En la Villa de Madrid, a dieciocho de Enero de dos mil trece.

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1 Roj: STS 90/2013 Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil Sede: Madrid Sección: 1 Nº de Recurso: 1376/2010 Nº de Resolución: 6/2013 Fecha de Resolución: 18/01/2013 Procedimiento: Casación Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS Tipo de Resolución: Sentencia Resumen: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. Requerimiento notarial que comienza con la convocatoria ante Notario para otorgamiento de escritura de compraventa y pago del precio y termina declarando que con ese requerimiento se da cumplimiento a lo dispuesto en el art del C. Civil. El Juzgado estimó la acción de cumplimiento contractual y la Audiencia Provincial estimó el recurso accediendo a la pretensión reconvencional de resolución del contrato. Encabezamiento SENTENCIA En la Villa de Madrid, a dieciocho de Enero de dos mil trece. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra lasentencia dictada en recurso de apelación núm. 583/2009 por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Murcia, como consecuencia de autos de juicio ordinario núm /2007, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Murcia, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por el procurador don Alfonso Albacete Manresa en nombre y representación de la mercantil Promociones Elbio S.L., compareciendo en esta alzada la procuradora doña Marta Isla Gómez, en nombre y representación de la Administración Concursal de la mercantil Promociones Elbio S.L., en calidad de recurrente no constando más partes personadas. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO El procurador don Alfonso Albacete Manresa, en nombre y representación de la mercantil Promociones Elbio S.L. interpuso demanda de juicio ordinario, instando acción de cumplimiento contractual, contra la mercantil Barak Rental S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia <<en la que se declare el incumplimiento contractual en que ha incurrido la parte demandada y por ello se le condene a: a) Cumplir el contrato de compraventa suscrito en fecha 20 de junio de 2005, debiendo para ello proceder al otorgamiento de la Escritura Pública de

2 Compraventa tal y como se establece en la cláusula tercera 6ª y novena, previo pago de las cantidades que adeudadas a mi mandante y que ascienden a la cantidad de UN MILLÓN TREINTA Y CINCO MIL CIENTO NOVENTA Y CINCO EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS ( ,45 ). b) Intereses de la anterior cantidad desde el día 13 de julio de 2007, fecha en la que debió comparecer el demandado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. c) La devolución por parte de Barak Rental, S.L. de los vales entregados por la actora que obren en su poder. d) Expresa condena en costas para la parte actora pues así procede y es de hacer en justicia que pido en Murcia a 28 de septiembre de OTROSI PRIMERO DIGO, que señalo la cuantía de este asunto en la cantidad de ,45.>> 2.- El procurador don José Julio Navarro Fuentes, en nombre y representación de Barak Rental, S.L., contestó a la demanda e interpuso demanda reconvencional; basó su contestación en los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia <<desestimando la demanda al haber quedado resuelto el contrato cuyo cumplimiento se exige, con expresa imposición de las costas del juicio a la parte demandante>>; seguidamente formuló demanda reconvencional contra la demandante Promociones Elbio S.L., con los hechos y fundamentos de derecho que expuso en su escrito y suplicando al juzgado dictara sentencia <<estimando la demanda y acordando la devolución a mi mandante de la suma de CIENTO OCHENTA MIL DOSCIENTOS VEINTIDÓS CON SESENTA Y SIETE EUROS ( ,67 EUROS), o subsidiariamente la referida cantidad deducida la pena convencionalmente pactada y moderada por S.Sª., con más las costas del juicio>>. 3.- El procurador D. Alfonso Albacete Manresa en nombre y representación de Promociones Elbio S.L., contestó a la reconvención con los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes y suplicando al juzgado <<tenga por contestada la demanda reconvencional formulada de contrario desestimándola en todos sus términos, con costas>>. 4.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez deljuzgado de Primera Instancia número 7 de Murcia, dictó sentencia con fecha 5 de marzo de 2009, cuya parte dispositiva es como sigue:fallo: 1.- Que estimando la demanda principal formulada por la mercantil PROMOCIONES ELBIO S.L., representada por el procurador D. Alfonso Albacete Manresa, contra la mercantil BARAK RENTAL S.L., representada por el procurador D. José Julio Navarro Fuentes, debo condenar y condeno a la demandada: a) A cumplir el contrato de compraventa concertado con su representada el 20 de julio de 2005 debiendo proceder para ello al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y como se establece en la cláusula 6ª y Novena,

3 previo pago de las cantidades adeudadas a su representada y que asciende a ,45 euros. b) A que abone a la demandante el interés legal de la citada cantidad desde el 13 de julio de c) A que haga entrega a la actora de los cuatro avales bancarios expedidos por la entidad La Caixa en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio por la demandada a la actora. 2.- Que desestimando la demanda reconvencional formulada por la mercantil BARAK RENTAL S.L,. representada por el procurador D. José Julio Navarro Fuentes, contra la mercantil PROMOCIONES ELBIO S.L., representada por el procurador D. Alfonso Albacete Manresa, debo de absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte demandante. SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada y reconviniente BARAK RENTAL S.L., lasección PRIMERA de la Audiencia Provincial de Murcia, dictó sentencia con fecha 21 de abril de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue:fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Barak Rental, S.L., contra lasentencia dictada el 5 de marzo de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia, debemosrevocar Y REVOCAMOS dicha resolución y en su lugar dictamos otra por la que desestimamos la demanda formulada por Promociones Elbio, S.L., y estimamos la reconvención planteada por Barak Rental, S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa firmado entre las partes con fecha 20 de julio de 2005, debiendo Promociones Elbio, S.L., devolver a Barak Rental S.L., la cantidad de ,01 euros y abonar las costas de la instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada. TERCERO Por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE LA MERCANTIL PROMOCIONES ELBIO S.L. se interpuso recurso de casación basado en: 1. Inaplicación delart del C. Civily la doctrina jurisprudencial que lo interpreta en cuanto no puede pedir la resolución quien incumple sus obligaciones. 2. Aplicación indebida de losarts. 1124y1504 del Código Civily la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, al existir ausencia de declaración y voluntad de resolver. Existencia constante de exigencia de cumplimiento. Existencia de requerimiento de pago y no resolutorio. Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil deltribunal Supremo, por auto de fecha 15 de febrero de 2011se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y no constando personado parte recurrida alguna, quedaron los autos pendientes de señalamiento. 2.- No habiéndose solicitado por la parte personada la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día nueve de enero del 2013, en que tuvo lugar.

4 Arroyo Fiestas, Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.Francisco Javier FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Consta acreditado y no discutido que: 1.- El inmueble objeto de la compraventa lo terminó la vendedora en los términos pactados. 2.- La compradora ha pagado a la vendedora a cuenta del precio la cantidad de ,67 euros. 3.- La vendedora el 17 de junio de 2007 requirió notarialmente a la compradora "Al objeto de otorgar la escritura pública de compra-venta a la que se refiere el contrato suscrito el pasado día 20 de junio de 2005 entre la requirente y la requerida, se cita a BARAK RENTAL S.L., para que el próximo día 13 de junio de 2007 a las DOCE HORAS en la notaría de Don Antonio Yago Ortega, sita en Murcia, c/ Calderón de la Barca, número 14, 4º, en el momento del otorgamiento de la escritura, la requerida habrá de abonar el resto del precio pactado y pendiente de pago al tiempo que devolverá los avales que obran en su poder otorgados por la requirente. Con este requerimiento se da cumplimiento a lo dispuesto en elartículo 1504 del Código Civil". 4.- La compradora no acude a la cita ya que ni quiere o ni puede cumplir toda vez que habían desaparecido las expectativas de negocio que tenía al tiempo de concertar el contrato y no tuvo a bien contestar al requerimiento de la vendedora. En base a ello, la vendedora, Promociones Elbio S.L., formula la demanda que ha dado origen al presente procedimiento en la que pretende el cumplimiento del contrato por la compradora, Barak Rental S.L., y que, por lo tanto, se proceda al otorgamiento de la escritura según lo pactado previo pago por la demandada de la parte del precio pendiente con sus correspondientes intereses y la devolución por la misma de los avales que le entregó la vendedora en garantía de las sumas entregadas a cuenta. La sentencia del Juzgado estimó la demanda en la que se instaba el cumplimiento y desestimó la reconvención en la que se pedía la resolución del contrato, razonando que aún siendo el requerimiento de resolución, por la expresa mención delart del C. Civil, ello no le privaba de la posibilidad de solicitar el cumplimiento, al ser una de las posibilidades que recoge elart del C. Civil. La Audiencia Provincial, en virtud del recurso de apelación, estimó la demanda reconvencional y desestimó la demanda principal en la que se instaba el cumplimiento, al entender que el requerimiento fue resolutorio. SEGUNDO.-Motivo primero. Inaplicación delart del C. Civily la doctrina jurisprudencial que lo interpreta en cuanto no puede

5 pedir la resolución quien incumple sus obligaciones. Se desestima el motivo. Alegó el recurrente que no puede pedir la resolución, quien previamente incumplió sus obligaciones. Esta Sala ha declarado que: La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla elartículo 1124 del Código Civilcomo si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamenteesta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990,15 de febrero de 1993,28 de junio de 2002y1 de octubre de Recurso: 981/2006. STS, Civil sección 1 del 19 de Julio del si bien, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, elart del CCestablece que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente, efectuado el cual, el juez ya no podrá concederle nuevo terminal", requerimiento que entiende cumplimentado, concurriendo de esa forma "los requisitos legalmente exigidos para acceder a la resolución... Recurso: 2386/2000. STS, Civil sección 1 del 10 de Mayo del En todo caso, la singularidad delartículo 1504 CCconlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial. Recurso: 369/2008. STS, Civil sección 1 del 14 de Junio del De la referida doctrina se deduce que instada la resolución por parte de la parte vendedora, al amparo elart del C. Civil, no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago.

6 Igualmente, instada la resolución del contrato como manifestación de voluntad por parte de la vendedora, no puede accederse a su cumplimiento, y si la compradora se opone a la resolución, esta deberá ser decretada judicialmente. En el requerimiento transcrito tras la cita en Notaría para el otorgamiento de la escritura y pago del precio se expresa que "con este requerimiento se da cumplimiento a lo dispuesto en elart del Código Civil". En la sentencia del Juzgado y en la de la Audiencia Provincial se declara que el requerimiento tenía como efecto subsidiario la resolución del contrato, dada la expresa mención alart del CC, cuyos efectos quedan claramente establecidos en dicho precepto. Por todo ello, no se produce inaplicación delart del CC, pues no estamos ante una resolución pedida por el incumplidor, sino ante una resolución instada extrajudicialmente por la vendedora, quien con un acto jurídicamente eficaz se vinculó al resolver el contrato de compraventa (art. 7 del CC.), y al no acudir a la Notaría la parte compradora para el pago y otorgamiento de escritura, dejó bien claro que no se aquietaba con el cumplimiento, por lo que al plantear la resolución contractual en la reconvención, no introduce nada nuevo ni diferente de lo que extrajudicialmente le planteó la parte vendedora, la que no puede en este procedimiento variar la postura jurídica que expuso en el requerimiento notarial. Es más, no consta que extrajudicialmente y tras el requerimiento se le ofreciera a la parte compradora una prórroga del plazo para pago, ni se atendieran pagos parciales. TERCERO.Motivo segundo. Aplicación indebida de losarts. 1124y1504 del Código Civily la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, al existir ausencia de declaración y voluntad de resolver. Existencia constante de exigencia de cumplimiento. Existencia de requerimiento de pago y no resolutorio. Se desestima el motivo. En parte se reproducen los mismos argumentos que en el motivo anterior, añadiendo que al reconvenir se planteó la resolución pero por incumplimiento del vendedor. Este alegato nos viene a confirmar la tesis de que el demandado-comprador, no se ha opuesto a la resolución que le fue notificada notarialmente, si bien discrepó de las causas. En conclusión, el recurrente en cuanto profesional que es del ramo inmobiliario introdujo una mención alart del C. Civil, que reconoce como desafortunada y ambigua, pero ciertamente la pretendida vaguedad de la redacción solo puede perjudicar a quien lo redactó (vendedor) y no a quien lo recibió (comprador)art del C. Civil. La tesis del recurrente pivota sobre la

7 interpretaciónque se ha de dar al texto del requerimiento notarial, sin mencionar qué precepto interpretativo de los actos jurídicos ha infringido la resolución recurrida, privando a la Sala y a la parte recurrida del conocimiento de la base jurídica de su impugnación. CUARTO.- Desestimado el recurso de casación procede la imposición de costas al recurrente (art. 398 LEC de 2000). Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. FALLAMOS 1. DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE LA MERCANTIL PROMOCIONES ELBIO S.L. representada por la Procuradora Dª. Marta Isla Gómez contrasentencia de 21 de abril de 2010 de la Sección primera de la Audiencia Provincial de Murcia. 2. Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos. recurrente. 3. Procede imposición en las costas del recurso de casación al Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamosfrancisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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