13.1. Contratos de compraventa con pacto de arras Contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales. REUNIDOS

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1 Luis Estival Alonso 13. Formularios Contratos de compraventa con pacto de arras Contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales. En, a de de REUNIDOS De una parte, D, mayor de edad, de estado civil, en posesión del D.N.I. nº, vecino de, provincia de, en adelante el COMPRADOR. De otra parte, D, mayor de edad, de estado civil, en posesión del D.N.I. nº, vecino de, provincia de, en adelante el VENDEDOR. ACTUAN Ambos en su propio nombre y derecho, haciendo uso de su libre voluntad y reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, asumiendo las obligaciones y derechos que del mismo dimanan, y DICEN 1º.- Que D (EL VENDEDOR), es propietario de una finca urbana sita en, en la calle nº piso con una superficie de metros cuadrados, con cuadernos prácticos 187

2 El contrato de arras la siguiente descripción registral y linderos: Fue adquirida por (compra, herencia, etc..) mediante escritura pública, otorgada ante el Notario de, D, el día, con el número de su protocolo, quedando inscrita en el Registro de la Propiedad de, al Tomo, Libro, Folio, Sección, Finca registral nº, Inscripción, siendo su referencia catastral la señalada con el nº del Catastro de la riqueza (rústica, urbana, etc.) de La citada finca se encuentra libre de cargas y gravámenes de todo tipo como resulta, además, de la nota del Registro de la Propiedad (o certificación registral) que se adjunta al presente contrato y de la declaración que hace el vendedor en este acto, y al corriente de pago de tributos y gastos de cualquier clase, incluidos los gastos de comunidad. 2º.- Que D (EL COMPRADOR), está interesado en adquirir, por el precio y con las condiciones que se especificarán a continuación, la finca descrita en el párrafo precedente, libre de cargas y gravámenes, ocupantes, arrendatarios o precaristas, y al corriente de pago de todo tipo de tributos y gastos de cualquier índole o clase. 3º.- Que habiendo llegado las partes a un acuerdo al respecto, al objeto de regularlo, ACUERDAN PRIMERO.- Se fija como precio de esta compraventa la cantidad de (en letra y número) euros. SEGUNDO.- El COMPRADOR satisface en este acto al VENDEDOR la suma de euros, mediante (dinero efectivo, cheque bancario, cheque conformado, etc ) quien declara recibirla en concepto de ARRAS PENITENCIALES por la compra de la finca descrita anteriormente, acogiéndose ambas partes a lo preceptuado por el art del Código Civil, pudiendo los contratantes volverse atrás y rescindir el presente contrato de compraventa, allanándose el comprador a perder las arras, si es éste el que se arrepiente; o el vendedor a devolverlas dobladas, en caso de que él sea el arrepentido. 188

3 Luis Estival Alonso TERCERO.- El VENDEDOR otorga a todos los efectos el presente documento como la más eficaz carta de pago de la suma recibida en concepto de arras penitenciales por el COMPRADOR. CUARTO.- En caso de que ninguno de los contratantes opte por la rescisión del contrato, el precio de la compraventa se hará efectivo de la siguiente manera: - La cantidad de, entregadas en este acto, como anticipo del precio. - El resto, es decir la cantidad de, serán entregadas mediante (dinero metálico, cheque, etc ) al momento de formalización de la escritura pública de compraventa y entrega simultánea de las llaves de la vivienda. QUINTO.- Se fija como fecha para formalizar la escritura pública de compraventa el día en la notaría que designe el VENDEDOR, que deberá comunicar de forma fehaciente al COM- PRADOR este extremo, con cinco días de antelación. La incomparecencia en la notaría, a los efectos de otorgar la correspondiente escritura pública, se considera incumplimiento y conlleva para el incumplidor los efectos prevenidos por el art del Código Civil. SEXTO.- El VENDEDOR se compromete a conservar el inmueble, objeto de esta compraventa en perfecto estado hasta la fecha fijada para la formalización de la escritura pública, siendo de su cuenta todos los gastos ocasionados para transmitir la finca en el estado y en las condiciones que se pactan en este documento. Asimismo, desde esta fecha hasta que la transmisión tenga lugar, serán de cuenta del VENDEDOR todos los tributos y gastos de cualquier clase generados por la propiedad del inmueble, incluidos los de comunidad. SÉPTIMO.- La compraventa se perfecciona en concepto de libre de cargas y gravámenes, ocupantes, arrendatarios, precaristas y al corriente de pago de todo tipo de tributos y gastos de cualquier tipo y clase, incluidos los gastos de comunidad. cuadernos prácticos 189

4 El contrato de arras OCTAVO.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, serán de cuenta del VENDEDOR, incluido el Impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana. NOVENO.- Ambas partes, para cualquier cuestión que surja entre ellas en relación a la interpretación o controversias que suscite el presente contrato, su ejecución y cumplimiento, se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado en el lugar y fecha arriba indicados. Fdo. D. EL VENDEDOR Fdo. D. EL COMPRADOR 190

5 Luis Estival Alonso Contrato de compraventa con pacto de arras confirmatorias. En, a de de REUNIDOS De una parte D, mayor de edad, de estado civil, en posesión del D.N.I. nº, vecino de, provincia de, en adelante el COMPRADOR. De otra parte D, mayor de edad, de estado civil, en posesión del D.N.I. nº, vecino de, provincia de, en adelante el VENDEDOR. ACTUAN Ambos en su propio nombre y derecho, haciendo uso de su libre voluntad y reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, asumiendo las obligaciones y derechos que del mismo dimanan, y DICEN 1º.- Que D (EL VENDEDOR), es propietario de una finca urbana sita en, en la calle nº piso con una superficie de metros cuadrados, con la siguiente descripción registral y linderos Fue adquirida por (compra, herencia, etc..) mediante escritura pública, otorgada ante el Notario de, D, el día, con el número de protocolo, quedando inscrita en el Registro de la Propiedad de, al Tomo, Libro, Folio, Sección, Finca resgistral nº, Inscripción, siendo su referencia catastral la señalada con el nº del Catastro de la riqueza (rústica, urbana, etc.). La citada finca se encuentra libre de cargas y gravámenes de todo tipo como resulta, además de la nota del Registro de la Propiedad (o certificación registral) que se adjunta al presente contrato y de la declacuadernos prácticos 191

6 El contrato de arras ración que hace el vendedor en este acto, y al corriente de pago de tributos y gastos de cualquier clase, incluidos los gastos de comunidad. 2º.- Que D (EL COMPRADOR), está interesado en adquirir, por el precio y con las condiciones que se especificarán a continuación, la finca descrita en el párrafo precedente, libre de cargas y gravámenes, ocupantes, arrendatarios o precaristas, y al corriente de pago de todo tipo de tributos y gastos de cualquier índole o clase. 3º.- Que habiendo llegado las partes a un acuerdo al respecto, al objeto de regularlo, ACUERDAN PRIMERO.- Se fija como precio de esta compraventa la cantidad de (en letra y número) euros. SEGUNDO.- El COMPRADOR satisface en este acto al VENDEDOR la suma de euros, mediante (dinero efectivo, cheque bancario, cheque conformado, etc ) quien declara recibirla en concepto de ARRAS CONFIRMATORIAS por la compra de la finca descrita anteriormente, que no otorgan facultad de desistir del contrato, sino configuradas como simple prueba de la realización del presente contrato de compraventa y adelanto del precio pactado. TERCERO.- El VENDEDOR otorga a todos los efectos el presente documento como la más eficaz carta de pago de la suma recibida en concepto de arras confirmatorias por el COMPRADOR. CUARTO.- El precio de la compraventa se hará efectivo de la siguiente manera: - La cantidad de, entregadas en este acto, como anticipo del precio, en concepto de arras confirmatorias. - El resto, es decir la cantidad de, serán entregadas mediante (dinero metálico, cheque, etc ) al momento de formalización de la escritura pública de compraventa y entrega simultánea de las llaves de la vivienda. 192

7 Luis Estival Alonso QUINTO.- Se fija como fecha para formalizar la escritura pública de compraventa el día en la notaría que designe el VENDE- DOR que deberá comunicar de forma fehaciente al COMPRADOR este extremo, con cinco días de antelación. La incomparecencia en la notaría, a los efectos de otorgar la correspondiente escritura pública, se considerará incumplimiento contractual, conllevando los efectos que en derecho procedan. SEXTO.- El VENDEDOR se compromete a conservar el inmueble, objeto de esta compraventa, en perfecto estado hasta la fecha fijada para la formalización de la escritura pública, siendo de su cuenta todos los gastos ocasionados para transmitir la finca en el estado y en las condiciones que se pactan en este documento. Asimismo, desde esta fecha hasta que la transmisión tenga lugar, serán de cuenta del VENDEDOR todos los tributos y gastos de cualquier clase generados por la propiedad del inmueble. SÉPTIMO.- La compraventa se perfecciona en concepto de libre de cargas y gravámenes, ocupantes, arrendatarios, precaristas y al corriente de pago de todo tipo de tributos y gastos de cualquier tipo y clase, incluidos los gastos de comunidad. OCTAVO.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, serán de cuenta del VENDEDOR, incluido el Impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana. NOVENO.- Ambas partes, para cualquier cuestión que surja entre ellas en relación a la interpretación o controversias que suscite el presente contrato, su ejecución y cumplimiento, se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de Y para que así conste, suscriben el presente documento, por duplicado en el lugar y fecha arriba indicados. Fdo. D. EL VENDEDOR Fdo. D. EL COMPRADOR cuadernos prácticos 193

8 El contrato de arras Requerimiento para la firma de la escritura. D C/ Como Vd. conoce, en contrato suscrito con fecha, cuyo objeto fue la compraventa de la finca de su propiedad, sita en, calle, nº, se convino que el otorgamiento de la correspondiente escritura pública sería el día, en la notaría que Vd. designase. A fecha de hoy, y a pesar de mis continuos requerimientos verbales, esta parte no ha recibido comunicación alguna por su parte por la que se me emplace a llevar a cabo el correspondiente otorgamiento. Es por ello que, restando solamente tres días para el transcurso de dicho término, me veo obligado a remitir la presente carta (por conducto notarial, burofax, etc ), con el fin de que se sirva indicarme la hora y la notaría en que deba procederse al meritado acto de elevación a pública de la compraventa convenida en el precitado contrato. También le comunico que, de conformidad con lo estipulado en el contrato de compraventa, en dicho acto procederé a hacer efectivo el resto del precio fijado en la transmisión patrimonial. Por la presente también pongo en su conocimiento que, de hacer caso omiso a este requerimiento, procederé a ejercitar los derechos que la legalidad vigente me confiere, a fin de proteger mis legítimos intereses. Fdo. D. 194

9 Luis Estival Alonso Demanda de arras confirmatorias para la transmisión del bien y la elevación a público del contrato de compraventa. AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DECANO DE D., Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D, mayor de edad, en posesión del D.N.I. nº, con domicilio personal en provincia de, calle ; representación que acredito con la escritura de poder que adjunto a la presente demanda (o con el apoderamiento apud acta efectuado por comparecencia celebrada en el día de hoy), y asistido por el letrado del Ilustre Colegio de Abogados de nº de colegiado, D ; ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO: Que mediante el presente escrito, formulo DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN ACCION DE CONDENA A LA TRANSMISION DE INMUEBLE Y ELEVACION A PUBLICO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA, contra D, con D.N.I. nº y domicilio en, provincia de, calle, nº La presente demanda se fundamenta en los siguientes: HECHOS PRIMERO.- Mi representado, con fecha, y mediante documento privado, celebró un contrato de compraventa con el hoy demandado, por el que estipularon que, estando interesado D en la compra del inmueble que se describirá, compra en ese acto y por precio cierto de (en letra y número) euros a D el siguiente inmueble: Piso letra, Portal nº, planta nº, que tiene como anejo inseparable la plaza de garaje nº, en la calle, del Municipio de, provincia de, propiedad de D. Finca registral nº, inscripción, Tomo, Folio, Libro, inscrita en el Registro de la Propiedad de. cuadernos prácticos 195

10 El contrato de arras Se acompaña como documento nº 1, original del contrato privado de compraventa, suscrito entre mi mandante y el demandado con fecha, donde constan todos y cada uno de los extremos citados. Se acompaña asimismo, como documento nº 2, certificación registral expedida por el Registro de la Propiedad de, en el que figura descrita la finca adquirida por mi mandante. SEGUNDO.- Mi representado entregó al hoy demandado, en concepto de pago y señal, como arras confirmatorias, por la adquisición de la vivienda descrita en el hecho primero, a la firma del citado contrato, la cantidad de Asimismo se estipulaba, entre otras cuestiones, que el demandado aplicaría ese pago y señal a cuenta del total del precio pactado por la compraventa del inmueble, que se fijaba en la cantidad de Y que, en cuanto al resto del precio, mi mandante lo haría efectivo en el momento de la firma de la escritura, que sería el día en la notaría que señalara el vendedor. Dichos extremos figuran especificados en el documento nº 1, original del contrato privado de compraventa que aportamos, suscrito entre mi mandante y el demandado, donde se recogen los pactos especificados. TERCERO.- Mi representado se ha puesto en contacto con el demandado en numerosas ocasiones, requiriéndole verbalmente para que se otorgara la escritura pública, según se obligó mediante el contrato origen de este pleito. La respuesta del demandado siempre ha sido negativa en el sentido de no querer otorgar dicha escritura pública. Ante esta situación, mi mandante por medio de su dirección letrada, ha enviado una carta con acuse de recibo y un burofax al demandado con fechas y, en los que se le emplazaba al otorgamiento de la escritura pública, en cumplimiento del contrato firmado, a lo que el demandado ha hecho, nuevamente caso omiso, incluso manifestando verbalmente a mi representado, de una forma abierta, su negativa al otorgamiento de la escritura pública, no teniendo más remedio esta parte que acudir al auxilio judicial a fin de defender sus legítimos derechos. Se adjuntan a la presente demanda la citada carta con acuse de recibo y el burofax enviado al demandado como documentos números 3 al

11 Luis Estival Alonso CUARTO.- Las arras que en su día ambas partes pactaron, lo fueron sólo confirmatorias de un contrato principal de compraventa perfeccionado. A mayor abundamiento, la utilización en el pacto arral suscrito del término pago y señal esta indicando efectivamente la existencia de un anticipo del precio total del inmueble, por tanto no pueden ser en ningún caso consideradas como arras penitenciales puesto que, para que así fuera, debería existir una clara e indubitada manifestación de las partes en dicho sentido, manifestación que no existe, ni expresa ni tácita. Pero es que, además, toda estipulación de arras, al margen del tipo que se pacte, presupone necesariamente la existencia de un contrato principal del que las arras son mero instrumento accesorio. Por tanto, entiende esta parte, que si existe un pacto de arras, necesariamente existe un contrato principal. Dicho contrato fue perfeccionado por las partes desde el mismo momento que hubo pleno consentimiento o acuerdo entre ellas sobre el inmueble objeto del contrato y sobre el precio del mismo. QUINTO.- La cuantía de la presente demanda es de (en letra y número el precio total del inmueble que se fijó en el contrato de compraventa), en tanto que su objeto es una cuestión relacionada con el ejercicio de un derecho real y, el artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que si lo que se reclama es la condena de dar bienes inmuebles o, demandas basadas en el derecho a adquirir la propiedad de un bien o conjunto de bienes, ya sea por poseer un derecho de crédito, ya sea por cualquiera de los modos de adquisición de la propiedad, se estará al valor de los mismos a tiempo de interponerse la demanda; y cuando el bien se reclame como objeto de una compraventa, tiene preferencia como criterio de valoración el precio pactado en el contrato, siempre que no sea inferior en el caso de los inmuebles al valor catastral. Por tanto señalamos como cuantía de la demanda el valor dado al inmueble en el contrato de compraventa, suscrito entre mis mandantes y los demandados, que aportamos como documento nº 1. En orden a la cuantía, entiende esta parte que el proceso a seguir es el juicio ordinario. cuadernos prácticos 197

12 El contrato de arras A estos hechos, son de aplicación los siguientes I. Capacidad de las partes FUNDAMENTOS DE DERECHO A) De orden procesal Art. 6 LEC: Capacidad para ser parte. 1. Podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles: 1.1 Las personas físicas [ ] [en su caso, el concebido no nacido, para todos los efectos que le sean favorables; las personas jurídicas; las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración; las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte [ ]; los grupos de consumidores o usuarios afectados por un hecho dañoso cuando los individuos que lo compongan estén determinados o sean fácilmente determinables. Para demandar en juicio será necesario que el grupo se constituya con la mayoría de los afectados]. En consecuencia, tienen capacidad para ser parte tanto el demandante como el demandado en el presente proceso. II. Representación procesal El presente escrito de demanda se presenta por medio de procurador legalmente habilitado, tal y como exige el art. 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. III. Defensa letrada El escrito de demanda se presenta bajo la dirección letrada de abogado legalmente habilitado que firma la misma, según determina el art. 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. IV. Jurisdicción Conforme al art. 36 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la extensión y límites de la Jurisdicción de los Tribunales Civiles españoles se determinará por lo dispuesto en la Ley Orgánica del Poder Judicial y en los trata- 198

13 Luis Estival Alonso dos y convenios internaciones en los que España sea parte, señalando el art. 9.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que los Tribunales y Juzgados del orden civil conocerán, además de las materias que le son propias, todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional. V. Competencia objetiva y territorial La competencia objetiva corresponde a los Juzgados de Primera Instancia por mandato del art. 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La competencia territorial corresponde al Juzgado al que me dirijo por estar en la cosa litigiosa y ser también el domicilio del demandante, conforme a los arts. 50 y 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Procediendo la competencia a dicho Tribunal al no darse los puestos de sumisión expresa o tácita. VI. Procedimiento Corresponde seguir las reglas del procedimiento ordinario según lo preceptuado por el art de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por razón de la cuantía, ya que ésta excede de euros. VII. Cuantía La cuantía del presente procedimiento la fijamos en (en letra y número), por ser el valor del inmueble, objeto del contrato que origina este pleito. VIII. Legitimación Según lo preceptuado por los arts. 6 y 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ambas partes están legitimadas activa y pasivamente, el actor por ser el titular del contrato de compraventa y el demandado por ser el obligado a elevar a pública la escritura de compraventa del inmueble. IX. Litisconsorcio (sólo para el caso de varios demandantes o varios demandados) Es de aplicación el art. 12 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: "[ ] Podrán comparecer en juicio varias personas, como cuadernos prácticos 199

14 El contrato de arras demandantes o como demandados, cuando las acciones que se ejerciten provengan de un mismo título o causa de pedir. 2. Cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa". X. Costas Las costas deberán imponerse al demandado sí, como fundamentadamente esperamos, son acogidas nuestras justas pretensiones, ya que el artículo 394 LEC, dispone: "[ ] En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares [ ] Las pretensiones inestimables se valorarán en euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa [ ]". B) De orden sustantivo o legal - Art del Código Civil: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo. - Art del Código Civil: Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recípro- 200

15 Luis Estival Alonso camente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez. - Art del Código Civil: Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. C) Doctrina Jurisprudencial - Las arras confirmatorias como prueba o testimonio de la celebración definitiva de un contrato. Sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Supremo de 4 de Noviembre de Ponente: D. Pedro González Poveda: al estar incluida en este contrato la cantidad recibida con anterioridad, de señal, dentro ya del precio total, como un elemento parcial del mismo, no es posible mantener la calificación de meras arras penitenciales, ya que la percepción, según enseña la Sentencia de esta Sala de 9 de mayo de 1990 "como señal o parte del pago del precio convenido por un piso en determinada fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio". Tampoco en este caso, como en el estudiado por la sentencia citada, medió en el contrato pacto alguno, ni expreso, ni tácito acerca de arras penitenciales que son a las que se refiere el artículo 1454, sino que la suma entregada lo fue en concepto de arras confirmatorias y como parte del precio, cuestión, que, por otra parte, según tiene, asimismo declarado esta Sala (Sentencia de 24 de noviembre de 1926). - El empleo de la palabra "señal" como expresión de anticipo del precio: Sentencias del Tribunal Supremo de fechas: 1 de Octubre de 1927, 5 de Junio de 1945, 20 de Abril de 1955, 15 de Octubre de 1956, 20 de Febrero de 1996, 28 de Marzo de 1996, 18 de Octubre de 1996 y 10 de Febrero de 1997, entre otras. - Sobre la excepcionalidad en la aplicación del artículo del Código Civil: Sentencias del Tribunal Supremo de fechas: 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1933, 5 de Junio de 1945, 22 de Octubre de 1948, 22 de Octubre de 1956, 31 de Octubre de 1963, 20 cuadernos prácticos 201

16 El contrato de arras de Mayo de 1967, 16 de Diciembre de 1970, 12 de Diciembre de 1991, 20 de Octubre de 1981, 17 de Febrero de 1982, 10 de Marzo de 1986, 1 de Abril de 1988, 30 de Abril de 1988, 3 de Marzo de 1991, 4 de Noviembre de 1991, 3 de Octubre de 1992, 31 de Julio de 1992, 24 de Noviembre de 1992, 11 de Diciembre de 1993, 11 de Abril de 1994, 10 de Junio de 1994, 21 de Junio de 1994, 23 de Noviembre de 1994, 24 y 25 de Marzo de 1995, 4 de Marzo de 1996, 28 de Marzo de 1996, 18 de Octubre de 1996, 10 de Febrero de 1997 y 17 de Octubre de 1997, entre otras muchas. - Sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o la posibilidad de optar por resolver el contrato con exigencia de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios: Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26 de Junio de Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de Julio de 1992, que textualmente dice: "[ ] la cuestión previa (de índole indudablemente fáctica) que ha de quedar inicialmente concretada es la relativa a determinar si el contrato de compraventa a que se refiere este proceso quedó o no perfeccionado, bajo cuya única perspectiva impugnatoria habrán de ser considerados los dos expresados motivos. Como toda estipulación de arras (cual-quie-ra que sea la función que a las mismas se atribuya) presupone necesariamente la existencia de un contrato principal, del que aquéllas (las arras) son un mero pacto o estipulación accesoria, y como, por otro lado, la sentencia recurrida, después de declarar la existencia del pacto de arras, parece negar (en su confusa motivación jurídica) que el contrato hubiera llegado a perfeccionarse, es evidente que incurrió en error de hecho en la apreciación de la prueba, no sólo por esa patente e insólita contradicción, sino porque en los autos aparece plenamente probado (bas-ta la simple lectura del documento privado de fecha 29 de enero de 1988, que ha sido transcrito literalmente en el Fundamento jurídico primero de esta resolución) que las partes perfeccionaron el contrato de compraventa, pues hubo pleno consentimiento o acuerdo entre ellas sobre la cosa objeto del contrato (la finca que en dicho documento se describe) y sobre el precio, que fue el de de pesetas, de las que el comprador, en el acto de la firma del contrato, entregó pesetas, "en concepto de paga y señal", quedando aplazado el pago del resto ( pesetas) para el momento de otorgamiento de la correspondiente escritura 202

17 Luis Estival Alonso pública, para lo que se señaló como plazo máximo hasta el 30 de abril de Por ello, los expresados motivos han de ser estimados en el sentido de que ha de considerarse probada la perfección del contrato de compraventa litigioso, instrumentado mediante el repetido documento privado de fecha 29 de enero de 1988, ello con independencia de la calificación que haya de atribuirse a las arras". Por lo expuesto, SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos que se acompañan y sus copias, se sirva admitirlo y, en su virtud, de conformidad con las manifestaciones que en él se contienen, tenga por interpuesta en la representación que acredito, DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN ACCION DE CONDENA A LA TRANS- MISION DE INMUEBLE Y ELEVACION A PUBLICO DEL CONTRATO DE COM- PRAVENTA contra D., y previos los trámites pertinentes, dicte en su día Sentencia que recoja los siguientes pronunciamientos que solicitamos: 1º.- Que se condene a D a la transmisión de la finca urbana cuyas características e identificación vienen recogidas en el hecho primero de nuestra demanda, a favor de mi mandante. 2º.- Que se condene a D a la elevación a público del contrato de compraventa suscrito entre las partes sobre la finca citada en el hecho primero de nuestra demanda. 3º.- Que para el supuesto de que se negare a ello el demandado, se proceda judicialmente a su elevación a público, con gastos a cargo del demandado y consignación judicial por mi mandante de la cantidad de, en concepto de resto del precio. 4º.- Que se condene al demandado al pago de las costas de este juicio. Por ser de Justicia que solicito en, a de de OTROSI DIGO: Que de acuerdo con lo preceptuado por el art de la Ley Hipotecaria en relación con lo preceptuado por el art cuadernos prácticos 203

18 El contrato de arras de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, por interesar al derecho de esta parte la anotación preventiva de esta demanda sobre la finca objeto de este pleito, finca que se describe a continuación: Finca de nº, Tomo, Libro, Folio VIVIENDA LETRA en planta, sobre la baja del edificio, sito en calle, nº, de provincia de Tiene su acceso por el portal número del edificio. Ocupa una superficie útil de metros cuadrados, decímetros cuadrados, siendo de su superficie construida tiene como anejo inseparable la plaza de GARAJE identificada con el número Titularidad: SUPLICO AL JUZGADO: Que en previsión de que pueda hacerse efectiva la Sentencia tenga por solicitada la medida interesada. Por ser de Justicia que reitero en lugar y fecha. LETRADO D PROCURADOR D Cdo. Nº. 204

19 Luis Estival Alonso Contestación a la demanda de arras confirmatorias. Autos nº AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº DE D., Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D, mayor de edad, en posesión del D.N.I. nº, con domicilio personal en provincia de, calle ; representación que acredito con la escritura de poder que adjunto a la presente demanda (o con el apoderamiento apud acta efectuado por comparecencia celebrada en el día de hoy), y asistido por el letrado del Ilustre Colegio de Abogados de nº de colegiado, D ; ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO: Que, en cumplimiento de la resolución dictada por el Juzgado al que me dirijo, de fecha, notificada a esta parte el día, por la que se emplazaba a mi representado para que, en el plazo de veinte días, compareciera y contestara a la demanda planteada de contrario por D, por medio de este escrito, en tiempo y forma, formulo CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, todo ello basado en los siguientes HECHOS PRIMERO.- Conforme con el correlativo (si ello es así) en relación con el relato del hecho primero de la demanda o por disconforme (explicando en que parte no hay conformidad con el hecho). SEGUNDO.- Disconforme con el correlativo, puesto que el demandante no mencionó en ningún momento verbalmente, ni en el contrato privado se refleja, que la posible futura adquisición de la vivienda propiedad de mi mandante es un hecho cierto, sino que se trata solamente de una posibilidad, ya que el contrato privado suscrito, entre demandante y demandado, no es de compraventa sino de promesa de venta o precontrato, por el cual ambas partes de comprometen a suscribir una compraventa futura ante fedatario público; y así se observa del tenor literal de la expresión estando interesado D, cuadernos prácticos 205

20 El contrato de arras esto indica claramente que se trata de arras constituidas para una venta futura, no para una venta cierta. De todo ello se deriva que el pago efectuado lo fue como arras penitenciales y no como pago a cuenta de un contrato de compraventa perfeccionado. TERCERO.- La estipulación por la que se imputaría, en el futuro, la cantidad depositada en concepto de arras penitenciales al total del precio de la compraventa, no afecta ni modifica la presunción expuesta, ya que no existe en el original del contrato privado, suscrito por las partes y aportado de contrario como documento nº 1, mención alguna de que el mismo constituya un contrato de compraventa totalmente perfeccionado. CUARTO.- No se niega la existencia de un contrato principal, del que las arras son meramente accesorias, pero ese contrato principal tiene el carácter de precontrato de compraventa, no de compraventa perfeccionada. Prueba de lo que afirmamos es lo inconcreto del documento, a saber, no se fijó con exactitud si la vivienda se transmitía con mobiliario o sin él, no se hizo un inventario con los enseres que se encontraban en la vivienda que, recordemos, sigue habitada por mi mandante. En otro orden de cosas, para poder hacer una interpretación rigurosa de la voluntad de las partes, deberá estarse a los actos posteriores a la firma del documento privado, evidenciando estos que mi mandante sigue habitando la vivienda objeto de esta litis, lo que evidencia su voluntad inequívoca de mantener dicha vivienda como suya. Además de todo ello, se observa por parte del demandante una evidente mala fe y un intento de enriquecimiento injusto de todo punto rechazable. QUINTO.- Impugnamos la cuantía señalada por la contraparte, puesto que A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO A) De orden procesal Damos por reproducidos los señalados por la contraparte (o bien, rechazamos los argumentados de contrario, por no ser aplicables al presente pleito por ). 206

21 Luis Estival Alonso B) De orden sustantivo o legal - Art del Código Civil, que dispone: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. D) Doctrina Jurisprudencial - Sentencias del Tribunal Supremo de , , , , , , , , , , , y , entre otras muchas. Todas estas sentencias de nuestro más alto tribunal, interpretan que en los precontratos, no indicando las partes el carácter de las arras, y sí el que las cantidades entregadas lo son en concepto de pago y señal, es de aplicación supletoria el art del Código Civil. Por todo lo expuesto, SUPLICO AL JUZGADO: Que habiendo por presentado este escrito, con sus copias, así como los documentos adjuntados, se sirva admitirlo, se me tenga por opuesto, en tiempo y forma, a la demanda planteada de contrario y, dando al pleito el curso correspondiente, se sirva en su día dictar sentencia por la que se desestime por completo la demanda, absolviendo a mi representado de las pretensiones en ella contenidas, con imposición de costas al demandante, con expresa declaración de su temeridad. Por ser de Justicia que solicito en, a, de de LETRADO D PROCURADOR D Cdo. Nº. cuadernos prácticos 207

22 El contrato de arras Demanda de arras penitenciales instando la resolución del negocio jurídico por incumplimiento del contrato de arras. AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DECANO DE D., Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D, mayor de edad, en posesión del D.N.I. nº, con domicilio personal en provincia de, calle ; representación que acredito con la escritura de poder que adjunto a la presente demanda (o con el apoderamiento apud acta efectuado por comparecencia celebrada en el día de hoy), y asistido por el letrado del Ilustre Colegio de Abogados de nº de colegiado, D ; ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO: Que mediante el presente escrito, formulo DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN ACCION DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVEN- TA POR INCLUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRAS, contra D, con D.N.I. nº y domicilio en, provincia de, calle, nº La presente demanda se fundamenta en los siguientes: HECHOS PRIMERO.- Mi representado D, en fecha y, mediante documento privado, celebró un contrato privado con D, por el cual se estipulaba que mi mandante entregaba la cantidad de euros al demandado, en concepto de arras penitenciales por la compra de la siguiente finca: (descripción pormenorizada de la misma). Asimismo, se convino que dicha cantidad se aplicaría a cuenta del precio pactado por la compraventa, que se cifraba en (en letra y número) euros. Se adjunta dicho contrato privado como documento nº 1. SEGUNDO.- El día mi representado, a través de esta dirección letrada, envió un burofax al demandado al efecto de que le 208

23 Luis Estival Alonso indicara día, hora y notaría donde debiera procederse al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en cuyo acto, según figura en el contrato, procedería mi representado a hacer efectivo el resto del precio fijado para la transmisión del bien. Se adjunta dicho burofax con acuse de recibo como documentos números 2 y 3. A dicho requerimiento contestó el demandado, mediante carta que se adjunta como documento nº 4, señalando que el día, a las horas de su mañana, debería constituirse mi mandante en la Notaría de D, sita en la calle de, con el resto del precio aplazado para llevar a cabo el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. TERCERO.- Llegado el día señalado, mi poderdante se constituyó en la citada notaría, a la hora acordada, no acudiendo el demandado a la cita, ni a la hora fijada ni en toda la mañana, pues mi cliente permaneció en la notaría hasta el cierre de esta. Se acreditan dichos extremos con el acta de presencia solicitada por esta parte y levantada por el mismo notario D, con número de protocolo, el mismo día señalado para el otorgamiento, que se adjunta como documento nº 5. De esta actitud del demandado se deduce su flagrante incumplimiento contractual, al no proceder al debido otorgamiento de la escritura pública, no pudiendo alegar desconocimiento de los acontecimientos relatados, pues fue el propio demandado el que eligió día, hora y notaría, para tal acto, que no se llevó a cabo por la evidente mala fe del demandado que no se molestó ni en acudir a dicho acto. CUARTO.- Las arras, que en su día ambas partes pactaron, lo fueron penitenciales, al remitirse de mutuo acuerdo al artículo 1454 del Código Civil y hacer constar en el contrato privado dicho carácter. En consecuencia éstas obligan a la devolución duplicada de las mismas en caso de desistimiento del contrato por parte del vendedor, como así es en el presente pleito. QUINTO.- La cuantía de la presente demanda es de euros, dado que su objeto es la reclamación de la devolución de las arras duplicadas, siendo esta la cantidad a reclamar según consta en el contrato privado de compraventa adjuntado. cuadernos prácticos 209

24 El contrato de arras SEXTO.- Dado que en este tipo de litigios la cuantía es el criterio determinante para la fijación del tipo de proceso, se deja señalada la misma a estos efectos, entendiendo esta parte que el proceso a seguir, en consecuencia, será el juicio ordinario (o el que corresponda). A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes I. Capacidad de las partes FUNDAMENTOS DE DERECHO E) De orden procesal Art. 6 LEC: Ca-pa-ci-dad para ser parte. 1. Podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles: 1.1 Las personas físicas [ ] [en su caso, el concebido no nacido, para todos los efectos que le sean favorables; las personas jurídicas; las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración; las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte [ ]; los grupos de consumidores o usuarios afectados por un hecho dañoso cuando los individuos que lo compongan estén determinados o sean fácilmente determinables. Para demandar en juicio será necesario que el grupo se constituya con la mayoría de los afectados]. En consecuencia, tienen capacidad para ser parte tanto el demandante como el demandado en el presente proceso. II. Representación procesal El presente escrito de demanda se presenta por medio de procurador legalmente habilitado, tal y como exige el art. 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. III. Defensa letrada El escrito de demanda se presenta bajo la dirección letrada de abogado legalmente habilitado que firma la misma, según determina el art. 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 210

25 Luis Estival Alonso IV. Jurisdicción Conforme al art. 36 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la extensión y límites de la Jurisdicción de los Tribunales Civiles españoles se determinará por lo dispuesto en la Ley Orgánica del Poder Judicial y en los tratados y convenios internaciones en los que España sea parte, señalando el art. 9.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que los Tribunales y Juzgados del orden civil conocerán, además de las materias que le son propias, todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional. V. Competencia objetiva y territorial La competencia objetiva corresponde a los Juzgados de Primera Instancia por mandato del art. 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La competencia territorial corresponde al Juzgado al que me dirijo por estar en la cosa litigiosa y ser también el domicilio del demandante, conforme a los arts. 50 y 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Procediendo la competencia a dicho Tribunal al no darse los puestos de sumisión expresa o tácita. VI. Procedimiento Corresponde seguir las reglas del procedimiento ordinario según lo preceptuado por el art de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por razón de la cuantía, ya que ésta excede de euros. VII. Cuantía La cuantía del presente procedimiento la fijamos en (en letra y número), por ser el objeto del pleito la reclamación de las arras duplicadas, coincidiendo este duplo con la cantidad reclamada. VIII. Legitimación Según lo preceptuado por los arts.. 6 y 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ambas partes están legitimadas activa y pasivamente, el actor por ser el titular del contrato de compraventa y el demancuadernos prácticos 211

26 El contrato de arras dado por ser el obligado a abonar las arras duplicadas para el caso de desistimiento unilateral del contrato de compraventa del inmueble. IX. Litisconsorcio (sólo para el caso de varios demandantes o varios demandados) Es de aplicación el art. 12 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: "[ ] Podrán comparecer en juicio varias personas, como demandantes o como demandados, cuando las acciones que se ejerciten provengan de un mismo título o causa de pedir. 2. Cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa". X. Costas Las costas deberán imponerse al demandado sí, como fundamentadamente esperamos, son acogidas nuestras justas pretensiones, ya que el artículo 394 LEC, dispone: "[ ] En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares [ ] Las pretensiones inestimables se valorarán en euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa [ ]". B) De orden sustantivo o legal - Art del Código Civil, que dispone: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. - Art del Código Civil, que determina: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el 212

27 Luis Estival Alonso caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de tercero adquirente, con arreglo a los artículos y y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria. C) Doctrina Jurisprudencial Sobre la aplicación del artículo del Código Civil: Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1933, 5 de Junio de 1945, 22 de Octubre de 1948, 22 de Octubre de 1956, 31 de Octubre de 1963, 20 de Mayo de 1967, 16 de Diciembre de 1970, 12 de Diciembre de 1991, 20 de Octubre de 1981, 17 de Febrero de 1982, 10 de Marzo de 1986, 1 de Abril de 1988, 30 de Abril de 1988, 3 de Marzo de 1991, 4 de Noviembre de 1991, 3 de Octubre de 1992, 31 de Julio de 1992, 24 de Noviembre de 1992, 11 de Diciembre de 1993, 11 de Abril de 1994, 10 de Junio de 1994, 21 de Junio de 1994, 23 de Noviembre de 1994, 24 y 25 de Marzo de 1995, 4 de Marzo de 1996, 28 de Marzo de 1996, 18 de Octubre de 1996, 10 de Febrero de 1997 y 17 de Octubre de 1997, entre otras muchas. - Sobre la supletoriedad del artículo 1454 del Código Civil: Sentencias del Tribunal Supremo de , , , , , , , , , , , y , entre otras muchas. Por lo expuesto, SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos que se acompañan y sus copias, se sirva admitirlo y, en su virtud, de conformidad con las manifestaciones que en él se contienen, tenga por interpuesta en la representación que acredito, DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN ACCION DE RESOLUCIÓN POR cuadernos prácticos 213

28 El contrato de arras INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRAS contra D., y previos los trámites pertinentes, dicte en su día Sentencia que recoja los siguientes pronunciamientos que solicitamos: 1º.- Se de por resuelto el contrato de compraventa aportado como documento número 1, por incumplimiento del demandado, y se condene al mismo a la devolución de la cantidad depositada por mi mandante en concepto de arras, por duplicado, así como al abono de los intereses desde la reclamación judicial hasta su completo pago. 2º.- (en su caso) Que se condene al demandado al pago de euros en concepto de indemnización para el resarcimiento de los daños y perjuicios causados a mi mandante. 3º.- Que se condene al demandado al pago de las costas de este juicio. Por ser de Justicia que solicito en, a de de LETRADO D PROCURADOR D Cdo. Nº. 214

29 Luis Estival Alonso Contestación a la demanda de arras penitenciales. Autos nº AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº DE D., Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D, mayor de edad, en posesión del D.N.I. nº, con domicilio personal en provincia de, calle ; representación que acredito con la escritura de poder que adjunto a la presente demanda (o con el apoderamiento apud acta efectuado por comparecencia celebrada en el día de hoy), y asistido por el letrado del Ilustre Colegio de Abogados de nº de colegiado, D ; ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO: Que, en cumplimiento de la resolución dictada por el Juzgado al que me dirijo, de fecha, notificada a esta parte el día, por la que se emplazaba a mi representado para que, en el plazo de veinte días, compareciera y contestara a la demanda planteada de contrario por D, por medio de este escrito, formulo CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, todo ello basado en los siguientes HECHOS PRIMERO.- Conforme con el correlativo (si ello es así) en relación con el relato del hecho primero de la demanda o por disconforme (explicando en que parte no hay conformidad con el hecho). SEGUNDO.- Disconforme con el correlativo, al no ser ciertos los hechos que se imputan a mi mandante, puesto que si bien es cierto que mi mandante comunicó al demandante el día y la hora, además de la notaría, donde debiera firmarse la escritura pública de compraventa, la intención de mi poderdante era acudir el día y a la hora indicados, pero en el transcurso del desplazamiento sufrió un grave accidente de tráfico con las siguientes lesiones, hecho este que, evidentemente, le impidieron no solamente acudir a la cita, sino incluso comunicar al demandante el hecho impeditivo. Se adjunta cuadernos prácticos 215

30 El contrato de arras parte médico de lesiones y estancia en el establecimiento hospitalario como documento nº 1, en el que se puede apreciar la coincidencia del día y la hora del accidente y la enorme gravedad de las lesiones padecidas por mi mandante. TERCERO.- La mala fe de la que habla el demandante no es imputable a mi cliente, como puede apreciarse, sino al demandante, todo ello porque en lugar de ponerse en contacto con mi mandante, ya que tiene su teléfono tanto fijo como móvil, no dudó, al ver que no acudía mi cliente a la cita, en interponer directa y rápidamente la demanda de la que trae causa esta contestación, sin investigar ni siquiera de manera superficial las causas que impideron a mi mandante acudir el día y la hora fijados a la notaría de D, es más, pasados unos días del accidente mi mandante se puso en contacto telefónico con el demandado para explicarle lo sucedido, a lo que éste respondió que no había nada que hablar y que nos veríamos en los tribunales, lo que da una idea de la mala fe con la que actúa el demandante. A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO A) De orden procesal Damos por reproducidos los señalados por la contraparte (o bien, rechazamos los argumentados de contrario, por no ser aplicables al presente pleito por ). B) De orden sustantivo o legal - Artículos y siguientes del Código Civil, en cuanto a la eficacia de los contratos. F) Doctrina Jurisprudencial - Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de Mayo de 1993 (RAC 1102/1993), 28 de Febrero de 1994 (RAC 689/1994), 23 de Noviembre de 1994 (RAC 179/1995), entre otras. 216

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