MODÉLICOS. Como expertos en mediación CONTRATOS. Toma Nota - JURÍDICO

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1 Toma Nota - JURÍDICO CONTRATOS MODÉLICOS Asegúrese de que los modelos que los contratos que usa le protegen a usted y a todos sus colaboradores. Carlos Mateu Barroso Abogado Socio de AMICE, empresa especializada en el asesoramiento Como expertos en mediación y derecho inmobiliario, siempre al servicio y en defensa de la agencia inmobiliaria, abogamos por la utilización de contratos y documentos claros y ajustados a derecho. A priori debemos señalar que los documentos de mediación inmobiliaria utilizados por los agentes inmobiliarios en su tráfico mercantil han de estar libres de cláusulas abusivas y leoninas, mantener el justo equilibrio de obligaciones y derechos de las partes, mantener el principio de buena fe, y respetar la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Es un hecho notorio que la utilización por parte de las inmobiliarias de documentos ajustados a derecho y libres de cláusulas abusivas y leoninas, redunda en una mejor imagen y calidad de servicio en su actuación profesional. Es frecuente que tanto los agentes que forman parte de una red o franquicia inmobiliaria, como los que trabajan de forma independiente, utilicen modelos o contratos tipo para los casos más habituales, sirviéndose de manuales que incluyen diversos modelos de encargos de venta, (en exclusiva, agente único, sin exclusiva, reconocimiento de honorarios) partes de visita, recibo de depósito para señal y arras, contratos de arras, contratos de compraventa, etc. La utilización de contratos sin revisar por letrados expertos en la materia, obsoletos, o que han sufrido modificaciones incorrectas, expone a los profesionales a riesgos de indefensión, e incluso a situaciones de ilegalidad. 40 Enero 2008

2 A la hora de trabajar las inmobiliarias en redes de colaboración, MLS, o bolsas de inmuebles, la documentación empleada es la que va a garantizar la seguridad y buen fin de su trabajo a todos los participantes. En estos casos es especialmente importante contar con documentos consensuados y de eficacia probada. Todas estas razones refuerzan la necesidad de contar con modelos, y asegurarse de que estén al día y cumplan la legislación vigente y la jurisprudencia reciente. EL ENCARGO DE GESTIóN DE VENTA Respecto a los encargos de venta, conviene señalar que aparte de ser documentos consensuados y negociados, deben caracterizarse siempre por cumplir fielmente los designios del Decreto de 1969, identificando al oferente, el inmueble, su situación registral, las cargas y gravámenes, la duración del contrato, el precio de venta, los honorarios de mediación, etc. Asimismo los encargos de venta no deben contener ningún tipo de cláusula penal o indemnizatoria para el usuario, salvo el de que puentee al agente inmobiliario, aprovechándose de las gestiones efectuadas por éste. Conforme a nuestra amplia regulación jurisprudencial, los encargos de venta deben configurarse cómo contratos consensuados, negociados, y libres de cláusulas abusivas. Para poder ser considerados como tales, los modelos de contrato que se presentan al cliente, deben contar con suficientes espacios en blanco para ser rellenados de mutuo acuerdo, logrando de tal modo que el contrato de mediación no se configure cómo de adhesión Enero 2008

3 Además de estos criterios generales, existen otros pormenores técnicos a tener en cuenta si no queremos ver cómo un Juez, tacha nuestras cláusulas como abusivas, nulas, y por tanto como no puestas. ALGUNOS ERRORES FRECUENTES El desconocimiento de estos principios lleva con frecuencia a errores en los documentos que muchos agentes utilizan diariamente. Reseñamos a continuación algunos defectos frecuentes a los que nos hemos tenido que enfrentar: El encargo de venta en exclusiva Los documentos de encargo de venta en exclusiva suelen contener defectos que los podrían invalidar ante un juez, tales como: a. No anudar correctamente la cláusula de vulneración de exclusiva. Para ser un encargo en exclusiva, la propiedad ha de asumir la obligación de abonar honorarios en el supuesto de que transmita la propiedad del inmueble directamente o a través de otra agencia inmobiliaria. A día de hoy muchas agencias inmobiliarias no anudan correctamente en ninguna cláusula del documento el efecto jurídico de la vulneración de la exclusiva. No basta con señalar que la propiedad declara no tener encomendada la venta a ninguna persona sea física o jurídica o que el propietario encarga en exclusiva Es imprescindible que el propietario conozca el efecto jurídico de vulneración de exclusiva, suscribiéndolo de tal modo con la inmobiliaria, para así conocer que sucede si vende el inmueble a un tercero durante el periodo de exclusiva. Los contratos de mediación deben ser consensuados y libres por ambas partes. Los modelos deben dejar espacio para reflejar lo que es negociable b. Hablar de mandato de venta, en vez de hablar de encargo de venta. Pactar que la duración de la exclu- siva es indefinida. La jurisprudencia más consolidada tacha esta cláusula de nula, y la tiene por no puesta. c. Establecer cláusulas penales, indem- nizatorias, o de honorarios, en los supuestos de revocación, resolución anticipada, de no aceptar la oferta de compra, etc. d. e. Obligarse a prestar al propietario que suscribe el encargo de venta una serie de servicios de difícil prueba, como por ejemplo, mantener informado al cliente de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble, o la elaboración de un plan detallado de marketing, o sus resultados. El inconveniente Hay que dejar constancia del cumplimiento de la Ley de Protección de Datos siempre que se manejen datos de carácter personal f. de incluir estos compromisos en la nota de encargo, aunque comercialmente interese ofrecerlos al cliente, es que frente a una posible reclamación judicial de honorarios, su cumplimiento es de difícil prueba. Conforme al 1124 del Código Civil, referente a las obligaciones recíprocas, para poder reclamar al cliente-propietario el cumplimiento de la obligación de pago de honorarios, la inmobiliaria deberá demostrar que ha cumplido los compromisos y obligaciones adquiridas por nota de encargo. El propietario, en el supuesto de tener que ser demandado por impago de honorarios, podría negar que le hayamos mantenido informado de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble, o que le hayamos entregado los informes prometidos. Sería entonces la agencia inmobiliaria la que tendría que demostrar el cumplimiento de las obligaciones y compromisos adquiridos, para lo que debería contar con la firma del propietario de algún documento que certifique que se le han prestado en tiempo y forma tales servicios. El mero hecho de solicitar un recibí puede crear una situación de desconfianza que anule los beneficios comerciales que se pretenden obtener, pero al no hacerlo la inmobiliaria se vería impedida de poder reclamar sus honorarios de mediación, en el supuesto de no poder hacer prueba de ello. No incluir la leyenda de protección de datos con el cumplimiento de las normas correspondientes y la autorización expresa para facilitar a terceras personas los datos que se precisen para el desarrollo de los trabajos encomendados. 42 Enero 2008

4 El que la propiedad autorice a la inmo- biliaria a suscribir en su nombre contrato de arras o señal. g. h. Incluir una cláusula de sumisión expre- sa a los juzgados y tribunales de nuestra localidad. Conforme al artículo 54 apartado segundo de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil: No será válida la sumisión expresa contenida en los contratos de adhesión, o que contengan condiciones generales impuestas por una de las partes, o que se hayan celebrado con consumidores y usuarios ; Por ello cabe determinar la nulidad de aquellas cláusulas que figuren en las notas de encargo y demás documentos propios de la práctica diaria de las agencias inmobiliarias que contengan la sumisión expresa a unos Tribunales determinados. i. En los casos en los que el agente tiene establecida una colaboración con otros agentes, el contrato debe autorizar a estos agentes colaboradores a realizar las gestiones correspondientes, incluyendo la posibilidad de anunciar por su cuenta. También debe reflejar la autorización para cederles la información precisa, así como para que éstos la transmitan a sus clientes. La Hoja de control de visitas Algunos errores frecuentes es este tipo de documento son: a. Incluir en la hoja de visita más de un inmueble visitado, y una sola firma. Es imprescindible que por cada inmueble visitado por el posible comprador, figure una hoja de control de visitas, o una firma junto a cada inmueble visitado, ya que en caso contrario podría éste, en sede judicial, negar 8 43 Enero 2008

5 b. c. d. que el inmueble objeto de litigio haya sido visitado, alegando de tal modo (como así sucede en ocasiones en la práctica judicial) que la Inmobiliaria lo ha incluido dolosa y unilateralmente en la lista. No hacer firmar al propietario y al visitante/comprador el parte de visita: Se aconseja que firmen dicho documento, tanto el propietario, como el posible comprador, para de este modo acreditar que el encargo estaba vigente en el momento de la visita y que la propiedad conoció personalmente al comprador en ese momento. No incluir la leyenda de protección de datos que habilite al agente inmobiliario para facilitar al vendedor los datos personales del comprador potencial. No suscribir partes de control de visita, por tener la inmobiliaria suscrito con la propiedad un encargo de venta en exclusiva. La agresividad comercial no excusa la reducción de los márgenes adecuados de seguridad jurídica para nosotros y para la gente con la que colaboramos Los contratos de arras y contratos de compraventa privada: Algunos errores frecuentes, y que podrían causar serios perjuicios al agente y a su cliente son: a. b. c. No establecer la fecha máxima en la que se otorgará escritura pública de compraventa. Omitir el derecho del comprador a la elección del Notario. Omitir la obligación del comprador de comunicar al vendedor x días antes de la fecha máxima para otorgar escritura pública, día, hora y Notario. DOCUMENTOS ADECUADOS PARA ESTAR SEGUROS En la práctica inmobiliaria, son numerosos los errores que se cometen en el clausulado de los documentos de mediación inmobiliaria, y sobre todo de sistema de trabajo, que impiden al agente inmobiliario poder hacer efectivo su derecho al cobro de honorarios en el supuesto de encontrarnos con un puenteo o un impago de honorarios. No debemos configurar los contratos de mediación como un lastre innecesario para la actividad comercial, pero la agresividad comercial tampoco debe servir de excusa para reducir los márgenes adecuados de seguridad jurídica, para nosotros y para nuestros colaboradores. Nuestro entorno está cambiando constantemente. Cambian los mercados, y cambian los clientes y las expectativas que éstos tienen de nuestro trabajo. Aparecen nuevos medios y tecnologías que afectan a la forma en la que los clientes compran, y los profesionales se ajustan a ellos con nuevos modelos de negocio. Todo ello supone un cambio constante que nos hemos acostumbrado a manejar casi sin darnos cuenta, y en el que algunas cosas pueden quedar obsoletas inadvertidamente. En el caso de la documentación jurídica, es un grave error esperar a modificar nuestros contratos hasta que un juez nos diga que nuestro modelo de contrato de siempre ya no vale para lo que estamos haciendo hoy. En los usuarios registrados pueden acceder a los modelos que propone PROMEIN para evitar los errores mencionados en el presente artículo. 44 Enero 2008

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