Finanzas Estructuradas

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1 RMBS / Colombia Déficit Hipotecario en Colombia Presiona al Alza Precios de Vivienda Las Calificaciones de RMBS Contemplan Riesgo de Disminución de Precios de Mercado Informe Especial Alcance del Informe El alza constante de los precios de las viviendas en las principales áreas metropolitanas de Colombia sigue siendo noticia. En la ciudad de Bogotá, los precios de apartamentos de lujo parecen elevados al compararse con los estándares de las principales ciudades a nivel mundial, generando sospechas sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria. Este informe analiza los fundamentos económicos que aumentan la demanda de bienes raíces residenciales, el déficit de vivienda urbana que está presionando los precios al alza, el sólido marco legal que regula la originación de préstamos hipotecarios y los supuestos conservadores de disminución de precios de mercado que Fitch Ratings emplea para calificar transacciones de Títulos de Deuda Respaldados por Hipotecas Residenciales (RMBS, Residential Mortgage-Backed Security por sus siglas en inglés) en Colombia. Mientras que los precios inmobiliarios parecen elevados en propiedades de segmentos altos, la agencia considera que gracias a los estándares de originación de préstamos, generalmente considerados como conservadores, y a la alta inversión inicial en patrimonio del deudor, la exposición a una disminución de precios de mercado se encuentra mitigada. Los Precios Continúan Ascendiendo: Los precios reales promedio de las viviendas han presentado una tendencia creciente desde el año Los mercados inmobiliarios han sido especialmente demandados en las ciudades principales, en donde la oferta de nuevas viviendas es limitada. Reportes Relacionados Actualización de RMBS Mexicanos: Desafíos de Administrador Continúan Afectando las Recuperaciones de las Transacciones Patrocinadas por Sofoles (Febrero 2013) Alza de Precios de Vivienda se Desacelera en Brasil (Septiembre 2012) Analistas Maria Paula Moreno maria.moreno@fitchratings.com Juan Pablo Gil juanpablo.gil@fitchratings.com Santiago Toro santiago.toro@fitchratings.com Gregory Lane gregory.lane@fitchratings.com El Crecimiento Macroeconómico Impulsa el Sector: La demanda por viviendas ha aumentado en un contexto más amplio de prosperidad económica Colombiana. El crecimiento real sostenido de ingresos continúa impulsando la demanda de vivienda y es apoyado por la preferencia de los colombianos por invertir en bienes raíces sobre cualquier otra alternativa de inversión. El Déficit de Viviendas Presiona al Alza los Precios: La oferta de viviendas residenciales en las ciudades principales de Colombia no ha crecido al mismo ritmo de la demanda, lo cual ha generado un desequilibrio que no podrá ser resuelto en el corto plazo. La oferta de vivienda urbana está limitada por la falta de terreno edificable y obstáculos legales que dificultan el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda. Este déficit de vivienda urbana ha impulsado la tasa de crecimiento de precios por encima de los crecimientos de salarios en los últimos años. Marco Conservador para el Financiamiento de Vivienda: El marco legal actual de financiamiento de vivienda fue desarrollado para ayudar a restablecer un sector de vivienda que presentó un alto deterioro durante la crisis económica del año El marco post-crisis aplica herramientas macroprudenciales para disciplinar tanto a los bancos como a los deudores. Límites estrictos a la cantidad que un comprador puede pedir prestado en relación al precio de compra (loan to value; LTV) o al monto que puede representar la cuota de un préstamo del ingreso mensual del deudor (deuda-a-ingreso; DTI) ayudan a limitar la inversión especulativa. Octubre 31,

2 Sistema de Vivienda con Apalancamiento Bajo: A pesar que las bajas tasas de interés están impulsando al mercado hipotecario, el boom de los precios inmobiliarios de Colombia no ha sido estimulado por el crédito. Los deudores invierten patrimonio principalmente en la compra de vivienda, como lo indican los LTVs originales promedio de 50%-60%. La deuda hipotecaria como porcentaje del PIB continúa ubicándose en un nivel relativamente bajo cercano a 4-5%. En opinión de Fitch, una disminución en la originación de créditos hipotecarios no daría lugar a una disminución sustancial de los precios inmobiliarios. La Metodología Considera un Escenario de Crisis: El criterio de calificación de RMBS específico a Colombia de Fitch incorpora el riesgo de una caída en los precios de vivienda en escenarios económicos estresados. En un escenario AAA(col), se supone una caída de 40% en los precios de viviendas, en línea con los peores precios de vivienda observados en la historia reciente Colombiana. Fitch considera que el estrés aplicado hoy en día es apropiado dadas las condiciones actuales del mercado. Los Fundamentos Económicos Impulsan el Resurgimiento Inmobiliario Un incremento incesante en los precios reales de vivienda desde el año 2003 (véase la tabla a continuación) y registros de apartamentos lujosos en Bogotá vendiéndose por encima de sus pares en Nueva York, han generado un debate acerca de si se ha formado una burbuja inmobiliaria en las ciudades principales de Colombia. Un análisis más detallado revela una historia sutilmente diferente. Índice de Precios Inmobiliarios Usados Colombia Índice de Precios Real Crisis Banco de la República de Colombia El crecimiento actual del mercado inmobiliario se presenta después de la crisis económica del año 1999, la peor en la historia moderna económica de Colombia, la cual devastó al sector inmobiliario y causó disminuciones de hasta un 40% en los precios nominales de algunas ciudades. El impacto de la crisis del año 99 en los precios de vivienda fue tan severo que ha tomado más de una década para que los precios ajustados por salario se recuperen. Metodología Relacionada Addendum de Metodología de RMBS en América Latina Colombia (Septiembre 2012) Metodología de Calificación para RMBS en América Latina (Febrero 2014) El mercado resurgió conjuntamente con el éxito económico general de Colombia. Impulsado por la inversión directa, consumo interno y un sector exportador dinámico, el PIB real per cápita aumentó en 45,1% del año 2002 al 2013, basado en datos del Banco de la República de Colombia. Durante el mismo período, la tasa de desempleo bajó a 8,4% de 15,8% mientras que la inflación disminuyó a 1,9% de 7% de acuerdo al Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE). Las tasas de interés se redujeron a niveles históricamente bajas en el contexto de una inflación controlada y una amplia liquidez, mejorando la disponibilidad de crédito a los compradores de vivienda. Déficit Hipotecario en Colombia Presiona al Alza Precios de Vivienda 2

3 Indicadores Macroeconómicos Colombia PIB (Eje Derecho) Desempleo Tasa de Referencia de Intervención Inflación Nota: Cifras del PIB dadas en miles de millones Fuente: DANE y Banco de la República de Colombia La prosperidad económica sostenida disfrutada por un mayor número de colombianos continúa estimulando la demanda de viviendas. La demanda está apoyada por la propensión de los colombianos de dirigir sus ahorros a la inversión en bienes raíces por encima de cualquier otra inversión. La demanda no solamente proviene de compradores tradicionales compradores con ingresos medios-a-altos (segmento NO VIS; valor del inmueble por encima de 135 salarios mínimos) sino también por compradores de bajos ingresos (segmento VIS; valor del inmueble de hasta 135 salarios mínimos) ayudados por subsidios gubernamentales. La gráfica a continuación muestra la relación entre precios de vivienda, costos de construcción, salarios e inflación de los años 2000 a 2013, y muestra como el crecimiento del precio nominal de viviendas responde a los fundamentos económicos. Los salarios reales han aumentado desde mediados de la década pasada. Este incremento constante del poder adquisitivo ha sido el motor principal de los precios de viviendas. Durante los últimos años, el índice de precio de vivienda nueva(ipvn) se ha separado ligeramente del índice de crecimiento de salarios, un fenómeno, el cual Fitch considera que se explica parcialmente por un déficit de vivienda urbana. Índice de Precios Inmobiliarios T1 01T1 02T1 03T1 04T1 05T1 06T1 07T1 08T1 09T1 10T1 11T1 12T1 13T1 Fuente: DANE Índice de Precio Nominal Inmobiliario - IPNI Índice Salarial Índice de Inflación Índice de Costo de Construcción La oferta de viviendas en Colombia no ha crecido al mismo ritmo que la demanda, creando un déficit que no será resuelto en el corto plazo. Un estudio realizado en el año 2012 por el Ministerio de Vivienda, Departamento Nacional de Planeación (DNP) y el DANE, estimó que el Déficit Hipotecario en Colombia Presiona al Alza Precios de Vivienda 3

4 déficit nacional de viviendas es de hogares. Las limitaciones en la oferta son más evidentes en las ciudades grandes Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla donde la escasez de terrenos para desarrollar edificios residenciales y diferentes obstáculos legales impiden la ejecución veloz de proyectos nuevos de vivienda. Como resultado, los precios de terrenos urbanos han aumentado; los precios de terrenos en Bogotá crecieron 29,6% en el año 2012, de acuerdo al banco central. En la opinión de Fitch, este desequilibrio entre la oferta y la demanda explica en gran medida los precios de las viviendas, particularmente en el sector NO VIS, y está creando la divergencia reciente entre los precios de vivienda y los fundamentos como se ilustró anteriormente. Si bien puede ser difícil saber cuándo se está presentando una burbuja hipotecaria en un mercado, si se puede evaluar si la deuda no sostenible ha precipitado el crecimiento inmobiliario. El crecimiento económico, la disminución de inflación y desempleo y las tasas de interés históricamente bajas han afectado positivamente la capacidad de endeudamiento de los hogares, mejorando la disponibilidad de crédito para los deudores. Sin embargo, el crédito no ha impulsado el mercado inmobiliario de Colombia como lo ha hecho en muchos mercados desarrollados en períodos previos a la crisis financiera global. La gráfica a continuación muestra que mientras la deuda hipotecaria ha crecido en términos nominales, ésta como porcentaje del PIB continúa rondando en 4-5%; esta proporción era de 10% antes de la crisis del año Una deuda hipotecaria relativamente baja como porcentaje del PIB disminuye el riesgo que un deterioro de los créditos hipotecarios podría llevar a un shock sistémico. La siguiente sección describe el marco macroprudencial establecido para contener los excesos. Préstamos Hipotecarios y Tasas Hipotecarias - Colombia (Billion Pesos) Hipotecas Pendientes (Billón Pesos) Índice Hipotecas/PIB Índice Hipotecas/PIB Tasas de Interés Hipotecarias (UVR) 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, T1 05T4 06T3 07T2 08T1 08T4 09T3 10T2 11T1 11T4 12T3 13T2 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Fuente: DANE Un Marco Legal Sólido Respalda la Originación de Créditos Hipotecarios A finales de la década de los 90s, las crisis asiática y rusa causaron la fuga de capitales de Colombia y llevaron a la nación sudamericana a la recesión. La tasa de desempleo se disparó a 18-20% durante este período. Del mismo modo, el sector de vivienda de Colombia sufrió una corrección significativa, con los precios de vivienda cayendo aproximadamente un 40%. El desempeño de los préstamos hipotecarios se deterioró drásticamente y la mora se incrementó a niveles cercanos al 33%. El marco actual de financiamiento de viviendas fue introducido durante el período de crisis para restaurar el sector de bienes raíces de tal manera que protegería al patrimonio del deudor, promoviendo prácticas de originación de préstamos sostenibles y que otorgará un acceso equitativo al financiamiento de viviendas. La experiencia de la crisis aceleró el cambio a un Déficit Hipotecario en Colombia Presiona al Alza Precios de Vivienda 4

5 marco conservador de originación y administración de cartera hipotecaria de uno que previamente estaba ligeramente regulado. La Ley 546 del año 1999 estableció el marco estructural para el mercado de hipotecas residenciales. Esta ley creó una unidad monetaria indexada a la inflación (UVR) en el que las hipotecas podrían estar denominadas, introdujo la base legal para los instrumentos de financiamiento de largo plazo como las titularizaciones hipotecarias e instituyó los estándares de préstamos hipotecarios, entre otros cambios notables. En agosto del año 2006, el banco central emitió la Resolución Externa No. 8, la cual definió la tasa máxima de interés aplicable para los préstamos hipotecarios. Marco Pre-Crisis Marco Pro-Crisis Sistema de Financiamiento Depósitos de Corto Plazo Financiamiento de Largo Plazo Unidad Monetaria UPAC - indexada a la inflación UVR - indexada a la inflación unidad de tasa de préstamo Pesos a corto plazo Criterio de Originación Límites a las Tasas de interés Sin Regular VIS: UVR + 11% NO VIS: UVR % Max LTV at Originación Sin Regular VIS: 80% NO VIS: 70% Max DTI at Originación Sin Regular 30% Amortización Sin Regular Debe ser autorizado por el regulador No interés sobre interés Tal como se observa en la tabla anterior, el mercado hipotecario colombiano se sometió a una transformación significativa posterior a la crisis que ha dado lugar a un entorno más conservador. Además de permitir el financiamiento de largo plazo, incluyendo titularizaciones, los lineamientos de colocación se hicieron más estrictos y la supervisión regulatoria se incrementó. La capacidad de un deudor para pagar está determinada en gran medida por el DTI. Los deudores con DTIs más bajos en el momento de originación del crédito tienen una mejor capacidad para soportar estreses financieros. La regulación posterior a la crisis limita los DTIs a un máximo de 30% del ingreso familiar; sin embargo, la mayoría de los originadores desembolsan créditos con DTIs en el rango de 15%-30%. La teoría de la voluntad de pago establece que la cantidad de patrimonio invertido en el inmueble domina la decisión del deudor de entrar en incumplimiento en una situación financiera de estrés. Esta también es una variable importante para los cálculos de severidad de las pérdidas. El entorno regulatorio actual limita los niveles originales de relación préstamoa-valor (OLTV) en un máximo de 70% para los préstamos del segmento NO VIS y en 80% para los préstamos del segmento VIS; sin embargo, el promedio del mercado de OLTVs es alrededor de 50%-60%, aproximadamente 20 puntos porcentuales por debajo de los picos previos a la crisis. Niveles de LTVs bajos ayudan a mitigar el riesgo de que una disminución en los precios de las viviendas causaría patrimonios negativos en los deudores, lo cual impulsó los incumplimientos en préstamos hipotecarios durante el período de crisis. El desempeño sólido de las carteras hipotecarias titularizadas después de la crisis refleja el cumplimiento de las nuevas políticas de originación de crédito, al igual que un entorno económico positivo. Los niveles de moras superiores a 180 días han estado en línea con los supuestos del caso base de Fitch: 6% para los préstamos denominados en pesos y 8% para los préstamos denominados en UVR, como se ilustra en las siguientes gráficas. Déficit Hipotecario en Colombia Presiona al Alza Precios de Vivienda 5

6 Pesos Atrasados % 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8 P9 P10 P11 P12 P13 P14 P15 P16 N1 N2 N3 N4 N5 N6 N Fuente: Titularizadora Colombiana UVR Atrasados % 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9 E10 E11 E12 E Fuente: Titularizadora Colombiana Las Calificaciones de RMBS Incorporan el Riesgo de Disminución de los Precios de las Viviendas Fitch aplica estreses conservadores en escenarios de calificaciones altas cuando analiza las transacciones de RMBS, de acuerdo con su Criterio de Calificación para RMBS en América Latina Anexo Colombia con fecha de 28 de septiembre del año Para establecer un escenario AAA(col), Fitch consideró los elementos más importantes de la crisis del año 1999, incluyendo la contracción del PIB de -4,3%, la disminución de precios de vivienda de un 40% y una morosidad estática de 36%. Fitch considera el riesgo de una disminución en los precios de las viviendas para determinar la tasa de recuperación de una hipoteca en incumplimiento. Fitch aplica estreses conservadores en cuanto a la disminución de precio de las viviendas en los escenarios de calificación más alta. En un escenario AAA(col), se supone que los precios reales de vivienda disminuyen un 40%, en línea con las peores caídas de precio observadas en la historia reciente. Después de aplicar un ajuste de venta rápida (QSA, quick sale adjustment) para reflejar la reducción de valor esperada que probablemente un vendedor experimente por la venta de un inmueble en un mercado deprimido, la disminución del valor de mercado alcanza un 68% en un escenario AAA(col). Fitch considera que los estreses aplicados actualmente a calificaciones de RMBS son apropiados dadas las condiciones del mercado. Sin embargo, la agencia continúa monitoreando el sector inmobiliario colombiano y actualizará su criterio analítico para reflejar nuevos desarrollos de mercado según se requiera. Véase el apéndice en la página siguiente para conocer el desempeño de las calificaciones de Fitch de las transacciones RMBS colombianas durante los últimos cuatro años. Déficit Hipotecario en Colombia Presiona al Alza Precios de Vivienda 6

7 Apéndice: Matriz de Transición de RMBS de Colombia Fortalecidas por un entorno económico positivo, las calificaciones asignadas a los títulos RMBS colombianos han mejorado continuamente. La mayoría de las transacciones se benefician de incrementos sostenidos en los niveles de colateralización. En el año 2013, Fitch subió de calificación varios títulos de deuda subordinada que se han beneficiado de sólidos crecimientos en los mecanismos de mejora crediticia. Las tasas de interés bajas contribuyen a niveles de prepago relativamente altos; los CPRs (Constant Prepayment Rates) promedian 20-25% en emisiones denominadas en pesos. Colombia: Calificación Actual Calificación BBB+ a CCC y Original AAA AA+ AA AA- A (+/-) B- menor PIF WD Total AAA AA+ 3 3 AA 1 1 AA A (+/-) BBB+ a B CCC y menor Note: Calificaciones en Escala Nacional (col). PIF: Paid in full, por sus siglas en ingles. WD: Retiro de Calificación Déficit Hipotecario en Colombia Presiona al Alza Precios de Vivienda 7

8 TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERÉS, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. 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