MODELO: PROBLEMAS EN LA FIRMA DE COMPRAVENTAS INMOBILIARIAS

Transcripción

1 MODELO PARA EVITAR PROBLEMAS EN LAS FIRMAS DE COMPRAVENTAS INMOBILIARIAS DOCUMENTO DE CONTROL PREVIO DE FIRMA DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA Es obvio que para poder realizar una compraventa inmobiliaria, es imprescindible poner de acuerdo a la parte compradora y vendedora. Esta parte del proceso, que en muchas ocasiones tienegran dificultad, no es sin embargo la única necesaria para que la compra seperfeccione con éxito. En muchas ocasiones, por no haber atendido a ciertas comprobaciones, tanto anteriores como posteriores a la firma, podemos llegar a tener problemas que pueden incluso conseguir anular la compraventa, o en su caso, llevarnos a los juzgados, o cuanto menos conseguir que nuestros intereses o los de nuestros clientes se vean perjudicados. Una medida sencilla que puedeconseguir que tengamos menos posibilidades de sufrir estos problemas, esacostumbrarnos a cumplimentar el documento de control que a continuación presentamos. Este documento, nos permitirá verificar si tenemos toda la documentación precisa para la compraventa y evitará que problemas de última hora nos impidan firmar. Por supuesto pueden adaptar este documento a sus necesidades más específicas. MODELO: PROBLEMAS EN LA FIRMA DE COMPRAVENTAS INMOBILIARIAS 1. RESPECTO DE LA FINCA: 1.1. Constancia registral de las edificaciones. Sí? 1.2. Título original de adquisición.sí? 1.3. Certificado del Registro.Sí? 1.4. Cédula de calificación urbanística de la finca. Sí? 1.5. Certificado junta de compensación acreditando deudas del Ayuntamiento. Sí? 1.6. Certificado de deudas del Ayuntamiento.Sí? 1.7. Último IBI o certificado del catastro.sí? 1.8. Contrato de arrendamiento. Sí? 1.9. Certificado Comunidad de Propietarios (facturas derramas...).sí? Cuantificación IVTNU (Plusvalía Municipal).Sí? Rústica, Atención derechos tanteo o retracto! (Código Civil y Ley de Explotaciones Agrarias).Sí? Plano identificativo o plano topográfico acotado en caso de problemática de lindes. Sí? Licencia de parcelación. Sí? Comunicación al Secretariado de la Comunidad de la transmisión.sí? Cumplimiento?Ley autonómica? (en su caso). Sí?

2 1.16. Contaminación medio ambiental. Sí? Parking en comunidad de bienes: Descripción dela finca y plano. Sí? Comprobación física de la finca. Sí? Importante: Toma deposesión de la finca (En el mismo momento de la firma).sí? 2. COMPRADORA: 2.1 D.N.I. Sí? 2.2. Régimen económico matrimonial. Sí? 2.3. Escritura acreditativa de las facultades del representante de una compañía. Sí? 2.4. Estatutos actuales de la compañía compradora para verificar el objeto social y la adaptación. Sí? 2.5. Compañía no residente. Requisitos inversionesextranjeras: Sí? Declaración previa o posterior. Sí? 2.6. Certificado del RegistroMercantil de origen (Con apostilla). Sí? 2.7. Persona física no residente: requisitos de inversiones extranjeras. Sí? Pasaporte. Sí? Declaración previa o posterior. Sí? Certificado de no residencia. Sí? 3. VENDEDORA: 3.1. D.N.I. Sí? 3.2. Régimen económico matrimonial. Sí? 3.3. Escritura acreditativa de las facultades del representante de una compañía. Sí?

3 3.4. Estatutos actuales de la compañía vendedora para verificar el objeto social y la adaptación. Sí? 3.5. Compañía no residente. Requisitos inversionesextranjeras: Sí? Declaración de inversión de la compra. Sí? Declaración de la liquidación previa oposterior. Sí? 3.6. Certificado del Registro Mercantil de origen(con apostilla). Sí? 3.7. Persona física no residente: requisitos de inversiones extranjeras. Sí? Pasaporte. Sí? Cumplimentación de la declaración previa oposterior.sí? Certificado de no residencia (Puede aportarse después de firmada la escritura). Sí? 3.8. Consentimiento y datos del cónyuge (Viviendahabitual). Sí? 3.9. Comunicación al arrendatario. Sí? Manifestación afectación o planteamiento urbanístico. (Ver anexo). Sí? Comprobar la situación financiera de la vendedora (riesgo retroacción quiebra). Sí? 4. PRECIO: 4.1. Cheques bancarios. Sí? 4.2. Letras de cambio avaladas por Banco. Sí? 4.3. Pagarés avalados por Banco. Sí? 4.4. Transferencia bancaria. Sí? 4.5. Metálico. Sí? 4.6. Cobros y pagos no residentes (Cumplimentación trámites incluido en su caso importación y exportación de medios de pago). Sí? 4.7. Factura venta (IVA). Sí? Observaciones: GASTOS E IMPUESTOS:

4 5.1. Notariales y registrales. Sí? 5.2. Levantamiento de cargas. Sí? 5.3. Comisión Profesional de laintermediación inmobiliaria.sí? 5.4. Cláusula resolutoria. Sí? 5.5. Obranueva. Sí? 5.6. Segregación. Sí? 5.7. IVTNU (Plusvalía Municipal). Sí? 5.8. Definir ITP o(iva+ajd).sí? 5.9. IBI ejercicio en curso(decidir la imputación del pago del impuesto). Sí? Gastos Urbanísticos. Sí? Ganancia del capital del vendedor. Sí? Aplicación Ley de Tasas(ITP). Sí? Renuncia a la acción de rescisión por lesión?ultra dimidium? (en cataluña). Sí? 6. CLÁUSULAS ESCRITURA (VER ANEXO): 6.1. Situación real física yurbanística de la finca.sí? 6.2. Libre de gastos eimpuestos, cargas arrendatarios, etc. Sí? 6.3. Cláusula resolutoria o suspensiva. Sí? 6.4. Carta de pago deudasanteriores.sí? 6.5. Certificación deudasanteriores y aceptación subrogación deudor. Sí? 6.6. Imputación gastos e impuestos devengados conanterioridad. Sí? 7. ACTOS POSTERIORES A LA FIRMA: 7.1. Consolidación asientopresentación por fax.sí?

5 7.2. Liquidación de impuestos. Sí? 7.3. Inscripción en Registro Propiedad. Sí? 7.4. Liquidación Plusvalía. Sí? 7.5. Notificación al catastro. Sí? 7.6. En su caso diligenciamiento impresos inversión extranjera.sí? 7.7. Comunicación al Secretario de la Comunidad de la Transmisión de la finca. Sí? 7.8. Control pagos aplazados. Sí? 7.9. Control ejecución condiciones aplazadas (desalojo, Sí levantamiento de cargas, inscripción Registro, etc.). Sí? ANEXO (MODELOS DE CLÁUSULAS) - La finca objeto de transmisión se vende libre de cargas no reseñadas en estaescritura y arrendatarios, y al corriente en el pago de gastos y tributos de todas clases. - La parte compradora conoce, por comprobación directa y examen de la documentaciónpertinente, acepta y asume plenamente la situación física, jurídica y urbanística de la finca objeto de la presente escritura. O bien, la parte compradora conoce y acepta, por comprobación directa y examen de la documentación pertinente, las características físicas, instalaciones, dimensiones reales y estado deconservación de la finca y de sus edificaciones e instalaciones, así como su situación urbanística. - La parte compradora manifiesta que la situación real, física yurbanística de las fincas y de sus edificaciones se ha tenido en cuenta a la hora de fijar el precio de las mismas. - Cuando se enajenen terrenos no susceptibles de edificación según el plan, o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacerse constar expresamente dicha circunstancia en la escritura. En lasenajenaciones de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, deberá hacerse constar la fecha del acto de su aprobación y las cláusulas que serefieren a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirientes. Enlas enajenaciones de terrenos de proceso de urbanización deberá hacerse constarlos compromisos que el propietario haya asumido respecto de la urbanización y el cumplimiento de ésta que reste pendiente. - Serán a cargo de la parte compradora todos los honorarios, gastos y tributos derivados del otorgamiento e inscripción de la escritura, excluida la cuota del Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de Naturaleza Urbana que, en su caso, se devengue como consecuencia de la transmisión de la finca. - La compradora toma en este acto posesión de la finca objeto de la escritura. - Loscomparecientes aceptan esta escritura con las condiciones pactadas y con las demás que deban estimarse requisito natural del contrato. - El comprador se obliga a comunicar al catastro la modificación del propietario de la finca.

6 - Todos los gastos, cualquiera que sea la naturaleza de éstos, así como los tributos y, en general, las cargas referentes a LA FINCA, devengados con anterioridad a la fecha de hoy, aunque se hubieran presentado al cobro con posterioridad, serán de cuenta de EL VENDEDOR.