NUEVO PERÚ Y NUEVO MERCADO

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1 3T 2013 OFICINAS LIMA REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO NUEVO PERÚ Y NUEVO MERCADO ÍNDICES MERCADO PRIME 2T T-2013 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA ÍNDICES MERCADO B+ 2T T-2013 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA El importante crecimiento del mercado de oficinas de Lima en los últimos años amerita un cambio en la manera de abordarlo, identificando nuevas zonas de expansión y revisando la clasificación de los edificios (proceso que Colliers realiza cada 3 años) con la finalidad de brindar un seguimiento adecuado a las variables relevantes de este mercado. RECLASIFICACIÓN. El proceso de reclasificación llevado a cabo tiene por finalidad ordenar el conjunto de edificios de oficinas existente en nuestro medio, aplicando nuevos parámetros que permitan agruparlos dentro del segmento Prime (clases A+ y A) o dentro del segmento Sub-Prime (edificios clase B+). Un producto (edificio) Prime se define como aquel que debería contar, al menos, con las siguientes características: Planta superior a 500 m 2. Oficinas de 250 m 2 mínimo. Aire Acondicionado Centralizado. Lobby a doble altura. Muro cortina. Sistemas de seguridad automatizados. Accesos controlados. Cuarto de control o monitoreo. Ratios de parqueo adecuados. Que cuente o esté aplicando a una certificación para green building. NUEVOS SUBMERCADOS O CORREDORES. Adicionalmente a la reclasificación de edificios y en el contexto de un mercado en expansión, se han identificado 8 zonas (5 nuevas) o corredores corporativos de concentración en la ciudad de Lima, algunas de las cuales se consolidarán a medida del avance de los proyectos que ahí se desarrollan actualmente. Estos corredores son los siguientes: Sanhattan San Isidro Golf Miraflores San Borja (nuevo) Chacarilla (nuevo) Magdalena (nuevo) San Miguel (nuevo) Nuevo Este (nuevo) En esta distribución operan 42 edificios corporativos del segmento Prime, de los cuales 10 son de clase A+ y 32 de clase A. Al segundo trimestre 2013 el inventario prime estaba conformado por 53 edificios (22 de clase A+ y 31 de clase A). Con la reclasificación realizada los edificios del segmento B+ se contabilizan ahora en 41 (32 al término del 2T 2013). La renovada distribución de los edificios va acompañada de nuevas zonas o corredores como Nuevo Este, San Miguel, San Borja, Magdalena, Chacarilla, lo que permite realizar el análisis del mercado considerando zonas de influencia más homogéneas, además de observar con mayor claridad el comportamiento de los proyectos en los corredores que se perfilan como nuevas zonas corporativas.

2 SUB-MERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA Lima - Sub-Mercados de Oficinas SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE Evolución del Inventario de Edificios Prime (incremento de proyectos y m 2 útiles de oficinas) Zona Actual 3T 2013 Edificios T 2013 m T 2013 Edificios 2014 Año m Edificios 2015 m Edificios 2016 m Total Edificios Total m 2 (4T 2013 / 4T 2016) Sanhattan , , , ,350 San Isidro Golf 9 2 9, , ,531 Miraflores , , , , ,870 San Borja , , ,818 Chacarilla Magdalena , , , ,166 San Miguel Nuevo Este , , , ,030 Total , , , , ,770 COLLIERS INTERNATIONAL P. 2

3 Hasta el momento se contabilizan 53 edificios de oficinas, entre clases A+, A y B+, en fase de proyecto y/o construcción con un horizonte estimado de entrega al mercado (operando) hasta el Estos proyectos significan aproximadamente 800,000 nuevos m 2 en el mercado; parte de estos espacios ya se están colocando, con una predominancia de la comercialización en venta (70%), que posteriormente en una porción importante irán al arriendo. En este nuevo escenario, al tercer trimestre del 2013, el inventario total de oficinas prime en Lima es de 463,680 m 2. Durante este periodo ingresaron al mercado dos nuevos edificios en el corredor Sanhattan, se trata de Torre Fibra w/b y Torre Begonias, que en conjunto aportan poco más de 37,000 m 2 rentables de oficinas al inventario total. La disponibilidad actual en el segmento prime es de 9,980 m 2, equivalente al 2.2% del inventario total. Estos espacios disponibles se encuentran distribuidos sólo en 8 edificios. Respecto al trimestre anterior, el índice de vacancia casi se ha triplicado (se encontraba en 0.8%) y marca un cambio de tendencia de este indicador pues se prevé que la vacancia siga incrementándose; además se ha observado desocupación de espacios en los corredores Miraflores y Nuevo Este. En cuanto a los siguientes ingresos, se espera que en los próximos 3 meses inicie operaciones el edificio Capital El Derby en el corredor Nuevo Este, el edificio Platino en el corredor Miraflores, además de los edificios Grau y EC Basadre 225 en el corredor San Isidro Golf. Estos ingresos incrementarán el inventario total en casi 39,000 m 2. Los valores de renta (precio de lista promedio) para la oferta existente en el mercado de oficinas prime al tercer trimestre 2013 es de US$ / m 2 / mes. En el segmento de oficinas A+ el precio de lista promedio es de US$ 22.36/ m 2 / mes, mientras que para oficinas clase A el precio de lista promedio se encuentra en US$ / m 2 / mes. Este valor se ve influenciado por la oferta existente en el corredor Sanhattan, donde el precio de lista promedio es de US$ / m 2 y donde se concentra el 62% de la disponibilidad actual. Podemos comentar que en la medida que la tasa de vacancia se incremente, habrá mayor diferenciación de precios entre las dos categorías (A+ y A). En los edificios prime que se comercializan en fase de proyecto y/o construcción, el precio de lista promedio observado en este periodo es de US$ / m 2 / mes en el caso de la renta, mientras que para la venta el precio de lista promedio se sitúa en US$ 2,053 / m 2. Este valor se ve afectado principalmente por el ingreso de proyectos en el corredor Magdalena, donde el precio de lista promedio en venta es más bajo, situándose en US$ 1,854 / m 2 más IGV. Mercado de Oficinas Prime de Lima - 3er Trimestre 2013 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (m 2 ) Disponibilidad (%) Absorción Neta (m 2 ) Renta (US$ / m 2 / mes) A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A Sanhattan 116, , , % 5.6% 26,291 6, San Isidro Golf - 52, % 0.0% Miraflores 14,988 31, % 1.4% San Borja - 13, % 0.0% Chacarilla - 10, % 0.0% Magdalena - 10, % 5.5% - 10, San Miguel % 0.0% Nuevo Este 22,498 78, , % 1.0% Subtotal 154, , , % 2.6% 25,893 15, Total 463,680* 42** 9, % 40, Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. * Al final del 2T 2013 y antes de la reclasificación, el inventario total era de 501,931 m 2. ** Al final del 2T 2013 y antes de la reclasificación, la cantidad de edificios era 53. COLLIERS INTERNATIONAL P. 3

4 En el segmento de oficinas B+ el inventario total es de 291,642 m 2 distribuidos en 41 edificios. La disponibilidad actual es de 3,598 m 2 equivalente al 1.2% del inventario total, habiéndose incrementado la vacancia respecto al anterior trimestre donde el índice era de 0.7%. Los espacios disponibles se distribuyen en 4 edificios. El precio de lista promedio para la renta en el segmento B+ es de US$ / m 2 / mes. En los siguientes 3 meses se espera el ingreso al mercado de tres nuevos edificios, los que se encuentran en los corredores Sanhattan, Miraflores y San Isidro Golf, los que aportarían al inventario de oficinas B+ aproximadamente 15,000 m 2. En los edificios B+ que se comercializan en fase de proyecto y/o construcción, el precio de lista promedio observado es de US$ / m 2 / mes en el caso de la renta, mientras que el precio de lista promedio en venta se encuentra en US$ 2,109 / m 2. A todos los precios debe agregarse el impuesto respectivo. Mercado de Oficinas B+ de Lima - 3er Trimestre 2013 / Edificios existentes Zona Inventario Disponibilidad Disponibilidad Absorción Precio Renta N Edificios (m 2 ) (m 2 ) (%) Neta (m 2 ) (US$ / m 2 / mes) Sanhattan 155, , % 4, San Isidro Golf 82, % - - Miraflores 14, % - - San Borja 10, % Chacarilla 2, % - - Magdalena Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. * Al final del 2T 2013 y antes de la reclasificación, el inventario total era de 197,345 m 2. ** Al final del 2T 2013 y antes de la reclasificación, la cantidad de edificios era 32. San Miguel Nuevo Este 26, , % Total 291,642* 41** 3, % 3, Proyectos en comercialización en Lima - 3er Trimestre 2013 Precios de Lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción Zona CLASE A+ Venta CLASE A+ Renta CLASE A Venta CLASE A Renta CLASE B+ Venta CLASE B+ Renta Sanhattan 2, ,300-2,125 - San Isidro Golf Los precios son de lista en edificios en fase de proyecto y/ o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. Miraflores - - 2, , San Borja ,100 - Chacarilla Magdalena - - 1, ,100 - San Miguel ,900 - Nuevo Este 2,375-2, Promedio 2, , , Edificios Prime - Proyectos Emblemáticos en Desarrollo Zona Proyecto Ubicación Desarrollador Sanhattan Torre Rímac Av. Javier Prado / Paseo de la República Brescia Miraflores Cuartel San Martín Av. Del Ejército (Ex- Cuartel San Martín) Consorcio Interproperties y GYM Miraflores Torre Fibra Av. Reducto / Vía Expresa Fondo FIBRA San Borja Banco de la Nación Av. Javier Prado Este Estado Peruano Sanhattan Torre Interseguro Vía Expresa / República de Panamá / M. Seminario Interproperties Miraflores Torre Leuro Av. Benavides / Vía Expresa Fam. Benavides Nuevo Este Panorama Av. Javier Prado Este - Surco Inversiones Maje Sanhattan Torre Orquídeas Av. Javier Prado Este Inmob. Huascarán COLLIERS INTERNATIONAL P. 4

5 Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% ytd A+ A Total Absorción histórica anual en m 2 - Mercado Prime 100,000 80,000 60,000 40,000 20, ytd Precios de Renta (precios de lista) por Clase y Disponibilidad - Mercado Prime % US$ / m 2 / mes ytd Vacancia A+ A Total Comercialización de Proyectos - Rango de precios por Corredor en Mercado Prime Renta - precios de lista US$ / m 2 / mes 8.0% 6.0% 4.0% % % Sanhattan SIG Miraflores San Borja Magdalena Venta - precios de lista Vacancia OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME Durante el 3T 2013 ingresaron al mercado los edificios Torre Fibra w/b y Torre Begonias, ambos en el corredor Sanhattan. Producto del proceso de reclasificación y el ingreso de estos edificios el inventario o stock total de espacios de oficinas prime existente (clases A+ y A) es de 463,680 m 2, distribuidos en 42 edificios. Considerando el ingreso de los nuevos edificios, la absorción neta en el 3T 2013 alcanza los 40,962 m 2 con lo que la absorción neta acumulada durante este año es de 57,491 m 2. Se estima que con la entrega de los edificios previstos para el cuarto trimestre la absorción neta anual pueda superar ligeramente los 80,000 m 2. El índice de disponibilidad promedio al finalizar el tercer trimestre 2013 es de 2.2% (0.8% en el trimestre anterior) lo que representa 9,980 m 2. En el mismo periodo, tercer trimestre, del año 2012 el índice de disponibilidad se encontraba en 2.4%. En el conjunto de edificios clase A+ la disponibilidad actual es de 1.3% (0.6% en el trimestre anterior), mientras que para el segmento de oficinas clase A la disponibilidad es de 2.6% (1.1% en el trimestre anterior). En el mismo periodo, tercer trimestre, del año 2012 el índice de disponibilidad se encontraba en 1.3% para el segmento A+ y 3.8% para el segmento A. PRECIOS MERCADO PRIME Al término del 3T 2013, la renta mensual (precio de lista promedio) en edificios prime existentes es de US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior) y para edificios de clase A US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior). El corredor Sanhattan muestra el promedio más alto de renta (precio de lista) con US$ / m 2. Los edificios que se están comercializando en fase de proyecto y/o construcción, muestran un valor promedio de renta mensual (precio de lista) de US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior) y para edificios clase A en US$ / m 2 (US$ en el periodo anterior). El corredor San Isidro Golf muestra el promedio más alto de renta (precio de lista) con US$ / m 2, mientras que los corredores Magdalena y San Borja muestran el promedio más bajo de renta (precio de lista) con US$ / m 2. US$ / m 2 2,800 2,400 2,000 1,600 1, ,450 2,350 2,375 2,100 2,300 2,350 2,050 1,700 Sanhattan Miraflores Magdalena Nuevo Este En los proyectos que se comercializan en venta, el precio promedio de lista observado es de US$ 2,053 / m 2 (US$ 2,400 / m 2 en el trimestre anterior). El corredor Nuevo Este muestra el valor promedio más alto de venta (precio de lista) con US$ 2,375 / m 2, mientras que el corredor Magdalena muestra el promedio más bajo en precio de venta (precio de lista) con US$ 1,854 / m 2. COLLIERS INTERNATIONAL P. 5

6 Distribución de oficinas por Corredor - Mercado Prime 3T 2013 Nuevo Este 22% ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME Magdalena 3% Chacarilla 2% San Borja 3% Miraflores 10% San Isidro Golf 11% Sanhattan 49% Actualmente el índice de disponibilidad o vacancia en el segmento prime se encuentra en 2.2%, equivalente a 9,980 m 2. Estos espacios se distribuyen en 8 edificios, ubicados en los corredores Nuevo Este (4), Miraflores (1), Magdalena (1) y Sanhattan (2). De la vacancia actual el 62% (6,200 m 2 ) se encuentra en el corredor Sanhattan, mientras que el 27% (2,730 m 2 ) se encuentra en el corredor Nuevo Este; en el corredor Magdalena se encuentra el 6% (600 m 2 ), mientras que el 5% restante (450 m 2 ) se encuentra en el corredor Miraflores. Se observa que el 80% de la disponibilidad actual (8,021 m 2 ) se encuentra en edificios clase A, mientras que el 20% (1,960 m 2 ) se encuentra en edificios clase A+. Distribución de oficinas por Corredor - Mercado B+ 3T 2013 Chacarilla San Borja 1% 4% Miraflores 5% Nuevo Este 9% Durante el 3T 2013 la absorción neta alcanzó los 40,962 m 2, considerando el ingreso de Torre Fibra W/B y Torre Begonias. Esta ocupación se caracteriza por la cantidad de oficinas con dimensiones superiores a 1,000 m 2 que se comercializaron. Se estima que al término del 2013 el inventario de oficinas prime se encuentre en 503,415 m 2, con un índice de disponibilidad del 5.7%, cifra 4 veces superior a la de diciembre San Isidro Golf 28% Sanhattan 53% MERCADO DE OFICINAS B+ Al finalizar el 3T el inventario total de oficinas clase B+ es de 291,642 m 2 distribuidos en 41 edificios. Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime La disponibilidad actual es de 3,598 m 2 equivalente al 1.2% del stock total, al finalizar el segundo trimestre 2013 este indicador se encontraba en 0.7%. Los 3,598 m 2 de oficinas disponibles se encuentran en 4 edificios: en el corredor Sanhattan (2), en el corredor Nuevo Este (1) y en el corredor San Borja (1). Magdalena 6% Miraflores 5% Nuevo Este 27% Sanhattan 62% El valor de renta mensual (precio de lista promedio) se encuentra en US$ / m 2. El promedio de renta más alto (precio de lista) se observó en el corredor Sanhattan con US$ / m 2. En los proyectos B+ que se comercializan en venta el precio promedio (precio de lista) observado es de US$ 2,109 / m 2. El corredor Miraflores muestra el valor promedio más alto de venta (precio de lista) con US$ 2,274 / m 2, mientras que el corredor San Miguel muestra el valor promedio más bajo de venta (precio de lista) con US$ 1,900 / m 2. Se debe indicar que los precios observados corresponden a precios de lista y se debe agregar el impuesto respectivo. COLLIERS INTERNATIONAL P. 6

7 PRONÓSTICO Este año 2013 terminará con 101,600 metros cuadrados de oficinas prime nuevos, en función al avance de obra observada de los proyectos en fase final; mientras que para el 2014 serían 185,200 metros cuadrados los que se entreguen al mercado. Entre los años 2015 y 2016 el metraje estimado es de 510,000 (205 mil en el año 2015 y 305 mil en el 2016). Los proyectos que se perfilan para el 2017, hasta el momento, aportarían 130,000 m 2 adicionales. En total, se contabilizan más de 820,000 m 2 prime nuevos entre el 2014 y 2017, de los cuales aproximadamente el 31% (260,000 m 2 ) se encontrarían en el sub-mercado Sanhattan. Como se ha revisado, la importante cantidad de proyectos en desarrollo va perfilando la nueva configuración futura del mercado de oficinas. El término sobreoferta puede ser abordado desde los distintos ángulos de los actores en este negocio, como lo son los desarrolladores, financistas, inversionistas y la demanda. El ingreso de nuevos proyectos se traduce en el incremento de oferta, que aumenta en mayor medida que la demanda existente. Ya se observa el impacto de esto en los precios de venta, especialmente en los nuevos corredores como Magdalena, afectando finalmente los valores promedio del mercado a la baja. El mercado inmobiliario requiere de un seguimiento estricto; hay que basar siempre las decisiones de invertir en el valor intrínseco de los proyectos. En ese sentido, entender como se conforma el valor de un activo inmobiliario es crucial y este tiene relación con la capacidad constructiva del lote, su Pricing Power, la competencia, el equilibrio entre oferta y demanda, etc. Es fundamental también conocer quien está atrás de cada proyecto en relación a su trayectoria, capacidades fanancieras, comerciales y de gestión, ya que algunos proyectos no llegarán a puerto. En los últimos años los precios inmobiliarios relacionados a la tierra han subido mucho y no los ha acompañado en la misma relación, el precio de los productos finales, es decir, la relación Precio - Ingreso se ha deteriorado. Cabe mencionar que muchos metros cuadrados han sido colocados a inversionistas y no usuarios finales, por lo que a su culminación, saldrán a ser alquilados. Estimando un escenario que asume la velocidad de colocación durante el último año (aprox. 80,000 m 2 ), el 2014 tendremos una vacancia cercana al 15% y al 4T del 2016, una desocupación aproximada de 30%, dependiendo de la oferta que finalmente se concrete. Las tensiones que vendrán en este mercado en los próximos años se manejarán, por un lado, con restricciones en el otorgamiento de crédito bancario y por el otro, con un reordenamiento/ depuración de los desarrolladores en el mercado y un Fly to Quality de los demandantes de espacios corporativos. Esperamos que el profesionalismo de los stakeholders locales prevalezca y que no salgan al mercado todos los m 2 aquí proyectados, situación que permitirá que la vacancia de espacios no suba a niveles peligrosos. Debemos manejarnos dentro de un mercado sano, donde la vacancia oscile entre el 8% y 12%, atención con esto! Para terminar, desde Colliers cooperamos brindando estos reportes a fin de anticiparnos a los eventos. Asimismo, reiteramos la importancia de los estudios de mercado detallados para cada proyecto, pues es necesario en este contexto entender las características particulares de cada uno de ellos, tipo de producto, ubicación y sus posibilidades de éxito. TERMINOLOGÍA Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año). Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. Tasa de Disponibilidad o Vacancia: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados Asking Prices ). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimeinto. Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. COLLIERS INTERNATIONAL P. 7

8 CICLO INMOBILIARIO Dentro del ciclo inmobiliario de oficinas, el mercado local se encuentra aun en la fase de expansión, acercándose a la sobreoferta. Esta fase se caracteriza por la absorción gradual y lenta de los m 2 que han entrado en gran cantidad a un mercado. 522 oficinas en 62 países en 6 continentes US$ 1,800 millones de ingresos anuales millones de metros cuadrados bajo administración Alrededor de 12,300 profesionales PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL FAX Mercado de Oficinas Prime Latam - Al 3er Trimestre 2013 Ciudad País Inventario (m 2 ) Disponibilidad (%) Absorción Neta acumulada (m 2 ) Renta promedio (US$ / m 2 / mes) Lima Perú 463, % 57, Santiago de Chile Chile 1,815, % 47, Buenos Aires Argentina 1,554, % 47, Bogotá Colombia 1,258, % 51, Ciudad de México México 4,039, % 281, Sao Paulo Brasil 2,011, % 105, Fuente: Colliers International Research Latam RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Crovetto Gerente de Investigación Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL FAX CBD CAP RATE (%) Mercado Diciembre Diciembre Lima Hong Kong Viena Zurich Singapur Londres - West End París Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www. colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 12,300 profesionales especializados en más de 500 oficinas distribuidas en 62 países. Colliers tiene ingresos de US$ 1,800 millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 53 mil millones y maneja más de 116 millones de metros cuadrados en administración. Ginebra Tokyo Munich Estocolmo Fuente: Colliers International Research USA Accelerating success. COLLIERS INTERNATIONAL P. 8