Situación de las empresas del ramo de la construcción de viviendas de la BMV en México, 2015

Transcripción

1 ECONOMÍA ACTUAL Situación de las empresas del ramo de la construcción de viviendas de la BMV en México, 2015 Juvenal Rojas Merced Judith Huerta Quiroz* Introducción Antecedentes La industria de la construcción constituye uno de los sectores fundamentales dentro de la actividad económica, por lo que el crecimiento económico no puede concebirse sin dicha industria, dada la estrecha vinculación con otros ámbitos productivos entre las que destacan las del hierro y el acero, cemento, cal, yeso, productos a base de arcilla, maquinaria y equipo (Viramontes, 1998). En México, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el sector representa en promedio 7.0% del Producto Interno Bruto (PIB) y es sensible a la situación financiera del país. En este sentido, la Crisis , golpeó fuertemente a todos los ramos que integran al sector de la construcción, generando diversos problemas, entre ellos el debilitamiento de las empresas constructoras más grandes de México, efectos que se han extendido hasta la actualidad. Ante este panorama, el objetivo del artículo es describir cuál es la situación actual de las empresas del ramo de la construcción de viviendas que cotizaban en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). El documento se divide en tres apartados además de las conclusiones: el primero hace referencia a los antecedentes de la problemática que enfrentaron las empresas constructoras, el segundo, al surgimiento de nuevas empresas, el tercero, a la situación actual, y finalmente, las conclusiones. En el año 2012, las empresas de la industria de la construcción pasaron una situación financiera complicada. 1 Un año después, en el 2013, estas empresas atravesaron uno de los años más difíciles; particularmente Homex, Geo y Urbi, debido a que las agencias calificadoras de riesgo crediticio Fitch Ratings, Standard and Poor s y Moody s colocaron de forma negativa su situación de deuda; además, las circunstancias que se vivían incrementaron las pérdidas; tales como, la presión del sector para generar efectivo y la incertidumbre generada por el Plan Nacional de Vivienda del Gobierno Federal que decepcionó a observadores de la industria y originó el desplome en el precio de las acciones (Gráfica 1). Esta situación originó que estas empresas negociaran nuevas condiciones en sus contratos de crédito, a fin de ampliar los plazos de pago. No obstante, Urbi anunció la no realización del pago de intereses (Urbi, * Profesor y alumna de la Maestría en Economía Aplicada, Facultad de Economía, j_rojas97@yahoo.com.mx y judith_hq@hotmail.com, respectivamente. 1 En los dos años anteriores, las constructoras mexicanas de vivienda vieron sus resultados presionados por mayores inversiones para atender requerimientos gubernamentales de apoyo a la vivienda vertical (edificios habitacionales) y los desarrollos sustentables, erosionando su efectivo y elevando su deuda (CNNExpansión, 2013). 37

2 Situación de las empresas del ramo de la construcción de viviendas de la BMV en México, ). A pesar de las condiciones, el gobierno federal no estableció ninguna política de rescate, el argumento fue que, si bien eran las empresas más grandes del país, no representaban a todo el sector, el cual no se encontraba en crisis, por el contrario, se observaba un panorama positivo. Este argumento se contrapone a la idea de que el sector de la construcción es uno de los principales motores de la economía del país (Amador, 2009), ya que genera en promedio el 7.0% del PIB. En mayo de 2013, el Infonavit retuvo los pagos a las tres empresas, como consecuencia de las sentencias judiciales y el cobro de adeudos que tenían con el organismo. Según el instituto, Homex adeudaba 440 millones y Urbi 30 millones por los recursos que recibieron de casas que no vendieron dentro del programa de apoyo a vivienda vertical; mientras que, Geo debía 48 millones, que fueron liquidados (Infonavit, 2013). Ante esta situación, la BMV suspendió la cotización de Urbi en julio de 2013, después de que la empresa anunciara que no presentaría sus resultados del segundo trimestre dentro del calendario establecido, para ese momento esta constructora acumuló una pérdida de 80.6% del valor de su acción (Gráfica 2). Días después, se suspendió la cotización de las acciones de Geo, tras presentar movimientos inusitados y acumular una pérdida del 89% en el valor de su acción. Asimismo, Geo anunció la postergación de la entrega de sus resultados 2 Este esquema consistía en pagos adelantados, donde las desarrolladoras, al registrar 70% de avance de sus obras, podían obtener 70% del pago de las viviendas por parte del Infonavit, aunque los inmuebles no hubieran sido individualizados. GRÁFICA 1 Comportamiento del precio de las acciones Pesos por acción Fuente: Elaborada con base a mx.finance.yahoo.com GRÁFICA 2 Pérdida acumulada del precio de la acción Porcentaje Fuente: Elaborada con a yahoofinance (2015) financieros correspondientes al segundo trimestre, al tiempo que las acciones de Homex se hundieron más de un 88% al retrasar la entrega de sus resultados del cuarto trimestre. En agosto de 2013, después de 10 años ininterrumpidos y como consecuencia de resultados trimestrales mostrados por las tres empresas, la BMV informó que dejarían de integrar al Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) a partir del 2 de septiembre. Posteriormente, en junio de 2014 y después de una temporada catastrófica 38

3 Juvenal Rojas Merced y Judith Huerta Quiroz para el sector, las tres empresas quedaron fuera del mercado, como consecuencia de sus elevadas deudas. En cuanto al aspecto bursátil, las acciones de Geo y Urbi permanecían suspendidas desde casi un año atrás, mientras que las de Homex están paradas desde finales de febrero, después de acumular una pérdida del 88.2% en el valor de su acción. El surgimiento de nuevas empresas Mientras Geo, Urbi y Homex se hundían a consecuencia de sus problemas financieros, otras empresas emergieron como las nuevas potencias: Javer, Cadu, Vinte, Ruba. De acuerdo con Credit Suisse, estas empresas habían demostrado ser capaces de obtener beneficios económicos a partir de la demanda de vivienda observada en el país. Javer, Cadu, Ruba y Vinte construyeron en su conjunto cerca de 37 mil viviendas en el 2012, que equivalía aproximadamente al 36% de la producción total realizada en ese mismo año por Geo, Homex y Urbi. Sin embargo, algunos analistas del sector sostienen que las empresas como Vinte, Cadu o Javer no tienen la capacidad de generar la oferta que proveían Geo, Homex y Urbi, por lo que estas últimas requieren realizar un ajuste en su modelo tradicional de edificación. Es decir, diversificar su producción de hogares y la forma de financiamiento para salir de sus problemas y continuar dentro del mercado. Aun así, en este 2015 la desarrolladora de vivienda Javer alista una oferta de acciones simultánea en México y EU. Se dice que, los factores que causaron el colapso de las grandes constructoras no afectaron a Javer, debido a que no depende de financiamiento a corto plazo para su capital de trabajo; sus reservas territoriales califican para la recepción de subsidios; mantiene su volumen de ventas debido a su estrategia de fijación de precios y flexibilidad para adaptar su mezcla de productos; y porque ha incrementado su participación en el sistema Infonavit. En 2014, las ventas de dicha empresa crecieron 11.7% en comparación a 2013 y su flujo operativo creció 13.7%. Desde 2012 ha vendido más de 17 mil casas, la mayor parte, del segmento de interés social y para el primer trimestre de 2015 sus ventas aumentaron 14% a tasa anualizada y vendiendo 6.8% más casas que el mismo periodo de 2014 (Javer, 2015). Del total de créditos para vivienda nueva y usada otorgados por el Infonavit en 2014, las constructoras de vivienda que cotizan en la BMV incluidas Geo, Homex, Urbi, Ara y Sare, absorbieron 3.3%, mientras Javer absorbió 4.8% de los créditos. Por su parte, Vinte, desarrolla el complejo Real Castilla en Atotonilco de Tula, Hidalgo, el cual está conformado por 7,250 viviendas entre verticales y horizontales ; el complejo residencial destaca por el tema de sustentabilidad, contemplando una inversión de 3,748 mdp. Situación actual De acuerdo a la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en 2014 el valor generado por inversiones del sector fue de 350 mil millones de pesos (mmdp), que generó 3.5 millones de empleos directos y más del doble en empleos indirectos, e impactó en 37 ramas de la economía (Canadevi, 2015). Para 2015 se prevé un aumento en la generación de empleos de 200 mil puestos fijos más que los del año pasado. No obstante, en el primer bimestre de este año, el comportamiento de la industria de la construcción disminuyó 2.2 puntos, como consecuencia de los recortes al gasto público, aun así se prevé que la tendencia de crecimiento de la industria de la construcción sea de 3% con lo cual superaría el 1.9% del 2014 (CMIC, 2015). En forma específica, el valor de la producción generado por las empresas constructoras disminuyó 0.2% durante febrero, respecto al mes inmediato anterior (INEGI, 2015). En su comparación anual, el valor de producción de las empresas constructoras se incrementó 1.7% en febrero a tasa anualizada, el personal ocupado creció 0.9%, las horas trabajadas cayeron 1.2% y las remuneraciones medias reales pagadas avanzaron 1.4%, con cifras ajustadas por estacionalidad (Canadevi, 2015). En enero de 2015, Geo informó que había logrado reiniciar 19 desarrollos habitacionales, gracias a la reactivación de líneas de crédito puente 3 por parte de instituciones financieras y al programa de Infonavit de- 3 Término utilizado para definir al crédito de medio plazo que los Intermediarios Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos de vivienda (SIF, 2015). 39

4 Situación de las empresas del ramo de la construcción de viviendas de la BMV en México, 2015 nominado Redensificación y Ubicación de la Vivienda. Las instituciones firmantes de la reactivación de estos créditos fueron Banorte, Santander, Banamex y HSBC. Con el fin de mejorar la situación de liquidez de la empresa, GEO solicitó la aprobación de sus acreedores con la finalidad de obtener una segunda prórroga de 90 días naturales con lo que buscó llevar a buen término las negociaciones en beneficio de todos los involucrados. Como parte de esta estrategia, a finales de enero firmó con el fondo Capital Inmobiliario la apertura de una línea de crédito por un monto de 315 mdp para la edificación y comercialización de vivienda dirigida a diferentes segmentos, así como para capital de trabajo de la empresa. En abril, Geo recibió una propuesta de capitalización por parte de inversionistas institucionales nacionales, dentro de los cuales se encontraba Capital Inmobiliario, para inyectar capital por 3,500 mdp, lo que le permitiría impulsar su ritmo de producción y conservar la fuente de empleo de sus colaboradores, privilegiando su permanencia en el largo plazo y su reposicionamiento futuro en el mercado. Esta propuesta asumía otorgar un 88% del capital para el pago de pasivos de acreedores comunes, un 8% para el capital social existente y un 4% para el equipo de administración actual. Los procesos de reestructura financiera buscaban privilegiar la salud financiera de la empresa sobre el volumen de operaciones. El uso de los ingresos sería para los pagos al término del concurso mercantil y los primeros meses de operación, capital de trabajo y pago de costos de la reestructura. Se indicó que este era el único Convenio Concursal disponible; la alternativa sería la liquidación de la empresa. Con este plan, Geo estaría bien capitalizada y se esperaba que tuviera suficiente liquidez para llevar a cabo el Plan de Negocios propuesto. Urbi por su parte, en diciembre de 2014 acordó un plan de negocios para el periodo que proyectaba el desarrollo y venta de alrededor de 10,000 viviendas durante los 12 meses posteriores a la conclusión del concurso mercantil. Con ello, se buscaba la reanudación de créditos puente de los principales acreedores bancarios de la empresa y la aportación de nuevos recursos para financiar su plan de negocios. Sin embargo, la empresa mantenía liquidez limitada para manejar sus operaciones y cumplir sus obligaciones. Por lo que trabajaron para diseñar y autorizar, un financiamiento adicional durante el proceso de concurso mercantil, así como en la reactivación de créditos puente por parte de sus principales bancos acreedores. En enero de 2015, la empresa anunció la sustitución de su firma de auditoría externa. Este cambio lo realizó para asegurar la continuidad en el servicio y facilitar el proceso de reestructura financiera que estaba llevando a cabo. En el mismo mes, se declaró el concurso mercantil con plan de reestructura previo de la empresa y 15 de sus subsidiarias; con esta resolución se inició la etapa de conciliación. Dicho plan estaba basado en cuatro líneas de acción principales: la adecuación de los productos y servicios de la empresa a la realidad actual del mercado, el fortalecimiento de las capacidades operativas de la organización, el aprovechamiento de la profunda experiencia y talento de su capital humano y un plan de reestructura financiera sólido y viable. La empresa consideraba que su plan de negocios se encontraba alineado a la Política Nacional de Vivienda. En cuanto a Homex, en enero de 2015, se publicó la sentencia de reconocimiento de créditos, tomando en consideración las listas definitivas de acreedores. La sentencia permitió continuar con las negociaciones que la empresa tenía iniciadas con sus principales acreedores, además de seguir con el proceso de definición del plan de negocios y de la implementación del convenio concursal. Días más tarde, anunció que firmó el contrato de apertura de crédito revolvente por 500 mdp, a 10 años con Proyectos Adamantine. Recursos que serían utilizados para desarrollar ciertos proyectos de vivienda, permitiendo con ello acelerar la reactivación de sus proyectos durante el proceso de reorganización de la empresa, adicionalmente de que continuaba construyendo y entregando viviendas a través de ciertas líneas de crédito existentes. En abril, anunció que obtuvo una extensión de 90 días para la etapa de conciliación dentro de su proceso de Concurso Mercantil, después de obtener la aprobación de más del 90% de los acreedores de la empresa, además de que continuaría las negociaciones con sus acreedores a fin de alcanzar un convenio concursal definitivo en beneficio de todas las partes relacionadas. En el mismo mes, se firmó un acuerdo con el Infonavit, el 40

5 Juvenal Rojas Merced y Judith Huerta Quiroz cual permitió reanudar la participación de Homex en sus programas de financiamiento hipotecario. El acuerdo establecía un plan de pagos que sería incluido en su plan de reestructura general además de comprometerse a mantener y desarrollar infraestructura prioritaria en los proyectos que fueron acordados. A finales de abril, la empresa anunció que recibió recursos iniciales de cuatro créditos, pretendiendo reactivar su portafolio de vivienda. En mayo anunció la firma de un acuerdo de reestructura con un comité informal de acreedores, siendo el marco de preparación para el convenio concursal, el cual incluía; la conversión de créditos no garantizados en el capital reorganizado de la empresa; opciones de acciones para acreedores no garantizados que podrán ser ejercidas una vez que se cumplan ciertas condiciones de valuación, la propuesta de aportación de nuevo capital comprometido por 1,500 mdp, sujeto a ciertas condiciones, el cual se emitirá en la forma de un bono convertible y un plan de incentivos para el equipo directivo de la empresa para alinear los objetivos del equipo directivo con los intereses de los nuevos accionistas. Se preveía que con la propuesta de inversión de nuevo capital por 1,500 mdp, junto con las líneas de crédito revolvente por 1,850 mdp otorgados por Adamantine y sus afiliadas, le darían a la empresa el capital necesario para que reactive sus operaciones, pudiendo financiar mejoras relevantes de largo plazo y darle un margen de liquidez suficiente para que la empresa pudiera ejecutar su plan de negocios. Conclusiones Los resultados financieros y de mercado de las empresas del ramo de la construcción de vivienda han sido golpeados en los últimos años por la ejecución de más inversiones para atender políticas de impulso a la edificación de departamentos y desarrollos sustentables, lo que ha elevado sus deudas y menguado su efectivo. El gobierno anunció que en su política para el sector continuará impulsando la vivienda vertical y sustentable, lo que ha decepcionado a inversionistas y analistas, con lo cual se desplomo el precio de las acciones. Se ha mencionado entre analistas que el principal obstáculo para la industria de la construcción es la falta de inversión en el país, seguido de la falta de liquidez por parte de contratante de obra, la transparencia en el proceso de asignación y licitación. A pesar de lo cual se prevé una mayor construcción de vivienda por parte de desarrolladoras de tamaño medio como Javer, Ara y Vinte, las cuales han sabido aprovechar los subsidios otorgados por la Sociedad Hipotecaria Federal para la construcción habitacional. Las empresas Geo, Urbi y Homex han iniciado diferentes estrategias que le pueden permitir renegociar su deuda y recuperarse, sin embargo, se debe llevar a cabo políticas de rescate para dichas empresas, de esta forma se reactivará el sector motor de la economía del país. Bibliografía Amador, J (2009), Crisis económica y la política contracíclica en el sector de la construcción de vivienda en México. Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública. No. 65 Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (2015), Panorama económico de la industria de la construcción. Canadevi (2015). Presenta México positivo avance inmobiliario. Agosto. CNNExpansión (2013). Wall Street y la BMV a la baja por EU. wall-street-y-la-bmv-a-la-baja-por-eu (16/04/2015) Infonavit (2013). Más de 100 mil créditos de vivienda nueva en 2013, mayo 23. Boletín núm México. portal.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/infonavit/ el+instituto/boletines+de+prensa+recientes/boletines+de+prensa+recientes?sa_fac=/infonavit/el Instituto/Comunicados/ (15/04/2015) Instituto Nacional de Estadística y Geografía (2015), Estructura porcentual del producto interno bruto total y por sector de actividad económica. cgi-win/bdiecoy.exe/785?s=est&c=12509 (05/04/2015) Javer (2015). Javer reports financial results for first quarter Monterrey, México. com/ Sociedad Hipotecaria Federal (2015). Qué es un Crédito Puente? Paginas/Queesuncreditopuente.aspx (17/06/2015) Urbi (2013). Juez declara el concurso mercantil de urbi y 15 de sus subsidiarias. 22 de enero. assets/ er-juez-acepta-solicitud-cmp.pdf Viramontes (1998), La construcción, actividad clave para el desarrollo del país, en Tecnología y diseño en las edificaciones, UAM. México, D. F. 41