ESTUDIO DE MERCADO DEL DISTRITO DE SAN BORJA

Transcripción

1 Trabajo de investigación desarrollado por los alumnos Alfredo Ortiz de Villate Molina, Alexander Eduardo Chacón Arce y Richard Yanayaco Lobatón en el Diplomado en Gestión Inmobiliaria organizado por la Sociedad Peruana de Desarrollo en Bienes Raíces en los meses de febrero junio de Estudio de Mercado del Distrito de San Borja ESTUDIO DE MERCADO DEL DISTRITO DE SAN BORJA Sumario: I) Objetivos del estudio; II) Análisis del sector; III) Estudio de la competencia; IV) Conclusiones I. OBJETIVOS DEL ESTUDIO: El objetivo del estudio es investigar la oferta y la demanda de departamentos en el Distrito de San Borja con el fin de orientar a los inversionistas inmobiliarios hacia una correcta toma de decisión de manera que se adecue a los requerimientos de los demandantes de unidades inmobiliarias en la zona de San Borja. Con esta finalidad vamos a basarnos en el trabajo más reciente realizado en Lima y es el XV Estudio El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y El Callao presentado por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). El trabajo II. ANALISIS DEL SECTOR: Sector Construcción: De acuerdo al comportamiento de la economía y las perspectivas de los sectores económicos, el Estudio permite estimar proyecciones durante el período , como podemos ver en el siguiente cuadro: (Variación Porcentual Anual) SECTORES ECONOMICOS Peso PRODUCTO BRUTO INTERNO AGROPECUARIO PESCA MINERIA E HIDROCARBUROS MANUFACTURA Procesadora de recursos primarios Industria no primaria ELECTRICIDAD Y AGUA CONSTRUCCION COMERCIO SERVICIOS Fuente: INEI, Proyecciones MEF. 1

2 Actividad Edificadora: La actividad edificadora desde el año 2006 hasta el 2009 ha crecido en un 42.97%, existiendo una mayor variación entre los años 2008 y 2009 correspondiente al 38.13%. Si clasificamos la actividad edificadora según destino podemos ver en el siguiente cuadro que el mayor incremento medido en m2 fue el registrado entre el año 2008 y 2009 representado por Oficinas, seguido de Vivienda. Evolución de los Precios de Terrenos: Los precios (US$ por m2) de venta de los terrenos en algunas zonas de Lima presentan mayor incremento en el Distrito de San Borja, como podemos ver en la siguiente gráfica. 2

3 Evolución de los Precios de Unidades Inmobiliarias: Desde el año de 1996 hasta el 2009 las Casas han presentado una mayor variación en el precio a través del tiempo, mientras que los Departamentos y los Locales Comerciales se han mantenido en el tiempo sin variaciones abruptas. Si consideramos un promedio de precios por m2 y por Distrito, vemos que Barranco posee el mayor precio, seguido de San Isidro, Miraflores, Surco y San Borja, tal como vemos en el siguiente cuadro. Oferta Total de Viviendas La distribución de la oferta de vivienda para julio de 2009 se produce principalmente en los rangos de precio intermedios (entre US$ 30,001 y US$ 80,000) con 7,457 unidades seguidos de los que se producen en los rangos de precio altos (mayores a US$ 80,000) con 6,587 unidades y finalmente en los rangos de precio bajos (menores a US$ 30,000) con 4,115 unidades. El porcentaje de viviendas ubicadas dentro de precios altos (mayores a US$ 80,000), asciende a 54,62% del metraje en oferta con m2 y a 36,27% de sus unidades, como podemos ver en el siguiente cuadro. 3

4 Otro aspecto interesante es la variación de precios en US$ por m2 desde el año 2006 hasta el 2009 para las casas, departamentos, locales comerciales y oficinas como se puede ver en la siguiente gráfica. 4

5 Oferta de Locales Comerciales La oferta inmediata de locales comerciales en el año 2009 presentó un decrecimiento con respecto al año 2008 equivalente al 62%, lo cual es bastante significativo. De otro lado, la oferta según precios de venta actualmente se concentra entre los US$ 10, dólares hasta los US$ 20, dólares como se aprecia en la siguiente gráfica. 5

6 Asimismo, es importante ver según el sector urbano las cantidades, precios y áreas promedios de locales comerciales. 6

7 Oferta de Oficinas Actualmente la oferta de oficinas se concentra en el rango de precios que van desde niveles intermedios de US$ 80, hasta US$ 150, dólares y altos que son mayores a US$ 300, dólares, tal como se observa a continuación. Si distribuimos la oferta por sector urbano, veríamos que la mayor parte de las unidades se encuentran en Surco seguido de Miraflores. 7

8 Oferta Total por Estrato Socioeconómico: En términos de unidades vemos que la mayor cantidad de Casas se concentran en el nivel Bajo en un 85%, de Departamentos en el nivel Alto en un 34%, de Locales Comerciales en el nivel Medio Alto en un 39% y de Oficinas en el nivel Alto en un 73%. Demanda: La distribución de los hogares a nivel de estratos socioeconómicos mantiene, con respecto al 2009, el predominio que representan los estratos medio bajo y bajo al comprender estos el 68% del total de hogares. De otro lado la demanda efectiva e insatisfecha de vivienda según rango de precios se concentra entre US$ 15, dólares y US$ 20, dólares, mientras que la oferta inmediata se encuentra entre US$ 50, dólares y US$ 60, dólares, tal como vemos en el cuadro que sigue. 8

9 Entre otros datos interesantes cabe mencionar que dentro de la demanda efectiva (22%) el máximo valor de la cuota inicial que el hogar puede aportar se encuentra entre US$ 1,001 y US$ 2,000 dólares y que la procedencia de los recursos para este pago viene de los ahorros (50%) seguido por el préstamo bancario (34%). Asimismo el 41% de la demanda efectiva requiere de un lapso menor a 3 meses para el pago de la cuota inicial y que el 26% prefiere comprar viviendas nuevas construidas. Finalmente el tipo deseado de vivienda es el departamento con un 27% de aceptación. Entre los distritos que prefieren la demanda efectiva se encuentran los Olivos con un 15%, Santiago de Surco con un 8%, San Juan de Miraflores y San Juan de Lurigancho con un 5% en ambos casos y San Borja con un 4.61%. Los demás Distritos cuentan con un porcentaje entre 3.14% y 4.61%; como vemos en el cuadro que sigue. 9

10 Continuando con las estadísticas, tenemos que para la vivienda, el número deseado de dormitorios es de tres (3) con un 28%, dos (2) baños con un 27%, habitación y baño para el servicio con un 23%. Entre la dotación y servicios comunitarios destacan: zonas verdes (18%), portería (17%) y canchas deportivas (15%). En cuanto al entorno urbano: la cercanía a centros comerciales (14%) y cercanía a colegios (11%). III. ESTUDIO DE LA COMPETENCIA En el recorrido por la zona del Distrito de San Borja, hemos podido encontrar diferentes tipos de departamentos, Competencia Directa (Departamentos Nuevos) y Competencia Indirecta (Departamentos con más de 1 año de antigüedad). 10

11 ZONA Estudio de Mercado del Distrito de San Borja SAN BORJA CENTRO SAN BORJA CENTRO SAN BORJA CENTRO Proyecto Edificio Monti Edificio Boccioni Edificio San Borja Norte 2 Tipo de competencia Directa Directa Directa Av. San Borja Norte 1380 San Calle Simoni Calle Boccioni 350 San Borja Ubicación Borja Tipo de inmueble Edificio Edificio Edificio Nº de Bloques Nº de Pisos Nº de Inmuebles (*) Inmuebles por Vender (*) % vendido 87.50% 0% 66.70% Fecha de entrega Inmediata oct-11 Setiembre 2010 Área promedio/m US$ / inmueble $ 38, $ 98, $ 118, US$ / m2 (prom) $ 1, $ 1, $ Nro. Cocheras US$ / cochera $ 14, $ 12, $ 11, US$ / depósito $ 2, $ 1, $ 1, Nro. Ascensores Sala comedor, cocina, 3 3 dormitorios, Sala comedor, Sala comedor, cocina, 3 dormitorios, 2 baños, 3 baños, área de servicio. dormitorios, lavandería. Distribución lavandería. Acabados Sala-comedor Pisos de Madera Piso laminado. Piso laminado decorlux. Cerámico nacional piso y Muebles altos y bajos paredes, muebles bajos Pisos cerámicos, muebles melamine, tablero de melamine, tablero post bajos melamine. granito, piso cerámico Cocina formado negro granito. Dormitorios Atributos Baños Pisos de madera, Closet completo Piso cerámico, accesorios. Sanitarios Nacionales. Cerca av. Principal, frente parque. Buena vista, ascensor, finos acabados. Piso laminado, closet melamine. Inodoros y grifería nacional. Cerca bancos, cines, Av. principal, supermercados y colegios. Ascensor, zona segura y tranquila poco tránsito vehicular, cerco eléctrico. Piso laminado decorlux, closet melamine. Pisos cerámicos, grif. y acc. Nacional, inodoro importado. Frente av. Principal, lugares de esparcimiento, cines, comercio. Buena vista, portero eléctrico, guardianía 24 horas, acabados minimalistas. Estado Actual Terminado Inicio Dic En construcción Promotor/constructor My home Organización inmobiliaria SAC Financia Recursos Propios Recursos propios Recursos propios Antigüedad 1 año Por construir Por construir 11

12 ZONA SAN BORJA OESTE SAN BORJA SUR SAN BORJA SUR-ESTE Proyecto Residencial San Borja Sur Residencial La Pradera Residencial Chacarilla Tipo de competencia Directa Directa Directa Calle Buena Fe. San Borja - Av. San Borja Sur La Pradera y Padua Ubicación CHACARILLA Tipo de inmueble Edificio Edificio Edificio Nº de Bloques Nº de Pisos Nº de Inmuebles (*) Inmuebles por Vender (*) % vendido 93% 80% 0% Fecha de entrega Inmediata inmediata mar-11 Área promedio/m US$ / inmueble $ 125, $ 348, $ 250, US$ / m2 (prom) $ 1, $ 1, $ 1, Nro. Cocheras US$ / cochera $ 14, $ 13, $ 15, US$ / depósito $ 2, $ 5, $ 4, Nro. Ascensores dorm, sala, comedor, living, 3dorm 3 baños. 3 dorm, 5 baños, 3cocheras. Distribución terraza, lavandería. Sala-comedor Pisos de porcelanato Pisos de porcelanato Pisos de porcelanato importado Muebles altos y bajos de Muebles altos, madera y Piso y paredes de porcelanato melamine, piso y paredes vidrio, muebles bajos importado. Muebles altos y bajos porcelanato, tablero de melamine tablero granito. madera y tablero de granito. Cocina melamine. Pisos y paredes de porcelanato Acabados Pisos de porcelanato, closet Pisos laminados, closet de Pisos de porcelanato importado y Dormitorios melamine. madera. closet de madera. Atributos Baños Paredes y pisos porcelanato, accesorios y sanitarios nacionales. Frente a parque, cerca a avenidas principales, comercios, zonas recreativas. Vista a la calle con terraza / sistema de gas centralizado en la cocina, terma y lavandería / sala de reuniones de uso comun / ascensor panorámico. Tablero de granito con ovalin y accesorios importados. Pisos de porcelanato. Cerca av. Principal, comercio, colegios, parques. Buenos acabados, amplios ambientes, buena vista, terraza, ascensor al Dpto. Guardianía 24 horas. Piso y paredes de porcelanato importado. Sanitarios y accesorios importados. Ovalines. Con gran parque alameda central y vista sobre el Pentagonito, sin vecinos al frente, mucha tranquilidad y privacidad. Calidad Premium, counter de vigilancia, sala de espera, estacionamiento para visita y ascensor. Estado Actual Terminado hace un año Terminado En construcción Promotor/constructor A&A Bienes Raíces Financia Recursos Propios Recursos Propios Recursos propios Antigüedad 1 año 1 año Por construir 12

13 ZONA SAN BORJA SUR-ESTE SAN BORJA SUR-ESTE Proyecto Residencial El Bosque Residencial Chacarilla II Tipo de competencia Directa Directa Ubicación Esq. Jr. Las Garzas y Hermano Lobo Chacarilla del Estanque San Borja Calle Matamoros San Borja Chacarilla Tipo de inmueble Edificio Edificio Nº de Bloques 3 1 Nº de Pisos 4 4 Nº de Inmuebles (*) Inmuebles por Vender (*) 40 7 % vendido 0% 42% Fecha de entrega dic-10 jul-11 Área promedio/m US$ / inmueble $ 285, $ 165, US$ / m2 (prom) $ 1, $ Nro. Cocheras US$ / cochera $ 19, $ 11, US$ / depósito $ 4, $ 2, Nro. Ascensores 3 1 Distribución Sala comedor, 3 dorm, 3 baños, baño de visita, sala de estar, cocina c/comedor de diario, area de servicio, cuarto y baño de servicio. 3 dorm y 3 baños. Sala-comedor Pisos de Porcelanato Pisos de porcelanato Acabados Atributos Cocina Dormitorios Baños Pisos y paredes de Porcelanato, muebles altos y bajos de madera, tablero granito. Pisos de Porcelanato, closet de madera. Pisos y paredes de porcelanato importado, accesorios y sanitarios Importados. Frente a parque, zona exclusiva, buena vista, cerca av. Principal, comercio. Finos acabados, ascensor, 2 plataformas para discapacitados, buena iluminación. Muebles altos y bajos de melamine, piso y paredes porcelanato, tablero de Granito. Pisos de porcelanato y closet melamine. Paredes y pisos porcelanato, accesorios y sanitarios Importados. Cerca a Parque, comercio avenidas principales y centros de esparcimientos. Terraza, Ambientes amplios y buena vista, buena iluminación. Estado Actual En construcción Por iniciar Promotor/constructor ECH Ingenieros SAC Financia Banco de Crédito Recursos Propios Antigüedad Nuevo 1 año 13

14 ZONA SAN BORJA SUR-ESTE SAN BORJA SUR-ESTE SAN BORJA NOR-OESTE Proyecto Residencial Velasco Astete Residencial Trinidad Edificio Bernnini Tipo de competencia Indirecta Indirecta Indirecta Ubicado calle Trinidad San Ubicación Av. Velasco Astete - San Borja Borja Jr. Bernini San Borja. Tipo de inmueble Edificio Edificio Edificio Nº de Bloques Nº de Pisos Nº de Inmuebles (*) Inmuebles por Vender (*) % vendido 87.50% 93.8% 93.8% Fecha de Entrega Inmediata Inmediata inmediata Área promedio/m US$ / inmueble $ 275, $ 280, $ 200, US$ / m2 (prom) $ $ 1, $ Nro. Cocheras US$ / cochera $ 11, $ 15, $ 9, US$ / depósito $ 4, $ 4, $ 3, Nro. Ascensores Distribución Sala comedor, lavandería, cocina, 3 dorm, 3 baños. Sala living, comedor, cuarto y baño de servicio,3 dorm.3 baños, cocina y lavandería. Sala Comedor, cocina, lavandería, 3 dorm, 5 baños. Salacomedor Pisos cerámicos, marcos de ventana de madera. Pisos de madera. Pisos de madera. Acabados Cocina Muebles alt y baj melamine, pisos cerámicos. Pisos porcelanato, muebles alt y baj madera, tablero granito. Reposteros altos y bajos melamine, pisos y paredes cerámicos. Dormitorio principal con closet y baño incorporado, 2 dormitorios c/closet melamine Pisos y paredes cerámicos, grif y acc nacional Buena vista, comercio, cerca av principal. Dormitorios De piso de madera, otro alfombrado, closet de madera. Pisos porcelanato, closets de madera Pisos cerámicos, acc y sanit Pisos porcelanato paredes Baños importados. cerámica, sanit y acc importados Frente parque, amplios Cerca av. Principal, comercio ambientes, cerca av. Principal, parques. Atributos Ascensor directo a departamentos, ambientes Comercio, colegios, terraza, amplios, buena distribución, chimenea. buenos acabados. Estado Actual Terminado Construido Construido Promotor/constructor Financia Zona tranquila y segura, poco tránsito vehicular, en buen estado. Antigüedad 9 años

15 ZONA SAN BORJA CENTRO SAN BORJA NORTE Proyecto Edificio Da Vinci Edificio Los Sauces Tipo de competencia Indirecta Indirecta Altura de la cuadra 6 a 7 de av. san Borja Ubicación Norte. Calle Los Sauces-San Borja Tipo de inmueble Edificio Edificio Nº de Bloques 1 2 Nº de Pisos 8 4 Nº de Inmuebles (*) 23 8 Inmuebles por Vender (*) 1 1 % vendido 95.7% 88% Fecha de Entrega Inmediata Inmediata Área promedio/m US$ / inmueble $ 180, $ 145, US$ / m2 (prom) $ $ Nro. Cocheras 2 8 US$ / cochera $ 8, $ 11, US$ / depósito $ 2, $ 2, Nro. Ascensores 1 0 Distribución Balcón, 3 dormitorios, dormitorio principal con baño incorporado, baño de visita, baño de área social, sala de estar, terraza con machimbrado y sol y sombra estilo lounge, lavandería, cuarto de servicio, deposito en sótano, 2 cocheras techadas lineales. 3 dorm, 3 baños, sala comedor, cocina, lavandería. Sala-comedor Pisos de madera Pisos de madera Pisos y paredes cerámicos, mueb. alt. y baj. Muebles alt. baj. de madera, tab. granito, piso melamine, tab. Postformado negro. Cocina cerámico. Acabados Dormitorios Pisos de madera, closets de madera. Piso de madera, closet de madera. Pisos y paredes ceramicos sanit. y acc. Baños Importados. Piso cerámico, acc. y san nacionales. Cerca av. Principal, centros comerciales, gimnasios. Cerca av. Principal, comercio, parques. Atributos Vista panorámica, bien iluminado, ventilado, moderno, todas las habitaciones tienen vista a exteriores, seguro incluye alarma, conexiones de teléfono y cable. 2 terrazas, frente parque Estado Actual Construido Terminado Promotor/constructor Financia Antigüedad 2 años 10 años 15

16 Cuadro Comparativo de Competencia Directa (departamentos Nuevos) Promedio SAN Promedio SAN Promedio SAN Promedio SAN ZONA BORJA CENTRO BORJA OESTE BORJA SUR BORJA SUR-ESTE % Vendido 51.40% 92.86% 80.00% 13.89% Área promedio/m US$ / inmueble $ 118, $ 125, $ 348, $ 233, US$ / m2 (prom) $ 1, $ 1, $ 1, $ 1, dorm, 3 Distribución baños 3dorm, 3 baños 3dorm, 3 baños 3dorm, 3 baños Podemos ver que en San Borja centro el precio por metro cuadrado es más bajo en comparación con San Borja sur este. Los segmentos están diferenciados en la zona de San Borja de la siguiente manera: - Sector A +: San Borja Sur Este - Sector A : San Borja Oeste - Sector B : San Borja Centro y San Borja Sur Los departamentos del sector A + (San Borja Sur Este) cuentan con acabados de primera calidad, son de mayor metraje, considerados exclusivos, por lo que podemos apreciar en el cuadro que el porcentaje de venta es bajo, en comparación de las demás zonas de San Borja. Los departamentos del sector A (San Borja Oeste) tienen acabados de menor calidad en comparación de San Borja Sur Este, no dejan de ser atractivos sus diseños, pero se encuentran en zonas de mayor tránsito vehicular y mayor comercio, convirtiéndola en una zona no muy tranquila. Los departamentos del sector B (San Borja Centro y Sur) son departamentos de acabados de un estándar medio, mayormente son proyectos de varios departamentos y están ubicados en avenidas principales o muy cerca a ellas en las cuales se genera un gran tránsito vehicular. Cuadro Comparativo de Competencia Indirecta (departamentos usados) ZONA Promedio SAN Promedio SAN BORJA Promedio SAN BORJA BORJA NOR-OESTE NOR-OESTE NOR-OESTE % vendido 87.50% 95.70% Área promedio/m US$ / inmueble $ 251, $ 180, $ 145, US$ / m2 (prom) $ $ $ Distribución 3dorm, 3 baños 3dorm, 3 baños 3dorm, 3 baños 16

17 Plano de Ubicación: 17

18 IV. CONCLUSIONES El estudio de mercado nos permite conocer al segmento del nivel socio económico al cual está dirigida cada Zona del distrito de San Borja y de acuerdo a esto poder satisfacer las necesidades de los inversionistas. Según el estudio CAPECO, también podemos concluir que la oferta de departamentos crecerá entre un rango porcentual de 17.7% y 20.58%. Con respecto al Estrato Socio Económico, existe una mayor oferta en los Sectores A y B que en los demás Sectores, sin embargo los precios de departamentos del distrito de San Borja se mantienen ligeramente creciente y de la misma forma la demanda efectiva se encuentra 4.61%. 18