FUNDACION ASPRIMA Julio Vinuesa Angulo - UAM. Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por

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2 ESTIMACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN LA COMUNIDAD DE MADRID POR ÁMBITOS GEOGRÁFICOS ( ) Equipo de Trabajo Universidad Autónoma de Madrid Julio Vinuesa Angulo, con la colaboración de Antonio Palacios Fundación Asprima Yolanda Fernández 2

3 Estimación y caracterización de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid por ámbitos geográficos ( ) Julio Vinuesa Angulo 3

4 Índice 1. Propósito y planteamiento Propuestas conceptuales y metodológicas Conceptos básicos en el análisis de la demanda de vivienda La formalización de la demanda, un complejo proceso causal Información estadística disponible Análisis de la demanda observada y validación del método La dinámica demográfica observada ( ) Evolución de los hogares Estimación de los flujos de hogares La dinámica observada en los ámbitos geográficos Comparación del crecimiento del parque de vivienda con la demanda observada La dinámica observada durante los últimos años ( ) Condicionantes económico-financieros Bases para el estudio prospectivo Estimación de la demanda de vivienda ( ) Proyección de la población Crecimientos de población previstos Los componentes del crecimiento Cambios en la estructura por edades Estimación de la demanda potencial demográfica Estimación de los flujos de hogares Distribución espacial de los flujos estimados Caracterización de los hogares Estimación de las necesidades de vivienda Valoración e interpretación de los resultados obtenidos Referencias bibliográficas

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6 1. Propósito y planteamiento. El planteamiento de este estudio responde a un compromiso de utilidad. Se trata de crear apoyos para la toma de decisiones, arrojando luz sobre los posibles futuros escenarios de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid. Hacer prospectiva de las necesidades futuras de vivienda en la Comunidad de Madrid es un objetivo tan complejo como necesario que exige un planteamiento riguroso y realista del procedimiento a seguir, máxime cuando se pretende caracterizar y segmentar la demanda según diferentes criterios y para diferentes ámbitos. La extremada dificultad técnica del empeño no está exenta de riesgo cuando además se trata de vislumbrar lo que va a suceder durante los próximos diez años desde la perspectiva de un periodo excepcionalmente dinámico. Lo primero es establecer las bases conceptuales y metodológicas en torno a la definición precisa de los factores que hacen aparecer y configuran la demanda de vivienda y la explicación razonada de las interrelaciones existentes entre ellos. Pero se trata de aplicar el método adecuado a un ámbito y a un periodo concretos. La Comunidad de Madrid es una región con una fuerte dinámica económica y urbanística, que se ha intensificado a lo largo del último decenio como ponen de manifiesto los indicadores de crecimiento demográfico y de 6

7 construcción de viviendas. El número de hogares ha crecido en el último lustro con unos ritmos medios anuales superiores a las cincuenta mil unidades, más de setenta mil en el caso de las viviendas, con lo que prácticamente se duplican los registros de la anterior década. En estos crecimientos han confluido factores demográficos, estructurales y coyunturales, principales generadores de demanda, junto con otros, propios de la coyuntura económica y financiera. Los flujos de hogares son sin duda el factor demográfico al que cabe atribuir la generación de la mayor parte de la demanda de vivienda, pero la creciente complejidad de los procesos de formación y disolución de hogares hace que cada vez sea más difícil realizar mediciones con el grado de precisión necesario. A ello se une que, en el periodo actual, la dinámica demográfica madrileña está especialmente condicionada por los flujos de inmigrantes extranjeros, que incorporan al análisis una realidad compleja y borrosa y, sobre todo, el máximo grado de incertidumbre al hacer prospectiva. Con todo, los factores derivados del comportamiento demográfico o de las necesidades de reposición de las viviendas presentan un carácter menos coyuntural y más predecible a medio y largo plazo que la evolución del empleo, de la renta o del precio del dinero. No hay que olvidar tampoco la importancia que pueden tener las actitudes sociales en relación con la vivienda, que aunque guardan una estrecha vinculación con los factores demográficos y económicos- pueden tener también su propia dinámica. Por ejemplo en las pautas de emancipación o en la propensión a utilizar una segunda vivienda. Tanto por lo que se refiere a la prospección de los factores demográficos como a los aspectos de las dinámicas económica y social, es aconsejable trabajar con diversas hipótesis con la idea de acotar razonadamente el futuro de la demanda de vivienda en la Comunidad de Madrid. La estimación y la caracterización de la demanda para el periodo han de ir más allá de la simple cuantificación de la extrapolación de las tendencias observadas en el pasado. 7

8 Como tal región metropolitana, la Comunidad de Madrid integra diversas áreas de mercado que deben ser diferenciadas, tanto por la estructura sociodemográfica como por las peculiaridades de su desarrollo urbanísticoresidencial. Ello obliga a realizar estimaciones de la demanda de vivienda para las distintas zonas de la Comunidad de Madrid en las que se genera. Pero la naturaleza y la dimensión del fenómeno urbano madrileño hace preciso considerar también que el territorio de la Comunidad Autónoma no delimita de forma absoluta la localización de los factores generadores de la demanda de vivienda ni tampoco ejerce la exclusividad al darle respuesta. De igual manera, para cada uno de los ámbitos territoriales a considerar hay que tener en cuenta el hecho de que una parte de los demandantes podrían concretar la compra o el alquiler en un ámbito diferente. La imputación a un ámbito territorial determinado del principal generador de demanda (localización de la dinámica demográfica que da lugar a flujos de hogares) no supone necesariamente que el efecto de la demanda se produzca en el mismo territorio. Lógicamente, el comportamiento espacial de la demanda está interrelacionado con la distribución espacial de la oferta, de acuerdo con las estrategias de los diferentes agentes que intervienen en el desarrollo urbano residencial y de las apetencias de alojamiento y las capacidades económicas de los hogares. 8

9 2. Propuesta conceptual y metodológica. Aun cuando en los últimos años, al impulso del boom inmobiliario vivido, han ido apareciendo trabajos novedosos 1 sobre la evolución del mercado de la vivienda, sigue siendo necesaria una mayor precisión en la definición de los conceptos a utilizar; es preciso también extender los aspectos del mercado a analizar, tratando de abarcar en la mayor medida posible la complejidad del proceso de generación de demanda de vivienda; y aumentar el caudal de información estadística utilizada, mejorar su tratamiento y precisar su significado, especialmente en lo referente a la dinámica demográfica, al parque de vivienda existente y a la construcción de viviendas. Especialmente, es necesario afrontar estudios referidos a ámbitos territoriales identificables como áreas de mercado. La mayor parte de los estudios realizados hasta la fecha tienen como objeto el mercado español, cuando es evidente que la conjunción entre la oferta y la demanda se plantea y se resuelve en la mayor parte de los casos en áreas locales (municipios o comarcas), aun cuando como en el caso de Madrid, la expansión espacial del fenómeno urbano, puede llevar los límites del área de mercado fuera del territorio regional. 1 El trabajo sobre El mercado inmobiliario español: caracterización y rasgos diferenciales con la UE, respuestas a los principales interrogantes. codirigido por Asprima y Analistas Financieros Internacionales en 2003 puede ser considerado como el principal ejemplo de esta línea de estudio. 9

10 2.1 Conceptos básicos en el análisis de la demanda de vivienda. En el análisis del mercado de la vivienda se manejan conceptos como vivienda, hogar, emancipación, necesidad de vivienda, demanda de vivienda que aparentemente son fáciles de objetivar, aunque en realidad se muestran esquivos a la definición inequívoca y a la acotación precisa, especialmente cuando se trata de convertirlos en unidades cuantificables y operativas. El objeto de la demanda: concepto de vivienda y criterios de clasificación. La vivienda suele ser tratada como una realidad simple. Sin embargo, el concepto de vivienda necesita múltiples puntualizaciones para tratar de evitar, en primer lugar, una valoración estadística equívoca y, sobre todo, exige ser considerada en la enorme heterogeneidad que le confieren sus múltiples atributos como bien de uso para alojamiento y como inversión. VIVIENDA es, según la define el Censo de 2001, todo recinto estructuralmente separado e independiente que está concebido para ser habitado por personas, y no está totalmente destinado a otros usos, y aquellos otros que no cumpliendo las condiciones anteriores están efectiva y realmente habitados.. ATRIBUTOS DE LA VIVIENDA. Las viviendas pueden ser clasificadas según una serie de caracteres que las califican en cualquiera de las situaciones o usos a que puedan destinarse. Cuando son utilizadas para alojamiento permanente de unos determinados hogares, algunos de estos atributos inciden especialmente en su valoración y caracterización como bien demandado, pudiendo determinar su adecuación o su insuficiencia a la hora de atender las necesidades de alojamiento. Los más relevantes son: 10

11 Localización: Es quizás el atributo más importante y se determina en función de su ubicación en relación con elementos de la estructura urbana mejor o peor valorados, con la calidad del entorno urbano en el que se inscribe y con su conectividad. Es un factor determinante del precio y por tanto actúa como filtro de la demanda. La inadecuación de la localización puede ser determinante y exigir un cambio de vivienda. Desde la perspectiva de la demanda, la localización de las viviendas delimita áreas de mercado pues habrá de ser: a) funcionalmente viable, ya que en cada momento, y de acuerdo con las capacidades técnicas y económicas de movilidad, se establecen unos límites de distancia máximas a recorrer en los desplazamientos que diariamente habrán de realizar quienes residan en una determinada localización. b) adecuada en función de los elementos de la organización económica y social que caracterizan y compartimenta en zonas diferenciadas el espacio urbano. Es el mecanismo que establece el gradiente de precios entre el centro y las periferias y que, en conjunción con el desarrollo de las infraestructuras y los servicios de transporte, está detrás del modelo de redistribución espacial de la población en la Comunidad de Madrid. Las coordenadas de una vivienda son inmutables pero no el contexto urbano en el que se inscribe, que puede deteriorarse o mejorar de acuerdo con diversos aspectos del proceso de desarrollo urbano (accesibilidad, usos, equipamientos...) pudiendo verse por ello modificada su apreciación a lo largo del tiempo. Antigüedad o año de construcción: puede utilizarse como indicador indirecto de tipologías, de conservación y del equipamiento. Superficie o cantidad de vivienda: incide directamente en el precio y se debe relacionar con las necesidades o apetencias de la demanda. Una 11

12 superficie insuficiente en relación con el tamaño del hogar (expresada en m 2 /persona) puede reflejar inadecuación por densidad excesiva, según los estándares que se consideren en cada momento, y consecuentemente necesidad de cambio de vivienda. La superficie establece también umbrales de precios que actuarán como filtro. La reducción del tamaño es una de las opciones para la demanda con limitación de recursos. Número de habitaciones: Es otra forma de considerar el tamaño de la vivienda, permite valorar la adecuación con los diferentes tipos de hogares y debe ser complementario de la superficie. Un número de habitaciones que no satisfaga las necesidades de cada tipo de hogar pone de manifiesto situaciones de hacinamiento y necesidad de cambio. Igualmente puede producirse inadecuación por un tamaño excesivo, especialmente frecuente en viviendas ocupadas por hogares en la fase de extinción. Estado de conservación: Permite determinar la calidad de la vivienda como espacio habitable. Los estados de conservación de la vivienda y el edificio pueden dar lugar a situaciones subestándar que requieran rehabilitación o sustitución. Tipo de edificio: Permite establecer tipologías (viviendas colectivas, en altura, unifamiliares, aisladas, adosadas..). Los diferentes tipos de vivienda pueden producir también inadecuación severa que exija cambio. Por ejemplo, las viviendas unifamiliares de 3 ó 4 plantas, muy abundantes en desarrollos urbanos de los últimos decenios, devienen en inadecuadas cuando, cuarenta años después, el hogar está en fase de nido vacío, integrados por personas mayores con crecientes limitaciones de movilidad. Equipamiento: Conjunto de elementos, de la vivienda y el edificio, que determinan el confort residencial, incidiendo por tanto en el precio y en la demanda. Desde los más básicos a los más exclusivos (agua, luz, baño, calefacción, piscina, robótica...). 12

13 Régimen de cesión: La vivienda demandada como alojamiento podrá ofrecerse en venta o en régimen de alquiler. Caben otras posibilidades poco relevantes, pero dignas de ser consideradas, como las cesiones gratuitas, generalmente entre familiares y para la fase inicial de emancipación. El régimen de alquiler es más flexible y propicio a los cambios por inadecuación, pero tiene connotaciones muy negativas en el mercado español. Precio: Es en cierto modo la resultante de todo lo anterior. Tanto si la vivienda es en venta como si es en alquiler, actúa como filtro según la capacidad de renta de los hogares. En los casos de vivienda en venta, al tratarse de un bien costoso, generalmente caro y de muy larga duración, normalmente se hace preciso recurrir a productos financieros. El precio de la vivienda y las condiciones de financiación determinan el esfuerzo económico a realizar por los hogares demandantes; es el factor con mayor incidencia en la segmentación del mercado, pudiendo llegar a establecer límites insuperables para una parte de la demanda, que pasa así a convertirse en demanda insolvente. Puede tener también repercusión en el comportamiento demográfico (retraso de la emancipación, del matrimonio, del calendario de la fecundidad y, consecuente, de su intensidad). El cruce de las características de los hogares y de las viviendas permite calificar a estas últimas como ADECUADAS o INADECUADAS, que satisfacen o no las necesidades de alojamiento. VIVIENDA FAMILIAR es, según el Censo, la que está habitada por una o varias personas, no necesariamente unidas por parentesco, y que no constituyen un colectivo (conventos, cuarteles, asilos, residencias de estudiantes o de trabajadores, hospitales, prisiones ) y que en la fecha censal no se utilizan totalmente para otros fines. VIVIENDA PRINCIPAL es la vivienda familiar que es utilizada toda o la mayor parte del año como residencia habitual de una o más personas ; 13

14 VIVIENDA SECUNDARIA es la que es utilizada solamente parte del año, de forma estacional, periódica o esporádica y no constituye residencia habitual. El Censo de 2001 incorpora el concepto de SEGUNDA VIVIENDA que está referido a los hogares y busca establecer la vinculación 2 del hogar a otros ámbitos. El INE la define como...una vivienda familiar que suele utilizar alguno de los miembros del hogar de forma temporal (en vacaciones, fines de semana, etc.), durante un mínimo de 15 días a lo largo del año, y que no constituye residencia habitual de ninguna persona. En caso de que el hogar disponga de más de una segunda vivienda debe referirse sólo a la más usada. Ello podría explicar que según el Censo de 2001, en la Comunidad de Madrid hubiera viviendas secundarias, pero sólo hogares españoles ( madrileños) declaran poseer una segunda vivienda en la Comunidad de Madrid. VIVIENDA ACTIVO ECONÓMICO Además de su utilidad natural como alojamiento de un hogar, la vivienda tiene también la condición de activo económico, tanto si se demanda para alojamiento propio (VIVIENDA EN PROPIEDAD) como si se busca en ella únicamente un modo de inversión. Los que adquieren una vivienda para satisfacer sus necesidades de alojamiento permanente (vivienda principal) o temporal (vivienda secundaria) están al mismo tiempo realizando una inversión y ello influye notablemente en la formación de la demanda, especialmente de la primera vivienda. VIVIENDA INVERSIÓN. Aquí se trata de considerar los casos en los que la vivienda es demandada en su condición de inversión económica, tanto si lo que se pretende es ponerla en el mercado para obtener una renta de alquiler (VIVIENDA EN ALQUILER) como si es para mantenerla desocupada, con la única pretensión de obtener una plusvalía. La vivienda, como espacio urbano privado de lento deterioro y rápida revalorización, es apreciada por su valor de cambio, pudiendo quedar en estado latente su utilidad como alojamiento. 2 El censo de 2001 sustituye el concepto de población de hecho e incorpora el de población vinculada 14

15 VIVIENDA DESOCUPADA o VACÍA, según la información censal es aquella que no es la residencia habitual ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica. Una vivienda puede estar desocupada por muy diferentes motivos. A título de ejemplo: Es casi inevitable un periodo de tiempo desde la terminación de la vivienda hasta su primera ocupación. El cambio de propietario o de arrendatario dará lugar a un periodo más o menos largo durante el cual la vivienda permanecerá desocupada. Es el tiempo necesario para alcanzar la confluencia de oferta y demanda. La existencia de un stock mínimo de viviendas vacías 3 es necesaria para un más ágil funcionamiento del mercado. En el caso de algunas viviendas compradas como inversión, la desocupación puede ser permanente; sólo se busca la revalorización del bien y se decide mantenerla fuera del mercado. Esta actitud elimina temporalmente el carácter de bien de uso de las viviendas. La existencia de viviendas cuyos propietarios las han adquirido con el único fin de obtener una plusvalía suelen estar relacionados con estrategias especulativas pero también es el reflejo de una importante forma de ahorro. También hay que contar con la existencia de viviendas que permanecen desocupadas por razones técnicas. Son aquellas a las que sus acusadas deficiencias de habitabilidad las dejan fuera de las expectativas de la demanda. Sólo salen de tal situación mediante procesos de rehabilitación o por una disminución de las exigencias de la demanda, tal como ha ocurrido en los últimos años con la llegada de los inmigrantes extranjeros. Es una situación normalmente relacionada con la antigüedad de la vivienda. 3 En el informe APCE AFI (2003) Estimación de la demanda de vivienda en España ( ), p.21. se señala que es necesario un stock técnico o porcentaje de viviendas vacías en rotación que se situaría en torno al 5% del parque total. 15

16 Hay que considerar también la existencia de un stock de viviendas que permanecen vacías mientras se aclaran los derechos de propiedad sobre ellas, normalmente, entre los herederos del anterior propietario. Esta situación es más frecuente en las zonas centrales con poblaciones muy envejecidas. GRÁFICO 2.1 La vivienda como bien demandado. Vivienda ATRIBUTOS Localización Año de construcción Superficie Número de habitaciones Estado de conservación Tipo edificio Equipamiento Régimen de cesión Precio para alojamiento (familiar) para obtener beneficios económicos (inversión) Principal Secundaria Renta Plusvalías Alquiler Propiedad ocupada Vacía Los generadores de la demanda: La demanda de vivienda para alojamiento está directamente relacionada con dos conjuntos de factores: la dinámica demográfica y la coyuntura económica. Cabe considerar independiente del primero la demanda de vivienda como inversión, cuando además los propietarios se conforman con la revalorización y deciden que la vivienda permanezca vacía. RESIDENTE: El Censo de 2001 introduce el concepto de residente o persona física que en el momento censal tiene su residencia habitual en España. Los residentes personifican la necesidad básica de alojamiento y el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y algunas de sus características básicas les posicionan de forma muy diferente ante el mercado de la vivienda; especialmente la edad, el nivel socioeconómico y las formas de convivencia. 16

17 La residencia habitual o adscripción administrativa a un territorio se concreta siempre en un alojamiento o vivienda que, en una buena parte de los casos, resulta ser el principal factor de localización de la población. Pero el residente no es la unidad básica de análisis adecuada para estudiar las relaciones entre la dinámica demográfica y el mercado de la vivienda. Su crecimiento incide en la intensidad de ocupación del parque de vivienda pero, por sí mismo, no supone necesariamente un aumento inmediato de la demanda. En las sociedades más evolucionadas son normales las situaciones en las que la disminución del número de residentes coincide con el incremento del número de hogares y por tanto de la demanda de vivienda. HOGAR es definido por el Censo de 2001 como el grupo de personas residentes en la misma vivienda familiar. En anteriores censos se exigía también la condición de que las personas compartiesen gastos comunes. Los hogares suelen tener un único núcleo familiar, pero nada impide que estén integrados por más de un núcleo que, a su vez, pueden pertenecer a familias diferentes, pero, en cualquier caso, han de ser iguales el número de hogares y el de viviendas familiares principales. Así pues, el actual concepto de hogar es la unidad de análisis demográfico adecuada a las exigencias del análisis de la demanda de vivienda al permitir establecer una simple e inequívoca relación: a cada hogar le corresponde una vivienda familiar permanente o vivienda principal, y al revés 4. El concepto de hogar vino a superar algunas limitaciones básicas del concepto de familia que excluye a las unidades de convivencia unipersonales y a aquellas otras de varias personas no emparentadas. Así, el concepto de hogar da cobertura a realidades muy diferentes: puede ser unipersonal, estar integrado por una o varias familias o por un número cualquiera de personas sin relación familiar. En todos los casos, el número y los perfiles demográficos 4 En el documento Estimación del Parque de Viviendas Notas metodológicas elaborado por la Subdirección General de Estudios y Estadísticas del Ministerio de Vivienda, se ignora la definición de hogar con que ha sido confeccionado el Censo de Población y Vivienda de 2001 por el Instituto Nacional de Estadística. 17

18 de las personas que los integran pueden producir necesidades de alojamiento muy diferentes. Por ejemplo, al relacionarles con el mercado de la vivienda, convendrá diferenciar los hogares unipersonales formados por un recién emancipado, de los correspondientes a un adulto separado o divorciado y de los que integran el grupo más numeroso formado por personas mayores, hogares en fase de extinción que anuncian una más o menos próxima liberación de una vivienda. Igualmente tienen un significado distinto los hogares formados por una pareja joven tras la emancipación principal componente de la demanda de vivienday los formados por una pareja mayor, resultante de un hogar del que ya han salido los hijos (fase de nido vacío). Los FLUJOS DE HOGARES están alimentados por los que aparecen o desaparecen durante un determinado periodo de tiempo. La variación del número total de hogares es independiente de la natalidad, pero la mortalidad sí actúa en la merma del número de hogares (directamente en los unipersonales). Tanto la natalidad como la mortalidad actuarán siempre produciendo algunas variaciones en el tamaño, en los tipos y en las características de los hogares donde incidan. Por su parte, las migraciones pueden tener repercusión directa, mecánica, cuando se trata de migraciones de hogares completos, pero si se trata de migraciones de personas solas, como ocurre en buena medida con los recientes flujos de extranjeros, su efecto, más que en el número de los hogares, podría dejarse notar, sobre todo, en el crecimiento de hogares sin núcleo familiar. Los emigrantes, por razones de diversa naturaleza, en un periodo más o menos largo tras su llegada, suelen agruparse en hogares complejos en los que el vínculo fundamental, junto al paisanaje, suele ser compartir los gastos de la vivienda. No debe olvidarse tampoco que la emigración puede tener un efecto retardado sobre la demanda, si llega a producirse el reagrupamiento familiar y la consolidación definitiva del cambio de residencia. 18

19 Las variaciones en las formas de convivencia de los individuos también pueden suponer aparición de nuevos hogares y desaparición de otros existentes. Algunos de estos cambios, generalmente la emancipación y la formación y ruptura de parejas, implican generación de demanda por variaciones en el número total de hogares, mientras que otros sólo suponen transformación del tipo de hogar. Los cambios en las situaciones de convivencia de los individuos hacen que pueda variar el número de hogares, y consecuentemente la demanda de vivienda, con independencia de los cambios en el tamaño de la población. El aumento de la esperanza de vida, con el consiguiente efecto de envejecimiento por la cúspide de la pirámide de edades, supone a su vez el aumento de hogares individuales de personas mayores, que, además, tienden a vivir solas hasta edades cada vez más avanzadas. El cambio de residencia hacia un establecimiento colectivo haría desaparecer el hogar y sacaría al individuo de la población que vive en viviendas familiares. El fallecimiento o su incorporación al hogar de algún hijo serían los otros eventos que provocarían la desaparición del hogar y la consiguiente liberación de una vivienda. En la actual dinámica sociodemográfica, propia de la denominada Segunda Transición Demográfica, al descenso y retraso de la fecundidad, se unen también el aumento de los hogares individuales de personas que deciden vivir solas y el retraso en la edad de formar pareja. El incremento de rupturas de parejas es también un factor de aparición de hogares unipersonales y monoparentales, mientras que la reconstitución de parejas puede producir el efecto contrario. Todo ello habrá de tomarse en consideración a la hora de hacer estimaciones y caracterizar la demanda de vivienda. La EMANCIPACIÓN es el fenómeno sociodemográfico relativo a la salida de los jóvenes del hogar de sus padres para crear uno nuevo o pasar a formar parte de otro. Como tal fenómeno demográfico tiene una gran trascendencia social, fuertes vinculaciones con el mercado laboral y es el principal componente de la demanda de vivienda. Pero se muestra esquivo al análisis 19

20 estadístico ya que la emancipación como suceso no se registra jurídica ni estadísticamente. En los términos propios del análisis de hogares, la emancipación puede definirse como el cambio desde la posición de hijo que vive con sus padres (ambos, madre sola o padre solo) a cualquiera otra fuera del núcleo familiar al que pertenecía. El independizarse es un acto de carácter natural y que como tal se produce en un periodo determinado del ciclo de vida personal que, sin embargo, no tiene unos límites concretos. Tradicionalmente ha estado asociado al comienzo de la edad adulta y estadísticamente registra una gran coincidencia con el matrimonio o la formación de una pareja. La fecha modal de la emancipación va evolucionando de acuerdo con circunstancias sociales, económicas y culturales muy diversas. La ampliación del periodo de estudios y el retraso de la incorporación a la actividad, la coyuntura del mercado de trabajo, la mayor o menor accesibilidad a una vivienda o las actitudes familiares, definen las circunstancias más o menos coyunturales que regulan el calendario de la emancipación. Conceptos de necesidad y de demanda. NECESIDAD DE VIVIENDA: La idea de necesidad se vincula exclusivamente a la vivienda familiar principal y abarca un amplio espectro de posibilidades, desde la satisfacción del derecho básico que garantiza la Constitución Española (Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada ) hasta la teóricamente ilimitada necesidad-apetencia de mejorar de vivienda. Si, por definición, cada hogar ocupa una vivienda, cada nuevo hogar genera una nueva necesidad de vivienda. Pero al ser la disponibilidad de una vivienda una condición sine qua non, podría ocurrir que los individuos en proceso de formar un hogar lo detengan ante la imposibilidad de disponer de la vivienda que ellos consideran adecuada. El hecho de que no llegue a constituirse el hogar no eliminará la existencia de esa necesidad, que, aun 20

21 cuando no se haya formalizado, permanecerá oculta, en estado latente en algunos individuos: básicamente entre los que, alcanzada una determinada edad, deseen emanciparse del hogar de sus padres y, en menor cantidad, entre aquellos que deseen disolver un hogar preexistente pasando a formar dos hogares distintos (separaciones, divorcios y rupturas de parejas). La necesidad básica de la primera vivienda, se puede manifestar de formas muy diferentes entre los jóvenes en edad de emanciparse. En unos casos la necesidad de vivienda se materializa en un piso compartido en alquiler, mientras que en otros se siente la necesidad de una vivienda en propiedad y adecuada para cuando el futuro hogar culmine su fase expansiva. En términos más generales, también hay que considerar que el sentimiento de necesidad por un determinado tipo de vivienda estará condicionado por la elevación del nivel de renta y de los estándares de calidad de vida. Según estos vayan siendo mayores se necesitarán viviendas de mayor calidad, con más equipamientos, con más metros cuadrados por habitante y dentro de una mayor variedad de tipologías. Algunas encuestas permiten una cierta aproximación a la medición de la necesidad de vivienda. Los procedimientos indirectos, mediante la estimación de los flujos correspondientes a los fenómenos demográficos que generan la aparición de nuevos hogares, pueden aportar información complementaria. La necesidad puede surgir igualmente como consecuencia del desahucio de la vivienda ocupada por causa de ruina técnica o por la finalización del contrato de alquiler. La necesidad sólo estará satisfactoriamente cubierta cuando se disponga de una VIVIENDA ADECUADA, por lo que, la inadecuación podrá dar lugar a la aparición de demanda de otra vivienda más adecuada a las necesidades o apetencias. DEMANDA DE LA VIVIENDA-ALOJAMIENTO: Aparece como consecuencia de la necesidad de alojamiento de un futuro hogar (PRIMERA VIVIENDA) o de la necesidad o el deseo de un hogar de mejorar su vivienda actual. En este 21

22 segundo supuesto, salvo en los desahucios por ruina, el hogar libera su vivienda actual. La demanda de primera vivienda puede diferenciarse en los siguientes tipos según la procedencia y la capacidad económica del hogar demandante: DEMANDA POTENCIAL DEMOGRÁFICA: Los hogares que, en un ámbito territorial concreto y en el transcurso de un periodo determinado, necesitan una vivienda como alojamiento propio permanente constituyen la demanda potencial demográfica, que es equivalente a los flujos de nuevos hogares. Puede ser ENDÓGENA, cuando la genera la propia dinámica demográfica del ámbito territorial de referencia, o EXÓGENA cuando los hogares provienen de otros ámbitos. DEMANDA INSOLVENTE: Está formada por aquellos proyectos de hogares que no llegan a hacerse efectivos como tales por no tener capacidad de renta suficiente para pagar la vivienda a los precios del mercado y personalizan lo que históricamente se denomina problema de la vivienda. Es el principal objeto de atención de las políticas de vivienda y, en concreto, de la promoción pública de vivienda. En realidad deben valorarse como un factor reductor de la demanda potencial demográfica de vivienda-alojamiento. DEMANDA DE SEGUNDA VIVIENDA: Aparece como consecuencia del deseo de algunos hogares de tener una segunda vivienda, normalmente con la finalidad de pasar en ella periodos de ocio, pero también podría servir como alojamiento para desplazamientos por motivos de trabajo o de estudios. La segunda vivienda suele estar situada en un ámbito territorial diferente al de la vivienda permanente por lo que la demanda de segunda vivienda en la Comunidad de Madrid puede estar integrada también por hogares residentes fuera de la región (EXÓGENA). Igualmente, hay que considerar que parte de la demanda generada en Madrid busca la vivienda en otros mercados. 22

23 DEMANDA PARA INVERSIÓN: Es aquella que no trata de dar solución a necesidades propias de alojamiento. Utiliza la vivienda como activo de inversión con el fin obtener beneficios económicos derivados del incremento de su valor, de su alquiler o a través de desgravaciones fiscales. Además se incluye en este segmento la inversión familiar en vivienda sin ánimo de lucro inmediato vinculada más a factores de índole cultural que a criterios económicos (APCE AFI 2003, 21). Los demandantes no tienen por que ser necesariamente hogares o personas físicas y tampoco necesitan vinculación territorial. Además de los radicados en Madrid, pueden constituir esta demanda inversores de cualquier otro lugar y, de la misma forma, la demanda radicada en Madrid podría concretarse en otros mercados. La demanda de inversión especulativa realimenta las fuertes subidas de los precios, que no sólo no atenúan su crecimiento sino que, por el contrario, lo animan al provocar expectativa de obtener cada vez mayores plusvalías en breves plazos de tiempo. En este supuesto, no es tan importante el precio del bien como su revalorización. DEMANDA EFECTIVA: La que accede a una vivienda en cualquiera de los regímenes de tenencia (compra, alquiler, cesión gratuita) y para cualquier tipo de uso (alojamiento o vivienda principal, viviendas secundarias o viviendasinversión). 2.2 La formalización de la demanda, un complejo proceso causal A partir de los conceptos manejados en el apartado anterior se hace evidente que la demanda de vivienda será la suma de un conjunto de 23

24 componentes que actúan en el tiempo y se concitan en un ámbito territorial delimitado, y que aunque puedan diferenciarse van a estar interrelacionados. Es preciso considerar las interrelaciones de los factores generadores y condicionantes de la demanda, llegando a ponderar su incidencia en la formalización de los diferentes tipos de demanda de vivienda. En la formalización de la demanda de vivienda, pueden intervenir factores económicos de carácter nacional (p. ej., el mercado de trabajo) e internacional (p.ej., el precio de la energía) que, al incidir en la coyuntura económica, pueden repercutir también en el comportamiento demográfico, pero la mayor parte de las interacciones configuradoras del mercado se materializan en ámbitos urbanos o comarcales concretos, que se corresponden con áreas de mercado de viviendas para alojamiento. Así pues, es preciso partir de un principio básico y obvio, aunque no siempre tenido en cuenta: la vivienda tiene una localización específica y el mercado de la vivienda para alojamiento es un mercado local y tal ha de ser por tanto el ámbito territorial de su análisis. En este caso el ámbito de estudio es la Comunidad de Madrid, pero dentro de ella se diferenciarán distintos ámbitos para el estudio de la generación de la demanda potencial demográfica a sabiendas de que tal demanda podrá hacerse efectiva en un ámbito territorial diferente. La compra de la vivienda para alojamiento propio tiene también, inevitablemente, la condición de activo económico, que además de servir para satisfacer necesidades de alojamiento del propietario, se convierte en el principal procedimiento de ahorro y de inversión de los hogares. Ahorro, por cuanto que supone detraer unas ciertas rentas del consumo, e inversión por que se espera que el precio pagado por la vivienda experimente importantes revalorizaciones. Efectivamente, además de su condición de bien inmueble, tangible y duradero, históricamente se ha comportado como un activo financiero que cíclicamente vive procesos de fuerte revalorización. Es especialmente necesario tener en cuenta esta circunstancia por el hecho de que en España, por razones culturales la demanda se inclina muy 24

25 mayoritariamente por la compra (el 82% para la Comunidad de Madrid según el Censo de 2001) Esa doble condición de la vivienda como bien de uso, imprescindible para satisfacer una necesidad básica, reconocida como el derecho fundamental a una vivienda digna, y su condición de inversión, en ocasiones especulativa, enturbia y desdibuja el mercado de la vivienda y las interdependencias existentes entre hogar y vivienda (Vinuesa, J. 2005). Los diferentes aspectos de la dinámica demográfica, entre los que debe destacarse su redistribución espacial, están sujetos a una permanente interacción con la evolución del mercado de la vivienda. Es un proceso que va a ser tratado como un complejo conglomerado de causas y efectos que interactúan según pautas de inercia estructural (duradera y predecible) y de coyuntura (efímera y difícilmente previsible). Se trata al menos de intentar superar el planteamiento simplificador y erróneo, pero común, de dar a la dinámica demográfica sólo el carácter de variable independiente en la formación de la demanda de vivienda. La demanda potencial demográfica, se ve restringida o potenciada por la incidencia de las circunstancias económicas. El mercado de trabajo, la renta familiar disponible y el mercado financiero son los elementos que más directamente inciden en el calendario de la emancipación y, en suma, en la determinación de los flujos de demanda efectiva y de la demanda insolvente. Algunos de los procesos propios de la dinámica demográfica, especialmente la emancipación o la extinción de hogares, responden fundamentalmente a la propia estructura demográfica y tienen un comportamiento tendencial a medio y largo plazo, mientras que en el peso de otros componentes generadores de la demanda potencial demográfica, como las migraciones, pueden tener un mayor protagonismo los elementos de la coyuntura económica. La coyuntura económica, los mercados financieros, las políticas fiscales junto a otros elementos propios de la organización y las pautas de 25

26 comportamiento social tienen también la mayor incidencia en la formalización de las demandas de vivienda secundaria y de vivienda para inversión. La demanda de vivienda para alojamiento se puede ver también incrementada en razón de las características y la evolución del parque de vivienda. El stock de viviendas inadecuadas por deficiencias más o menos severas es un potencial generador de demanda de nuevas viviendas, que se irá materializando en razón de diversos factores inherentes a la propia dinámica de expansión o renovación urbana y a la coyuntura económica. La suma de la demanda efectiva para alojamiento, la de vivienda secundaria y la de vivienda para inversión que permanecerá vacía, fuera del mercado por decisión de su propietario, constituyen el total de viviendas demandadas. Otra cosa distinta será la cantidad de viviendas que es necesario construir, que resultará de confrontar la demanda con los stock de vivienda existente pero no utilizada como alojamiento de un hogar. 26

27 GRÁFICO 2.2. DIAGRAMA DEL PROCEDIMIENTO PARA LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA DINÁMICA DEMOGRÁFICA FLUJOS DE HOGARES DEMANDA SOBREVENIDA POR DESAHUCIO, POR REPOSICIÓN O CAMBIOS PARA MEJORA DEMADA POTENCIAL DE VIVIENDA- ALOJAMIENTO INCIDENCIA DE: -MERCADO DE TRABAJO -RENTA FAMILIAR -PRECIOS DE LA VIVIENDA -MERCADO FINANCIERO -POLÍTICA FISCAL -FACTORES SOCIALES DEMANDA EFECTIVA DE ALOJAMIENTO DEMANDA INSOLVENTE DEMANDA DE VIVIENDA SECUNDARIA DEMANDA DE VIVIENDA COMO INVERSIÓN VIVIENDAS DEMANDADAS + - FLUJOS DE VIVIENDAS VACÍAS + - FLUJO DE VIVIENDAS SECUNDARIAS = NUEVAS VIVIENDAS NECESARIAS 27

28 2.3 Información estadística disponible. Cualquier intento de hacer prospectiva ha de partir de un análisis detallado de la evolución hasta el presente, que, a su vez, exige disponer de información estadística fiable y adecuada. En la información sobre el funcionamiento del mercado de la vivienda, aunque se puedan estar produciendo mejoras en los últimos años, por las series creadas por el Ministerio de Vivienda, sigue habiendo amplios espacios de sombra y frecuentemente hay que recurrir a procedimientos indirectos para solventar las limitaciones y las debilidades de las estadísticas disponibles. El estudio de la dinámica de la demanda de vivienda en los últimos años, como base para la prospección a realizar, básicamente se apoya aquí en la explotación de las fuentes que se relacionan y se describen a continuación. 28

29 Dinámica demográfica FUENTE Censos de Población y Vivienda DATOS RESIDENTES por año de nacimiento, sexo, estado civil, nacionalidad, relación con la persona principal, lugar de residencia hace 10 años y Padrón Continuo RESIDENTES por fecha de nacimiento, sexo, nacionalidad a Censos de Población y Vivienda HOGARES. Número de hogares por tamaños, estructura, régimen de tenencia de la vivienda, año de ocupación de la vivienda, disponibilidad de segunda vivienda y su localización. de 1991 y de Encuesta de Población Activa (EPA) Encuesta de Condiciones de Vida (ECV),INE desde 2002 Movimientos Naturales de la Población (MNP) Series trimestrales de HOGARES por tipos, formas de convivencia y tipos de viviendas familiares, desde 2002 HOGARES, tipos, edades y regímenes de tenencia de la vivienda. Sustituye al Panel de Hogares de la Unión Europea, realizado durante el periodo Series de MATRIMONIOS Y FALLECIMIENTOS, por sexo y edad, desde

30 Dinámica del parque de vivienda y la actividad inmobiliaria. FUENTE Censos de Población y Vivienda Estimación del Parque de Viviendas Tablas estadísticas del parque de viviendas. Ministerio de Vivienda Estadística de Transacciones Inmobiliarias... Ministerio de Vivienda Estadística de precios Ministerio de Vivienda Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), INE Observatorio Inmobiliario ASPRIMA Encuesta de demanda de vivienda Ministerio de Vivienda Barómetros de Opinión del CIS DATOS VIVIENDAS por clases (principal, secundaria, desocupada), por número de habitaciones (indicadores de hacinamiento), por superficie (indicadores de densidad), por año de construcción, y por estado de conservación (deficiencias del parque), 1991 y Flujos anuales de viviendas, según uso y según régimen de tenencia, viviendas construidas nuevas, rehabilitadas, demolidas durante el año Datos sobre el grado de ocupación y régimen de tenencia (propiedad, alquiler, cesión u otras formas), de 2001 a 2005 Datos trimestrales por provincias de las transacciones de vivienda nueva y de segunda mano, libre y protegida: número de transacciones, valor total de las transmisiones, valor medio de las transmisiones, según valor y superficie construida y nacionalidad del comprador Serie de PRECIOS DE LA VIVIENDA por Comunidades Autónomas y provincias, capitales y municipios con más de habitantes, con datos trimestrales desde 1995 a 2006 para vivienda libre y protegida. En los precios de la vivienda libre, se diferencian los de las viviendas con más de dos años de antigüedad y hasta dos años de antigüedad. Índice general de precios con evoluciones trimestrales e interanuales. Datos sobre tipos de hogar, nivel de renta y régimen de tenencia de la vivienda desde 2002 Análisis de Coyuntura del Sector Inmobiliario, información trimestral sobre evolución de precios de vivienda y de diversos indicadores de coyuntura. Índice Sintético de Actividad Inmobiliaria Residencial (ISAIR) desde 2005 Serie de precios de viviendas de segunda mano. Datos por distritos de Madrid capital y de algunos municipios de la provincia, desde Indicadores de precios de vivienda para la Comunidad de Madrid, municipios y distritos de la capital, 2005 Las viviendas buscadas para compra, para alquiler y las viviendas compradas, los datos de las viviendas aparecen cruzados con los de los demandantes. Demanda subjetiva de vivienda 30

31 Coyuntura Económica FUENTE Anuario Económico de España Servicio de Estudios de La Caixa El Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. Instituto Nacional de Empleo Contabilidad Regional de España. Base INE. Encuesta de Población Activa (EPA). INE Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), INE Catastro Inmobiliario Ministerio de Economía y Hacienda Estadística Registral Inmobiliaria Centro de Procesos Estadísticos del Colegio de Registradores de España Encuesta Financiera de las Familias. Banco de España El análisis del suelo según el planeamiento vigente Instituto de Estadística de la CAM DATOS Renta familiar disponible para las Comunidades Autónomas, las provincias y los municipios de más de habitantes Renta Bruta Disponible per cápita, Paro Registrado por grupos de edad, desde Renta disponible bruta de los hogares. Serie Mercado de trabajo (ocupados, parados, activos e inactivos), 1991 a Ingresos, gastos, régimen de tenencia y problemática; trabajo y condiciones de vida; enseñanza y formación; así como niveles de pobreza de los hogares, desde Datos de superficies y usos de las parcelas urbanas edificadas para el periodo por municipios. Transacciones de vivienda (nuevas y protegidas), precios de venta (nueva y usada), rentabilidad de la inversión y financiación hipotecaria (tipos de interés, plazos y cuotas de los préstamos) a nivel nacional, autonómico, provincial y de capitales de provincia. Serie anual desde Información sobre la situación patrimonial y las decisiones financieras de los hogares españoles Datos de la clasificación y calificación del suelo por ámbitos municipales y agrupaciones de la Dirección General de Urbanismo y Planificación Regional. Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, para el periodo

32 3. Análisis de la demanda observada y validación del método Para sustentar un ejercicio prospectivo que permita estimar, con los niveles de desagregación requeridos, las necesidades futuras de nuevas viviendas es necesario analizar primero algunos aspectos de la dinámica reciente del mercado. Como ya se ha señalado, el funcionamiento del mercado de la vivienda es un proceso extremadamente complejo y es escasa la información disponible para el estudio de los diferentes elementos que en él intervienen. Los análisis que se han podido realizar hasta la fecha aportan referencias parciales y no siempre todo lo sólidas que sería deseable. Ante un panorama de evidentes debilidades de información y análisis, resulta conveniente comprobar el método, que posteriormente se va a aplicar en las proyecciones, en el análisis de la demanda potencial demográfica del periodo Los resultados de este análisis, completados con las tendencias observadas en los últimos años ( ), cruzados con la evolución realmente observada en el parque de vivienda y con otros parámetros de la dinámica económica, constituyen la base de información y metodológica sobre la que se habrán de sustentar las hipótesis a utilizar en las proyecciones. 32

33 3.1 La dinámica demográfica observada ( ). La evolución de la población responde a factores de comportamiento y a elementos estructurales. En la Comunidad de Madrid, durante el decenio de los noventa, se dejan notar los efectos del aumento de la esperanza de vida TABLA 3.1) y de la intensa disminución de la fecundidad, vinculada al retraso en el calendario de la maternidad. Las tasas brutas de mortalidad (GRÁFICO 3.1) y de natalidad GRÁFICO 3.2) siguen las pautas marcadas por una población estable, con tendencia al envejecimiento pero más joven que la población española. Son todos ellos efectos del comportamiento demográfico que se producen sobre una estructura muy marcada por las intensas migraciones interprovinciales ocurridas desde principios de los cincuenta a mediados de los setenta. Las recientes migraciones de extranjeros, todavía en expansión en 2001, dejan notar sus efectos de manera inmediata en el crecimiento y en la estructura, y de forma sesgada por grupos de edad y ámbitos. Gráfico 3.1 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de Mortalidad en la Comunidad de Madrid con la de España. Tasa Bruta de Mortalidad Fallecimientos por mil habt. 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5, España Madrid Fuente: Elaborado a partir de Movimientos Naturales de la Población INE. 33

34 TABLA 3.1 Evolución de la esperanza de vida en la Comunidad de Madrid Esperanza de vida a edades exactas Edad ,20 16, ,40 9, ,67 5,33 Fuente: Elaborado a partir de MNP. Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid. GRÁFICO 3.2 Comparación de la evolución de la Tasa Bruta de Natalidad de la Comunidad de Madrid con la de España Nacimientos por habt España C.Madrid Fuente: Elaborado a partir de MNP INE. 34

35 GRÁFICO 3.3 Comparación de la evolución de la edad madia al primer matrimonio de la Comunidad de Madrid y de España (varones y mujeres) Años de edad Varones España Varones C.Madrid Mujeres España Mujeres C.Madrid Fuente: Elaborado a partir de MNP INE. y Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid. GRÁFICO 3.4 Evolución del Índice Sintético de Fecundidad (ISF) y de la edad media de las madres al nacimiento del primer hijo en la C. de Madrid 1,50 31 Hijos por mujer 1,40 1,30 1,20 1, Edad media de las madres 1, Hijos por mujer Edad media de la madre al nacimiento del primer hijo Fuente: Elaborado a partir de MNP. Servicio de Estadística de la Comunidad de Madrid. 35