. Con base en lo anterior, la securitizadora, en conjunto con el administrador primario, redoblaron sus esfuerzos en la gestión del portafolio, destacando un seguimiento más cercano de la cobranza temprana y el estudio caso a caso de las operaciones en cobranza judicial. En este contexto, es relevante mencionar que SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

4 raciones en cobranza judicial. En este contexto, es relevante mencionar que durante el segundo trimestre de 2008 inició actividades el área de normalización de Penta Hipotecario, que quedó a cargo de la gestión de las operaciones morosas de este patrimonio separado, con ingerencia directa en cobranza telefónica, judicial y extra-judicial. La nueva estructura de administración se ha dejado sentir desde entonces, evidenciando una clara mejoría en los indicadores de morosidad. Lo anterior se ha hecho notar también en el trasvasije de operaciones al indicador de incumplimiento potencial, en los términos que Feller Rate otorga a las operaciones con seis o más cuotas morosas, lo que se puede apreciar en el gráfico siguiente. 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Incumplimiento Potencial de la Cartera (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) oct-03 feb-04 jun-04 oct-04 feb-05 jun-05 oct-05 feb-06 jun-06 oct-06 feb-07 jun-07 oct-07 feb-08 jun-08 oct-08 feb-09 jun-09 oct-09 feb-10 jun-10 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teorico AA (al origen) Nivel Teorico BBB (al origen) El indicador, que agrupa las operaciones en este tramo de mora y los incumplimientos reales de la cartera como porcentaje del número inicial de operaciones en cartera, pasó de 11,8%- su nivel más alto en a un 10,2% a julio de Así se revirtió la tendencia previa. No obstante, cabe mencionar que más del 81% de las operaciones en la actualidad con 6 o más dividendos morosos presentan más de doce cuotas impagas, promediando 36 aportes retrasados. Prepago de operaciones, remates e incorporaciones En el siguiente gráfico se muestra la evolución del prepago acumulado en monto, como porcentaje del valor par inicial del portafolio, para el periodo comprendido entre octubre de 2003 y julio de A esta última fecha, se habían acumulado prepagos por UF , que representan un 23,4% del valor par inicial de la cartera. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

5 Prepago Acumulado (En porcentaje, medido sobre valor par inicial de la cartera) 25% 20% 15% 10% 5% 0% jun-10 feb-10 oct-09 jun-09 feb-09 oct-08 jun-08 feb-08 oct-07 jun-07 feb-07 oct-06 jun-06 feb-06 oct-05 jun-05 feb-05 oct-04 jun-04 feb-04 oct-03 Los prepagos de la cartera registran dos periodos relevantes de quiebres al alza a lo largo del periodo de evaluación, primero a inicios de 2005 y, aunque menos drástica, durante el primer semestre de En ambos lapsos la tasa de prepago anual promedio sobre saldo vigente de cartera alcanzó a 15% y 10%, respectivamente, impactado en parte por algunos créditos de elevado saldo insoluto. Aún así, la tasa anual promedio a lo largo del periodo de evaluación alcanza a 5%, lo que no dista significativamente de lo observado en otros portafolios securitizados de perfil similar. Desde mediados de 2008, la tasa de prepagos se observa estable. A julio de 2010, se habían registrado 10 remates de viviendas que significaron una pérdida promedio del 35% del saldo insoluto de los contratos. En tanto, se mantenían siete viviendas en stock, con un plazo promedio entre el término de los contratos y la fecha de corte de 12 meses. Si bien durante el último tiempo se aprecia una gestión más ágil en la recuperación de viviendas, el tiempo asociado a esta gestión y los elevados plazos de los activos en cobranza judicial, han afectado a la estructura de manera importante, entre otros, por medio de la pérdida de devengo de los bonos. De acuerdo al contrato de emisión, los fondos provenientes de prepagos voluntarios y recuperaciones de garantías pueden destinarse a la sustitución de activos o al rescate anticipado de deuda preferente. En el caso de este patrimonio separado se han realizado dos sustituciones de activos, incorporando 19 nuevos créditos después del entero del activo inicial. Por otra parte, se han rescatado 224 láminas de la serie A, equivalentes a un monto de UF Esto último incluye el prepago de títulos con caja operacional por exceso de garantías contemplado en la estructura. Inversiones Durante el período de vigencia del patrimonio separado, los fondos han sido invertidos básicamente en fondos mutuos, con rentabilidades acordes a lo observado a nivel de mercado. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

6 ADMINISTRACION Y CONTROL Administración primaria Los activos siguen siendo administrados por Penta Hipotecario, que hasta principios de 2003 estuvo bajo una estructura organizacional y administrativa distinta a la actual. Si bien inicialmente la gestión de activos se realizaba en forma adecuada para su nivel de actividad, el posterior crecimiento en originación, compra y administración de mutuos derivó en un riesgo operacional relevante. Ello, junto con un relativo bajo grado de automatización y formalización de procesos, podría explicar parte del comportamiento de su cartera. Para superar dicha situación, durante 2003, la sociedad enfrentó un proceso de profunda transformación que involucró cambios en la administración, reorientación de mercado objetivo hacia el segmento ABC1 y dependencia de la compañía de seguros de vida del grupo Penta. Como parte de este proceso, la sociedad también readecuó y fortaleció sus procedimientos de originación y administración de activos. Al mismo tiempo, integró sus sistemas y realizó desarrollos adicionales, como el diseño de un work-flow y un sistema para el producto hipotecario. En los últimos cuatro años, la originación de mutuos hipotecarios ha sido una línea de producto dentro de Penta Compañía de Seguros de Vida S.A. A partir de entonces la sociedad adoptó las políticas de orignación de su matriz, que se caracterizan por ser más conservadoras. Al inicio, también existió un cambio en las atribuciones a partir del cual los créditos deben ser analizados en un comité. Este está compuesto por un analista de crédito, el jefe de crédito, el gerente comercial y el gerente de inversión de Penta Vida. En los casos en que se supere un cierto monto de crédito, así como para el análisis de excepciones, debe participar el gerente general de la compañía de seguros. El proceso de fortalecimiento continuó durante Así, la gestión del producto hipotecario se integró al esquema de administración única de Penta Vida. En este contexto, las gestiones de cobranza se realizan de forma centralizada para todas las líneas de producto de la compañía de seguros. Servipag y el Banco de Chile como banco concentrador de recaudaciones- le provee el servicio de recaudación de los dividendos al día y hasta 15 días después de vencido el plazo de pago. Ambas entidades tienen experiencia en la administración de grandes volúmenes de pago. Además, Penta promueve la utilización de sistemas de pagos automáticos (PAC). Este medio de pago es más relevante en la cartera originada con posterioridad a su integración a Penta Vida. La cobranza prejudicial está a cargo de SERVINCO, que genera información diaria de recaudación y realiza la actualización semanal de los antecedentes de los deudores morosos. El servicio incluye llamadas telefónicas, avisos por correspondencia, convenios para actualizar los dividendos impagos, antecedentes del retraso e informes de gestión de los deudores en mora. Como parte del seguimiento de la cartera se realizan reuniones mensuales. La cobranza de los deudores en mora es similar a la del mercado. El deudor moroso recibe telegramas y llamadas telefónicas en el primer mes de atraso. Al segundo mes se le envía un aviso de cobranza prejudicial y se informa a DICOM. Al tercer dividendo impago se informa al deudor del envío a cobranza judicial. Puede gestionarse con el deudor la documentación de la deuda impaga, si el plan es coherente a su capacidad de pago, u ofrecerle la propiedad en venta. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

7 Durante el año 2008, destaca la creación de la Estructura de Normalización del Grupo Penta, a cargo de la gestión sobre operaciones de leasing, factoring y cartera hipotecaria, dentro de lo cual se incluye la administración de las carteras securitizadas. Esta unidad, que es conformada por gente de experiencia en el rubro, cumple funciones relacionadas con la gestión de cobranza telefónica y extrajudicial, a través de SERVINCO o de ejecutivos internos, así como con la cobranza judicial a cargo de un abogado y el nexo con varios estudios jurídicos. Su gestion ha sido determinante en la mejoria del desempeño de los activos de este patrimonio separado. Administración maestra La administración maestra puede ser contratada con terceros o realizada por la propia securitizadora, como en este caso. Securitizadora Security S.A. gestiona actualmente nueve patrimonios con respaldo de contratos de leasing habitacional y mutuos hipotecarios, ejerciendo en forma proactiva sus funciones de monitoreo y control sobre el desempeño de la administración primaria. La empresa verifica, consolida y controla periódicamente la información relevante acerca del comportamiento del colateral. Para ejercer estas labores, cuenta con el apoyo en sistemas que brinda el área tecnológica del Grupo Security. La institución gestiona los flujos provenientes de recuperaciones y prepagos voluntarios en forma expedita y oportuna. De igual modo, la administración de los excedentes de caja se realiza adecuadamente, invirtiendo los recursos en instrumentos de contrapartes independientes y formando una cartera diversificada. El grado de desarrollo y automatización de los sistemas, le permite a la securitizadora realizar una administración eficiente de los patrimonios separados a su cargo. No obstante, un fuerte crecimiento del volumen de negocios requerirá formalizar aún más los procedimientos y sistemas actuales. PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los parámetros de estrés se modifican conforme al comportamiento real registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Flujos de caja Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

8 cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología para bonos de securitización requiere que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican: Se consideró como fecha corte el 31 de julio de Se proyectaron los flujos esperados de dividendos a partir de agosto de Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 18 de producido el incumplimiento. Con el producto de los prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF , dividido en tres series cuyas características a la fecha son las siguientes: SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

9 Características de los Bonos (A julio de 2010, después del pago de cupón) Serie A B (Subordinada) C (Subordinada) Total Monto original (UF) Proporción monto original(%) 93,8 1,8 4,5 Monto residual (UF) Proporción monto residual 81,8% 5,1% 13,0% Plazo original (años) 23,8 23,8 23,8 Plazo residual (años) 17,0 17,0 17,0 Periodos de gracia interés (años) 0 16,8 16,8 Periodos de gracia amortización (años) 0 16,8 16,8 Tasa anual (%) 5,8 7,5 7,5 La serie A paga cupones trimestrales, y puede ser rescatada con el producto de prepagos y liquidación de activos fallidos, así como con excesos de caja operacional sobre las UF 2000 en cada corte de cupón. En tanto, las series B y C contemplan un pago en julio de 2027, al vencimiento de la serie senior. Comparación de flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se consideró el saldo en la cuenta valores negociables (UF 3.471) y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios (UF1.789) al 31 de julio de 2010; Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, la rentabilidad de esa reserva y los excedentes del período, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, incluso en situaciones de crisis severa. Los procedimientos de sustitución de activos y de rescates de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las distintas series en las condiciones pactadas, de acuerdo a los escenarios definidos conforme a las clasificaciones asignadas. El análisis contempló el prepago adicional de las series senior por exceso de garantías, de acuerdo a lo estipulado en el contrato de emisión. A título de ejemplo, el pago de la serie senior resiste un escenario de estrés en que: SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

10 Se aplican tasas de prepago anual sobre saldo vigente proyectado de cartera que duplican la tasa promedio registrada por el patrimonio separado. Se registra una crisis crediticia durante los primeros 36 meses de la proyección. Esto, asumiendo una caída total del 22% de la cartera vigente, con niveles de desvalorización de viviendas sobre contratos fallidos en torno al 40%. Por su parte, el pago de la serie subordinada B resiste un escenario de estrés conjunto en que: Se aplican tasas de prepago anual sobre saldo vigente proyectado de cartera similares a la tasa promedio registrada por el patrimonio separado. Se registra una crisis crediticia durante los primeros 36 meses de la proyección. Esto asumiendo una caída total del 14% de la cartera vigente, con niveles de desvalorización de viviendas sobre contratos fallidos en torno al 30%. SECURITIZACIÓN SECURITIZADORA SECURITY S.A. NOVIEMBRE

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